Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 20 de Febrero de 2008

Comienza la presente causa mediante formal demanda interpuesta por el ciudadano A.D.S.C., asistido y posteriormente representado judicialmente por los Abogados M.R.D.C., M.D.O., A.E.Z., R.H.S. y A.R.L., contra el ciudadano C.J.P.M., G.M.P.d.R., representada por su Poderista C.J.P.M., y representado judicialmente por los Abogados R.J.O. e I.T. y; A.J.G.M., asistido de la Abogada I.T., todos arriba identificados, siendo el motivo del presente asunto por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

Presentada la demanda por ante este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello, de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 04/10/2007, quien era el Tribunal Distribuidor, le correspondió a este Despacho conocer de la presente causa según Distribución realizada en esa misma fecha, conforme a la Resolución N° 2125, de fecha 31/05/1993, emanada del extinto Consejo de la Judicatura (F-Vto., 9, Pieza I).-

En fecha 09/10/2007 (F-155, Pieza I), este Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazando a la parte demandada para que compareciera al Segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las citaciones, concediéndosele dos (2) días como termino de distancia al co-demandado C.J.P.M., a fin de que expusieran los alegatos que consideraran pertinentes para la defensa de sus derechos.-

En fecha 22/10/2007 (F-164, Pieza I), comparece el Alguacil del Tribunal y consigna Recibo debidamente firmado por el co-demandado A.J.G.M., quedando legalmente citado.-

Del folio 166 al 189, Pieza I, rielan las gestiones realizadas por el Alguacil del Tribunal comisionado para la práctica de la citación del co-demandado C.J.P.M., quien se negó a recibir la compulsa y a firmar el respectivo Recibo, librándose Boleta de Notificación conforme a lo dispuesto en el Artículo 218 del Código de procedimiento Civil, siendo entregada por el Secretario del Tribunal comisionado en fecha 17/12/2007 (F-185); siendo agregada la comisión en fecha 18/12/2007 (F-190).-

En fecha 09/01/2008 (F-191), comparece la Abogada M.D.O., y consigna instrumento Poder conferido por el demandante, A.D.S.C., y hace la observación que la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda.-

Al folio 223, Pieza I, riela auto aclarando a las partes la etapa procesal de la presente causa.-

Al folio 224, Pieza I, riela Poder Apud-Acta otorgado por el co-demandado C.J.P.M., a los Abogados R.J.O. e I.T., Inpreabogado Nos. 39.935 y 61.673.-

En fecha 10/01/2008 (F-225 al 229), comparece la parte demandada y consignan sendos escritos de contestación de la demanda.-

A los folios 235 y 236, Pieza I, 3 y 4, Pieza II, 5 y 6 Pieza II, 9 al 20 Pieza II, 105 Pieza II, 128 y 129 Pieza II y 148 al 150 Pieza II, constan escritos de promoción de pruebas de la parte actora y la parte demandada, siendo y admitidos los mismos, cuyas resultas constan en autos.-

En fecha 29/01/2008 (F-130 y 131, Pieza II) la parte actora consigna escrito de impugnación de documentos promovidos por el co-demandado A.J.G.M..-

Sin informes de las partes y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, éste Despacho da cuenta del cumplimiento de todos los lapsos, trámites y actos procesales de Ley, declarando válidos los mismos, y; para decidir y pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión incoada, estableciendo previamente los límites en los que quedó fijada la controversia, de seguidas lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES

LA PARTE ACTORA EXPONE EN SU ESCRITO LIBELAR:

Que es arrendatario de un inmueble ubicado en la Avenida J.J.F. cruce con Avenida Falcón, Parroquia Fraternidad, Puerto Cabello, Estado Carabobo, con un área de aproximadamente 2.297 Mts.2, desde el 01 de Junio de 1.991, mediante Contrato de Arrendamiento escrito con la ciudadana E.M.R.A.D.P., cónyuge de C.J.P.M. quien co-propietario junto con sus otros hermanos G.M., BERNARDO y R.P.M..-

Que el inmueble perteneció en un principio a todos los miembros de la SUCESIÒN PLATT, según Planilla Sucesoral No. 53, siendo vendido posteriormente a RICARDO, CARLOS, BERNARDO y G.P.M. del 50% de los derechos y acciones de los bienes de su señora madre M.G.M.D.P..-

Que en dicho documento se señaló textualmente “…Que el dinero, con que han hecho esta compra nuestros cónyuges ha sido de su propio peculio y por lo tanto estas compras no forman parte del acervo matrimonial y dando su conformidad firman…” Una de las firmas aceptantes es R.E. de Platt (E.R. de Platt).-

Que la ciudadana E.R.D.P. fue autorizada por los miembros de la sucesión PLATT, según autorización de fecha 10/03/1991, co-comunera de la sucesión, a que celebrara contrato de arrendamiento sobre el terreno ubicado en la avenida J.J.f., cruce con Calle Falcón, Puerto Cabello, con el ciudadano A.D.S..-

Que posteriormente en el año 1.992, los ciudadanos C.J., G.M., R.J. y B.R.P., le enviaron una carta ofreciéndole en venta el inmueble arrendado señalando linderos, dirección y medidas, donde me reconocían mi derecho preferente a adquirir el inmueble.-

Que posteriormente los miembros de dicha sucesión decidieron no venderle el inmueble arrendado y optaron por hacer una partición y adjudicación amistosa entre ellos por ante el Tribunal del Distrito S.d.E.F. en fecha 22/10/1.992, anotado bajo el No. 58, folios 78 al 84 y su vuelto, Tomo II de los libros de Autenticaciones llevados por dicho Tribunal y; que en dicha participación y adjudicación amistosa decidieron dividir el inmueble que tiene arrendado, siendo para B.R.P.M. 1.000 Mts., y para C.J.P.M. y G.M.P.D.R. 1.289,24 Mts.-

Que mientras esto sucedía seguía arrendado en dicho inmueble (ajeno a su conocimiento), cancelando el canon de arrendamiento a la Arrendadora, ciudadana E.R.D.P..-

Que en fecha 02/07/1.996 B.R.P.M. introdujo demanda por Resolución de contrato Verbal y Daños y Perjuicios sobre un área de 1.000 Mts., siendo declarada SIN LUGAR dicha demanda, la cual fue apelada, y actualmente se encuentra en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en espera de Sentencia desde el 20/09/2001.-

Que a partir del mes de Febrero de 1.996 comenzó a consignar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal donde la ciudadana E.R.D.P. ha venido periódicamente retirando las mismas, siendo sus últimos retiros en fecha 18 y 26 de Abril de 2.007.-

Que en fecha 06/09/2007 se dirigía al inmueble a llevar unos materiales y encontró el inmueble arrendado abierto, con numerosos hombres sin camisa, otros con morrales, no entrando al interior del mismo por temor a su integridad física; enterándose posteriormente por medio de sus abogados, que iban a construir un inmueble en un área de terreno aproximado de 1.300 Mts.2., y que dicha construcción era por cuenta del ciudadano A.J.G.M..-

Que el área de terreno vendido al demandado A.J.G.M. es de 1.289,24 Mts.2., que es el mismo que por partición y adjudicación amistosa le fue adjudicado a C.J.P.M. y G.M.P.D.R..-

Que ni E.R.D.P. ni los propietarios C.J.P.M. ni G.M.P.D.R. nunca le notificaron mediante documento autentico su manifestación de voluntad de vender, así como el precio condiciones y modalidades de la negociación; ni ha sido notificado por el nuevo adquirente (ANTONIO J.G.M.).-

Que conforme a la Ley reunía los requisitos de preferencia ofertiva, pues tenía 16 años como Arrendatario y se encontraba solvente, por cuanto para la fecha de la venta -23/03/2007-, estaba totalmente solvente, ya que la Arrendadora había solicitado la entrega de las consignaciones, incluyendo el mes de Marzo de 2.007.-

Que los vendedores y el comprador han violentado en su perjuicio las disposiciones legales en materia arrendaticia, así como especialmente al Retracto legal Arrendaticio.-

Fundamenta su acción en los Artículos 42, 43, 44, 45 y 48 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la demanda en la cantidad de Bs. 280.000.000,oo.-

Los co-demandados C.J.P.M. y G.P.M.D.R., mediante su Apoderada Judicial en su contestación opone las siguientes defensas:

Opone para que sea decidido como Punto Previo en la definitiva, la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “La Caducidad de la “Acción”; y la contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 Ejusdem.-

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el demandante, por ser temeraria, basada en hechos falsos, sin fundamento legal y errónea interpretación de las leyes.-

Que no es cierto que el actor sea arrendatario de un inmueble ubicado en el cruce de las Avenidas J.J.F. y F.d.P.C., con un área de 2.297,00 Mts.2.-

