Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 5 de Agosto de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

204° y 155°

PARTE ACTORA: Ciudadano J.E.H.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.576.597.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio O.M.A.d.C. y D.M.A.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.151.217 y 181.581, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH C.A. y ADMINISTRADORA CALIKER C.A., la primera inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal ahora Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 03 de marzo de 1975, bajo el No. 43, Tomo 13-A, representada por el ciudadano L.E.K.B., titular de la cédula de identidad número V- 1.861.278; y la segunda inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital antes Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 4 de febrero de 1995, bajo el No. 59, Tomo 67 A Sgdo, cuyo representante legal es el ciudadano R.E.K.B., titular de la cédula de identidad número V- 1.472.336.

APODERADOS JUDICIALES DE

LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicioC ARLOS J.Z.P. y J.G.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 31.777 y 15.821, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE TRANSACCIÓN.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE Nº: 20.184.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

Se recibió del sistema de distribución de causas demanda de NULIDAD DE TRANSACCIÓN incoada por el ciudadano J.E.H.R. contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH C.A. y ADMINISTRADORA CALIKER C.A.

Admitida la demanda por auto de fecha 01 de marzo de 2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación diera contestación a la demanda.

Cumplidos todos los trámites para practicar la citación personal de la parte demandada, la citación de la parte co-demandada ADMINISTRADORA CALIKER C.A. se verificó en fecha 09 de julio de 2013, mientras que la de la empresa co-demandada INVERSIONES KERCH C.A. se verificó en fecha 09 de diciembre de 2013

En fecha 12 de diciembre de 2013, la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda.

Abierto el procedimiento a pruebasninguna de las partes hizo uso de este derecho.

En fecha 20 de enero de 2014, la parte actora presentó escrito contentivo de alegatos y de confesión ficta, por lo que el Tribunal mediante auto de fecha 23 de enero de 2014, dejó constancia que su pronunciamiento se emitiría en la sentencia definitiva.

En fecha 05 de febrero de 2014, la parte demandada presentó escrito de alegatos.

Mediante auto dictado en fecha 20 de mayo de 2014, el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de sesenta días calendarios para dictar sentencia.

Posteriormente, mediante auto de fecha 18/07/2014, con base en lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difirió la oportunidad de dictar sentencia por treinta (30) días.

Así, estando el Tribunal dentro del lapso para dictar sentencia procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta porel ciudadano J.E.H.R. contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES KERCH C.A. y ADMINISTRADORA CALIKER C.A., quien señala en su largo y enrevesado libelo de demanda, -entre otras cosas-

Que inició unarelación jurídica inmobiliaria con la empresa mercantil INVERSIONES KERCH C.A., sobre la parcela de terreno signada con el número 05 integrada por los lotes A y B de la Urbanización Industrial Kerch, ubicada en la calle G del mencionado urbanismo, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, por medio de una relación de arrendamiento convenida, que debió cumplirse bajo los requerimientos de la Ley de Venta de Parcelas, con la empresa citada, por medio de empresas administradoras inmobiliarias que la representaban, que correspondían a las siguientes denominaciones comerciales: ADMINISTRADORA INMO C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER C.A.

Que el último contrato de arrendamiento fue suscrito por el ciudadano R.E.K.B., en su carácter de representante legal de la empresa mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A.; que en su cláusula sexta, reconoce la Administradora Caliker C.A., la existencia de contratos de arrendamientos anteriores entre su mandante y la empresa mercantil ADMINISTRADORA INMO C.A.

Que en fecha 24 de septiembre de 2010, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda emite auto de admisión de la demanda interpuesta por la empresa mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A., contra su representado por resolución de contrato de arrendamiento, demanda que fue declarada con lugar en fecha 29 de septiembre de 2011 y ejercido el recurso ante el Tribunal de Alzada en fecha 25 de octubre de 2011, las partes suscribieron transacción judicial la cual fue homologada en fecha 25 de junio de 2012.

Alega el dolo en la transacción judicial por parte de la parte actora y su falta de capacidad para disponer del objeto del juicio, por cuanto se entera por medio de unos elementos probatorios presentados por la empresa mercantil ADMINISTADORA CALIKER C.A., en el juicio en cuestión, que la parcela número 05 integrada por los lotes A y B, forman parte de la Urbanización Industrial Kerch, de acuerdo al contenido de la cláusula Cuarta del documento denominado URBANIZACIÓN INDUSTRIAL KERCH. Asimismo se pudo establecer, que el destino de las parcelas de dicha urbanización industrial Kerch y al contenido de las normas de orden público de la Ley de Venta de Parcelas del año 1960, reformada en el año de 1983, específicamente en sus artículos 1°, 8° segundo aparte, 18 y 25.

Que en virtud de lo antes expuesto, puede afirmar que su representado tiene derechos de propiedad sobre la parcela en cuestión, al amparo de las normas supra indicadas, cuyo conocimiento de tal surge de la lectura del documento de urbanización presentado como elemento probatorio en juicio.

Que de acuerdo al artículo 18 de la Ley de Venta de Parcelas, independientemente a la denominación que las partes le hayan dado al contrato o negocio jurídico, se deben aplicar las disposiciones de la ley citada, que son de orden público, es decir, no relajables por la voluntad de las partes, así que el contrato de arrendamiento suscrito es un acto de enajenación o adjudicación a su favor.

Que de acuerdo al artículo 16 eiusdem, en caso de insolvencia monetaria, no procede la resolución del contrato suscrito sino la demanda de dinero en insolvencia y los intereses devengados.

Que se observa tanto del contenido de la transacción judicial como del contrato de arrendamiento objeto del juicio que regula su término, que en su texto no se hace mención a lo relacionado con el contenido del documento de la urbanización como lo exige la Ley de venta de Parcelas, que es de orden público.

Que esta omisión es un acto doloso, que incide notablemente en la realización del negocio jurídicosobre la parcela en cuestión.

Que tiene en consecuencia como un hecho cierto el carácter de propietario de su representado de la Parcela de Terreno número 05 de la Urbanización Industrial Kerch es irrenunciable por medio de la transacción judicial en comento, primero porque INVERSIONES KERCH, sus representantes en este caso la empresa ADMINSITRADORA CALIKER C.A., o sus abogados por ella facultados, no tenían capacidad para disponer del juicio, porque para ello requieren cumplir con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que es contar con los documentos y su exhibición que establezcan el derecho que reciben; que el inconveniente que se manifiesta es el hecho que según lo dispuesto en las clausulas primera y cuarta del documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch y de los artículos 1°, 8°, 18 y 25 de la Ley de Venta de Parcelas del año 1963, reformada en el año 1983, el otorgamiento de poderes y documentos relativos a negociaciones sobre parcelas debe cumplir con la formalidad registral, que hasta la presente ni la empresa ADMINISTRADORA CALIKER C.A., y los abogados que lo representan, no cuentan con ello, esta es una de las principales dificultades formales, y las de fondo, es el hecho que INVERSIONES KERCH C.A., la Urbanizadora, había cedido los derechos de propiedad sobre la parcela número 05 integrada por los lotes A y , a la persona de su representado, cuando suscribió contrato de arrendamiento, por medio de su representado, aunque no se cumplió con la formalidad de registro, por los efectos de las disposiciones contractuales supra identificadasy a los artículos 1°, 8°, 18 y 25 de la Ley de Venta de Parcelas del año 1963, reformada en el año 1983, dado que el contrato de arrendamiento es un acto de adjudicación. Acto de adjudicación o venta, pero ese el destino contractual como legal de las parcelas que conforman la Urbanización Industrial Kerch independientemente de la denominación puesta por las partes.

