Decisión nº 38 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 13 de Octubre de 2014

Mediante auto de fecha 03 de abril de 2.012, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta intentada por el ciudadano Briceño J.A.B. en contra del ciudadano J.M.D., antes identificados.

En fecha 25 de abril de 2.012, la Alguacil suplente de este Juzgado expuso dejando constancia de haber recibido los emolumentos para la citación del demandado.

En fecha 14 de junio de 2.012, el Alguacil Natural expuso dejando constancia de la imposibilidad en la practica de la citación del demandado.

Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2.012, el demandante ciudadano Briceño Aldana, confirió poder apud-acta al abogado J.C.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 81.632 y de este domicilio.

En fecha 26 de junio de 2.012, el apoderado actor indicó mediante diligencia la dirección del demandado donde ha de practicarse la citación personal.

En fecha 21 de septiembre de 2.012, el Alguacil Natural devolvió los recaudos e citación en virtud de la imposibilidad de practicar la misma.

Por diligencia de fecha 21 de septiembre de 2.012, el apoderado actor solicitó se proveyera la citación por carteles del demandado.

Por auto de fecha 24 de septiembre de 2.012, el Tribunal proveyó la citación por carteles requerida por la representación actora.

Mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2.012, el demandado ciudadano J.M.D., ya identificado, asistido por el abogado Ildemaro Galea se dio por citado en la presente causa. En la misma fecha el demandado confirió poder apud-acta a los abogados Ildemaro Galea, A.P., J.L.O. y D.H., cuyos datos se dan por reproducidos en las actas.

En fecha 18 de octubre de 2.012, el abogado Ildemaro Galea obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fechas 29 y 30 de noviembre de 2.012, el apoderado demandado y la representación actora, respectivamente, consignaron escritos de promoción de pruebas.

En fecha 06 de diciembre de 2.012, se agregaron a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes conjuntamente con sus anexos.

Por auto de fecha 17 de diciembre de 2.012, este Juzgado admitió cuanto ha lugar en derecho los medios de prueba promovidos por las partes. En la misma oportunidad declaró improcedente la oposición planteada por la representación judicial de la parte demandante.

En fecha 19 de febrero de 2.013, se llevó a efecto la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora.

Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2.013, el abogado Ildemaro Galea, obrando con el carácter de apoderado judicial del demandado solicitó a la Jueza se celebrara una audiencia conciliatoria con la contraparte.

Por auto de fecha 27 de febrero de 2.014, el Tribunal proveyó conforme a lo solicitado y fijó la oportunidad de la audiencia conciliatoria previa notificación de las partes.

En fecha 10 de abril de 2.013, el Alguacil Natural expuso y consignó boleta de notificación practicada al apoderado actor. En la misma oportunidad, la secretaria ordenó agregar a las actas los recaudos señalados.

En fecha 18 de abril de 2.013, el Alguacil Natural expuso y consignó boleta de notificación practicada al apoderado judicial del demandado. En la misma oportunidad, la secretaria ordenó agregar a las actas los recaudos señalados.

En fecha 24 de abril de 2.013, siendo la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia conciliatoria fijada por el Tribunal –previa solicitud del demandado-, se dejó constancia de la inasistencia de la parte demandante, dándose por concluido el acto.

Por auto de fecha 12 de junio de 2.013, el Tribunal habida consideración de la interrupción de los lapsos procesales por efecto de la notificación ordenada con ocasión a la audiencia conciliatoria fijada, fijó la oportunidad para la presentación de los informes de las partes previo su notificación.

En fecha 27 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora.

Mediante diligencia de fecha 15 de julio de 2.014, la representación actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

II

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Indicó el ciudadano Briceño Aldana Bracamonte como fundamento de su pretensión, que en fecha 23 de Noviembre de 2.010 suscribió un contrato de opción a compra con el ciudadano J.M.D., por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 41, tomo 129 de los libros respectivos.

Así mismo, señaló que mediante el contrato suscrito con el demandado se comprometió como oferente comprador a adquirir un inmueble propiedad de éste, constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con las siglas PB-1 y PB-2, ubicados en el Centro Comercial Tropical´s, conocido comúnmente como Centro Comercial Las Playitas situado en la calle 100 (Avenida Libertador), esquina Avenida 15 (Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, encontrándose comprendidos los locales comerciales dentro de los siguientes linderos: Local PB-1: Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es o fue de O.R.; Este: con local PB-2; y, Oeste: Con pasillos de acceso. Local PB-2: Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es o fue de O.R.; Este: Con local PB-3 y por el Oeste: Con local PB-1.

