Decisión nº 593 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 3 de Diciembre de 2013

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida y admitida por este Juzgado en fecha 16 de octubre de 2009, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la abogada C.S.F. en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.S.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.972.656, domiciliado en el Municipio J.E.L.d.E.Z., tal y como consta en el documento poder autenticado ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L.d.E.Z., en fecha 19 de junio de 2009, bajo el No. 71, tomo 12; en contra de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 46, tomo 1-A, el 17 de febrero de 1989.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Habiéndose recibido la causa, el Tribunal le da entrada e insta a la parte actora a estimar la demanda en unidades tributarias a los fines de determinar la competencia y pronunciarse acerca de la admisión de la misma. En fecha 2 de noviembre de 2009, verificado el cumplimiento de lo ordenado, se admite la presente demanda y se ordena la citación de la parte demandada en la persona de F.C.R..

En fecha 12 de noviembre de 2009, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para realizar la citación, y en la misma fecha la Secretaria del Tribunal deja constancia de que le fueron presentadas copias simples a los fines de impulsar la citación. En fecha 26 de noviembre de 2009, se libraron recaudos de citación.

En fecha 14 de enero de 2010, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haberse trasladado hasta la dirección indicada a los fines de citar al representante de la parte demandada pero no pudo localizarlo, ni en el sitio indicado ni en las mismas calles del sector.

En fecha 19 de febrero de 2010, previa solicitud de parte se libra cartel de citación. En fecha 20 de mayo de 2010, la parte actora consigna el ejemplar del diario contentivo del cartel y el Tribunal ordena su desglose y que sea agregado a las actas procesales; dándose cumplimiento a lo ordenado en la misma fecha. En fecha 12 de julio de 2010, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado el cartel de citación, cumpliendo con ello las formalidades de ley.

En fecha 21 de septiembre de 2010, previa solicitud de parte, el Tribunal designa al abogado C.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.973, como defensor ad-litem de la parte demandada. En fecha 11 de noviembre de 2010, fue notificado el profesional del derecho del cargo recaído en su persona; y en este sentido se juramentó en fecha 17 de noviembre de 2010.

Habiéndose cumplido con las formalidades de ley, en fecha 1 de diciembre de 2010 se libraron los recaudos de citación al defensor ad-litem. En fecha 14 de diciembre de 2010, el Alguacil del Tribunal expone haber citado al abogado C.O., en su carácter de defensor ad-litem de la parte demandada.

En fecha 17 de enero de 2011, el defensor ad-litem da contestación a la demanda. En fecha 19 de enero de 2011, el abogado A.P.M. consigna poder judicial otorgado por el ciudadano M.F.C. en su carácter de gerente general de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.; a los abogados en ejercicio J.P., T.S. y A.P., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 121.372, 142.954 y 51.962, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 23 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 88, tomo 140.

En fecha 24 de enero de 2011, el apoderado judicial de la parte accionada presenta escrito de cuestiones previas. En fecha 9 de febrero de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presenta escrito de subsanación.

En fecha 28 de febrero de 2011, el Tribunal declara Con Lugar la cuestión previa promovida por la parte accionada. En fecha 9 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la accionante presenta escrito de subsanación de la cuestión previa.

En fecha 15 de marzo de 2011, la parte demandada consigna contestación a la demanda y presentó escrito de reconvención. En fecha 25 de marzo de 2011, la parte demandada solicita se declare inadmisible la reconvención propuesta.

En fecha 31 de marzo de 2011, el Tribunal dicta resolución declarando subsanada la cuestión previa y deja sin efecto la contestación realizada por la parte demandada, otorgando cinco (5) días a partir de la notificación de las partes para llevar a efecto la misma.

En fechas 6 y 27 de abril de 2011, fueron notificadas las partes. En fecha 4 de mayo de 2011, la parte demandada consigna contestación a la demanda y presentó escrito de reconvención. En fecha 12 de mayo de 2011, se admite la reconvención propuesta. En fecha 19 de mayo de 2011, la parte actora reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 6 de junio de 2011, la parte actora reconvenida consigna escrito de pruebas. En fecha 9 de junio de 2011, la parte accionada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 10 de junio de 2011, se agregan las pruebas a las actas procesales.

En fecha 15 de junio de 2011, la parte demandada reconviniente hace oposición a la prueba de informe y de experticia. En fecha 17 de junio de 2011, la apoderada judicial del actor reconvenido consigna escrito en el cual insiste en la admisión de las pruebas.

En fecha 17 de junio de 2011, el Tribunal se pronuncia en relación a la admisión de las pruebas, indicando que sobre la oposición formulada se resolverá en la sentencia definitiva.

En fecha 21 de junio de 2011, se lleva a efecto el nombramiento de expertos.

En fecha 28 de junio de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente apela del auto de fecha 17 de junio de 2011. En fecha 30 de junio de 2011, se oye la apelación en un solo efecto.

En fecha 7 de julio de 2011, se lleva a cabo la inspección judicial. En fecha 11 de julio de 2011, el práctico designado por el Tribunal consigna informe fotográfico.

En fecha 12 de agosto de 2011, el Tribunal insta a la parte demandada reconviniente a consignar las copias necesarias en virtud de la apelación interpuesta.

Endecha 21 de septiembre de 2011, los expertos consignan informe contentivo de diez (10) folios y treinta y cuatro (34) folios de anexos.

En fecha 28 de septiembre de 2011, fueron recibidas resultas de prueba de testigos.

En 9 de agosto de 2013, se fija el lapso para la presentación de informes previa notificación de las partes. En fechas 23 y 24 de septiembre fueron notificadas las partes actora y demandada, respectivamente.

En fechas 21 de octubre de 2013, y 12 de noviembre de 2013, las partes demandada y actora presentaron escritos de informes respectivamente, de forma extemporánea.

Cumplidos los lapsos procesales pasa este Tribunal a decidir lo conducente en la presente causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

De la Parte Actora:

Fundamenta la apoderada judicial del actor su demanda en que en fecha 11 de noviembre de 1991, la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., adquirió cinco (5) locales comerciales edificados en un terreno propio ubicado en la calle 18D, sector Altamira en jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d. municipio Maracaibo del Estado Zulia; distinguidos en cuatro (4) locales de noventa y tres metros cuadrados (93 mts.2) cada uno, que miden por el frente cuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (4,55 mts.) y diecinueve metros con cincuenta centímetros de largo (19,50 mts.); distinguidos con los números 1,2,3 y 4 y el otro local, distinguido con el No. 5, con un área aproximada de cuatrocientos cincuenta metros con trece decímetros (450,13 mts.2).

Que los linderos de dichos locales son los siguientes: el local número 1 linda por el oeste: con estacionamiento y avenida 18D Altamira; este: calle interna con el edificio B-3; sur: avenida principal del conjunto residencial San Crispin; norte: con el local número 2. El local número 2, linda por el oeste: con estacionamiento y avenida 18D Altamira; este: calle interna con el edificio B-3; sur: local número 1; norte: con el local número 3. El local número 3 linda por el oeste: con estacionamiento y avenida 18D Altamira; este: calle interna con el edificio B-3; sur: local número 2; norte: con el local número 4. Asimismo, el local número 4 linda por el oeste: con estacionamiento y avenida 18D Altamira; este: calle interna con el edificio B-3 sur: local número 3; norte: con el local número 5.

Por su parte, el local número 5 tiene en su planta principal frente a una extensión constituida con una línea quebrada cuyo primer tramo de sur a norte tiene ocho metros con noventa y siete centímetros (8,97 mts.), seguida de otra de tres metros con cincuenta y dos centímetros (3,52 mts.), seguida de otra ocho metros con veinte centímetros (8,20 mts.), por una extensión en su lado de fondo (este) de diecinueve metros con setenta y un centímetros (19,71 mts.) por diecinueve con cincuenta y cinco (19,55 mts.) por su lado sur y dieciséis metros con tres centímetros (16,03 mts.) por su lado norte. La mezanine mide diecinueve metros con setenta y un centímetros (19,71 mts.) por cada uno de sus lados este y oeste; y seis metros con setenta y un centímetros (6,71 mts.) por cada uno de sus lados sur y norte; entre ambas plantas existe una escalera de comunicación y en conjunto linda por el oeste: con estacionamiento y avenida 18D Altamira; este: vía interna del conjunto residencial San Crispin; sur: local número 4 y norte: vía interna del edificio B6.

Dichos locales están regulados por un documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de junio de 1979, bajo el No. 42, tomo 12, protocolo primero. A los locales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 les corresponde un porcentaje de 1,04 centésimas y al local número 5 le corresponde 4,80 centésimas sobre las cargas comunes del conjunto residencial San Crispin.

Que el ciudadano J.C. en su carácter de representante de la empresa INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., celebró contrato verbal de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano A.B., el día 12 de marzo de 1992, aproximadamente a las nueve de la mañana, mediante una reunión sostenida en el centro comercial San Crispín, sobre los cinco (05) locales del Centro Comercial San Crispin, en presencia de los ciudadanos BIANCO J.F.B. y F.S.D.; con precio de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00) actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y debido a que los locales no estaban terminados no se estableció cantidad alguna como opción a compra.

