Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 12 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución12 de Agosto de 2015
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteWilfred Asdrubal Casanova Araque
ProcedimientoResolución De Contrato De Compra Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE: Nº 7606

DEMANDANTE: CONSORCIO VILLAS DE ORO, con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 29 de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, representada en este acto por el ciudadano: S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados R.A.P.M., L.P., L.M.S.S., L.R.H.M. y R.Á.P.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad números V-7.581.953, V-13.619.200, V-18.145.334, V-14.078.620 y V-7.584.804, inscrito en el Inpreabogado bajo los números 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873, respectivamente, todos domiciliados en la ciudad de San F.e.Y..

DEMANDADO: A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, domiciliado en la Avenida Principal los Rosales, Municipio Bolívar, estado Yaracuy.

ABOGADO ASISTENTE: Abogado O.J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.018.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.974.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

MATERIA: CIVIL.

Visto con Informes de las Partes.

I

Se inicia el presente juicio por demanda recibida previa distribución en fecha 10/10/2014 (folio 96), proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, incoado por los abogados R.A.P.M. y L.M.S.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.581.953 y V-18.145.334, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393 y 149.949, respectivamente, actuando en sus caracteres de co-apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 29 de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, representada en este acto por el ciudadano: S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6; por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, contra el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, domiciliado en la Avenida Principal los Rosales, Municipio Bolívar, estado Yaracuy, y asistido por el Abogado O.J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.018.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.974, quienes alegaron en su escrito lo siguiente:

…CAPITULO PRIMERO. OBJETO DE PRETENSION. El presente escrito tiene por objeto incoar formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA-VENTA, en nombre y representación de nuestro mandante la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominado CONSORCIO VILLAS DE ORO, antes identificada, en su carácter de “LA VENDEDORA”, en contra del ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.149.451, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, para que convenga o, en su defecto, sea declarada y, condenada por el Tribunal, en la RESOLUCION DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, en esta ciudad de San Felipe, estado Yaracuy, el día veintidós (22) de abril de 2.013, que más adelante se determina, junto con sus resultas de ley, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación de determinan.

CAPITULO PRIMERO. DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. Consta de documento privado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha veintidós (22) de abril de 2.013, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, celebrado entre CONSORCIO VILLAS DE ORO, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha (29) de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, y con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, representada en este acto por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° V-15108639-6, y de este domicilio, procediendo en este acto en su carácter de Apoderado de LA VENDEDORA, cuya representación consta de Instrumento Poder Especial, conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha catorce (14) de Noviembre de 2.011, inserto bajo el No. 17, Tomo 6724 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha siete (7) de diciembre de 2.011, bajo El N° 50, folio 269 del Tomo 27 del Protocolo del Transcripción del año 2.011, que se acompañada marcado con la letra “D”, por una parte y por la otra, A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.149.451, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) N° V-17149541-2, y de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, entre otras cosas, sujetas a las clausulas siguientes: -DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO: “…Primera: LA VENDEDORA, desarrolla y promueve la venta de Viviendas Bifamiliares en un terreno de su propiedad denominado CONJUNTO RESIDENCIA VILLAS DE ORO, el cual le pertenece de conformidad con el documento de INTEGRACION debidamente protocolizado en el Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el cual quedo anotado, bajo el N° 40, folio del 326 al 329, Protocolo transcripción tomo 9 trimestre 1 de fecha 26 de febrero de 2009…”.

…(omissis)…

-DE LA OPCION DE COMPRA-VENTA: “…TERCERA: LA VENDEDORA, se obliga a vender, y EL COMPRADOR a comprar, un inmueble constituido por una (01) vivienda Bifamiliar, ubicada en el SECTOR N° 1, calle N° 1, distinguida con la letra B y Numero 12 del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, la cual estará construida sobre una superficie de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2) de construcción y una parcela de terreno de CIENTO VEINTITRES METROS CUADRADOS (123 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: En doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con la parcela N° 11, SUR: En doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con avenida servicio interna. ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle N° 1 y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela N° 13, y siendo sus características o acabados señalados en documento privado que el comprador declara conocer…”;

-DEL PRECIO DE LA COMPRA-VENTA PACTADA EN LA OPCION: “…CUARTA: El precio inicialmente convenido por la cual LA VENDEDORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar es por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (540.000,00), del cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a LA VENDEDORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa…”;

-DE LOS ANTICIPOS: “…QUINTA: EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta de la compra-venta y conviene entregar una inicial la cual es de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (190.000,00), desglosado en la siguiente forma: 1) la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (190.000,00), que entrega en modo efectivo la cual ha sido recibida a total satisfacción; 2) Y la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) que pagara en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…”;

-DEL COMPROMISO DE CONSTITUCION DE HIPOTECA Y ANTICRESIS Y OTRAS: “…SEPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, los institutos financieros ante quien solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor el instituto que financie la compraventa. LA VENDEDORA no se hace responsable en modo alguno de la aprobación de financiamiento solicitado ante algún Institutito Financiero, por parte de EL COMPRADOR, concretándose su gestión única y exclusivamente a la entrega de los documentos solicitados por el ente financiero, por lo que la negativa del Institutito Financiero al otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, o su demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo no mayor de NOVENTA (90) DIAS, contados a partir de la firma del presente documento, dará derecho a LA VENDEDORA a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA VENDEDORA procederá a tener para sí EL TREINTA PO (sic) CIERTO (30%) de la suma del monto total de las cantidades entregadas por EL COMPRADOR, sin que este pueda reclamar a LA VENDEDORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto y que esto sirva para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por EL COMPRADOR, en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a LA VENDEDORA a titulo de indemnización transaccional, el cual será a partir del día siguiente pasados los NOVENTA (90) días continuos establecidos a partir de la firma del presente documento en relación a la aprobación del financiamiento solicitado ante algún Institutito Financiero, y en el caso de que EL COMPRADOR unilateralmente decida dar por terminado este contrato, deberá notificarlo de inmediato a LA VENDEDORA y esta procederá a tener para sí el TREINTA POR CIERTO (30%) de la suma del monto total de las cantidades entregadas por EL COMPRADOR, y le hará entrega de las cantidades que resten en el mismo acto de firma del documento de finiquito sin que este pueda reclamar a LA VENDEDORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto y que esto sirva para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones por EL COMPRADOR, en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar a LA VENDEDORA a titulo de indemnización transaccional. En caso de que el incumplimiento se produzca por cualquier razón imputable a LA VENDEDORA esta conviene en pagar a EL COMPRADOR a titulo de indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera haber acusado, una cantidad equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) de la suma del monto total de las cantidades entregadas por EL COMPRADOR, luego de la notificación de que unilateralmente decide par por terminado este contrato y se firme el documento de finiquito, si que EL COMPRADOR pueda reclamar nada mas a titulo de indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento de LA VENDEDORA pudo haber causado. …”;

-DE LA FALTA DE PAGO Y ENTREGA DE RECAUDOS: “…OCTAVA: En caso de que EL COMPRADOR no cumpla con lo establecido en las clausulas anteriores, bien sea por no hacer los pagos en las fechas prevista o por no entregar la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, o por no presentarse en la fecha y hora prevista para el otorgamiento del documento de compraventa, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, sin la debida justificación razonada, y aceptada esta por LA VENDEDORA, el presente contrato quedara totalmente sin efecto, y en consecuencia, LA VENDEDORA, tendrá plena libertad para negociar en inmueble objeto de este contrato y EL COMPRADOR perderá el monto constituido del TREINTA POR CIENTO (30%) de la suma del monto total de las cantidades entregadas a LA VENDEDORA como penalidad conforme a lo previsto en la (sic) en esta clausula, sin que pueda reclamar nada a LA VENDEDORA por ningún concepto derivado de este contrato. …”;

-DEL PLAZO DE ENTREGA DE RECAUDOS: “…DECIMA PRIMERA: EL COMPRADOR conviene expresamente en 1) Suministrar a LA VENDEDORA en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopia de las cedulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copias de la (s) cedula (s) de los representantes legales; Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado, Poderes, y cualquier otro documento que se haga necesario para la protocolización del documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, a CONSORCIO VILLAS DE ORO, o a la persona natural o jurídica que esta designe, comprometiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro. …”;

-DE LA REVISION Y NOTIFICACION DE LA PROTOCOLIZACION: “…DECIMA SEGUNDA: LA VENDEDORA, notificada por escrito a EL COMPRADOR, que el documento definitivo de compraventa está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y se encuentra listo para ser presentado para su protocolización. EL COMPRADOR, aceptara en contenido del documento de compraventa, el cual declara conocer. Una vez presentado el documento el documento (sic) por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, LA VENDEDORA notificara también por escrito a EL COMPRADOR la fecha fijada para la firma…”;

-DE LA NOTIFICACIONES: “…DECIMA TERCERA: Toda notificación y la cancelación de los abonos a cuenta de inicial del precio de Venta a que se refieren las clausulas anteriores, se harán: a CONSORCIO VILLAS DE ORO en sus oficinas situadas en la avenida panamericana sector las camazas consorcio el bosque teléfono 0254-8035036; consorcioelbosque@gmail.com, Independencia Edo. Yaracuy; y a EL COMPRADOR a la siguiente dirección: Avenida Principal Los R.M.B., Estado Yaracuy. Telf. 0412-4232099, 0426-2553734. Correo Electrónico thecalling@hotmail.com. …”;

-DEL CUMPLIMIENTO: “…DECIMA SEPTIMA: EL COMPRADOR se obliga de manera irrevocable, a dar cumplimiento a los términos y condiciones aquí esta establecidos, tal y como quedo convenido en la Clausula Cuarta, Quinta y Octava, especialmente en lo referente a: 1) Precio Final del Inmueble; 2) Monto y Plazo del crédito solicitado para la adquisición; ) Cuando por mutuo acuerdo sea solicitado el crédito a través de las diligencias que pudiera realizar el consorcio en cuanto a la presentación de los documentos necesarios para el estudio del crédito en cualquier entidad Financiera. …”;

-DEL DOMICILIO: “…DECIMA OCTAVA: Para todos los efectos y consecuencias de este contrato se elige como domicilio único y especial, con renuncia expresa a cualquier otro que pudiere corresponder, a la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, a la jurisdicción de cuyos Tribunales acuerdan las partes someterse; …”.

…(omissis)…

2.1.- DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR NUESTRA REPRESENTADA EN SU CARÁCTER DE LA VENDEDORA Ciudadano Juez, se evidencia del contrato de opción de compra-venta, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, el día veintidós (22) de abril del 2.013, que se acompaña marcada con la letra “C” , que nuestra representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, y muy especialmente, construir como en efecto construyó, la vivienda Bifamiliar, ubicada en el SECTOR N° 1, calle N° 1, distinguida con la letra B y Numero 12, sobre una superficie de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela N° 12, tiene un área de terreno de CIENTO VEINTITRES METROS CUADRADOS (123 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: En doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con la parcela N° 11, SUR: En doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con avenida servicio interna. ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle N° 1 y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela N° 13, y le corresponde 1.0709%, siendo sus características o acabados señalados en documento privado que el comprador declaro conocer, a que se obligo en las clausulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción de compra-venta. En efecto, CONSORCIO VILLAS DE ORO, cumplió con su obligación de construir la vivienda Bifamiliar, ubicada…(omissis)…y cuyo cumplimiento de las obligaciones, lo constituye el documento de parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha cuatro (4) de noviembre de 2011, inscrito bajo el N° 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2.013, se acompaña marcado con la letra “E”.

En cuanto a la obligación preparatoria pero no principal, en cuanto a la gestión que asumió LA VENDEDORA en la Clausula SEPTIMA del contrato de opción en cuestión, única y exclusivamente a la gestión de entrega de los documentos solicitados ante algún Instituto Financiero, nuestro representado cumplió lo prometido así:

a) En fecha 18 de julio de 2.013, consigno ante el Banco Mercantil para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que se determinan, y que aquí damos por reproducidos, en el recaudo firmado y sellado en señal de recibido, por el Banco Mercantil que se acompaña marcado con la letra “F”;

b) En fecha 22 de octubre de 2.013, consigno ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que se determinan, y que aquí damos por reproducidos, en el recaudo firmado y sellado en señal de recibido, por el Banco Mercantil que se acompaña marcado con la letra “G”;

c) En fecha 27 de Noviembre de 2.013, consigno ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que se determinan, y que aquí damos por reproducidos, en el recaudo firmado y sellado en señal de recibido, por el Banco Mercantil que se acompaña marcado con la letra “H”.

No obstante, nuestra representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar en contrato definitivo de venta prometido, a favor de EL COMPRADOR, prevista en la clausula DECIMA PRIMERA.

