Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 18 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE,

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

203° y 154°

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de enero de 1990, anotada bajo el Nº 11, tomo 15-A-Pro; con posteriores reformas realizadas: 1) En fecha 06 de mayo de 1999, por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 20, tomo 8-A-Tro y 2) En fecha 26 de noviembre de 2002, por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 22, tomo 22-A-Tro.

R.Y.M.H. y J.C.M.H., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 20.080 y 41.076, respectivamente.

Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de agosto de 1990, anotado bajo el Nº 29, tomo 53-A-Sgdo; con posteriores reformas realizadas: 1) En fecha 10 de agosto de 1993, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 46, tomo 70-a-Sgdo y 2) En fecha 26 de enero de 1995, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 37, tomo 20-A-Sgdo; en nombre de sus representantes, ciudadanos S.O.D.S. y M.L.G., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.116.432 y V-14.675.812, respectivamente.

Abogada en ejercicio B.J.B.I., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogad bajo el Nº 24.932.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

20.060.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 11 de julio de 2012, fue presentada para su distribución por el abogado en ejercicio J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda previo sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 19 de septiembre de 2012, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciera a contestarla dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Mediante auto dictado en fecha 26 de octubre de 2012, se repuso la presente causa al estado de dictar nuevo auto de admisión; es esta misma fecha, se admitió la demanda por estar ajustada a derecho y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestarla al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

En fecha 31 de octubre de 2012, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos haberse trasladado los días 29 y 30 de octubre del mismo año, a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, sin embargo ante la imposibilidad de realizar la misma consignó recibo de citación sin firmar.

Mediante diligencia consignada el 1º de noviembre de 2012, la parte actora solicitó se practicara la citación de la parte demandada mediante carteles; vista la solicitud que antecede, este Tribunal mediante auto dictado el 02 de noviembre del mismo año, acordó librar el referido cartel.

Mediante diligencia consignada en fecha 05 de noviembre de 2012, la parte actora solicitó al Tribunal que estudiara la posibilidad de fijar un acto conciliatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil; y seguidamente consignó escrito de reforma de la demanda.

Este Tribunal mediante auto dictado en fecha 07 de noviembre de 2012, se abstuvo de fijar el acto conciliatorio solicitado hasta tanto constara en autos la citación de la parte demandada; seguidamente admitió la reforma de la demanda presentada y ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada a objeto de compareciera a contestar la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Mediante auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2012, este Tribunal ordenó librar compulsa de citación.

Mediante auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2012, se dejó sin efecto el auto y el cartel librado en fecha 02 de noviembre de 2012, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de enero de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos haberse trasladado los días 09, 10 y 11 de enero del mismo año, a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, sin embargo ante la imposibilidad de realizar la misma consignó recibo de citación sin firmar.

En fecha 16 de enero de 2013, compareció por ante este Juzgado la parte actora a los fines de solicitar la citación de la parte demandada mediante carteles; es el caso que, dicho cartel fue librado en fecha 17 de enero de 2013, posteriormente consignada su publicación en fecha 19 de enero de 2013 y finalmente, fijado por la Secretaria del Tribunal en el domicilio respectivo en fecha 04 de marzo del mismo año.

En fecha 09 de abril de 2012, compareció por ante este Juzgado la abogada en ejercicio B.J.B.I., quien actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y estando en la oportunidad para contestar la demanda, procedió a promover la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por este Tribunal en fecha 12 de abril de 2013.

En fecha 16 de abril de 2013, la parte actora presentó escrito de contestación a la cuestión previa promovida por la parte demandada.

En fecha 17 y 18 de abril de 2013, la parte actora presentó escritos de promoción de pruebas; los cuales fueron admitidos por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 22 de abril de 2013.

Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia este órgano jurisdiccional procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta en fecha 11 de julio de 2012, por el abogado en ejercicio J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los argumentos relevantes expuestos en la demanda así como en la reforma (del capítulo cuarto, sexto y octavo) de la misma, presentada en fecha 05 de noviembre de 2012, fueron los siguientes:

1. - Que en documento suscrito en fecha 1º de noviembre de 2004, su representada, en condición de arrendadora, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G.., C.A.”, representada por los ciudadanos S.O.D.S. y M.L.G..

2. - Que el contrato de arrendamiento señalado, tuvo por objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

3. - Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento referido, se estableció un término de duración de tres (03) años, que transcurrirían entre el 1º de noviembre de 2003 y el 31 de octubre de 2006, prorrogable a su vencimiento, por períodos iguales de tres (03) años, a menos que una de las partes notificare a la otra con sesenta (60) días de anticipación su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia; lo que significaba que llegada la fecha de vencimiento pautada, a falta de desahucio, el referido contrato de arrendamiento se prorrogaría por un período igual, prórroga que venció el 31 de octubre de 2009.

4. - Que en fecha 25 de septiembre de 2009, es decir, dentro de los sesenta (60) días referidos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento supra indicado, su mandante por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a notificarle a la arrendataria su deseo de no continuar con el contrato; y además de notificarle del desahucio arrendaticio, se le notificó a la arrendataria que a partir de la fecha del vencimiento del contrato, es decir, desde el 31 de octubre de 2009, comenzaría a disfrutar de la prórroga legalmente establecida, ello conforme a lo establecido en los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

5. - Que desde el 31 de octubre de 2009, hasta el 31 de octubre de 2011, la arrendataria disfrutó de la prorroga legal arrendaticia prevista en el literal “C” del artículo 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliarios.

6. - Que llegado el vencimiento de la prórroga legalmente establecida, esto es, en fecha 31 de octubre de 2011, su mandante le solicitó a la arrendataria la entrega del inmueble dado en arrendamiento; sin embargo, ésta valiéndose de promesas incumplidas, engaños y vacilaciones, se ha negado a entregarlo; alegando más recientemente tener derecho al disfrute de una prórroga legal de tres (03) años, lo cual solo aplica ante una relación arrendaticia de más de diez (10) años.

7. - Que desde el 11 de junio de 2008, la arrendataria ha venido consignando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, en el expediente de consignaciones signado con el número 2008-3091; consignaciones que no han sido retiradas por su representada por cuanto no tiene interés en continuar con la relación arrendaticia pactada.

8. - Que en virtud de la prórroga legal y la renuencia que presentaba la arrendataria en hacer entrega del inmueble arrendado, concluye en la procedencia de la demanda.

