Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Marzo de 2014
| Fecha de Resolución | 27 de Marzo de 2014 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques |
| Ponente | Zulay Bravo Durán |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
203° y 155°
PARTE ACTORA:
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
PARTE DEMANDADA:
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
MOTIVO:
EXPEDIENTE Nº:
Ciudadana GLEYVE Y.R.V., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-12.828.225.
Abogados en ejercicio J.J.R.B. y E.A.V.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 91.452 y 86.358, respectivamente.
Ciudadana K.I.V.P., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V.- 11.941.345.
Abogada en ejercicio L.E.L.Q., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.277.
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
19.907.
CAPÍTULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO.
En fecha 23 de noviembre de 2011, fue presentada para su distribución por el abogado en ejercicio J.J.R.B., actuando en carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la ciudadana K.I.V.P., todos plenamente identificados en autos; correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 15 de febrero de 2012, previa consignación de los recaudos pertinentes, el Tribunal de la causa admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse su citación.
En fecha 27 de junio de 2012, la parte actora procedió a reformar el libelo de la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto dictado en fecha 29 de junio de 2012, se admitió la reforma a que se hace referencia en el particular anterior, y se ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse su citación.
En fecha 22 de julio de 2013, la abogada en ejercicio L.E.L.Q., actuando en su carácter de apoderada judicial de la demandada, procedió a darse citada en la presente causa; posteriormente, mediante escrito consignado en fecha 06 de agosto del mismo año, procedió a contestar la demanda incoada y reconvino a la actora por resolución de contrato de opción de compra venta.
Mediante auto dictado en fecha 25 de septiembre de 2013, este órgano jurisdiccional admitió la reconvención propuesta, y ordenó el emplazamiento de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., a los fines de que procediera a contestar la misma al quinto (5º) día de despacho siguiente.
Mediante escrito consignado en fecha 02 de octubre de 2013, la parte actora contestó la reconvención propuesta en su contra.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de su derecho; siendo las probanzas promovidas agregadas a los autos en fecha 24 de octubre de 2013, y posteriormente admitidas por este Tribunal el día 31 de octubre del mismo año.
Mediante auto dictado en fecha 28 de enero de 2014, este órgano jurisdiccional dijo “VISTOS CON INFORMES”, y de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
De esta manera, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.
CAPÍTULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA:
Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 23 de noviembre de 2011, por el abogado en ejercicio J.J.R.B., actuando en carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., contra la ciudadana K.I.V.P. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por el prenombrado en la REFORMA DE LA DEMANDA consignada en fecha 27 de junio de 2012, fueron los siguientes:
(…) DEMANDO por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATOS (Sic) DE OPCION DE COMPRA VENTA A PLAZO, a la ciudadana K.I.V.P., (…) Es el Caso ciudadano Juez, mí patrocinada se encontraba en la búsqueda de un inmueble para alquilarlo o en su efecto comprarlo y a través de las Comunicación (Sic) que sostuvo mi representada con la ciudadana que este instrumento demando, se logró celebrar el Contrato de Opción de Compra Venta a Plazo, del inmueble, dando la Compradora una cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS, (350.000,00), como inicial de la opción de compra venta a plazo del inmueble, solicitada, por la vendedora, quedando pendiente la Cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (500.000,00), para completar la totalidad de la venta del inmueble de su propiedad. (…) Es de hacer notar que desde la fecha que se celebró dicho contrato todas las partes, (…) respetaron las obligaciones contraídas, pero en fecha 19 de Septiembre del año 2011, las ciudadanas, K.I.V.P. y N.X.B.D.H., y otras personas, DESALOJARON POR VÍA FORZOSA Y ARBITRARIA, el inmueble que venía poseyendo mi representada desde la fechas (Sic) de ambos contratos, el primero como Inquilina y el segundo como Compradora, interrumpieron la posesión de mi patrocinada (…) por todo lo ante (Sic) mencionado ejercimos una Acción de A.C., ante este D.T. el cual fue declarado Con Lugar. Así quedó demostrado el CUMPLIMIENTO del Contrato de Opción de Venta a Plazo, del inmueble plenamente identificado en auto. (…) por todos los fundamentos tanto de los hechos como del Derecho alegado n la presente REFORMA Solicito que la misma sea agregada al Expediente Nº 19.907-12 (…)
PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 06 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda incoada en los siguientes términos:
“(…) NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO TANTO LOS HECHOS COMO EL DERECHO QUE SE PRETENDE DEDUCIR EN CONTRA DE MÍ REPRESENTADA. NIEGO CATEGORICAMENTE Y A TODO EVENTO, ESTANDO DENTRO DE LA OPORTUNIDAD PROCESARL PARA REALIZARLO TODOS Y CADA UNO DE LOS HECHOS Y LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE DE LOS MISMOS SE PRETENDEN DEDUCIR NARRADOS EN EL PRESENTE LIBELO Y SUS REFORMAS. (…) CON EXCEPCIÓN DE asumir que la ciudadana N.X.B.D.H. suscribió en representación de mi mandante DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA EN FECHA 02/05/2011 (…) DE LA IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (…) evidenciado que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no podía la parte actora pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio (…) de tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta. Evidenciándose de la Doctrina imperante aplicable al caso concreto bajo el principio de la expectativa plausible, que la parte demandante en el caso concreto no le asiste la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, toda vez que las partes ya pactaron una CLÁUSULA PENAL. Y siendo el contrato ley entre las partes podemos, concluir indiciando que el incumplimiento por parte del vendedor (en caso que tal incumplimiento se hubiere materializado, lo cual en este caso concreto niego categóricamente en nombre de mi representada) no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil. (…) Cabe destacar igualmente que la parte demandada a lo largo del libelo y sus reformas no atribuye a la accionada incumplimiento contractual alguno, siendo que las situaciones fácticas narradas en nada constituyen incumplimientos contractuales o de cláusula específica alguna, muy por el contrario se puede deducir con meridiana claridad que es la parte actora quien considera NO CUMPLIR EN EL PLAZO ESTIPULADO LA OPCIÓN, bajo el argumento baladí en demasía, que por haber sido despojada de la posesión (la cual ostenta bajo la figura de arrendataria) la optante vendedora ya no quería cumplir con lo pactado en la opción. Siendo que tal situación que por demás le fue restituida en nada afectaba las obligaciones derivadas de la opción para ambas partes. (…) Procedo en este acto formalmente a demandar como en efecto demando en nombre de mi representada a la ciudadana GLEYVE Y.R.V.. Por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, bajo los precisos términos del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. (…) Consta de instrumento privado que se acompaña, marcado “A” que GEYVE Y.R.V., denominada por