Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 29 de Julio de 2014

(Folio 09-26) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 19 de agosto de 2010, y protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Z.d.E.M. en fecha 31 de agosto de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.1218, Asiento Registral 1º del inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.1201 y corresponde al Libro de Folio Real del año 2010; a través del cual los ciudadanos J.M.V.F. y MORELA D.P.P. dieron en venta real, pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana C.P.V. –aquí demandante reconvenida- un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa-quinta y la micro-parcela de terreno sobre la cual se levanta distinguida con el No. B-21-01-28, que forma parte del Conjunto Residencial “BUENA VENTURA TOWN-HOUSES”, construido a su vez sobre la Macro-Parcela de terreno distinguida con el Nº B-21, que forma parte del Parcelamiento denominado “Urbanización El Castillejo”, ubicado en la Jurisdicción del Municipio Guatire del Distrito Z.d.E.M., todo ello por un precio convenido en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la aquí demandante adquirió en el año 2010, la propiedad sobre el descrito bien inmueble (el cual posteriormente fue objeto del contrato de opción de compra venta cuya resolución persigue).- Así se precisa.

(Folio 27-30) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 24 de abril de 2013, inscrito bajo el No. 43, Folio 219 del Tomo 9 del Protocolo de Transcripción del mismo año; a través del cual se acredita al abogado en ejercicio J.A. CLAVO N., como apoderado judicial de la ciudadana C.P.V., parte actora-reconvenida en el presente juicio. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí a.n.f.i. en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil.- Así se establece.