De igual manera, señaló que el precio definitivo de venta establecido por las partes fue de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) habiendo entregado en el acto de la firma del contrato la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de arras.

Seguidamente afirmó el demandante que en fecha 23 de diciembre de 2.010, suscribió conjuntamente con el demandado, por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo del estado Zulia, un contrato subsidiario al contrato de opción a compra primigenio, mediante el cual, se mantuvo la oferta en el precio de venta de los locales comerciales, le hizo entrega al demandado de la segunda cuota pactada en el contrato por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) y se modificó el contenido de la cláusula penal en los términos allí expresados.

De igual manera, precisó que hasta la actualidad el ciudadano J.M.D. ha incumplido los términos del contrato de opción a compra, en tanto, no le ha realizado entrega de los locales comerciales bajo las condiciones que fueron pactadas en el contrato suscrito por ellos.

Que dicha circunstancia se puede evidenciar de la inspección judicial practicada en fecha 11 de enero de 2.012 por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

Que en virtud de las consideraciones previamente expuestas acude ante este Juzgado a demandar al ciudadano J.M.D., a fin de que voluntariamente o en su defecto sea constreñido a darle cumplimiento al contrato de opción a compra y su anexo suscritos con el demandado, y en tal sentido le sea entregada la propiedad de los locales comerciales en los términos establecidos en el contrato.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, el abogado Ildemaro Galea obrando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano J.M.D., en primer lugar negó, rechazó y contradijo la existencia de la demanda por cumplimiento de cláusula penal y cumplimiento de contrato argumentando que la misma resulta ilegal y de imposible cumplimiento.

Seguidamente, reconoció que su representado celebró con el demandante de autos, en fecha 23 de noviembre de 2.010 un contrato de opción de compra ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 41, tomo 129 de los libros respectivos, en donde se establecieron las condiciones y modalidades que regirían la contratación celebrada entre las partes.

Por otra parte, precisó que su representado conforme a la cláusula primera establecida en el citado contrato ofreció en venta al ciudadano Briceño Aldana, dos (02) locales comerciales distinguidos con las siglas “PB 1” y “PB 2”, cuya especificación, linderos y medidas se encuentran determinadas en el contrato de opción a compra y en el plano privado de planta arquitectónica consignado anexo al referido contrato.

Así mismo, indicó que en fecha 23 de diciembre de 2.010 su representado y el demandante suscribieron un contrato suplementario al contrato de opción primigenio donde el demandante le canceló a su representado la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), por concepto de la segunda cuota pactada en el contrato primigenio; adicionalmente se reformó la cláusula penal establecida en el primer contrato, quedando constituida en la actualidad de la manera siguiente:

CLAUSULA PENAL: Queda acordado entre las partes y así lo acepta expresamente el OFERENTE VENDEDOR, que en caso de no dar cumplimiento a la entrega de de (sic) los locales, en la fecha prevista y con la prorroga acordada en la opción de compra venta, EL OFERENTE VENDEDOR, le entregara de manera inmediata y sin necesidad de acudir a los órganos judiciales, la propiedad, dominio y posesión de área donde está proyectada la construcción de dichos locales, en las condiciones que se encuentren para esa fecha, sin que el OFERENTE COMPRADOR, tenga obligación de cancelar ninguna otra cantidad de dinero por la adquisición de la propiedad y deberá otorgarle el documento definitivo de compra venta, previa la entrega de las solvencias de servicios públicos, condominio, solvencia municipal, tasas e impuestos que correspondan a los respectivos locales y libre de todo gravamen. Asimismo las partes acuerdan sustituir la cláusula penal suscrita en el precitado documento de opción de compra, por la aquí prevista, manteniendo su vigencia y vigor aquellos acuerdos que no hayan sido modificados en el presente adendum.

Indicó que del cambio de la cláusula penal se puede observar como se desnaturalizó la misma, quizás por desconocimiento o mala asesoría, convirtiéndose en la misma obligación principal, en tanto, con el cambio realizado se obligó al oferente vendedor a entregar la cosa objeto de litigio, a su decir –locales comerciales- como compensación penal.