su parte LA OPTANTE COMPRADORA, celebró OPCION DE COMPRA-VENTA, con N.X.B.D.H., quien actuaba en representación de la ciudadana K.I.V.P.O.d.C.V. que se encuentra Autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha Dos (02) de Mayo de 2011, anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) Establece la cláusula TERCERA: El Plazo de esta Opción es de ciento veinte (120) días continuos y consecutivos a partir de la autenticación del presente documento, más una prórroga de treinta (30) días (…) El contrato fue suscrito, EN FECHA 02/05/2011 (…) por lo que su lapso de vigencia expiró en fecha DOS (02) DE OCTUBRE DE 2011. Es decir se trata de un contrato a TIEMPO DETERMINADO. Siendo que en dicho lapso LA OPTANTE COMPRADORA no procedió a cumplir con su obligación establecida en la Cláusula Primera (…) LA OPTANTE COMPRADORA igualmente incumplió con su obligación establecida en la cláusula OCTAVA (…) La cláusula SEXTA: LA OPTANTE COMPRADORA, conviene que sí en el plazo convenido en las cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerce oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedaran en beneficio de “LA OPTANTE VENDEDORA” la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento (…) De acuerdo a las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y OCTAVA de dicho contrato, EL PLAZO DE VIGENCIA de dicha opción de compra-venta venció en fecha DOS (02) DE OCTUBRE 2011. LA OPTANTE COMPRADORA no cumplió a cabalidad con su obligación y no ejerció oportunamente la opción, procediendo a dar cabal cumplimiento a la cláusula SEXTA. Teniéndose por RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Por lo que de la cantidad entregada EN CALIDAD DE ARRAS conforme al artículo 1.263 del Código Civil, quedará en beneficio de la OPTANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización ocasionada por su incumplimiento. Siendo “LA OPTANTE COMPRADORA” la que ha incumplido el contrato. (…) La parte que represento en FECHA 27 DE OCTUBRE DE 2011 mediante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. (…) notificó formalmente a LA OPTANTE COMRPARDORA (…) Que de conformidad con el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, y de acuerdo a las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y OCTAVA de dicho contrato. Se LE NOTIFICA QUE EL PLAZO DE VIGENCIA de dicha opción de compra venta venció en fecha DOS (02) DE OCTUBRE 2011 (…) Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, para demandar, como formalmente demando en el presente acto por resolución de contrato, a la Ciudadana GLEYVE Y.R.V., (…) PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de OPCIÓN DE COMPRA suscrito entre ella y la ciudadana N.X.B.H., QUIEN ACTUÓ EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE LA Ciudadana K.I.V.P., por INCUMPLIMIENTO de su término según lo establecido en la cláusula TERCERA, ASI COMO INCUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA OCTAVA (…) Resolviéndose las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que se ejecutaron durante la vigencia del contrato. Lo cual se traduce en cancelarle la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (330.000,00 Bs), que es la cantidad que HABIA ENTREGADO EN ARRAS LA OPTANTE COMPRADORA. Menos la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON/00 (Bs. 20.000,00). En concepto de cláusula penal. Los daños y perjuicios se traducen en la pérdida de oportunidades (…) Daños que solicito muy respetuosamente al Ciudadano Juez se sirva acordar en ocasión de la Cláusula Sexta del contrato de Opción de Compra, concatenada con el artículo 1276 del código civil. Los cuales ascienden a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON700 (Bs. 20.000,00). SEGUNDO: Las costas y costos del proceso incluyendo Honorarios Profesionales de Abogados. (…) Finalmente, pido la admisión de la presente demanda por vía de reconvención, su tramitación conforme a derecho, y que sea declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. Estimando la Cuantía de la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (850.000,00 Bs).” (Resaltado del Tribunal)
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Mediante escrito consignado en fecha 02 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte demandante reconvenida procedió a contestar la reconvención propuesta en los siguientes términos:
(…) Rechazo, Contradigo e impugno, la demanda de reconvención ejercida por la ciudadana L.E.L.Q., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana K.I.V., por Resolución del Contrato de de Opción de Compra Venta a Plazo, en contra de mi patrocinada ciudadana GLEYVE Y.R.V., en su condición de Compradora del inmueble, toda vez ciudadana Jueza que la ciudadana quien presenta dicho escrito de contestación y reconvención por ante este tribunal no cumple con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. 1.- Rechazo, Impugno y Contradigo, la falta de cualidad de la Abogada para demandar en la Reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Venta a Plazo, ya que en su demanda no consigno, ni acompañó el poder que la acredita para representar a su poderdante. En los tribunales de la República. (…) todo lo señalado por la parte actora en la presente demanda de reconvención (…) lo que si es cierto, que siempre mi patrocinada ha manifestado a las vendedoras su deseo de comprarle y cancelarle la Cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000.00), en el término fijado en el contrato. Ciudadana Jueza en este acto, procedo a Rechazar, contradecir y (Sic) impugnar, todo lo señalado en la demanda (…) en la cual manifiesta que mi patrocinada le haya cancelado a las vendedoras, la cantidad de Bolívares TRESCIENTOS MIL EXACTOS (Bsf. 300.000,00) ya que la cantidad cancelada fue de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bsf. 350.000,00), Siendo dicha Venta por la cantidad de Bolívares OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bsf. 850.000,00), quedando por pagar la cantidad de Bolívares QUINIENTOS MIL EXACTOS (Bsf. 500.000,00) a cancelar; así mismo fue cancelado dicha cantidad ciudadana jueza, con todo el deseo de comprar dicho inmueble sin pretexto y con responsabilidad (…) lo que sí es cierto, Es que las personas que incumplieron dicha Cláusula, fueron las vendedora, que aquí recurre a demandar, toda vez ciudadana jueza que en fecha 22 de julio del año 2011, ambas ciudadanas le manifestaron a mi patrocinada que ellas ya no iban a venderle en la cantidad de bolívares que habían firmado en el contrato, ya que ahora esa casa cuesta la cantidad de Bolívares MIL OCHOCIENTOS EXACTOS BOLÍVARES (Bsf. 1.800.000,00), y si no le cancelaba esa cantidad ella la iba a desalojar (…) En este sentido Solicito que sea declarado Inadmisible la presente acción de Reconvención en contra de mi patrocinada (…)
CAPÍTULO III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.
Resuelto lo anterior, este Tribunal vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso, considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:
Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:
(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)
. (Fin de la cita; resaltado del Tribunal)
Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:
PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:
(Folio 12-16) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 04 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 08, Tomo 81, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; es el caso que, a través de la documental en cuestión se acredita a los abogados en ejercicio J.J.R.B. y E.A.V.C., como apoderados judiciales de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., parte demandante en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí a.n.f.i. en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil.- Así se establece.