(Folio 31-38) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 11 de diciembre de 2012, el cual quedó anotado inserto bajo el Nº 45, Tomo 207 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue celebrado entre la ciudadana C.P.V. –en condición de opcionante- y los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V. –en carácter de optantes-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: “EL OPCIONANTE” se compromete a vender a “EL OPTANTE” y este se compromete a su vez a comprar a “EL OPCIONANTE” un inmueble de la exclusiva propiedad de este, constituido por una Casa-Quinta y la micro-parcela de terreno sobre la cual se levanta distinguida con el Nro. B-21-01-28, que forma parte del Conjunto Residencial BUENA V.T., construido a su vez sobre la Macro-Parcela de terreno distinguida con el No. B-21, que forma parte del Parcelamiento denominado Urbanización El Castillejo, ubicado en jurisdicción del Municipio Zamora (antes Municipio Guatire del Distrito Zamora) del Estado Miranda, desarrollado sobre un lote de terreno descrito y deslindado en su respectivo Documento de Parcelamiento (…) La casa-quinta objeto de este contrato tiene una superficie aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 mts2) (…) SEGUNDA: El precio total convenido entre ambas partes para la futura venta es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 900.000,00), que “EL OPTANTE” se compromete a cancelar de la siguiente manera: la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,0) que recibe “EL OPCIONANTE” en este acto de manos de “EL OPTANTE” como inicial a cuenta del precio total, a su entera satisfacción, para lo cual este documento sirve de recibo, tal monto será imputado al precio total del Inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de esta COMPRA-VENTA y el saldo deudor valga decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00), lo cancelara “EL OPTANTE” a “EL OPCIONANTE” en el momento de la firma definitiva de protocolización del mencionado documento por ante la correspondiente Oficina de Registro Público. TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, ante la Notaría Pública correspondiente, dentro de los cuales se debe efectuar la Protocolización, dándose una prórroga de sesenta (60) días continuos. Las partes convienen de mutuo acuerdo, que sí en el término antes señalado la venta objeto de este contrato no llegare a realizarse, se procederá a aplicar lo establecido en la cláusula cuarta del presente contrato y a resolver y dejar sin efecto la presente opción-compra venta, quedando ambas partes liberadas de las obligaciones aquí contraídas. Así como el inmueble objeto de la futura venta quedara libre y el propietario podrá dispones de él ampliamente y realizar operaciones de venta, arrendamiento, permuta etc. CUARTA: Es pacto expreso entre las partes, que si en el término antes señalado, la venta objeto de este contrato no llegare a realizarse, como cláusula penal si fuera por causas imputables a “EL OPTANTE” la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 135.000,00), pasará de pleno derecho a ser propiedad de “EL OPCIONANTE”, quien lo conservará a título de cobro por indemnización en virtud de las gestiones realizadas y por los daños y perjuicios causados con su incumplimiento; se considerara causa imputable a “EL OPTANTE” la no protocolización del documento definitivo de venta en el Registro correspondiente, dentro del plazo suscrito en la presente Opción de Compra-Venta. Si la venta no se realizara en dicho lapso por causas imputables a “EL OPCIONANTE” este deberá rembolsar a “EL OPTANTE” dentro de los tres (03) días siguientes a la realización de cualesquiera de los eventos previstos en esta cláusula, sin necesidad de acudir ante ninguna otra autoridad, la totalidad de la suma recibida en este acto, en calidad de inicial vale repetir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00) y adicionalmente por concepto de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados en virtud de su incumplimiento, deberá “EL OPCIONANTE” cancelar a “EL OPTANTE” la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 135.000,00) todo lo cual hace un total para el supuesto de incumplimiento de “EL OPCIONANTE” la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 535.000,00). QUINTA: “EL OPCIONANTE”, garantiza a “EL OPTANTE” que para el momento de la protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta estará libre de Impuesto y Contribuciones (…) SEXTA: A los fines del otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta en el plazo de vigencia de este contrato “EL OPCIONANTE” deberá entregar los siguientes recaudos: Fotocopia de la Cédula de Identidad legible, Copia de Registro de Información Fiscal, Copia de Documento de Propiedad, Copia del Documento de Condominio o parcelamiento, Copia de la Solvencia Municipal a nombre del actual propietario, Original de Certificación de Gravamen, la entrega de los recaudos arriba mencionados se efectuará el mismo día de la firma del presente CONTRATO (…) SÉPTIMA: Todos los gastos que se originen por concepto de la realización de la operación de Compra-Venta, serán por cuenta exclusiva de “EL OPTANTE” (…) OCTAVA: “EL OPCIONANTE” se compromete que en el tiempo de vigencia estipulado en la cláusula tercera del presente contrato, no realizara aumento de precio, ni enajenara el inmueble objeto de esta futura venta. (…) NOVENA: “EL OPCIONANTE” y “EL OPTANTE” declaran conocer y aceptan cada uno de los términos y condiciones expuestos en la presente opción de compra-venta. (…) DÉCIMA: Ambas partes de mutuo consentimiento y amistoso acuerdo, deciden dejar sin efecto jurídico alguno, EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y su modificación suscritos por ellas ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., Guatire, en fecha 28 de Septiembre de 2012 (…) UNDÉCIMA: Otorgado el presente contrato, las partes no podrán en forma alguna ceder o traspasar a terceras personas, los derechos y obligaciones aquí estipuladas, por lo que sólo se reconocerán a las partes firmantes del mismo. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su resolución, y mediante la reconvención su cumplimiento), y como demostrativo de que en el año 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta que tuvo por objeto un bien inmueble propiedad de la parte demandante, constituido por una casa-quinta y la micro-parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el No. B-21-01-28, la cual forma parte del Conjunto Residencial “BUENA VENTURA TOWN-HOUSES”, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Guatire del Distrito Z.d.E.M., ello por un precio de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) (de los cuales los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V. –en carácter de optantes- pagaron cuatrocientos mil bolívares por concepto de inicial, según se hace constar en la cláusula segunda del documento), los cuales debían ser pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más sesenta (60) días continuos de prórroga (feneciendo el contrato definitivamente el día 10 de mayo del año 2013). Todo ello en el entendido de que si no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble dentro del lapso antes señalado, quedaría resuelto el contrato y se daría cumplimiento a la cláusula penal convenida; por ende, la parte responsable quedaría obligada a pagar a la otra la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) por concepto de indemnización, de allí que si los responsables fueran los optantes, la opcionante podría deducir la referida cantidad de los CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) pagados como inicial, debiendo devolver los DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) restantes, por el contrario, si el incumplimiento le era imputable a la opcionante, ésta debía reembolsar a los optantes lo pagado como inicial, más la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) por concepto de indemnización, lo cual sumaría la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00). También se desprende de la documental en cuestión, que la demandante en su condición de opcionante y propietaria, a los fines de cumplir con todos los pasos previos a la celebración del contrato definitivo de compra venta, debía entregar a los optantes todas las solvencias y documentos exigidos por las autoridades registrales para la inserción de tal documento; e incluso, se obligaba a no aumentar el precio ni enajenar el bien objeto del contrato mientras éste se encontrara vigente.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas la parte actora se limitó a promover el mérito favorable de los autos; en efecto, siendo que este Tribunal mediante auto proferido en fecha 26 de febrero de 2014, negó su admisión, en consecuencia quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Si bien la parte demandada no consignó ningún instrumento probatorio conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, una vez abierto el juicio a pruebas procedió a consignar las siguientes instrumentales:

(Folio 65-71) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 11 de diciembre de 2012, el cual quedó anotado inserto bajo el Nº 45, Tomo 207 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada pues fue consignada conjuntamente con el libelo de demanda, en consecuencia quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

(Folio 72-75) En copia fotostática tres RECIBOS emitidos por el Banco de Venezuela (Agencia Guatire) en fecha12 de diciembre de 2012, 23 de abril de 2013 y 26 de abril de 2013, respectivamente, de los cuales se lee “SOLICITUD CRÉDITO ACUSE DE RECIBO”, “SOLICITUD CRÉDITO HISTÓRICO” y “SOLICITUD CRÉDITO CONSUTAL HIPOTECARIO”, todos a favor del ciudadano JOHAM Y.C.P. –aquí codemandado reconviniente-. Ahora bien, en vista que el contenido de las documentales privadas bajo análisis fue promovido en copia fotostática; cuando lo correcto era que éstas fueran promovidas a través de la prueba de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se trata de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos, consecuentemente, quien aquí suscribe no les confiere ningún valor probatorio pues no puede confirmar su autenticidad y las desecha del presente proceso.- Así se establece.

(Folio 76-78) En copia fotostática tres IMPRESIONES DE MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS sellados por el Banco de Venezuela (Agencia Guatire), los cuales fueron emitidos en fecha 23 de mayo de 2013, 22 de mayo de 2013 y 22 de mayo del mismo año, respectivamente. Ahora bien, en vista que el contenido de las documentales privadas bajo análisis fue promovido en copia fotostática; cuando lo correcto era que éstas fueran promovidas a través de la prueba de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se trata de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos, consecuentemente, quien aquí suscribe no les confiere ningún valor probatorio pues no puede confirmar su autenticidad y las desecha del presente proceso.- Así se establece.

(Folio 79-81) En copia fotostática tres AUTORIZACIONES emitidas por la Gerencia de Documentación del Banco de Venezuela, en fecha 07 de mayo de 2013, 10 de mayo de 2013 y 14 de mayo de 2013, respectivamente; ahora bien, en vista que el contenido de las documentales en cuestión nada aportan para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe las desecha por impertinentes y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

(Folio 82-90) En copia fotostática AVISO DE RECIBO, FACTURA DE CONTADO y TELEGRAMA remitido por la ciudadana Y.H. –aquí codemandada reconviniente- (debidamente firmado por la prenombrada) a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 06 de mayo de 2013, y dirigido a la ciudadana C.P. –aquí demandante reconvenida-, a los fines de manifestarle a la prenombrada lo siguiente: “Me dirijo a usted mediante este medio para solicitarle el requisito que falta y que a usted le corresponde entregarnos para poder seguir con los pagos para finalizar con la negociación de la compra de la casa, que es el pago del impuesto de Vivienda Principal o el Registro de Vivienda Principal. (…)”; en copia fotostática FACTURA DE CONTADO y CONSIGNACIÓN DE TELEGRAMAS A CONTADO emitido por IPOSTEL con respecto al telegrama remitido por la ciudadana Y.H. (debidamente firmado por la prenombrada) en fecha 06 de mayo de 2013, y dirigido a la ciudadana C.P., a los fines de manifestarle a la prenombrada lo siguiente: “(…) la presente es para solicitarle a usted el requisito que falta para concluir con el trámite de compra-venta de la casa, ya que en reiteradas oportunidades a hemos llamado y no nos atiende las llamadas ni los mensajes (…)”; en copia fotostática FACTURA DE CONTADO y CONSIGNACIÓN DE TELEGRAMAS DE CONTADO emitido por IPOSTEL con respecto al telegrama remitido por la ciudadana Y.H. (debidamente firmado por la prenombrada) en fecha 29 de mayo de 2013, y dirigido a la ciudadana C.P., a los fines de manifestarle a la prenombrada lo siguiente: “(…) Es para hacerle notificar a usted por 3 vez que la firma en el Registro Público del Municipio Z.d.E.M.A.. Intercomunal Guarenas-Guatire Centro Comercial Oasis piso 2 local 10 a las 8:30 am del día Jueves 30-mayo del 2013 para concluir con la negociación de la casa. (…)”. Ahora bien, respecto a las instrumentales en cuestión quien aquí suscribe considera prudente pasar a transcribir lo preceptuado en el artículo 1.375 del Código Civil, siendo que dicha norma textualmente establece lo siguiente: “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. (…) Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria. La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas”; en este sentido, siendo que la instrumental bajo análisis se encuentra debidamente firmada por la remitente, y en virtud que su contenido no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso, este Tribunal le confiere valor probatorio como demostrativo que en fecha 06 de mayo de 2013, la prenombrada en su condición de optante solicitó a la ciudadana C.P., que en su carácter de futura vendedora procediera a otorgarle el Registro de Vivienda Principal, así mismo, en fecha 29 de mayo de 2013, le notificó extemporáneamente que la firma del documento definitivo de venta se llevaría a cabo el día jueves 30 de mayo del mismo año (esto es, después de vencido el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso).- Así se precisa.