Que es cierto que en el año 1991, los ciudadanos R.J., G.m., C.J. y B.P.M., autorizaron a E.R. para que administrara el arrendamiento del inmueble constituido por un galpón y un tinglado, el cual se lo arrendó al ciudadano A.D.S.C.; en 1.992 los propietarios disponen del bien inmueble y antes de proceder a ello, hicieron su Notificación y Oferta de Venta con condiciones y previo a los arrendatarios, en virtud de su derecho preferente que le correspondía conforme a la Ley (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas).- Siendo que el arrendatario no hizo uso de su derecho y los co-propietarios decidieron enajenar dicho inmueble a través de la figura de la partición y adjudicación.- Que el demandante procedió a desmantelar las bienhechurías allí existentes y abandonó el inmueble.-

Que los propietarios C.J.P. y G.P.D.R. procedieron a sanear el inmueble para venderlo, logrando suspender una medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el lote desde 2001, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, lo cual se logró en fecha 14/02/2007, procediéndose a vender en fecha 23/03/2007 por cuanto no existía ningún impedimento para hacerlo, puesto que el mismo estaba libre de personas y cosas.-

Que el derecho invocado por el actor no le corresponde, ya que el contrato de arrendamiento que hace referencia en la demanda, estuvo bajo el imperio del decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas en lo referente al derecho preferencial arrendaticio.-

Que en cuanto a la vigencia del contrato es improcedente, ya que el demandante abandonó el inmueble incumpliendo las principales obligaciones como lo es la de servirse del bien arrendado como un buen padre de familia y notificar a los propietarios de cualquier hecho dañoso; por el contrario abandonaron el inmueble desistiendo voluntariamente del uso y goce del mismo.-

Que la representación de E.R. que aparece en el contrato como Arrendadora autorizada, cesó en el momento en que el inmueble cambiaron de propietarios y de naturaleza.-

Que el alegato de solvencia por depositar en Tribunales y retiro de dichos pagos por la ciudadana E.R., no es oponible a los demandados, por cuanto el instrumento que riela al folio 35 fue producido por E.R. y su contenido es una solicitud para retirar cánones depositados por la empresa DISMACON C.A., persona distinta al demandante.-

Que el inmueble vendido objeto de la demanda estaba en manos y posesión de sus propietarios, tal como consta de Inspección Judicial evacuada al respecto anexa marcada “A”.-

El co-demandado A.J.G.M., asistido de Abogada, en su contestación opone las siguientes defensas:

Niega, rechaza y contradice tanto en lo hechos como el derecho la demanda interpuesta por el actor, por no ser ciertos.-

No es cierto que el actor sea arrendatario del inmueble que adquirió por venta definitiva y perfeccionada por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello en fecha 23/03/2007, ya que el mismo estaba en posesión de los vendedores C.J.P.M. y G.P.M.d.R. quienes me entregaron los documentos de venta la fecha del otorgamiento, procediendo de inmediato a trabajar en la construcción y a edificar en el mismo.-

Que es un hecho notorio la construcción que se viene haciendo desde marzo de 2007, siendo Puerto Cabello una ciudad pequeña, hace inaceptable que el actor alegue que no sabía de la venta y que se enteró el 28/09/2007.-

Que la acción interpuesta por el actor esta Prescrita por caducidad del termino no interrumpido y así pide se declare, infiriéndose independientemente de la Prescripción, la falta de cualidad para subrogarse en la persona del comprador.-

Impugna –por no ser oponible a su persona- los instrumentos producidos en copia simple por el actor del contrato de Arrendamiento entre E.R. y el actor; el instrumento producido con el No. 2, por cuanto cuando compró el inmueble nada de eso existía; el instrumento producido marcado con el No. 4; impugna y rechaza la sentencia marcada con el No. 8, y el instrumento producido con el No. 9 y 10.-

Que el petitorio es confuso y requería de saneamiento libelar, haciendo difícil la situación de las partes y del Tribunal por encuadran dentro de las causales de Inadmisibilidad de la demanda.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La parte demandante, opone las siguiente pruebas junto con el libelo:

Consigna las siguientes instrumentales: Originales de: 1) Contrato de Arrendamiento (F-10 al 15, Pieza I; 2-) Inspección Judicial evacuada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo y Menores de Puerto Cabello, de fecha 01/07/1998 (F-16 al 24, Pieza I; 3-) Copia simple de venta por parte de Ricardo, Carlos, Bernardo y G.P.M.d. 50% de los derechos y acciones de los bienes de su señora madre; 4-) Copia certificada de Solicitud de entrega de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello; 5-) Original de escrito de Derecho de Preferencia que hicieran a A.D.S.C.; 6-) Copia simple de la Partición y Adjudicación amistosa del inmueble; 7-) Copia simple de

Aclaratoria del la partición y adjudicación amistosa del inmueble; 8-) Copias certificadas de sentencias dictadas en el juicio de Resolución de contrato y Daños y Perjuicios, emanadas del Tribunal Primero de Primera Instancia y por el Tribunal Superior Segundo de Valencia; 9-) Copia certificada de los retiros y consignaciones de los cánones de arrendamientos emanados del Tribunal Primero de Municipio del Municipio Puerto Cabello; 10-) Copia certificada de documento de venta debidamente Registrado por ante el Registrador Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello.-

En el lapso probatorio promueve:

Invoca y reproduce el merito favorable de los autos, en especial el escrito libelar y el auto de fecha 09/01/2008, así como de las instrumentales consignados en el libelo de demanda.-

Promueve las siguientes documentales: 1-) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento (Anexo A1); 2-) Recibos Originales correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2007 (Anexos B1, B2, B3 y B4); 3-) Copia certificada de retiros de las consignaciones de los cánones de arrendamiento de Junio a Diciembre 1.996; Enero a Marzo 1.997 (Anexo C1); 4-) Copia Certificada Acta Matrimonio entre C.J.P.M. y E.M.R.A. (Anexo D1); 5-) Copia simple documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito, Valencia, de fecha 29/04/2005 (Anexo E1); 6-) Copia certificada de Sentencia emitida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente, Valencia, dictada en fecha 08/10/2007 (Anexo F1); 7-) Copia simple diligencia de fecha 01/11/2007, donde el Alguacil del Tribunal Superior deja constancia de la publicación del Cartel de Notificación de la Sentencia a nombre de B.P. (Anexo G1); 8-) Copia simple diligencia de fecha 08/11/2007, donde el Abog. R.M., Apoderado de B.P., ejerce Recurso de Casación (Anexo H1); 9-) Copia simple página bajada por Internet, de la entrada del expediente al Tribunal Supremo de Justicia (Anexo I1); 10-) Copia simple de comprobante bancario de depósito del Banco Exterior No. 48117722, de fecha 28/09/2007; 11-) Copia simple de página bajada de Internet donde el Abog. R.M., Apod. de B.P. presenta escrita de formalización ante el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en fecha 14/01/2008 (Anexo M2, Segundo Escrito, F-128 y 129, Pieza II); 12-) Originales de Facturas Nos. 10049, 38243 y 15984 todas del año 1991, emanadas de Calife (Anexos N1, O1, P1, Segundo Escrito, F-128 y 129, Pieza II).-

Promueve Prueba de Informes para requerir a la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, a fin de que informe si en sus archivos reposa la información solicitada.-

Promueve las testimoniales de los ciudadanos M.G., M.D.S., S.M.S.G. y R.A.G..-

Los co-demandados C.J.P.M. y G.P.M.d.R., a través de su Apoderada Judicial promueven (F-235 y 236, Pieza I):

Promueve la prueba de Exhibición del Contrato de Arrendamiento y de instrumento alguno de haber interrumpido la caducidad del termino para intentar la presente acción.-

Promueve Inspección Ocular evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Puerto Cabello en fecha 27/09/2005, signada con el No. 2005-438.-

El co-demandado A.J.G.M., asistido de abogada, promueve (F-3 y 105, Pieza II):

Consigna las siguientes instrumentales: 1-) Original de Contrato y recibo de pago de servicios público (CALIFE) (Anexo A); 2-) Copia simple recibo de Agua tramitado por ante INSALUD de fecha 23/082007 (Anexo B); 3-) Copia de Cédula Catastral del inmueble No. 1253, de fecha 03/09/2007 (Anexo “C”; 4-) Original de Certificado de Solvencia Municipal del Inmueble No. 47204 (Anexo D); 5-) Permiso de Construcción y recibo de Bs. 12.000.000,oo por pago de tasa impositiva para permiso de construcción (Anexo E); 6-) Oficio emanado de la Alcaldía de Puerto Cabello, de fecha 22/08/2007.-

VALORACION DE LAS PRUEBAS

Así, al valorar previamente las pruebas aportadas por las partes, tanto en sus actos de argumentación y defensa (Libelo y Contestación), como en el lapso probatorio, se observa:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

