Decisión nº 11133 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 2 de Octubre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

204° Y 155°

ASUNTO: WH13-V-2004-000008

PARTE DEMANDANTE: DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, DE SOUSA JOAO RESSURREICAO, DE SOUSA M.S., DE SOUSA MARIO, DE SOUSA CARLOS, DE SOUSA MARÍA ICILDA, DE SOUSA E.J. y DE DOUSA J.J., titulares de las cédulas de identidad N°. 118.124, 5.571.115, 4.562.358, 4.114.737, 4.562.359, 5.091.448, 5.571.911 y 6.476.761.

APODERADOS JUDICIALES: H.C., Y.V.S. Y N.R.F., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N°. 95.868 y 23.347.

PARTE DEMANDADA: J.F.D.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-6.492.484.

APODERADOS JUDICIALES: J.G. ALBERTI ACOSTA Y G.M.E.D.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.933 y 27.932, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: WH13-V-2004-000008 (8993)

I

SÍNTESIS DE LA LITIS

Se da inicio al presente juicio por DESALOJO incoado por los ciudadanos DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, DE SOUSA JOAO RESSURREICAO, DE SOUSA M.S., DE SOUSA MARIO, DE SOUSA CARLOS, DE SOUSA MARÍA ICILDA, DE SOUSA E.J. y DE DOUSA J.J., titulares de las cédulas de identidad N°. 118.124, 5.571.115, 4.562.358, 4.114.737, 4.562.359, 5.091.448, 5.571.911 y 6.476.761, respectivamente, debidamente representados por las abogadas H.C. E Y.V.S., inscritas en el Inpreabogado bajo el N°. 95.868 y 23.347, respectivamente, contra el ciudadano J.F.D.O., venezolano, mayor de edad y titular de cédula de identidad N° V-6.492.848. Previa distribución, correspondió al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial conocer de la misma.

En fecha 23 de noviembre del 2004, el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas declina su competencia por la cuantía al Tribunal de Primera Instancia que corresponda por distribución, correspondiendo conocer de la misma a este Despacho Judicial, dándosele entrada en fecha 13 de diciembre del 2004.

Admitida la causa en fecha 13 de noviembre de 2004, se emplaza a la parte demandada a los fines que comparezca por ante este Tribunal el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Alega la parte actora en su escrito libelar: 1) Que el hoy difunto J.J.D.S.D.E., tal como consta del acta de defunción respectiva, era cónyuge de la ciudadana DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, y padre de los ciudadanos DE SOUSA JOAO RESSURREICAO, DE SOUSA M.S., DE SOUSA MARIO, DE SOUSA CARLOS, DE SOUSA MARÍA ICILDA, DE SOUSA E.J. y DE DOUSA J.J., por lo que al momento del fallecimiento de J.J.D.S.D.E., quedan como únicos y universales herederos sus mandantes, tal como se evidencia de la planilla sucesoral emitida por el Ministerio de Hacienda, actualmente Finanzas, expediente N° 990298, y Certificado de Solvencia de sucesiones N° H-92 N° 005525, de fecha 19 de octubre de 1999, por lo que consecuencialmente son propietarios y herederos de un inmueble constituido en un Edificio identificado “ENTRE AMIGO”, situado en la calle S.S., Urbanización Punta de Mulato, Parroquia La Guaira, Estado Vargas; 2) Que el difunto J.J.D.S.D.E., en fecha 27 de noviembre de 1990, dio en Arrendamiento en forma verbal