Que conforme a lo sostenido por el demandante, el contrato de opción a compra estaba fundamentado en un proyecto arquitectónico que sería ejecutado por el promitente vendedor (con recursos propios y de los compradores) conforme a las especificaciones de un plano arquitectónico que se adjunto al contrato de opción a compra; sin embargo, añade que la entrega de los locales comerciales estaba supeditada a la ejecución del proyecto, pero que a pesar de todos los esfuerzos realizados por su representado -el oferente vendedor- el proyecto no pudo ser edificado de la forma como estaba previsto.

Que, su representado le comunicó al demandante de autos sobre la imposibilidad de entregarle los mini locales comerciales tal y como se habían prometido en el contrato, por lo cual, le ofreció la entrega de un local comercial con mayor extensión (36 Mts 2) por un valor de Dos Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.250.000,00) suma ésta que podía estar sujeta a discusión.

Por otra parte, indicó que la cláusula penal del contrato subsidiario suscrito por las partes no mantiene un equilibrio contractual pues sólo se obliga a su representado a cumplir, pero en ninguna parte se observa que la misma contenga una sanción para el oferente comprador, en el caso de un incumplimiento por parte de éste.

Que su representado le ha ofrecido al demandante devolverle el dinero entregado por concepto de arras, es decir, la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00) más el cuarenta por ciento 40% de esa cantidad, es decir, Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), a lo cual se ha negado el oferente comprador exigiendo en su lugar la entrega del área donde se realizarían los mini locales comerciales.

De igual manera, aduce la representación judicial del demandado que le resulta imposible la entrega de los mini locales opcionados por el demandante, por cuanto, los mismos no se construyeron y, en la actualidad, existe en dicha área un local comercial de 36 Mts.2.

Finalmente solicitó que la pretensión incoada por el demandante sea desechada y declarada sin lugar por resultar ilegal la cláusula penal establecida y desvirtuar la naturaleza indemnizatoria de la misma; de igual manera, requirió se constriñera al demandante a aceptar las cantidades de dinero establecidas como cláusula penal en el contrato primigenio por ellos suscrito.

III

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS EN EL PROCESO

Medios de prueba promovidos por la parte actora:

• Invocó a favor de su representado todo aquello que se desprende de las actas procesales en aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera esta juzgadora, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:

• Copia fotostática y copia certificada de contrato de opción a compra-venta, el cual fue otorgado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de noviembre del 2010, quedando anotado bajo el Nro. 41, tomo 129 de los libros de autenticaciones respectivos. Folios (05 al 11) y folios (51 al 56), respectivamente.

La documental que antecede constituye un documento privado que no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en tal sentido surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil vigente. Así se declara.

Por medio de la referida documental queda demostrado en actas la existencia del contrato primigenio que estableció las obligaciones a las que se comprometieron las partes con la suscripción del mismo. Así mismo, el demandado reconoció en la oportunidad procesal respectiva la existencia del contrato, antes citado, con todas las cláusulas que lo componen.

• Promovió copia fotostática y copia certificada de contrato de opción a compra-venta, el cual fue otorgado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de diciembre de 2010, quedando anotado bajo el Nro. 60, tomo 147 de los libros de autenticaciones respectivos. Folios (12 al 18) y Folios (57 al 62), respectivamente.

La documental que antecede constituye un documento privado que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil vigente. Así se declara.

Con la misma queda demostrado en actas la modificación que sufrió el contrato primigenio respecto a la cláusula penal que habían establecido previamente las partes; de igual manera, queda demostrado la inmutabilidad del resto de las cláusulas del contrato suscrito por estas en fecha veintitrés (23) de noviembre de (2.010).

• Copia fotostática y copia certificada de inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Folios (19 al 47) y Folios (63 al 91).

El medio de prueba que antecede fue promovido por el demandante con la finalidad de demostrar a esta Juzgadora el hecho de la no construcción de los locales ofertados por el demandado de autos.

Ahora bien, considera esta jurisdicente que el medio de prueba ofrecido resulta inidóneo para demostrar el hecho alegado por el demandante respecto a la no construcción de los locales comerciales, por cuanto, mediante una inspección judicial el juez únicamente deja constancia de los hechos que pueda percibir mediante sus sentidos, sin extenderse a realizar apreciaciones para las cuales se requieran determinados conocimientos periciales; de manera pues, que en todo caso sería una experticia el medio idóneo para determinar si en el sitio donde se tenía previsto construir los locales comerciales ofertados al demandado efectivamente fueron construidos; por ello, esta juzgadora desecha el medio de prueba antes analizado por resultar inconducente al hecho que pretende demostrar.