…(omissis)…

De modo que, siendo la opción de compra-venta suscrita entre las partes, un contrato bilateral, nuestra representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, no ha ejecutado sus citadas obligaciones contractuales preparatorias, al no ejecutar EL COMPRADOR, el pago de la totalidad de los anticipos a cuenta del precio, ni obtener el crédito hipotecario en el Banco Mercantil para el pago del saldo del precio, por su responsabilidad como se determinará más adelante, del modo pactado en la clausula CUARTA, QUINTA, SEPTIMA y DECIMA CUARTA del contrato de opción de compra-venta; por lo que, vencido con el plazo del contrato, EL COMPRADOR, no ejecuto sus obligaciones preparatorias principales, que impiden que él, pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar la totalidad del precio convenido al monto de la celebración del contrato de compraventa definitivo, a que se obliga frente a mi representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, conforme se comprometió.

En consecuencia, nuestra representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para el cumplimiento de la obligación principal prometida de celebrar el contrato de compra-venta definitiva favor del prenombrado comprador, debido al incumplimiento de sus obligaciones contractuales, en que ha ocurrido él, cuyo cumplimiento debe ser anterior al cumplimiento por parte de nuestro representado, es decir, las obligaciones contractuales preparatorias de las partes no son de simultaneo cumplimiento; sin embargo, nuestra representada se ofrece a cumplir con tales obligaciones de ser necesarios.

2.2.- DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. Ciudadano Juez, el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.149.451, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, durante el plazo del contrato de opción de compra-venta, ni hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y , por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, previstas en las clausulas CUARTA, cuyo incumplimiento devino en definitivo; que a su vez, impiden que él, cumpla con la obligación principal del contrato prometido como lo es el pago del precio por el monto y, del modo pactado en el contrato de opción de compra-venta, para el cumplimiento de su obligación de compraventa a la vivienda Bifamiliar, antes deslindada a nuestra representada CONSORCIO VILLAS DE ORO, y así celebrar el contrato de compra-venta definitivo prometido. …(omissis)…

Ahora bien, EL COMPRADOR, conforme se pacto en la Clausula Quinta, convino en hacer anticipos, pagando la citada cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (190.000,00), que entrego a nuestro representado en modo efectivo, en diferentes fechas y monto antes de la celebración de la opción de compra-venta, en cuya oportunidad fue reconocida la suma total recibida hasta esa fecha, conforme recaudos que se acompañan así:

Marcado con el No. 1: Transferencia bancaria en la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 07 de junio de 2012, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00);

Marcado con el No. 2: Nota de debito a favor de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 08 de junio de 2.012, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); y, marcado con el No. 2-1: Recibo No. 1080 de esa misma fecha, emitido por nuestro a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 3: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 09 de julio de 2.012, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00); y marcado con el No. 3-1: Recibo No. 1128 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 4: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 19 de octubre de 2.012, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00); y marcado con el No. 4-1: Recibo No. 9 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 5: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 15 de agosto de 2.012, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00); y marcado con el No. 5-1: Recibo No. 1168 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 6: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 15 de agosto de 2.012, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00); y marcado con el No. 6-1: Recibo No. 1169 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 7: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 30 de agosto de 2.012, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); y marcado con el No. 7-1: Recibo No. 1170 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

…(omissis)…

Marcado con el No. 8: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 20 de diciembre de 2.012, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); y marcado con el No. 8-1: Recibo No. 10 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR;

Marcado con el No. 9: Transferencia a favor de la cuenta bancaria de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 12 de marzo de 2.013, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); y marcado con el No. 9-1: Recibo No. 11 de esa misma fecha, emitido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR. Es así, como la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) fue recibida en efectivo por nuestro representado del modo antes determinado.

EL COMPRADOR, incumplió con el pago de la totalidad del saldo del precio por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) a que se obligo en la Clausula Quinta, pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta comprometiéndose a solicitar un préstamo para la adquisición del inmueble ante un instituto financiero, toda vez, que vencido el plazo del contrato de opción de compra-venta en fecha veinte (20) de julio de 2.013, y hasta la presente fecha, no obtuvo el crédito hipotecario que solicito al Mercantil Banco Universal, ya que este se lo negó, devolviendo el expediente del solicitante conforme consta de recaudo marcado con la letra “I”, cuya responsabilidad en su aprobación correspondió a EL COMPRADOR, en su carácter de solicitante, de modo que al no obtener de la citada entidad bancaria, el crédito hipotecario por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00), y vencido el plazo del contrato, es que incumplió de manera definitiva con la citada obligación preparatoria contenida en la clausulas CUARTA, QUINTA, SEPTIMA y DECIMA CUARTA, para el pago del precio al momento de la protocolización, cuyo incumplimiento impide no solo la celebración del contrato definitivo de compra-venta sino que impidió que nuestra representada cumpliera con las obligaciones pactadas en las Clausulas TERCERA y DECIMA SEGUNDA del contrato de opción compra-venta citado.

No obstante al incumplimiento definitivo debido a su responsabilidad en la no aprobación del crédito hipotecario por el citado ente financiero, en fecha siete (07) de enero de 2014, EL COMPRADOR, dirige a nuestro representado una carta en donde reconoce la negatividad del crédito bancario en diciembre de 2.013, y le solicitó quince (15) días para pagar el saldo del precio, conforme recaudo que se acompaña marcado con la letra “J”.

Es así como en fecha veintiuno (21) de febrero de 2.014, nuestro representado a la dirección electrónica de EL COMPRADOR, indicada en el contrato de opción de compra-venta en la clausula DECIMA TERCERA, se le indicaba que había vencido los quince días de gracias solicitados, reconociéndose que había hecho un deposito de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), como se evidencia de email que se acompaña marcado con la letra “K” y, los Deposito No. 014012771840130 de fecha 27 de enero de 2.014 y recibo No. 41 de esa misma fecha, emitido por nuestra representa (sic) a favor de EL COMPRADOR, que se acompañan marcados Nos. 11 y 11-1.

Con la circunstancia, que tampoco atendió el llamado que por notificación de comparecencia ante la sede de nuestro representado, se le hiciera por medio del Diario Yaracuy al Día, en su edición de fecha once (11) de marzo de 2.014, página 25, cuyo recaudo se acompaña marcado con la letra “L”, siendo negatorias todas las diligencias realizadas al efecto.

…(omissis)…

CAPITULO TERCERO.

DE LA ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO BILATERAL DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

Ciudadano Juez, como arriba quedo determinado, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.

…(omissis)…

CAPITULO CUARTO

PETITORIO.

…(omissis)…

de acuerdo a las razones o fundamentos de hecho y de derechos antes explanados; y por ende, se DECLARE resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes; Como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de opción de compra-venta por parte del Tribunal, mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, se compromete a reintegrar a EL COMPRADOR, los montos recibidos del modo determinado en el indicado punto 2.2., que suma la cantidad DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), en la oportunidad que pedimos se haga pronunciamiento expreso, en la sentencia que declare Con Lugar la demanda y así se decida…

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En fecha 20 de octubre de 2014 (folio 97), se le dio entrada y se admitió, asimismo a los efectos indicados en el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil se emplazó al demandado a los fines de que compareciera dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación; se comisionó al Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, M.M. y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, a los fines de gestionar la citación de la demandada. Se libró compulsa, despacho y oficio.

En fecha 10 de noviembre de 2014 (folio 101 y su vuelto), por diligencia suscrita y presentada por el abogado R.A.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad número V-7.581.953, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.393, de este domicilio, apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, presentó en original a la vista de la Secretaria de este Juzgado el Poder General que se le fue conferido a los abogados R.A.P.M., L.P., L.M.S.S., L.R.H.M. y R.Á.P.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.581.953, V-13.619.200, V-18.145.334, V-14.078.620 y V-7.584.804, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873, respectivamente, todos domiciliados en la ciudad de San F.e.Y., y su vez consignó copias simples del libelo de demanda para la elaboración de la compulsa de la citación del demandado, como los emolumentos para la misma, el cual el Alguacil dejó constancia en esa misma fecha (folio 102). Lo cual se hizo efectiva en fecha 25 de noviembre de 2014, tal y como consta de diligencia del ciudadano Alguacil, que consta al folio 104, 105 y sus vueltos.

En fecha 08 de enero de 2015 (folios 106 al 114), el ciudadano A.J.B.S., parte demandada, asistido en este acto por el abogado O.J.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.974, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda, constante de ocho (08) folios útiles; quien entre otras cosas expuso:

“…CAPITULO

PRIMERO

DE LA CONTESTACION DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

Se observa que la PARTE DEMANDANTE DE AUTOS, instaura la presente Acción basado de acuerdo a sus señalamientos en que mi persona incumplió Doce (12) Clausulas que conforman el contrato privado de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha veintidós (22) de Abril del 2.013 y el cual riela a los folios 26, 27, 28 y su vuelto marcado con la letra “C”, consignado por la parte Demandante con el libelo de la demanda en el presente expediente, entre mi persona y la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, señalando concretamente las CLAUSULAS PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA, SEPTIMA, OCTAVA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA TERCERA, DECIMA SEPTIMA Y DECIMA OCTAVA.

…(omissis)…

Con relación a estas dos (2) Primeras Clausulas doy Contestación en los siguientes términos: Estas Cláusulas están referidas a demostrar que la Vendedora es propietaria de Bien Inmueble Objeto de la presente Acción, cuestión esta que no se debate en la presente causa de Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, por tal motivo mi persona no a (sic) INCUMPLIDO la Clausula Primera ni la Clausula Segunda del Contrato Suscrito de manera Privada en fecha 22 de Abril del 2.013, entre mi persona y la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO.

…(omissis)…

Con relación a esta Cláusula Tercera doy Contestación en los siguientes términos: SI ES CIERTO POR SER VERDAD, que en ese Contrato Privado me obligue a comprar el inmueble debidamente señalado y especificado en esta clausula. Esta clausula establece la obligación que tienen cada una de las partes firmantes del Contrato Privado suscrito en fecha 22 de Abril del año 2.0132, (sic), la obligación que tiene el Vendedor de Vender y la Obligación que tiene el Comprador de Comprar y esta Clausula no la he INCUMPLIDO, posesión esta de comprar que mantengo a pesar de que la vendedora no fue diligente del lapso establecido en el contrato para la tramitación de codito (sic) hipotecario que ella tramitaría a favor de mi persona y no obstante esta situación ofrecí cancelar el saldo restante en efectivo sin necesidad del crédito hipotecario y la vendedora no ha realizado el documento definitivo de compra venta para su protocolización y de esa forma cancelarle el saldo restante del precio de venta del inmueble.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Cuarta, doy contestación de la siguiente manera: SI ES CIERTO POR SER VERDAD, que se estableció el precio de venta del inmueble y me obligue a cancelarlo el precio de la venta de la forma establecida por el vendedor. La misma establece el precio de venta del inmueble convenido entre las partes y el momento de exigibilidad del pago del precio, que es al momento de la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta, y hasta la presente fecha LA VENDEDORA O PARTE ACTORA EN LA PRESENTE causa no me ha señalado la fecha y hora del momento del Protocolización del documento definitivo de la COMPRA Venta. Con lo cual es evidente que NO HE INCUMPLIDO esta clausula, ya que no se me ha señalado la fecha de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, que de acuerdo a esta clausula es la oportunidad legal en que debo cancelar el pago del precio de la manera y forma establecida en el contrato.