9. - Que por todas las razones que anteceden y siguiendo expresas instrucciones de su representada, acude a demandar a la Sociedad Mercantil “PANADERIA PASTELERIA F.D.G.., C.A.”, para que convenga o en su defecto, a ello, sea condenada por éste Tribunal en la entrega material del local comercial previamente identificado.

10. - Que fundamenta la presente acción en los artículos 38y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

11. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 270.090,00).

    PARTE DEMANDADA:

    En fecha 09 de abril de 2013, la abogada en ejercicio B.J.B.I. actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G. C.A., procedió a contestar la demanda incoada en los siguientes términos:

1. - Que niega y rechaza por ser falso, que su representada haya iniciado la relación arrendaticia con la parte actora mediante la celebración de un contrato de arrendamiento privado de fecha 1º de noviembre de 2004, por un período de tres (03) años como lo afirma la parte actora en su libelo de demanda, cuando lo realmente cierto es que su representada inició la relación arrendaticia en fecha 30 de agosto de 1990, con la Empresa M.C. Inversiones C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 17 de octubre de 1979, bajo el Nº 43, tomo 168 A Sgdo, el cual tuvo por objeto el arrendamiento de dos (02) locales comerciales distinguidos con los números cinco (05) y seis (06), ubicados en la planta baja del Edificio Residencial Páez Plaza situado entre las calles Páez y Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques Estado Bolivariano de Miranda, los cuales son propiedad de la empresa “Inversiones HV&MC C.A.” e “Inversiones Nuevo sol C.A.”, cuya duración era de cinco (05) años fijos contados a partir del 1º de noviembre de 1990.

2. - Que el 1º de noviembre de 1992, mediante documento privado la “Sociedad Mercantil MC Inversiones C.A.”, procedió a ceder y traspasar a favor de “Inversiones HV&MC C.A.” e “Inversiones Nuevo Sol C.A.”, todos los derechos y las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 1990, con su representada –Sociedad Mercantil “PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G. C.A.”

3. - Que dicha cesión fue aceptada en su oportunidad por los ciudadanos H.V.A. y DUARTE VIEIRA ALVES, el primero actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “Inversiones HV & MC C.A.” y el segundo actuando con el carácter de Representante Legal de “Inversiones Nuevo Sol, C.A.”

4. - Que en el citado documento los ciudadano S.O.D.S. y M.L.G., actuando con el carácter de Presidente y Gerente, respectivamente, de la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G. C.A.”, arrendataria de los locales comerciales identificados en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, declararon que aceptaban la cesión del mismo.

5. - Que por lo tanto, es falso que su representada iniciara la relación arrendaticia como lo alega la parte actora en su libelo de demanda, esto es, el 1º de noviembre de 2004.

6. - Que es cierto que el sexto (6º) contrato de arrendamiento fue celebrado en forma sucesiva el día 1º de noviembre de 2004 y tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 6, ubicado en la planta baja de residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, Municipio Autónomo Guaicaipuro; acumulando un tiempo de relación arrendaticia de veintidós (22) años, ello hasta la fecha de la presente contestación.

7. - Que es cierto que en la cláusula quinta (5º) del sexto contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de noviembre de 2001, se estableció que su vigencia era por un lapso de tres (03) años, a transcurrir desde el día 1º de noviembre de 2003 al 31 de octubre de 2006; plazo que se prorrogaría automáticamente por períodos iguales siempre y que cuando alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días, a la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo.

8. - Que es cierto que llegada la fecha de vencimiento del contrato, es decir, el 31 de octubre de 2006, a falta de aviso, el referido contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un período de tres (03) años, los cuales vencerían el 31 de octubre de 2009; y al no darle aviso a su representada, el referido contrato nuevamente se prorrogó en forma automática, feneciendo el 31 de octubre de 2012, por lo que de haber ocurrido la notificación de la no renovación del contrato, la prorroga legal de tres (03) años conforme a lo establecido en el artículo 38 d,

   vencería el día 31 de octubre de 2015.

9. - Que niega y rechaza tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en el Capítulo Cuarto del libelo de la demanda, donde alegó: “En fecha 25 de septiembre de 2009, es decir dentro del lapso de sesenta (60) días de anticipación, previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento supra indicado, mi mandante Sociedad mercantil Inversiones HV & MC C.A, antes identificada, en órgano del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial y sede, notificó a la arrendataria Sociedad Mercantil Panadería Pastelería F.d.G. C.A., anteriormente identificada, su deseo de no continuar el contrato de arrendamiento antes referido, esto, tal y como se evidencia de solicitud signada con el número 094774 de la nomenclatura interna de este Tribunal, la cual acompaño constante de 32 folios útiles, marcada con la letra “C”.

10. - Que la mencionada notificación debería ser considerada inexistente, por ser violatoria de los derechos que consagra el artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por las siguientes razones: a) La arrendadora incurrió en violación del artículo 38.d de la LAI al concederle a su representada un plazo de prorroga legal de dos (02) años, cuando a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal d) prevé que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por lapso máximo de tres (3) años…” Si se computa el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia la cual transcurrió en forma sucesiva sin ningún tipo de interrupción, la cual inició en fecha 30 de agosto de 1990, con la empresa M.C Inversiones, C.A, Sociedad Mercantil de este domicilio, el cual tuvo por objeto el arrendamiento de dos locales comerciales distinguidos con los números 5 y 6, ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Páez Plaza situado entre las Calles Páez y Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, Estado bolivariano de Miranda, los cuales son propiedad de las empresas Inversiones HV&MC C.A. e Inversiones Nuevo sol C.A, cuya duración se estableció en cinco (05) años fijos contados a partir del día 30 de agosto de 1990, como a su decir, se evidenció en el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, que para la fecha de la presunta y fallida notificación realizada en fecha 22 de septiembre de 2009 , habían transcurrido diecinueve (19) años de relación arrendaticia que transcurrió en forma continua, pacífica sin oposición de su arrendadora en consecuencia que es a tenor de lo establecido en el artículo 38.d de la L.A.I., referente a la prorroga legal es de tres (03) años y no de dos (02) años como pretende concederle la arrendadora en forma violatoria de los derechos que asisten a la arrendataria.

11. - Que en la fallida notificación la parte actora invocó como basamento de su notificación el artículo 39.c de la L.A.I, cuyo artículo no establece tal situación de prorroga legal, refiriéndose a “la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”; por lo que considera que dicha notificación es írrita e inexistente por haber violado lo establecido en el contrato de arrendamiento y vulnerar la norma establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

12. - Que al ser írrita e inexistente la notificación alegada por la arrendadora, resulta en consecuencia improcedente la presente acción por estar vigente el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de noviembre de 2004; y es por tales razones que propone la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 7º, el cual establece lo siguiente: “la existencia de una condición o plazo pendiente”, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.246 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que tiene evidente carácter de orden público.