al ciudadano J.F.D.O., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédulas de identidad N° V-6.492.484, un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “ENTRE AMIGO”, para que se sirviera del mismo como comercial, tal como consta de recibo de fecha 27 de noviembre de 1990, por la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 8.814,00); 3) Que según el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre el arrendador difunto y el arrendatario, se convino fijar el canon de arrendamiento por la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 292.875,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar en el domicilio del arrendador cada mes; 4) Que desde que fallece el ciudadano J.J.D.S.D.E., sus mandantes solicitan en fecha 18 de octubre de 2000 ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la Regulación de dicho local comercial arrendado, tal como consta de la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato, signada con el N° 002460, expediente N° 6957, de fecha 8 de noviembre del 2000; 5) Que desde el 25 de mayo del 2001, la Dirección de Inquilinato emite una resolución signada con el N° 002460, en donde fija el nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 575.100), y por cuanto el referido ciudadano J.F.O., a pesar que fue notificado por dicha Dirección jamás compareció, lo que implica que debe cancelar el nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 575.100,00) mensuales, vale decir, que a partir del día veinticinco (25) de mayo del 2001, jamás ha cancelado la cantidad fijada por la Resolución de Inquilinato; 6) Que en razón de lo anterior, manifiestan que el demandado adeuda en la actualidad a sus mandantes el aumento de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001, y los correspondientes a los doce meses de los años 2002, 2003 y desde enero hasta agosto del año 2004, lo que sumado da la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.289.000,00); 7) Que en varias oportunidades han citado al ciudadano J.F.D.O., y pese a las diversas gestiones amigables que se han hecho a fin de lograr el pago de dichos cánones de arrendamiento, no se han logrado, en tal sentido, el arrendatario ha incumplido con el correcto pago de arrendamiento, toda vez que no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses y años consecutivos, debiendo aplicarse por ende, las disposiciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 8) Que en virtud de todo lo antes expuesto y siendo que el contrato verbal tiene fuerza de ley entre las partes, acude a los fines de demandar, como en efecto demanda, al ciudadano J.F.O., ya identificado, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que celebró y, en consecuencia, solicitan: PRIMERO: En pagar las cantidades que se deben por el aumento fijado por la Dirección de Inquilinato. SEGUNDO: En caso negativo de lo pedido en el punto primero, solicitan que se les devuelva el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas. TERCERO: En pagar las costas y costos del presente procedimiento; 9) Solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil; 10) Que estima la presente demanda en la suma de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.500.000,00).