Que por dichas normas de orden público señaladas tiene su representado el carácter de propietario, sobre la parcela objeto de la transacción y no INVERSIONESKERCH C.A., ni ninguno de sus representantes, porque no tienen capacidad para disponer del objeto de transacción realizada.

Que el principio que rige nuestro sistema procesal es el IURA NOVIT CURIA, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, que regula el derecho constitucional de TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, en la modalidad de RESPONSABILIDAD E IDONEIDAD de nuestra administración de justicia, debió prever conforme a lo pedido y a los documentos presentados, que la ley especial, de Ley de Venta de Parcelas, era la norma adecuada para tratar el presente asunto.

Que no entiende porque no se tomó en cuenta la Ley de Venta de Parcelas y se llevó el juicio bajo la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si en los elementos probatorios de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento último suscrito, se anexó el documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch.

Que no obstante a esta violación constitucional al debido proceso y tutela judicial efectiva, el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento continuó, hasta haber una sentencia, se recurrió a ella, y se suscribió una transacción judicial, todo por desconocimiento cierto que tenía derecho de propiedad sobre la parcela en cuestión, dado que la Urbanizadora , la empresa Inversiones Kerch C.A.,y las empresas inmobiliarias que la representaban omitieron en los contratos suscritos cumplir con lo estipulado en el documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch y las normas de orden público contenidas en la Ley de venta de parcelas del año 1960 y su reforma en 1983.

Que la omisión del cumplimiento de las normas precitadas, es evidente, y por ello, produjo como consecuencia el desconocimiento del carácter de propietario de su representado sobre la parcela número 05 de la Urbanización Industrial Kerch.

Que se ha utilizadoun procedimiento judicial, con violación a la constitución nacional, con el propósito de despojar y desposesionar a su representado de la parcela número 05 de la cual es propietario, y en la cual tiene vivienda familiar.

Que todo negocio jurídico relativo a las parcelas debe estar destinado a la enajenación a terceros y cumplir con las formalidades protocolares de registro contenidas en la ley de venta de parcelas del año de 1960 y reformada en el año de 1983, de modo que lo contrario es ilícito de tal forma que el contrato de administración inmobiliaria es nulo de toda nulidad, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.143: 3 del Código Civil en concordancia con los artículos 1°, 8° y 25 de la Ley de Venta de Parcelas, igualmente el poder otorgado a los abogados J.G.R. Y C.J.Z.P..

Que siendo así el contrato de administración inmobiliaria es ilícito, nulo de toda nulidad, todas las negociaciones fundamentales en ello, también son inexistentes, entre ellos, la demanda incoada por la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., que generó la sentencia condenatoria de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y sobre todo la TRANSACCIÓN HOMOLOGADA, pues la empresa inmobiliaria en comento, ADMINISTRADORA CALIKER C.A., carecía de autorización para seguir representando a la empresa INVERSIONES KERCH C.A., y por ende el poder otorgado conforme a ello, a los abogados J.G.R. y C.J.Z.P..

Que lo cierto es que la parcela en cuestión le pertenece conforme al documento denominado Urbanización Industrial Kerch (clausulas primera y cuarta) y al amparo de la Ley de Venta de Parcela.

Que por las consideraciones expuestas la transacción judicial suscrita en fecha 25 de octubre de 2011 y homologada en fecha 25 de junio de 2012, se encuentra viciada de nulidad absoluta y así debe ser declarada conforme a lo establecido en el artículo 1.714 del Código Civil por la falta de capacidad para disponer del objeto de la transacción judicial de la parte actora, para solicitar la homologación y mucho menos para suscribirla yendo mucho más allá ni siquiera capacidad jurídica para interponer la demanda.

Denuncia la violación del orden público al acordar uso de procedimiento distinto a la materia en controversia, en virtud de lo consagrado en los artículos , 26, 49.1 y 137 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, obliga al operador de justicia a someter sus actuaciones al respeto del derecho positivo venezolano, constituido por la Carta Magna y el conjunto de leyes debidamente promulgadas, entre ellas el Código de Procedimiento Civil, en su caso tienen la aplicación de un procedimiento distinto a la materia en controversia, tal y como se infiere del auto de admisión de fecha 24 de septiembre de 2010, en el cual, el tribunal de la causa, el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, acordó el uso del procedimiento breve regulado en el Título XII del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, por estimar que la solicitud judicial de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA PARCELA NÚMERO 05 DE LA URBANIZACIÓN INDUSTRIAL KERCH Y GALPON interpuesta por la empresa ADMINISTRADORA CALIKER C.A., pero a pesar de los recaudos presentados por la parte demandante, que corresponden al mismo contrato en solicitud de resolución judicial y el documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, infieren que la ley de aplicación para dirimir la presente controversia era la LEY DE VENTA DE PARCELAS, dado que toda negociación sobre parcelas de terreno, son reguladas por ésta, independientemente la denominación que las partes hayan convenido, así esto, en vista que la precitada ley no expresa el procedimiento a seguir, de acuerdo a lo expresado en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, es el PROCEDIMIENTO ORDINARIO. Desde este decreto se produce la violación de los derechos constitucionales de TUTELA JUDICIAL EFECTIVA EN LA MODALIDAD DE IDONEIDAD Y DEBIDO PROCESO EN LAS MODALIDADES LEGALIDAD PROCESAL Y DERECHO A LA DEFENSA, consagrados en los artículo 26 y 49:1 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, desarrollados en los artículos 7, 12,14,15,17,18,20 y 338 del Código de Procedimiento Civil, y no se ha concluido la violación constitucional, dado que los efectos de ello, se encuentran en plena transición, como es la ejecución de la transacción judicial homologada, derivada del procedimiento inadecuado. Como se debió aplicar, de acuerdo al contenido del artículo 25 de la Constitución Nacional, el auto de admisión, lesiona los derechos constitucionales antes expresados por ende carece de validez absoluta, de modo que su nulidad es de tal carácter, el ORDEN PÚBLICO, se encuentran afectado, por ello, debe declararse la nulidad de la transacción judicial objeto de esta demanda.

Que además debe aclarar que la PARCELA DE TERRENO NÚMERO 05 DE LA URBANIZACIÓN INDUSTRIAL KERCH CON GALPON en el último contrato de arrendamiento suscrito, que si bien es cierto, se ha aceptado la existencia de dicho galpón, porque es verdad que existe, es porque lo construyó a sus propias expensas y dinero de su propio peculio, lo que es falso y una argumentación artificiosa de la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., es que tal GALPON, es propiedad de la urbanizadora, la empresa INVERSIONES KERCH C.A., pero lo cierto es, que dicha circunstancia produjo la confusión del hecho totalmente negado que dicho GALPON, sea propiedad de INVERSIONES KERCH C.A., dado que los anteriores contratos de arrendamiento en modo alguno, han mencionado la existencia de un GALPON, en todo momento, se expresó la circunstancia que se me había arrendado un PARCELA DE TERRENO SIN EDIFICACIÓN, de modo que por este falso supuesto, de la EXISTENCIA DE UN GALPON en ella, se aplicó un procedimiento pautado en materia de arrendamiento, como se dijo supra, pues de lo contrario el operador de justicia que asumiera la responsabilidad de dirimir cualquier controversia, no aplicaría la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que en su artículo 3:a) dado que ésta norma de orden público, que EXCLUYE del ámbito de la misma, los terrenos NO EDIFICADOS.