13. - Que el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia, por cuanto la arrendadora no cumplió con las condiciones necesarias para el aviso, por el contrario, ocasionó a su representada una confusión y un estado de indefensión ante la pretendida violación de los derechos que le consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

14. - Que la alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente se refiere a que el nacimiento o extinción de la obligación derivada del contrato depende de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto; por lo que si la condición hace depender el nacimiento de la obligación ella es suspensiva si por el contrario hace depender la extinción de la condición es resolutoria.

15. - Que no ha nacido la condición para que proceda la presente acción, por lo que la demanda debe ser declarada improcedente por extemporánea y encontrarse en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 1º de noviembre de 2004.

16. - Que su representada continúa ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la arrendadora, lo cual puede entenderse como permitida por ella; en efecto, su representada sigue pagando los cánones de arrendamiento del inmueble mediante consignaciones arrendaticias que ha venido realizando por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, signado con el expediente Nº 2008-3091, del cual la parte actora tiene conocimiento.

17. - Que en el supuesto negado que se tomara en cuenta el plazo otorgado por la arrendadora para que la arrendataria hicieran efectiva la entrega del inmueble, acorde con la írrita notificación; ésta tendría que haber ocurrido el día 31 de octubre de 2011, situación demostrativa del deseo que tiene para aquella conclusión no le impida continuar como arrendataria del inmueble, aunado a ello, en el contrato de arrendamiento de fecha 1º de noviembre de 2004, se establecieron prorrogas automáticas de tres (03) años, por lo que se considera que el contrato de arrendamiento se prorrogó por tres (03) años y continuó bajo las mismas circunstancias previstas en el contrato de fecha 01 de noviembre de 2004 y se renovó su duración.

18. - Que la actitud pasiva u omisiva de la arrendadora (actora) ante la disposición de su representada de continuar ocupando el inmueble como arrendataria conforme al derecho que le asiste, al no realizar ningún acto de los permitidos por la Ley, que pudiera indicarle a la arrendataria, que debe devolver el inmueble arrendado, lo interpretó su representada como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia.

19. - Que el artículo 1.394 del Código Civil, establece que: “Las presunciones son las consecuencias que la ley o el juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”; por lo que deberán valorarse las pruebas que se promoverán en la oportunidad legal correspondiente, a modo de poder determinar o establecer si se produjo o no la misma, ya que la presunción es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora de la arrendadora) para establecer uno desconocido (la tácita reconducción) presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de la LAI.

20. - Que niega, rechaza y contradice que a partir del 31 de octubre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2011, su representada, disfrutó la prorroga legal arrendaticia prevista en el literal C del artículo 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el contrato de arrendamiento de fecha 1º de noviembre de 2004 se encuentra en plena vigencia, y que es el literal C del artículo 38 de la LAI el aplicable a su representada por cuanto la relación arrendaticia tiene una antigüedad de más de diez (10) años.

21. - Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya solicitado a su representada la entrega del inmueble dado en arrendamiento, el cual está constituido por un local comercial distinguido con el No. 6, ubicado en Residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda e igualmente, rechaza, niega y contradice que su representada desde entonces se ha valido de promesas incumplidas, engaños y vacilaciones, negándose en la entrega del inmueble, por cuanto su representada se encuentra en el ejercicio y cumplimiento de un contrato de arrendamiento vigente legalmente suscrito entre las partes, el cual se encuentra sometido a una serie de normas de carácter público.

22. - Que conviene en que su representada desde el día 11 de junio de 2008, ha venido consignando el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble arrendado, por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el expediente Nº 2008-3091 del cual la parte actora tiene conocimiento; ello ante la negativa inexplicable de la arrendadora en recibir los cánones de arrendamiento.

23. - Que niega, rechaza y contradice el derecho invocado por la parte actora en su capítulo de conclusiones, específicamente en lo relativo a lo establecido en el artículo 38. c de LAI, por cuanto considera que la misma no es aplicable a su representada.

24. - Que niega, rechaza y contradice el contenido de la temeraria demanda por infundada, ya que la parte actora la ha intentado en contra de su representada por el presunto cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 1º de noviembre de 2004, contrato éste que ha sido cumplido en todas y cada una de sus partes, por lo que en consecuencia no es procedente la demanda y así pide sea declarado por el Tribunal, por cuanto el contrato arrendamiento está en plena vigencia.

25. - Que niega, rechaza y contradice que su representada deba ser condenada en costos y costas.

26. - Que niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda por exagerada y abusiva, ya que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece que “…Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”, de allí que, si el canon de arrendamiento establecido entre las partes fue por la cantidad de un mil dos bolívares (1.002,00), que multiplicado por doce (12) meses arrojan la cantidad de doce mil veinticuatro bolívares (Bs. 12.024,00), los cuales divididos entre Bs. 90,00 que era el valor de la unidad Tributaria para el momento de interposición de la demanda era de 133,6 U.T.

27. - Que a.c.f.l. actas que conforman el presente expediente, señaló que se pudo apreciar el incumplimiento del Decreto AMG -I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual expresa entre otras cosas, que ninguna autoridad a las que se refiere el artículo 174 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, que ejerza sus competencias en la Jurisdicción del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda deberá dar curso a solicitudes, reclamaciones, acciones o demandas contra poseedores de inmuebles, ni podrá ordenar, practicar o ejecutar medidas de desalojos se encuentren los inmuebles destinados a uso de viviendas o actividades comerciales o industriales sin la previa comprobación que el propietario y sus representantes, en caso de que estos actúen en las acciones administrativas o judiciales con tal propósito, se encuentren solventes con todas las obligaciones que le establecen las ordenanzas municipales y demás instrumentos jurídicos que los desarrollen como las correspondientes a la materia urbanística, de protección y saneamiento ambiental, las tributarias y de registro catastral; por lo que considera el señalado decreto como una guía en la cual se evidencian las obligaciones exigidas y que en el presente caso no se dieron cumplimiento.