Por otra parte, es deber de esta sentenciadora dejar establecido que el hecho de la -no construcción de los locales comerciales- ofertados al demandante-promitente comprador, no resulta un hecho controvertido dentro del proceso, por cuanto, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda afirmó expresamente “…El proyecto pese a la promoción, hermoso diseño en los planos y mejor ubicación, no tuvo la acogida esperada, razón que no permitió edificarlo como estaba previsto. Mi representado decidió entonces construir locales comerciales de mayor extensión, porque así se lo manifestaron la mayoría de los compradores interesados, pero antes de la construcción del primer local, se le participó a el demandante de la situación en la cual se encontraba el OFERENTE VENDEDOR de no poder cumplirle con la entrega de los mini locales….”(sic); de esta manera, se observa como la no construcción de los locales de la manera en como estaba acordado en el contrato objeto de la controversia, no resulta un hecho controvertido al haber sido admitido expresamente por el demandado en la etapa procesa correspondiente. Así se establece.

• Copia de plano arquitectónico que contiene las siguientes menciones: Planta de Arquitectura- Planta Baja.

El medio probatorio que antecede (plano) se estima como un documento representativo de un acto humano tendente a demostrar cómo serían los locales ofertados pactados en el contrato de opción a compra suscrito entre las partes; sin embargo, el mismo carece de firma y sello del autor del plano, lo cual impide establecer la autenticidad cuando menos iuris tantum de dicha reproducción; en virtud de ello, se desecha del debate probatorio. Así se establece.

• Copia certificada expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 2.008, contentiva de la venta que le hicieren las sociedades mercantiles Ingenieros Contratistas, C.A. y Oficina de Negocios Lombardi & Sandoval, C.A. al ciudadano J.M.D., de la parcela de terreno donde se encuentra edificado el Centro Comercial Tropical´s, propiedad del demandado de autos.

• El medio de prueba antes descrito no puede ser objeto de valoración por parte de esta jurisdicente, en virtud de haber sido promovido fuera de las etapas procesales pertinentes; en tal sentido, al no mediar un reconocimiento expreso del mismo, por la parte a quien se le pretende oponer, debe ser desechado del debate probatorio a tenor de lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 de la norma adjetiva.. Así se declara.

INSPECCIÓN JUDICIAL:

La representación judicial de la parte demandante dentro del lapso probatorio promovió prueba de inspección judicial a fin de dejar constancia de los particulares indicados en el escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, se constata de las actas que en fecha 19 de febrero de 2.013 se llevó a efecto la inspección judicial promovida por la parte actora, dejándose constancia de los siguientes particulares:

…Se trata de un local comercial que tiene una Santamaría cerrada con candados anticizalla, no pudiendo observar este Tribunal las condiciones internas del local, no obstante, por fuera, es decir en la parte exterior no se encuentra remodelación, ni construcción alguna.

La inspección judicial que antecede promovida por la parte actora con el objeto de demostrar la inejecución de la obligación de hacer, pactada en el contrato suscrito por las partes, resulta inoficiosa en tanto no resulta un hecho controvertido dentro del proceso; sin embargo, esta Juzgadora le otorga valor probatorio al haber sido evacuada cumpliendo las pautas procedimentales necesarias para su evacuación. Así se establece.

Sin embargo, se afirma nuevamente que el hecho que se pretende probar mediante la misma –la no construcción de los locales comerciales en la manera acordada- fue expresamente admitido por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

Pruebas promovidas por la Parte Demandada

Documentales:

• Promovió constante de tres (03) folios útiles copias de planos de arquitectura, en los cuales, se lee la siguiente inscripción: Planta de Arquitectura-Planta Baja (folio112), Planta de Arquitectura-Primer Piso (folio 113), Planta de Arquitectura-Segundo Piso (folio 114).

• Promovió constante de un (01) folio útil copia de “…Maqueta del Proyecto del Centro Comercial Tropical´s…”.

Con relación a los instrumentos que anteceden promovidos por la representación judicial de la parte demandada, observa esta juzgadora que fueron impugnadas tempestivamente por la parte actora, alegando que esos no fueron los planos que se agregaron conjuntamente con el contrato primigenio suscrito entre su mandante y el demandado de autos.