Que hace hincapié sobre el referido GALPON, el conjunto de contratos de arrendamientos anteriores al que se pide la resolución, en su contenido, ninguno menciona la existencia de un galpón, sino que en forma reiterada y reconocida desde el primer contrato de arrendamiento, hasta el penúltimo suscrito por representantes de la empresa INVERSIONES KERCH C.A., la cual es la urbanizadora de la Urbanización Industrial Kerch, donde pertenece la PARCELA DE TERRENO NUMERO 05, objeto del contrato de arrendamiento en solicitud judicial de resolución, se presentará con conjunto de documentos que demuestran lo expresado.

Que se cuestionará la argumentación supra del derecho de propiedad de su mandante sobre la parcela y del galpón en cuestión, ante el hecho que suscribió el contrato de arrendamiento objeto de resolución judicial, que así lo hace aparecer, se puede admitir que sea por exceso de confianza y la buena fe, en la otra parte, es decir en las personas que representan a las empresas INVERSIONES KERCH C.A. y las otras, que lo hicieron con mandato expreso de ésta, quienes se puede observar todas tienen el apellido KERCH, lo cierto que por imperativo legal, no podían obviar deliberadamente cumplir con la Ley de Venta de Parcelas, no solo de protocolizar la negociación que sobre ella hiciera, sino que en el texto de los documentos relativos a ellas, se debió incluir parte del contenido del documento del parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, describiendo la parcela y su destino, y no se hizo.

Que hace valer el derecho de propiedad sobre la parcela en cuestión, que tiene su representado, porque está implicado el ORDEN PÚBLICO, y se le está causando un grave daño que implica materializar una arbitraria declaración judicial, que de ejecutarse se produciría la desocupación del inmueble de su propiedad por un medio de un acto judicial resultado de una artificiosidad, una falsedad absoluta, un fraude.

Que invoca lo consagrado en el artículo 25 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela y el contenido de los artículos 1.141, 1.146 y 1.714 del Código Civil y los artículos 7, 12,14,17,20,259 y 338 del Código de Procedimiento Civil.

Que la transacción es un contrato que tiene elementos de validez, de modo que el consentimiento dado por DOLO, lo anula, así pues, ADMINISTRADORA CALIKER C.A., tenía conocimiento, que no podía disponer del objeto de la transacción, dado el carácter de orden público, que regulan el negocio jurídico sobre la parcela numero 05 integrada por los lotes A y B de la Urbanización Industrial Kerch, pues fueron sus representantes, los que presentaron como elemento probatorio a su favor el documento denominado URBANIZACIÓN INDUSTRIAL KERCH, sabían de acuerdo al texto de la misma, que todo negocio relacionado con esa parcela, y las otras que integran tal urbanización, es la ADJUDICACIÓN O ENAJENACIÓN A FAVOR DE TERCEROS, de modo que la parcela en cuestión no podía disponer de ella, ya que no le pertenecía a la empresa INVERSIONES KERCH C.A., de acuerdo al documento de urbanización y de la Ley de Venta de Parcelas.

Que con ese conocimiento interponen una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para despojarlo de la parcela en cuestión, que es de su propiedad, al amparo de la Ley de Venta de Parcelas y del documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, y suscriban una transacción judicial a sabiendas que no tienen capacidad para disponer del objeto del juicio.

Que como lo ha expresado la violación de los derechos constitucionales de tutela judicial efectiva en la modalidad de idoneidad y debido proceso en las modalidades de legalidad procesal, consagrados en los artículos 26 y 49.1 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, cuando se acuerda el uso de un procedimiento distinto al asunto en controversia, dado que por imperativo legal y convencional, se debió respetar el mandato de la ley de Venta de Parcelas, y por ende hacer uso del procedimiento ordinario y no el breve, el orden público, quedó afectado, por ende la nulidad de la transacción judicial en comento.

Que el objetivo de la demanda judicial, es el despojo de su parcela, cuando por la ley de Venta de Parcelas, no tiene cabida la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, aun así sea denominado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a las luces del artículo 18 eiusdem, no importa la denominación puesta entre las partes, siempre es un acto de ENAJENACIÓN O ADJUDICACIÓN.

Que insistir en la entrega material, constituye una finalidad ilícita, contraria a derecho, dado que no tienen capacidad para disponer del objeto del juicio.

Que tiene suficientes razones y elementos jurídicos para considerar que la transacción judicial suscrita en fecha 25 de octubre de 2011 y homologada en fecha 25 de junio de 2012, está viciada de nulidad por lo antes expuesto y aunado a una solicitud írrita, carente de representación, pide sea declarada la nulidad absoluta, conforme a lo establecido en los artículo 1.714 del Código Civil y 259 del Código de Procedimiento Civil.

Que por tales razones demanda en representación de su mandante, ciudadano J.E.H.R., a las empresas INVESIONES KERCH C.A., y ADMINISTRADORA CALIKER C.A., por la nulidad absoluta de la transacción suscrita en fecha 25 de octubre de 2011 ante el Juez Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial y homologada por el mismo Tribunal en fecha 25 de junio de 2012, para que en forma pacífica y amigable convenga en ello, o sea condenada.

Estima la demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000) equivalente a CINCO MIL QUINIENTOS CINCO CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (5.505,55 UT).

PARTE DEMANDADA:

LA PARTE CO-DEMANDADA INVERSIONES KERCH C.A., en su escrito de contestación alegó entre otras cosas lo siguiente:

De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opuso e hizo valer la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio, en virtud de que el mismo se inicia por demanda de nulidad de la transacción propuesta por el ciudadano J.E.H.R., contra ADMINISTRADORA CALIKER C.A., e INVERSIONES KERCH C.A., la cual fue celebrada en fecha 25 de octubre de 2011, y homologada en fecha 25 de junio de 2012, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Que la transacción cuya nulidad se solicita fue suscrita por los apoderados de ADMINISTADORA CALIKER C.A. esta última actuó como Administradora de los bienes propiedad de INVERSIONES KERCH C.A., sociedad de comercio que no tuvo participación ni en la transacción ni en el juicio que le dio origen, por lo que mal puede ser llamada a este juicio de nulidad de transacción, siendo esto así debe declararse procedente la falta de cualidad o interés de INVERSIONES KERCH C.A., para sostener el presente juicio.

Que en caso de que se considere improcedente la falta de cualidad o interés planteada, sin que lo convalide lo anterior niega, rechaza y contradice por no ser ciertos los hechos alegados, así como el derecho invocado.

Niega, rechaza y contradice, el hecho alegado por el demandante en el sentido de que se inició una relación jurídica entre su representada y el demandante sobre una parcela de terreno signada con el N° 05, integrada por los lotes A y B de la Urbanización Kerch, pues si bien es cierto que su representada es la propietaria del inmueble, no es menos cierto que la relación contractual arrendaticia surgió entre ADMINISTRADORA CALIKER C.A. y J.E.H.R., hecho este que está admitido por el demandante en el juicio que dio origen a la transacción.