    CAPÍTULO III

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

    En el presente proceso el abogado J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 1º de noviembre de 2004, su representada suscribió con la empresa mencionada un contrato de arrendamiento que tenía por objeto un local comercial distinguido con el Nº 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques, por el término de tres (03) años, esto es, desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre de 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta (60) días de anticipación, su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia. Así mismo, señaló que en fecha 25 de septiembre de 2009, es decir, dentro del lapso de sesenta (60) días antes referido, su mandante notificó a la demandada su deseo de no continuar la relación arrendaticia, por lo que ésta –según su decir- disfrutó desde el 31 de octubre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2011, la prórroga legal prevista en el literal “c” del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, verificado el término de la prórroga legal supra indicada, la demandada se ha negado a entregar el descrito inmueble y es por tales razones que procede a demandarla por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, y en consecuencia solicita la entrega material del descrito local comercial.

    A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda sostuvo que la relación arrendaticia con la actora inició en fecha 30 de agosto de 1990, por lo que de haberse realizado de forma idónea la notificación de no renovar el contrato, la prórroga legal correspondiente era de tres (03) años de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “d” la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no de dos (02) años como se indicó; aunado a ello, señaló que la notificación realizada por la demandante debe ser considerada inexistente por ser violatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consecuentemente, niega haber disfrutado de prórroga legal desde el 31 de octubre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2011, y en efecto promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de condición o plazo pendientes. Por último, la parte accionada impugnó la estimación de la demanda realizada por el actor y manifestó que en el presente proceso no se cumplieron con las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

    SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

    Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a resolver de manera previa la impugnación de la estimación de la demanda hecha por la parte accionada en la oportunidad para contestar; ello en virtud que, de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada.

    Bajo este orden de ideas, tenemos que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre la impugnación de la cuantía está expresado -entre otros- en el fallo dictado en fecha 18 de diciembre de 2007, (caso: G.A.B.P. contra P.J.C.V.); el cual es del siguiente tenor:

    (...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

    . (Negrita y subrayado del Tribunal)

    Siendo dicho criterio ratificado mediante decisión dictada en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P.); la cual expresa:

    (...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

    No pareciera posible, en interpretación del artículo 38del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)

    (Negrita y subrayado del Tribunal)

    Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su libelo, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

    En efecto, siendo que en el caso de autos la impugnación a la estimación de la demanda fue realizada en los siguientes términos: “(…) Niego y rechazo la estimación de la demanda, por exagerada y abusiva, el Art. 36 del Código de Procedimiento Civil establece que”…Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año, entonces tenemos que el canon de arrendamiento establecido entre las partes es la cantidad de Un Mil Dos Bolívares (1.002,00) que multiplicado por 12 meses tenemos la cantidad de Bs. 12.024,00, dividido entre Bs. 90,00 que era el valor de la unidad Tributaria para el momento de interposición de la demanda era de 133,6 U.T. (…)”; en consecuencia, quien aquí suscribe considera necesario resaltar que lo que se demanda en el presente proceso es el cumplimiento de un contrato a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, donde por lo tanto no se persigue el pago de pensiones ni accesorios, por lo que el valor de la pretensión queda determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo y no por la sumatoria de las pensiones o cánones de un año; en efecto, siendo que la parte demandada omitió señalar una nueva cuantía e incluso obvió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran su impugnación, debe declararse IMPROCEDENTE la impugnación en cuestión de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, quedando establecida como vigente y definitiva la estimación realizada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 270.090,00).- Así se establece.

    DE LA EXISTENCIA DE CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE.

    Resuelto lo anterior, y en vista que la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: “(…) En consecuencia al ser írrita e inexistente la presunta Notificación alegada por la Arrendadora, hace en consecuencia improcedente la presente acción, por estar en plena vigencia el contrato de arrendamiento de fecha 1º de Noviembre de 2004, en consecuencia alego la cuestión previa contenida en el Art. 346 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 7º que establece “La Existencia de una condición o plazo pendiente”. Esta excepción la alego, basada en que si la fallida Notificación a que se refiere la parte actora, es considerada por el Tribunal como írrita o inexistente por ser violatoria de la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, en contravención a lo establecido en los artículos 1.246 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que tiene evidente carácter de orden público, el contrato de arrendamiento, se encuentra en plena vigencia, pues la Arrendadora, no cumplió con las condiciones de la (sic) aviso para ser válidamente efectuada, por el contrario ocasiona a mi representada una confusión y un estado de indefensión ante la pretendida violación de los derechos que le consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a mi representada. (…) En el presente caso, no ha nacido la condición para que proceda la presente acción, por lo que la presente demanda debe ser declara improcedente por extemporánea y encontrarse en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 01 de Noviembre de 2004. (…)”; este Tribunal en consecuencia considera pertinente pronunciarse al respecto, para lo cual se permite traer a colación la normativa que regula la figura en cuestión, lo cual hace de seguida:

    Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 7° La existencia de una condición o plazo pendientes. (…)” (Negritas y subrayado de este Juzgado)

    Partiendo de la disposición legal antes transcrita quien aquí suscribe observa que la misma establece de manera clara la forma de proceder de la parte demandada en el sentido de que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá en vez de contestarla promover cuestiones previas; ahora bien, en relación a la cuestión previa opuesta y contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta oportuno referirse al autor F.V. B., quien señaló en su libro “Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil” (Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83), lo siguiente:

    “(...) la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa (...) quien mantiene la condición a plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término (...) la condición a plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término) (…)“ (Negritas y subrayado de este Juzgado)

    En este mismo orden de ideas, el doctrinario H.B.L.M. en su libro “Las Fases del Procedimiento Ordinario” (Editorial Mobil Libros, Caracas 1996, p.86), señala que la condición o plazo pendiente está referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición) (…)”

    También ha dejado establecido el Tribunal Supremo de Justicia, que una obligación que depende de un acontecimiento futuro e incierto es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente; ello quedó establecido mediante sentencia N° 01137 proferida en fecha 23 de julio de 2003, por la Sala Político Administrativa con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, en el Exp. Signado con el Nº 1063, quién precisó respecto a la comentada cuestión previa lo siguiente:

    (…) La cuestión previa alegada relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria (…)

    (Negritas y subrayado de este Tribunal)

    De allí que, para la proposición de la cuestión previa bajo análisis es preciso que haya habido entre las partes un vínculo obligacional que establezca la condición o el plazo y que aún estén pendientes de cumplirse al momento de la interposición de la demanda; en efecto, si la condición acordada en la obligación no se da, o el plazo concedido al deudor no ha llegado a su término, no podrá demandarse el cumplimiento de tales obligaciones.