Cumplidas las formalidades de la citación, en fecha 18 de octubre de 2005 el ciudadano J.F.O., debidamente representado por los abogados J.G. ALBERTI ACOSTA Y G.M.E.D.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 27.933 y 27.932, respectivamente, da contestación a la demanda en los términos que siguen: 1) Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho; 2) Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que su representado haya convenido con el arrendador, causante de los demandantes, a pagar el canon de arrendamiento mensual por la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 292.875,00) y que se obligara a pagarlo en el domicilio del arrendador; 3) Que es falso y por lo tanto rechazan, niegan y contradicen que su representado deba cancelar nuevo canon de arrendamiento fijado en la suma de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 575.100,00) por la Dirección de Inquilinato, según los demandantes, por la Resolución signada con el No. 002460, expediente No. 6957 de fecha 08 de noviembre de 2000, así como que niegan, rechazan y contradicen que su representado fuese notificado por esa Dirección; 4) Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que su representado en la actualidad adeude a los demandantes el tal aumento de pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2001, y los doce meses de los año 2002 y 2003, así como los meses que van de enero a agosto del 2004, lo que según ellos suma la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.289.000,00); 5) Que es falso y por lo tanto rechazan, niegan y contradicen que los demandantes hayan citado a su representado en varias oportunidades y que hayan hecho gestiones amigables, algunas para lograr, por parte de su representado, el pago de los dichos cánones de arrendamiento, pues nunca le han informado a su representado el aumento de canon, todo lo contrario, han retirado conformes las consignaciones efectuadas en el Tribunal de Municipio, ya que se han negado a recibir el pago de los cánones personalmente; 6) Que es falso y por lo tanto, niegan, rechazan y contradicen que su representado haya incumplido con el correcto pago de arrendamiento, toda vez que, a decir de ellos, no ha pagado los cánones de arrendamiento los meses y años consecutivos; 7) Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que deba aplicarse a su representado, a decir de ellos, las disposiciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el mismo, reiteran, no ha dejado de pagar ni un solo canon de arrendamiento y por lo tanto se encuentra totalmente al día con sus pagos; 8) Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que tengan que convenir en dar por resuelto el contrato de arrendamiento; 9) Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que su representado tenga que pagar las cantidades mencionadas por los demandantes; 10) Que niegan, rechazan y contradicen que su representado deba devolver el inmueble totalmente desocupada de bienes y personas; 11) Que niegan, rechazan y contradicen que su representado deba pagar las costas y costos de este procedimiento; 12) Que niegan, rechazan, contradicen y se oponen a la práctica de la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, ya que para ellos no se cumplen los requerimientos legales, por cuanto su representante está solvente con sus pagos; 12) Que niegan, rechazan y contradicen la estimación de la cuantía hecha por los demandantes, ya que no hay lugar a ella; 13) Impugnan el documento marcado “E”; 13) Que el contrato verbal ha existido hasta la presente fecha con la ciudadana DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad Nro. 118.124, en su carácter de copropietaria del inmueble y prueba de ello, es que la referida ciudadana retira del Tribunal de Municipio, los montos consignados por su representado por concepto de cánones; 14) Que la única regulación de alquileres de la cual su representado tiene conocimiento legal, vale decir, de la cual ha sido válidamente notificado, es la emanada en la Resolución de fecha 17 de diciembre de 1997, de la Dirección General de Inquilinato, expediente N° 6.957-DV, en el Procedimiento de Regulación de Alquileres solicitado por la co-propietaria, ciudadana DE FREITAS DE SOUSA MARÍA en fecha 16 de septiembre de 1997; regulación que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.153.360,00) mensuales, que es el monto que desde entonces y hasta la fecha su representado consigna puntualmente ante el Juzgado de Municipio y actualmente es la única regulación del cual ha sido legal y válidamente notificado; 15) Que su representado siempre ha pagado al día sus mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento; 16) Que ha sido la arrendadora la que se ha negado a recibirle personalmente dichos pagos, por lo que su representado se ha visto en la obligación de tener que consignarlos oportunamente por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, como consta en el expediente N° 391/01 de la nomenclatura de ese Tribunal, consignaciones de las cuales los demandados han sido debidamente notificados, e inclusive la co-demandante DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, ha venido retirando los montos correspondientes depositados en el mencionado Tribunal, con lo cual se demuestra la aceptación y conformidad con dichos pagos, hechos por parte de la arrendadora y, en consecuencia, por parte de los demás demandantes; 17) Que rechazan, niegan, contradicen e impugnan, tanto en la firma como en el contenido, el documento que los demandantes consignaron en su libelo, el cual identifican como “… recibo de fecha 27 de noviembre de 1.990, por la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs.8.814,00)…” y corre inserto al folio No. 27, por no ser documento emanado de nuestro representado, por cuanto, carece de la firma de quien supuestamente lo otorgó, a saber, su representado, en consecuencia, el referido documento no está suscrito por su emisor, por lo tanto no tiene validez alguna y así piden sea declarado; 18) Que piden que la presente demanda sea declara con lugar; 19) Rechaza e impugnan los documentos traídos a la causa por los demandantes.