Que ambas partes convinieron que la duración del contrato sería de dos (2) años contados a partir del 12 de marzo de 1992, y se estableció la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) como canon de arrendamiento mensual, pagaderos al final de cada mes, el cual fue aumentado el día 12 de marzo del año 2005 por el ciudadano F.C. en su condición de gerente general de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., a UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), actualmente MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,00), mensuales. Que el objeto del contrato fueron los cinco locales suficientemente descritos.

Que en base a ese contrato verbal su representado comenzó a poseer el bien inmueble como propietario, y en base a ello comenzó a funcionar en uno de los locales comerciales la sociedad mercantil MERCADO LA MARINA C.A., en la cual uno de los socios es el ciudadano A.S.B., en calidad de sub-arrendataria, bajo un contrato verbal de arrendamiento, en el local No. 5, el día 10 de abril de 1998, por cinco (5) años, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) actualmente TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales.

Poro otra parte, los cánones del arrendamiento inicial fueron cancelados en forma continua todos los años al ciudadano J.C., unas veces en efectivo y en oportunidades en bienes muebles representados por víveres y mercancías a través de la sociedad mercantil que funcionaba en uno de los locales, el cual se dedicaba a la venta de carne.

Que en fecha 11 de septiembre de 2002, su representado tuvo conocimiento del fallecimiento del ciudadano J.C., por medio de su hijo F.C. quien había adquirido las cuotas de participación de su padre en la empresa INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., en fecha 24 de septiembre de 2001, en asamblea general extraordinaria de socios. Que al igual que su padre, el ciudadano F.C. recibía el pago de los cánones de arrendamiento unas veces en efectivo, otras veces en depósitos o en víveres y mercancías.

Que debido al estado de los locales, ambas partes acordaron que su representado realizaría las mejoras necesarias para la terminación de los mismos y que de no realizarse la venta, le serían reconocidos las mejoras y el punto comercial que se fomentaría. Sin embargo, pasados los dos años no se efectuó la venta y su representado continuó poseyendo en calidad de arrendatario los locales comerciales y desde el año 1998, su representado comenzó a realizar mejoras en los cinco locales comerciales estimadas en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00) compuestos por:

- Reparación de ochocientos veinte metros cuadrados (820 mts2.) de platabanda con diez (10) centímetros de concreto.

- Impermeabilización de ochocientos veinte metros cuadrados (820 mts2.) de platabanda con manto y pintura.

- Divisiones de locales con paredes frisadas y pintadas.

- Colocación de Santamaría, puertas de hierro con sus respectivos marcos de hierro y aluminio.

- Colocación en cada local de juego de baño con pocetas, lavamanos y cerámica.

- Colocación de cielo raso, construcción de un depósito de aseo, instalación de gas doméstico para un local; construcción de tanque de agua, instalación de tuberías de aluminio y reparación de la fachada y bombas.

Que la arrendadora autorizó a su representado a subarrendar los referidos locales comerciales y que efectivamente éste celebró contratos de arrendamiento con terceros, y que además en los mismos han funcionado varias empresas y cooperativas en las cuales es socio su mandante. Que el local No. 5 fue nuevamente subarrendado el día 15 de agosto de 2005 a la COOPERATIVA MERCAL SAN CRISPIN, con un canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), y posteriormente el 12 de febrero de 2008 al ciudadano NEURO J.S., con una duración de un (1) año, por un canon de arrendamiento de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000,00).

Que los locales 1, 2 y 3 fueron subarrendados al ciudadano YOUSEFF AYSAMIL, el 2 de febrero de 2006; y asimismo, el local No. 4 fue subarrendado al ciudadano H.M.A. en fecha 12 de febrero de 2008.

Que asimismo, existen otras mejoras realizadas, de las cuales no tiene documentos, estimadas aproximadamente en CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y constituidas por: construcción de cerca perimetral del centro comercial San Crispín, conformado por una base de cemento y rejas de hierro y portones de hierro, dichas mejoras se realizaron en el mes de agosto del año 2005.

Que durante más de diecisiete (17) años su representado ha realizado actividades comerciales en los locales lo cual representa un punto comercial o good will que estima en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). Que siendo el caso de que INVERSORA EL PULGUERO S.R.L. nunca ha materializado la venta de los cinco locales que constituyen el centro comercial San Crispín, procede a demandar como en efecto demanda a la sociedad mercantil indicada anteriormente por Cumplimiento de Contrato para que pague las mejoras o bienhechurías realizadas, además del punto comercial; todo lo cual estima en SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00).

De la Parte Demandada:

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en su contestación opone la falta de cualidad e interés del actor para fungir como sujeto activo en el juicio, así como la de su representado. Primeramente, señala que el actor no detenta derecho alguno en contra de su representada por lo que no le asiste interés jurídico actual para proponer la demanda; que no detenta título o causa petendi sustantiva que lo legitime para obrar contra su representada, por lo tanto no hay vínculo jurídico sustantivo que lo faculte para impetrar la acción.

Seguidamente, pasa a contestar al fondo negando, rechazando los hechos como el derecho explanado en la demanda interpuesta por el ciudadano A.S.B.. Especialmente niega la existencia de una relación contractual, así como el hecho de que su representada autorizara al actor a subarrendar local comercial alguno; niega la cancelación de algún canon de arrendamiento a su representada por parte de A.S.B., así como la existencia de mejoras realizadas por el actor. En este sentido, solicita sea declarada Sin Lugar la acción de cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento con opción a compra incoada contra su representada.

III

DE LA RECONVENCIÓN A LA DEMANDA

De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la parte actora en los siguientes términos:

Que su representada desde el 11 de noviembre de 1991 es propietaria de los cinco locales que conforman el inmueble descrito en actas, el cual fue adquirido mediante compraventa registrada en la señalada fecha por ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotada bajo el No. 39, tomo 11.

Que se evidencia de los diferentes escritos de la parte actora que ésta asevera, acepta y declara y reconoce que su representada en la propietaria de los locales, declarando que los detenta como arrendatario o como propietario, aceptando que los ha arrendado, contradiciéndose al alegar que los locales no estaban terminados, y al mismo tiempo referir conocer el documento de condominio del conjunto residencial que fue inscrito en fecha 20 de junio de 1979, por lo que se presume que para esta fecha todo el inmueble gozaban de las condiciones de habitabilidad y funcionamiento requeridas por la ley.

Que en el presente caso existen todos los supuestos de procedibilidad de la acción reivindicatoria, es decir, el derecho de propiedad o dominio de INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.; el hecho de encontrarse el demandado en posesión de las cosas reivindicadas, siendo que A.S.B., viene poseyendo ilegítimamente los inmuebles en cuestión tal como lo ha reconocido; la falta de derecho a poseer, pues el actor carece de posesión legítima de los locales identificados; y asimismo, la identidad de las cosas reivindicadas, la cual A.S.B. en su demanda ha reconocido.

En el sentido de lo expuesto, procede a reconvenir de conformidad con el artículo 548 del Código Civil, por Reivindicación al ciudadano A.S.B., para que convenga en restituirle a INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., la posesión de cinco locales comerciales edificados en un terreno propio, ubicado en la calle 1 8D, Sector Altamira, en jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d. municipio Maracaibo del estado Zulia; que se componen de 4 locales pequeños distinguidos con los número 1, 2, 3 y 4, con un área aproximada de noventa y tres metros cuadrados (93 mts.2) de área; y un local distinguido con el número 5, con un área aproximada de cuatrocientos cincuenta metros con trece decímetros cuadrados (450,13 mts2.) De igual forma, estima la demanda en SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00).

Seguidamente, refiere el apoderado judicial de la parte accionada que en el escrito de subsanación la parte actora señaló haber subarrendado los locales, indicando períodos y cánones percibidos por dicha relación contractual, lo cual constituye una confesión judicial espontánea de que A.S.B. se enriqueció en perjuicio de su representada, empobreciéndola en virtud de lo cual está obligado a indemnizarla por las cantidades que él mismo declara haber percibido que ascienden a la suma de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 91.000,00) y los montos que se vayan adicionando desde la última percepción hasta la tradición definitiva y el pago efectivo, lo cual deberá determinarse mediante experticia complementaria del fallo.

Que el enriquecimiento se configura igualmente por el uso y disfrute que directa e indirectamente ha hecho el actor reconvenido de los inmuebles, pues nunca ha pagado personalmente ni por cánones de arrendamiento ni de ninguna otra manera por el uso de los locales, pues en su libelo original alega haber pagado pero no dice ni como ni hasta cuando.

Que el ciudadano A.B. se ha lucrado a expensas de unos inmuebles que incontrovertiblemente le pertenecen a su mandante, y en ese sentido procede a demandar por Cobro de Bolívares por Enriquecimiento Sin Causa al ciudadano A.S.B. para que convenga en pagarle a INVERSORA EL PULGUERO S.R.L. la cantidad de de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 91.000,00), más los montos que se sigan generando hasta la tradición definitiva y el pago efectivo.