    De esta manera, la doctrina y la jurisprudencia patria han dejado claramente establecido que la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prospera cuando exista una condición o plazo pendiente que afecta el derecho reclamado en juicio, lo cual se conecta directamente con el ámbito obligacional; en este sentido, siendo que las obligaciones según la Ley deben ser cumplidas de buena fe y en la forma en que fueron pactadas dentro de un amplio margen de discrecionalidad, en virtud del principio de autonomía y voluntad de las partes, en consecuencia, la condición o plazo pendiente al que alude la cuestión previa invocada es siempre de naturaleza convencional o deviene del contrato, relación o vínculo impuesto por las partes y no por la Ley.

    Partiendo de las acotaciones anteriormente realizadas, y con base al análisis de las actas que conforman el presente expediente, así como de la doctrina y jurisprudencia anteriormente transcritas, debe este Tribunal verificar la existencia o no de una condición o plazo pendiente con respecto a la fuente de obligaciones que vincula a las partes intervinientes en este presente proceso, esto es, en el contrato de arrendamiento (inserto al folio 24-29) suscrito el 1º de noviembre de 2004, por INVERSIONES HV & MC, C.A. –en carácter de arrendadora- y PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G., C.A. – en carácter de arrendataria-; para ello, quien aquí suscribe se permite transcribir el contenido de la cláusula quinta del referido contrato, siendo que la misma expone textualmente lo siguiente: “(…) QUINTA: El término de duración del presente contrato de mutuo y expreso acuerdo entre las partes ha sido fijado por un período de tres (03) años a partir del día primero (01) de Noviembre de 2003 al treinta y uno (31) de Octubre de 2006, plazo este que podrá automáticamente prorrogarse por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días antes de la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo. (…)”

    De allí que, las partes contratantes de mutuo acuerdo convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento con un término de duración de tres años (03), contados desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre del 2006, y prorrogable por un término igual siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta (60) días antes de la fecha del vencimiento del contrato, su decisión de no renovarlo; es el caso que, el 1º de noviembre de 2006, ante la falta de la referida notificación, el contrato se prorrogó automáticamente, hasta el 31 de octubre de 2009. Sin embargo, de las actas que conforman el expediente, así como de los dichos de ambas partes, se desprende que en fecha 25 de septiembre de 2009 (según se evidencia de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, inserta al folio 30-61), la actora –en su carácter de arrendadora- notificó a la demandada –arrendataria- su decisión de no prorrogar el contrato, esto es, dentro de los sesenta (60) acordados; en efecto, dicha notificación es ciertamente válida pese a que en ella se incurrió en error al concederle a la arrendataria dos (02) años de prórroga legal, cuando lo correcto era concederle los tres (03) años previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone textualmente que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. (…)” (Resaltado del Tribunal), ello en virtud que evidentemente la relación arrendaticia inició el 30 de agosto de 1990 (según se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 21-24, en concordancia con los documento de cesión cursantes al folio 25-28; todos de la segunda pieza), esto es, hace más de diez (10) años.- Así se precisa.

    En efecto, puede concluirse que la arrendataria disfrutó de los tres (03) años de prórroga legal a que se refiere el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 1º de noviembre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2012, ello en vista que la notificación judicial practicada por la actora además de ser un hecho reconocido por ambas partes, fue realizada dentro de los sesenta (60) días antes a la fecha de vencimiento del contrato; de esta manera, siendo que ha quedado establecida la eficacia y validez de la notificación judicial practicada, y aunque es cierto que el plazo de tres (03) años de prórroga legal se cumplió el 31 de octubre de 2012, esto es, después de la interposición de la presente demanda el día 11 de julio de 2012, no obstante resultaría una formalidad inútil, innecesaria y no esencial para esta Sentenciadora declarar con lugar la cuestión previa promovida siendo que la condición o plazo “pendiente” ya se cumplió, y por tanto es inexistente; así las cosas, este Tribunal de conformidad con las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República de Venezuela y en virtud que la cuestión previa promovida lo que logra es detener el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 355 y 886 del Código de Procedimiento Civil, declara en consecuentemente SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada referida a la “existencia de una condición o plazo pendientes” de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.

    DEL INCUMPLIMIENTO DEL DECRETO AMG-I-028-2010.

    Resuelto lo anterior, y en vista que en el escrito de contestación la parte demandada manifestó que en el presente proceso no se cumplieron con las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010 emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sosteniendo para ello que:

    “(…) Analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente podemos apreciar el incumplimiento del Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual expresa “Ninguna autoridad a las que se refiere el artículo 174 de la Ley Orgánica del Pode Público Municipal, que ejerza sus competencias en la Jurisdicción del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, deberá dar curso a solitudes, reclamaciones, acciones o demandas contra poseedores de inmuebles, ni podrá ordenar, practicar o ejecutar medidas de desalojo se (sic) encuentren los inmuebles destinados a uso de viviendas o actividades comerciales o industriales sin la previa comprobación que el propietario y sus representantes, en caso de que estos actúen en las acciones administrativas o judiciales con tal propósito, se encuentren solventes con todas las obligaciones que le establecen las ordenanzas Municipales y demás instrumentos jurídicos que los desarrollen como las correspondientes a la materia urbanística, de protección y saneamiento ambiental, las tributarias y de registro catastral. Considerando el presente decreto como una guía en la cual se evidencian las obligaciones mínimas exigidas y que en el presente caso no se dio cumplimiento. (…)”

    En consecuencia, este Tribunal considera pertinente realizar las siguientes consideraciones:

    La administración de justicia es una función pública que debe ser ejercida de manera eficiente y oportuna por el Estado, y en esto consiste el derecho de acceso a la justicia, también denominado derecho a la tutela judicial efectiva, que implica la posibilidad de toda persona, independientemente de su condición económica, social o de cualquier otra naturaleza, de acudir ante los Tribunales para formular pretensiones o defenderse de ellas, de obtener un fallo de esos órganos jurisdiccionales y finalmente, que la resolución pronunciada sea cumplida y ejecutada.

    En la misma línea de pensamiento, encontramos que los elementos definidos en el texto constitucional constituyen una garantía del Estado, y se refieren a que la justicia debe ser accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable y equitativa; desde luego hay que agregar que dicho acceso debe garantizarse sin dilaciones indebidas y sin formalismos inútiles, por cuanto constriñe a obtener una solución del problema judicial a la brevedad posible, en otras palabras, el Juez no debe vacilar al hacer abstracción de tales figuras porque éstas son contrarias a la justicia misma.

