Decisión nº 281-12 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 27 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE: 48.103

PARTE DEMANDANTE:

J.A.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, identificado con cédula personal N° 5.882.125 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

PARTE DEMANDADA:

E.J.B.M. y A.B.M., venezolanos, mayores de edad, identificados con cédula personal Nos. 11.284.761 y 11.284.746, respectivamente, y domiciliados en la C.d.M.J.E.L. del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES: E.J.M.R., D.M.B.H. y J.C.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos. 83.291, 40.788 y 34.100, respectivamente, y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES

FECHA: 12 de abril de 2012.

I

SÍNTESIS NARRATIVA:

Se da inicio a la presente litis de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES por demanda incoada por el ciudadano J.A.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, identificado con cédula personal N° 5.882.125 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos E.J.B.M. y A.B.M., venezolanos, mayores de edad, identificados con cédula personal Nos. 11.284.761 y 11.284.746, respectivamente, y domiciliados en la C.d.M.J.E.L. del estado Zulia, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, 1.274, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil y la norma contenida en los artículos 14, 15 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 12 de abril de 2012, este tribunal admitió en cuanto ha lugar en derecho la demanda objeto del presente litigio.

En fecha 30 de abril de 2012, el alguacil de este tribunal agregó a las actas exposición donde manifiesta la imposibilidad de localizar a la parte demandada.

Por auto de fecha 08 de mayo de 2012, este juzgado ordenó citar por medio de carteles a la parte demandada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia presentada en fecha 21 de mayo de 2012, la parte demandante consignó ejemplares donde consta publicación cartelaria ordenada.

En fecha 08 de junio de 2012, la secretaria natural de este órgano jurisdiccional dejó constancia de haberse cumplido las formalidades a las que alude la última parte del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de junio de 2012, la profesional del derecho E.M.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 83.291 y de este domicilio, consignó poder judicial otorgado por los ciudadanos E.J.B.M. y A.B.M.

Por escrito presentado en fecha 02 de julio de 2012, la co-apoderada judicial de la parte demandada procedió a contestar el fondo de la demanda incoada en contra de sus representados, presentando además formal reconvención en contra de la parte demandante reconvenida, siendo admitida por este tribunal según auto de fecha 02 de julio de 2012.

En fecha 13 de julio de 2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió medios de prueba en la presente causa, los cuales fueron agregados y admitidos por el tribunal en la misma fecha.

II

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Manifiesta la parte demandante que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, de fecha 06 de junio de 2005, anotado bajo el No. 97, Tomo 83, celebró un contrato de arrendamiento a plazo fijo, para fines comerciales, con el ciudadano A.B.M., sobre un local comercial, el cual se encuentra en una parcela de terreno de su propiedad, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de marzo de 1989, bajo el No. 21, Protocolo I, Tomo 19, situado en la avenida principal del caserío “Los Teques” frente a la plaza, campo petrolero La Concepción, antiguo Municipio La Concepción, antiguo Municipio Cacique Mara, hoy Municipio La Concepción del estado Zulia.

Que el contrato fue sustituido parcialmente por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L. del estado Zulia, el día 26 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 36, Tomo 22.

Destaca además que las estipulaciones principales de dicha relación arrendaticia fueron las siguientes:

• El tiempo de duración del contrato sería de un año, contado a partir de 2005 y así se estipuló para el nuevo contrato del año 2006, renovable automáticamente por igual plazo, bajo los mismos términos y condiciones salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito y con 60 días de anticipación al vencimiento de la relación arrendaticia, su voluntad de no continuar con el arrendamiento.

• Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700, 00), actualmente, Setecientos Bolívares (Bs. 700, 00), pagaderos por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, y que la falta de pago de dos (02) pensiones de arrendamiento, daría derecho a pedir la resolución, así como reclamar los alquileres no vencidos.

• En caso de renovarse el contrato en la forma indicada, la pensión de alquiler debía incrementarse por inflación de mercado, cada vez que se reiniciara la renovación arrendaticia.

• Que el aumento sería convenido entre las partes por escrito, cada duodécimo mes y quinto mes de cada período arrendaticio.

• Que el arrendatario recibió el local arrendado totalmente desocupado y en perfecto estado estructural, de aseo y uso, y se obligó a devolverlos en las mismas condiciones.