(Folio 91-93) En copia fotostática C.D.R. expedida por el Registro Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 30 de abril de 2013, de cuyo contenido se desprende: “(…) Número de trámite: 237.2013.2.3342. Presentante: Y.D.H.V., (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta, Hipoteca y Certificación de Gravamen. Fecha de otorgamiento Lunes, 06 de Mayo de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Planilla Forma 33, Registro de Información Fiscal, Certificado de Solvencia Municipal, Certificación de Pago y Certificado de Solvencia de Agua.”; y en copia fotostática C.D.R. expedida por el Registro Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 07 de mayo de 2013, de cuyo contenido se desprende: “(…) Número de trámite: 237.2013.2.3478. Presentante: Y.D.H.V., (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta, Hipoteca y Certificación de Gravamen. Fecha de otorgamiento Viernes, 10 de Mayo de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Planilla Forma 33, Registro de Información Fiscal, Certificado de Solvencia Municipal, Certificación de Pago y Certificado de Solvencia de Agua.” Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana Y.D.H.V. –aquí codemandada reconviniente- en su condición de optante, compareció en fecha 30 de abril y 07 de mayo de 2013, por ante la referida oficina registral a los fines de consignar los referidos documentos exigidos para la futura protocolización de la venta definitiva.- Así se precisa.

(Folio 94-98) En copia fotostática actuaciones relacionadas con la DENUNCIA Nº 107-136 interpuesta por la ciudadana Y.H. –aquí codemandada reconviniente- contra la ciudadana C.P. –aquí demandante reconvenida- en fecha 07 de mayo de 2013, por ante la Coordinación del Estado M.d.I., como mecanismo alterno de resolución de conflictos; ahora bien, en vista que el contenido de la documental bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del juicio, consecuentemente quien aquí suscribe infiere que la ciudadana Y.H., acudió ante dicho organismo a los fines de llegar a un arreglo amistoso con la demandante, sin embargo, no se efectuó arreglo alguno puesto que ésta última no compareció al acto conciliatorio fijado para el día 10 de mayo de 2013.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En el presente proceso el abogado en ejercicio J.A. CLAVO actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.P.V., procedió a demandar a los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 11 de diciembre de 2012, su poderdante celebró en carácter de opcionante un contrato de opción de compra venta con los codemandados (quienes a su vez actuaron en carácter optantes), el cual recayó sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa-quinta y la micro-parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el No. B-21-01-28, la cual forma parte del Conjunto Residencial “BUENA VENTURA TOWN-HOUSES”, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire del Distrito Z.d.E.M.. Así mismo, señaló que en dicho contrato se acordó que el precio del inmueble era de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), de los cuales CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) fueron pagados en calidad de inicial y en el entendido de que la cantidad restante debía ser pagada al momento de la protocolización de la venta definitiva, esto es, dentro de los noventa días siguientes, más sesenta días continuos de prórroga; sin embargo, en vista que transcurrió dicho lapso sin que los codemandados pagaran la totalidad del precio fijado a los fines de perfeccionar la venta, es por lo que solicita en nombre de su poderdante que se resuelva el contrato de opción de compra venta suscrito de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y en consecuencia se aplique lo previsto en la cláusula penal.