Abierto el lapso probatorio, sólo la parte demandada hizo uso de esta oportunidad procesal.

En fecha 1° de noviembre de 2005, el Tribunal, provee sobre la admisión de las mismas.

En fecha 26 de Mayo de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora y presenta escrito solicitando se decida la presente causa, conforme al petitorio efectuado en el libelo de la demanda y en tal sentido expone:

Con base del supuesto de hecho y al fundamento jurídico, antes expuesto, solicito muy respetuosamente ante su competente autoridad, decidir conforme a la petición de la demanda:

PRIMERO: Declarar resuelto el contrato de Arrendamiento y en consecuencia entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas.

SEGUNDO: Con fundamento a la Resolución de la Dirección de inquilinato signada con el N° 002460 de fecha 08 de Noviembre del año 2000 que ajusta el canon de arrendamiento a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 575,10) (sic) solicitamos condenar a la parte demandada en pagar las cantidades insolutas dejadas de honrar…

Ahora bien, vista la paralización de la presente causa durante el período comprendido entre el 15 de abril de 2013 hasta el 25 de abril de 2014, en virtud de la ejecución de los trabajos de implementación del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa y se ordenó la notificación de las partes mediante sentencia de fecha 28 de mayo de 2014.

En el día de hoy, dos de octubre de 2014, este Tribunal, previa constancia en autos de la notificación de las partes, para la reanudación del trámite procesal, así como del cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base siguiente:

II

MOTIVACIÓN

PUNTO PREVIO

DE LA ACCIÓN EJERCIDA

Expresa la parte actora en su escrito libelar que el ciudadano J.J.D.S.D.E. (fallecido) celebró contrato verbal de arrendamiento con el demandado, ciudadano J.F.D.O., en fecha 27 de noviembre de 1990, por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio denominado “ENTRE AMIGO”, en autos identificado. Así pues, estamos ante una relación de arrendamiento cuyo nacimiento se atribuye a la celebración de un contrato de carácter verbal con el aquí demandado. Asimismo, en la oportunidad de la contestación de la demanda, el accionado, no obstante negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho los dichos de la parte actora, concuerda y afirma que, en efecto, la relación que dio origen al vínculo contractual objeto de la presente demanda, es de carácter verbal.

Igualmente, alega la parte actora en el libelo de demanda, al concluir la exposición de los hechos, lo siguiente:

…en tal sentido, el arrendatario ha incumplido con el correcto pago de arrendamiento toda vez que no ha pagado los cánones de arrendamiento (sic) los meses y años consecutivos, debiendo aplicarse por ende, las disposiciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente dice: “ARTICULO 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

En el caso, (sic) que nos ocupa, ciudadano Juez, el arrendatario tampoco ha cumplido con la obligación de cancelar el actual canon de arrendamiento, que le impone la Resolución de Inquilinato, ya que hasta los momentos (sic) pesar de las gestiones amigables que se han agotado, no ha cancelado la diferencia de el canon de arrendamiento, y ha dejado de cumplir con su obligación……

CAPITULO II

Por todo lo antes expuestos (sic) y en virtud de que el contrato verbal tiene fuerza de ley entre las partes, acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando al ciudadano J.F.O., ya identificado, para que convengan en dar por RESUELTO el Contrato de Arrendamiento que celebró, y en consecuencia solicitamos:

PRIMERO: En pagar las cantidades que se deben por el aumento fijado por la Dirección de Inquilinato.

SEGUNDO: En caso negativo de lo pedido en lo primero, solicitamos que se nos devuelva dicho inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas.

TERCERO: En pagar las costas y costos de este procedimiento (sic)

Es claro que la parte actora Incurre no en un simple equívoco, sino en una verdadera incongruencia entre los hechos descritos, su fundamento jurídico y el petitorio efectuado, pues, por una parte, los hechos se refieren a un contrato verbal de arrendamiento, cuyos cánones se alega estaban insolutos, y la norma invocada (Art. 34 LAI) constituye el fundamento legal de la acción de desalojo, que sería idónea ante la naturaleza del contrato (Verbal); sin embargo, al definir su petitorio pide, por una parte, la resolución del contrato, y como consecuencia, el pago de las cantidades que se deben por el aumento fijado por la Dirección de Inquilinato, y en forma alternativa, para el caso de que el demandado no cumpla con el pago antes descrito, se ordene la devolución del inmueble.

Luego en el escrito de fecha 26 de Mayo de 2014, el actor ratifica que su demanda es por resolución de contrato, pero la entrega del inmueble debe producirse como consecuencia directa de la declaratoria de resolución y no del incumplimiento en el pago de los cánones, lo que evidencia el claro propósito de rectificar, reformar o aclarar el petitorio de su demanda, lo cual es evidentemente extemporáneo, pues, ya la causa se encontraba en fase de sentencia.

Sin embargo, lo anterior permite establecer que la parte actora, ejerció de forma inequívoca la acción de Resolución y no el Desalojo, por lo que, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se admitió y sustanció la presente demanda) que prevé el carácter de orden público de la materia Inquilinaria, debe a.e.s. si dada la naturaleza del contrato, la acción intentada es conforme o no con el derecho.

El orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.

En tal sentido, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se sustanció el presente procedimiento), somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad Inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, pues, las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.

Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario y siendo que la naturaleza de la relación arrendaticia es fundamental para determinar la pertinencia de la acción, vale la pena acotar, que en el caso de marras, ambas partes (actor y demandado) quedaron contestes en que la relación arrendaticia que los vincula es de carácter verbal.

