Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 5 de Agosto de 2013

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. Los Teques, cinco (05) de agosto de dos mil trece (2013).

203º y 154º

Recibida como ha sido la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentada por la abogada en ejercicio A.V.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 80.621, actuando como apoderada judicial del ciudadano W.J.T.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.146.308, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal désele entrada en el libro de causas respectivo bajo el Nº 20.298 y agréguense a los autos los recaudos presentados.

Precisado lo anterior, este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la presente demanda, observa lo siguiente:

I

Revisado el contenido del libelo de la demanda en cuestión, tenemos que la parte actora manifestó lo siguiente: “…Consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 22 de febrero de Dos Mil Trece (2013), inserto bajo el Nro. 08, tomo 43, que la ciudadana M.L.C.G., titular de la cédula de identidad Nro. V-10.277.536, se obligo a darle en venta a mi representado, un inmueble de su propiedad ubicado en la planta Décima Segunda del Edificio denominado TORRE CONTECA, ubicado en la Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, distinguido con el número y letra DOCE RAYA D (12-D)…En fecha veintiséis (26) de junio de dos mil trece (2013) acudió mi representado a la vía administrativa tal como lo estipula la resolución de Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil trece (2013), resolución número once (11) del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, despacho del Ministro, Consultoría Jurídica de fecha cinco (5) febrero de dos mil trece (2013) en su Artículo 8 ante el Indepabis y la Consultoría Jurídica de Banavih; en el Instituto para la Defensa de Personas en el Acceso de Bienes y Servicios (INDEPABIS) citaron a la conciliación entre partes para el día diez (10) de j.d.D.M.T. se le envió a la oferente la citación por zoom tal como lo evidencia la guía 057489910 cuya factura pertenece al Nº 01s001-040670 (anexo “E”) y la ciudadana M.L.C.G. no asistió a dicho acto conciliatorio, (anexo “F”), evidenciando la mala fe y la manifiesta negación de venta por parte de la oferente, teniendo mi representado los recursos aprobados para cumplir con el pago de la venta (…) y por todas las circunstancias de hecho y fundamento de derecho señalados, es por lo que formalmente demando como en efecto lo hago a la ciudadana M.L.C.G., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-10.277.536, de este domicilio en su carácter de propietaria del inmueble anteriormente identificado y ofertado a mi poderdante en venta, a los fines de que convenga en los hechos contenidos en el libelo de demanda y su petitorio o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en los términos siguientes; PETITORIO. PRIMERO: Que se realice la venta del inmueble ofertado en venta a mi representado ubicado en la planta Décima Segunda del Edificio denominado TORRE CONTECA, ubicado en la Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, distinguido con el número y letra DOCE RAYA (12-D). SEGUNDO: Que reconozca que no existió incumpliendo de parte de mi representado; el atraso vino dado por el operador financiero….”

Partiendo de lo anterior, y vistas las actas que conforman el expediente, puede en consecuencia afirmarse que la presente demanda interpuesta en fecha 23 de julio del presente año por cumplimiento de contrato de un apartamento destinado a vivienda.

Ahora bien, el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, establece entre otras cosas, lo siguiente:

Artículo 2. “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

Artículo 4. “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”

Artículo 5. “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.

Artículo 10. “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

Como corolario de lo anterior este Tribunal se permite traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el Nº AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:

(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: E.B.L., y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.

Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.

En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).

Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

D E C I S I Ó N

Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:

1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.

2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.

3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.

5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.

6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.

7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)

(Negrita y subrayado del Tribunal)

Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.

Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe a un cumplimiento de contrato tal como lo establecen los artículos 1.133, 1.134 y 1.160 del Código Civil Venezolano, y por ende a cumplir lo expresado en el mencionado contrato y así la entrega material del inmueble objeto del mismo, pretensión ésta que de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la prenombrada sobre dicho inmueble; aunado a que la parte actora no acreditó en autos haber tramitado por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente demanda incoada por el ciudadano W.J.T.G. contra la ciudadana M.L.C.G., siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5° y siguientes del referido Decreto-Ley. Así se establece.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el ciudadano W.J.T.G. contra la ciudadana M.L.C.G.; ello en virtud de que a partir de la publicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no pueden proceder los desalojos forzosos o desocupaciones arbitrarias sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos para tales efectos en el mencionado Decreto-Ley.

LA JUEZ PROVISORIA,

DRA. Z.B.D.

LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA

Exp. Nº 20.298