JUNTO CON EL LIBELO Y EN EL LAPSO PROBATORIO

LA PARTE ACTORA JUNTO CON EL LIBELO:

1-) En cuanto al Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.R.D.P. y A.D.S.C. (F-12, Pieza I); este Despacho observa: Que al haber sido contestada la demanda en forma extemporánea se entiende que contra dicha documental no hubo ningún desconocimiento, ni impugnación que la desvirtuara –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-; más aún, no obstante dicha extemporaneidad se observa del escrito de contestación de los co-demandados C.J.P.M. y G.P.M.D.R. (F-226 y su vuelto, Pieza I), un evidente reconocimiento de que autorizaron a la ciudadana E.R.D.P. cónyuge de C.J.P., co-propietario del inmueble de marras, a los fines de que administrara el arrendamiento de dicho inmueble.- En consecuencia, al no haber sido impugnado por ningún medio procesal destinado al efecto la documental de marras, debe reputarse como reconocido conforme al Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, valorarse la misma como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia que hubo entre las partes, sobre el inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con la Calle Falcón; y cuya pertinencia, vigencia y utilidad en relación con el asunto debatido se establecerá en los particulares posteriores.-

2-) En cuanto a la Inspección Judicial evacuada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo y Menores de Puerto Cabello, de fecha 01/07/1998 (F-16 al 24, Pieza I), este Despacho observa: Que al no ser impugnada ni atacada por ningún medio procesal –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, y al tratarse de fotocopia de un documento público, emanado del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo y Menores, de esta ciudad de Puerto Cabello, que conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada por el adversario, deben reputarse como fidedignas; debe concedérsele pleno valor probatorio en cuanto a su contenido, y cuya pertinencia y utilidad con el asunto debatido se establecerá en los particulares posteriores.-

3-) En cuanto a la copia simple del contrato de venta pactado entre Ricardo, Carlos, Bernardo y Gisela, Platt-Martínez, y su señora madre, M.M.d.P., sobre el 50% en las posesiones, bienes muebles e inmuebles adquiridos durante el matrimonio que mantuvo con J.B.P. (F-27 al 34, Pieza I); este Despacho observa: Que las mismas tratan de una copia simple de un documento público, protocolado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Puerto Cabello (hoy Registro Inmobiliario), anotado bajo el No. 45, Tomo 5º (Tercer Trimestre del año de 1.979), folios 169 vuelto, Protocolo 1º, de fecha 13/09/1.979, que conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada por el adversario –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, debe reputarse como fidedigna, debe concedérsele pleno valor probatorio en cuanto a su contenido, y cuya pertinencia y utilidad con el asunto debatido se establecerá en los particulares posteriores.-

4-) En cuanto a la copia certificada de Solicitud de consignación de Alquileres de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello, de los meses de Junio a Diciembre de 1.996, y de Enero a Marzo de 1.997, efectuado por el ciudadano A.D.S.C., y declarada recibida por la ciudadana E.R.D.P. (F-35 al 38, Pieza I); este Despacho observa: Que la misma se trata de un documento público, que al no ser tachado –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil- debe concedérsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de donde se desprende que la ciudadana E.M.R.D.P. recibió los cánones de arrendamientos señalados, y que además, la misma ciudadana fue autorizada por la Sucesión PLATT-MARTINEZ y sus comuneros, y en su carácter de co-comunera para que celebre el contrato de arrendamiento con el ciudadano A.D.S.C. sobre un terreno ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Calle Falcón.-

5-) En cuanto al original de documento privado contentivo de la “Preferencia Ofertiva” que hicieran RICARDO, BERNARDO, GISELA y C.P.-MARTINEZ al ciudadano A.D.S.C. (F-39, Pieza I); este Despacho observa: Por cuanto de ninguna manera dicha documental fue atacada ó impugnada por la parte demandada –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, quienes aparecen como firmantes de la misma y; por cuanto la única firma que falta es la correspondiente al ciudadano A.D.S.C., quien la promueve admitiendo como cierto haberla recibido conforme, este Despacho considera que la misma debe reputarse como reconocida y admitida, debiendo valorarse como plena prueba de la Preferencia Ofertiva dada y con la misma fuerza probatoria de un documento público, conforme a dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, salvo su pertinencia y utilidad con el asunto debatido que se establecerá en los particulares posteriores.-

6-) En cuanto a la copia simple de la Partición y Adjudicación amistosa del inmueble (F-40 al 46, Pieza I), este Despacho observa: Que las mismas tratan de una copia simple de un documento público, protocolado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Puerto Cabello (hoy Registro Inmobiliario), anotado bajo el No. 13, folios, 62 al 75, Tomo 10º, Protocolo 1º, de fecha 30/12/1994, que conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada por el adversario –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, debe reputarse como fidedigna, debe concedérsele pleno valor probatorio en cuanto a su contenido, y cuya pertinencia y utilidad con el asunto debatido se establecerá en los particulares posteriores.-

7-) En cuanto a la copia simple de Aclaratoria de la partición y adjudicación amistosa del inmueble este Despacho observa: Que las mismas tratan de una copia simple de un documento público, protocolado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Puerto Cabello (hoy Registro Público Inmobiliario), anotado bajo el No. 44, folios, 201 AL 204, Tomo 1º, Protocolo 1º, de fecha 24/01/1995, que conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada por el adversario –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, debe reputarse como fidedigna, debe concedérsele pleno valor probatorio en cuanto a su contenido, y cuya pertinencia y utilidad con el asunto debatido se establecerá en los particulares posteriores.-

8-) En cuanto a la copia certificada de la Sentencia dictada en el juicio de Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia y, de las copias certificadas de diversas actuaciones realizadas por ante el Tribunal Superior Segundo de Valencia, (F-50 al 69 y 70 al 84, respectivamente), este Despacho observa: Que en cuanto a la copia certificada de la Sentencia dictada en el juicio de Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia de Puerto Cabello, esta se trata de un documento público, que al no ser tachado –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil- debe concedérsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de donde se desprende la declaratoria CON LUGAR del juicio intentado por el ciudadano B.R.P. contra el ciudadano A.D.S.C. y M.M.D.S. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, el mismo contrato celebrado por el actor con la ciudadana E.R.D.P. que es objeto del presente asunto y que se pactó por el inmueble ubicado en la Avenida J.J.F. cruce con Falcón, declarándose en el mismo la falta de cualidad del actor, y por ende SIN LUGAR la demanda; decisión ésta dictada en fecha 07/05/2001.- Las mismas consideraciones referidas a la valoración hecha conforme a los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, deben hacerse con relación a las copias certificadas de las diversas actuaciones realizadas por ante el Tribunal Superior Segundo de Valencia, y de donde se evidencia que la Sentencia anteriormente mencionada, al ser apelada, su tramite le corresponde al Tribunal Superior Segundo indicado, encontrándose en fase de decisión.-

9-) En cuanto a la copia certificada de los retiros de las consignaciones de los cánones de arrendamiento emanado del Tribunal Primero del Municipio Puerto Cabello (F-85 al 146, Pieza I), este Despacho observa: Que esta se trata de un documento público, que al no ser tachado –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil- debe concedérsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de donde se desprende que el ciudadano A.D.S. consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: Junio a Agosto de 1.999; de Septiembre de 1.999 hasta Marzo de 2001; desde Abril de 2001 hasta el mes de Marzo de 20002; desde el mes de Abril de 2002, hasta el mes de Septiembre de 2003; desde el mes de Octubre de 2.003 hasta Mayo de 2.004; desde el mes de Junio de 2.004, al mes de Noviembre de 2004; desde Diciembre 2004 al mes de Abril de 2005; de Mayo de 2005 a Noviembre de 2005; de Diciembre 2005 a Julio de 2006; y, desde Agosto de 2006 al mes de Marzo de 2007; Abril 2007, Mayo 2007, Junio 2007, Julio 2007 y Agosto 2007; y que los mismos fueron retirados por la ciudadana E.R.D.P..-

10-) En cuanto a la copia certificada del documento de venta entre los ciudadano C.P.M. y G.M.P.D.R., a favor del ciudadano A.J.G.M., debidamente Registrado por ante el Registrador Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello (F-147 al 154, Pieza I), este Despacho observa: Que esta se trata de un documento público, que al no ser tachado –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-debe concedérsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de donde se desprende la compra-venta pactada entre los ciudadanos mencionados en un terreno ubicado en Campo alegre, Avenida Falcón, en un área aproximada de 1.289,24 Mts.2., documento este protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario, bajo el No. 15, folio 94 al 98, Tomo 14, de fecha 23/05/2007.-

EN EL LAPSO PROBATORIO

El actor en su escrito presentado el 23/01/2008 (F-9 al 20, Pieza II):