…(omissis)…

En relación a la Clausula Quinta, doy contestación de la siguiente manera: SI ES CIERTO POR SER VERDAD, que cancele la cantidad de Bolívares 190.000,00 en las fechas y de acuerdo a las cantidades exigidas por el vendedor. La misma establece la forma en que la Vendedora estableció la forma como será pagada por anticipo la Cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, cantidad esta que cancele en las fechas exigidas por la Vendedora y que la Cantidad de de (sic) TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, será cancelado al momento de la Protocolización del documento definitiva de Compra Venta. Con lo cual es evidente que NO HE INCUMPLIDO esta clausula, ya que consta en autos los recibos de pago aportado por la parte actora. …(omissis)… obsérvese Ciudadano Juez que las Cantidades Canceladas y exigidas por la vendedora en la oportunidad solicitada por ella fueron cancelada con anterioridad a la Firma de Contrato Privado de Opción a Compra Venta, suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, suscrito entre mi persona y la Vendedora, de allí que surge la premisa establecida en el numeral 1.) De la Cláusula Quinta del contrato, de que la vendedora a recibido Bolívares 190.000,00 en modo efectivo lo cual ha sido recibida a total satisfacción, por la vendedora tal cual como afirma la vendedora en el contrato, cantidad esta que fue debidamente cancelada desde el momento que se comenzó la negociación del inmueble en el año 2.012 y posteriormente de haberse cancelado esta cantidad es que la vendedora procede a elaborar y suscribir con mi persona el Contrato de Opción de Compra Venta de forma privada, en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, mal puede señalarse que mi persona ha incumplido esta clausula del contrato.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Séptima, doy contestación de la siguiente manera: Considero que mi persona no ha INCUMPLIDO esta clausula, en virtud de que la vendedora se obliga a tramitar por ante el ente financiero el otorgamiento del crédito hipotecario en un plazo no mayor de noventa (90) días, contado a partir de la firma del Contrato Privado de Opción de Compra de Venta suscrito por mi persona y la vendedora en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, además de ello realice la entrega de toda la documentación solicitada por la vendedora en Veintidós (22) de Abril del 2.013, por tal motivo no he incumplido ninguno de los supuestos establecidos en esta clausula SEPTIMA.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Octava, doy contestación de la siguiente manera: Considero que mi persona no ha INCUMPLIDO esta clausula, ya que efectué los pagos en las fechas exigidas tal como se evidencia en autos de acuerdo a los comprobantes de pago consignados por la misma Parte Demandante los cuales rielan a los folios 74,75,76,77,78,79,80,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90 respectivamente del presente expediente, mal puede señalarse que mi persona ha incumplido la presente clausula del contrato y aunado al hecho que realice la entrega total de los recaudos exigidos y necesarios para la tramitación de crédito hipotecario a la vendedora en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, como también realice la entrega de los recaudos necesarios para la Protocolización del documento de compra venta, lo cual evidencia que no he incumplido esta clausula OCTAVA.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima, doy contestación de la siguiente manera: Considero que mi persona no ha INCUMPLIDO esta clausula, ya que he cumplido con todo lo que me fue exigido.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima Primera, doy contestación de la siguiente manera: Considero que mi persona no ha INCUMPLIDO esta clausula, ya que he cumplido con todo lo que se me ha exigido, ya que hice entrega de toda la documentación exigida por la vendedora a que referencia esta clausula, en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, oportunidad ésta en que suscribí el contrato Privado de opción de Compra Venta con la Vendedora Sociedad Mercantil Consorcio de Oro y le confié a la misma por exigencia de ella tal como fue establecido en la Clausula Séptima y decima primera la gestión necesaria para el crédito hipotecario, para la realización del documento definitivo de compra venta y de la Protocolización del documento definitivo de compra venta.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima Segunda, doy contestación de la siguiente manera: Considero que mi persona no ha INCUMPLIDO esta clausula, ya que la vendedora no me ha notificado por escrito que el documento definitivo de compra venta está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y que se encuentra listo para ser presentado para su protocolización, ni me ha notificado por escrito la fecha fijada para la firma, con lo cual es evidente que mi persona no ha incumplido esta clausula Decima Segunda.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima Cuarta, doy contestación de la siguiente manera: La vendedora no me ha hecho entrega material del inmueble objeto de la venta y plenamente identificado en el Documento Privado suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013 no me ha sido notificada por la Vendedora de la fecha y hora fijada para la protocolización del documento definitivo de Compra venta, con lo cual es evidente que no he incumplido esta clausula Decima Cuarta.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima Séptima, doy contestación de la siguiente manera: No he incumplido esta clausula por cuanto todo lo que me fuere exigido por la vendedora en sus respectivas oportunidades lo he cumplido.

…(omissis)…

Con relación a esta Clausula Decima Octava, doy contestación de la siguiente: SI ES CIERTO POR SER VERDAD, que se estableció como domicilio único y especial para los efectos del Contrato Privado de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, con lo cual es evidente que no he incumplido esta clausula Decima Octava.

CAPITULO SEGUNDO.

De acuerdo a lo antes señalado vemos que en ese Contrato Privado de opción de Compra Venta, suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, existen unas ESTIPULACIONES O CLAUSULAS QUE SON COMUNES PARA AMBAS PARTES, COMO SERIAN:

  1. -) Que fue convenido como precio de Venta del inmueble, la cantidad de Bolívares 540.000,00.

  2. -) Que fue acordado un plazo de Noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato es decir a partir del Veintidós (22) de Abril del 2.013.

  3. -) Que fue acordado la cancelación de Bolívares 350.000,00 por parte del Comprador al momento de la Protocolización del Documento definitivo de Compra Venta.

  4. -) Que fue acordado por parte del Vendedor la Protocolización del Documento definitivo de venta.

    Hay que dejar claro que cuando se suscribe un Contrato de Opción de Compra Venta, el Lapso de Tiempo que se fija en el contrato de opción de compra venta fue convenido por las partes a tiempo determinado y es para darle Cumplimento por ambas partes a lo establecido en el mismo, y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato.

  5. -) Que fue acordado como domicilio único y especial, a los efectos del Contrato Privado de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, a las ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy.

    …(omissis)…

    Con relación de que el Ministro del Poder Popular para Vivienda y Habitad, mediante resolución emanada del Despacho del Ministro N° 11 de fecha Cinco (05) de Febrero del 2.013, de que establezca de que pueda rescindirse unilateralmente un Contrato, esto no es aplicable en el presente caso, por cuanto de parte de mi persona no ha habido en ningún momento el incumplimiento del contrato suscrito en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, más bien de acuerdo a las probanzas que consta en autos, se evidencia que el incumplimiento del Contrato ha sido por parte de la Sociedad Mercantil Consorcio Villas de ORO.

    …(omissis)…

    CAPITULO TERCERO

    DE LA RECONVENCION.

    En función a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 in fine, ejusdem PROPONGO LA RECONVENCION Y EVECTIVAMENTE RECONVENGO A LA PARTE ACTORA, SOCIEDAD MERCANTIL EN NOMBRE COLECTIVO DENOMINADA CONSORCIO VILLAS DE ORO, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha (29) de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, con el carácter de LA VENDEDORA, y de este domicilio PARA QUE CONVENGA O A ELLO SEA CONDENADA POR EL TRIBUNAL A LO SIGUIENTE: En el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito de manera Privada, en fecha Veintidós (22) días de Abril del año Dos Mil Trece (2.013), consignado por la parte actora con su Escrito Original de demanda marcado con la letra “C”, y se sea otorgado el documento definitivo de Compra Venta ante la respectiva Oficina de Registro inmobiliario o que a ello sea condenada por el Tribunal. Por cuanto la misma incumplió el Contrato al no cumplir con lo establecido en las CLAUSULAS TERCERA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA CUARTA, es decir no ejecuto su obligación de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil Vigente. Es decir no se protocolizo el documento de Compra Venta del inmueble por causas imputadas a ella misma, a pesar de habérseles entregado toda la documentación necesaria para que tramitara el otorgamiento del mismo dentro del plazo previsto en el contrato de Opción Compra Venta. No tramito LA VENDEDORA de acuerdo a la Clausula DECIMA PRIMERA, Numeral 2.-) de realizar los trámites necesarios para la realización de la compra venta y la protocolización del documento definitivo de venta, esto motivado a que la vendedora realizo la Entrega del Expediente de Crédito, al Banco Mercantil en fecha 18 de Julio del 2.013, es decir que habían transcurrido 86 días de los 90 días establecidos en el Contrato, lo que significa que la Vendedora entrego los recaudos para la tramitación del Crédito cuando faltaban 4 días para vencerse el plazo de los 90 días de duración del Contrato de Opción, tal como se evidencia de la Confesión que realiza la Parte Demandante de Autos, al vuelto del folio 5 y folio 6 del presente expediente.

    …(omissis)…

    Estos recaudos señalados con las letras a), b) y c) rielan a los folios 71, 72, 73, marcados con las letras “F”, “G”, y “H” respectivamente, y lo cual es una evidente confesión por Parte de la Vendedora, de su incumplimiento del plazo establecido en el contrato y de su ineficacia en la tramitación que le fue encontrada a petición o exigencia en autos de que la vendedora a pesar de haberse vencido el pazo (sic) de Noventa (90) días que es el plazo de duración del Contrato de Opción de Compra Venta, previsto en la clausula Séptima, a pesar de ello continuo la vendedora tardíamente tratando de Obtener el crédito Hipotecario, es decir tiene la obligación de vender de acuerdo a lo previsto en la Clausula Tercera del contrato. No consta en autos que la vendedora Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro, hubiese elaborado el Documento definitivo de Compra Venta. No consta en autos que la vendedora Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro, hubiese consignado el documento definitivo de Compra Venta por ante el Registro respectivo para su protocolización. No consta en autos, que se hubiese fijado fecha y hora por el registro para el otorgamiento del documento definitivo, y el cual es el momento de la exigibilidad de la cancelación de Bolívares Doscientos Cincuenta Mil Bolívares con cero céntimos (250.000,00), que es el saldo restante de acuerdo a las cantidades de dinero recibida por parte de la Vendedora, cantidad esta que le manifesté tener a la vendedora para pagar el precio de venta del inmueble y se hiciese la venta sin necesidad del Crédito Hipotecario a la cual me manifestó que me avisara y lo que hace es instaurar la presente Acción de Resolución del Contrato de Compra Venta, con cual es evidente que actúa de mala fe, a pesar de que mi persona en virtud de que la vendedora no logro el crédito hipotecario, realice un pago de Cien Mil Bolívares con cero céntimos (100.000,00), y de allí que en fecha 07 de Enero del 2.014 les envió una comunicación y solicito un plazo para cancelar el saldo restante, a que hace referencia en el Libelo de la Demanda la Parte Demandante marcada con la letra “J” la cual riela al folio 92 del presente expediente, después de esto la vendedora no tenía tiempo para atenderme, no me daban respuestas a mis planteamientos pero si proceden ha (sic) tratar de hacer ver que he incumplido el Contrato me envíen un email y sacan un aviso en la presente tratando de haber que no puedan comunicarse conmigo, que mi persona se esconde, a las cuales referencia la Parte Demandante en su Escrito de Demanda y que consigna marcados con las letras “K” y “L” que rielan a los folios 93 y 94respectivamente del presente expediente.

    Por estas razones propongo la presente ACCION DE CUMPLIMIENTO DEL CONTARTO DE OPCION A COMPRA VENTA, suscrito DE MANERA PRIVADA, en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, y el cual anexo en marcado con la letra “C”, con fundamento a lo PREVSITO EN EL ARTICULO 1.167 DEL Código Civil.

    …(omissis)…

    De esta norma se derivan los requisitos para que resulte procedente la acción y en el contrato de opción de compraventa mantiene ciertos elementos:

    La concesión al optante del derecho es decidir unilateralmente respecto a la realización.

    La determinación de la compra;

    1. El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y

    2. La concreción de un plazo para el ejercicio de la acción.

SEGUNDO

Por todas las razones de hecho y de derecho y los fundamentos expuestos, es por lo que Pido: 1.-) SEA DECLARADA CON LUGAR LA PRESENTE RECONVENCION y como consecuencia de ello, se ordene a la Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro, EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA suscritos DE MANERA PRIVADA, en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, y el cual anexo marcado con la letra “C” y recibir la Cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (250.000,00) correspondiente al saldo restante del precio de venta del inmueble, plenamente identificado en la Clausula Tercera del Contrato objeto del presente juicio, y en virtud de ello el Tribunal fije la fecha para la cancelación del saldo restante e igualmente la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por parte de la vendedora Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro y de esa manera evitar que la sentencia que se dicte este supeditada a un acontecimiento futuro e incierto y pueda la sentencia se susceptible de causal de nulidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 del Condigo (sic) de Procedimiento Civil, ya que toda sentencia debe bastarse a sí misma y no depender de condición alguna. 2.-) Que efectuado el pago en la fecha fijada por el Tribunal y la Vendedora no efectúa en el día señalado el otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta, Pido de Conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la Sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad de inmueble objeto de esta acción a los efectos de su protocolización, por cuanto el pago de la suma que debo hacer según el contrato cuyo cumplimiento demandado a través de la presente, lo hare en el momento de la protocolización, o en el momento que el tribunal lo indique al momento de ejecutarse la sentencia definitiva, que con ocasión de la presente demanda recaiga, en esta causa. 3.-) Sea condenada (sic) el pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente en la litis. …(omissis)…”.

En fecha 20 de enero de 2015 (folio 115), el Tribunal dictó auto admitiendo el escrito de Reconvención interpuesto por la parte demandada asistida en este acto de abogado. Igualmente a la reconvención el Tribunal fijo para el quinto (5to) día de despacho para que la parte actora diera contestación a la misma.

En fecha 21 de enero del 2015 (folios 116 al 118) el abogado R.A.P.M. en su carácter de representante judicial de la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, presentó escrito sustituyendo Apud Acta Poder General, a la abogada E.E.M.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-20.467.837, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 209.947, el cual en esa misma fecha fue certificada por la Secretaria de este Juzgado.

En fecha 27 de enero de 2015 (folios 119 al 126), el Apoderado Judicial de la parte demandante abogado R.A.P.M., identificado en autos, presentó escrito de contestación de la Reconvención, constante de ocho (08) folios útiles, quien entre otras cosas expuso:

“…CAPITULO PRIMERO

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

No convalidamos de modo alguno los vicios de nulidad absoluta que afectan el auto de admisión de la procedente reconvención, por cuanto la misma es INADMISIBLE, por ser la misma contraria al orden público y por inepta acumulación de pretensiones en ella, por lo que no se satisface los presupuesto procesales validos para la constitución del proceso, para que nazca para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia, cuya inadmisibilidad y nulidad del auto de admisión de la reconvención y los demás actos del proceso pedimos se declaren, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación se explanan (sic):

Ciudadano Juez, en inadmisible la improcedente demanda de fraude procesal que encabeza el presente nulo e irrito procedimiento por cuanto en la demanda se verifica el vicio de inepta acumulación de pretensiones prohibido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:

DE LA INCOMPATIBILIDAD DE LOS PROCEDIMENTOS DE LAS PRETENSIONES DEL PETITORIO DE LA INADMISIBLE DEMANDA

Ciudadano Juez, estamos ante una demanda de acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos sin incompatibles entre sí.