(Folio 19-25) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 02 de mayo 2011, e inserto bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana N.X.B.D.H., actuando en nombre y representación de la ciudadana K.I.V.P. –en carácter OPCIONANTE VENDEDORA- y la ciudadana GLEYVE Y.R.V. –en carácter de OPTANTE COMPRADORA-, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: LA OPCIONANTE VENDEDORA se compromete a vender a LA OPTANTE COMPRADORA (quienes mantienen un contrato de arrendamiento debidamente autenticado para ocupar el inmueble objeto del presente documento, en calidad de centro educativo) y ésta a comprar un inmueble en las condiciones en que se encuentra, el cual LA OPTANTE COMPRADORA declara conocer y aceptar, de la única y exclusiva propiedad de LA OPCIONANTE VENDEDORA según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.M., de fecha 06 de septiembre de 2010, inscrito bajo el No. 2010.1247 (…) El referido inmueble está constituido por una Casa y la Parcela de Terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, en Jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M.. El terreno donde se encuentra edificada la casa objeto de esta opción de compra-venta tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (210,00 Mts2); y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una distancia de veintiún metros (21,00 Mts.) con la parcela B-44, SUR: En una distancia de veintiún metros (21,00 Mts.) con la parcela B-42; ESTE: En una distancia de diez metros (10,00 Mts.) con la calle “C” de la Ciudad Residencial La Rosa (…) SEGUNDA: El precio de venta del inmueble antes descrito es de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) que LA OPTANTE COMPRADORA se compromete a pagar así: A) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 300.000,00) que LA OPCIONANTE VENDEDORA declara recibir en este acto de mano de LA OPTANTE COMPRADORA a su entera y cabal satisfacción, en calidad de arras conforme al Artículo 1.263 del Código Civil, en cheque de gerencia a favor de K.I.V.P. (…) B) LA OPTANTE COMPRADORA se compromete en este acto a cancelar a LA OPCIONANTE VENDEDORA en quince (15) días contados a partir del día de la firma del presente documento la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 50.000,00) en cheque de gerencia a favor de K.I.V.P. o la persona natural o jurídica que ella indique; C) El saldo restante es decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 500.000,00) serán cancelados a la fecha de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectiva, en cheque de gerencia a favor de K.I.V.P. (…) TERCERA: El plazo de esta Opción es de ciento veinte (120) días continuos y consecutivos a partir de la autenticación del presente documento, más una prórroga de treinta (30) días más. CUARTA: LA OPCIONANTE VENDEDORA Se obliga a tranferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, hipotecas, solvente de impuestos nacionales, estadales y municipales, así como libre de deudas por servicios públicos (…) QUINTA: LA OPCIONANTE VENDEDORA, declara que conoce y acepta que la OPTANTE COMPRADORA solicitará ante la institución financiera hipotecaria, préstamo hipotecario para completar el pago del precio de venta del referido inmueble el cual podrá ser o no con recursos de Política Habitacional, en tal sentido LA OPCIONANTE VENDEDORA, se obliga en este acto a entregar los documentos, planillas y demás recaudos que la referida institución bancaria le solicite a LA OPTANTE COMPRADORA, los cuales sean de su exclusiva obligación, entrega y propiedad, a los fines del trámite y otorgamiento del crédito hipotecario antes referido (…) SEXTA: LA OPTANTE COMPRADORA conviene, que sí en el plazo convenido en las Cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerza oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedará en beneficio de LA OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. En el caso de la cláusula Segunda letra “B” quedará LA OPTANTE COMPRADORA liberada de pagar el saldo restante del precio de la venta del inmueble, estipulado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, debe devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del primer pago. En el caso de incumplimiento de la cláusula Tercera quedará LA OPTANTE COMPRADORA liberada de pagar el saldo restante del precio de la venta del inmueble, estipulado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, debe devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del vencimiento de la opción. Asimismo, y motivado a que LA OPTANTE COMPRADORA tiene una relación contractual de arrendamiento con LA OPCIONANTE VENDEDORA, tal como lo indica la cláusula primera (…) SÉPTIMA: LA OPTANTE COMPRADORA, pagará todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales que se generen (…) OCTAVA: LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para que la firma del documento definitivo de compra venta se realice dentro del lapso establecido en la Cláusula Tercera del presente contrato. Asimismo LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a notificar a LA OPCIONANTE VENDEDORA por lo menos con siete (7) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento (…) Por su parte, LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a entregar todos los recaudos que le solicite la OPTANTE COMPRADORA (…) NOVENA: Todo lo no expresamente convenido en el presente contrato se regirá por las disposiciones del Código Civil. (…)”
Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original, y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento, y a la vez su resolución), y como demostrativo que en fecha 02 de mayo de 2011, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble distinguido con el No. 43 de la Manzana B en el Plano General de la Urbanización Las Colinas de Guatire, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, Ciudad Residencial La R.d.M.Z.d.E.M., ello por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), de los cuales la OPCIONANTE VENDEDORA declaró recibir a través de cheque de gerencia la cantidad TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), debiendo ser pagado el saldo restante de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) dentro de los quince (15) días siguientes, contados a partir de la firma de la opción, y 2) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) en la oportunidad que se fijara para la protocolización del documento definitivo de venta, ello por ante la Oficina de Registro respectiva; teniendo el contrato en cuestión una vigencia de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis (esto es, hasta el día 30 de agosto de 2011), prorrogable por un lapso de treinta (30) días más (por lo cual venció en fecha 29 de septiembre del mismo año), lapso dentro del cual la optante compradora tenía la obligación de notificar la fecha y hora en la cual se protocolizaría el documento definitivo de venta. En el entendido de que, si la OPTANTE COMPRADORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, quedaría a beneficio de la OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados (los cuales serían descontados de la cantidad pagada en calidad de arras), mientras que si fuera la OPCIONANTE VENDEDORA quien incumpliera con sus obligaciones, ésta tendría que devolver el total entregado por la OPTANTE más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios.- Así se establece.