Niega, rechaza y contradice, el hecho que su mandante en alguna oportunidad hubiere manifestado su intención de dar en venta la parcela y el galpón dado en arriendo por la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., y por lo tanto no les aplica la normativa contenida en la Ley de Venta de Parcelas.

Insiste en que entre su mandante y el hoy demandante, no hay relación jurídica alguna, lo cierto es que ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, se dirimió la resolución del contrato de arrendamiento sobre la parcela y el galpón sobre ella suscrito entre ADMINISTRADORA CALIKER C.A. y J.E.H.R., el cual culminó con una sentencia condenatoria a favor de su mandante y en el Juzgado Superior se suscribió una transacción que no fue cumplida en su totalidad por el ciudadano J.E.H.R., por lo que se solicitó la ejecución forzosa de la misma.

Por su parte, la representación judicial de la CO-DEMANDADA ADMINISTRADORA CALIKER C.A., en su escrito de contestación adujo -entre otras- cosas lo siguiente:

Que el presente juicio se inició por demanda de nulidad de la transacción propuesta por el ciudadano J.E.H.R., representado por el Abogado TibuloYván Camacho Romero, contra ADMINISTRADORA CALIKER C.A., e INVERSIONES KERCH C.A., la cual fue celebrada en fecha 25 de octubre de 2011 y homologada en fecha 25 de junio de 2012 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Que antes de rebatir los alegatos efectuados por el apoderado de la parte demandante, referidos a la aplicación de la Ley de Ventas de Parcelas en la relación arrendaticia entre su mandante y el demandante, relación esta que quedó resuelta tanto por la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, como por la transacción celebrada en el Juzgado Superior en fecha 25 de octubre de 2011, homologada el 25 de junio de 2012, por lo que procedió a realizar consideraciones acerca de la cosa juzgada, como su concepto, los tres aspectos fundamentales y citó sentencia de fecha 11 de febrero de 2010, exp. Número 2009-000408, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jimenez.

Que siendo así, debe tenerse presente que se está en presencia de la suscripción en la segunda instancia de un acuerdo transaccional – 25 de octubre de 2011 – el cual fue homologado en fecha 25 de junio de 2012, y que desde esa fecha hasta la fecha de interposición de la presente demanda transcurrieron más de siete meses, dejando transcurrir la parte demandada el plazo para el ejercicio del recurso de apelación, por lo que tal actitud puede considerarse como una aceptación total de los términos y condiciones establecidos en la transacción que hoy se pretende anular.

Que la acción intentada se puede calificar como temeraria y debe declararse sin lugar por no haberse ejercido oportunamente los recursos existentes en contra del auto que homologó la transacción celebrada el día 25 de octubre de 2011, y así solicita sea declarado por el Tribunal.

Que en cuanto a los argumentos explanados en el libelo de la demanda por parte del apoderado de la parte demandante, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos alegados como el derecho invocado.

Que niega, rechaza y contradice el hecho alegado por el demandante en el sentido que por los elementos probatorios se enteraron que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento entre el demandante y su representado, forma parte de la Urbanización Industrial Kerch, que conforme la cláusula primera del documento de parcelamiento de la Urbanización Industrial kerch, el destino de las parcelas es para la enajenación a terceros y que conforme a esta cláusula y las norma contenidas en la Ley de Ventas de Parcelas, según el apoderado del demandante, éste tiene derechos de propiedad sobre la parcela.

Que el hecho de que exista un documento de parcelamiento y que el propietario de las parcelas a través de una empresa administradora hubiere arrendado una de las parcelas con su galpón, no significa que su voluntad sea la de dar en venta dicho inmueble, ni tampoco que la Ley especial le prohíba realizar otro tipo de contrato que no sea exclusivamente el de venta. Como preámbulo hay que decir que la Ley de Venta de Parcelas, tal y como lo señala su exposición de motivos, nace en virtud de los abusos que se generan por la suscripción de este tipo de contratos de enajenación de inmuebles urbanos y rurales de parcelas, en detrimento del débil jurídico, o seael adquiriente de las parcelas, en la cual prácticamente se convertía al segundo en un deudor eterno de la primera y a su merced por el tiempo que éste quisiere, aprovechándose de la necesidad humana de construcción de viviendas y asentamiento en la tierra que se requiere para la agricultura o negocio.

Que la intención de las partes en el contrato que suscribieron fue por parte del propietario del inmueble darlo en arrendamiento y por parte del hoy demandante en tomarlo como arrendatario, voluntad que se encuentra manifestada reiteradamente en los distintos contratos de arrendamiento suscritos; así como en el juicio que conoció el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el demandado (hoy demandante) en ningún momento alegó en su defensa el supuesto de hecho planteado hoy en esta absurda y temeraria demanda, que lo que pretende es tratar de retardar la ejecución de una transacción.

Que rechaza y contradice los alegatos efectuados por la parte demandante, ya que los mismos se centran en que tanto el contrato de arrendamiento como la transacción celebrada por ante el Juzgado Superior por ADMINISTRADORA CALIKER C.A., son actos de adjudicación de las parcelas propiedad de INVERSIONES KERCH C.A., a favor del demandante.

Que la Ley de Venta de Parcelas nace como una necesidad exclusiva de regular la venta de parcelas urbanas y suburbanas en razón de los abusos cometidos por los vendedores de las mismas, ello no significa que los propietarios de parcelas a este régimen legal no puedan suscribir otro tipo de contratos sobre las mismas, ni tampoco que los contratos que se suscriban sobre las parcelas sometidas al régimen de la Ley especial impliquen la venta o adjudicación de parcelas.

Que entre su mandante y el hoy demandante, se dirimió ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la resolución del contrato de arrendamiento sobre la parcela y galpón construido sobre ella, el cual culminó con una sentencia condenatoria a favor de su mandante y en el Juzgado Superior suscribieron una transacción que no fue cumplida en su totalidad por el ciudadano J.E.H.R., por lo que se solicitó la ejecución forzosa de la misma. Tanto en la instancia como en el superior, el demandado no alegó que la naturaleza del contrato cuya resolución se demandaba fuere la de un contrato de venta de la parcela y del galpón sobre ella construido, muy por el contrario y tal como lo expresó la Juez del Juzgado Primero de Municipio en su sentencia: “…si bien rechazan y contradicen de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión del actor, entre los cuales se encuentra la existencia de un Contrato de Arrendamiento, luego afirman que su representado no ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, afirmación esta que constituye un reconocimiento de la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes…”.

Que con base en lo anterior es que se sostiene que resulta a todas luces improcedente alegar por vía de esta demanda autónoma de nulidad de transacción que la misma es viable en razón de que la acción de resolución del contrato suscrito entre las partes que dio como origen a la transacción, no es de arrendamiento sino de venta de parcelas o adjudicación y así solicita sea declarado por el Tribunal.

Que en cuanto a la falta de capacidad para suscribir la transacción, la cual niega, rechaza y contradice, solicita que sea declarada improcedente por ser totalmente extemporáneo y además por no ser aplicables a la transacción las normas contenidas en la Ley de Ventas de Parcelas.

Que en relación al hecho de que el galpón fue construido por el demandante a sus propias expensas por lo que es falso que tal galpón sea propiedad de la urbanizadora dado que en los contratos anteriores no se menciona la existencia de un galpón, solo en el último contrato de arrendamiento, se ha aceptado la existencia de dicho galpón, el mismo es totalmente impertinente, en nada tiene que ver con una nulidad de transacción y así solicita sea declarado por el tribunal.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD.