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la parte demandada en la oportunidad para contestar, si bien aceptó haber suscrito un contrato de opción de compra venta con la demandante el cual recayó sobre el bien inmueble identificado en el libelo, ello por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00); no obstante, sostuvo que el contrato no se concretó por razones imputables a la prenombrada, quien –según su decir- al ser informada de la disposición del dinero para el pago de la suma restante, manifestó que el precio del bien había cambiado con motivo de otra negociación que estaba efectuando, requiriendo así el pago adicional de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.00,00), y es por tales razones que procede a reconvenir a la ciudadana C.P.V. por cumplimiento de contrato, a los fines de que el Tribunal ordene el perfeccionamiento de la venta convenida en la referida opción.

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta, quien aquí suscribe estima pertinente pasar realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió.

Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, es el caso que dicha norma textualmente expresa lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto, esta Juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista; que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos.

1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato como tal; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta (cursante al folio 31-38) el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 11 de diciembre de 2012, quedando inserto bajo el Nº 45, Tomo 207 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo cual la relación contractual que las vincula se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas; en consecuencia, debe tenerse por cumplido el requisito referido a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver.- Así se precisa.

2) En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).

Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la aquí demandante incoó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que los codemandados en su carácter de optantes, incumplieron con el pago de la cantidad restante respecto al precio convenido contractualmente, es decir, sostiene que feneció el contrato de opción de compra venta sin que los prenombrados pagaran la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a los fines de completar el precio fijado para la venta definitiva; ahora bien, este Tribunal partiendo de las actas que conforman el expediente, específicamente del referido documento observa que las partes convinieron expresamente en lo siguiente:

“(…) SEGUNDA: El precio total convenido entre ambas partes para la futura venta es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 900.000,00), que “EL OPTANTE” se compromete a cancelar de la siguiente manera: la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,0) que recibe “EL OPCIONANTE” en este acto de manos de “EL OPTANTE” como inicial a cuenta del precio total, a su entera satisfacción, para lo cual este documento sirve de recibo, tal monto será imputado al precio total del Inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de esta COMPRA-VENTA y el saldo deudor valga decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00), lo cancelara “EL OPTANTE” a “EL OPCIONANTE” en el momento de la firma definitiva de protocolización del mencionado documento por ante la correspondiente Oficina de Registro Público. TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, ante la Notaría Pública correspondiente, dentro de los cuales se debe efectuar la Protocolización, dándose una prórroga de sesenta (60) días continuos. Las partes convienen de mutuo acuerdo, que sí en el término antes señalado la venta objeto de este contrato no llegare a realizarse, se procederá a aplicar lo establecido en la cláusula cuarta del presente contrato y a resolver y dejar sin efecto la presente opción-compra venta, quedando ambas partes liberadas de las obligaciones aquí contraídas. Así como el inmueble objeto de la futura venta quedara libre y el propietario podrá dispones de él ampliamente y realizar operaciones de venta, arrendamiento, permuta etc. (…)” (Resaltado del Tribunal)

De allí, que ciertamente los codemandados en su condición de optantes estaban en la obligación de pagar el saldo deudor de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), ello para el momento en que se efectuara la firma del documento definitivo de venta; en efecto, siendo que el contrato que dio lugar al presente juicio feneció sin que los prenombrados cumplieran con su obligación de pagar la referida cantidad de dinero, y en vista que este Tribunal considera como obligación inherente a los futuros compradores impulsar todas las actuaciones tendentes a concretar la venta (redacción de documento de venta, presentación de éste ante la oficina registral, trámite de crédito hipotecario de ser el caso, entre otros) e incluso, notificar e informar al futuro vendedor sobre tales actuaciones, especialmente sobre la oportunidad para la firma del documento definitivo de venta, aun cuando ello no sea expresamente consagrado en la opción, en consecuencia, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras el vencimiento del contrato tantas veces señalado le es imputable a los accionados, pues su negligencia y falta de impulso fue la que acarreó que el mismo feneciera sin haber alcanzado su objetivo. Así las cosas, por las razones que anteceden y en vista que las afirmaciones expuestas por la parte actora como fundamento de su pretensión no fueron desvirtuadas de ninguna manera por los demandados conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente debe tenerse por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa.