    En este sentido, si bien las autoridades municipales deben verificar que el propietario o representante de un inmueble se encuentre solvente al momento de interponer una solicitud, reclamo o acción contra el poseedor del mismo, no obstante, debe precisarse que para acceder a la justicia, especialmente a este órgano jurisdiccional con competencia a nivel estadal, no se requiere la verificación de dicha circunstancia, por cuanto la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal como se señaló anteriormente, está orientada a garantizar el libre acceso a los órganos administradores de justicia, la posibilidad de obtener un pronunciamiento expedito y hacer efectiva su ejecución, protegiendo de esta manera los intereses de quien alegue ser titular un derecho exigible o de una situación susceptible de ser protegida; en efecto, siendo que nuestra Carta Magna reconoce el derecho de todas las personas a acceder al sistema de justicia, y en virtud que tal acceso debe ser garantizado sin dilaciones indebidas y sin formalismos inútiles, consecuentemente quien aquí decide debe declarar IMPROCEDENTES los alegatos formulados por la parte demandada, referidos al incumplimiento de las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010 emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.- Así se establece.

    PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    Resuelto lo anterior, y vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso, quien aquí suscribe considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:

    Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

    Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

    En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:

    (…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)

    . (Fin de la cita)

    Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:

    PARTE ACTORA:

    Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 17-23) Marcado con la letra “A”, en copia certificada INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado en fecha 1º de junio de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda y anotado bajo el Nº 17, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; es el caso que, a través de la documental en cuestión se acredita a los abogados en ejercicio R.Y.M.H. y J.C.M.H., como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., parte actora en el presente juicio. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.- Así se establece.

Segundo

(Folio 24-29) Marcado con la letra “B”, en copia simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito el 1º de noviembre del 2004, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. en su carácter de arrendadora –parte demandante- y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. en su carácter de arrendataria –parte demandada-; ahora bien, es el caso que a través de dicho contrato las partes acordaron textualmente lo siguiente:

“(…) PRIMERA: “LA ARRENDADORA” cede en calidad de arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” quien lo acepta en tal concepto, un (01) LOCAL COMERCIAL, de su propiedad, el cual se identifica con el numero “SEIS (06)”, compuesto por una planta principal de “NOVENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (97,50 M2), una planta sótano de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,00 M2) (…) ubicado en la planta baja del edificio “RESIDENCIAS PAEZ PLAZA”, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro, en Los Teques, Estado Miranda, propiedad de “INVERSIONES HV & MC, C.A”. SEGUNDA: “LA ARRENDATARIA” formalmente se obliga a destinar la totalidad del local arrendado única y exclusivamente para la consecución de su objeto social señalado en el documento social y estatutos sociales de la misma, indicado en su Acta Constitutiva y a las demás actividades conexas con el mismo (…) TERCERA: El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido de mutuo expreso acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), durante el primer año, es decir, del día primero (1ro) del mes de Noviembre de 2003 hasta el 31 de Octubre de 2004; la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), durante el segundo año de arrendamiento, es decir, del día primero (1ro) de Noviembre de 2004, hasta el 31 de Octubre de 2005, y durante el tercer año el canon de arrendamiento será de UN MILLON DOSCIENTOS MIL, es decir del (1ro) del mes de Noviembre de 2005 hasta el 31 de Octubre de 2006, que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar con toda puntualidad durante los diez (10) primero días de cada mes en curso, en dinero efectivo y de curso legal en el domicilio de la “LA ARRENDADORA”, que declara expresamente conocer. (…) Así mismo, queda expresamente convenido, que la falta de pago por un lapso de quince (15) días de una pensión de arrendamiento, da pleno derecho a “LA ARRENDADORA”, a considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, en consecuencia, “LA ARRENDATARIA”, deberá entregar de inmediato y sin plazo alguno el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en los cuales lo recibió. CUARTA: El canon de arrendamiento empezará a regir el día primero (01) del mes de Noviembre de 2003, para ser cancelados dentro de los primeros diez (10) días del mismo mes y en los meses subsiguientes, dentro del mismo plazo por mensualidades anticipadas. QUINTA: El término de duración del presente contrato de mutuo y expreso acuerdo entre las partes ha sido fijado por un período de tres (03) años a partir del día primero (01) de Noviembre de 2003 al treinta y uno (31) de Octubre de 2006, plazo este que podrá automáticamente prorrogarse por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días antes de la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo. SEXTA: “LA ARRENDATARIA” declara estar en posesión del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento (…) SÉPTIMA: “LA ARRENDATARIA” declara ser la única responsable del fondo de comercio que funciona dentro del inmueble arrendado (…) OCTAVA: El presente contrato se considera rigurosamente celebrado INTUITO PERSONAE (…) NOVENA: “LA ARRENDADORA” no será responsable por los robos, daños, hurtos o pérdidas que podrá sufrir “LA ARRENDATARIA” en el inmueble arrendado (…) DECIMA: Queda expresamente entendido entre las partes contratantes, que si en razón de los trabajos de urbanismo y el inmueble quedare afectado por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social (…) el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho (…) DECIMA PRIMERA: Están a cargo de “LA ARRENDATARIA” las reparaciones menores (…) DECIMA SEGUNDA: “LA ARRENDATARIA” formalmente se obliga a suscribir una póliza de seguros y cancelar su Prima contra Incendio por daños locativos y contra vecinos y cuyo monto deberá ser suficiente para cubrir posibles siniestros. (…) DECIMA TERCERA: Todos los gastos que ocasionare el presente contrato, será por única y exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA” (…) DECIMA CUARTA: La falta de cumplimiento de una cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de “LA ARRENDATARIA” dará derecho a “LA ARRENDADORA” resolver de pleno derecho al presente contrato (…) DECIMA QUINTA: Con la celebración del presente contrato de arrendamiento, las partes declaran que quedará nula cualquiera otro convenio celebrado con anterioridad a este. DECIMA SEXTA: Queda terminantemente prohibido celebrar en el inmueble objeto de este contrato: Mítines de ninguna naturaleza (…) DÉCIMA OCTAVA: Para todos los efectos y consecuencias derivadas del presente contrato, las partes contratantes de mutuo y expreso acuerdo eligen como domicilio especial la Ciudad de Los Teques, Capital del Estado Miranda a cuyos Tribunales competentes declaran expresamente someterse. (…)” (Negrita y subrayado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el instrumento privado aquí analizado no fue desconocido por la parte contra la cual se produjo en la etapa procesal correspondiente, aunado a que fue consignado en original por la parte demandada en la oportunidad para contestar (inserto al folio 64-69, II pieza), en consecuencia quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y lo aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; en efecto, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de la relación contractual que vinculó a las partes intervinientes en el presente proceso, quienes acordaron suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con vigencia de tres (03) años (contados desde el 1º de noviembre de 2003 hasta el 31 de octubre de 2006) prorrogable automáticamente por plazos iguales, siempre que alguna de las partes no manifestare por escrito su decisión de no prorrogarlo dentro de sesenta (60) días antes de su vencimiento, el cual recayó sobre un local comercial identificado con el Nº 06, ubicado en la planta baja del edificio “RESIDENCIAS PAEZ PLAZA”, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, y cuyos cánones de arrendamiento fueron convenidos en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), para el primer año de arrendamiento, esto es, desde el 1º de noviembre de 2003 hasta el 31 de octubre de 2004; la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), durante el segundo año, es decir, desde el 1º de noviembre de 2004 hasta el 31 de octubre de 2005; y la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), durante el tercer año, es decir, desde el 1º de noviembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006, para ser pagados dentro de los diez (10) primeros días de cada mes.- Así se establece.