• Que el arrendatario se obligó a pagar los servicios públicos e impuestos municipales, estadales o nacionales que acarreara su actividad, hasta la definitiva entrega de la cosa arrendada.

• Que se convino también que quedaba prohibido el subarrendamiento o cesión del contrato, sin el consentimiento dado por escrito de su persona, y que, en caso de incumplimiento, sólo el arrendatario sería el responsable.

• Que el incumplimiento de las obligaciones acarrearía la resolución judicial del contrato, así como el pago de los daños y perjuicios, y los gastos extrajudiciales y judiciales que se ocasionaran.

• Que el arrendamiento del local fue para la sede del fondo de comercio propiedad de Farmacia La Concepción, C.A, y quien no tiene la condición de arrendataria sino que el único arrendatario responsable es el ciudadano A.A.B.M..

Pero que es el caso que, la relación arrendaticia transcurrió con toda normalidad, hasta el período 2008-2009, fecha a partir de la cual, el ciudadano E.B.M., pretendiendo subrogarse en la condición de nuevo arrendatario procede a a realizar consignaciones arrendaticias de manera impuntual y desconociendo los incrementos que debió sufrir la pensión de alquiler, debido a la renovación automática del contrato de arrendamiento

De otro modo, resalta que el arrendatario cedió sin su consentimiento expreso, el contrato de arrendamiento y el subarrendatario se negó a pagar el alquiler real y puntualmente, bajo el argumento que el contrato no lo obligaba a él; donde el arrendatario se amparaba en la excusa de que había vendido la totalidad de las acciones de FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., y por tanto ya no era propietario, sin importar el hecho de que no se hubiera autorizado el subarrendamiento o se haya reconocido tal hecho.

Asimismo, señala que en virtud del incumplimiento de pago y de la realización de las reparaciones necesarias por parte del arrendatario en el inmueble alquilado, ha tenido que realizar varias notificaciones donde se ha participado la terminación de la relación arrendaticia, del nuevo canon de arrendamiento, así como de un llamado a la conciliación, siendo infructuoso el resultado. Y que en virtud del engaño sufrido, se vio en la necesidad de dirigir comunicaciones al subarrendatario, lo cual implicó el reconocimiento del mismo como arrendatario (sic), inclusive dentro de los tribunales y la Notaría, lo cual evidencia la incertidumbre jurídica en la que se encuentra debido a la cesión que se hizo del contrato.

Destaca además que, a fin de dejar constancia del estado de conservación y funcionamiento del local arrendado, realizó (sic) una inspección ocular, la cual anexa a las actas.

Que el día 17 de enero de 2011, en su condición de arrendador insistió en los pagos de los alquileres reales y reiteró la prórroga legal, para el período 2010-2011, resaltando a su vez que la ley establece que si durante la prórroga legal, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, entre ellas, la falta de pago de los alquileres, perdería el beneficio de la prórroga legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en un acta de fecha 27 de enero de 2011, del acto conciliatorio llevado ante la Sindicatura del Municipio J.E.L., se evidencia que se continuó con la relación arrendaticia, así como que se reconoció extemporáneamente el deber contractual de ajustar todos los cánones vencidos y que en esas actuaciones se insiste en que la arrendataria es la sociedad, lo cual no es cierto toda vez que el contrato fue suscrito por el ciudadano A.B., como arrendatario.

Finalmente, aduce que todas las diligencias extrajudiciales representan gastos por concepto de honorarios profesionales, traslado de tribunales, horas de asesorías jurídicas, solicitudes de diligencias ante diferentes entes, los cuales ascienden a la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000, 00).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la co-apoderada judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

En primer lugar, antes de proceder a contestar a demanda en nombre de sus representados opuso para ser resuelto como punto previo en la sentencia de mérito la falta de cualidad pasiva, destacando que el contrato de arrendamiento fue firmado en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L. del estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, donde se desprende que las partes son ciudadano J.A.C., como arrendador y la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN como arrendadora (sic), representada para ese momento por el ciudadano A.B.M., por lo que a su juicio debió ser demandada la sociedad mercantil antes referida y no sus representados.