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En el lapso legal pertinente, la apoderada judicial del demandante reconvenido da contestación a la reconvención, considerando necesario referirse en primer lugar a la falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente, señalando que no es cierto que su representado carezca de cualidad e interés para acudir a solicitar la tutela jurisdiccional del Estado; pues es evidente la posesión de su mandante como arrendatario de los cinco (5) locales comerciales involucrados en la presente causa, y en consecuencia solicita al Tribunal que declare Sin Lugar esta defensa, así como el alegato de falta de cualidad de la parte accionada para actuar en el proceso pues el mismo no fue fundamentado. Sin embargo, y a todo evento, invoca la cualidad de propietaria de la demandada sobre los cinco (5) locales comerciales, lo que le otorga cualidad e interés para ser demandada en el juicio.

Asimismo, con relación a la reconvención con fundamento en la reivindicación, solicita sea declarada inadmisible pues en el proceso no se discute la propiedad de los inmuebles, pues su representado reconoce el derecho de propiedad de la demandada. Que no es procedente el ejercicio de esta acción, cuyo presupuesto procesal es la existencia de una parte que pretende que se le reconozca como propietaria del inmueble por el ejercicio prolongado de la posesión, y este no es el caso, pues su representado no posee ilegítimamente los locales, sino como arrendatario.

Que no es cierto, desconoce, rechaza e impugna que exista algún enriquecimiento ilícito pues su mandante estaba autorizado por el arrendador para subarrendar. Que es sorprendente que la demandada aprecie para su beneficio los hechos alegados en el libelo de demanda para demandar un enriquecimiento ilícito que es improcedente, pues si supuestamente existe éste, está reconociendo la demandada la posesión de su representado y las mejoras que ha realizado en los locales comerciales, pues les da valor a los contratos de arrendamiento autenticado para alegar el enriquecimiento pero no para probar que su mandante sí ha poseído como arrendatario en virtud del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra celebrado.

En consecuencia, no existe ningún enriquecimiento ilícito, pues la actitud de su mandante no es ilícita, así que no es cierto que deba su representado indemnizar a la demandada; asimismo, rechaza la estimación de la demanda y rechaza una indemnización por los montos que se vayan generando hasta la tradición definitiva y el pago efectivo.

En el orden de lo expuesto solicita al Tribunal declare Sin Lugar las defensas de fondo opuestas y las acciones de reconvención propuestas, declarando Con Lugar la acción principal propuesta por ellos.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

- De la parte demandante: consigna junto al libelo de demanda las siguientes documentales:

- Copia simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.; inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de febrero de 1989, bajo el No. 46, tomo 1-A.

Se observa de actas que en el lapso probatorio, el actor solicita prueba de informes a fin de que el señalado Registro ratifique la protocolización de dicha documental. Al respecto, fueron obtenidas resultas en fecha 25 de octubre de 2011, constando en actas copia certificada de la señalada acta constitutiva, la cual se acoge en todo su valor probatorio.

- Copia certificada de contrato de compraventa, según el cual Urbanizante, Compañía Anónima, (URBACA) venden cinco (5) locales comerciales a la sociedad anónima Inversora El Pulguero S.R.L., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de noviembre de 1991, bajo el No. 39, protocolo 1°, tomo 11.

El demandante promueve además prueba de informe a fin de ratificar la anterior documental, de la cual no constan resultas en las actas. No obstante, el anterior es copia certificada de un documento público, que no fue tachado en juicio y que por lo tanto, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio.

- Justificativo de testigos evacuado por la Notaría Pública del Municipio J.E.L.d.E.Z., en fecha 19 de junio de 2009.

Con relación a esta prueba, fue solicitada prueba de informe a fin de que la señalada oficina notarial ratificara si tal acto se había llevado a cabo y enviara copia certificada del mismo; de dicha promoción no constan resultas. No obstante, fue acertadamente promovida la ratificación en juicio del justificativo mediante prueba de testigos. De la evacuación de los testigos se verifica que el ciudadano F.D. no compareció a ratificar la testimonial evacuada en el justificativo de testigos; por lo que se aprecia la declaración de un solo testigo, quien a pesar de que ratificó el contenido y firma del documento, considera este Juzgador que la declaración de un solo testigo no hace plena fe de los hechos que alega, pues no existen otras declaraciones que permitan verificar si son contestes o si hay contradicción en las mismas; por consiguiente, se desecha la anterior prueba sin otorgársele valor en la causa.

- Copia simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil MERCADO LA MARINA, C.A.; inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de marzo de 1998, bajo el No. 42, tomo 12-A.

Dicha documental pretendió ser ratificada en juicio mediante prueba de informes, de las cuales no constan resultas en actas. Sin embargo, se evidencia que al no ser impugnada, la documental presentada adquiere el valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil Inversora El Pulguero. S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2001, bajo el No. 45, tomo 49-A.

Con relación a esta documental, en virtud de que la misma no fue impugnada, se acoge en su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ésta se desprende que para el año 2001 el ciudadano F.M.C. y la ciudadana Saharaly Cuadrado Arias, fueron designados como gerentes generales de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L.

- Copia certificada de documento de bienhechurías, suscrito por el ciudadano O.P. y autenticado por ante la Notaría Novena de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 30 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 71, tomo 82.

Promueve el demandante prueba de informe a la oficina notarial en aras de ratificar el documento y que remitieran copias certificadas, no constando en actas resulta de la misma. En este orden de ideas, siendo que la documental promovida e un documento privado autenticado que contiene la declaración de un tercero ajeno al proceso, dicho instrumento debía ser ratificado en su contenido y firma por el suscribiente tercero, y al no haberse promovido la prueba idónea para su ratificación, se desecha sin otorgársele valor probatorio.

- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano A.S.B. y el ciudadano ZIAD Y.A., mediante el cual, el primero arrienda al segundo un local comercial “de su propiedad” ubicado en el sector Pomona, Centro Comercial San Joaquín, Parroquia C.d.A., autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, dejándolo inserto bajo el No. 10, tomo 14.

- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano A.S.B. y el ciudadano H.M.A. y NEURO J.S.G., mediante el cual, el primero arrienda a los segundos un local comercial “de su propiedad” ubicado en el sector Pomona, Centro Comercial San Joaquín, Parroquia C.d.A., y un anexo contentivo de inventario de bienes muebles de panadería; firmado por los contratantes; todo autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 37, tomo 14.

Con relación a dichos contratos, el accionante promueve prueba de informes para que dichas Notarías ratificaran si dicho acto fue autenticado allí y remitieran al Tribunal copia certificada de los mismos. De esta promoción no se evidencian resultas. No obstante, evidencia este Juzgador que los mismos constituyen copias certificadas de documentos privados autenticados, que no fueron tachados y que por tanto gozan de pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

- Copia simple de acta constitutiva y estatutos de la Cooperativa “Mercal San Crispín”, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 46, protocolo 1°, tomo 1°.

Promueve el demandante prueba de informe a la oficina registral en aras de ratificar la existencia del documento y que remitieran copias certificadas del mismo, no constando en actas resulta de la misma. No obstante, al no haber sido impugnado ni tachado dicho instrumento se acoge en su valor probatorio.

En el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:

- Invoca el mérito favorable de las documentales consignadas con el libelo de demanda, incluyendo el poder judicial otorgado a sus apoderados judiciales, el cual fue presentado en copia certificada y constituye un documento público que fue apreciado y valorado desde su presentación por cuanto han sido los apoderados judiciales del actor los que han venido actuando en el proceso de forma efectiva, y el Tribunal ha tenido como valederas dichas actuaciones por haber sido debidamente otorgado el poder judicial; asimismo, siendo que dicha representación no está discutida ni controvertida en juicio, este Juzgador ratifica el valor probatorio de esta documental.

- Original de Factura de Electricidad y servicios municipales, emitida por la Empresa Eléctrica Socialista CORPOELEC, a los fines de demostrar la ubicación del inmueble objeto del arrendamiento.

La anterior prueba documental constituye un documento emanado de un tercero ajeno al proceso y por lo tanto debía ser ratificada en juicio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; así al no constar su ratificación en actas, se desecha sin otorgársele valor probatorio.

- Promueve prueba de informe a los fines de que se oficiara a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia a fin de que remitiera información respecto a la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial San Crispín.

Observa este Juzgador que el apoderado judicial de la parte accionada hizo oposición a la admisión de las pruebas de informe y experticia, ante lo cual se determinó mediante auto que se resolvería en la sentencia definitiva y siendo esta la oportunidad en la que fueron analizadas y apreciado el valor de las pruebas de informes promovidas; este Juzgador pasa a hacer la siguiente determinación respecto a la oposición del accionado con relación específica a los informes solicitados.

Refiere el apoderado de la parte demandada reconviniente que se opone a la admisión de la prueba de informes toda vez que dicha prueba trata de hacer constar hechos que están en esos documentos sobre los hechos litigiosos, siendo que en la promoción se refiere a instrumentos públicos que no fueron impugnados de modo alguno, por lo que la prueba es impertinente.