Las pretensiones contenidas en los puntos 1 y 2 del PETITORIO de la inadmisible reconvención de la demanda, que cursa en autos, los cuales rechazo en todas y cada unas de sus partes, se tramitan mediante el procedimiento ordinario establecido en los artículos 338 y siguientes de Código de Procedimiento Civil, el cual es DISTINTO e INCOMPATIBLE con el procedimiento para demandar el Cobro de Bolívares por honorarios profesionales de abogados, costas y costos procesales, contenido en el punto 3 del petitorio.

La pretensión contenida en el punto 3 del PETITORIO de la improcedente reconvención de la demanda, a saber: “…3.-) Sea condenada al pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente en la litis. …”, que rechazo en todas y cada unas de sus partes, se tramita mediante el procedimiento previsto en los artículos 286 y 607 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 22 y 25 de la ley de abogados, antes debidamente citados, totalmente DISTINTO e INCOMPATIBLE con procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a las citadas pretensiones de los puntos 1 y 2 del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda.

Ciudadano Juez, ello evidencia que dichas pretensiones no pueden ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto:

-Las que citan en los puntos 1 y 2 del citado petitorio se tramitan por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil;

-La que cita en el punto 3 del citado petitorio, la demanda de pago “…costas procesales no forman ni pueden formar parte de la pretensión deducida, desde luego que ellas no son sino la sanción que se impone al litigante que resulta totalmente cencido en el proceso o en una incidencia. De allí que su pronunciamiento está suspendido al acontecimiento futuro e incierto del vencimiento total. En este sentido, las costas son un accesorio del fracaso absoluto y es deber del Juez pronunciarse sobre su declaratoria son necesidad de que le exija y sin posibilidad de exoneración dado el supuesto dicho,…”, conforme lo sostiene la Sentencia N° 186 de Sala de Casación Civil, expediente N° 99-922 de fecha 08 de junio de 2.000…

…(omissis)…

En efecto, contiene pretensiones, por cuanto cuyos procedimientos incompatibles entre sí, que verifican la inepta acumulación de pretensiones en la citada demanda, así:

Las pretensiones contenidas en los puntos 1 y 2 del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda, respecto a la pretensión contenida en el punto 3 del mismo petitorio, existe inepta acumulación por la prohibición expresa prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas, tienen procedimientos incompatibles entre sí, además el punto 3, una vez que este constituida válidamente la relación jurídica procesal y, nazca la obligación de pago de costas siendo así admisible, le corresponderá el conocimiento a un Juzgado en la Jurisdicción Civil, mediante un procedimiento distinto, es decir, tienen procedimientos incompatibles entre sí.

Así las cosas, ciudadana Juez, estamos ante una reconvención de la demanda que acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que hacen procedente la declaratoria de inadmisibilidad de la improcedente reconvención de la demanda, en cualquier estado y grado del proceso, como lo tienen asentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. RC-837 de fecha 09 de diciembre de 2008, expediente Nº 2008-364, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en un caso similar al de autos.

…(omissis)…

CAPITULO SEGUNDO

DE LA CONTESTACION

A todo evento y para el supuesto negado de que sea improcedente la inadmisibilidad de la reconvención de la demanda, y por ende, nos encontramos dentro de la oportunidad para que se lleve a cabo el acto de contestación de la reconvención propuesta par la parte demandada reconviniente, procedo en nombre y representación de mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, antes identificado, como parte demandante reconvenido, a contestarla en los términos siguientes:

Niego rechazo y contradigo la Reconvención propuesta en el Capítulo Tercero del escrito de contestación de la demanda, por el demandado A.J.B.S., identificado el derecho invocado conforme a las razones de hecho y de derecho que se explanan a continuación:

Niego que mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, haya incumplido el CONTARTO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que suscribió de manera privada con el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° 17.149.451, y de este domicilio, en fecha Veintidós (22) de Abril del año 2.013, acompañado marcado con la letra “B” a la demanda; contradigo que mi prenombrada representada CONSORCIO VILLA DE ORO, haya incumplido con las clausulas TERCERA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA y DECIMA TERCERA del citado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA; contradigo que mi prenombrado representado no haya ejecutado su obligación de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Niego que no se haya protocolizado el documento de Compra Venta del Inmueble por causas imputables a CONSORCIO VILLA DE ORO; Contradigo de que el demandado reconviniente le haya entregado a CONSORCIO VILLA DE ORO y que toda la documentación necesaria para que tramitara el otorgamiento del mismo dentro del plazo previsto en el contrato de Opción de Compra –Venta; Rechazo que CONSORCIO VILLA DE ORO no tramito de acuerdo a la CLAUSULA DECIMA PRIMERA numeral 2.

Niego que los recaudos señalados con las letras a), b), c), que rielan en los folios 71, 72,73 marcados con las letras “G”,”F” y “H”, constituyan una confesión de CONSORCIO VILLA DE ORO de incumplimiento del plazo establecido en el contrato y de su ineficacia en la tramitación que le fue encomendada a petición o exigencia de su parte de acuerdo a lo establecido en el contrato; Contradigo de que existen evidencias en autos de que a pesar de haberse vencido el plazo establecido en la CLAUSULA SEPTIMA del contrato, CONSORCIO VILLA DE ORO haya continuado tardíamente obtener el crédito hipotecario conforme a la CLAUSULA TERCERA del contrato.

Rechazo que CONSORCIO VILLA DE ORO no hubiese elaborado el contrato definitivo de compra venta ni lo hubiese consignado ante el registro respectivo para su protocolización y niego que no se hubiese fijado fecha y hora por el registro para su otorgamiento y, contradigo que esa sea el momento de la exigibilidad de la cancelación de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) y que sea el saldo restante; niego que el demandado reconviniente le haya manifestado a CONSORCIO VILLA DE ORO en su carácter de vendedora que tenia para pagar el precio de venta del inmueble y que se hiciese la venta sin necesidad de crédito hipotecario, y rechazo que CONSORCIO VILLA DE ORO le haya manifestado al demandado reconviniente que le avisaría, contradigo que mi representado haya actuado de mala fe.

Niego que CONSORCIO VILLA DE ORO, luego que el demandado reconviniente no logro obtener el crédito hipotecario no tenía tiempo para atenderlo, ni le hubiese dado respuesta a su planteamiento.

Rechazo que el artículo 1.187 del Código Civil constituya fundamento legal para la reconvención de la acción de cumplimiento del contrato de Opción de Compra -Venta; niego que dicha disposición legal sirva de fundamento para la procedencia de la acción de cumplimiento.

Contradigo que los elementos alegados, a saber:

  1. “La concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra;

  2. La determinación del objeto:

  3. El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición:

  4. La concreción de un plazo para el ejercicio de la acción… “,

Sirvan de fundamento para accionar el cumplimiento del contrato.

Me opongo y por ende rechazo y contradigo la reconvención y que mi representada sea condenada al cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta ya que no lo ha incumplido de modo alguno.

Me opongo y por ende rechazo y contradigo que sea declarada con lugar la reconvención por improcedente y en consecuencia me opongo a que se le ordene a mi representado CONSORCIO VILLA DE ORO cumplir con el Contrato de Opción de Compra Venta antes señalado, que a su vez, constituye el documento fundamental de la ACCION DE RESOLUCION del mismo que encabeza las presentes actuaciones; me opongo a que se le ordene a mi prenombrado representado recibir la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) restantes por concepto de saldo restante del precio contenido en la CLAUSULA TERCERA del contrato en cuestión; me opongo a que el Tribunal fije fecha de cancelación y otorgamiento de documento de Compra-Venta por cuanto el demandado no ha cumplido con el contrato; me opongo a que ante una eventual sentencia sirva como documento definitivo de propiedad del inmueble; me opongo a que mi representado sea condenado en constas y costos procesales por cuanto no ha sido vencido en la litis, y cuya petición contenida en la reconvención es contraria a derecho ya que hace inadmisible la acción debido a las razones expuestas en este punto previo por verificarse la inepta acumulación de conformidad al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil como arriba quedo explanado.

Ciudadano Juez, no es cierto que CONSORCIO VILLA DE ORO se haya obligado a tramitar el Crédito a que contrae la CLUSULA SEPTIMA del contrato fundamental de la acción antes señalado puesto que expresamente se convino lo siguiente:

…LA VENDEDORA no se hace responsable en modo alguno de a aprobación del financiamiento solicitado ante algún Instituto Financiero, por parte de EL COMPRADOR, concretándose su gestión única y exclusivamente a la entrega de los documentos solicitados por el ente financiero, por lo que la negativa del Instituto Financiero al otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, o su demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo no mayor de NOVENTA (90) DIAS, contados a partir de la firma del presente documento, dará derecho a LA VENDEDORA a considerar resuelto el presente contrato…

.

Es por ello, que ante la negativa del otorgamiento del crédito en cuestión y vencido los plazos para ello, el prenombrado demandante reconviniente incumplió con su obligación de pagar el saldo deudor del precio por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES Bs. (250.000,00), ya que no era obligación de LA VENDEDORA lograr que le fuese otorgado al prenombrado comprador el referido crédito hipotecario, ya que la obligación de mi representado se concreto a la gestión única y exclusiva de la entrega de los documentos solicitados por el ente financiero una vez suministrados por EL COMPRADOR, reconociendo así el demandado reconviniente de que no le fue otorgado el crédito y por ende, su incumplimiento cuando alega en su reconvención que envió una comunicación y solicito un plazo para cancelar el saldo restante haciendo valer el recaudo marcado con la letra J que riele en el folio 92 del presente expediente.

Así las cosas dado que el demandado reconviniente acepta que incumplió con el contrato, es por lo que mal puede accionar su cumplimiento cuando lo ha incumplido en los términos antes alegado, como en los invocados en la acción de resolución del contrato que encabeza las presentes actuaciones, que aquí doy por reproducidos, que hacen sin lugar la reconvención propuesta y así pido se decida.

En consecuencia, es que se hace procedente, en su defecto, la acción de resolución accionada y así pido se declare.

Dejo en los términos antes alegados contestada la reconvención propuesta…”.

En fecha 11 de febrero de 2015 (folio 127), el ciudadano A.J.B.S., parte demandada en la presente causa, mediante diligencia solicitó a la Jueza Temporal abogada I.O.A., se abocara al conocimiento de la presente causa, y seguidamente, en esa misma fecha, presentó escrito constante de dos (02) folios útiles, solicitando se Decrete Medida de Prohibición de enajenar y Gravar sobre el Inmueble descrito en autos (folios 128 al 129).

En fecha 19 de febrero de 2015 (folios 130 al 131), la Jueza Temporal se aboco al conocimiento de la presente causa, concediéndole a la parte actora un lapso de tres (03) días de despacho para ejercer o no el recurso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; visto lo solicitado por el demandado de autos de fecha 11/02/2015 (folios 128 al 129); el Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil, Decreto Medida de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre el inmueble anteriormente identificado en autos, librándose en esa misma fecha el oficio correspondiente al Registrador Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, signado con el número 071/2015.

En la etapa probatoria, la parte demandada asistido de abogado, en fecha: 20/02/2015, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregado el mismo al expediente en fecha 24/02/2015 (folios 133 al 135).

Asimismo, consta que en fecha 23/02/2015 (folios 136 al 142 y su vto.), escrito de Pruebas, promovido por el apoderado judicial de la parte actora, Abogado R.P.M..

En auto de fecha 03 de marzo de 2015, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada. Igualmente en la misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora, fijando la Inspección Judicial para el Quinto (5to) día de despacho siguiente a las 09:30 am, de conformidad con lo establecido en el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil; y a su vez se acordó oficiar al Gerente del Banco Mercantil, Agencia Libertador, frente a la Gobernación del estado Yaracuy.

En fecha 09 de marzo de 2015 (folio 147), se recibió diligencia del abogado R.A.P.M.A.J. de la parte actora, solicitando al Tribunal el diferimiento de la Inspección que fue promovida en pruebas por la parte actora, lo cual en fecha 10/03/2015, el Tribunal dicto auto acordando la Inspección para el quinto (5to) día de despacho; llevándose a cabo la misma el día 17/03/2015 (folio 149 al 152).

En fecha 28 de marzo de 2015 (folio 153 al 160), se recibió escrito del ciudadano: F.J.S., venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-10.457.251 designado como experto fotográfico el día 17/03/2015, consignando en siete (07) folios útiles, las trece (13) fotografías que fueron tomadas el día de la Inspección.

En fecha 19 de marzo de 2015 (folio 161 al 162), se recibió oficio proveniente del Mercantil Banco Universal, dando respuesta a lo señalado en oficio librado por este Juzgado signado con el N° 083/2015, de fecha 03/03/2015.

Siendo la oportunidad para presentar informes ambas partes hicieron uso de ese derecho en fecha 12/05/2015, el cual consta del folio 163 al 167 y del 168 al 180.