3) Por último, con respecto a que la actora haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandante en su carácter de opcionante haya de alguna manera incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, o bien con alguna obligación propia como futura vendedora, ni mucho menos que se haya negado a vender exigiendo un aumento del precio de la venta, tal como pretende hacerse ver en el escrito de contestación; al contrario, tal como se dejó sentado en el particular anterior, este Tribunal considera que fueron los codemandados quienes en su carácter de futuros compradores incumplieron con sus obligaciones, y es por tales razones que se encuentra cumplido el requisito en cuestión, referido al cumplimiento por parte del accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.

Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en la cláusula tercera del contrato objeto del presente proceso; y por lo tanto, debe declararse RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana C.P.V. –en condición de opcionante- y los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V. –en carácter de optantes-, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda en fecha 11 de diciembre de 2012, el cual quedó anotado inserto bajo el Nº 45, Tomo 207 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, todos plenamente identificados en autos; todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.

Como consecuencia de la anterior declaratoria y en vista que este Tribunal pudo verificar que la opción de compra venta a la cual se hizo referencia en el particular que antecede, feneció sin alcanzar su fin por causas imputables a los codemandados, debe entonces ordenarse el cumplimiento de la cláusula penal prevista en la cláusula cuarta del señalado contrato, tal y como fue solicitado por la accionante en el petitorio; por lo tanto, de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) pagada por los codemandados en calidad de inicial, la parte actora tiene derecho de retener CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00), quedando a su vez obligada a devolver a los prenombrados la cantidad restante, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), ello para el momento en que quede firme la presente decisión.- Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN.

En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada, con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos: “(…) reconvengo formalmente a la ciudadana C.P.V., (…) para que perfeccione la venta pactada a través de contrato de opción de compra-venta, en fecha 11 de diciembre de 2012, (…) con el pago del precio estipulado y la entrega del bien vendido, constituido por una casa-quinta y la micro-parcela de terreno sobre la cual se levanta, distinguida como B-21-01-28 (…) basándome en las siguientes circunstancias: (…) Al ser informada la demandante de la disponibilidad y disposición para el pago de la suma restante, la misma, manifestó a mis representados que el precio de su casa había cambiado por motivo de otra negociación que ella estaba realizando, requiriendo a mis mandante el pago adicional de BOLÍVARES TRESCIENTOS MIL (Bs. 300.000). (…)”

Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO de opción de compra venta que fuera suscrito conjuntamente con la ciudadana C.P.V. el día 11 de diciembre de 2012, sosteniendo para ello que la prenombrada exigió un monto adicional al acordado en el contrato a los fines de perfeccionar la venta definitiva del inmueble; en consecuencia, este Tribunal debe precisar lo siguiente:

En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)

. (Negrita y subrayado de este Tribunal)

De allí, que la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.

Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, al haber aumentado el precio de la venta una vez que fue informada de la disponibilidad de la cantidad restante, hecho que éste que no fue probado de ninguna manera; y en vista que, quedó plenamente determinado en el juicio principal que la prenombrada cumplió con todas sus obligaciones contractuales, o bien con sus obligaciones propias como futura vendedora, mientras que fue la falta de impulso de los codemandados reconvinientes la que ocasionó que el contrato de opción de compra venta feneciera sin haber cumplido con su objetivo, en consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana C.P.V. contra los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V., todos plenamente identificados en autos; y en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito entre los prenombrados en fecha 11 de diciembre de 2012, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, el cual quedó anotado inserto bajo el Nº 45, Tomo 207 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Se ORDENA el cumplimiento de la cláusula penal prevista en la cláusula cuarta del señalado contrato; por ende, de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) pagada por los codemandados en calidad de inicial, la parte actora tiene derecho de retener CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00), quedando a su vez obligada a devolver a los prenombrados la cantidad restante, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), ello para el momento en que quede firme la presente decisión.

SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos JOHAMM Y.C.P. y Y.D.H.V. contra la ciudadana C.P.V..

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los codemandados reconvinientes por haber resultado totalmente vencidos en el presente proceso.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

C.V.R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 20.250