1-) En cuanto a la invocación y reproducción del merito favorable de los autos, en especial el escrito libelar, así como de las instrumentales consignadas con el libelo de demanda especificados en el Capítulo I del escrito de promoción de pruebas (F-9 al vuelto del folio 14, Pieza II), este Despacho reproduce la valoración hecha en los particulares inmediato anteriormente expuestos en los Particulares Nos. 1 al 10.-

2-) En relación a las pruebas promovidas conforme al Capítulo II: a-) En cuanto a la copia certificada del Contrato de Arrendamiento (Anexo A1), este Despacho reproduce y remite el contenido expuesto en el Particular 1; b-) En cuanto a los recibos originales correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de marras, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2007, (Anexos B1, B2, B3 y B4) (F-21 al 28, Pieza II), este Despacho, al tratarse de documento expedido por una Oficina Judicial Pública, se reputan los mismos como documentos públicos, y que al no constatarse del expediente que fueran tachados e impugnados o atacados por medio procesal idóneo –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil-, se debe otorgar pleno valor probatorio conforme a los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndose que de los mismos se desprende que el ciudadano A.D.S. consignó por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Puerto Cabello, los cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre de 2.007, en virtud del arrendamiento que sobre el inmueble que administrara E.M.R.D.P., mediante autorización de sus co-comuneros le arrendara al actor; c-) En cuanto a las copias certificadas de retiros de las consignaciones de los cánones de arrendamiento de Junio a Diciembre 1.996; Enero a Marzo 1.997 (Anexo C1), este Despacho, reproduce la valoración hecha en los particulares inmediato anteriormente expuestos en el Particular 4.- e-) En relación a la copia Certificada del Acta Matrimonio entre C.J.P.M. y E.M.R.A. (Anexo D1) y en cuanto a la copia simple del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, de fecha 29/04/2005 (Anexo E1), este Despacho, las desecha por impertinente, pues en el presente juicio no se debate la relación familiar entre C.J.P. Y E.R.D.P., que esta por demás probada; f-) Con relación a la copia certificada de la Sentencia emitida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente, Valencia, dictada en fecha 08/10/2007 (Anexo F1); de la copia simple de la diligencia de fecha 01/11/2007, donde el Alguacil del Tribunal Superior deja constancia de la publicación del Cartel de Notificación de la Sentencia a nombre de B.P. (Anexo G1); de la copia simple de la diligencia de fecha 08/11/2007, donde el Abog. R.M., Apoderado de B.P., ejerce Recurso de Casación (Anexo H1); este Despacho, al no ser atacadas las mismas por ningún medio procesal destinado al efecto –toda vez que no hubo contestación a la demanda en tiempo hábil- debe reputarlos como documentos públicos y fidedignos –en cuanto a las copias simples- otorgándoseles todo su valoro probatorio conforme lo indican los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de los cuales se desprende que el Tribunal Superior Segundo, mencionado, confirmó la Sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil aludido, la cual declaró sin lugar la Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por B.R.P. contra A.D.S.C., así como se deja constancia de otras actuaciones entre las cuales el anuncio del Recurso de Casación intentado por el primero mencionado, contra la Sentencia confirmatoria dictada por el Tribunal Superior actuante.- g-) En cuanto a la copia simple de la página bajada de Internet Anexo I1, folios 64 al 66, Pieza II), este Despacho, al valorar el mismo conforme al principio de la Notoriedad Judicial, le otorga validez, siendo que del mismo se desprende el Recibo del oficio emanado del Tribunal Superior Segundo, ad quem, donde da cuenta la Sala de Casación Civil que recibe el Expediente que contiene el Recurso de Casación anunciado contra la Sentencia dictada por éste último en el juicio que se plantea como pertinente para la presente causa.- h-) En cuanto al comprobante bancario de depósito que riela al folios 67, Pieza II, Anexo J1, este Despacho, no lo valora por considerarlo impertinente y nada aporta a la resolución del presente asunto.- i-) En cuanto a la Prueba de Informes mediante la cual se solicita se requiera de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello la información allí solicitada, este Despacho observa: Que al folio 117, Pieza II, consta repuesta recibida por este Despacho en fecha 25/01/2008, donde hace constar el Registrador Público, Abog. P.R.G., que al ciudadano A.D.S.C. se le expidió copia certificada del documento Protocolizado bajo el No. 15, folio 94 al 98, Protocolo 1º, Tomo 14, de fecha 23/03/2007, y donde los ciudadano C.P.M. y G.M.P.D.R. venden al ciudadano A.J.G.M..- Asimismo se informa que el número de cuenta en el Banco Exterior que pertenece a esa oficina de registro público donde depositan los usuarios del Servicio sus pagos por las actividades que se les prestan, es la No. 0115-0043-910430028030, y que existen en sus archivos un deposito No. 48117722, de fecha 28/09/2007, hecho al número de cuenta descrita y por una cantidad de 56.450,oo bolívares, correspondiente al pago de una copia fotostática certificada de documento de fecha 23/03/2007, No. 15, Tomo 14, Protocolo 1º, folios 94 al 98.- Que existen en sus archivos una planilla de liquidación de registro No. 60439, de fecha 01/10/2007, por la expedición de copias fotostáticas certificadas del documento inmediato anteriormente mencionado sus datos registrales, y solicitada en la misma fecha por el ciudadano A.D.S.C.; dejándose constancia en el Libro Diario que al respecto lleva esa oficina, asiento No. 3, folios 216, de fecha 01/10/2007, que se le expide al mencionado ciudadano la copia fotostática certificada solicitada por él del documento señalado en los particulares anteriores.- Adjunta a dicho informe, copia certificada de depósitos y planillas, así como del libro Diario donde se encuentran dispuestas las actuaciones informadas.- Al valorar esta prueba, este Juzgador acoge el criterio sostenido y reiterado acerca de la valoración de la prueba de informes y presume la autenticidad de la repuesta y la exactitud de su contenido, prueba esta que al no ser desvirtuada por la parte demandada, ni aparecer de autos elemento alguno que así se comporte, este Despacho debe otorgarle pleno valor probatorio, en el sentido de considerar que ciertamente el ciudadano A.D.S.C. solicitó el 01/10/2007 la copia certificada del documento donde los ciudadanos C.P.M. y G.M.P.D.R. venden al ciudadano A.J.G.M. el inmueble objeto del presente procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio; en fecha 23/03/2007, bajo el No. 15, Tomo 14, Protocolo 1º, folios 94 al 98; expidiéndosele en la misma fecha anotada.- j-) En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos M.G., M.D.S., S.M.S.G. y R.A.G., este Despacho no las valora por cuanto las mismas no fueron evacuadas.-

En Escrito del 29/01/2008 (F-128 y 129, Pieza II):

1-) En cuanto a las Originales de las Facturas Nos. 10049, 38243 y 15984 del año 1991, emanadas de la empresa CALIFE (Anexos N1, O1, P1), este Despacho observa, que contra dichas documentales originales no existe impugnación, ni se ha intentado medio procesal que desvirtúe las mismas, pero al tratarse de instrumentos privados, no reconocidos o tenidos legalmente como tal, y donde interviene un tercero sin participar mediante prueba testimonial, o a lo menos la prueba de Informes –debido al carácter de servicio público de la empresa emisora- no se valoran como plena prueba, tal como se infiere de lo contenido en los Artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, pero si se le advierte un valor indiciario acerca de los pagos y contratación del Servicio de suministro de Energía Eléctrica que mantiene el ciudadano A.D.S.C. en relación al inmueble –que presuntamente tiene arrendado- ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Falcón.-

Los co-demandados C.J.P.M. y G.P.M.d.R., en el lapso probatorio promueven (F-235 y 236, Pieza I):

1-) En cuanto a la prueba de Exhibición del Contrato de Arrendamiento producido con el libelo marcado “1”, este Despacho observa que al no haber sido admitido dicho mecanismo procesal, no tiene nada que valorar.- Igual suerte corre la prueba de Exhibición solicitada con el fin de que el demandante traiga a juicio prueba alguno de haber interrumpido la caducidad del termino para intentar la presente acción.-

2-) En cuanto a la invocación de la comunidad de la prueba relacionada al documento producido con el No. 3 por el accionante, y de donde, a su decir, se desprende una contraprueba para la afirmación de que E.R. es comunera de dicho inmueble, este Despacho desecha tal invocación por resultar impertinente, al considerar que el hecho de que E.R. sea comunera o no de dicho inmueble, de ninguna manera desvirtúa la autorización que le pudieran haber dado los comuneros para administrar el inmueble objeto de la presente preferencia ofertiva.-