En fecha 19 de mayo de 2015 (folio 181 al 187), el ciudadano A.J.B.S., asistido en este acto del abogado O.J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad número V-4.018.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.974, presentó escrito de observación a los Informes, constante de seis (06) folios útiles. Igualmente en fecha 22 de marzo del mismo año la abogada E.E.M.G., Apoderada Judicial de la parte actora, presentó escrito de Observación a los Informes constante de dos (02) folios útiles los cuales fueron agregados al presente expediente.

FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN

Fundamentan los actores su pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta, conforme a lo dispuesto en los artículos 2 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en los artículos 1133 y 1167 del Código Civil; y en los artículos 338, 339 y 340 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen lo siguiente:

Artículo 2. “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.

Artículo 115. “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”.

Artículo 1133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 338. “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”.

Artículo 339. “El procedimiento ordinario comenzará por demanda, que se propondrá por escrito en cualquier día y hora ante el Secretario del Tribunal o ante el Juez”.

Artículo 340. “El libelo de la demanda deberá expresar:

  1. La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

  2. El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

  3. Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

  4. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

  5. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

  6. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

  7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

  8. El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.

  9. La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174”.

CARGA DE LA PRUEBA

Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.

Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes. Hay que destacar que en el P.C. las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la Sentencia le sea favorable. Pero en el Sistema Dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de las prueba.

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Artículo 509. “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas”.

Artículo 1354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, previo análisis que se hagan a las mismas, las cuales fueron traídas al libelo de demanda, a saber:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

En la etapa probatoria, la parte demandada, ciudadano A.J.B.S., debidamente asistido por el abogado O.J.A., en fecha 20/02/2015 (folios 133 al 134), presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregado el mismo al expediente en fecha 24/02/2015 (folio 135). Las cuales promovió, acogiéndose al Principio de la Comunidad de Pruebas, de la siguiente manera:

Documentales:

  1. Promovió el escrito de contestación de la demanda y de Reconvención, consignado en fecha 08/01/2015 (folios 106 al 114).

En relación a la presente prueba, correspondiente a las actuaciones de la contestación a la demanda y reconvención propuesta por el demandado reconviniente, de una revisión exhaustiva que efectúa este Tribunal se desprende lo siguiente: La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, sostuvo en decisión número 631, expediente número 03-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., de fecha 02/10/2003 (Caso: G.T.H. contra Banco Hipotecario Consolidado, C.A., hoy Corp Banca, C.A.), lo siguiente:

…Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar…”.

Con base al criterio jurisprudencial antes señalado, el cual acoge este Juzgador, tales alegatos expuestos por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda y reconvención de la misma, no constituyen prueba alguna, por lo que se desechan como prueba. Y así se decide.

2. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, en fecha 07/06/2012 (folio 74), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “1”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025547450060.

3. Promovió la copia fotostática simple de Consulta de Nota de Debito de la cuenta Corriente número 001146051115, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, a favor de la empresa Consorcio Villa de Oro, en la Cuenta Corriente 001146051115, de fecha 08/06/2012 (folio 75), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), marcada con el número “2”.

4. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 09/07/2012 (folio 76), por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) la cual se encuentra marcada con el número “3”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro número de Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025504156970.

5. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 19/10/2012 (folio 79), por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “4”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025593079950.

6. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 15/08/2012 (folio 81), por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “5”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025571825820.

7. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 15/08/2012 (folio 83), por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “6”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025574249760.

8. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 30/08/2012 (folio 85), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “7”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025559319770.

9. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 20/12/2012 (folio 87), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “8”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025575161960.

10. Promovió la copia fotostática simple de transferencia bancaria en línea, efectuada por el ciudadano A.J.B.S. en el Banco Mercantil, de fecha 12/03/2013 (folio 89), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), la cual se encuentra marcada con el número “9”, cuyo beneficiario es Consorcio Villa de Oro en la Cuenta Corriente número 001146051115, número de confirmación 0025559472120.

Con relación a las documentales señaladas en los numerales 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10, las mismas se aprecian por guardar relación con la presente causa y dichas copias simples se valoran a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del criterio jurisprudencial que lo encuadra dentro la prueba instrumental y que los depósitos bancarios se asimilan a los medios probatorios llamados tarjas (documentos privados de especiales características) y no documentos emanados de terceros, regulados en el artículo 1383 del Código Civil, dentro del capítulo relativo a la prueba documental, según la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia número RC. 00877, expediente número 05-418, con ponencia de la Magistrada Isbelia J.P.V., de fecha 20/12/2005 (Caso: M.A.G. contra Envases Occidente, C.A.) y ratificada por esta misma Sala e igual Magistrada ponente, en sentencia número RC.00305, expediente 08-449, de fecha 03/06/2009 (Caso: R.M.L. contra Y.P.d.A.); evidenciándose además que los depósitos fueron efectuados y reconocidos por el ciudadano A.J.B.S., tanto en su escrito de contestación a la demanda y reconvención de fecha 08/01/2015 (folio 106 al 114), como en su escrito de promoción de pruebas, en la Cuenta Corriente número 001146051115 del Banco Mercantil, la cual pertenece al CONSORCIO VILLAS DE ORO y cuya sumatoria alcanza la suma de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.190.000,00), monto este que fue recibido como anticipo por el CONSORCIO VILLAS DE ORO, en su condición VENDEDORA y propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, tal y como se encuentra estipulado en el contrato de opción a compra venta (CLÁUSULA QUINTA) de fecha 22/04/2013 (sobre el cual las partes están contestes de su materialización), los cuales se aprecian bajo el principio de sana crítica como indicios, conforme lo preceptuado en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por concepto de anticipos. Y así se decide.

11. Promovió el recibo de C.d.E.d.E.d.C., firmado y sellado en señal de recibido por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, en fecha 18/07/2013 (folio 71), para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan y que se acompaña marcado con la letra “F”.

12. Promovió la C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado por el Banco Mercantil Banco Universal, en fecha 22/10/2013 (folio 72), consigno ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan y que se acompaña marcado con la letra “G”.

13. Promovió la C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado y sellado en señal de recibido por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, de en fecha 27/11/2013 (folio 73), consignado ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan y que se acompaña marcado con la letra “H”.

Con relación a las documentales señaladas en los numerales 11, 12 y 13, relacionada con c.d.e.d.e.d.c. y constancias de entrega de documentos adicionales recibidos por Mercantil Banco Universal, estas pruebas constituyen documentos privados emanado de terceros ajenos al presente proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia, ser desestimados en todo su valor probatorio por este suscrito Jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Asimismo, consta a los folios 136 al 142 y su vto., escrito de pruebas promovido por el apoderado judicial de la parte actora, el cual fue presentado en fecha 23/02/2015, conforme a los siguientes términos:

Documentales:

I. Promovió original del documento privado contentivo del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito entre CONSORCIO VILLAS DE ORO, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 29/02/2008, bajo el número 19, Tomo 1-C, y con Registro de Información Fiscal número J-29567585-2, representada en ese acto por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su carácter de Apoderado de LA VENDEDORA, cuya representación consta de Instrumento Poder Especial, conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14/11/2011, inserto bajo el número 17, Tomo 624, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 07/12/2011, bajo el número 50, folio 269, Tomo 27, Protocolo de Transcripción del año 2011; por una parte, y por la otra, el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-17.149.451-2, y de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, y firmado en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 22/04/2013 (folios 26 al 28).

Documento privado reconocido por ambas partes y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada una de las partes, el cual no fue impugnado por la parte demandada-reconviniente en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente, en consecuencia de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad, celebrado entre las partes contratantes CONSORCIO VILLAS DE ORO, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo, en fecha 29/02/2008, bajo el número 19, Tomo 1-C, y con Registro de Información Fiscal número J-29567585-2, representada por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su carácter de Apoderado de LA VENDEDORA, cuya representación consta de Instrumento Poder Especial, conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14/11/2011, inserto bajo el número 17, Tomo 624, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 07/12/2011, bajo el número 50, folio 269, Tomo 27, Protocolo de Transcripción del año 2011; por una parte, y por la otra, el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-17.149.451-2, y de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR; con todos sus efectos jurídicos, valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

II. Promovió copia fotostática simple de Poder Especial, conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14/11/2011, anotado bajo el número 17, Tomo 624, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 07/12/2011, bajo el número 50, folio 269, Tomo 27 del Protocolo del Transcripción del año 2011 (folios 29 al 40).

Documento público que demuestra la representación asumida por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su carácter de Apoderado de LA VENDEDORA (CONSORCIO VILLAS DE ORO), que al no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, por lo que el mismo se valora de conformidad, con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, quedando demostrada la representación que ejerce en el presente juicio el ciudadano S.A.C.A.. Y así se decide.

III. Promovió copia fotostática simple de la Resolución número 11, de fecha 05/02/2013 (folios 41 al 48), emanada del Despacho de la Consultoría Jurídica del Despacho del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, que se acompaña marcado con la letra “D-1”, que establece la regulación, formulación, ejecución, seguimiento y evaluación de la política integral en materia de vivienda y hábitat y el establecimiento de las obligaciones a los sujetos del sistema, al disponer lo siguiente: “…Artículo 3: Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes…”; “…Artículo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente, Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar clausulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la perdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona…”.

Documento público administrativo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que conforme a la citada Resolución Ministerial, autoriza a las partes a demandar la resolución del contrato opción a compra-venta cuando exista responsabilidad de alguna de ellas, e inclusive ejecutar las clausulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar a la pérdida de adquisición del inmueble o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes o compradores, cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona. Y así se decide.

IV. Promovió copia fotostática simple de documento de parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 04/11/2011, inscrito bajo el Nº 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2011.

Documento público que al no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, y evidencia que el CONSORCIO VILLAS DE ORO construyó y es propietaria de una vivienda Bifamiliar, ubicada en el Sector Nº 1, Calle Nº 1, distinguida con la letra B y número 12, edificada sobre una superficie de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela Nº 12, y tiene un área de terreno de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con la parcela Nº 11; SUR: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con avenida servicio interna; ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle Nº 1; y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela Nº 13, y le corresponde 1,0709 %. Y así se decide.

V. Promovió el recibo de C.d.E.d.E.d.C., firmado y sellado por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, de fecha 18/07/2013 (folio 71), para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan y que se acompaña marcado con la letra “F”.

VI. Promovió la C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado por el Banco Mercantil Banco Universal, en fecha 22/10/2013 (folio 72), consigno ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan y que se acompaña marcado con la letra “G”.

VII. Promovió la C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado y sellado por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, de en fecha 27/11/2013 (folio 73), consigno ante el Banco Mercantil, a fin de completar los expedientes de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, los recaudos y documentos que allí se determinan, y que aquí damos por reproducidos, en el recaudo firmado y sellado en señal de recibido, por el Banco Mercantil que se acompaña marcado con la letra “H”.

En relación a las documentales señaladas en los numerales V, VI y VII, las mismas fueron valoradas en los numerales 11, 12 y 13, ut supra señaladas, por lo que no hay nada sobre que pronunciarse al respecto. Y así se decide.

VIII. Promovió las documentales marcadas con los números 1 (folio 74), 2 (folio 75), 2-1 (folio 76), 3 (folio 77), 3-1 (folio 78), 4 (folio 79), 4-1 (folio 80), 5 (folio 81), 5-1 (folio 82), 6 (folio 83), 6-1 (folio 84), 7 (folio 85), 7-1 (folio 86), 8 (folio 87), 8-1 (folio 88), 9 (folio 89), 9-1 (folio 90), discriminados así:

a) Marcado N° 1: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 07/06/2012 (folio 74), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00);

b) Marcado N° 2: Nota de debito a favor de nuestro representado en el Banco Mercantil, en fecha 08/06/2012 (folio 75), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00); y, marcado con el No. 2-1: Recibo No. 1080 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

c) Marcado N° 3: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 09/07/2012 (folio 77), por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00); y, marcado con el No. 3-1: Recibo No. 1128 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

d) Marcado N° 4: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 19/10/2012 (folio 79), por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00); y, marcado con el No. 4-1: Recibo No. 9 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

e) Marcado N° 5: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 15/08/2012 (folio 81), por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00); y, marcado con el No. 5-1: Recibo No. 1168 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

f) Marcado N° 6: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 15/08/2012 (folio 83), por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00); y, marcado con el No. 6-1: Recibo No. 1169 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

g) Marcado N° 7: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 30/08/2012 (folio 85), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00); y, marcado con el No. 7-1: Recibo No. 1170 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

h) Marcado N° 8: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 20/12/2012 (folio 87), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00); y, marcado con el No. 8-1: Recibo No. 10 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

i) Marcado No. 9: Transferencia bancaria efectuada por el ciudadano A.J.B.S., a la Cuenta Corriente número 001146051115 del CONSORCIO VILLAS DE ORO en el Banco Mercantil, en fecha 12/03/2013 (folio 89), por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00); y, marcado con el No. 9-1: Recibo No. 11 de esa misma fecha, emitido por Consorcio Villas de Oro a favor de A.B.;

Con relación a las documentales relacionadas en el numeral VIII y señaladas en los literales a) Marcada N° 1, b) Marcada N° 2, c) Marcada N° 3, d) Marcada N° 4, e) Marcada N° 5, f) Marcada N° 6, g) Marcada N° 7, h) Marcada N° 8, e i) Marcada N° 9, las mismas fueron valoradas en los numerales 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9, ut supra señaladas, por lo que no hay nada sobre que pronunciarse al respecto. Y así se decide.