Se evidencia que la representación judicial de la codemandada INVERSIONES KERCH C.A., sostuvo que la transacción cuya nulidad se solicita fue suscrita por los apoderados de ADMINISTADORA CALIKER C.A., actuando ésta como administradora de los bienes propiedad de INVERSIONES KERCH C.A., sociedad de comercio que no tuvo participación ni en la transacción ni en el juicio que le dio origen, por lo que mal puede ser llamada en este juicio de nulidad; por tales razones solicita se declarare su falta de cualidad o interés para sostener el presente proceso.

A tal efecto, quien aquí suscribe considera que la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar una demanda, o bien, para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación, que posteriormente debe ser decidida por el Juez en la definitiva; ello conforme a lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala textualmente que: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.

Es así, que la cualidad desde el punto de vista procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

Siguiendo a Couture:

Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho

. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

De esta manera, partiendo del criterio previamente transcrito y tomando en consideración lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal; en tal sentido, la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda, por lo que ante la ausencia en el juicio de cualquiera los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las cuestiones previas y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.

En efecto, para el Juez poder proveer sobre el fondo de una controversia debe primero comprobar la existencia de ciertos requisitos previos, entre ellos, verificar si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si la identificación del demandado corresponde a la obligación que se le trata de imputar; de igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Establecida entonces la obligación del Juez de confirmar la existencia o no de los presupuestos procesales antes señalados, es por lo que este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Al revisarse minuciosamente el escrito de demanda, observamos que ésta se encuentra orientada a obtener la nulidad de la transacción judicial suscrita en fecha 25 de octubre de 2011,la cual fue homologada en fecha 25 de junio de 2012, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, ello con ocasión del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fuera interpuso por la ADMINISTRADORA CALIKER C.A., contra elciudadano J.E.H.R., aquí demandante; acompañándose al libelo copia certificada de las actuaciones relacionadas con el expediente 10-8694, contentivo del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento fuera interpuesto por la señalada sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A. contra el referido ciudadano J.E.H.R., expedida por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda,la cual detenta pleno valor probatorio pues no fue tachada en el curso del juicio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de cuyo contenido se desprende que ante dicho órgano jurisdiccional fue llevado un juicio de resolución de contrato, en el cual fue dictada sentencia en fecha 29 de septiembre de 2011, a través de la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor) y con lugar la demanda interpuesta, siendo el caso que una vez ejercido el recurso de apelación, en fecha 25 de octubre de 2011, el ciudadano J.E.H.R., parte demandada –debidamente asistido de abogado- y el abogado J.G.R., apoderado actor, respectivamente, suscribieron ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, transacción judicial la cual fue homologada por el Tribunal de Alzada en fecha 25 de junio de 2012; pudiendo afirmarse que la transacción cuya nulidad se demanda fue suscrita entre el hoy accionante ciudadano J.E.H.R.., debidamente asistido de su propio apoderado y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A., por intermedio de su apoderado judicial, en cuyas actuaciones no aparece como sujeto activo ni pasivo la sociedad INVERSIONES KERCH C.A., hoy co-demandada en el presente juicio.- Así se precisa.

Así las cosas, puede concluirse en primer término que la parte accionante no demostró que entre su mandante y la co-demandada INVERSIONES KERCH C.A., medie contrato de arrendamiento alguno, independientemente de que ésta se abrogue la propiedad; y en segundo término, tampoco demostró que la prenombrada haya suscrito transacción judicial derivada de procedimiento alguno, o bien, participado en la transacción cuya nulidad se persigue.

Por tales razones quien aquí suscribe debe precisar que la demanda que dio lugar al presente juicio debió intentarse únicamente contra la co-demandada ADMINISTRADORA CALIKER C.A., y como consecuencia de ello concluir que indefectiblemente la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH C.A. carece de cualidad para sostener el presente juicio, por lo que consecuentemente debe declararse CON LUGAR la defensa en cuestión, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en la parte dispositiva de la presente sentencia.- Así se establece.

PUNTO PREVIO

DE LA CONFESIÓN FICTA.

Se evidencia que la parte actora sostuvo a lo largo del juicio que debe tenerse por confesa a la parte demandada, pues según su decir:“(…) Teniendo como cierto el ocultamiento por la representación judicial de la parte demandada, el hecho esencial para el proceso, que había sido otorgado poder judicial por INVERSIONES KERCH C.A., uno de los codemandados, con anterioridad a la admisión de la demanda en curso, había cuenta que la primera actuación judicial lo hizo en nombre de la otra codemandada ADMINISTRADORA CALIKER C.A., el 09 de julio de 2.013, y luego presenta el poder de la otra, con una distancia procesal en el tiempo, con única diferencia o circunstancia que consigno poder que fue otorgado con anterioridad al auto de admisión de la demanda lo que constituye que para el momento que actúa en el proceso estaba en conocimiento de la presente causa, y le correspondía CONTESTAR LA DEMANDA, en el lapso de VEINTE DIAS DE DESPACHO, siguientes a dicho acto judicial, es decir si contabilizamos desde el día 09 de julio de 2.013, para contestar la demanda. (…) Lo cierto que producido el lapso para la contestación de la demanda contado a partir de la actuación de fecha 09 de julio de 2013, que a los efectos procesales es una CITACIÓN TÁCITA, lo que a partir de esta fecha bajo las consideraciones antes expresadas, ambas codemandada se han dado por citadas, por medio de su representación judicial, la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA debió realizarse el nueve (09) de agosto de 2.013 y a partir del diecisiete (17) de septiembre de 2.013 se inició la contabilización del LAPSO PROBATORIO, que son CUARENTA Y CINCO DÍAS DE DESPACHO siguientes de vencido el lapso de contestación de la demanda, tenemos que el período probatorio venció diecinueve (19) de noviembre de año 2.013, estamos en presencia que se agotó la oportunidad de la parte demandada de demostrar algo que le favorezca de las imputaciones que fundamentan el libelo de la demanda en su contra. Se ha cumplido las condiciones para que la parte demandada se tenga como CONFESA JUDICIALMENTE o CONFESIÓN FICTA según el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. (…)”

Primeramente, debe precisarse que la confesión ficta se encuentra prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca (...)”; de allí , que la conducta rebelde o contumaz de los demandados al no comparecer en forma oportuna a dar contestación a la demanda configura una presunción iuris tantum, que se traduce en la aceptación de los hechos expuestos por el actor en el escrito de la demanda pero ello supeditado al cumplimiento de los otros dos requisitos, como lo son que la petición no sea contraria a derecho y que el demandando nada probare en su defensa.

Es el caso que, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la citación de la parte codemandada ADMINISTRADORA CALIKER C.A. se verificó en fecha 09 de julio de 2013 (consignado a tal efecto escrito de alegatos inserto al folio 217-218 I pieza, e instrumento poder que acredita a los abogados C.J.Z.P. y J.G.R. como sus apoderados,), y no fue sino hasta el 09 de diciembre de 2013, cuando se verificó la citación personal de la empresa codemandada INVERSIONES KERCH C.A.; en efecto, siendo que para empezar a correr el lapso de contestación y los subsiguientes lapsos propios del proceso, debía verificarse la citación de ambos codemandados, aunado a que éstos ciertamente contestaron el fondo de la demanda incoada (ambos en fecha 12 de diciembre de 2013), en consecuencia quien aquí suscribe estima que tal contestación fue efectuada tempestivamente, razón por la cual el alegato bajo análisis carece de asidero jurídico y debe ser declarado IMPROCEDENTE, pues no se configuró en el caso de autos ninguna presunción iuris tantum, ello independientemente del hecho cierto que los apoderados de las dos co-demandadas son los mismos abogados y obviamente tenían conocimiento de la acción, retardando la oportunidad de materializarse la contestación de manera innecesaria.- Así se precisa.