Al respecto, considera este Juzgador una vez evacuada la prueba que resulta pertinente su promoción y valoración por cuanto la misma pretende certificar la existencia de documentos públicos que si bien no fueron impugnados, podían ser tachados de falsedad en cualquier estado y grado del proceso, precisamente con fundamento en su publicidad. Dichos documentos vienen a soportar hechos que se han controvertido en el juicio y en ese sentido considera el Tribunal que la prueba debía evacuarse con el fin de tener la efectiva certeza de los mismos, con la certificación del funcionario competente. Asimismo, se evidencia que la parte demandada apeló del auto de admisión de pruebas en fecha 28 de junio de 2011, recurso que fue oído en fecha 30 de junio de 2011, instando a las partes a consignar las copias certificadas que consideraran competente a fin de impulsar la misma, situación que no se llevó a cabo y por consiguiente, aunque no está con esto señalando el Tribunal que se entiende desistido el recurso, si deja asentado la evidente falta de interés en la tramitación de la apelación por parte del apelante. Como consecuencia de los argumentos esgrimidos, se declara Sin Lugar la oposición realizada a la prueba de informes; y en este sentido se ratifica el análisis valorativo que se ha verificado durante la descripción de las pruebas promovidas. Así se establece.

En el orden de lo anteriormente expuesto, y en atención a la prueba de informes descrita ut supra, se evidencia que no constan en las actas resultas de la misma, por lo que en consecuencia no puede este Juzgador otorgarle valor probatorio.

- Promueve prueba testimonial de los ciudadanos Y.D.C.N., W.D.J. NAVA, EUDO SEGUNDO HERNÁNDEZ, BIANCO FANIZZI, B.V.E., O.L., A.V., D.N.M., O.P.A.. Dicha prueba fue evacuada por el comisionado Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en ésta se evidencia que los ciudadanos B.V.E. y O.L., no comparecieron a rendir testimonio por lo cual no será valorada su promoción como testigos. El resto de los ciudadanos rindió declaración afirmando lo siguiente:

La ciudadana que se identificó como Y.D.C.N.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.770.711, domiciliada en el sector Los Rosales, La Concepción, Municipio J.E.L.d.E.Z., testificó que conoce al ciudadano A.B. desde hace 24 años aproximadamente, que le hacía trabajos de gestoría de documentos; que conoció al ciudadano J.C. en una oportunidad que acompañó al ciudadano A.B. para que le hiciera un borrador de un documento de arrendamiento con opción a compra de unos locales ubicados en el centro comercial San Crispín, el 12 de marzo de 92, que recuerda la fecha porque su esposo cumplía años, que conoció al señor Juan cuando llegaron al sitio que era un galpón, que ella había empezado a tomar notas para realizar el borrador del documento cuando el señor J.C. dijo que no era necesario, que ellos eran hombres de palabra, que él podía empezar a realizar mejoras en el local para ponerlo en funcionamiento, que tuviera la plena seguridad de que se lo iba a vender, que como ya tenía las llaves lo tomara en arrendamiento; que sabe que desde el año 1992, el ciudadano A.B. ocupa el lugar en calidad de arrendatario y que además él le subarrendó a su hermano W.N. un local en el que ella hacía sus compras regularmente. Que sabe y le consta que en el año 2008 los representantes de la demandada le presentaron al accionante un borrador de un contrato de arrendamiento con opción a compra el cual tenía por objeto los locales del centro comercial San Crispin, porque el accionante acudió a su oficina buscando asesoría legal y su compañera lo atendió y ella escuchó cuando le decía que en esos términos no aceptara la negociación porque estaba en desventaja; que ella misma se trasladó hasta la urbanización Los Olivos para hablar con los representantes de la empresa para presentarles una propuesta, pero ellos no la aceptaron.

En este estado el apoderado judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo, la cual respondió en los siguientes términos: que no es pariente del demandante y que vino porque fue avisada de que era testigo en juicio; que el día de reunión la recogieron a las 8:30 de la mañana; que no se tardaron mucho en la reunión, pues el contrato de arrendamiento con opción a compra, del cual ella iba a realizar un borrador no se realizó porque el señor J.C. dijo que no era necesario hacerlo por escrito; que no ha mantenido contacto personal con el señor A.B., pero ha tenido relación en ocasiones como cliente de ella en la gestoría que tiene en La Concepción; que sabe que el accionante ha subarrendado los locales; que le consta que la parte demandada le entregó un borrador de contrato de arrendamiento con opción a compra porque su compañera la doctora Yetzy Berruela, le encomendó que trajera una propuesta diferente a lo que establecía el documento, que se reunió con tres personas y discutieron ambas propuestas.

El ciudadano que se identificó como EUDO SEGUNDO H.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.680.271, domiciliado en el Barrio El Despertar, Circunvalación 3, del municipio Maracaibo del Estado Zulia, testificó que conoce al ciudadano A.B. desde el año 1998, por cuanto él frecuentaba su lugar de trabajo y de allí el demandante lo contrató para realizar unos trabajos de construcción en Pomona, en el centro comercial San Crispin; que conoce al ciudadano J.C. porque él frecuentaba mucho los locales para cobrarle al señor A.B. y escuchaba cuando el señor A.B. preguntaba cuándo le iba a vender el local y J.C. le decía que no se preocupara que hiciera las mejoras que él le iba a vender; que en varias oportunidades A.B. le comentó que desde 1992 estaba en esos locales y que seguía esperando que el señor J.C. le vendiera esos locales; que cuando él llegó al inmueble a finales de 1998, los locales estaban recién construidos, se veía que el manto era nuevo y estaba recién pintado, al igual que las paredes de las divisiones, los baños estaban nuevos; su trabajo fue terminar de instalar los aires acondicionados y cavas.

En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a repreguntar al testigo, el cual contestó de la siguiente manera: que el escuchaba al señor J.C. y al ciudadano A.B. conversar cuando el señor Juan iba al centro comercial a cobrar la mensualidad; que fue a declarar porque el señor A.B. lo contactó para que expusiera sobre los trabajos que realizó en el centro comercial San Crispín; que en el mes de diciembre y a principios de enero instaló 2 aires centrales de 5 toneladas y una cava cuarto.

El ciudadano que se identificó como BIANCO J.F.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.747.516, domiciliado en el Sector Cumbres de Maracaibo, del municipio Maracaibo del Estado Zulia, testificó que conoce al ciudadano A.B. desde hace aproximadamente 15 años; que vio dos veces al ciudadano J.C. en el año 1992, aproximadamente en los meses de febrero y marzo cuando le hacía unos viajes de materiales de construcción al ciudadano A.B.; que en ese momento ellos hablaban de los alquileres de los cinco locales; que él realizó la cerca perimetral del centro comercial en el año 2005.

En ese estado el apoderado judicial de la parte demandada procedió a repreguntar al testigo, el cual respondió en los siguientes términos que un contrato verbal de arrendamiento de opción a compra es donde dos personas están de acuerdo a lo pautado en el momento verbal, que se trasladó hasta el centro comercia desde la ferretería Bicolor, que escuchó las conversaciones entre A.B. y J.C. cuando llevaba materiales al centro comercial; que fue a declarar porque fue una de las personas que realizó trabajos en el centro comercial San Crispín; que no escuchó cuanto duraría la opción a compra solo escuchó una conversación sobre un alquiler y una opción a compra; que durante la conversación estaban presentes los ciudadanos A.B. y J.C., él y su ayudante; que en agosto de 2005 realizó la cerca perimetral de entrada y salida de los locales comerciales.

El ciudadano que se identificó como A.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.457.996, domiciliado en La C.d.E.Z., no recordó más de la dirección; testificó que no conoce al ciudadano A.B. desde hace varios años y que sabe que dicho ciudadano hizo unas mejoras en los locales comerciales.

El ciudadano que se identificó como D.P.N.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.918.346, domiciliado en La Concepción, sector Los Lirios, Estado Zulia, testificó que conoce al ciudadano A.B. desde hace varios años; que le consta que ha venido poseyendo los locales comerciales ubicados en Pomona porque en el año 1998 él estaba haciendo unas remodelaciones y escuchó al propio A.B. decir que viene poseyendo desde 1992 los locales en cuestión, alquilado y con opción a compra; que en el año 1998, lo contrató para que hiciera mejoras en los locales.

En ese estado el apoderado judicial de la parte demandada procedió a repreguntar al testigo, el cual respondió en los siguientes términos: que le consta que A.B. es arrendatario con opción a compra de los locales comerciales porque en el año 1998, estaba haciendo unas remodelaciones y escuchó que el señor A.B. le decía a O.P. que él venía alquilando los locales desde 1992 con opción a compra; que el no sabe qué es un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, dice que es un contrato que se llegaría a un acuerdo entre los dos, que están las dos personas que llegarían a un arreglo.

El ciudadano que se identificó como O.E.P.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.494.678, domiciliado en La Concepción, sector La Rocera, Barrio La Cachamana, casa No. 5, Estado Zulia, testificó que conoce al ciudadano A.B. desde hace varios años cuando lo contrató para realizarle unos trabajos en un local; que conoció al ciudadano J.C. cuando trabajó con A.B. porque él iba en muchas ocasiones para allá; que le consta que A.B. estaba poseyendo los locales en calidad de arrendatario con opción a compra porque cuando lo contrató en el año 1998, le decía que desde 1992 ya estaba ahí , que ya le habían alquilado el inmueble; que él mismo hizo las mejoras a los locales, consistentes en la reparación de la placa, impermeabilización, levantar paredes, frisar, hacer los baños, instalar la cerámica y el juego de baño, se colocó una puerta entamborada; se le puso a 4 locales su santamaría y el quinto local tiene un portón, que abre tipo mariposa, que es el local que se hizo más grande.