En consecuencia, ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pag. 193,197-199, respecto a las diferencias entre la acción de desalojo arrendaticio y la acción resolutoria arrendaticia, lo siguiente:

“La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.”

Más adelante agrega el autor:

Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

Ahora bien, en el caso de marras, se trata de un contrato de arrendamiento verbal, y está excluido el derecho de resolución en los contratos verbales o por escrito por tiempo indefinido, cuando el motivo es alguno de los contemplados en el artículo 34 de la LAI, así como por cualquier otro motivo establecido en la Ley.

En el presente caso se ha intentado una demanda de resolución del contrato de arrendamiento verbal pactado por las partes, invocando la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, por falta de pago.

En efecto, el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Se reitera entonces, que en el caso de incumplimiento de la obligación del arrendatario en cuanto al pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato (escrito-verbal), y en relación con su duración (determinado-indeterminado), pues, tratándose de esa falta de pago, si el contrato es verbal o escrito a tiempo indeterminado, la única acción procedente sería el desalojo.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, dejó establecido lo siguiente:

Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

(…) Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”

En este orden, resulta de especial interés la sentencia proferida en fecha siete (07) de marzo de 2.007 por la Sala Constitucional, en la cual se dejó establecido:

…considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

Similares consideraciones se emiten mediante Sentencia proferida por la Sala Constitucional de fecha 24 de abril de 2.006, Exp N° 02-0570, en la cual se argumentó sobre la procedencia en derecho de las acciones diferentes al desalojo intentadas en base a contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado que mutatis mutandi se aplica a los contratos verbales según lo preceptuado por el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios:

Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.

……omisis…..

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma..

Concorde con lo afirmado anteriormente y los criterios jurisprudenciales antes parcialmente trascritos, no cabe ninguna duda que la relación de arrendamiento pactada en forma verbal o escrito a tiempo indeterminado puede terminar por medios judiciales distintos al desalojo, en cuyo caso sería la acción de resolución, siempre y cuando se invoque una causal distinta de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento pactado en forma verbal, por falta de pago, pues, la naturaleza del contrato (verbal), no forma parte de los hechos controvertidos, al contrario constituye un hecho afirmado por el actor y admitido por el demandado, y el incumplimiento alegado está directamente vinculado al pago del canon arrendaticio, causal prevista en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste verbal y al invocarse la falta de pago, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no resolución, que resulta contraria a derecho, motivo por el cual, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre el mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la demanda no puede prosperar en derecho. Así se establece.

Adicionalmente, acumula el actor a la pretensión de resolución del contrato, la pretensión de cumplimiento, pero no lo hace en forma subsidiaria, pues, al peticionar la resolución pide el pago de las sumas adeudadas y en caso de que no cumpla con el pago, solicita la devolución del inmueble, es decir, que no solo existe una acumulación indebida de pretensiones, sino que la restitución del inmueble, sería una consecuencia no de la resolución, sino del incumplimiento de la eventual condena en el pago de las cantidades.

Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir en la improcedencia de la acción incoada, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

III

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por los ciudadanos DE FREITAS DE SOUSA MARÍA, DE SOUSA JOAO RESSURREICAO, DE SOUSA M.S., DE SOUSA MARIO, DE SOUSA CARLOS, DE SOUSA MARÍA ICILDA, DE SOUSA E.J. y DE DOUSA J.J., titulares de las cédulas de identidad Nros. 118.124, 5.571.115, 4.562.358, 4.114.737, 4.562.359, 5.091.448, 5.571.911 y 6.476.761, mediante apoderados judiciales: H.C., Y.V.S. Y N.R.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 95.868, 23.347 y 37.344, contra el ciudadano: J.F.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.492.484, debidamente representado en este juicio por los abogados en ejercicio: J.G.A.C. y G.M.E.D.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 27.933 y 27.932. Así se establece.

SEGUNDO

No hay condena en costas por no haber pronunciamiento sobre el mérito de la controversia. Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los dos (2) días del mes de Octubre del año dos mil catorce (2014).

EL JUEZ

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.

LA SECRETARIA

Abg. M.V.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 PM).

LA SECRETARIA,

M.V.

CEOF/MV/YG

Asunto: WH13-V-2004-000008