(Folio 26-39) En copia fotostática ACTA DE EJECUCIÓN levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas en fecha 08 de septiembre de 2011; MANDATO DE EJECUCIÓN (inserto al folio 40-41) librado por este órgano jurisdiccional en fecha 06 de septiembre del mismo año, con motivo del juicio que por A.C. incoara la ciudadana GLEYVE Y.V.R. contra las ciudadanas K.I.V.P. y N.X.B.D.H., la cual fue sustanciada en el expediente signado con el No. 19.851, según nomenclatura de este Tribunal; y COMISIÓN Nº 11-C-1695 (inserta al folio 42-44) conferida por este Tribunal al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 08 de septiembre del año 2011, a razón de la referida acción de a.c.. Ahora bien, en vista que las copias simples de los documentos judiciales en cuestión no fueron impugnadas en el decurso del proceso, quien aquí suscribe las tiene como demostrativas de que fue tramitada en el año 2011, por ante este órgano jurisdiccional, una acción de a.c. contra las ciudadanas K.I.V.P. y N.X.B.D.H., en la cual se libró mandamiento de ejecución a los fines de que las prenombradas se abstuvieran de manera personal a perturbar el uso, goce y disfrute de la ciudadana GLEYVE Y.V.R., con respecto a un bien inmueble objeto de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2004 (constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, signada con el No. 43 de la Manzana B en el Plano General de la Urbanización Las Colinas de Guatire, Ciudad Residencial La R.d.M.Z.d.E.M.), el cual corresponde en identidad al bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta suscrito el 02 de mayo de 2011, cuyo cumplimiento persigue a través del presente juicio; es prudente aclarar en esta oportunidad, que ello bajo ninguna circunstancia puede tenerse como demostrativo del alegado incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones contractuales contraídas en la referida opción, por cuanto los hechos acaecidos en la acción de amparo solo tienen relación con la perturbación y despojo de la posesión del descrito inmueble a través de la consumación de vías de hecho, estrechamente vinculados con el referido contrato de arrendamiento y no como pretende hacerlo ver la demandante, quien alega que tales perturbaciones en la posesión son demostrativas del incumplimiento de la promesa bilateral de compraventa.- Así se establece.
(Folio 56-59) En copia fotostática DOCUMENTO DE CESIÓN DE DERECHOS debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Z.d.E.M. en fecha 17 de julio de 2006, e inserto bajo el Nº 46, Tomo 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 06 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el Nº 2010.1247, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.1230 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; a través del cual la ciudadana M.D.L.P.D.V. cedió a la ciudadana K.I.V.P., todos los derechos y acciones que poseía sobre un inmueble distinguido con el No. 43 de la Manzana B en el Plano General de la Urbanización Las Colinas de Guatire, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, Ciudad Residencial La R.d.M.Z.d.E.M., Parcelas A1, A2.1 y A2.2; ello por la cantidad de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 72.000.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original, y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que la ciudadana K.I.V.P. –aquí demandada-, adquirió en el año 2006 la propiedad del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio.- Así se establece.
(Folio 60-65) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por el Consulado General en Miami en fecha 02 de septiembre de 2010, el cual quedó debidamente anotado bajo el No. 519, Folio 1123 al 1125, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por el Consulado General; a través del cual la ciudadana K.I.V.P. otorgó poder especial a la ciudadana N.X.B.D.H., para que suscribiera un contrato de arrendamiento y opción de compra venta sobre un bien inmueble de su propiedad distinguido con el No. 43 de la Manzana B en el Plano General de la Urbanización Las Colinas de Guatire, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, Ciudad Residencial La R.d.M.Z.d.E.M., Parcelas A1, A2.1 y A2.2. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original, y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que la ciudadana N.X.B.D.H. estaba plenamente facultada para suscribir en nombre de la ciudadana K.I.V.P., el documento de opción de compra venta objeto del presente juicio.- Así se establece.
Así mismo, la parte actora conjuntamente con el escrito de contestación a la reconvención propuesta, consignó las siguientes documentales:
(Folio 185-188) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 04 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 08, Tomo 81, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
(Folio 189-240) En copia fotostática EXPEDIENTE signado con el Nº 19.851 según nomenclatura de este Tribunal, contentivo de la acción de A.C. incoada por la ciudadana GLEYVE Y.V.R. contra las ciudadanas K.I.V.P. y N.X.B.D.H.; y contentivo de la SENTENCIA proferida por este órgano jurisdiccional en fecha 05 de octubre de 2011, a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la referida acción. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento judicial en cuestión no fue impugnada en el curso del proceso, la misma debe tenerse como fidedigna de su original; sin embargo, siendo que su contenido no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la controversia, por cuanto –tal como se dijo anteriormente- no demuestra que la parte demandada haya incumplido de alguna manera con sus obligaciones contractuales (convenidas en el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso), en consecuencia, este Tribunal no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
Si bien la parte actora mediante escrito consignado en fecha 02 de octubre de 2013 (inserto al folio 03-06, II pieza), promovió el mérito favorable del MANDATO DE EJECUCIÓN DE MEDIDAS expedido por este Tribunal en fecha 06 de septiembre de 2011, el MANDATO DE EJECUCIÓN DE MEDIDAS expedido en fecha 09 de septiembre de 2011, el MANDATO DE EJECUCIÓN DE MEDIDAS conferido en fecha 18 de septiembre de 2011, la SENTENCIA DE A.C. proferida por este órgano jurisdiccional en fecha 05 de octubre de 2011, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por las intervinientes en el presente proceso; no obstante, quien aquí suscribe en vista que mediante el auto dictado por este órgano jurisdiccional en fecha 31 de octubre de 2013, se negó la admisión de las probanzas antes referidas, bajo el fundamento de que el mérito favorable no constituye prueba alguna, en consecuencia no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con la contestación a la demanda, la parte accionada consignó las siguientes instrumentales:
(Folio 167-171) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 02 de mayo 2011, e inserto bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