El ciudadano que se identificó como W.D.J.N.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.858.800, domiciliado en el sector Los veteranos, calle independencia casa No. 99A del estado Zulia; testificó: que conoce al ciudadano A.B. desde hace varios años, que conoció al ciudadano J.C., que le consta que en los locales comerciales se hicieron una serie de mejoras porque él tenía una mesa de verduras en un local que le había arrendado A.B..

En este estado, el apoderado judicial de la parte accionada procedió a repreguntar al testigo, a lo cual contestó que sabe que había un contrato de arrendamiento con opción a compra porque él trabajaba allí y el señor J.C. comentaba del alquiler y A.B. le decía que quería comprar y J.C. le decía que sí le iba a vender; que la mesa de verduras se la arrendó A.B. y las mensualidades eran de acuerdo a las ventas que se hacían, un porcentaje, no era algo fijo; que en varias ocasiones los ciudadanos A.B. y J.C. tuvieron conversaciones respecto a la venta del local, que A.B. decía que quería comprar el negocio y que cuándo le iba a vender.

Con relación a las testimoniales evacuadas, se aprecia en primer lugar que todas las declaraciones con relación a la realización del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra son referenciales por cuanto señalan los testigos haber escuchado conversaciones al respecto, e incluso haber conocido del mismo por parte del propio demandante, pero ningún testigo estuvo presente en la celebración del mismo pudiendo dar fe de las condiciones que se establecieron en el contrato, y aun más muchos de los ciudadanos que rindieron testimonio no tienen conocimiento de lo que comporta o significa este tipo de contrato. Asimismo, se evidencia que en el interrogatorio a la ciudadana Y.N. se traen hechos nuevos al proceso que no forman parte de la traba de la litis y no pueden ser tomados en cuenta en la presente causa. En este sentido, no pueden ser acogidas las declaraciones de los testigos por cuanto ninguno puede dar certeza de la existencia o condiciones del contrato verbal de arrendamiento de opción a compra, pues el conocimiento que dicen tener proviene de conversaciones que escuchaban mientras desarrollaban sus labores.

Ahora bien, con relación a las declaraciones referidas a las mejoras realizadas al inmueble se aprecia que los dichos de los testigos son contestes con lo narrado en el libelo de demanda, no obstante, sus testimonios de forma individual no dan certeza de los hechos que narran, pues dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil con relación a la apreciación de la prueba de testigos:

Artículo 508. Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación

.

De las declaraciones realizadas se aprecian algunas inconsistencias, como por ejemplo en la declaración del ciudadano EUDO HERNÁNDEZ en la cual señala que a finales del año 1998 los locales estaban recién construidos que había maquinarias y que los albañiles aun recogían escombros, siendo que según el documento de compraventa que consta en actas para el año 1991 los locales ya estaban construidos. La declaración del ciudadano A.V., no le merece fe a este Juzgador por cuanto solo se le realizaron 2 preguntas en las cuales no especificó que mejoras se realizaron y por qué le consta o tiene conocimiento de las mismas; asimismo, el ciudadano D.N. señala haber realizado unas remodelaciones en el año 1998 en los locales comerciales, sin señalar a que estuvieron referidas, por lo que no puede determinar su testimonio si las mejoras señaladas por el actor en la demanda son las mismas argüidas por el testigo, siendo que el término “reparaciones” puede abarcar un sin número de acciones realizadas en los locales; por lo tanto se desechan los testimonios de los ciudadanos anteriormente mencionados.

Por su parte el ciudadano BIANCO FANIZZI testifica haber construido la cerca perimetral del inmueble en el año 2005, y es el único testigo que hace referencia a este hecho, siendo también la única prueba promovida con relación a la construcción de la cerca que se trae al proceso. En este sentido, la declaración de un solo testigo no hace plena prueba de sus dichos, y al no haber otro elemento de pruebe que sustente sus alegatos, se desecha sin otorgársele valor probatorio. De igual manera, se evidencia la falta de especificaciones en la declaración del ciudadano W.N., hecho que limita a este Juzgador al momento de otorgarle valor probatorio a su declaración, pues unas mejoras que están suficientemente descritas en el libelo de demanda no pueden comprobarse del solo hecho de que un testigo refiera “sí a mi me consta (las mejoras) porque en ese entonces yo tenía una mesa de verduras en el local”, por lo tanto igualmente se desecha esta testimonial.

Finalmente, con relación a la declaración del ciudadano O.P., quien alega haber realizado las mejoras en el local y las describe suficientemente, encuentra una inconsistencia puntual este Tribunal, pues el ciudadano señala que realizó una sala de baño en cada local, siendo que en el documento de compra venta se aprecia que ya existían para el momento de la operación dos salas de baño en los locales, por lo que de haber realizado un baño para cada local, sumarían siete (7) salas de baño, y es posible evidenciar en la experticia que cada local tiene solo una sala de baño. En este sentido, determinada la irregularidad y siendo que escritorio de este Tribunal que el testimonio de una sola persona no hace plena prueba de lo que alega; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador desecha las declaraciones realizadas y no otorga valor probatorio a la anterior testimonial. Así se establece.

- Promueve prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia y el valor actual de las mejoras del inmueble propiedad de la demandada.

Respecto a esta promocional realizó oposición la parte demandada reconvenida exponiendo la promoción defectuosa de la experticia sume a su representada en un estado de evidente indefensión pues parte del supuesto de que esas edificaciones son mejoras pues no se pidió que determinaran si fueron añadidas a la construcción principal, la data de su construcción, partiendo del falso supuesto de las mejoras siendo que en el documento de adquisición se indica la existencia de varias de las susodichas mejoras por lo que las mismas no forman parte del mérito probatorio de la causa. Asimismo, refiere que es impertinente determinar el valor actual de las mejoras pues estas supuestas mejoras fueron realizadas hace más de un lustro, por lo que el valor actual no acredita mérito alguno.

De igual forma, señala que cuando se pide en la experticia el estado o condición de la placa o platabanda se refiere a pintura, revestimiento, corrosión, altura, iluminación, color, por lo que tal indeterminación acarrea su impertinencia.

Con relación a este punto, llama la atención del Tribunal la oposición realizada, dado que se observa en la promoción de la experticia que los expertos deberán determinar “la existencia” de las mejoras, cuya realización es un hecho controvertido, pues en la contestación de la demanda la parte refiere que las señaladas mejoras no existen, por lo que este hecho determina la pertinencia de la prueba. En atención a la pertinencia o no del valor actual de las mismas y de la condición en la cual se encuentra la platabanda del inmueble, corresponde a los expertos realizar dicha determinación siendo estos con sus conocimientos técnicos quienes pueden describir de forma específica las condiciones del inmueble cuya referencia se solicita y determinar el valor a los fines que le interesan al actor reconvenido. En todo caso, no puede alegar la parte demandada indefensión con relación a la experticia, pues el legislador prevé mecanismos para que ambas partes puedan hacer las observaciones que consideren a la experticia las cuales deben ser tomadas en cuenta y asimismo solicitar ampliación o aclaratoria de la misma, en este sentido, se transcriben los artículos de la norma adjetiva que contemplan algunos de estos recursos; así se aprecia:

Artículo 463. Los expertos practicarán conjuntamente las diligencias.

Las partes podrán concurrir al acto personalmente o por delegados que designarán por escrito dirigido a los expertos y hacerles las observaciones que crean convenientes, pero deberán retirarse para que los expertos deliberen solos.

Artículo 464. Los expertos están obligados a considerar en el dictamen las observaciones escritas que las partes o sus delegados les formulen, las cuales acompañarán originales al dictamen

.

Artículo 468. En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene a los expertos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalará con brevedad y precisión. El Juez, si estimare fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días

.

En atención a los argumentos señalados, considera este Juzgador necesaria la experticia y por consiguiente declara Sin Lugar la oposición formulada a la misma.

Ahora bien, en referencia a la experticia realizada este Juzgador que la misma versaba sobre hechos de los cuales los expertos podían dejar constancia sin un examen profundo, y que asimismo justifican el presupuesto señalado en la misma, acompañando además su informe de registros fotográficos descriptivos de los señalamientos que realizan en el informe presentado, y siendo que la misma no fue objeto de observaciones provenientes de las partes, este Juzgador la acoge en su valor probatorio, ahondando en los resultados que la misma arroja en las consideraciones para decidir la causa.

- De la parte demandada:

- Promueve en el lapso probatorio la presunción hominis de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil, el cual establece: “Artículo 1.399. Las presunciones que no estén establecidas por la Ley quedaran a la p.d.J. quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba testimonial”.

En atención a esta promoción, considera el Tribunal que la determinación de la existencia de una presunción no establecida en la ley debe ser objeto de un análisis más riguroso, llevado directamente al fondo del asunto, y será entonces en la parte del pronunciamiento respecto a la decisión de la causa, que este Juzgado precisará si existe una presunción grave, precisa y concordante en la causa.