Con respecto al fondo de la demanda incoada, negó, rechazó y contradijo el objeto esencial de la demanda, resaltando que el ciudadano E.J.B., adquirió la totalidad de las acciones de la mencionada sociedad mercantil, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria debidamente protocolizada, la cual se encuentra anexa a las actas.

De otro modo, aduce que la sociedad mercantil y arrendataria del referido inmueble, se encuentra completamente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según se desprende de consignación judicial anexa a las actas, explicando además que cada consignación, obedeció entre otras cosas, a la negativa por parte del arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamiento por el aumento del mismo de forma unilateral y exagerada, y no por convenio de las partes ni tomando en cuanta la inflación del mercado

Igualmente, consigna copias certificadas de la solicitud realizada por parte del abogado del ciudadano J.C., donde consta el retiro del monto depositado ante el tribunal de municipio y la entidad financiera Banco Bicentenario; así como comunicaciones enviadas vía MRW y ZOOM, recibida una por J.C. y la otra se negó a recibirla, según la nota de devolución, donde se sugería solucionar jurídicamente la controversia.

Todo lo cual motivó que se dirigieran a la Sindicatura Municipal de fecha 14 de diciembre de 2010, con el objeto de regular el canon de arrendamiento en virtud de que en esa jurisdicción no existía la Dirección de Inquilinato para que realizara y cumpliera como ente administrativo, llevándose a cabo varias reuniones, pero donde la postura del ciudadano J.C. fue la de no aceptar ninguna clase de acuerdo en cuanto al monto del canon de arrendamiento.

Que el mencionado ciudadano J.C., en calidad de arrendador presentó una propuesta del incremento del canon de arrendamiento para cada período, y que por no estar de acuerdo presentó una contrapropuesta, lo cual a su criterio refleja la voluntad de llegar a un acuerdo por parte de la Farmacia La Concepción, C.A. y cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento, pero que eso nunca sucedió, muy a pesar del contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Destaca además que el ciudadano E.J.B.M., con el carácter de presidente y único propietario de la Farmacia La Concepción, C.A., ha desocupado el inmueble arrendado en perfecto estado de habitabilidad, según se desprende de inspección anexa a las actas. Asimismo, en este acto, consigna las solvencias y recibos de cancelación de los servicios públicos (agua, electricidad) e impuestos municipales, así como las llaves del inmueble en cuestión, para que queden bajo la custodia del tribunal mientras termina el proceso.

Finalmente, presenta formal reconvención en contra del ciudadano J.A.C., aparentemente por daños y perjuicios y daños morales, estimando la reconvención en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL DOSCIENTOS (Bs. 570.200, 00).

III

DE LOS MEDIOS DE PRUEBA APORTADOS AL PROCESO:

DE LA PARTE DEMANDANTE:

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS:

• Invocación del mérito favorable de las actas.

DOCUMENTALES:

• Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.A.C. y el ciudadano A.B., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., sobre un inmueble ubicado en la avenida principal del caserío “Los Teques” frente a la plaza Campo Petrolero La Concepción, antiguo Municipio Cacique Mara, hoy Municipio J.E.L. del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de junio de 2005, anotado bajo el No. 97, Tomo 83 de los libros respectivos.

• Copia fotostática de documento de liberación de pago y extinción de hipoteca de primer grado a favor del ciudadano J.A.C., autenticado en fecha 24 de diciembre de 1997, anotado bajo el No. 17, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones.

• Copia fotostática de documento de liberación de pago y extinción de hipoteca de primer grado a favor del ciudadano J.A.C., autenticado en fecha 24 de diciembre de 1997, anotado bajo el No. 17, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones.

• Copia fotostática de documento de venta por medio del cual los ciudadanos A.P.N. y FRANCESCO, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil INVERSIONES PARISI NIPITELLA, C.A. (Inpanica), venden al ciudadano J.A.C., un inmueble constituido por dos (02) parcelas contiguas de terreno, ubicadas en el caserío Los Teques, Campo Petrolero de la Concepción, Municipio Cacique M.d.D.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 1988, sin que conste los datos de autenticación, aparentemente posteriormente protocolizado en fecha 14 de marzo de 1987, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del antiguo Distrito Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 29, Protocolo 1°, Tomo 19°, Primer Trimestre.