(Folio 172-177) En original NOTIFICACIÓN tramitada por la Notaría Pública del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 27 de octubre de 2011, previa solicitud de la abogada L.E.L.Q., quien actuó en nombre y representación de la ciudadana K.I.V.P., y de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…) Vista la anterior solicitud la Funcionaria: M.C.K., (…) Abogado II adscrita a esta Notaría Pública, suficientemente autorizada por la Notario Público encargada, habilita el tiempo necesario, para trasladarse y constituirse en: el Conjunto Residencial Las Colinas, manzana B, Parcelas A1, A2.1, y A2.2, del Plano General de la Urbanización, Casa número 43 de la Urbanización Las Rosas, Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M., donde actualmente funciona el “COLEGIO PRIVADO C.E.I. B.M.D. Y SOL C.A. (…) a fin de NOTIFICAR a la ciudadana: GLEYVE Y.R.V. (…) o a cualquier otra persona que se encuentre presente en la Dirección Administrativa del Plantel Educativo; acerca de lo indicado en el texto de la anterior solicitud, la cual forma parte de la presente Acta y es del siguiente tenor: PRIMERO: En virtud del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA autenticado por ante ésta Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2011, (…) conforme a lo previsto en las cláusulas SEGUNDA TERCERA Y OCTAVA del mismo, EL PLAZO DE VIGENCIA DE DICHA OPCIÓN, VENCIÓ EL DÍA DOS (02) DE OCTUBRE DE 2011. SEGUNDO: Que deberá abstenerse de realizar cualquier construcción, bienhechuría, mejora o cualquier acto (…) TERCERO: Que en virtud de lo convenido en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y SEXTA del citado contrato de opción de compra-venta, se le notifica a la Optante Compradora que al no haber cumplido debidamente con su obligación, y no haber ejercido oportunamente la opción acordada, SE DARÁ CABAL CUMPLIMIENTO A LA CLAUSULA SEXTA, TENIÉNDOSE EN CONSECUENCIA POR RESUELTO EL MENCIONADO CONTRATO, por lo que, de acuerdo con el Artículo 1263 del Código Civil; de la cantidad entregada en calidad de Arras quedará en beneficio de la OPTANTE VENDEDORA, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) como justa indemnización ocasionada por dicho incumplimiento. CUARTO: Como consecuencia de lo expresado en el ordinal anterior en cuanto a la Resolución Del Contrato De Opción De Compra-Venta ya citado, se le NOTIFICA A LA OPTANTE COMPRADORA QUE LE SERA DEVUELTA LA CANTIDAD DE BOLIVARES ENTREGADA EN CALIDAD DE ARRAS, UNA VEZ SEA DEDUCIDO EL MONTO DE BOLÍVARES VEINTE MIL (Bs. 20.000,00) (…) QUINTO: SE LE NOTIFICA IGUALMENTE QUE COMO CONSECUENCIA DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO DE LA OPCIÓN A COMPRA, LA CIUDADANA GLEYVE Y.R.V., anteriormente identificada, DEBE ENTREGAR EL INMUEBLE, LIBRE DE BIENES Y PERSONAS, Y EN LAS MISMAS PERFECTAS CONDICIONES EN QUE LO RECIBIÓ (…)” (Resaltado del Tribunal). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, en consecuencia quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 27 de octubre de 2011, la ciudadana GLEYVE Y.R.V. –aquí demandante- fue notificada sobre el vencimiento del contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, así como de la resolución del mismo en virtud de lo previsto por las partes contratantes en su cláusula sexta.- Así se establece.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada promovió las siguientes probanzas:
(Folio 13-18, II pieza) En original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 02 de febrero de 2011, e inserto bajo el Nº 04, Folios 16 al 21, Tomo 027 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana N.X.B.D.H., actuando en nombre y representación de la ciudadana K.I.V.P. –en carácter OPCIONANTE VENDEDORA- y la ciudadana GLEYVE Y.R.V. –en carácter de OPTANTE COMPRADORA-, el cual recayó sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, en Jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M., por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 02 de febrero de 2011, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron una opción de compra venta sobre un inmueble que corresponde en identidad con el bien objeto del contrato que dio lugar al presente juicio, ello por un precio inferior al posteriormente convenido, a saber, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00).- Así se establece.
(Folio 19-38, II pieza) Reproducidos en formato impreso una serie MENSAJES DE DATOS; entendidos éstos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada. Ahora bien, siendo que la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, y en vista que éstos no fueron impugnados en el decurso del proceso, podría entenderse que detentan valor probatorio; no obstante a ello, siendo que de su contenido no se desprenden los datos que permitan determinar el origen y destino de los mensajes, la fecha en que fueron enviados o recibidos, aunado a que no fueron reproducidos con exactitud de la información generada o recibida, por cuando se evidencia la falta de correlación entre un mensaje y otro, en consecuencia quien aquí suscribe mal podría apreciar las documentales en cuestión, razones por las cuales se desechan del presente proceso.- Así se establece.
(Folio 39, II pieza) En original REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (R.I.F.) de la ciudadana K.I.V.P., expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 18 de octubre de 2010. Ahora bien, aun cuando el documento público administrativo en cuestión no fue tachado en decurso del proceso, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, razón por la cual lo desecha y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
(Folio 40-43, II pieza) En original CERTIFICADO DE SOLVENCIA Nº 56879 expedido por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 10 de mayo de 2011, con respecto a una propiedad inmobiliaria ubicada en la Urbanización La Rosa, Conjunto Residencial Colinas de Guatire, Casa No. 43, a nombre de la contribuyente ciudadana M.D.L.P.D.V.; FACTURA Nº 20110563087 expedida por la Dirección de Hacienda del Municipio Zamora en fecha 09 mayo de 2011; y FICHA CATASTRAL expedida por la Dirección Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M. en fecha 29 de julio de 2010, correspondiente al referido bien inmueble. Habiendo analizado los documentos públicos administrativos antes descritos, y en virtud que éstos no fueron tachados en el decurso del proceso, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio; como demostrativos que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, para el año 2011, se encontraba solvente frente a la Alcaldía del Municipio Zamora, quedando inscrito en la Oficina Municipal de Catastro bajo el No. 02-11-15-B-43-DD.- Así se precisa.
(Folio 41, II pieza) En original FACTURA DE SUMINISTRO DE AGUA POTABLE expedida por HIDROCAPITAL en fecha 09 de julio de 2010, con respecto a un bien inmueble ubicado en la Urbanización La Rosa, Conjunto Residencial Colinas de Guatire, Casa No. 43, del cual se desprende como titular del contrato a la ciudadana M.D.L.P.D.V.. Ahora bien, una vez analizada la instrumental en cuestión este Tribunal estima que la misma encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones del artículo 1.383 del Código Civil, encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; no obstante a ello, siendo que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, por cuanto el contrato objeto del proceso fue suscrito en el año 2011, mientras que la factura en cuestión corresponde al año 2010, en consecuencia quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
-Promovió prueba de INFORMES (Folio 10, II pieza): Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al BANCO MERCANTIL, a los fines de que informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(...) Si reposa en sus archivos algún expediente, carpeta o solicitud o trámite de préstamo o crédito Hipotecario con o sin recursos de Política Habitacional o Banca Libre, en las fechas comprendidas 02/02/2011 al 02/10/2011, por parte de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., (…) para la adquisición de vivienda constituida por una casa y parcela de terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencia Las Rosas, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, (...) Que informe en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo fue aprobado y porque (Sic) monto. Tercero: Que informe en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo no fue aprobado y el motivo del rechazo o negativa. (…)” En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 149, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que “(…) A fin de dar respuesta al Oficio Nº 0855-806, de fecha 31 de octubre de 2013, relacionado con el Expediente Nº 19.907, recibido por nosotros en fecha 15 de noviembre de 2013, le informamos que la ciudadana Gleyve Y.R.V., C.I. Nº V-12.828.225, no registra crédito hipotecario en esta Institución Financiera.”, y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo que la aquí demandante en ningún momento solicitó por ante el Banco Mercantil, créditos hipotecarios.- Así se establece.