- Promueve prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Región Zuliana (SENIAT) a fin de que informe si existe en el registro de información fiscal pertenecientes a las declaraciones de A.B., pertenecientes a los años 2000 al 2010, y de existir si en las mismas se realizaron la acreditación de las retenciones por pagar o cobrar arrendamientos.

De la referida prueba de informes se recibieron resultas en fecha 28 de septiembre de 2011, en la cual el órgano administrativo informa al Tribunal que el ciudadano A.B. se encuentra registrado en su base de datos, pero no se observaron declaraciones de Impuesto Sobre la Renta en el periodo señalado.

- Promueve prueba de inspección judicial a fin de que el Tribunal constate la existencia de los locales y que verifique la existencia de las dependencias estructurales descritas en el documento de adquisición; quienes ocupan cada uno de los locales, indicando su condición, la cantidad erogada, periodicidad, duración del convenio y la persona receptora de los fondos.

La referida inspección se realizó en fecha 7 de julio de 2011, en la misma el Tribunal pudo verificar la existencia de los locales los cuales se encontraban cerrados, la fachada y el estacionamiento se encontraban en un estado regular de conservación, está completamente cercado y cada local tiene portones de hierro, dos de ellos tipo santamaría; los locales estaban completamente cerrados pero en el frente se apreciaba un cartel con el nombre “Centro de ayuda espiritual” y “Gobierno Bolivariano Cooperativa Alfa y Omega 461 R.L; asimismo, se dejó constancia de la presencia de un ciudadano que se identificó como Jhorvis Villalobos y dijo ser el pastor de la iglesia; permitió el acceso a los locales y explicó que las reparaciones del techo, lámparas de iluminación, cielo raso y pintura fueron realizados por la iglesia, que se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, cuyos cánones pagan directamente a Caracas. El local se encontraba en buen estado de conservación y funcionamiento.

Los hechos apreciados por este Juzgador serán tomados en cuenta para las consideraciones definitivas.

VI

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS Y DEFECTO DE LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA

Alega el apoderado judicial de la parte accionada reconviniente que el actor no tiene cualidad ni interés para fungir como sujeto activo de la relación procesal; así como su representada tampoco para ser accionada porque no puede el actor acudir a solicitar la tutela jurisdiccional del estado cuando no detenta derecho en contra de su representada, por lo que no le asiste interés jurídico actual.

Asimismo, refiere que carece de la legitimación requerida para proponer derechos en juicio toda vez que no detenta título o causa petendi sustantiva que lo legitime para obrar en contra de su representada; pues ha pretendido intentar una demanda sin detentar vínculo jurídico sustantivo que lo faculte para pedir la tutela del Estado; y por lo tanto su poderdante carece de legitimación pasiva para sostener la causa.

Analizada detenidamente la defensa de fondo, observa este Tribunal que la parte accionada propone sus defensas con cuestiones que atañen netamente al fondo de la causa y de las cuales no puede haber pronunciamiento previo de este Juzgador, pues pretende el accionado reconviniente que este Juez declare la falta de cualidad o legitimación afirmando que no existe derecho alguno que detentar en contra de ella, pero es precisamente la existencia o no del derecho lo que claramente se debe dilucidar en la presente controversia.

Necesariamente debe acotarse al proponente que el interés jurídico actual lo ha manifestado el demandante al sostener en su pretensión que realizó un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble conformado por cinco locales, y es con el carácter de arrendatario que acude al proceso a solicitar el cumplimiento de una de las condiciones pactadas en éste, tal y como lo es el pago de las mejoras realizadas al inmueble. Está de más decir que el carácter de arrendatario y la necesidad del pago de las mejoras en función de lo acordado en el contrato, le otorgan la cualidad al ciudadano A.B. para intentar la demanda; y asimismo, el hecho de que refiera que la arrendadora es la sociedad mercantil INVERSIONES EL PULGUERO S.R.L., determina la cualidad pasiva de su representada para sostener la acción.

Ahora bien, se considera pertinente aclarar con relación al título o causa petendi, que si no existiera el mismo, el Tribunal no hubiese admitido la demanda, pues los elementos que determinan que un individuo tenga derecho subjetivo sustancial de accionar determinada pretensión son: sujeto, objeto y causa. En este sentido, al haberse determinado anteriormente los sujetos en el proceso, es fácilmente determinable el objeto al verificar del libelo de demanda lo que pide el actor, como lo son en este caso las cantidades de dinero solicitadas y en la misma narrativa se encuentra el título o causa petendi, es decir, en razón de qué el demandante tiene el derecho subjetivo, y esto deviene en el caso que nos ocupa de su alegato de incumplimiento del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra. En otras palabras, el ciudadano A.B. tiene el derecho subjetivo sustancial de demandar el cumplimiento de contrato, consistente en el pago de unas cantidades de dinero en razón precisamente del incumplimiento de las pautas acordadas por las partes y es esta la causa petendi en la presente acción. Por lo tanto, existiendo el interés jurídico actual, existe legitimación activa para hacerlo valer. Asimismo, conforme al argumento de falta de legitimación pasiva, no fundamentó la parte demandada esta defensa y por lo tanto no pasará a analizarse profundamente, por cuanto ya se ha establecido que tiene cualidad pasiva para actuar en juicio, pues contra ella se afirma la existencia del interés. Así se decide.

Por consiguiente, no puede pretender el apoderado judicial de la parte demandada que este Juzgador se pronuncie respecto a la procedencia del derecho en este punto, por cuanto es tarea de la decisión que resuelve el fondo de la causa. En consecuencia, se declara improcedente la falta de cualidad, interés y legitimación tanto activa como pasiva para intentar la demanda. Así se establece.

VII

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Alega la parte actora que realizó en fecha 12 de marzo de 1992, un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano J.C. en su carácter de representante de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, sobre un inmueble conformado por cinco locales comerciales, que debido a que aun estaban inconclusos no se pactó un monto por la opción a compra y que dicha opción tenía una duración de dos (2) años, que el canon de arrendamiento inicial fue de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y que se acordó que el arrendatario podía empezar a realizar las mejoras necesarias, y en caso de que no se efectuara la venta, dichas mejoras se le reconocerían así como el punto comercial o good will; asimismo se acordó que el inmueble podía ser subarrendado.

Señaló además el actor que el pago de los cánones de arrendamiento se hacía en efectivo, mediante depósitos o con entrega de víveres. Que en el año 2005, en reunión con el ciudadano F.C., gerente general de la arrendadora para ese momento se aumentó el canon de arrendamiento a UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), actualmente MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00); que siendo que la venta no se llevó a cabo pide el pago de las mejoras realizadas demandando por cumplimiento de contrato a la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L por las mejoras que ascienden a SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00).

En el mismo orden de ideas, en la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la accionada, negó rechazó y contradijo todos los hechos narrados en el libelo de demanda, especialmente la existencia del contrato, la realización de mejoras por parte del ciudadano A.B., así como el derecho que tiene a que estas mejoras fueran pagadas.

Al mismo tiempo reconviene la parte demandada, alegando que se evidencia que la parte actora asevera, acepta y reconoce que su representada es la propietaria de los locales, declarando que los detenta como arrendatario o como propietario, aceptando que los ha subarrendado. Que en ese caso, existen todos los supuestos de procedibilidad de la acción reivindicatoria, es decir, el derecho de propiedad o dominio de INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.; el hecho de encontrarse el demandado en posesión de las cosas reivindicadas; la falta de derecho a poseer, pues el actor carece de posesión legítima de los locales identificados; y asimismo, la identidad de las cosas reivindicadas.

Seguidamente, refiere el apoderado judicial de la parte accionada que en el escrito de subsanación la parte actora señaló haber subarrendado los locales, indicando períodos y cánones percibidos por dicha relación contractual, lo cual constituye que se enriqueció en perjuicio de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, por el uso y disfrute que directa e indirectamente ha hecho el actor reconvenido de los inmuebles, pues nunca ha pagado personalmente ni por cánones de arrendamiento ni de ninguna otra manera por el uso de los locales, en virtud de lo cual está obligado a indemnizar a la empresa por las cantidades que él mismo declara haber percibido que ascienden a la suma de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 91.000,00) y los montos que se vayan adicionando desde la última percepción hasta la tradición definitiva y el pago efectivo.

Posteriormente, en la contestación a la reconvención se observa que la apoderada judicial del demandante reconvenido, solicita sea declarada inadmisible la reconvención pues en el proceso no se discute la propiedad de los inmuebles, pues su representado reconoce el derecho de propiedad de la demandada y posee el mismo en calidad de arrendatario. Que no es cierto, desconoce, rechaza e impugna que exista algún enriquecimiento ilícito pues su mandante estaba autorizado por el arrendador para subarrendar. En consecuencia, no existe ningún enriquecimiento ilícito, pues la actitud de su mandante no es ilícita, así que no es cierto que deba su representado indemnizar a la demandada; por lo que solicita al Tribunal declare Sin Lugar las acciones de reconvención propuestas, declarando Con Lugar la acción principal.

Ahora bien, establecidos los términos de la controversia, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar es la existencia del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra y las obligaciones que acarreaba el mismo, para de la misma manera precisar el carácter con el que ocupa el ciudadano A.B. el inmueble objeto del contrato.