Aunado a lo anterior, para declarar la confesión ficta, debe evidenciarse de autos la expresa voluntad contumaz del demandado, esto es, que habiendo sido citado no comparece a contestar ni prueba nada que le favorezca, evidenciándose plenamente el respeto al derecho a la defensa, lo que no se infiere de las actas del expediente, puesto que luego de la citación de ADMINISTRADORA CALIKER C.A., se continuó con las gestiones dirigidas a citar a la co-demandada INVERSIONES KERCH C.A., quien finalmente procedió a darse por citada por intermedio de sus apoderados, debiendo computarse el lapso para contestar la demanda desde la fecha de la última de las citaciones, como efectivamente se realizó. Así se resuelve.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

DEL FONDO

Resueltos como han sido los puntos previos relativos a la falta de cualidad y la supuesta confesión ficta, quien aquí suscribe pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido en los siguientes términos:

El objeto de la presente acción es obtener la declaratoria de nulidadde la transacción suscrita entre el ciudadano J.E.H.R.., debidamente asistido de abogado, y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A., a través de su apoderado, en fecha 25 de octubre de 2011, la cual fue homologada en fecha 25 junio de 2012, con ocasión del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuese incoado por la última de las nombradas, contra el hoy accionante; pues éste aduce que la ADMINISTRADORA CALIKER C.A. tenía conocimiento de que no podía disponer del objeto de la transacción, dado el orden público que regula el negocio jurídico sobre la parcela No. 05 integrada por los lotes A y B de la Urbanización Industrial Kerch, ello conforme al documento de urbanización y de la Ley de Venta de Parcelas.

En este sentido, siendo que la acción aquí ejercida persigue la nulidad de una transacción, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La transacción tiene una doble característica, por una parte es un contrato regulado por los artículos 1.713 al 1.723 del Código Civil, y por otra parte es una forma de autocomposición procesal que pone fin al juicio; ahora bien, de acuerdo al mencionado artículo 1.713, la transacción comprende un contrato por medio del cual, las partes, a través de recíprocas concesiones dan fin a un juicio pendiente o precaven uno eventual.

En el presente caso, las partes celebraron ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, una transacción judicial con la finalidad de dar por concluido un proceso pendiente, efectuando con ello recíprocas concesiones; lo cual se evidencia del contenido del contrato transaccional, pues a través de él las partes acordaron textualmente lo siguiente: “(…) PRIMERA: EL demandado, se da por notificado de la sentencia en referencia y declara estar conforme con el contenido de dicho fallo razón por la cual renuncia al ejercicio de cualquier recurso en su contra. Ahora bien, por cuanto en dicha decisión se declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandante y la parte demandada perdidosa, el cual tenía por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificado, cuya parcela se encuentra identificada con el No. 5 Lote A y B, la cual tiene una superficie aproximada de Cuatro Mil Trescientos Metros Cuadrados (4.3000 Mts.2) ubicada en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros12 y 13 de la carretera Panamericana en Jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda, y como consecuencia de ello se condenó al demandado a la entrega inmediata del inmueble antes descrito. Ambas partes de común acuerdo convienen en que la ejecución de la sentencia en cuestión y consecuente entrega material del inmueble supra identificado, se efectuará trascurrido que sea un (1) año contado a partir de esta fecha, es decir, el 25 de octubre del 2012. SEGUNDO: De común acuerdo las partes convienen que el demandado perdidoso pagará la cantidad de Bolívares Fuertes SEIS MIL CON 00/100 (Bsf. 6.000,00) mensuales a la parte demandante o a quien sus derechos represente, por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del uso que el demandado hará del inmueble durante el plazo concedido para la entrega del mismo y la merma del rendimiento económico que se le ocasiona a la parte demandante por no poder disponer de éste durante el plazo acordado para su restitución conforme a la cláusula precedente.TERCERA: Es entendido que la falta de pago de una de las cuotas pactadas como indemnización por parte de la demandada durante el plazo que se le ha concedido para la entrega, dará derecho a la parte demandante a pedir la inmediata ejecución forzosa del presente acuerdo, en cuyo caso renuncia de antemano la parte demandada a cualquier plazo de cumplimiento voluntario, siendo que el demandado no sólo se obliga a restituir a la demandante en forma inmediata el inmueble descrito en la cláusula Primera de este convenio, sino, que además correrán por su cuenta la obligación de pagar las costas de ejecución que se causaren por la entrega material de dicho inmueble. CUARTA: La parte demandada se obliga a pagar ala parte actora, la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES FUERTES ( Bsf. 117.000,00), cuya suma comprende los siguientes conceptos : a) La cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES FUERTES (Bsf. 39.424,00), que corresponde a la suma que el Tribunal condenó a pagar en el particular 2.2 de la sentencia dictada el 29 de septiembre de 2011, como indemnización de daños y perjuicios correspondientes a la diferencia insoluta por conceptos de cánones de arrendamiento.b) La cantidad de CINCUENTA MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bsf.50.176,00), como indemnización de daños y perjuicios causados por la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, todo conforme a lo determinado en el particular 2.3 de la sentencia dictada el 29 de septiembre del 2011, más el impuesto al valor agregado causado por dichas pensiones. c) La cantidad de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 27.252,00), por concepto de costas procesales y gastos causados hasta la presente fecha. QUINTA: El demandado perdidoso pagará a la parte demandante las cantidades determinadas en la cláusula precedente, bajo el siguiente esquema de pago: 1) La cantidad de DIECISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 17.000,00), mediante cheque de gerencia identificado con el No 00003802, girado contra el banco Bicentenario, a nombre de ADMINISTRADORA CALIKER C.A., que el apoderado de la parte actora recibe para su mandante en este acto. 2) La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 100.000,00), dividida en cinco (5) cuotas mensuales y consecutivas de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 20.000,00), cada una, pagaderas los días 21 de noviembre de 2011, 21 de diciembre de 2011, 21 de enero de 2012, 21 de febrero de 2012 y 21 de marzo de 2012, respectivamente, a cuyos únicos efectos, se libran cinco (5) letras de cambio sin que ello implique novación de la deuda. SEXTA: La parte demandada conviene que la falta de pago de cualquiera de las cantidades especificadas en la cláusula Quinta de este acuerdo, dará derecho a la parte actora a considerar la obligación como plazo vencido y a solicitar en forma inmediata la ejecución forzosa de este convenio en cuyo caso renuncia de antemano la parte demandada a cualquier plazo de cumplimiento voluntario, siendo que el demandado no sólo se obliga a la restitución inmediata del inmueble descrito en la cláusula Primera de este convenio, sino, que además correrán por su cuenta la obligación de pagar las costas de ejecución que se causaren por la entrega material de dicho inmueble. Ambas partes solicitan al Tribunal se le imparta la correspondiente homologación al presente acuerdo se expidan dos copias certificadas del mismo y del auto que sobre él recaiga (…)”, de allí, que tal acuerdo desde el momento de su suscripción entre las partes tenga la misma fuerza que la cosa juzgada, pudiendo procederse a su ejecución una vez homologada la misma, conforme lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil.