• Copia fotostática simple de documento por medio del cual los ciudadanos J.A.C. y A.A.B.M., hacen constar su voluntad de dejar sin efecto jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 06 de junio de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 97, Tomo 83 de los libros respectivos, y celebran nuevo contrato de arrendamiento, siendo autenticado dicho documento en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio Dr. J.E.L. del estado Zulia, anotado bajo el No. 36, Tomo 22 de los libros respectivos.

• Comunicación de fecha 20 de marzo de 2009, dirigida por el ciudadano A.B.M. al ciudadano J.C., en la cual se notifica que a partir del 30 de mayo de 2009, mantiene una relación arrendaticia con el local comercial donde funciona la FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio Dr. J.E.L. del estado Zulia, bajo el No. 36, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, aparentemente recibida en la misma fecha según firma autógrafa ilegible.

• Copia fotostática simple de documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 02 de junio de 2005, anotado bajo el No. 7, Tomo 41-A.; y Acta de Asamblea General Extraordinaria de la referida sociedad, protocolizado por ante el referido registro en fecha 10 de noviembre de 2006, anotada bajo el No. 17, Tomo 92-A.

• Comunicación de fecha 25 de marzo de 2010, dirigida por el ciudadano J.A.C. al ciudadano E.J.B.M., donde se participa la voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia plasmada en el contrato de fecha 01 de junio de 2006, con documento de envío por parte de MRW sin constar acuse de recibo.

• Solicitud y resultas de Notificación evacuada por la Notaría Pública del Municipio Dr. J.E.L. del estado Zulia, en fecha 26 de marzo de 2010.

• Solicitud de notificación realizada ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco y sus resultas practicadas en fecha 27 de mayo de 2010.

• Solicitud de notificación realizada ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco y sus resultas practicadas en fecha 25 de noviembre de 2010.

• Copia fotostática simple de expediente signado con el No. C-085, contentivo de las consignaciones judiciales realizadas por la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Solicitud y resultas de Inspección Judicial evacuada de forma extra-litem por parte del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Comunicación de fecha 17 de enero de 2011, dirigida por el ciudadano J.A.C. al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Comunicación de fecha 05 de abril de 2010, dirigida por la ciudadana E.J.M.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., al ciudadano J.C., donde manifiesta la aceptación de no querer continuar con el arrendamiento celebrado en fecha 06 de junio de 2005, con acuse de recibo por parte del ciudadano J.C..

• Comunicación de fecha 01 de junio de 2010, dirigida por la ciudadana E.J.M.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., al ciudadano J.C..

• Acta de fecha 27 de enero de 2011, levantada por la Sindicatura Municipal del Municipio J.E.L. del estado Zulia, levantada con ocasión a la audiencia conciliatoria celebrada entre las partes.

• Comunicación de fecha 26 de enero de 2011, dirigida por el ciudadano J.A.C. al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Comunicación de fecha 26 de enero de 2011, dirigida por la representante de la FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A. y el ciudadano E.B., al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Comunicación de fecha 16 de diciembre de 2010, dirigida por la Sindicatura del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia al ciudadano J.A.C..

• Copia certificada del acta levantada en fecha 21 de diciembre de 2010, por la Sindicatura del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se fija nueva oportunidad para que las partes puedan conciliar la situación.

• Comunicación de fecha 13 de enero de 2011, dirigida al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se solicita se convoque a nueva reunión conciliatoria.

• Comunicación de fecha 17 de enero de 2011, dirigida al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia por el ciudadano J.A.C..

• Acta levantada en fecha 17 de enero de 2011 por parte de la Sindicatura del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se anexa propuesta de cánones de arrendamiento.

• Recibo de pago de honorarios profesionales de fecha 25 de enero de 2012, por medio del cual el ciudadano J.M.G.G., manifiesta haber recibido la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000, 00)

DE LA PARTE DEMANDADA:

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS:

• Invocación del mérito favorable de las actas.

DOCUMENTALES:

• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., protocolizada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2006, anotada bajo el No. 17, Tomo 92-A., e instrumento de publicaciones mercantiles y económicas donde consta el registro de la referida sociedad de comercio.

• Copia fotostática simple de documento donde se refleja el Índice Nacional de Precios al Consumidor (Base Diciembre de 2007=100), desde diciembre de 2006 hasta abril de 2012.