3-) En cuanto a la Inspección Ocular evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Puerto Cabello en fecha 27/09/2005, signada con el No. 2005-438, este Despacho le concede todo su valor probatorio, al considerarse documento público, todo de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360; pero solo a los fines de los hechos constatados, expresados literalmente en los particulares evacuados, tales como la supuesta condición de abandono, ausencia de personas en su interior, sin techo y con malezas , puertas en mal estado y la ausencia de operatividad.- No obstante, es necesario aclarar que la presente prueba de ninguna manera se puede considerar pertinente para demostrar la ausencia de relación arrendaticia entre las partes, ó el carácter o cualidad de arrendatario del demandante de autos; pudiendo así ser esta una prueba que se debió utilizar para una posterior demanda para resolver o pedir el cumplimiento de la presunta relación arrendaticia que se debate en el juicio o entrega del inmueble.-

El co-demandado A.J.G.M., asistido de abogada, promueve:

En su escrito del 18/01/2008 (F-5 y 6, Pieza II):

1-) En cuanto a la invocación del merito de la Inspección Judicial presentada por el actor signada con el No. “2”, en contraste con la Inspección Judicial evacuada por el Tribunal Segundo de Municipio, de fecha 04/10/2005, promovida por los co-demandados (F-241, Pieza I), este Despacho observa: Que la presente acción trata de una demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, siendo que las características y estado de abandono presunto del inmueble de marras, no tiene pertinencia con los elementos que se deben demostrar y/o desvirtuar en la presente querella, como lo son: La existencia o no de una relación arrendaticia, el tiempo de duración de la misma, el cumplimiento o no de las notificaciones autenticas que debe hacer, tanto el antiguo propietario como el nuevo adquirente al arrendatario y la solvencia o insolvencia de éste último, entre otras situaciones y; al no producirse en la invocación del mérito de dichas Inspecciones Judiciales evacuadas ninguna situación relacionada a estos elementos establecidos, debe considerarse impertinente la invocación solicitada.- De igual manera, al establecer medidas, este Despacho considera que el establecimiento de las mismas no corresponde a este mecanismo procesal, sino que requiere de la prueba de Experticia como una prueba mas acabada y mas técnica, donde incluso, se pueden emitir conclusiones y consideraciones que le están vedadas a los Jueces en materia de Inspección Judicial.-

2-) En cuanto a lo relacionado en el Particular II del escrito probatorio, relacionado al dicho del actor de que se enteró el 28/09/2007 de que el terreno estaba vendido, este Despacho observa: Que ante el argumento esgrimido relacionado a la fecha de protocolización del documento del 23/03/2007, donde los co-demandados pactan la compra-venta del inmueble objeto de la presente preferencia ofertiva, considera este Tribunal que son argumentos que pertenecen al contradictorio y que no constituyen de modo alguno elemento probatorio útil y legalmente establecido, siendo que al decidir el fondo del asunto conforme a los particulares anteriores, y adminiculando las pruebas aportadas por las partes, será cuando este Tribunal se pronuncie acerca de cual de las fechas debe ser la considerable y probadamente apta, que se deba tomar como fecha de conocimiento del actor sobre la venta del inmueble realizado.-

3-) En cuanto a la caducidad planteada, este Despacho observa de igual manera, que la invocación de dicho instituto no es un elemento o mecanismo procesal probatorio, sino que es un argumento que debió oponerse en el acto de la contestación de la demanda, bien como cuestión de fondo, bien como cuestión previa.; por lo que se desecha de igual manera lo promovido en este tenor.- No obstante, debe advertir este Juzgador, que ciertamente dentro de los elementos que debe analizar a los fines de la declaratoria con ó sin lugar de la presente acción, esta implícitamente incluida la situación planteada, por lo que habrá que definir este Tribunal en posteriores particulares lo referente al asunto de la caducidad.-

En Escrito de fecha 23/01/2008 (F-105 y 106, Pieza II):

1-) Consigna el codemandado promovente, a los fines de demostrar su posesión, uso, goce y disfrute del inmueble de su propiedad las siguientes instrumentales: a-) Original de Contrato y recibo de pago de servicio público (CALIFE) (Anexo A), en cuanto a la presente documental, este Despacho advierte, que al ser impugnada la misma mediante escrito que riela a los folios 130 al 131 y, al haber sido emitida por un tercero y no promovida la prueba testifical como lo ordena el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse por no haberse promovido conforme a la norma legal señalada; b-) Copia simple de recibo de pago y solicitud de dotación de agua tramitado por ante INSALUD de fecha 23/082007 (Anexo B, folios 108 y 109), en cuanto a la presente documental, este Despacho advierte, que la misma puede ser considerada como un documento administrativo, que no surte los efectos de un documento público pero que tienen cierta presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, al provenir de un Instituto Autónomo.- No obstante, al tratarse de una fotocopia simple debió haber sido aceptada por el adversario, ocurriendo todo lo contrario al ser impugnada dicha fotocopia sin que se haya hecho valer por otro medio procesal probatorio; por lo que definitivamente debe desecharse del presente juicio, tal como así se hace.- Amén de lo expuesto, ciertamente del contenido de dicha fotocopia se establece que declara el Instituto emisor haber recibido de CONSTRUCCIONES BOQUETE C.A., con dirección en la Calle Municipio y la entidad mercantil J.M. MADEIRA C.A., la cantidad allí expresada, evidenciándose de ello que dicho recibo le fue emitido a una persona distinta a la demandada, ratificándose en consecuencia el motivo para desechar dicha prueba.- c-) Copia fotostática de Cédula Catastral del inmueble No. 1253, de fecha 03/09/2007 (Anexo “C”), en cuanto a la presente documental, este Despacho reproduce la motivación inmediato anteriormente señalada referida a los documentos administrativos.- No obstante, al tratarse de una fotocopia simple debió haber sido aceptada por el adversario, ocurriendo todo lo contrario al ser impugnada dicha fotocopia sin que se haya hecho valer por otro medio procesal probatorio; por lo que definitivamente debe desecharse del presente juicio, tal como así se hace.- d-) Original de Certificado de Solvencia Municipal del Inmueble No. 47204 (Anexo D), en cuanto a la presente documental, este Despacho le otorga la presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad como documento administrativo, que al no ser desvirtuado, hace constar que el ciudadano A.J.G.M. tiene solvencia municipal, y que en el mismo aparece como dirección del mencionado ciudadano, la Avenida Falcón cruce con Avenida J.J.F.; e-) Permiso de Construcción, recibo de cancelación de Tributos y Oficio emanado de la Alcaldía de Puerto Cabello, de fecha 22/08/2007, contentivo de repuesta a la solicitud de variables urbanas fundamentales para un inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., Parroquia Fraternidad de Puerto Cabello, este Despacho observa: Que a las dos primeras se le otorga la presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad como documento administrativo, que al no ser desvirtuado, hace constar que el ciudadano A.J.G.M. solicitó permiso de Construcción para un inmueble ubicado en la Avenida Flacón, cruce con Avenida J.J.F., y que canceló los tributos correspondientes.- Y que en relación al segundo, al ser dirigido al Ing. J.B. por la Oficina de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Flacón, cruce con Avenida J.J.F., pero que al no haberse demostrado ninguna relación de este para con el co-demandado y del inmueble contenido en dicho oficio para con el inmueble objeto de la presente preferencia ofertiva, debe desecharse el mismo por impertinente e irrelevancia en la solución del presente asunto.-

FUNDAMENTOS DE LA DECISION

En concreto trata la presente de una demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera la parte actora contra los co-demandados, basando su fundamentación en la existencia de una relación arrendaticia celebrada desde el 01 de Junio de 1.991, sobre un inmueble ubicado en la Avenida J.J.f. cruce con Avenida Falcón, Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello, con un área de aproximadamente 2.297 Mts.2, mediante Contrato de Arrendamiento escrito suscrito con la ciudadana E.R.D.P., cónyuge de C.J.P.M. quien es co-propietario junto con sus hermanos G.M., BERNARDO y R.P.M., de dicho inmueble, y quien actuaba con autorización de los miembros de la Sucesión Platt; por lo que vendídole el inmueble al ciudadano A.J.G.M. en vigencia de la relación arrendaticia señalada, se le lesionó su derecho preferente a que se le ofertara al demandante la venta del inmueble de marras, debiendo proceder en consecuencia el Retracto Legal Arrendaticio de dicho inmueble y a su favor.- Fundamenta su demanda en los Artículos 42, 43, 44, 45, 48 (a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por su parte los co-demandados, al no acudir en tiempo hábil al acto de la contestación de la demanda, tal como se desprende de auto de fecha 09/01/2008 (F-223, Pieza I), auto este que quedó definitivamente firme al no haberse intentado en su contra el recurso de apelación correspondiente en el tiempo hábil de cinco (5) días; se entiende que no alegó nada a su favor y que su única oportunidad en el presente juicio, estriba en que tiene la carga de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.- No obstante, al acudir al lapso probatorio, y a los fines de demostrar lo contrario a lo pedido por el actor, invoca el principio de la comunidad de la prueba y en lo que le favorece las documentales traída a juicio por la misma parte actora, fundamentalmente el documento privado donde los comuneros le ofrecen en venta al demandante el inmueble de marras (F-39, Pieza I), y otras documentales de las cuales se desprende que para el momento de la venta que hicieron no había relación arrendaticia entre las partes.- Asimismo promueven a tal fin, Inspección Judicial (de fecha 27/12/2005 - 2005-438) y; en el caso del co-demandado A.J.G.M. argumenta haber venido ejerciendo la posesión, uso, goce y disfrute del inmueble en cuestión y desde el 23 de Marzo de 2007, y al efecto produce instrumentos a los fines de acreditar dicha posesión.-