Establecido lo anterior, corresponde a esta Juzgadora verificar si efectivamente la transacción está viciada de nulidad, precisándose que la parte actora invoca como supuestos del vicio el dolo y la violación del orden público; así las cosas, tenemos que la nulidad de la transacción puede considerarse como una sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico, en virtud de una causa originaria existente al momento de su celebración. En este sentido, la legislación venezolana ha concebido algunas normas particulares que pueden hacerse valer para anular la transacción, a saber:

Artículo 1719.- “La transacción no es anulable por error de derecho conforme al artículo 1147, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes.”

Artículo 1720.- “Se puede atacar también la transacción hecha en ejecución de un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad.”

Artículo 1721.- “La transacción fundada en documentos que después se reconocen como falsos, es enteramente nula.”

Artículo 1722.- “Es igualmente nula la transacción sobre un litigio que ya estaba decidido por sentencia ejecutoriada, si las partes o alguna de ellas no tenían conocimiento de esta sentencia.”

Artículo 1723.-“Cuando las partes hayan comprendido en la transacción con la designación debida todos los negocios que pudieran tener entre sí, los documentos que entonces les fuesen desconocidos y que luego se descubran, no constituirán un título para impugnar la transacción, a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes.La transacción será nula cuando no se refiera más que a un objeto, y se demuestre por documentos nuevamente descubiertos, que una de las partes no tenía ningún derecho sobre dicho objeto.”

De las normas transcritas, se desprenden las causales de nulidad de las transacciones, a saber: cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes; cuando ha sido fundamentada en ejecución de un título nulo; cuando ha sido fundada en documentos que después se reconocen como falsos; cuando ha sido efectuada sobre un litigio que ya estaba decidido por sentencia ejecutoriada; y, cuando no se refiera más que a un objeto, y se demuestre por documentos nuevamente descubiertos, que una de las partes no tenía ningún derecho sobre dicho objeto.

Precisado lo anterior, debe pasarse a constatar si la transacción que dio lugar al presente juicio puede o no ser objeto de nulidad, en este sentido tenemos que:

En relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa; por lo que en atención a la nulidad absoluta, tenemos que la misma deriva de un contrato o un acto mediante el cual el mismo no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien sea por falta de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque de alguna manera lesione el orden público o las buenas costumbres. Por su parte, la nulidad relativa ha sido definida por algunos autores como aquella procedente cuando el contrato o el acto están afectados por vicios del consentimiento o de incapacidad, diferenciándose así de la nulidad absoluta.

Del mismo modo es oportuno citar lo expuesto por el Dr. F.L.H., quien en su tesis doctoral “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana” (Páginas 21, 22, 146, 147, 155, 156 y 157) hizo referencia a las nulidades absolutas y relativas en los siguientes términos:

(…) 1.- NULIDADES ABSOLUTAS Y NULIDADES RELATIVAS: Dijimos anteriormente cual es la base de esta clasificación y el criterio para distinguir las unas de las otras; las absolutas son la sanción a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres, a menos que la misma ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de su estructura técnica ... A su vez la nulidad relativa es la sanción legal tendiente a hacer ineficaz el contrato concluido en contravención de una norma imperativa o prohibitiva destinada a proteger los intereses particulares de uno de los contratantes únicamente (…)

. (Subrayado de este Tribunal)

De esta misma manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., se pronunció con respecto a las nulidades de los contratos de la siguiente forma:

(…) El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina.

Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por F.L.H., en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. pág. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil.

Acorde con ello, E.M.L. enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial L.S., que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. pág. 93).

Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. pág. 146). Acorde con ello, José MelichOrsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289).

Con vista a los criterios transcritos parcialmente, puede colegir quien aquí decide con claridad, cuáles son los casos de nulidad relativa de los contratos y los casos de nulidad absoluta; por ende, debe tenerse presente que en el caso de declarase nulo un acto o contrato el primer efecto de esa declaratoria de nulidad es dejarlo sin vigencia, lo que significa que el acto o contrato debe conceptuarse, declarada la nulidad, como si no se hubiese realizado.

En atención a lo anteriormente expuesto, y en vista que el acto que dio lugar al presente juicio versa en una transacción, caracterizada por ser un contrato consensual, en consecuencia, resulta preciso acotar que para la procedencia de la nulidad de este tipo de contratos, los mismos deben estar incursos en errores de derecho; es decir, la nulidad de la transacción -tal como se dijo anteriormente- debe fundamentarse en el hecho de haber sido suscrita en ejecución de un título nulo (le corresponde a la parte que creía válido el título solicitar la nulidad del mismo), fundada en documentos falsos (es necesario invocar esta causal de anulabilidad por quien no conocía la falsedad de dicho documento), en un litigio ya decidido (igualmente sería nula la transacción sobre un litigio que ya esté decidido por sentencia ejecutoriada, si una de las partes no tenía conocimiento de la misma) o en ignorancia de documentos posteriormente descubiertos (cabe acotar que, sí las partes han comprendido en la transacción con la designación debida, todos los negocios que pudieran tener entre sí, los documentos ignorados al tiempo de la transacción y que luego se descubran, no constituyen un título para impugnar la transacción, a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes, o sí la transacción ha comprendido un solo objeto y se demuestra con documentos nuevamente descubiertos que una de las partes no tenía derecho sobre dicho objeto, lo que resultaría que la transacción es nula).

Ahora bien, en el caso de marras observa quien aquí suscribe que el accionante denuncia -entre otras cosas-, el dolo en la transacción judicial por parte del demandado y su capacidad para disponer del objeto de juicio, ello en virtud que en la transacción judicial como en el contrato de arrendamiento objeto del juicio, no se hace mención a lo relacionado con el contenido del documento de urbanización, pues el destino de las parcelas de dicha urbanización es para la enajenación a terceros tal y como se infiere de la cláusula primera del documento denominado Urbanización Industrial Kerch y al contenido de las normas de orden públicode la Ley de Venta de Parcelas, en sus artículos 1°, 8° segundo aparte, 18º y 25º, omisión que a su juicio, constituye un acto doloso, que incide notablemente en la realización del negocio jurídico sobre la parcela en cuestión, y en base a ello tiene como un hecho cierto el carácter de propietario del actor sobre la parcela objeto del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, carácter que resulta irrenunciable por medio de la transacción judicial, porque INVSERSIONES KERCH C.A. representada por la empresa ADMINISTRADORA CALIKER C.A., o sus abogados no tenían la capacidad para disponer el objeto del juicio. Respecto a este alegato, quien suscribe observa:

Las normas enunciadas por el actor y contenidas en la Ley de Venta de Parcelas, establecen lo siguiente:

Artículo 1°.- “La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley. Se entiende como oferta pública a los fines de esta Ley, la que se haga por cualquiera de los medios usuales de propaganda comercial. De la lectura al artículo se extrae que son dos los requisitos para que esta ley sea aplicada, primero que se trate de enajenación de inmuebles por parcelas y segundo que sea por oferta pública.”