IX. Documento suscrito por la ciudadana Nairobis Gutiérrez, en su condición de representante del Departamento Créditos Hipotecarios Región Centro Norte de Mercantil Banco Universal, dirigido a Conjunto Residencial Villas de Oro, Consorcio Villas de Oro, expediente devuelto perteneciente al solicitante Bustillos Adrián número de vivienda B-12 (folio 91) y marcado con la letra “I”.

La presente documental constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente proceso, el cual debe ser ratificado en juicio por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia, ser desestimados en todo su valor probatorio por este suscrito Jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

X. Promovió copia fotostática simple de comunicación, suscrita por el ciudadano A.J.B.S., titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, y dirigida a CONSORCIO VILLAS DE ORO, de fecha 07/01/2014 (folio 92) marcada con la letra “J”.

Instrumento que constituye un documento privado, el cual fue producido como anexo documental al libelo de la demanda en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por la parte demandada, teniéndose como suyo y tiene plena validez, por lo cual demuestra que fue suscrito por el ciudadano A.J.B.S. y enviado al CONSORCIO VILLAS DE ORO el día 07/01/2014, asimismo evidencia que informa al consorcio y está al tanto sobre la no aprobación del crédito hipotecario por el citado ente financiero, en diciembre próximo pasado, reconociendo la negativa en la aprobación del crédito bancario en diciembre de 2013, y solicita quince (15) días para pagar el saldo del precio; por lo que en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y así se decide.

XI. Promovió documento original de email dirigido al ciudadano A.B., de fecha 21/02/2014 (folio 93) y marcado con la letra “K”.

Instrumento que constituye un documento privado, el cual fue producido como anexo documental al libelo de la demanda en original, el cual por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados (CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA del Contrato de Opción a Compra-Venta), el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, bajo el principio de la sana crítica como indicios a favor de la parte actora. Y así se decide.

XII. Promovió notificación publicada en el Diario Yaracuy al Día, en su edición de fecha 11/03/2014 (folio 94), página 25, cuyo recaudo se acompaña marcado con la letra “L”, siendo nugatorias todas las diligencias realizadas al efecto.

Esta documental por tratarse de una prueba libre y de una publicación efectuada en prensa de carácter informativo, no es susceptible de valoración. Y así se decide.

XIII. Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de trasladarse y constituirse en el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, ubicado al Final Avenida Libertador, Sector Cuatro Esquinas, Municipio Independencia del Estado Yaracuy.

A tales fines, este Juzgador observa que la prueba fue promovida y evacuada en la oportunidad fijada por el Tribunal (17/03/2005), por no ser ilegal ni impertinente y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente por la parte demandada, el Tribunal le asigna valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en lo establecido en el Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que a través de ella su promovente hizo que el Tribunal dejara constancia que el inmueble se encuentra completamente construido en su totalidad con su ubicación, linderos, medidas y demás características identificadoras del mismo, en perfecto estado y que el Tribunal tuvo acceso al mismo, acompañadas de las fotografías tomadas en esa misma oportunidad, tal como consta a los folios 151 al 160 del expediente, por lo que este Tribunal, aprecia y valora dicho medio probatorio a favor de la parte actora. Y así se declara.

XIV. De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promuevo la prueba de informes, por lo que solicito del Tribunal requiera del Banco Mercantil, en su Agencia ubicada en la Avenida Libertador frente a la Gobernación del estado Yaracuy, informe al Tribunal sobre hechos litigiosos que aparecen en las copias promovidas en este escrito, a saber:

1 Sí los recaudos presentados por mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, en nombre del ciudadano A.J.B.S., mediante recaudo marcado con la letra “F”, fueron firmados y sellados en señal de recibido por el Banco Mercantil, en fecha 18 de julio de 2.013, consignado ante el Banco Mercantil para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12 CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, informe la indicación del monto de la solicitud del crédito, su finalidad y sí se encontraban completos o no los recaudos necesarios para la tramitación de la solicitud de crédito peticionado.

2 Sí los recaudos presentados por mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, en nombre del ciudadano A.J.B.S., mediante recaudo marcado con la letra “G”, están firmados y sellados en señal de recibido por el Banco Mercantil, en fecha 22 de octubre de 2.013, consignado ante el Banco Mercantil, informe sí se encontraban completos o no, a fin de completar el expediente de crédito para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12 CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO.

3 Sí los recaudos presentados por mi representado CONSORCIO VILLAS DE ORO, en nombre del ciudadano A.J.B.S., mediante recaudo marcado con la letra “H”, están firmados y sellados en señal de recibido por el Banco Mercantil, en fecha 27 de noviembre de 2.013, consignado ante el Banco Mercantil, informe si con ellos se complementaban los requisitos requeridos a fin de completar los expedientes de crédito para la tramitación de CREDITO HABITACIONAL a favor de A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12 CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO.

4 Conforme al recaudo marcado con la letra “I”, informe si le fue otorgado o no el crédito habitacional o cualquier otro, solicitado por el ciudadano A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, y de las razones por las cuales le fue negado, en el segundo caso.

5 Sí actualmente se encuentra en curso alguna solicitud de crédito ante esa entidad bancaria por parte del ciudadano A.B., C.I. No. V-17.149.451, correspondiente a la vivienda B-12, CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DE ORO, y de ser así el estado en que se encuentra y la fecha de su petición.

Al respecto, se observa: La prueba de informes se define como “la respuesta de un tercero o de la parte a un requerimiento de un Tribunal sobre los hechos que estén documentados y que tengan relación con el litigio”. Este tipo de respuesta puede ser declarativa, informativa o contentiva de un criterio acerca de los hechos.

Ahora bien, por cuanto su autoría está fuera de duda al emanar de una dependencia pública, de un banco, de una asociación gremial o de una sociedad civil o mercantil, la misma no puede desconocérsele. La parte contra la cual se produce el informe o que se sienta lesionada, por el contrario, que no aprueba su contenido, podrá utilizar la figura de la tacha alegando su falsedad. Por otra parte, si los datos aportados no tienen fundamento en documentos en poder del informante, o cuando esos datos sean falsos o que se transcriban datos que no concuerdan con los contenidos en la fuente de información, el informe puede ser impugnado por el afectado, en la forma prevista por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que es aplicable para demostrar el error o fraude del hecho informado, y por cuanto el mencionado informe no fue impugnado por la parte demandada, y siendo que la prueba ha sido evacuada conforme a los requisitos del artículo 431 eiusdem, este Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, bajo el principio de la sana crítica, quedando demostrado en autos que: “…en fecha 18 de julio de 2013 fueron firmados y sellados los recaudos consignados por el Consorcio Villas de Oro, en nombre del ciudadano A.J.B.S. titular de la cédula de identidad N° V.-17.149.451 a fin de gestionar una solicitud de crédito hipotecario, cuya garantía se encuentra ubicada en el sector cuatro esquina (sic) Conjunto Residencial Villas de Oro, sector 1, calle Nro 1, casa Nro B-12, distribuidor vía autopista con avenida Libertador, municipio Independencia, San Felipe, estado Yaracuy. El monto solicitado por el precitado ciudadano fue de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (350.000,00) con la finalidad de adquirir un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Oro, así mismo informamos que los recaudos consignados no se encontraban completos para la tramitación del crédito hipotecario. En fecha 22 de octubre de 2013, fueron firmados y sellados nuevamente los recaudos consignados por el Consorcio Villas de Oro, sin embargo, los mismos no se encontraban completos y fueron devueltos al promotor (Consorcio Villas de Oro). En fecha 27 de noviembre de 2013, no tenemos registro relacionados con la entrega de documentación correspondiente a la solicitud del precitado ciudadano. Es importante destacar que el crédito hipotecario no fue otorgado al solicitante, motivado a que no consignó los recaudos completos solicitados por esta institución bancaria, por lo cual, en fecha 05 de diciembre de 2013 fueron devueltos al promotor los recaudos consignados en fechas anteriores. Cabe destacar que a la fecha no tenemos por parte del Sr. A.J.B.S., solicitud de crédito hipotecario en trámite…”. En consecuencia, aprecia la misma a favor de la parte demandante reconvenida. Y así se decide.

PUNTO PREVIO

El apoderado judicial de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo CONSORCIO VILLAS DE ORO, en su condición de parte demandante reconvenida, en la oportunidad de contestar la reconvención en fecha 27/01/2015 (folios 119 al 126) como defensa perentoria alego la inadmisibilidad de reconvención por la inepta acumulación de pretensiones por la incompatibilidad de los procedimientos de las pretensiones en el petitorio de la reconvención planteada por el demandado, por cuanto no satisface los presupuestos procesales válidos para que nazca para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.

Pasa éste Juzgador consecuentemente a resolver el punto previo y luego se decidirá de ser el caso, el mérito de la causa:

Habiéndose denunciado la inepta acumulación por parte de la representación judicial de la parte demandante reconvenida en la contestación a la reconvención planteada por la demandada reconviniente, resulta necesario hacer un análisis con relación a lo aquí delatado; y a este respecto es necesario señalar lo Establecido en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Artículo 78. “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

Adicionalmente, el artículo 11 de nuestra Ley Procesal Civil es del tenor siguiente:

Artículo 11. “En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes…”.

Ahora bien, el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio éste que concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también, le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado o que contiene la acumulación prohibida en el artículo 78 de la Ley Civil Adjetiva.

Al mismo tiempo, la Sala de Casación Civil de nuestro m.t. ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia número 122, expediente 00-169, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, de fecha 22/05/2001, Caso: M.R. contra H.J.F.T.). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.

Se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria; por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también, evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas, pero no se puede efectuar la acumulación inicial de varias pretensiones en una sola demanda.

Este Jurisdicente observa de la revisión de las actas procésales que conforman el presente expediente, con respecto a la defensa opuesta en el Capítulo Primero en fecha 27/01/2015 (folios 119 al 126), por el abogado R.A.P.M., en su escrito de contestación de la reconvención, “de la inepta acumulación de pretensiones del petitorio”, contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; que es a través de la causal sexta (6ta) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como nuestro Legislador englobó la denuncia de integración indebida del proceso, por haberse hecho una inepta acumulación inicial de pretensiones, a saber: a) sea porque estas se excluyan mutuamente o son contrarias entre sí, b) o porque deben dilucidarse por ante jueces con competencia material distinta, c) o en fin o porque deben discurrir por procedimientos que resultan incompatibles uno con el otro.

Lo que hace necesario señalar que, si bien, el segundo acápite del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil consagra el principio de eventualidad, según el cual, se puede ejercitar desde el comienzo, la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí (la una para el caso de que pueda ser rechazada la otra), siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí; si el juez es incompetente para conocer de la pretensión subsidiaria o esta debe discurrir por otro procedimiento diferente, entonces ni aún la subsidiariedad puede autorizar la acumulación. Es conveniente poner de manifiesto que, en caso de inepta acumulación inicial de pretensiones, tal como fueron propuestas en el caso sub-examine, prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ésta difiere de los casos de acumulación sucesiva. En vista de todo lo analizado anteriormente, es necesario para quien sentencia que la inepta acumulación planteada por la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención fue interpuesta de manera errónea, y así se establece.

Siendo, en lo que se refiere a los medios de impugnación que instrumenta la ley, el único medio de impugnación de que goza el demandado el previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida, cuyo fin u objetivo saneador, es el de subsanar el proceso, en caso que el actor haya escogido un procedimiento impertinente a la pretensión deducida.

Por lo que en el caso sub-examine, al ejercer el accionante reconvenido de autos por vía principal la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra-venta y a su vez reclamar las costas y costos procesales, es por lo que, la excepción opuesta por la representación judicial del demandante reconviniente, debe ser tramitada por lo previsto en el Capítulo III del Título I, del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, relativo a las cuestiones previas. Y así se decide.

Ahora bien, pasa de seguidas este Juzgador a determinar sobre la procedencia en derecho de la cuestión previa opuesta con basamento en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estimar que existe un defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida del articulo 78 eiusdem, este Sentenciador estima necesaria la revisión de las más recientes referencias normativas y jurisprudenciales sobre el tema.

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6° expresa lo siguiente, a saber:

Artículo 346. “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Omissis…

6°) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78

.