Ahora bien, previo a examinar las razones de impugnación alegadas por la representación actora respecto a los documentos anteriormente mencionados, esta Juzgadora considera acertado indicar que los planos denominados “Planta de Arquitectura” y “Maqueta de Proyecto Tres (03) Plantas” no presentan dentro de su contenido alguna firma autógrafa o sello que pueda conferirle alguna autoría; en tal sentido, quien hoy decide estima que tales medios probatorios carecen de autenticidad aunado a que contravienen el principio de alteridad de la prueba; en tal sentido, se desechan del debate probatorio. Así se establece.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compra venta, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195).

Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece:

Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado).

De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio jurídico a efectuarse por medio del mismo, es decir, cotidianamente hablando -establecen las reglas del juego-.

Por otra parte, establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

El artículo antes citado constituye el fundamento legal para incoar la demandada por cumplimiento o resolución de un contrato y si hubiere lugar a ello, los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.

Planteadas las anteriores consideraciones, procede esta operadora de justicia a verificar la existencia de la obligación demandada de cumplimiento, y al efecto, evidencia de la revisión de las actas procesales que el demandado ciudadano J.M.D. (opcionante vendedor) acordó mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de noviembre de 2.010, con el ciudadano Briceño J.A.B. (opcionante comprador), ofrecerle en venta dos (02) locales comerciales con un área de construcción de dos metros (2 mts.) de ancho por dos metros (2 mts.) de largo cada uno, identificados con las siglas “PB-1” y “PB-2”, obligándose el opcionante vendedor a constituirlos en mini locales, con paredes de vidrio, techos de platabanda y en la fachada una pantalla de alta definición publicitaria de los productos a comercializar y aire acondicionado integral en funcionamiento; así mismo, se observa del iter procedimental específicamente de la contestación a la demanda presentada por la representación judicial del demandado que dicha convención fue expresamente reconocida por la parte demandada en los términos y condiciones celebradas.

De igual manera, consta en autos contrato autenticado en fecha 23 de diciembre de 2.010 bajo el N° 41, tomo 129, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrito entre el demandado ciudadano J.M.D. (opcionante vendedor) y el ciudadano Briceño J.A.B. (opcionante comprador), denominado por éstos como adendum al contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo en fecha 23 de noviembre de 2.010, mediante el cual acordaron mantener las cláusulas pautadas en el contrato primigenio, así mismo, se dejó constancia de la entrega por parte del promitente comprador al promitente vendedor de la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), imputables al precio definitivo de venta y finalmente se estableció una nueva cláusula penal, la cual es del tenor siguiente:

CLAUSULA PENAL: Queda acordado entre las partes y así lo acepta expresamente el OFERENTE VENDEDOR, que en caso de no dar cumplimiento a la entrega de de (sic) los locales, en la fecha prevista y con la prorroga acordada en la opción de compra venta, EL OFERENTE VENDEDOR, le entregara de manera inmediata y sin necesidad de acudir a los órganos judiciales, la propiedad, dominio y posesión de área donde está proyectada la construcción de dichos locales, en las condiciones que se encuentren para esa fecha, sin que el OFERENTE COMPRADOR, tenga obligación de cancelar ninguna otra cantidad de dinero por la adquisición de la propiedad y deberá otorgarle el documento definitivo de compra venta, previa la entrega de las solvencias de servicios públicos, condominio, solvencia municipal, tasas e impuestos que correspondan a los respectivos locales y libre de todo gravamen. Asimismo las partes acuerdan sustituir la cláusula penal suscrita en el precitado documento de opción de compra, por la aquí prevista, manteniendo su vigencia y vigor aquellos acuerdos que no hayan sido modificados en el presente adendum.

Ahora bien, se observa del escrito de contestación a la demanda, como el demandado por intermedio de su apoderado judicial planteó su rechazo a la pretensión por cumplimiento de contrato intentada por el demandante, argumentando que la cláusula penal contenida en el adendum del contrato principal es ilegal, leonina y de imposible cumplimiento.