-I-

Planteada la litis en los términos expuestos, éste Tribunal considera, que previamente debe advertir sobre algunas peticiones y situaciones planteadas en el juicio, a los fines de clarificarlas como necesidad del proceso.-

En primer lugar, debe este Juzgador referirse a la solicitud de Revocatoria del auto dictado en fecha 09/01/2008 donde queda definitivamente firme que los co-demandados no acudieron en tiempo hábil a contestar la demanda.- El Artículo 289 del Código de Procedimiento Civil, nos establece el derecho que tiene toda persona de interponer apelación contra toda decisión interlocutoria que produzca un gravamen irreparable.- De igual manera el Artículo 310 Ejusdem, establece la posibilidad de revocatoria de aquellos actos y providencias de mera sustanciación o de mero trámite, bien de oficio, o bien a petición de parte.- En el caso en concreto y a juicio de este Juzgador, el auto que se pide sea revocado no se entiende como un acto de sustanciación o de mero trámite; y por dos razones fundamentes: a) Por cuanto del mismo se desprende un derecho subjetivo a favor de la parte actora y; b) Por cuanto el mismo puede producir un gravamen irreparable a la parte accionada.- A tenor de los señalado entonces, se concluye que el auto de fecha 09/01/2008 donde se señala y se decide que la contestación de la demanda fue hecha en forma extemporánea, por tardía, no es un auto que este bajo la potestad del Tribunal revocarlo, sino que como se dijo, al ser un auto que creó derechos subjetivos y que puede producir gravamen irreparable ha debido ser sujeto del recurso de apelación conforme a lo establecido en el Artículo 289 del Código de Procedimiento Civil, para así poder enervar sus efectos; y transcurridos los cinco (5) días hábiles que tenían los co-demandados conforme al Artículo 298 Ejusdem, o sea: Jueves 10, Miércoles 16, Jueves 17, Viernes 18 y Martes 22, todos del mes de Enero del presente año; y no haberse interpuesto el recurso de apelación correspondiente, entonces dicho acto quedó definitivamente firme Y; ASÍ SE DECIDE.-

La Segunda situación, que debe clarificar este Juzgador, es la disyuntiva planteada en razón de cual sería el régimen legal aplicable al caso de marras.- Arguyen los demandados, que la Ley aplicable al caso en concreto es la referida en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.- Por su parte, el querellante fundamenta su demanda en el Decreto y Rango con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En cuanto al decreto derogado mencionado, es suficientemente ilustrativo la Jurisprudencia copiosa que al respecto del mismo se dictó en su época de vigencia, y en el sentido de vedarse su aplicación, a aquellos arrendamientos que tenga por objeto inmuebles para un uso distinto al de vivienda.- En el caso de marras, se alquiló un inmueble en base al contrato de arrendamiento que aportan y admiten las partes que existe ó existió, que en primer lugar consiste en un terreno y, en segundo lugar destinado a fines comerciales y para la compra y venta de materiales de construcción; de lo que se deduce lógicamente que su uso o destino no es para utilizarlo como vivienda, lo que hace inaplicable el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.-

En relación a la aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los Artículos 1 y 2, son claros y categóricos al incluir el arrendamiento destinado al funcionamiento de actividades comerciales y su respectivo cánon como objeto de regulación de dicha norma legal y; el Artículo 88 en forma directa, establece la aplicación de las normas contenidas en dicho decreto desde su entrada en vigencia, haciendo solo la excepción en cuanto a su aplicación para los procedimientos administrativos en curso a su fecha de vigencia (01 de Enero de 2000), los cuales deberán tramitarse por la ley anterior ó vigente al inicio de su tramitación y, en aplicación del Artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, en los procedimientos jurisdiccionales ya iniciados para la fecha de vigencia del decreto de marras (01/01/2000), los cuales necesariamente se regularán por ley anterior en cuantos a los actos y hechos ya cumplidos y efectos procesales no verificados.- Vale decir en este punto, que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de ninguna manera diferencia de aquellos arrendamientos comenzados antes de su vigencia, de aquellos celebrados en su vigencia; lo que equivale decir, que al tratarse el presente asunto de dirimir una preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, que presuntamente comenzó en el año de 1.991,y que presuntamente se mantiene hasta la fecha de interposición de la demanda (04/10/2007), y mas allá.- De manera mas rotunda, es necesario advertir aquí que además de lo expuesto, el hecho de que se disputa una preferencia ofertiva y una acción de retracto legal arrendaticia sobre operaciones que fueran protocoladas el 23/05/2007 (No. 15, folios 94 al 98, tomo 14, Registro Público del Municipio Puerto Cabello), no cabe la menor duda que la ley aplicable al presente caso, es la contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, las normas contenidas en el Código Civil Venezolano Vigente, estas últimas en cuanto sean aplicables Y; ASÍ SE DECIDE.-

-II-

Dilucidado el previo, se hace conveniente entonces trasladar algunas normas reguladoras sobre el asunto:

El Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

El Artículo 43 Ejusdem, reza:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

De las normas anteriormente transcritas se colige los requisitos que se requieren y necesitan para que el Arrendatario obtenga el derecho de Preferencia Ofertiva; Primero, Que tenga mas de dos (2) años como arrendatario del inmueble; Segundo, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y, Tercero, que satisfaga las aspiraciones del propietario.-

Pero puede ocurrir que obviando este derecho –tal como esta planteado en el caso in concreto-, el Arrendador venda a un Tercero sin ofrecerle en venta el inmueble a su Arrendatario.- En este caso en particular entonces, debemos reproducir lo establecido en los Artículos 44, 45, 47 y 48 (a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 44:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender.

En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El Arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

.-

El Artículo 45:

Transcurridos ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar

.-

El Artículo 47:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

El Artículo 48:

El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos…

De los artículos transcritos se desprende: La obligación del Arrendador de notificar al Arrendatario mediante medio auténtico, sobre el ofrecimiento de venta, precio, condiciones y modalidades; La obligación del Arrendatario de aceptar o rechazar la oferta en el término de quince (15) días, so pena de quedar liberado el Arrendador; El hecho de quedar sin efecto dicha liberación transcurridos que sean ciento ochenta (180) días calendarios sin que se celebre la venta a Terceros, debiendo cursarse nueva oferta al Arrendatario; la obligación del Tercero adquirente de Notificar al Arrendatario de la negociación hecha y el derecho de retracto que nace para este último, en caso de no notificación, y; Por último, un lapso de caducidad de cuarenta (40) días para accionar contados a partir del conocimiento y/o notificación que tenga el Arrendatario de la negociación celebrada entre su Arrendador y el Tercero Adquirente.-

-III-

Ilustrado el asunto con tópicos legales transcritos y síntesis de su contenido, este Tribunal para decidir el fondo de la controversia advierte:

Entre las partes se debate y se discute el derecho a una preferencia ofertiva y el derecho a retracto legal arrendaticio que el actor se abroga.-

Tal como ya se señaló para que prospere el retracto legal arrendaticio, se hace necesario los siguientes requerimientos: 1-) Que cumpla el accionante con las condiciones de duración por mas de dos (2) en la relación arrendaticia, solvencia en el pago y, satisfacción de las aspiraciones del propietario, tal como lo indica el Artículo 43, en concatenación con el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2-) Que no se le hubiera hecho la notificación al arrendatario prevista en el Artículo 44 Ejusdem o se omitieren requisitos exigidos; ó que efectuada la venta a un Tercero el precio pactado resultare inferior al ofertado; o se le den condiciones mas favorables que al Arrendatario; 3-) Que el adquirente le notifique en forma cierta al Arrendatario de la negociación celebrada y; 4-) Que sea ejercido el derecho de retracto en un plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación cierta de la negociación celebrada, que deberá hacerle el adquirente; estos dos últimos requisitos conforme al Artículo 47 Ídem.-