Tercero

(Folio 30-61) Marcado con la letra “C”, en original EXPEDIENTE Nº 094774 contentivo de la notificación judicial de desahucio contractual practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de septiembre de 2009, previa solicitud presentada por el abogado R.E.B.C. actuando en su carácter de vicepresidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. -parte demandante-, dirigida a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. -parte demandada-; de la cual se desprende lo siguiente:

“(…) En documento de fecha primero (1º) de Noviembre de dos mil cuatro (2004), la Sociedad Mercantil que represento, en la condición de arrendadora celebró contrato de arrendamiento, con la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERIA F.D.G., C.A.”, (…) tiene por objeto, un inmueble, constituido por un local comercial, distinguido con el número: 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro, del Estado Miranda. (…) En la cláusula quinta del contrato de arrendamiento antes referido, se estableció un término de duración de tres 803) años, a transcurrir, entre el primero (1º) de noviembre de dos mil tres (2003), y el treinta y uno (31) de Octubre de dos mil seis (2006), prorrogable a su vencimiento, por periodos iguales de tres (03) años, a menos que, una de las partes, notificare a la otra, su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia, dentro de sesenta (60) días de anticipación; es de significar que, llegada la fecha de vencimiento, anteriormente pautada, es decir, treinta y uno (31) de Octubre de dos mil seis (2006), el referido contrato de arrendamiento, se prorrogó, por un período igual de tres (03) años. (…) DEL DESAHUCIO CONTRACTUAL. Por cuanto, a la fecha de vencimiento, de la última prórroga contractual operada, es decir, treinta y uno (31) de Octubre de dos mil nueve (2009), la Sociedad Mercantil que represento no tiene ningún interés, en continuar con la relación arrendaticia supra indicada, pido a este Juzgado, se sirva trasladar y, constituirse en el inmueble arrendado, a los fines de la práctica del desahucio arrendaticio correspondiente, poniendo en conocimiento a la arrendataria, en medición de su representación estatutaria o, de cualquier persona que, se encuentre en el inmueble arrendado, de esta circunstancia, así como del hecho que, a partir de la fecha supra indicada, es decir, treinta y uno (31) de Octubre de dos mil nueve (2009), comenzará a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia, establecida en el artículo 39.c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, vencerá el treinta y uno (31) de Octubre de dos mil once (2011), fecha en la cual, deberá hacer entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y, personas y, en las mismas condiciones en que lo recibió, todo, sin perjuicio de la interposición de cualquier pretensión arrendaticia que, legalmente corresponda. (…)” (Negrita y subrayado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el instrumento en cuestión consiste en un documento público autorizado con las solemnidades legales por un Juez conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en virtud éste que no fue tachado en el decurso del proceso, el mismo adquiere pleno valor probatorio como demostrativo de que en fecha 25 de septiembre de 2009, previa solicitud de la parte actora, se notificó a la demandada de la decisión de ésta de no prorrogar el contrato suscrito el 1º de noviembre de 2004; en efecto, siendo que el referido contrato se prorrogó automáticamente hasta el 31 de octubre de 2009, ciertamente la notificación fue practicada dentro de los sesenta (60) días a que se refiere la cláusula quinta del contrato valorado en el particular segundo, esto es, dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento de la prórroga, en consecuencia, por las razones que anteceden la notificación en cuestión goza de plena eficacia y validez.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 62-192) Marcado con la letra “D”, en copia certificada EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES signado con el Nº 2008-3091 según nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda; ahora bien, en vista que el instrumento en cuestión consiste en un documento público autorizado con las solemnidades legales por un Juez conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en virtud éste que no fue tachado en el decurso del proceso, el mismo adquiere pleno valor probatorio como demostrativo de que desde el mes de junio de 2008 hasta el mes de julio de 2012, la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G., C.A. en su carácter de arrendataria –parte demandada-, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a consignar a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. en su carácter de arrendadora –parte demandante-, por ante el referido órgano jurisdiccional los cánones correspondientes al contrato de arrendamiento suscrito el 1º de noviembre de 2004, el cual se prorrogó automáticamente hasta el 31 de octubre de 2009, ello ante la negativa de la arrendadora de recibir dichos pagos.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas la parte demandante mediante los escritos consignados en fecha 17 y 18 de abril de 2013, promovió las siguientes probanzas:

Primero

Promovió la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de noviembre de 2004, y promovió el desahucio arrendaticio practicado en fecha 25 de septiembre de 2009; ahora bien, aun cuando la reproducción en cuestión no vulnera ningún derecho, no obstante la misma opera sin necesidad, por cuanto sobre las pruebas que pretende hacer valer el promovente ya este órgano jurisdiccional emitió su respectiva valoración en la oportunidad legal correspondiente.- Así se decide.