Establece el legislador en el Código Civil con atención a los contratos:

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato. No obstante, siendo en este caso un contrato celebrado de forma verbal con una sociedad mercantil, y en virtud de que la misma niega la existencia del mismo, corresponde al demandante probar la realización de éste.

Así las cosas en el lapso probatorio, el accionante demuestra que ha subarrendado los inmuebles, pero en el cúmulo de pruebas traídas al proceso, no existe evidencia de que efectivamente se celebró el contrato ni los términos del mismo, pues los testimonios aportados solo fueron referenciales, de situaciones que el mismo accionante le había manifestado a los testigos.

Considera este Tribunal que una prueba idónea de la existencia del mismo es la demostración de los pagos mensuales indicados por el actor, lo cual significaría el cumplimiento de la obligación por su parte y obligaría en cierto modo al demandado a cumplir con lo acordado. Sin embargo, además de no demostrar la relación contractual, no demostró el actor la realización de las mejoras, pues aun cuando los expertos determinaron la existencia de una cerca perimetral, paredes frisadas, salas de baño, impermeabilización y las demás mencionadas por el accionante, esto no es prueba de que hayan sido realizadas a expensas del ciudadano A.B., menos aun cuando se evidencia del documento de propiedad del inmueble que en el mismo existían desde el año 1991, paredes frisadas, instalación de gas, y salas sanitarias, habiendo una contradicción entre lo que manifiesta el documento público y lo que señala el actor como mejoras, pues no puede atribuirse la realización de obras que ya existían en el inmueble al momento de que la demandada lo adquiriera.

Asimismo, debe destacarse que en la inspección judicial un ciudadano que se identificó como JHORVIS VILLALOBOS y manifestó ser el pastor de la iglesia que funciona en uno de los locales comerciales, acotando que la reparación del techo y la instalación del cielo raso, que reclama el actor como mejoras, fueron realizadas por la iglesia que preside en su condición de arrendataria, y que los cánones de arrendamiento los paga directamente a Caracas, sin mencionar en ningún momento al ciudadano A.B..

Son todas estas situaciones, aunado a la falta de pruebas de los hechos alegados por el actor, las que llevan a este Juzgador a determinar la inexistencia del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, y por lo tanto a declarar Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato en razón de las mejoras realizadas al inmueble objeto del mismo, suficientemente identificado en actas. Así se decide.

Ahora bien; con relación a la reconvención propuesta, la cual ya se ha expuesto suficientemente, solicita el demandado reconviniente la reivindicación del inmueble y el cobro de bolívares por enriquecimiento ilícito; por lo cual a los fines metodológicos, este Juzgador pasará primeramente a estudiar la procedencia de la reivindicación.

En este orden de ideas, la norma sustantiva de derecho que establece esta acción se encuentra en el artículo 548 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 548 El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.

Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador.

Al respecto, indica el Dr. J.L.A.G., en su obra Cosas, Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II, 7ª edición, Universidad Católica A.B., 2005, p. 273 y ss., que la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello, y consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa.

Asimismo, señala que la acción reivindicatoria es una acción real petitoria y restitutoria, de modo que el actor tiene la carga de alegar y probar su carácter de titular del derecho de propiedad invocado si pretende obtener una sentencia que condene al reo a devolverle la cosa, por la cual presupone además que el demandado tenga la cosa en su poder.

Dentro de dicho contexto, tradicionalmente se afirma que para la procedencia de la reivindicación se requiere que concurran tres grupos de condiciones o requisitos, unos relativos al actor, otros al demandado y otros a la cosa.

En ese sentido, insertas en las condiciones relativas al actor, se encuentra la legitimación activa que dicho sujeto procesal debe ostentar para incoar la acción en comento, y así desde el Derecho Romano se ha establecido que la acción reivindicatoria sólo puede ser ejercida por el propietario.

Seguidamente, en relación a las condiciones que deben configurarse en la persona del demandado, se haya igualmente su legitimidad, la cual viene a estar determinada por el hecho de encontrarse ocupando el inmueble para el momento en que el demandante intenta la acción reivindicatoria, de lo que se colige que la misma solo puede interponerse contra el poseedor o detentador, pues mal podría efectuar la restitución quien no se halle poseyendo o detentando la cosa.

Finalmente, en cuanto a los requisitos propios de la cosa que se pretende reivindicar, se exige la identidad entre la cosa cuya propiedad invoca el actor y la que posee o detenta el demandado.

Es por lo expuesto entonces que recae sobre el actor la carga de probar que es el propietario de la cosa reivindicada, que el demandado la posee o detenta y la identidad de ésta.

Ahora bien, en relación a la interpretación que debe hacerse del artículo 548 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 341, de fecha veintisiete (27) de abril del año dos mil cuatro (2004), caso: Euro Á.M.F. y Otros contra O.A.G.F., contenida en el expediente N° 00-822, estableció lo siguiente:

“(…) Según Puig Brutau, la acción reivindicatoria, es “...la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar título jurídico, como fundamento de su posesión...” (Tratado Elemental de Derecho Civil Belga. Tomo VI pág. 105, citado por el Autor Venezolano Gert Kummerow, Comprendió de Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II. Ediciones Magon, tercera edición, Caracas 1980, pág. 338). La acción reivindicatoria es una acción real, petitoria, de naturaleza esencialmente civil y se ejerce ERGA OMNES, es decir, contra cualquiera que sea el detentador y contra todo poseedor actual que carezca de título de propiedad. La acción reivindicatoria supone tanto la prueba del derecho de propiedad por parte del demandante como la privación o detentación posesoria de la cosa, por quien no es el propietario y no es susceptible de prescripción extintiva. La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante); b) Encontrarse el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario. La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, la carga de la prueba la tiene el demandante. (…Omissis...). En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos: a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos, es suficiente para que se declare sin lugar la acción (…)”. (Subrayado del Tribunal)

Asimismo, dicha Sala en sentencia N° RC-00140, de fecha veinticuatro (24) de marzo del año dos mil ocho (2008), caso: O.M.M. contra E.R.T. y N.J.G.d.T., expediente N° 03-653, ratificada entre otras, en sentencia N° 257, de fecha ocho (8) de mayo del año dos mil nueve (2009), caso: M.d.C.R.d.M. contra L.M.V. de González, expediente N° 08-642, estableció el siguiente criterio jurisprudencial, a saber:

“(...) De la norma transcrita se evidencia, que el propietario de una cosa tiene derecho a reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes. El maestro Gert Kummerow citando a Puig Brutau describe la acción de reivindicación como aquella que “...puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar un título jurídico como fundamento de su posesión…”. Asimismo, cita a De Page quien estima que la reivindicación es “…la acción por la cual una persona reclama contra un tercero detentador la restitución de una cosa de la cual se pretende propietario…”, e indica que ambos conceptos fundan la reivindicación en la existencia de un derecho (la propiedad) y en la ausencia de la posesión del bien en legitimado activo. Suponen, a la vez, desde el ángulo del legitimado pasivo, la detentación o posesión de la cosa sin el correlativo derecho. La acción reivindicatoria se halla (sic) dirigida, por tanto, a la recuperación de la posesión sobre la cosa y a la declaración del derecho de propiedad discutido por el autor del derecho lesivo. En esta hipótesis, la restitución del bien aparecería como una resultante del derecho de propiedad, reconocido por el pronunciamiento del órgano jurisdiccional competente. (Bienes y Derechos Reales, quinta edición, McGraw-Hill Interamericana, Caracas 2002, p.348). Continua expresando el maestro Kummerow en la obra comentada (p.353), que la acción de reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario. Asimismo, indica (pág. 353) que la legitimación activa “...corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, recae sobre el actor la carga de la prueba de su derecho de propiedad y, de la posesión que el demandado ejerce sobre el bien reivindicado. Con ello, la determinación de la cosa, viene a ser una consecuencia lógica en la demostración de la identidad. Faltando la demostración del derecho de propiedad, el actor sucumbirá en el juicio aunque el demandado no pruebe, de manera clara e indubitable, su derecho en apoyo de la situación en que se encuentra... La falta de título de dominio, impide que la acción prospere, aun (sic) cuando el demandado asuma una actitud puramente pasiva en el curso del proceso...”. (…) El criterio de la Sala, va dirigido en esta misma corriente. En efecto, en decisión del 3 de abril de 2003, caso: M.d.V.S. y P.F.S. contra I.L.M.O., la Sala dejó sentado que “...la propiedad del bien inmueble demostrada con justo título, [constituye] uno de los elementos de mayor peso, si no el más trascendental, a los fines de producir una decisión apegada a derecho... en atención al derecho del propietario de una cosa de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador...”. Asimismo, la Sala en sentencia N° 947 del 24 de agosto de 2004, en el juicio de R.J.M.G. contra R.d.V.H.T., la Sala estableció que “...en el caso de la reivindicación, es necesario que: 1) El demandante alegue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título justo que le permita el ejercicio de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el detentador o poseedor de la cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el bien; y, 4) Que solicite la devolución de dicha cosa...”. Asimismo, señaló que en el caso de la acción reivindicatoria el actor debe solicitar al tribunal “...la restitución del derecho de propiedad, apoyado en que tiene justo título y quien posee, usa y disfruta el inmueble no es el propietario del bien...”. La Sala reitera los criterios jurisprudenciales precedentes, y deja sentado que dada las características de la acción reivindicatoria, ésta sólo puede ser propuesta única y exclusivamente por quien es efectivamente titular del derecho de propiedad para el momento de presentada la demanda, sobre el cual recae la carga de demostrar tal cualidad frente al demandado, quien sólo es detentador del inmueble.