-Promovió prueba de INFORMES (Folio 10, II pieza): Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al BANCO VENEZUELA, a los fines de que informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(...) Si reposa en sus archivos algún expediente, carpeta o solicitud o trámite de préstamo o crédito Hipotecario con o sin recursos de Política Habitacional o Banca Libre, en las fechas comprendidas 02/02/2011 al 02/10/2011, por parte de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., (…) para la adquisición de vivienda constituida por una casa y parcela de terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencia Las Rosas, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, (...) Que informe en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo fue aprobado y porque (Sic) monto. Tercero: Que informe en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo no fue aprobado y el motivo del rechazo o negativa. (…)” En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 111, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que “(…) En respuesta de su oficio Nº 0855-807, de fecha 31 de octubre de 2013, recibido por esta unidad en fecha 15 de noviembre de 2013, cumplimos con informarles que en revisión efectuada en nuestra base de datos, la ciudadana Gleyve Y.R.V., C.I. Nº V-12.828.225, no mantiene relación financiera con nuestra institución.”, y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo que la aquí demandante no mantuvo ninguna relación financiera con el Banco Venezuela, ni solicitó créditos ante dicha entidad.- Así se establece.
CAPÍTULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso el abogado en ejercicio J.J.R.B., actuando en carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLEYVE Y.R.V., procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana K.I.V.P.; sosteniendo para ello, que en fecha 02 de mayo de 2011, su representada en carácter de optante compradora, suscribió un contrato de opción de compra venta con la demandada, el cual recayó sobre un inmueble constituido por una casa identificada con el Nº 43, ubicada en la Urbanización Las Colinas de Guatire, Ciudad Residencia Las R.d.M.Z., ello por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), de los cuales pagó TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) en calidad de inicial. Según su decir, desde la fecha en que se celebró el contrato ambas partes cumplieron con sus obligaciones, sin embargo, en fecha 19 de septiembre de 2011, la demandada conjuntamente con la ciudadana N.X.B.H. y en compañía de otras personas, procedió a desalojar por vía forzosa y arbitraria el bien inmueble antes descrito, el cual venía siendo poseído por su poderdante en carácter de inquilina, todo ello en virtud de que la opcionante vendedora ya no tenía intenciones de vender el inmueble, sosteniendo para ello que éste había aumentado de precio; en efecto, siendo que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contractuales, es por lo que procede a demandarla por cumplimiento de contrato. Finalmente, estimó la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUNETA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, aceptó que su poderdante suscribió un contrato de opción de compra venta con la demandante el día 02 de mayo de 2011, el cual recayó sobre un inmueble de su propiedad; no obstante a ello, señaló que en el mismo se pactó una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios, razón por la cual la demandante no puede pedir el cumplimiento del referido contrato ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio; así mismo, señaló que la parte actora en ningún momento le atribuyó a su representada el incumplimiento de alguna cláusula contractual, por el contrario, puede deducirse que es la misma parte quien considera no haber cumplido con la opción de compra venta en el plazo pactado para ello, razón por la cual debe declararse sin lugar la acción en cuestión. Finalmente, reconvino por resolución de contrato en virtud del incumplimiento por parte de la actora reconvenida de lo establecido en la cláusula tercera y octava del contrato que dio lugar al presente juicio; e incluso, exigió la indemnización prevista en la cláusula penal convenida de mutuo acuerdo.
Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 02 de mayo de 2011 e inserto bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 19-25), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo la ciudadana N.X.B.D.H., actuando en nombre y representación de la ciudadana K.I.V.P. –en carácter OPCIONANTE VENDEDORA- se comprometió a venderle a la ciudadana GLEYVE Y.R.V. –en carácter de OPTANTE COMPRADORA-, el inmueble identificado supra, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), de los cuales la OPCIONANTE VENDEDORA declaró recibir a través de cheque de gerencia la cantidad TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), debiendo ser pagado el saldo restante de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) dentro de los quince (15) días siguientes, contados a partir de la firma de la opción, y 2) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, ello por ante la Oficina de Registro respectiva; teniendo el contrato en cuestión una vigencia de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis (esto es, hasta el día 30 de agosto de 2011), prorrogable por un lapso de treinta (30) días más (por lo cual venció en fecha 29 de septiembre del mismo año). En el entendido de que, si la OPTANTE COMPRADORA no cumplía a cabalidad sus obligaciones, quedaría a beneficio de la OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados (los cuales serían descontados de la cantidad pagada en calidad de arras), mientras que si fuera la OPCIONANTE VENDEDORA quien incumpliera con sus obligaciones, ésta tendría que devolver el total entregado por la OPTANTE más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos se caracterizan por ser preparatorios o preliminares de una promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar (tal como se evidencia de la cláusula primera del contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051), con ponencia del Magistrado: Luis Antonio Ortíz Hernández, cuyo criterio se trae a colación:
(…) De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..”
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (…) Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…) Es muy común en los contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”
Según el doctor J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:
- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.
- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.
- A través de una invitación a ofrecer.
- Mediante subasta pública.
- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.
Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.
Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567) (…) De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada. (…)
(Negrita y subrayado del Tribunal)
De allí, que aun cuando las obligaciones garantizadas con la cláusula penal solo pueden verse satisfechas por la exigencia del pago acordado en la misma, no obstante, la parte afectada por el incumplimiento de un contrato tiene la facultad de ejercer, a su elección, la acción por cumplimiento o ejecución de contrato en lugar de solicitar la pena estipulada -tal como ocurre el caso de marras-; en efecto, siendo que la parte demandada en la oportunidad para contestar alegó la improcedencia de la presente acción, sosteniendo para ello que la actora obligatoriamente debía pedir la indemnización contractualmente fijada, y no el cumplimiento del contrato de opción de compra venta en cuestión, consecuentemente este Tribunal considera desvirtuada tal defensa.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta negativa de la demandada en su carácter de propietaria, de vender el inmueble objeto del contrato por el supuesto aumento de su precio; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que la demandante se limitó a consignar las siguientes probanzas: documento de opción de compra venta (folio 19-25); acta de ejecución levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas en fecha 08 de septiembre de 2011 (inserta al folio 26-39), mandato de ejecución (folio 40-41), comisión (folio 42-44) y sentencia (cursante al folio 189-240) proferida por este órgano jurisdiccional en virtud de una acción de a.c. incoada por la prenombrada con ocasión a un contrato de arrendamiento, el cual no guarda ninguna relación con el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento persigue; y documento de cesión de derechos (folio 56-59) del cual únicamente se desprende que la aquí demandada adquirió en el año 2006, la propiedad del bien inmueble sobre el cual recayó el contrato objeto del presente proceso; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el hecho arriba referido no fue probado de ninguna manera.- Así se precisa.