El autor L.C.E., al tratar sobre este ordinal del artículo 346, sostiene que: “No se va a analizar las distintas formas en que pueden incumplirse tales requisitos, pero sí debe señalarse, que los defectos de forma que se le imputan a la demanda deben tener relevancia jurídica, que no se trate de simples errores materiales en la elaboración de la demanda como documento. Sin embargo debe tenerse en cuenta que la demanda en forma es un presupuesto procesal, cuya falta de subsanación puede dar lugar a la desestimación de la demanda, como lo acota Canosa (1993), la “demanda en forma, es uno de los presupuestos procesales, cuya ausencia conduce a una sentencia inhibitoria” (p. 100), según la gravedad del defecto formal de la demanda.” (Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario. Librería Rincón. 2010. Pág. 100)

Al respecto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil Tomo III, página 59, expone: “La causal 6ª también engloba la denuncia de integración indebida del proceso, por haberse hecho inepta acumulación inicial de pretensiones; sea porque éstas se excluyen mutuamente o son contrarias entre sí, o porque deben dilucidarse por ante los jueces con competencia material distinta o, en fin porque deben discurrir por procedimientos que resultan incompatibles uno con el otro (Art. 78). Consideramos que, también por analogía -la similitud, que es esencial, radica en el fin un objetivo saneador del instituto que estamos estudiando-, puede oponerse esta cuestión previa 6ª, a los fines de subsanar el proceso, en caso de que el actor haya escogido un procedimiento impertinente a la pretensión deducida; vgr., algún procedimiento ejecutivo especial que no reúne las condiciones legales requeridas; o bien, que ha escogido el ordinario (o el procedimiento breve), cuando existe un procedimiento especial ad hoc para dicha pretensión, la norma de juicio en tal caso es el artículo 22, en conexión con el artículo 338 que determina la pertinencia del procedimiento especial”.

En este orden de ideas, la ley no prevé la forma de subsanar la acumulación prohibida, alegada como defecto de forma a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero no obstante, doctrinalmente se ha intentado dar una solución en el sentido que la parte demandante puede desistir de la o las pretensiones que hacen proceder la cuestión previa. De manera que ante este vacío legal, la sugerencia no es una orden estricta, para lo cual vale la pena referir el criterio de vieja data sostenido por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, la cual en sentencia N° 95-494, de fecha 18/02/1997, señaló lo siguiente:

La forma procesal establecida en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil determina la extinción del proceso, por no haberse subsanado la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del mismo Código; ahora bien, la subsanación de la cuestión previa no consiste, necesariamente y con exclusión de cualquier otra hipótesis, en el exacto cumplimiento de la orden dada por el Juez de la causa al declarar con lugar la cuestión previa…

De manera que, la demanda no solamente constituye el acto más importante de la parte actora, sino también el primer acto del proceso, el acto que lo inicia y mediante el cual, a un mismo tiempo, se ejerce la acción.

Ahora bien, respecto a la reclamación de costas y costos procesales, tenemos que el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:

Artículo 274. “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas”.

En este mismo sentido ha expresado la Sala de Casación Civil de nuestro m.T. lo siguiente: “….El legislador establece el principio general que gobierna nuestro sistema legal en materia de imposición de costas, el cual es llamado por la doctrina y la jurisprudencia, sistema objetivo de la condenatoria en costas, que responde a la máxima popular forense “Quien pierde paga”, lo cual traduce que quien haya sido vencido totalmente en un juicio o en una incidencia, debe ser condenado al pago de costas, lo cual toma como índice para la imposición de costas el hecho objetivo del vencimiento: victus victori. La Sala entra a considerar que existe vencimiento total, cuando el demandado es absuelto totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo; lo único que debe tenerse en cuenta para determinar el vencimiento total a los fines de la condenatoria en costas es la correspondencia de la pretensión deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva...”.

Las costas procesales son la condena accesoria que impone el juez a la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, de resarcir al vencedor los gastos que le ha causado el proceso, gastos dentro de los cuales se incluye el de honorarios de los abogados.

En el caso bajo análisis se aprecia que la pretensión de la parte demandada reconviniente está circunscrita a que “…1.-)SEA DECLARADA CON LUGAR LA PRESENTE RECONVENCION y como consecuencia de ello, se ordene a la Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro, EL CUMPLIMIENTO DEL CONTARTO DE OPCION A COMPRA VENTA suscritos DE MANERA PRIVADA, en fecha Veintidós (22) de Abril del 2.013, y el cual anexo marcado con la letra “C” y recibir la Cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (250.000,00) correspondiente al saldo restante del precio de venta del inmueble, plenamente identificado en la Clausula Tercera del Contrato objeto del presente juicio, y en virtud de ello el Tribunal fije la fecha para la cancelación del saldo restante e igualmente la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por parte de la vendedora Sociedad Mercantil Consorcio Villas de Oro y de esa manera evitar que la sentencia que se dicte este supeditada a un acontecimiento futuro e incierto y pueda la sentencia se susceptible de causal de nulidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 del Condigo (sic) de Procedimiento Civil, ya que toda sentencia debe bastarse a sí misma y no depender de condición alguna. 2.-) Que efectuado el pago en la fecha fijada por el Tribunal y la Vendedora no efectúa en el día señalado el otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta, Pido de Conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la Sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad de inmueble objeto de esta acción a los efectos de su protocolización, por cuanto el pago de la suma que debo hacer según el contrato cuyo cumplimiento demandado a través de la presente, lo hare en el momento de la protocolización, o en el momento que el tribunal lo indique al momento de ejecutarse la sentencia definitiva, que con ocasión de la presente demanda recaiga, en esta causa. 3.-) Sea condenada al pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente en la litis…”; por lo que la solicitud de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, la cual está constituida por un inmueble plenamente identificado en los autos, el consecuente pago de la suma adeudada en el momento de la protocolización del documento y la subsiguiente condenatoria en costas y costos del proceso; a juicio de quien decide, no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales, por cuanto lo expresado por el demandado reconviniente se refiere a la condena en costas en caso de ser procedente la presente reconvención, no siendo la solicitud de condenatoria en costas parte de la pretensión, sino una consecuencia legal para la parte que eventualmente resulte totalmente vencida, por lo que no se estaría violando el derecho a la defensa de la parte actora reconvenida, toda vez que no puede entenderse como una pretensión autónoma (cumplimiento de contrato), el hecho que en el petitorio se pida la condena en costas y los honorarios profesionales pues, en ninguna parte del escrito libelar de reconvención existen alegatos dirigidos a justificar derecho alguno sobre dichos honorarios, ni existe una estimación de actuaciones que sustenten la hipotética petición de intimación de honorarios profesionales de abogado, para luego señalar que hay una inepta acumulación de pretensiones que comporten quebrantamiento de la forma procesal contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conllevando la inadmisibilidad de la demanda, ajustándose al criterio fijado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia numero RC.000015, expediente número 12-000525, con ponencia de la Magistrado Isbelia J.P.V., de fecha 14/02/2013 (Caso: Seguros Pirámide, C.A. contra Instaelectric Servicios, C.A. y otros) y ratificado por la misma Sala conforma a sentencia número RC.000277, expediente número 14-019, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, de fecha 27/05/2014 (Caso: H.J.S.S. y L.D.d.S. contra R.C.V. y Caring J.M.d.C.). En consecuencia, no existe en el presente caso inepta acumulación de pretensiones, respecto a reclamar las costas y costos procesales; y será en la sentencia que resuelva el fondo, que el Juez de la causa condene en costas a la parte totalmente perdidosa, con todo lo que de ello se deriva. Y así se decide.

MOTIVA

En el presente caso, la parte actora reconvenida CONSORCIO VILLAS DE ORO demanda al ciudadano A.J.B.S., por Resolución de Contrato Preliminar de Compraventa privado, suscrito por ambas partes en la ciudad de San F.e.Y., en fecha 22/04/2013, sobre un inmueble constituido por una vivienda Bifamiliar, ubicada en el Sector Nº 1, Calle Nº 1, distinguida con la letra B y número 12, edificada sobre una superficie de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela Nº 12, y tiene un área de terreno de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con la parcela Nº 11; SUR: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con avenida servicio interna; ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle Nº 1; y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela Nº 13, y le corresponde 1,0709 %; por incumplimiento con las obligaciones contractuales preparatorias y principales previstas en la CLÁUSULA CUARTA del citado contrato, como son el pago del precio por el monto y del modo pactado para el cumplimiento de su obligación de compraventa de la vivienda Bifamiliar, para llevar a cabo la protocolización definitiva del documento en el Registro Inmobiliario.

Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente A.J.B.S., alegando que ha sido la parte actora CONSORCIO VILLAS DE ORO, quien no cumplió con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, reconviniendo a la parte actora por Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra-Venta, solicitando se condene al pago de las costas y costos del proceso a la actora reconvenida.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, sería conveniente a.l.e.e. los artículos 1133, 1159 y 1264 del Código Civil, los cuales contemplan lo siguiente:

Artículo 1133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

En tal sentido, es importante para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, en atención a lo estatuido en el artículo 1159 del Código Civil.

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como ‘…el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, atendiendo a lo establecido en el artículo 1264 eiusdem, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En cuanto a la pretensión de resolución del contrato preliminar de compraventa, es importante hacer algunas precisiones, a saber:

La primera, es que de acuerdo a lo que dispone el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Y como categoría contractual se incluye a la opción de compra-venta, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar, es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra-venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

Ahora bien, al tener la opción de compraventa como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que si no se cumplen conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento.

Representando el contrato de opción a compra-venta el documento fundamental de la demanda, es procedente definir la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, a tales efectos traemos a colación, la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia número R.C.000358, expediente número 09-000051, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, de fecha 09/07/2009 (Caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699, C.A.), que estableció lo siguiente:

…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica p.195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. “Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen”.

Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22/09/09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otros).

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

De un sencillo análisis del documento privado, podemos entender que efectivamente ambas partes convinieron en la celebración de un contrato preliminar de compraventa, que posteriormente se perfeccionaría con la venta definitiva cuando el demandado reconviniente (EL COMPRADOR) cumpliera con su obligación de entregar los requisitos exigidos por el instituto financiero ante quien se solicite el préstamo hipotecario destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y pagar el precio total.

Tomando en cuenta lo antes citado, este Jurisdicente observa que en el presente caso, se celebró entre la sociedad mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO (LA VENDEDORA) y el ciudadano A.J.B.S. (EL COMPRADOR): Un contrato preliminar de compraventa privado, el cual fue debidamente suscrito en la ciudad de San F.E.Y., el día lunes veintidós (22) de abril del año dos mil trece (2013); cuestión que está plenamente reconocido y admitido por ambas partes contratantes, conviniendo en que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.540.000,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA CUARTA;

Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.190.000,00) por parte de EL COMPRADOR y aceptado por LA VENDEDORA, al momento de la firma del mismo, como inicial de la futura compra venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA QUINTA, y quedando un saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) que serían cancelados por EL COMPRADOR, a través de una solicitud de aprobación de un crédito hipotecario por ante un instituto financiero, y una vez aprobado dicho crédito y efectuada la cancelación del precio de venta fijado, se efectuaría la protocolización del documento definitivo de compra venta y la tradición legal del inmueble.

El contrato en cuestión, constituye un contrato preparatorio o de promesa de venta, toda vez que con el mismo se persigue la certeza de la celebración del acto posterior, y dentro de los mismos, en especial en el caso de la venta de inmuebles, regularmente se establece el cumplimiento anticipado de alguna obligación o parte de ésta, como lo es el pago de algún adelanto en garantía, tal y como se desprende del contenido de la CLÁUSULA QUINTA; y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprador deba cumplir con la totalidad de la obligación adquirida, tal y como fue acordado por ambas partes en la CLÁUSULA SÉPTIMA.

Este Sentenciador observa lo siguiente:

- Que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato Preliminar de Compraventa, suscrito de forma privada en la ciudad de San F.E.Y., en fecha 22/04/2013, sobre un bien inmueble constituido por una vivienda Bifamiliar, ubicada en el Sector número 1, Calle Nº 1, distinguida con la letra B y número 12, sobre una superficie de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela Nº 12, que tiene un área de terreno de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con la parcela Nº 11; SUR: En Doce metros con diez centímetros (12,10 Mts) con avenida servicio interna; ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle Nº 1; y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela Nº 13, y le corresponde 1,0709 %;

- Que es cierto, por ser verdad, que la parte demandada reconviniente se obligo a comprar el inmueble especificado en la CLÁUSULA TERCERA y que sirve de fundamento tanto a la acción de resolución como a la reconvención;

- Que la parte demandante reconvenida se comprometió a construir y construyó una vivienda Bifamiliar, ubicada en el Sector número 1, Calle Nº 1, distinguida con la letra B y número 12, sobre una superficie de Cincuenta y Seis Metros Cuadrados (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela Nº 12, que tiene un área de terreno de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados (123 Mts2) aproximadamente (folios 151 al 161);

- Que el precio fijado de la venta del inmueble sería por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.540.000,00);

- Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.190.000,00);

- Que se trata de un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato;

- Que fue acordado la cancelación de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) por parte de EL COMPRADOR a través de un crédito hipotecario y que posteriormente se perfeccionaría con el documento de compraventa definitiva cuando EL COMPRADOR cumpliera con su obligación de entregar los requisitos exigidos por el instituto financiero (elaboración de expediente de solicitud de crédito hipotecario) ante quien se solicite el préstamo hipotecario destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y pagar el precio total, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, autonomía, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional y las obligaciones que cada una de las partes asumió.