Segundo

Promovió el contrato de arrendamiento suscrito el 1º de noviembre de 2004; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda la parte accionada consignó las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 21-28, II pieza) En copia simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A. -en carácter de arrendadora-, y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. -en carácter de arrendataria-, en fecha 30 de julio 1990 (ampliado el 30 de agosto de 1990), el cual recayó sobre dos (02) locales comerciales signados con los Nos. 05 y 06, ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Páez Plaza, situado entre las Calles Páez y Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, ambos propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. e INVERSIONES NUEVO SOL, C.A.; y en copia simple CONTRATO DE CESIÓN suscrito en fecha 1º de noviembre de 1992, a través del cual la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., traspasó a favor de las propietarias INVERSIONES HV & MC, C.A. e INVERSIONES NUEVO SOL, C.A., todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento antes descrito. Ahora bien, en vista que los instrumentos privados aquí analizados no fueron desconocidos por la parte contra la cual se produjeron en la etapa procesal correspondiente, aunado a que fueron consignados en original por la parte demandada en la etapa probatoria (insertos al folio 74-79, II pieza), en consecuencia quien aquí decide los tiene por reconocidos y los aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativos de que la relación arrendaticia que vinculaba a las partes intervinientes en el presente proceso inició en fecha 30 de julio de 1990.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 29-63, II pieza) En copia simple CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO suscritos en fecha 27 de octubre de 1995, 02 de octubre de 1997 y 1º noviembre de 1999, respectivamente, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. en carácter de arrendadora –parte demandante- y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. en carácter de arrendataria –parte demandada-, los cuales recayeron sobre el inmueble objeto del presente proceso, a saber, un local comercial identificado con el Nº 06, ubicado en la planta baja del edificio RESIDENCIAS PÁEZ PLAZA, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que los instrumentos privados aquí analizados no fueron desconocidos por la parte contra la cual se produjeron en la etapa procesal correspondiente, aunado a que fueron consignados en original por la parte demandada en la etapa probatoria (insertos al folio 80-95, II pieza), en consecuencia quien aquí decide los tiene por reconocidos y los aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativos de la relación arrendaticia que vinculaba a las partes intervinientes en el presente proceso.- Así se precisa.

Tercero

(Folio 64-69, II pieza) En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito el 1º de noviembre del 2004, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. en su carácter de arrendadora –parte demandante- y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. en su carácter de arrendataria –parte demandada-; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas la parte demandada mediante escrito consignado en fecha 11 de abril de 2013, promovió las siguientes probanzas:

Primero

Promovió e hizo valer el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de agosto de 1990; el documento privado suscrito en fecha 1º noviembre de 1992; el contrato de arrendamiento suscrito el 27 de octubre de 1995; el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de octubre de 1997; el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de noviembre de 1999; los cuales incluso consignó en originales (insertos al folio 74-95). Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión ya fueron valoradas, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

DEL FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO.

Bajo este orden de ideas, resueltas las defensas previas opuestas por la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio en base a las siguientes consideraciones:

En vista que la acción incoada es seguida por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el vencimiento del contrato a tiempo determinado, así como de la prórroga legal, en consecuencia debe este Tribunal verificar si en el caso de marras se llenan dichos extremos; en relación al primer requisito, quien aquí suscribe partiendo de los instrumentos probatorios consignados por las partes intervinientes en el presente juicio, particularmente del contrato de arrendamiento (inserto al folio 24-29, I pieza y 64-69, II pieza) suscrito entre ellas el 1º de noviembre del 2004, el cual se tuvo por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se pudo constatar que a través del mismo la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. -parte demandante- dio en arrendamiento a tiempo determinado a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. –parte demandada- un local comercial identificado con el Nº 06, ubicado en la planta baja del edificio “RESIDENCIAS PÁEZ PLAZA”, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, por el plazo de tres años prorrogable automáticamente por plazos iguales, siempre que alguna de las partes no manifestare por escrito su decisión de no prorrogarlo dentro de sesenta (60) días antes de su vencimiento.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Bajo este orden de ideas, con relación al segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el vencimiento del contrato a tiempo determinado así como de la prórroga legal, se observa lo siguiente:

Tal como se dejó sentado a lo largo de la presente sentencia, ciertamente las partes contratantes de mutuo acuerdo convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con un término de duración de tres años (03), contados desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre del 2006, y prorrogable por un término igual siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta días antes de la fecha del vencimiento del contrato, su decisión de no renovarlo; es el caso que, el 1º de noviembre de 2006, ante la falta de la referida notificación, el contrato se prorrogó automáticamente hasta el 31 de octubre de 2009, sin embargo, de las actas que conforman el expediente se desprende que ciertamente en fecha 25 de septiembre de 2009 (según se evidencia de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, inserta al folio 30-61), la actora –en su carácter de arrendadora- notificó a la demandada –arrendataria- su decisión de no prorrogar el contrato, esto es, dentro de los sesenta acordados en la cláusula quinta del mismo; por tales razones, puede quien aquí decide afirmar que el contrato en cuestión venció el 31 de octubre de 2009, siendo dicha notificación válida pese a que en ella se incurrió en error al concederle a la arrendataria dos años de prórroga legal, cuando lo correcto era concederle los tres años previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que la relación arrendaticia inició el 30 de agosto de 1990 (según se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 21-24, en concordancia con los documento de cesión cursantes al folio 25-28; todos de la segunda pieza), esto es, hace más de diez años conforme a lo previsto en la referida disposición legal.

Como corolario de lo anterior, se evidencia que la arrendataria disfrutó de los tres años de prórroga legal antes referidos, desde el 1º de noviembre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2012; y aunque es cierto que dicho término se cumplió tres meses después de la interposición de la presente demanda (11 de julio de 2012), no obstante, este Tribunal a los fines de evitar el desgaste innecesario del sistema de administración de justicia, estima que habiéndose vencido la prórroga legal y no costando en autos que la demandada haya realizado la respectiva entrega del inmueble objeto del presente juicio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresa que “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…)”, aunado a que evidentemente la demandante en su condición de arrendadora no tiene interés en continuar con la relación arrendaticia, consecuentemente quien aquí decide debe declarar CON LUGAR la demanda que fuera incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, ambas partes ampliamente identificadas en autos; y por ende, ORDENAR a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., hacer entrega del bien inmueble sobre el cual recayó el referido contrato, a saber, un local comercial distinguido con el Nº 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

CAPÍTULO IV

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda realizada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada referida a la “existencia de una condición o plazo pendientes”, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

IMPROCEDENTES los alegatos formulados por la demandada referidos al incumplimiento de las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

CUARTO

CON LUGAR la demanda que fuera incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, ambas partes ampliamente identificadas en autos; por ende, se ORDENA a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., hacer entrega del bien inmueble objeto del presente juicio, a saber, un local comercial distinguido con el Nº 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, dieciocho (18) de julio de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.)

LA SECRETARIA,

Exp. No. 20.060