En efecto, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble por pretender aumentar su precio; por el contrario, se observa que tal y como lo señaló la parte demandada en reiteradas oportunidades, fue la actora en su condición de optante compradora quien incumplió con notificar a la demandada en su carácter de opcionante vendedora, sobre la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta, ello antes del vencimiento del contrato y su prórroga (es decir, antes del 29 de septiembre de 2011), tal como fuera previsto en las cláusulas tercera y octava, respectivamente. En efecto, mal podría este Tribunal condenar a la ciudadana K.I.V.P. a cumplir con el contrato, cuando evidentemente fue la demandante quien incumplió con sus obligaciones, resultando así atribuible a ésta última que el contrato de opción de compra venta haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo.- Así se establece.
Como corolario de lo anterior este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:
(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ S.J.F.C., expediente N° 2005-078)
Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.
En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.
En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.
De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.
En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.
Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:
…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.
En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil.
…Omissis…
Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…
Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)
Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandada incumplió con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana GLEYVE Y.R.V. contra la ciudadana K.I.V.P., ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos:
“(…) Procedo en este acto formalmente a demandar como en efecto demando en nombre de mi representada a la ciudadana GLEYVE Y.R.V.. Por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, bajo los precisos términos del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. (…) Consta de instrumento privado que se acompaña, marcado “A” que GEYVE Y.R.V., denominada por su parte LA OPTANTE COMPRADORA, celebró OPCION DE COMPRA-VENTA, con N.X.B.D.H., quien actuaba en representación de la ciudadana K.I.V.P.O.d.C.V. que se encuentra Autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha Dos (02) de Mayo de 2011, anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) Establece la cláusula TERCERA: El Plazo de esta Opción es de ciento veinte (120) días continuos y consecutivos a partir de la autenticación del presente documento, más una prórroga de treinta (30) días (…) El contrato fue suscrito, EN FECHA 02/05/2011 (…) por lo que su lapso de vigencia expiró en fecha DOS (02) DE OCTUBRE DE 2011. Es decir se trata de un contrato a TIEMPO DETERMINADO. Siendo que en dicho lapso LA OPTANTE COMPRADORA no procedió a cumplir con su obligación establecida en la Cláusula Primera (…) LA OPTANTE COMPRADORA igualmente incumplió con su obligación establecida en la cláusula OCTAVA (…) La cláusula SEXTA: LA OPTANTE COMPRADORA, conviene que sí en el plazo convenido en las cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerce oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedaran en beneficio de “LA OPTANTE VENDEDORA” la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento (…) De acuerdo a las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y OCTAVA de dicho contrato, EL PLAZO DE VIGENCIA de dicha opción de compra-venta venció en fecha DOS (02) DE OCTUBRE 2011. LA OPTANTE COMPRADORA no cumplió a cabalidad con su obligación y no ejerció oportunamente la opción, procediendo a dar cabal cumplimiento a la cláusula SEXTA. Teniéndose por RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Por lo que de la cantidad entregada EN CALIDAD DE ARRAS conforme al artículo 1.263 del Código Civil, quedará en beneficio de la OPTANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización ocasionada por su incumplimiento. Siendo “LA OPTANTE COMPRADORA” la que ha incumplido el contrato. (…) La parte que represento en FECHA 27 DE OCTUBRE DE 2011 mediante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. (…) notificó formalmente a LA OPTANTE COMRPARDORA (…) Que de conformidad con el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, y de acurdo a las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y OCTAVA de dicho contrato. Se LE NOTIFICA QUE EL PLAZO DE VIGENCIA de dicha opción de compra venta venció en fecha DOS (02) DE OCTUBRE 2011 (…) Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, para demandar, como formalmente demando en el presente acto por resolución de contrato, a la Ciudadana GLEYVE Y.R.V., (…) PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de OPCIÓN DE COMPRA suscrito entre ella y la ciudadana N.X.B.H., QUIEN ACTUÓ EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE LA Ciudadana K.I.V.P., por INCUMPLIMIENTO de su término según lo establecido en la cláusula TERCERA, ASI COMO INCUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA OCTAVA (…) Resolviéndose las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que se ejecutaron durante la vigencia del contrato. Lo cual se traduce en cancelarle la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (330.000,00 Bs), que es la cantidad que HABIA ENTREGADO EN ARRAS LA OPTANTE COMPRADORA. Menos la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON/00 (Bs. 20.000,00). En concepto de cláusula penal. Los daños y perjuicios se traducen en la pérdida de oportunidades (…) Daños que solicito muy respetuosamente al Ciudadano Juez se sirva acordar en ocasión de la Cláusula Sexta del contrato de Opción de Compra, concatenada con el artículo 1276 del código civil. Los cuales ascienden a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON/00 (Bs. 20.000,00). SEGUNDO: Las costas y costos del proceso incluyendo Honorarios Profesionales de Abogados. (…) Finalmente, pido la admisión de la presente demanda por vía de reconvención, su tramitación conforme a derecho, y que sea declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. Estimando la Cuantía de la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (850.000,00 Bs).” (Resaltado del Tribunal)
Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra venta que fuera suscrito conjuntamente con la ciudadana GLEYVE Y.R.V. el día 02 de mayo de 2011, e incluso pretende poder retener la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de aplicación de la cláusula penal acordada; todo ello bajo el fundamento de que la parte actora reconvenida en su carácter de optante compradora no cumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente las previstas en las cláusulas tercera y octava del referido contrato.
Por su parte, la representación judicial de la actora reconvenida a los fines de desvirtuar tales alegatos, mediante escrito consignado en fecha 02 de octubre de 2013, procedió a rechazar, negar y contradecir la reconvención interpuesta, sosteniendo para ello que su poderdante en ningún momento incumplió con sus obligaciones contractuales, sobre todo porque siempre manifestó su deseo de comprar el inmueble y cancelar la cantidad de dinero restante; solicitó la inadmisibilidad de la reconvención por cuanto –según su decir- las pretensiones en ella contenidas son incongruentes y contradictorias, por cuanto la abogada L.E.L.Q. actúa en el presente proceso sin tener poder para ello, y por cuanto la reconvención no cumplió con los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:
(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)
. (Negrita y subrayado de este Tribunal)
Podemos entonces afirmar que la reconvención es aquella pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.
Ahora bien, vistas las defensas propuestas en el escrito de contestación a la reconvención, debe esta Sentenciadora precisar en primer lugar que ciertamente la abogada en ejercicio L.E.L.Q., actuó en el presente proceso como apoderada judicial de la ciudadana K.I.V.P. –parte demandada reconviniente-; en este sentido, siendo que tal representación quedó sustentada en el instrumento poder inserto al folio 09-10 del cuaderno de medidas que forma parte del presente expediente, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 12 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 28, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, consecuentemente, debe quedar desvirtuado el alegato sostenido por la representación judicial de la parte actora reconvenida, con respecto a la falta de acreditación de la referida profesional del derecho para reconvenir en este juicio.- Así se precisa.