De los criterios jurisprudenciales antes transcritos se evidencia, que en los juicios de reivindicación como el de autos, la acción de reivindicación se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) La existencia del derecho de propiedad del reivindicante; 2) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) La falta de derecho de poseer del demandado y; 4) La identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario; por lo que en los juicios de reivindicación es necesario: 1) Que el demandante alegue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título justo que le permita el ejercicio de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el detentador o poseedor de la cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el bien; y, 4) Que solicite la devolución de dicha cosa.

Por lo tanto, considera la Sala de Casación Civil que en los juicios de reivindicación los jueces tienen la obligación de determinar sí se cumplen o no los presupuestos concurrentes a los cuales se halla condicionada la acción de reivindicación para poder declarar la procedencia o improcedencia de la acción de reivindicación.

Ahora bien, dada la particularidad del sub iudice, considera pertinente este Tribunal analizar con detenimiento la presencia de los requisitos anteriormente descritos en la presente causa. En este sentido, debe destacarse que en el juicio no se discutió la propiedad del inmueble. No obstante, la misma fue suficientemente probada con el documento de propiedad traído por la parte demandante reconvenida.

De igual manera, no se discutió la identidad de inmueble que se pretende reivindicar, es decir no se negó en ningún momento que el inmueble propiedad de la demandada reconviniente y cuya devolución solicita, es el mismo que ocupa el demandante reconvenido, y sin embargo esta identidad la pudo apreciar el Juez mediante inspección judicial realizada en la causa.

Siguiendo en el orden de los supuestos a demostrar, se evidencia que el demandante reconvenido afirmó estar ocupando y poseyendo el inmueble en cuestión. No obstante, fue tema principal de discusión el derecho de poseer del accionante reconvenido quien alegó que su ocupación era legítima y estaba amparada por un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra.

Ahora bien, este Juzgador por considerar que la existencia del contrato verbal no fue probada; tiene como inexistente la relación contractual alegada, y así se ha declarado; esto acarrea como consecuencia que la posesión del demandante reconvenido sobre el inmueble no está amparada bajo ningún convenio entre las partes, lo cual manifiesta la ausencia del derecho de poseer en contraposición con el derecho de propiedad de la parte demandada reconviniente, que quedó demostrado en juicio.

En derivación de lo antes expuesto, siendo que se han presentado concurrentemente los elementos necesarios para que proceda en derecho la presente acción, no queda más a este Juzgador que declarar Procedente la presente demanda de Reivindicación y en consecuencia se ordena al ciudadano A.S.B., parte demandante reconvenida hacer entrega a la parte demandada reconviniente del inmueble objeto del presente litigio constituido por cinco locales comerciales edificados en un terreno propio ubicado en la calle 18D, sector Altamira en jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d. municipio Maracaibo del Estado Zulia; distinguidos en cuatro (4) locales de noventa y tres metros cuadrados (93 mts.2) cada uno, que miden por el frente cuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (4,55 mts.) y diecinueve metros con cincuenta centímetros de largo (19,50 mts.); distinguidos con los números 1,2,3 y 4 y el otro local, distinguido con el No. 5, con un área aproximada de cuatrocientos cincuenta metros con trece decímetros (450,13 mts.2). Así se decide.-

Seguidamente, verifica este Juzgador con relación al el cobro de bolívares por enriquecimiento ilícito pretendido por el reconviniente, que efectivamente el demandante reconvenido ha manifestado haber subarrendado el inmueble en cuestión en varias oportunidades, demostrando este hecho con sendos contratos de arrendamiento debidamente autenticados en fechas 2006 y 2008, por lo que en virtud de ello el demandado reconviniente solicita la suma de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 91.000,00) MÁS LOS MONTOS QUE SE SIGAN ADICIONANDO DESDE EL ÚLTIMO CANON DECLARADO PERCIBIDO, HASTA LA TRADICIÓN DEFINITIVA.

Con relación a la petición del demandado reconviniente, aprecia este Juzgador que solicita el pago del lucro obtenido por la parte demandante con relación a los cánones del arrendamiento que celebró sobre los locales comerciales de su propiedad. Siendo que sin mediar ninguna relación arrendaticia entre las partes, el arrendamiento que hiciera el ciudadano A.B. a terceros constituía un arrendamiento de la cosa ajena. Al respecto, este Juzgador es conteste con el criterio sostenido por el autor I.B.L., el cual refiere:

… solo una persona que tiene el derecho de disponer de una cosa puede obligarse a suministrar su goce a un tercero; por consiguiente, el arrendamiento de la cosa ajena es nulo, la Ley establece qué personas pueden arrendar, directamente o por medio de mandatario, expreso o tácito, es decir, designado por la Ley o por el Juez, por consiguiente, una persona que no es propietaria de una cosa y que no representa bajo ninguna forma a su legítimo propietario, no puede obligarse válidamente con otra a facilitarle el goce de la cosa, goce del que ella misma no puede disponer, teniendo vigencia plena el principio de que nadie puede transmitir a otro lo que no tiene…

De lo anteriormente expuesto, se concluye que la cosa ajena no puede arrendarse, por cuanto en materia civil nadie puede transmitir derechos de los cuales no es titular si no tiene para ello un mandato expreso de quien lo detenta. En este orden de ideas, todo el que haga uso de alguna manera de la cosa ajena debe responder al propietario de la misma por los daños y perjuicios ocasionados.

En este orden de ideas, puede la parte demandada reconviniente pedir la restitución de los cánones de arrendamiento cobrados por el ciudadano A.B. a tenor de los daños y perjuicios causados; sin embargo para la procedencia de los mismos debe especificar los daños sufridos y asimismo demostrarlos. Así pues, alega la demandada reconviniente que el actor se ha venido enriqueciendo ilícitamente en detrimento de su patrimonio pues manifiesta haber arrendado el inmueble en cuestión, y por consiguiente pide que se le cancele la suma de de Noventa y Un Mil Bolívares (Bs. 91.000,00) más los montos que se sigan adicionando desde el último canon declarado percibido, hasta la tradición definitiva.

De esta manera, aprecia quien decide que el demandado reconviniente se basa al solicitar su pretensión en los dichos de la parte actora y en dos contratos de arrendamiento que ésta incorpora a las actas procesales; no obstante, no prueba el accionado reconviniente la ejecución de dichos contratos, en el entendido de que no existe prueba de que los pagos se hubiesen efectuado al actor reconvenido, y en ese sentido no hay certeza del enriquecimiento del ciudadano A.B.. Del mismo modo, tampoco probó la demandada reconviniente el detrimento en su patrimonio, ni las cantidades de dinero que dejó de percibir.

Finalmente, se aprecia que solicita el reconviniente la cancelación de un monto específico (Noventa y Un Mil Bolívares (Bs. 91.000,00)) sin demostrar o describir a qué corresponden dichas sumas de dinero, o de donde devienen las mismas, a los fines de que este Juzgador pueda determinar si están probadas y su consecuente procedencia.

Por consiguiente, y en derivación de lo anteriormente expuesto, considera el Tribunal que en la presente causa no están determinados ni cuantificados los daños y perjuicios; no se ha demostrado fehacientemente el enriquecimiento sin causa ni tampoco el empobrecimiento de la demandada reconviniente; en consecuencia, se declara Sin Lugar el Cobro de Bolívares por Enriquecimiento sin Causa pretendido por la demandada reconviniente. Así se decide.

VIII

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

- SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato Verbal de Arrendamiento con Opción a Compra intentada por el ciudadano A.S.B., en contra de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, plenamente identificados en actas.

- PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por Reivindicación y Cobro de Bolívares por Enriquecimiento Sin Causa propuesta por la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L contra el ciudadano A.S.B..

- SE ORDENA al ciudadano A.S.B. hacer entrega a la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L del inmueble constituido por cinco (5) locales comerciales edificados en un terreno propio ubicado en la calle 18D, sector Altamira en jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d. municipio Maracaibo del Estado Zulia; distinguidos en cuatro (4) locales de noventa y tres metros cuadrados (93 mts.2) cada uno, que miden por el frente cuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (4,55 mts.) y diecinueve metros con cincuenta centímetros de largo (19,50 mts.); distinguidos con los números 1,2,3 y 4 y el otro local, distinguido con el No. 5, con un área aproximada de cuatrocientos cincuenta metros con trece decímetros (450,13 mts.2), suficientemente identificados en actas.

- SE NIEGA a la parte demandada reconviniente el Cobro de Bolívares por Enriquecimiento Sin Causa, en base a los argumentos esgrimidos en el cuerpo del presente fallo.

- NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS en virtud de no haber vencimiento total de alguna de las partes.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los_____________________ ( ) días del mes de diciembre de 2013. Año 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez

Abg. Adan Vivas Santaella.

La Secretaria Accidental,

Abg. Iriana Urribarrí Molero