- Que ambas partes establecieron de común acuerdo (CLÁUSULA SÉPTIMA), que la opción a compra-venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de dicho documento, sin prórroga, es decir, que a partir del día lunes veintidós (22) de abril del año dos mil trece (2013), cuando se suscribió el Contrato Privado de Opción a Compra-Venta, comenzó a contarse el plazo establecido de noventa (90) días continuos, el cual según cómputo practicado por este Tribunal, venció el día lunes veintidós (22) de julio del año dos mil trece (2013), cuestión que está plenamente reconocido por ambas partes.

A tal efecto, la parte demandante reconvenida CONSORCIO VILLAS DE ORO, adujo, tanto en su escrito libelar como en su escrito de contestación a la reconvención, que el ciudadano demandado reconviniente A.J.B.S., canceló una cuota inicial (Bs.190.000,00) al momento de suscribir el Contrato Preliminar de Compraventa, esto es, el día 22/04/2013, transcurriendo íntegramente el lapso de los noventa (90) días, el cual venció el día 22/07/2013, no evidenciando este Tribunal una razón que justifique la conducta asumida por EL COMPRADOR en el incumplimiento injustificado con la obligación pactada de pagar el monto restante del precio fijado en el presente documento (Bs.350.000,00), en el lapso fijado, tal y como se desprende de los autos. Asimismo, se desprende de los autos el incumplimiento en el que incurrió EL COMPRADOR con la obligación de hacer entrega de los requisitos exigidos por el instituto financiero (elaboración de expediente de solicitud de crédito hipotecario) ante quien se solicitaría el préstamo hipotecario destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y pagar el precio total, al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

De igual forma se evidencia, tal y como fue admitido por las partes, que EL COMPRADOR elaboró un escrito dirigido al CONSORCIO VILLAS DE ORO, en fecha 07/01/2014 (folio 92), el cual se encuentra agregado a los autos marcado con la letra “J”, donde expuso lo siguiente: “…Yo, A.J.B.S., …omissis…, con el debido respeto me dirijo a ustedes Sres. del Consorcio villa (sic) de oro (sic), para exponerle y notificarle que debido a la negativa del crédito Bancario en diciembre del pasado año, les notifique a ustedes que iba a cancelar el restante de la casa completo (sic) pero debido a inconvenientes, ya que el camión que me disponía a vender se le daño el motor y se me hizo imposible la venta del mismo, y como ustedes saben no es fácil tener a la mano esa cantidad de dinero, es por lo que les pido 15 días, para conseguir dicho pago ya que estoy trabajando en eso. Les pido la mayor colaboración posible se despide A.J. BUSTILLOS SALAS…”; documento mediante el cual reconoce la negativa del ente financiero en la no aprobación del crédito hipotecario tramitado por parte de Mercantil Banco Universal, en el mes inmediatamente anterior (diciembre 2013) e incumpliendo con el lapso de noventa (90) días acordado en la CLÁUSULA SÉPTIMA, el cual había vencido el día 22/07/2013; solicitando a su vez, una prórroga de quince (15) días adicionales, aún cuando el plazo estaba por demás vencido (después de haber transcurrido 05 meses y 16 días), lapso de prórroga durante el cual se comprometía nuevamente a cancelar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), en dicho lapso de quince (15) días, alegando habérsele presentado inconvenientes para honrar el compromiso, argumentos estos con los que pretendió justificar su incumplimiento grave y que afectan el interés de ambos contratantes, los cuales no fueron demostrados en la oportunidad correspondiente por EL COMPRADOR, prorroga que comenzó a transcurrir a partir del día martes siete (07) de enero del año dos mil catorce (2014), y que venció el día miércoles veintidós (22) de enero del año dos mil catorce (2014), evidenciando este Jurisdicente un depósito efectuado con cheque número 01003610, realizado por EL COMPRADOR en la Cuenta Corriente número 01050097451097206920, conforme a Planilla de Depósito número 014012771840130, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), de fecha veintisiete (27) de enero del año dos mil catorce (2014), cuenta que mantiene aperturada LA VENDEDORA en el Banco Mercantil Banco Universal, la cual fue acompañada con el escrito libelar marca con el número “11” (folio 95), de cuyo contenido se desprende el incumplimiento flagrante y reiterativo de EL COMPRADOR con la nueva prórroga otorgada a su favor por LA VENDEDORA; conducta negativa que fuera notificada a EL COMPRADOR, vía correo electrónico en fecha veintiuno (21) de febrero del año dos mil catorce (2014), tal y como se desprende de la documental que fue consignada junto al escrito libelar marcado con la letra “K” (folio 93), donde se demuestra que LA VENDEDORA dio cumplimiento al contenido de la CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA, mediante la cual le informaba a EL COMPRADOR sobre su incumplimiento y la intención de LA VENDEDORA de rescindir del contrato de opción a compraventa, por el incumplimiento culposo en el que incurrió EL COMPRADOR para cancelar la totalidad de la deuda, es decir, después de haber dejado transcurrir los primeros quince (15) días solicitados de prórroga, contados a partir del día 07/01/2014 hasta el día 22/01/2014 y treinta (30) días adicionales, contados a partir del día veintidós (22) de enero de dos mil catorce (2014), fecha ésta en que venció la prorroga, hasta el día veintiuno (21) de febrero de dos mil catorce (2014), no logrando honrar el compromiso asumido en el plazo de prorroga otorgado, esto es, transcurrieron cuarenta y cinco (45) días.

Adicionalmente a todo lo ut supra expuesto, se desprende de las pruebas analizadas y valoradas en este fallo, que la actora reconvenida, CONSORCIO VILLAS DE ORO (LA VENDEDORA), presentó el expediente de solicitud del crédito hipotecario por ante la entidad financiera Mercantil Banco Universal, en fecha dieciocho (18) de julio del año dos mil trece (2013), es decir, cuatro (04) días antes de que venciera el lapso de prórroga de los noventa (90) días establecidos en la CLÁUSULA SÉPTIMA, hechos estos que destruyen la defensa alegada por la parte demandada reconviniente, en su escrito de reconvención, referente al incumplimiento en que incurrió LA VENDEDORA en hacer entrega del expediente de solicitud de crédito hipotecario ante el instituto financiero y que fundamentan la reconvención por cumplimiento del contrato de opción de compraventa incoada contra CONSORCIO VILLAS DE ORO; y aunado a ello se observa, que dichos recaudos consignados fueron firmados y sellados por el CONSORCIO VILLAS DE ORO, en nombre del ciudadano A.J.B.S., titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, con el fin de gestionar, por ante dicha entidad financiera, una solicitud de crédito hipotecario a favor de EL COMPRADOR por ante el instituto financiero (Mercantil Banco Universal), y que dichos recaudos (documentos preparatorios) no se encontraban completos para la tramitación del crédito hipotecario, tal cual fue informado por el banco Mercantil Banco Universal y como fue demostrado por la parte actora reconvenida, demostrándose el incumpliendo injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias por parte de EL COMPRADOR, tanto en el pago del saldo del precio del modo convenido en las CLÁUSULAS QUINTA, SÉPTIMA y OCTAVA, como de no haber facilitado a LA VENDEDORA de toda la documentación necesaria para la elaboración del expediente de solicitud de crédito hipotecario ante el ente financiero y a favor de la parte demandada reconviniente, instrumentos indispensables para honrar el pago de la totalidad del precio fijado con la aprobación del respectivo crédito hipotecario para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, lo que impidió que LA VENDEDORA pudiese consignar por ante el instituto financiero los documentos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario, hechos que confieren a LA VENDEDORA el derecho a solicitar la resolución del presente contrato y negarse a cumplir con la obligación de continuar con los trámites preparatorios para redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, todo ello dentro del plazo establecido por las partes, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. Y así se decide.

De manera que, tratándose el contrato de opción a compraventa de un contrato autónomo, preparatorio de otro definitivo (documento de compra-venta), donde no se transmite derechos reales, sino se ofrece cumplir la celebración de otro contrato, que surge por voluntad de las partes, donde de mutuo acuerdo acuerdan obligaciones recíprocas sin que ello conlleve a la consumación del contrato definitivo, debe estar impregnado desde las conversaciones iniciales y en su cumplimiento, de una manifiesta buena fe, como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil. Así se decide.

En el caso de autos, el Tribunal verifica que la parte demandada reconviniente pretende el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, del cual dio una parte en inicial y el excedente lo cancelaría con un crédito hipotecario, asegurando que cumplió su parte pero que la demandante reconvenida se negó a protocolizar el documento definitivo de venta, así como a entregar el inmueble objeto del contrato. Tratándose la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compraventa y la reconvención por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compraventa, el Tribunal estimo lógico examinar en primer término la demanda y dependiendo de su resultado, podría establecerse la relevancia de la reconvención.

Tal y como se desprende del contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que en aquellos contratos donde una persona haya cumplido su obligación contractual y la otra no, puede comparecer ante los Tribunales y solicitar la ejecución o terminación del contrato. Por interpretación de la norma se extrae que quien pretenda el cumplimiento de una convención debe encontrarse en acatamiento previo por las obligaciones asumidas. Para establecer el alcance de las obligaciones asumidas, quien aquí decide, a.e.c.o. de la presente controversia, contrato que se valoró como un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad.

En el contrato de opción a compraventa, el demandado reconviniente entregó una cantidad de dinero como inicial y el excedente se comprometió a que sería cancelado a través de un crédito hipotecario, dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha 22/04/2013, tiempo que se consumó en la fecha 22/07/2013; para esta fecha, la parte demandada reconviniente debía tener aprobado el crédito hipotecario aludido. Quien suscribe, valoró favorablemente todas y cada uno de las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida, resultando de dicho análisis que los documentos preparatorios para la aprobación del respectivo crédito hipotecario para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente, no fueron aportados por EL COMPRADOR en su debida oportunidad y los mismos no se encontraban completos para la tramitación del crédito hipotecario, argumento que fue avalado por el informe remitido por el banco Mercantil Banco Universal, quedando en evidencia el incumpliendo injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias que debía cumplir EL COMPRADOR, instrumentos indispensables para honrar el pago de la totalidad del precio fijado con la aprobación del respectivo crédito hipotecario para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, lo que impidió que LA VENDEDORA pudiese consignar por ante el instituto financiero los documentos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario, hechos que confieren a LA VENDEDORA el derecho a solicitar la resolución del presente contrato de opción a compraventa y negarse a cumplir con la obligación de continuar con los trámites preparatorios para redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, todo ello dentro del plazo establecido por las partes, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato.

Por el contrario, la demandada reconviniente no aportó ni probo nada al respecto a su favor, es decir, si había tenido la voluntad de suscribir el documento definitivo de venta, por el contrario se evidencia que el ciudadano A.J.B.S., no cumplió con las obligaciones preliminares necesarias para garantizar la tradición del bien, lo cual fue un compromiso establecido en el contrato preliminar. Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que a la demandante reconvenida, CONSORCIO VILLAS DE ORO, le asiste el derecho para solicitar la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa y como consecuencia lógica de lo anterior, el cumplimiento del contrato de opción de compraventa invocado a través de la reconvención debe ser rechazado, como en efecto se decidirá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, incoaran los abogados R.A.P.M. y L.M.S.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.581.953 y V-18.145.334, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393 y 149.949, respectivamente, actuando en su condición de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 29 de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, representada en este acto por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6; contra el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, domiciliado en la Avenida Principal los Rosales, Municipio Bolívar, estado Yaracuy, y asistido por el Abogado O.J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.018.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.974. SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Opción de Compraventa Privado de fecha 22/04/2013, suscrito entre el CONSORCIO VILLAS DE ORO, con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 29 de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, representada en este acto por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6; por una parte, y por la otra, el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, celebrado en la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 22 de abril del año 2013. TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, domiciliado en la Avenida Principal los Rosales, Municipio Bolívar, estado Yaracuy, y asistido por el Abogado O.J.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.018.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.974; contra la Sociedad Mercantil CONSORCIO VILLAS DE ORO, con Registro de Información Fiscal N° J-29567585-2, domiciliada en la ciudad de San F.e.Y., e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 29 de febrero del 2008, bajo el N° 19, Tomo 1-C, representada en este acto por el ciudadano S.A.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad número V-15.108.639, inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) número V-15108639-6. CUARTO: Se ordena al CONSORCIO VILLAS DE ORO, a reintegrar al ciudadano A.J.B.S., antes identificados, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,oo), por concepto de anticipo recibidos, en ocasión del Contrato de Compraventa, objeto de la presente acción de Resolución de Contrato de Compraventa, cantidad ésta que no generará interés alguno, hasta tanto quede firme el presente fallo. QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en la litis.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada por el Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Provisorio

Abg. W.A.C.A.

La Secretaria Accidental,

Abg. Arlenis Rossangel M.H.

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.

La Secretaria Accidental,

Abg. Arlenis Rossangel M.H.

WACA/armh.

Exp. 7606

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