En este mismo orden, con respecto a la alegada inadmisibilidad de la reconvención propuesta, debe este Tribunal dejar sentado que a través de ella la parte demandada claramente persigue la resolución del contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, y como consecuencia directa de ello, procura poder retener la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de aplicación de la cláusula penal acordada en el mismo contrato, específicamente en su cláusula sexta, ello como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados; en efecto, siendo que lo antes narrado no constituye de ninguna manera pretensiones incongruentes o contradictorias como lo pretende hacer ver la representación judicial de la parte actora reconvenida, es por lo que debe desecharse la defensa en cuestión.- Así se precisa.
Así mismo, con respecto al alegado incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, debe este Tribunal precisar que aun cuando reconvención no requiere de mayores formalidades, no obstante, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, puede evidenciarse que la demandada reconviniente no omitió ningún requisito esencial para la admisión de la reconvención propuesta por resolución de contrato; en efecto, siendo que la prenombrada fue clara al exponer todos los extremos referidos a la pretensión que hace valer, en consecuencia queda desvirtuada la defensa en cuestión.- Así se establece.
Precisado lo anterior, y en vista que la demandada reconviniente persigue –tal como se ha dicho- la resolución de un contrato de opción de compra venta, este Tribunal estando dentro de la oportunidad procesal para resolver sobre la misma, pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Tenemos que la norma rectora de la acción de resolución de contrato está contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; siendo el caso que, dicha disposición legal textualmente expresa lo siguiente:
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Bajo este orden de ideas debe establecerse que ciertamente la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, que consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió; ahora bien, de la disposición legal precedentemente transcrita, es posible determinar que nuestro ordenamiento civil exige para la procedencia de la acción resolutoria dos elementos relevantes, estos son la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones derivadas del mismo contrato.
De esta manera, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción resolutoria, debe esta Sentenciadora revisar primeramente si en el caso de marras se encuentran reunidos o no los elementos referidos en el particular anterior; en efecto, con relación al primer elemento exigido, es decir, con respecto a la existencia del contrato bilateral, ciertamente ha quedado comprobado en autos que las ciudadanas K.I.V.P. (en carácter OPCIONANTE VENDEDORA) y GLEYVE Y.R.V. (en carácter de OPTANTE COMPRADORA), mediante documento suscrito en fecha 02 de mayo de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno donde está edificada, ubicada en la Urbanización “LAS COLINAS DE GUATIRE”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas A1, A2.1 y A2.2, en Jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M..
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral (inserto al folio 19-25) del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Precisado lo anterior, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción resolutoria, es decir, sobre el incumplimiento de la parte demandante reconvenida con respecto a sus obligaciones contractuales; en este sentido, se observa que la demandada reconviniente sostuvo que la ciudadana GLEYVE Y.R.V. incumplió con el contrato que se pretende resolver, por cuanto no le notificó sobre el lugar, la fecha y la hora, en la cual se realizaría la protocolización de la venta definitiva (tal como se desprende de la cláusula octava de la promesa bilateral de compraventa), ello dentro de los lapsos estipulados en la cláusula tercera del referido contrato, a saber, dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis, prorrogable por un lapso de treinta (30) días más; razones por las cuales el vencimiento de la opción sin el finiquito de la venta deviene íntegramente del incumplimiento de la prenombrada.
Ahora bien, vistos los argumentos sostenidos por las partes y revisado el contenido del contrato cuya resolución se persigue, quien aquí suscribe verifica que ambas partes se obligaron a Protocolizar el documento definitivo ante la Oficina Registral correspondiente, en el lapso de ciento veinte días continuos más treinta días continuos de prórroga, ello según lo dispuesto en su cláusula tercera del contrato; sin embargo, era a la optante compradora a quien le correspondía notificar por lo menos con siete días de anticipación (antes del vencimiento del contrato, esto es, antes del 29 de septiembre del mismo año), la fecha, lugar y hora para la firma del documento de venta definitivo (cláusula octava del contrato), por ende, siendo que no cursa en autos ningún elemento probatorio que conlleve a esta Juzgadora a comprobar que la demandante reconvenida en su carácter de compradora, haya practicado dicha notificación por escrito o por cualquier otro medio en la oportunidad correspondiente a los fines de cumplir con sus obligaciones, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- Así se establece.
Por último, en lo que respecta a solicitud de la parte demandada reconviniente con respecto a retener la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula penal; este Tribunal observa que ciertamente en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue, se dispuso lo siguiente: “(…) LA OPTANTE COMPRADORA conviene, que sí en el plazo convenido en las Cláusulas Segunda y Tercera, no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerza oportunamente la opción, de los montos parcial y total entregados por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, quedará en beneficio de LA OPCIONANTE VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.(…); Para el caso que LA OPCIONANTE VENDEDORA no cumpliere a cabalidad sus obligaciones, debe devolver el monto total entregado por LA OPTANTE COMPRADORA en calidad de arras, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00) más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes del vencimiento de la opción. (…)”. En efecto, siendo que quedó probado en el curso del proceso que el contrato de opción de compra venta no alcanzó su fin por causas imputables a la parte actora reconvenida, quien en su carácter de optante compradora incumplió con sus obligaciones contractuales, en consecuencia puede afirmarse que la reconviniente tiene el derecho de retener la cantidad solicitada, ello ante los daños y perjuicios sufridos en su carácter de opcionante vendedora; en el entendido que deberá reintegrar a la ciudadana GLEYVE Y.R.V. la diferencia de lo pagado por ésta en calidad de inicial, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (330.000,00), ello una vez que quede definitivamente firme la presente sentencia.- Así se precisa.
Partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la ciudadana K.I.V.P. contra la ciudadana GLEYVE Y.R.V., ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia de la anterior decisión se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha 02 de mayo de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 10, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Así se decide.
CAPÍTULO V
DISPOSITIVA.
Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana GLEYVE Y.R.V., contra la ciudadana K.I.V.P.; ambas plenamente identificadas en autos.
CON LUGAR la RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la ciudadana K.I.V.P. contra la ciudadana GLEYVE Y.R.V., ambas plenamente identificadas en autos; ello en el entendido de que la demandada reconviniente deberá retener la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y reintegrar la cantidad restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) como diferencia de lo pagado en calidad de inicial, todo estos una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.
Se condena en costas a la parte actora reconvenida por resultar totalmente vencida en el presente proceso, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZ,
Z.B.D..
LA SECRETARIA,
JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)
LA SECRETARIA,
Exp. No. 19.907