De igual manera, la representación del demandado argumentó en la contestación que “…la entrega de los locales comerciales estaba supeditada a la ejecución del Proyecto (sic), es decir de la construcción del Edificio de tres niveles y los respectivos mini locales, pero a pesar de todos los esfuerzos y empeños realizados por EL OFERENTE VENDEDOR, el proyecto, el sueño, no pudo ser realizado porque solo hubo un (1) OFERENTE COMPRADOR (el ciudadano BRICEÑO J.A.) y no la participación masiva de los compradores que se esperaban. El Proyecto pese a la promoción, hermoso diseño en los planos y mejor ubicación, no tuvo la acogida esperada, razón que no permitió edificarlo como estaba previsto.” (Sic).

De la transcripción que antecede, se evidencia como el demandado en la oportunidad de plantear la contradicción o rechazo a la pretensión intentada en su contra, asumió o reconoció el no haber podido dar cumplimiento a la ejecución de los locales ofertados al demandante en los términos acordados, de la manera y con las especificaciones prometidas al ciudadano Briceño J.A.B..

Bajo esta perspectiva, se entiende entonces que el demandado ciudadano J.M.D., aceptó haber incumplido los términos del contrato de opción a compra venta suscrito con el demandante de autos, alegando en su defensa razones que legalmente no obstan a la ejecución de la obligación de hacer y de dar, tal y como fue acordada por las partes.

Finalmente, se observa que el argumento central de defensa del demandado respecto al incumplimiento de la obligación de hacer y de dar prevista en el contrato suscrito con el demandante, se centra en el alegato de ilegalidad de la cláusula penal acordada mediante el adendum al contrato primigenio suscrito con el demandante, fuera de eso, no alegó ninguna causa extraña no imputable o hecho fortuito que lo excepcionara de ejecutar el contrato en los términos previstos.

Así las cosas, se tienen como hechos no controvertidos y por lo tanto relevados de prueba la existencia de los contratos autenticados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fechas 23 de noviembre de 2.010 y 23 de diciembre de 2.010, suficientemente identificados en las actas procesales y suscritos por las partes intervinientes en la presente causa; de igual manera, se encuentra comprobado la inejecución por parte del demandado de la obligación principal contenida en el contrato primigenio, tal y como fue alegado expresamente en la contestación por la representación judicial del demandado.

Establecido lo anterior, estima oportuno esta juzgadora referirse al alegato expuesto por el demandado referido a la “ilegalidad de la cláusula penal” acordada por las partes intervinientes en la causa, en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo en fecha 23 de diciembre de 2.010.

A este respecto, considera quien suscribe que la determinación u obligación de hacer y de dar acordada entre el demandante y demandado conforme al documento anteriormente mencionado, atiende a la capacidad de disposición contractual inmanente a las partes intervinientes en dicho, así como al principio de autonomía de la voluntad que de ellas dimana, salvo que se aleguen circunstancias que afecten el consentimiento o capacidad de las partes contratantes; resulta lógico entonces, precisar que si el promitente vendedor suscribió el contrato modificativo de la cláusula penal inicialmente acordada, lo realizó en plena ejecución de sus facultades mentales, sin que pueda ahora alegar desconocimiento de la Ley; toda vez que, nadie puede ser obligado a suscribir un contrato en contra de su voluntad.

Igualmente, es necesario apuntar que contrario a lo afirmado por el demandado de autos, la cláusula penal dentro de la Legislación Venezolana, sí puede tener por objeto una cosa distinta al resarcimiento de tipo pecuniario y así lo reza el contenido del artículo 1.257 del Código Civil Venezolano, donde se establece:

Art. 1.257. C.C. “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.

De esta manera, se observa como el acuerdo de voluntades consentido por las partes intervinientes representado por la cláusula penal prevista en el contrato autenticado en fecha 23 de diciembre de 2.010 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo, se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 1257 de la norma sustantiva.

Sobre este tema, el autor J.M.-Orsini en su obra Doctrina General del Contrato, Serie Estudios, Caracas 2.012, pág. 563, ha señalado “…a) Mientras que el artículo 1276 C.C., que se dirige a regular las cláusulas de liquidación anticipada del daño, se contrae a considerar la obligación , esto es, prevé que la pena consista en una obligación pecuniaria, en cambio el artículo 1257 C.C. dice: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o de retardo en el cumplimiento”, lo que ciertamente indica que la pena puede consistir en una cosa distinta del dinero. Además hay que resaltar que, al señalar este artículo 1257 que tal compromiso del deudor de dar o hacer alguna cosa es para asegurar el cumplimiento de una obligación a su cargo, está expresando claramente que el objeto de obligación en que consiste la pena es diferenciable del objeto de la obligación cuyo cumplimiento se asegura…”

Bajo esta perspectiva, entiende esta jurisdicente la posibilidad cierta respecto a que la cláusula penal acordada en un contrato pueda constituir una cosa distinta del dinero, en tal sentido, puede consistir en la obligación de dar o de hacer algo por parte del incumpliente.

Ahora bien, con base a los hechos anteriormente reseñados, esta jurisdicente considera propicia la oportunidad para citar el criterio doctrinal que sostiene procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, cuando señala que:

…El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506

.

Así pues, se observa que el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La norma in comento pareciera contener dentro si, las nociones de carga, tema y objeto de la prueba, la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos, el tema, es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo modo y lugar en que sucedieron los hechos y, el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

Respecto a esa norma el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:

…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…

(Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358).

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.

Con relación a la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 de fecha 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

Ahora bien, conforme a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados, resulta evidente que las partes dentro del proceso no sólo tienen una carga alegatoria de los hechos que constituyen el fundamento de sus pretensiones, sino que dichos alegatos deben ser fehacientemente demostrados dentro del proceso; en consecuencia, al haber quedado constatada la existencia del contrato de opción a compra-venta, en cuyas cláusulas se encontraba establecido para el promitente vendedor una obligación de hacer (realización y acondicionamiento de los mini locales) y una obligación de dar (transferencia de la propiedad de los mini locales), la cual, fue incumplida por el promitente vendedor tal y como fue expresamente señalado por éste, en la oportunidad procesal para ejercer su defensa, se da por consumado el supuesto de hecho para la aplicación de la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.

De manera pues, que habiendo quedado demostrado la inejecución de la obligación principal contenida en el contrato demandado de cumplimiento, se precisa ordenar el cumplimiento de lo acordado en la denominada por las partes “cláusula penal” contenida en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo en fecha 23 de diciembre de 2.010 y anotado bajo el N° 60, tomo 147 de los libros de autenticaciones, el cual, riela en copia certificada en las actas del expediente, y fue expresamente reconocido por el demandado de autos; en consecuencia, el demandado ciudadano J.M.D. deberá hacer entrega del área donde estaba prevista la construcción de los locales comerciales ofrecidos al demandante de autos, los cuales según el contrato primigenio debían estar ubicados en el Centro Comercial Tropical´s, que forma parte de mayor extensión del Centro Comercial “Santa Cruz” conocido como “Centro Comercial Las Playitas”, situado en la calle 100 (Avenida Libertador), esquina Avenida 15 (Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y encontrarse alinderados de la siguiente manera: el Local PB-1: Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es ó fue de O.R.; Este: con local PB-2; y Oeste: Con pasillos de acceso; y el Local PB-2: Por el Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es o fue de O.R.; Este: Con local PB-3; y Oeste: Con Local PB-1; dichos locales debían poseer cada uno la medida de dos metros (2 Mts) cuadrados de ancho por dos metros (2 Mts.) cuadrados de largo y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara. V

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Briceño J.A.B., antes identificado, en contra del ciudadano J.M.D., también identificado; en consecuencia, el demandado ciudadano J.M.D. deberá hacer entrega al ciudadano Briceño J.A.B. del área donde estaba prevista la construcción de los locales comerciales objeto del presente juicio, los cuales según el contrato primigenio debían estar ubicados en el Centro Comercial Tropical´s, que forma parte de mayor extensión del Centro Comercial “Santa Cruz” conocido como “Centro Comercial Las Playitas”, situado en la calle 100 (Avenida Libertador), esquina Avenida 15 (Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y encontrarse alinderados de la siguiente manera: el Local PB-1: Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es ó fue de O.R.; Este: con local PB-2; y Oeste: Con pasillos de acceso; y el Local PB-2: Por el Norte: Con pasillo interno del centro comercial; Sur: Con propiedad que es o fue de O.R.; Este: Con local PB-3; y Oeste: Con Local PB-1; dichos locales debían poseer cada uno la medida de dos metros (2 Mts) cuadrados de ancho por dos metros (2 Mts.) cuadrados de largo SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2.014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN. LA SECRETARIA,

Mg. Sc. M.R.A.F..

En la misma fecha siendo las tres y veinticinco (03:25) horas de la tarde se dictó y publicó el fallo que antecede quedando anotado bajo el Nro. ______.

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. M.R.A.F.

IVR/MRAF/19A.

Exp. Nro. 13.521.