Ahora bien, acerca del primer requisito se hace el siguiente análisis: Se debate en el presente juicio acerca de la existencia o no de una relación arrendaticia, comenzada según contrato (F-12, Pieza I) celebrado entre el actor y la ciudadana E.R.D.P., quien fuera autorizada por los comuneros (F-36, Pieza I) ciudadanos R.J. y C.J., PLATT-MARTINEZ y G.M.P.D.R.; contrato y autorización a los cuales se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido ni impugnado, ni atacado por medio procesal legalmente establecido, ni mucho menos declarado con lugar, toda vez que hay que tener en cuenta que la contestación de la demanda, momento procesal oportuno para ejercer dichos recursos, fue realizada con extemporaneidad por tardía.- De dichas documentales entonces se desprende de manera fehaciente y convincente, que entre los comuneros de la Sucesión PLATT-MARTINEZ, representados por la esposa del ciudadano C.J.P.M., cuyo nombre lo es E.R.D.P., y el ciudadano A.D.S.C. se celebró un contrato escrito de Arrendamiento sobre un terreno ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con la Avenida Falcón, por un lapso de tres (3) años, con el objeto de destinarlo exclusivamente a los fines comerciales y a la compra-venta de materiales de construcción.- Este inmueble, sobre el que no se desprende en ningún momento discusión alguna acerca de su identificación, ubicación, debe considerarse admitido entre las partes el conocimiento mutuo de que es el mismo inmueble sobre el cual se discute sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio que se acciona, y cuyas medidas particulares y generales (2.357 Mts.2), se pueden obtener de la documental que riela al folio 39, Pieza I, que consiste en la comunicación que los comuneros (RICARDO, BERNARDO, CARLOS y GISELA, TODOS PLATT-MARTINEZ), le hacen llegar al ciudadano A.D.S.C. en el año de 1.992 –año y documental esta no controvertido, ni desvirtuados a los fines de ofrecerle en venta un inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida F.d.P.C..- Esta documental que de ninguna manera fue impugnada ni atacada por medio procesal alguno, se le tiene como reconocida y se le otorga pleno valor probatorio.-

Ahora bien, de las tres documentales valoradas se puede concluir perfectamente que ciertamente entre los ciudadanos RICARDO, BERNARDO, CARLOS y GISELA, TODOS PLATT-MARTINEZ y, A.D.S.C. se pactó ciertamente un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble cuya ubicación y medidas se encuentran admitidas y contestes y, que dicha relación arrendaticia, al no haber sido argumentado y probado lo contrario mediante un medio suficiente y fehaciente de tal circunstancia como lo sería: Un convenimiento entre partes de dejar sin efecto dicho contrato, ó una Sentencia judicial que declare resuelta dicha relación ó la solicitud de una Entrega Material del inmueble por no ocuparlo, este Juzgador tiene que considerar que desde el 01 de Junio de 1.991 y hasta la presente fecha, existe tal relación arrendaticia, y que se puede corroborar la misma mediante la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el comunero B.P.M. en fecha 07/07/1.996, extrayéndose dicha fecha de la decisión que SIN LUGAR dictara este Tribunal en fecha 07/05/2001, y que en copia certificada adjunta el demandante con su libelo (F-50 al 68, Pieza I), y de la decisión que promueve el demandante mediante copia certificada de Sentencia dictada por el Juzgado Superior que conoció de la apelación interpuesta por el mencionado comunero contra la Sentencia de la Primera Instancia, apelación ésta declarada SIN LUGAR por el ad quem en fecha reciente del 08/10/2007, tal como consta a los folios 34 al 59 de la Pieza II.- Pero aún mas patentiza la existencia de la relación contractual que se discute el hecho de que la persona autorizada por los comuneros para arrendar el inmueble que se disputa en el presente asunto, ha cobrado todos los cánones de arrendamientos desde la primera fecha, hasta Diciembre de 2007, tal como se hace constar en las certificaciones que se valoraron como plena prueba y que rielan a los folios 35 al 38 y 85 al 146, Pieza I; y del 21 al 29, Pieza II.-

Tampoco debe prosperar en razón de las argumentaciones expuestas, el objeto por el cual se promueve la Inspección Judicial cuyo valor probatorio invocan los co-demandados –evacuado por el Tribunal Segundo de Municipio, de fecha 04/10/2005- mediante la cual pretenden los querellados romper la existencia de una relación arrendaticia, dejando constancia en dicha instrumental el estado de abandono y la no presencia de personas, entre otras cosas, en el inmueble que aquí se discute.- Categóricamente señala este Tribunal, que la Inspección Judicial no es medio idóneo en el presente asunto para demostrar o no, la vigencia y existencia ó inexistencia de la relación arrendaticia que se discute.- Por el simple hecho de haberse dejado constancia del abandono del inmueble con las demás características que allí se hicieron constar, no se demuestra que no existe relación arrendaticia.- Mas bien sirve dicha prueba como un elemento incontrastable –como ya se insinuó- o bien para demandar la resolución de la relación arrendaticia ó Desalojo del inmueble, o bien para pedir el cumplimiento de contrato, o bien, para pedir la entrega material del mismo; pero nunca para enervar o destruir una relación arrendaticia y mucho menos, una escrita, como la de marras Y; ASÍ SE DECLARA.-

Se entiende así cubierto y perfectamente demostrado el cumplimiento del primer elemento que contiene el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consiste en la existencia de una relación arrendaticia, por más de dos (2) años entre el actor, ciudadano A.D.S.C. y los propietarios-arrendatarios del inmueble objeto de la acción de retracto legal arrendaticia Y; ASÍ SE DECIDE.- En cuanto al segundo de los elementos de este primer requisito, vale decir, la solvencia en lo cánones de arrendamientos, a juicio de este Juzgador esta suficientemente demostrado el mismo de las certificaciones que se valoraron como plena prueba, al considerarse documentos públicos, contentivas de las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses y años a partir de Junio de 1.996 a Diciembre del año 2007 y que rielan a los folios 35 al 38 y 85 al 146, Pieza I; y del 21 al 29, Pieza II, hechas por el actor y retiradas por la ciudadana E.R.D.P., persona autorizada por los propietarios del inmueble arrendádole al demandante en señal de aceptación del pago realizado; quedando suficientemente demostrado el elemento de solvencia que exige el Artículo 42 Ibidem, cuya existencia deviene del mandato impuesto conforme al Artículo 43 Ejusdem.- En cuanto al tercer elemento de este primer requisito, relativo a la satisfacción por parte del Arrendatario a las aspiraciones del propietario-arrendador, al no haberse dado ninguna de las notificaciones que exige el Artículo 44 Ídem, se considera que no aplica el presente elemento.- No obstante considera este Juzgador estar suficientemente cubierto el primer requisito que exige la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio, tal como LO establece el legislador en los Artículos 43, 47 y 48 Ibidem y tal como así se desprende del folio 5 vuelto, Pieza I, donde el actor manifiesta inequívocamente estar dispuesto a pagar, desde ya, el precio del inmueble que asciende a la cantidad de 280.000.000,oo de Bolívares; considerándose así configurado y como consecuencia lógica ha lugar, el derecho de Preferencia Ofertiva que tenía el demandante de autos sobre el inmueble de marras Y; ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto al examen del segundo requisito, esto es, la ausencia de la notificación que se regula en el Artículo 44 Ejusdem, que ha debido hacerle el propietario al Arrendatario para el ejercicio del derecho preferente, ciertamente de autos se desprende una notificación que hicieran los comuneros demandados y que trajo a los autos la parte accionante (F-39), documento este que fue valorado en su pleno efecto probatorio, y del cual se desprende que para el año de 1.992 –fecha esta no contradicha ni desvirtuada-, ciertamente los co-demandados le ofrecieron en venta dicho inmueble al actor, pero que el mismo por su data tan antigua, debe desecharse su aplicación en el caso en concreto, toda vez, que si tomamos en cuenta que la acción intentada se hace contra un documento protocolado el 23 de Mayo de 2007 (F-147 al 154, Pieza I), se debe aplicar el Artículo 45 Ídem, donde se establece que queda sin efecto el ofrecimiento hecho por el propietario-arrendador, transcurrido 180 días calendarios después de dicho ofrecimiento sin que se hubiese efectuado la venta a terceros debiendo cursarse nueva oferta al Arrendatario y; si aplicamos este lapso a la antigua comunicación del año de 1.992 cuando se dio el vetusto ofrecimiento, debemos forzosamente concluir que dicho ofrecimiento hecho en esa antigua fecha quedó sin efecto, por cuanto ese lapso de 180 días es producto de la evolución jurisprudencial que tuvo la figura del derecho de preferencia antes de la ley actual, lapso este que fue considerado como suficiente para aquel entonces a los fines de que se procediera a la venta a un tercero en caso de no aceptación del arrendatario, pero que tal como lo indica la norma en comento, si transcurrido dicho lapso no se hubiere efectuado la venta a un tercero, entonces debió cursarse una nueva oferta al Arrendatario para procederse a una venta como la que examinamos en el presente asunto Y; ASÍ SE DECIDE.-