Artículo 8°.- “El Registrador no protocolizará título alguno de propiedad de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, si no se ha protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento. Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Público para los documentos que se presenten para la protocolización, esos títulos deberán contener las menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que sirva para hacerla conocer distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano acompañado al dicho Documento de Urbanización o Parcelamiento.La citada norma se encuentra referida básicamente a los requisitos formales para la protocolización de los negocios jurídicos que surjan sobre los bienes objeto de la presente Ley.”

Artículo 18.- “Las disposiciones anteriores, se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato, así como a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra. En lo que respecta a citada la norma, la misma se encuentra referida a la aplicación de los artículos que le preceden a los negocios jurídicos bien sea de promesas de venta y a los arrendamientos con opción a compra.”

Artículo 25.- “Se declaran inaplicables a la materia objeto de esta Ley todas las disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas. Del análisis de esta norma se infiere que no se le aplicarán al objeto de la citada Ley de Venta de Parcela disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas.”

Ahora bien, del análisis de las normas que anteceden se infiere, entre otras cosas, cuales son los inmuebles sometidos al estudio de la Ley de Venta de Parcelas, así como el objeto y los negocios jurídicos a los que se les aplicará las disposiciones allí contenidas.

Dicha Ley regula la forma en la que deben venderse las parcelas; las cuales pueden pertenecer a uno o varios propietarios, quienes podrán modificar sus elementos a través de las bienhechurías que sobre dicha parcela construyan, empero, ello en modo alguno prohíbe a su propietario -llámese urbanizadora, constructora, inversora o particular- a usar, gozar, disponer, alquilar, prendar, gravar o por cualquier medio negociar la parcela de su propiedad, ello como consecuencia de los atributos que caracterizan la propiedad, conforme lo prevenido en el artículo 545 del Código Civil. Asimismo, cuando un propietario dispone de su propiedad a favor de un tercero, a través de un título precario (arrendamiento) el poseedor detenta la cosa a nombre y por cuenta del dueño, sin que pueda pretender por tan sola circunstancia abrogarse la propiedad. Así se determina.

En lo que respecta al alegato del dolo, el mismo se define como todas aquellas maquinaciones actuaciones, manipulaciones u omisiones conscientes que buscan que la otra parte declare su voluntad de obligarse. Para que el dolo proceda deben verificarse tres elementos, estos son, que el dolo sea intencional, bien por acción o por omisión, debe emanar de la parte contratante y debe ser causante y determinante en la voluntad de contratar.

Adentrándonos al caso de autos, tenemos que si bien es cierto el inmueble objeto de la acción principal de resolución de contrato correspondea una parcelay que a los efectos de su enajenación como bien lo señala el artículo 1 de la Ley en estudio se le aplicará el contenido de la misma, no es menos cierto que las normas enunciadas son de orden público;sin embargo, en el caso específico de autos el contrato que media entre las partes tal y como consta de las actuaciones que en copia certificada acompañó el actor, comprende un contrato de arrendamiento y no una venta como así lo quiere hacer ver el accionante, esto por una parte, y por la otra el accionante no logró demostrar que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A.,haya actuado con dolo, razón por la cual resulta forzoso para quien suscribe declarar improcedentes tales alegatos.- Así se precisa.

En relación a la falta de capacidad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A. y/o de sus apoderados judiciales, quienes actúan como representantes de INVERSIONES KERCH C.A., observa quien suscribe que no consta en autos prueba alguna que demuestre que ha cesado la representación de la administradora o sus apoderados con respecto a su representada la ya mencionada INVERSIONES KERCH C.A., razón por la cual considera este Tribunal que resulta improcedente en derecho el referido argumento, máxime cuando el poder utilizado por los apoderados de la empresa accionante en el juicio en el que se celebró la transacción cuya nulidad se pretende, se observa que los abogados estaban plenamente facultados para transar y disponer del derecho en litigio.-Así se precisa.

En lo que respecta a la violación del orden público al acordarse el uso de un procedimiento distinto a la materia en controversia, el Tribunal observa que la causa que dio origen a la transacción judicial cuya nulidad se demanda, fue la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 11 de julio de 2007, entre ADMINISTRADORA CALIKER C.A. y el ciudadano J.E.H.R., el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando inserto bajo el número 01, Tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo objeto lo constituye una parcela de terreno y el galpón sobre ella edificada, identificada con el número 5 Lote A y B, la cual tiene una superficie de (4.300 mts2), ubicada en la Urbanización Industrial Kerch entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; así como el galpón sobre ella construido. Asimismo, se observa que el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sustanció la causa a través del procedimiento breve, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente rationetemporispara el momento de incoación de la demanda; y, de la lectura de la sentencia dictada al efecto se observa que la parte demandada ejerció las defensas que consideró pertinentes a favor de su representado, tanto así, que ejerció contra la sentencia el respectivo recurso de apelación, procediendo ante la alzada en conformidad con la sentencia dictada por el tribunal de la causa a celebrar transacción.

En este sentido y dado los argumentos esgrimidos por el hoy accionante, que denuncia la violación del orden público por las razones allí expuestas, a juicio de este Tribunal tales argumentos debieron ser expuestos y alegados al momento de dar contestación a la demanda en el ya citado juicio de resolución de contrato, por lo que mal puede este Tribunal anular o declarar la nulidad de la transacción judicial suscrita entre las partes, con fundamento a tales denuncias.- Así se precisa.

En sintonía con lo anterior, este Tribunal pasa a reseñar la Sentencia Nº 961 del 18 de diciembre de 2007, expediente Nº 02-524, que resolvía el asunto referente a la violación de la cosa juzgada, a través de la cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunció de la siguiente manera:

(…) En relación a la cosa juzgada, esta Sala, en sentencia Nº 263 del 3 de agosto de 2000, caso: M.R.C.R. y otro contra Banco I.V., C.A., expediente Nº 99-347, señaló lo siguiente:

…La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

La eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, según lo ha establecido este M.T., en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.

La cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes (…)

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De allí que, la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, ya sea por consumación o por falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella otorga la Ley. La autoridad de la cosa juzgada nace del IusImperiun del órgano jurisdiccional legítimo, que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley”. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo II, Pág. 274). De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y, cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y el segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada.

Revisada de manera pormenorizada la transacción celebrada entre las partes, en el marco de un juicio por resolución de contrato de arrendamiento, en el que en modo alguno se discutía la propiedad de la parcela y menos aun conlleva un contrato de arrendamiento la posibilidad de transferir la propiedad del bien arrendado al arrendatario; y, verificado que las partes suscribientes en la transacción judicial cuya nulidad se pretende, actuaron, el aquí demandante debidamente asistido y la demandada, a través de su apoderado, cuyas facultades han sido ampliamente constatadas con las pruebas cursantes a los autos, resulta impretermitible concluir que dicha transacción es válida, siendo improcedente la nulidad accionada. Así se declara.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD de la codemandada Sociedad Mercantil INVERSIONES KERCH C.A.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE TRANSACCIÓN JUDICIAL interpuesta por el ciudadano J.E.H.R. contra la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CALIKER C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Los Teques, a los cinco (05) días del mes de agosto del año dos mil catorce (2014), a los 204º años de la Independencia y 155º años de la Federación.

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

C.V.R.

Nota: En la misma fecha de hoy 05/08/2014, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previa formalidades de Ley.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. N° 20.184