• Comprobantes de consignación realizada por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, a favor del ciudadano J.C. y copias certificadas de expediente signado con el No. C-085, ambos, constante de cuarenta y siete (47) folios útiles.

• Comunicación de fecha 01 de junio de 2010, dirigida por la ciudadana E.J.M.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., al ciudadano J.C., con acuse de recibo por parte del último de los mencionados ciudadanos, con documento de envío por parte de la empresa MRW.

• Comunicación de fecha 06 de diciembre de 2010, dirigida por la ciudadana E.J.M.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., al ciudadano J.C., con documento de envío por parte de la empresa ZOOM INTERNATIONAL SERVICES, C.A., sin acuse de recibo, así como documento donde se deja constancia que el destinatario no aceptó la entrega.

• Comunicación de fecha 14 de diciembre de 2010 y, dirigida por la representante de la FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Comunicación de fecha 26 de enero de 2011, dirigida por la representante de la FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A. y el ciudadano E.B., al Síndico del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

• Copia certificada del acta levantada en fecha 21 de diciembre de 2010, por la Sindicatura del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se fija nueva oportunidad para que las partes puedan conciliar la situación.

• Acta levantada en fecha 17 de enero de 2011 por parte de la Sindicatura del Municipio J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde se anexa propuesta de cánones de arrendamiento.

• Acta de fecha 27 de enero de 2011, levantada por la Sindicatura Municipal del Municipio J.E.L. del estado Zulia, levantada con ocasión a la audiencia conciliatoria celebrada entre las partes.

• Inspección ocular realizada de forma extra-litem por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial, evacuada en fecha 11 de mayo de 2012.

• Juego de nueve (09) llaves aparentemente del inmueble en cuestión, reproducidas en copia fotostática simple.

Este tribunal por cuanto observa que la representación judicial de la parte demandada opuso para ser resuelta como punto previo en la sentencia de mérito la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio, este tribunal antes de emitir valoración alguna de los medios de prueba aportados en el presente juicio, pasa a resolver la defensa perentoria opuesta.

IV

PUNTO PREVIO:

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA PARA SOSTENER

EL PRESENTE JUICIO

Observa esta jurisdicente que la parte demandada reconviniente en el escrito de contestación a la demanda opuso como defensa perentoria para ser resuelta en la sentencia definitiva la falta de cualidad de sus representados ciudadanos E.J.B.M. y A.B.M., argumentando su defensa que el contrato de arrendamiento que fue firmado en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L. del estado Zulia, y que quedó anotado bajo el No. 36, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, del mismo se desprende que las partes son ciudadano J.A.C., como arrendador y la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN como arrendadora (sic), representada para ese momento por el ciudadano A.B.M., por lo que a su juicio debió ser demandada la sociedad mercantil antes referida y no sus representados.

Bajo esta perspectiva, esta juzgadora a fin de dilucidar lo conducente, considera necesario hacer previas las siguientes consideraciones:

La legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

Incluso, la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

Esta figura se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, caso: A.S.C.).

Los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. Pág. 189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho , no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

La falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 102 de fecha seis (06) de febrero de 2001 (caso: Oficina G.L. C.A.), expresó lo siguiente:

“…La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.

De tal manera, que si bien es cierto que la parte actora goza de libre autonomía para interponer su pretensión y calificarla, no menos cierto que el órgano jurisdiccional no está obligado a acatarla, ya que se presume bajo el principio iura novit curia que el juez conoce el Derecho.

En este orden de ideas, observa este tribunal que la parte demandante reconvenida en su escritura libelar señala que a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de junio de 2005, anotado bajo el No. 97, Tomo 83, celebró un contrato de arrendamiento a plazo fijo, para fines comerciales, con el ciudadano A.B.M., sobre un local comercial, el cual se encuentra en una parcela de terreno de su propiedad, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de marzo de 1989, bajo el No. 21, Protocolo I, Tomo 19, situado en la avenida principal del caserío “Los Teques” frente a la plaza, campo petrolero La Concepción, antiguo Municipio La Concepción, antiguo Municipio Cacique Mara, hoy Municipio La Concepción del estado Zulia.

De otro modo, destaca el accionante que el contrato fue sustituido parcialmente por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L. del estado Zulia, el día 26 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 36, Tomo 22.

Por su parte, la parte demandada reconviniente sostiene que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L. del estado Zulia, anotado bajo el No. 36, Tomo 22, se señala como partes de la relación arrendaticia el ciudadano J.A.C. y la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, más no así a los ciudadanos demandados en el presente juicio.

Al examinar el material probatorio acompañado por las partes observa este tribunal que se acompañan los siguientes:

• Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.A.C. y el ciudadano A.B., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., sobre un inmueble ubicado en la avenida principal del caserío “Los Teques” frente a la plaza Campo Petrolero La Concepción, antiguo Municipio Cacique Mara, hoy Municipio J.E.L. del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de junio de 2005, anotado bajo el No. 97, Tomo 83 de los libros respectivos.

• Copia fotostática simple de documento por medio del cual los ciudadanos J.A.C. y A.A.B.M., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., hacen constar su voluntad de dejar sin efecto jurídico el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 06 de junio de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 97, Tomo 83 de los libros respectivos, y celebran nuevo contrato de arrendamiento, siendo autenticado dicho documento en fecha 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio Dr. J.E.L. del estado Zulia, anotado bajo el No. 36, Tomo 22 de los libros respectivos.

Bajo esta perspectiva, evidencia este tribunal que las partes que suscribieron los contratos de arrendamiento objeto de la presente causa, en especial el contrato con vigencia desde el día 26 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública del Municipio Dr. J.E.L. del estado Zulia, anotado bajo el No. 36, Tomo 22 de los libros respectivos, fueron, por una parte, el ciudadano J.A.C., en su condición de ARRENDADOR y, por la otra, el ciudadano A.A.B.M., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., en condición de ARRENDATARIO.

Todo lo cual indica a esta operadora de justicia que quien posee la legitimación para ser accionada es la sociedad de comercio FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., en la persona de su representante legal. Así se observa.

Asimismo, este tribunal evidencia de las actas que ambas partes acompañaron los siguientes instrumentos:

• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., protocolizada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2006, anotada bajo el No. 17, Tomo 92-A., e instrumento de publicaciones mercantiles y económicas donde consta el registro de la referida sociedad de comercio.

• Copia fotostática simple de documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 02 de junio de 2005, anotado bajo el No. 7, Tomo 41-A.

De los anteriores instrumentos, este órgano jurisdiccional se advierte de determinados actos, tales como el de la venta de las acciones al ciudadano E.J.B.M., así como la designación de presidente de la referida empresa, quien conforme el documento estatutario constitutivo de la mencionada empresa posee la máxima representación de la misma. Así se examina.

Así pues, esta operadora de justicia por cuanto evidencia que la parte demandante ciudadano J.A.C., quien funge como arrendador celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano A.A.B.M., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., y siendo que su pretensión va dirigida contra los ciudadanos A.A.B.M. y E.J.B.M., a su decir como arrendatario y subarrendatario, respectivamente, vale decir como persona naturales, muy a pesar de que el contrato de arrendamiento se celebró con la persona jurídica FARMACIA LA CONCEPCIÓN, C.A., en consecuencia, de conformidad con lo preceptuado en ele artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, prospera la defensa perentoria opuesta por la representación judicial de la parte demandada, e impide a este tribunal pasar a conocer el fondo de la causa. Así se establece.

V

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PROCEDENTE la defensa perentoria opuesta por la representación judicial de la parte demandada referente a la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA PARA SOSTENER EL JUICIO y en consecuencia IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES propusiere el ciudadano J.A.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, identificado con cédula personal N° 5.882.125 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos E.J.B.M. y A.B.M., venezolanos, mayores de edad, identificados con cédula personal Nos. 11.284.761 y 11.284.746, respectivamente, y domiciliados en la C.d.M.J.E.L. del estado Zulia, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, 1.274, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil y la norma contenida en los artículos 14, 15 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandante con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los veintisiete (27) días del mes de julio de 2012. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZA;

MSc. GLORIMAR SOTO ROMERO.

LA SECRETARIA;

MSc. K.O.F.

GSR/KOF/sc1.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20) minutos de la tarde se publicó la anterior sentencia, quedando anotada bajo el Nº 281-12.-

LA SECRETARIA;