Tampoco se podría decir que a partir de la comunicación-ofrecimiento dirigido al actor en el año de 1.992, donde los co-demandados ofrecen en venta el inmueble de marras, surtiere efecto en relación a la partición y adjudicación amistosa del inmueble hecha conforme al documento protocolado de fecha 30/12/1994 (F-40 al 46, Pieza I), toda vez que de igual manera transcurrieron aproximadamente dos (2) años entre una y otra y tampoco el cambio de propietarios se puede considerar como si fueran terceros, por cuanto lo que se hizo fue liquidarse a nombre y en nombre de los mismos comuneros, además que nunca notificaron de esa situación al demandante de autos, ni nunca establecieron unas nuevas reglas o condiciones sobre el arrendamiento que habían autorizado a través de su representante ciudadana E.R.D.P., obligación esta que tenían tal como se desprende de lo contenido en el Artículo 1.604 del Código Civil.-

Se infiere entonces de lo antes dicho, que al no quedar demostrado en autos que los arrendadores hubieren cumplido con la notificación establecida en el Artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por argumento a contrario, debe considerarse cubierto el segundo requisito de procedibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio intentado Y; ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto al Tercero requisito, vale decir, la Notificación que como obligación se desprende del Articulo 47 Ejusdem, que consiste en la notificación que debió hacerle el adquirente al Arrendatario en el plazo allí establecido, sería necio analizar el asunto toda vez que la defensa fundamental del Tercero adquirente, ciudadano A.J.G.M., radica en desconocer la relación arrendaticia entre el demandante y los comuneros co-demandados y. de hacer valer su propiedad y posesión sobre el bien inmueble cuya preferencia ofertiva se disputa.- Por lo demás, al no desprenderse de autos ningún elemento que nos indique la notificación que auténticamente debió hacer el tercero-adquirente al Arrendatario de la negociación celebrada sobre el inmueble en cuestión, debe considerarse cubierto este tercer requisito de procedibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio intentado Y; ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto a la caducidad de la acción, que como cuarto requisito se estableció en el presente particular a los fines de analizar si ha lugar a la procedencia o no de la acción aquí intentada, debemos señalar lo siguiente: Tanto los co-demandados comuneros propietarios del inmueble objeto de la presente acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, como el tercero adquirente (Artículos 44 y 47 Ejusdem), tenían la obligación de Notificar al Arrendatario, o bien del derecho preferente como carga que tenían los primeros, o bien de la negociación celebrada por el adquirente-codemandado con los comuneros co-demandados; negociación esta que se entiende sobre el inmueble objeto del presente litigio.- Ahora bien, al no cumplir con las obligaciones legales de notificación que tenían todos los co-demandados para con el Arrendatario, necesariamente debe tenerse como fecha de partida o comienzo del lapso de caducidad de 40 días calendarios establecido en el Artículo 47 Ibidem, la fecha que pueda resultar demostrada en autos de que conoció de la operación el querellante.- Así tenemos, que el actor confiesa que tuvo conocimiento que la venta realizada por los comuneros demandados al ciudadano A.J.G.M. el 28/09/2007 (F-5, Pieza I), al expresar en su libelo: “Es a partir de esa fecha, 28 de Septiembre de 2.007, que supe por mis propios medios, que había sido vendido dicho inmueble arrendado…”.- De igual manera, del Informe que produce el ciudadano Registrador Público de Puerto Cabello (F-117, Pieza II), además de testimoniar la presencia del ciudadano A.D.S.C., en la dependencia bajo su cargo y de solicitar el 01/10/2007 y ser entregada en esa misma fecha la copia certificada del documento donde los comuneros CARLOS y GISELA, PLATT-MARTINEZ venden al ciudadano A.J.G.M.; concluyentemente este Tribunal debe tener suficiente convicción, como declara tenerla, de que la notificación cierta de la negociación denunciada como vulneradora de la preferencia ofertiva o derecho de preferencia de la parte demandante, lo es el 01 de Octubre de 2007, cuando dice el Registrador haberle proveído de la copia certificada de la operación de compra-venta cuestionada Y; ASÍ SE DECIDE.-

Ahora bien, tomando como fecha de notificación cierta la fecha del 01/10/2007 y observando que la acción que aquí se analiza fue intentada el 04/10/2007, debe entenderse que la demanda se intentó al tercer (3er) día calendario de haberse tenido notificación cierta sobre la negociación que se impugna, dentro del lapso hábil que se tenía para ello, por lo que necesariamente se debe considerar como cumplido el cuarto requisito de procedibilidad de la acción intentada y en consecuencia DESECHARSE, tal como se hace, cualquier argumento o prueba sobre la caducidad planteada Y; ASÍ SE DECIDE.-

-IV-

En función de los análisis y consideraciones anteriormente expuestas, y a tenor de lo establecido en el Artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho profiere, que están cubiertos los extremos establecidos en el Artículo 48, Literal “a”, Ejusdem; así como también se declara que el actor logró demostrar las condiciones establecidas en el Artículo 42 Ídem, por lo que debe prosperar la subrogación de él, en las mismas condiciones estipuladas en el documento mediante el cual los ciudadanos C.J.P.M. y G.M.P.D.R. le trasladaran la propiedad al ciudadano A.J.G.M., de una extensión de terreno constante de 1.289,24 Mts.2, que forma parte de mayor extensión arrendada al actor, según título registrado por ante el Registro Público Inmobiliario de Puerto Cabello de fecha 23/05/2007, anotado bajo el No. 15, folio 94 al 98, tomo 14.-

En tal sentido, a los fines de materializar la subrogación aquí concedida, deberá el ciudadano A.D.S.C. en tiempo inmediato, consignar a favor del co-demandado A.J.G.M. la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (B/F. 280.000,oo), antes DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,oo), .-

De igual manera deberá cancelar el ciudadano A.D.S.C. al ciudadano A.J.G.M., todos los gastos y costos de la venta, las reparaciones realizadas en el mismo y las mejoras acometidas que hayan aumentado el valor del inmueble; previa Experticia complementaria que se ordena al efecto; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.544 del Código Civil, que se aplica supletoriamente a la materia que aquí conoce este Juzgador.-

Se resuelve el contrato de compra-venta celebrado entre los ciudadanos C.J.P.M. y G.M.P.D.R. y el ciudadano A.J.G.M., sobre una extensión de terreno constante de 1.289,24 Mts.2, que forma parte de mayor extensión arrendada al actor, según título registrado por ante el Registro Público Inmobiliario de Puerto Cabello de fecha 23/05/2007, anotado bajo el No. 15, folio 94 al 98, tomo 14; en cuyo caso, la presente decisión así como el auto que de cuenta de la ejecución de lo aquí ordenado y de por terminada la presente causa, le servirá de Título de Propiedad suficiente al Querellante sobre el inmueble objeto de la negociación supra indicada, de fecha 23/05/2007; ordenándose en consecuencia su correspondiente registro, siempre y cuando hubiere negativa de los co-demandados C.J.P.M. y G.M.P.D.R. a otorgar el correspondiente Título de Propiedad del inmueble sobre el cual operó la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio demandado Y; ASÍ SE DECIDE.-

De igual manera, con relación al Artículo 1.544, última parte del encabezamiento, del Código Civil, donde el legislador establece: “No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas esas obligaciones…”; este Tribunal le hace la advertencia al ciudadano A.D.S.C. de la imposibilidad de tomar posesión del bien inmueble de marras, hasta que esté suficientemente demostrado en autos que ha satisfecho todas las obligaciones impuestas en la presente decisión, tal como lo indica la norma en comento Y; ASÍ SE DECLARA.-

-V-

Se hace necesario hacer la reflexión siguiente: El ciudadano A.J.G.M., tal como de autos se desprende, insiste en haber adquirido y poseído el inmueble, en una negociación que señala como perfeccionada y una posesión pacífica, no equívoca y con ánimo de dueño.- Estas aseveraciones hechas por este tercero adquirente, revelan y crean una suficiente convicción en el Juzgador que el mencionado ciudadano, ES UN TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE; toda vez que de autos de ninguna manera se desprende lo contrario y, tampoco la parte demandante ejercita su acción con ese fin; amen que en autos la parte actora tampoco demostró, en todo caso, que este Tercero conocía de la relación arrendaticia existente entre los vendedores arrendadores y el accionante.-

Por ello, este Tribunal declara como Tercero Adquirente de Buena fe al ciudadano A.J.G.M., a quien se le deberá reembolsar el precio que canceló conforme el contrato de compra-venta que tiene por objeto el inmueble que esta sujeto a la presente acción, y además de ello los gastos y costos de la venta, reparaciones y mejoras, tal como lo estipula el Artículo 1.544 del Código Civil; y de igual manera, cuya buena fe, lo exonera de ser condenado en costas Y; ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara: