Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 9 de Febrero de 2010

Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 05 de junio de 2.008, por el abogado en ejercicio YIRIS SEMERENE, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.C.P., ambos plenamente identificados, ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual demandó a la ciudadana A.F.G., arriba identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, basando su pretensión en los artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.160, 1.167, 1.361, 1.370, 1.594, 1.597 y 1.598 del Código Civil; en concordancia con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando, que: 1) su mandante es legítimo propietario de un inmueble, representado por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en jurisdicción del Municipio Los Salias, San A.d.L.A.d.E.M., Sector Don Blas, parcelamiento San Anita, Planta Baja del Edificio “A” y el puesto de estacionamiento techado distinguido con el número y letra PB-1, situado en la planta sótano uno (01) del Conjunto Residencial Loma Alta, el cual adquirí en propiedad conforme se evidencia de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del antes Distrito Guaicaipuro, en fecha 2708-1.986, bajo el Nº 28, Protocolo 1º, Tomo 24 del trimestre en curso. 2) Su mandante en su condición de propietario del inmueble antes referido, autorizó la gestión de administración del mismo, a la ADMINISTRADORA ADMIZETA, C.A., empresa de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 1.981, bajo el Nº 93 del Tomo 6/A, en la persona de su representante legal, ciudadana I.Z.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.455.733; 3) Dicha administradora celebró un contrato de arrendamiento con A.F.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.140.900, actuando ésta en su propio nombre y en representación del ciudadano R.C.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.122.498; 4) El contrato de arrendamiento se inició en fecha 01 de octubre de 2.003, a tiempo determinado de seis (06) meses con prórroga de igual tiempo la cual terminaría en fecha 01 de abril de 2.007, dándose inicio a la prórroga legal automática de un (01) año, la cual, supuestamente, culminaría en fecha 02 de abril de 2.008, suscrito mediante un instrumento privado entre la Administradora Admizeta, C.A., y la ciudadana A.F.G., antes identificada; 5) En fecha 01 de abril de 2.008, terminaría el lapso de prórroga legal automática para que la arrendataria permaneciera en el inmueble, todo conforme lo preceptuado en el artículo 38, letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia fue por un período no mayor de cinco (05) años, por lo que la arrendataria, estaba obligada a entregar el inmueble desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado de funcionamiento y conservación de todas sus instalaciones, solvente de todos los servicios tanto de condominio, electricidad y aseo domiciliario, siendo, supuestamente, el caso que la arrendataria se negó a entregar el inmueble y en consecuencia incurrió en el incumplimiento del contrato. Por todo lo antes expuesto es que procedió a demandar como en efecto lo hizo a la ciudadana A.F.G., antes identificada, para que conviniese en entregar el inmueble desocupado de bienes y personas en las condiciones en que lo recibió; asimismo fuese condenada por el Tribunal a lo siguiente: A) que se decretara el secuestro del inmueble y ordenará el depósito del mismo en su persona. B) al pago de la suma de SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 780,00), por aplicación de la Cláusula Cuarta del contrato, por la mora en la entrega del inmueble y las sumas que sigan produciéndose hasta su entrega, mas los intereses e indexación. C) al pago de las costas y costos que generara el presente juicio. Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).

Consignados los recaudos que la parte accionante menciona en su escrito libelar, el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la demanda interpuesta mediante auto fechado 22 de mayo de 2.008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que compareciera ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose así la compulsa de citación respectiva.

Cumplida la citación personal de la parte demandada, la misma consignó escrito mediante el cual interpuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, le dio contestación a la demanda alegando que: “(…) OMISSIS… rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes tantos los hechos como el derecho alegado por la parte actora 1.- por cuanto no es cierto que la relación arrendaticia existente entre las partes haya tenido una duración menor a un lapso de cinco (05) años. 2.-No es cierto que el contrato de arrendamiento se haya vencido. 3.- No es cierto que la demandada haya sido notificada de (Sic) la culminación del contrato de arrendamiento. 4.- No es cierto que se haya producido el comienzo del plazo de prórroga legal. 5.- El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encuentra vigente por haberse reconducido automáticamente en fecha 01 de octubre de 2.008. 6.- No es cierto que la relación arrendaticia haya empezado a correr desde el día 01 de octubre de 2.008. 7.-No es cierto que la relación arrendaticia haya empezado a correr desde el 01 de octubre de 2.003. 8.- No es cierto que a la demandada le corresponda un plazo de prórroga legal de un año y que se contaría desde el 01 de octubre de 2.007. 9.- Tampoco es cierto que haya transcurrido la prórroga legal correspondiente a la demandada para entregar el inmueble objeto de esta demanda libre de personas y cosas (…)”.

En fecha 23 de julio de 2.008, la parte actora consignó escrito mediante el cual afirma que subsana las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; asimismo, impugnó los dos poderes Apud-Acta otorgados por la ciudadana A.F.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.140.900, a los abogados M.Á.B. y N.A.Á., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 58.355 y 11.341, respectivamente.

En fecha 25 de julio de 2.008, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron posteriormente admitidos mediante providencia de fecha 29 de julio de 2.008.

En fecha 16 de septiembre de 2.008, el A quo dictó sentencia en la presente causa declarando parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la parte accionante, siendo recurrida por la parte demandada, mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2.008, recurso que fue oido en ambos efectos por dicho Tribunal, ordenando así, su remisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines del sorteo de Ley.

En fecha 29 de septiembre de 2.008, fue recibido mediante el sistema de distribución el presente expediente, correspondiéndole a este Juzgado conocer del mismo, quien le dio entrada mediante auto de fecha 07 de octubre de 2.008, bajo el Nº 28.388, fijando así el décimo (10º) día despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal pasa a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

1. - De la impugnación del poder Apud-Acta otorgado por la ciudadana A.F.G., a los abogados en ejercicio M.A.B. y N.A.Á., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 58.335 y 111.341, respectivamente, este Tribunal observa:

   En fecha de 03 de julio de 2.008, la representación judicial de la parte actora, alegó que: “(…) PRIMERO: Por cuanto en el otorgamiento del poder Apud-Acta, producido con la contestación de la demanda, anexo letra “A”, otorgado por la demandada, A.F.G., antes identificada, quien actúa en su propio nombre y como apoderada de su coarrendatario (Sic), R.C.G., identificado de autos, NO EXHIBIO AL TRIBUNAL EL DOCUMENTO AUTENTICO DONDE OTORGA PODER R.C.G., a la aquí demandada. Ello aunado a la nota del Secretario, de fecha 15 de julio de 2.008, estampada al pie de dicho acto, donde deja constancia que el referido poder le fue presentado en copia simple, LO QUE DEJA DEMOSTRADO QUE HA SIDO UN ACTO VICIADO QUE ADOLECE DE LEGITIMIDAD, POR LO QUE DE CONFORMIDAD CON LO PRECEPTUADO EN EL ART… 429 EN CONCORDANCIA CON EL ART. 155 DEL C.P.C. IMPUGNÓ EL PODER APUD-ACTA OTORGADO Y CONSECUENTEMENTE LA COPIA DEL INSTRUMENTO ANEXO… SEGUNDO: Visto que igualmente la contraparte, ha producido con el escrito de contestación de la demanda, OTRO PODER APUD-ACTA, OTORGADO SOLO EN LO QUE RESPECTA A A.F.G., SIN ACTUAR en nombre de su codemandado (Sic), R.C.G., identificado de autos Y POR CUANTO LOS ABOGADOS DEBEN ACTUAR EN REPRESENTACIÓN DE AMBOS CO-DEMANDADOS O ASISTIENDO A ESTOS PARA DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, LO CUAL SE HA CUMPLIDO YA QUE ESTE PODER OTORGADO A TITULO PERSONAL POR LA CODEMANDADA, A.F.G., ESTA VICIADO, SIN LEGITIMIDAD, YA QUE A TITULO PERSONAL NO PUEDE DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA POR CUANTO SON DOS LOS CODEMANDADOS. DADO ELLO, TODO DE CONFORMIDAD CON LO PRECEPTUADO EN EL ART 155, EN CONCORDANCIA CON EL ART. 429 DEL C.P.C., IMPUGNO EL PODER OTORGADO POR CUANTO EL MISMO ES INSUFICIENTE Y CARECE DE LEGITIMIDAD PARA DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA (…)”. Ahora bien, quien aquí decide observa que la parte accionante en su libelo de demanda esgrime una supuesta dualidad de carácter que posee la parte demandada ciudadana A.F.G., la cual a su decir actúa en nombre y representación del ciudadano R.C.G., pero no obstante en el petitorio de demanda esgrime lo siguiente: “(…) OMISSIS… PROCEDO A DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO A LA ARRENDATARIA, A.F.G., antes identificada, en su dualidad del carácter con que actúa, PARA QUE CONVENGA EN ENTREGARME EL INMUEBLE DESOCUPADO DE BIENES Y PERSONAS EN LAS CONDICIONES EN QUE LO RECIBIO… OMISSIS (…)”, atribuyéndole única y exclusivamente el carácter de demandada a la supra mencionada ciudadana, y así fue admitido por la representación judicial de la parte accionante, mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2.008, la cual reza en una de sus partes lo siguiente: “(…) OMISSIS… Consigno en este acto, fotostatos del libelo de la demanda a los efectos de compulsar a la demandada… OMISSIS (…)”, razón por la cual la ciudadana A.F.G., tiene legitimidad pasiva, por ser la persona contra la cual la parte actora hizo valer su pretensión, pudiendo otorgar poder a cualquier abogado de su elección sin necesidad de exhibir a su vez poder que la acredite como mandataria del ciudadano R.C.G., toda quien no es parte en el presente juicio en el presente juicio. En consecuencia, se consideran válidos los poderes Apud-Acta otorgados por la parte demandada a sus representantes legales, aunado a que fue cumplida la formalidad a que se contrae el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   -III-

   DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

   El Tribunal de la causa, mediante sentencia resolvió la controversia declarando parcialmente con lugar la demanda propuesta, con el siguiente dispositivo:

   “(…) Por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:.. 1. Se declara debidamente subsanada la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda… 2. Se declara Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes (Sic), opuesta por la parte demandada. 3. Se declara IMPROCEDENTE la impugnación formulada por el apoderado judicial de la parte actora, contra el poder Apud Acta consignado por el representante judicial de la parte demandada, en fecha (Sic) de julio de 2.008, y la sustitución de poder consignada en la misma. 4. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, interpuso el ciudadano J.A.C.P. contra la ciudadana A.F.G., suficientemente identificados en autos y en consecuencia: Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento, ubicado en el sector Don Blas, parcelamiento S.A., Edificio “A”, del Conjunto Residencial Loma Alta, planta baja, San A.d.L.A., Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda y su respectivo puesto de estacionamiento distinguido con el Número PB-1, libre de personas y bienes. 5. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora el pago de la cantidad de DOCE BOLÍVARES (Bs. 12,00) DIARIOS por aplicación de la cláusula cuarta del contrato, contados desde el día 1º de abril de 2.008, hasta la fecha que se produzca la entrega real y efectiva del inmueble. 6. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas (…)”.

   Ahora bien, la parte demandada (apelante) en el lapso establecido por este Tribunal para dictar sentencia, no fundamentó su apelación, por lo que se revisará el referido fallo en toda y cada una de sus partes salvo las defensas previas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en aplicación de lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

   -III-

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   La actuación que constituye el objeto de la presente apelación, está referida a la decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2.008, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual dispuso en su motiva lo siguiente: “(…) Del contenido de dicha disposición contractual se evidencia que el término de duración del contrato se estableció en seis (6) meses prórrogables automáticamente, de donde se desprende que fue voluntad de las partes la naturaleza temporal del contrato a tiempo determinado, por lo que, si (Sic) parte no notificaba a la otra su intención de no prórrogarlo, dicha prórroga consensual se sucedería indefinidamente, pues los contratantes no limitaron el número de ellas. Ahora bien, en el caso de autos, según se evidencia de la carta cursante al folio 54 la arrendadora notificó al arrendatario en fecha 20 de enero de 2.007, que el contrato no sería renovado, por lo que llegado el vencimiento del término comenzaría a correr la prórroga legal por el lapso de un año, con lo cual ajustó su conducta a la cláusula contractual antes reproducida… Igualmente, la arrendadora en comunicación de fecha 31 de octubre de 2.007 (folio 16) ratificó a los arrendatarios la fecha de inicio de la prórroga legal -1º de abril de 2.007-, volviendo a confirmar en cada uno de los recibos emitidos a los inquilinos por concepto de cánones locativos (folios 61 al 64), con lo que queda demostrada con este material probatorio múltiple, preciso y concordante la ocurrencia cierta de la notificación practicada a la parte demandada de la voluntad del arrendador de no continuar la relación arrendaticia. Así se declara… Empero, con vista a que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el carácter irrenunciable de los derechos tuitivos de los arrendatarios, entre los cuales se encuentra la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, la cual opera ipso iure, por el sólo vencimiento del plazo estipulado como duración de la relación arrendaticia, ésta comenzó a correr inequívocamente desde el 1º de abril de 2.007, sin necesidad notificación al locatario de su entrada en vigencia, ello por el carácter de orden público que entraña, a tenor de lo previsto en el artículo 39 ibidem. Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la Ley especial y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que se hubiere alegado que el arrendatario hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los supuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor en la citada fecha y al haberse iniciado la relación arrendaticia el 1º de octubre de 2.002, para el 1º de abril de 2.007, fecha de término de la última prórroga, había (Sic) transcurrido cuatro (4) años y seis meses, por lo que, con arreglo al literal b del citado artículo 38, por ser un lapso inferior a cinco (5) le corresponde un período de un año, como acertadamente le fue acordada por la arrendadora (…)”

   A tales efectos establece el Código Civil, que:

   Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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   Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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   Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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   Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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   Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

   Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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   Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

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   Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…

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   Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

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   Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…

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   A los fines de entrar a conocer la presente apelación, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

   La parte actora en su libelo de demanda alegó que el contrato de arrendamiento, suscrito mediante instrumento privado entre la Administradora Admizeta, C.A., y la ciudadana A.F.G., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano R.C.G., por poder otorgado por éste, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertados, en fecha 04 de octubre de 1.999, bajo el Nº 14, Tomo 44, de los libros respectivos, se inició en fecha 01 de octubre de 2.003, a tiempo determinado de seis (06) meses, con prórroga de igual tiempo la cual terminó en fecha 01 de abril de 2.007, dándose inicio a la prórroga legal automática de un (01) año, que expiró en fecha 02 de abril de 2.008,

   Del mismo modo expuso que en fecha 01 de abril de 2.008, terminó el lapso de prórroga legal automática para que la arrendataria, permaneciera en el inmueble, todo conforme a lo preceptuado en el artículo 38 letra “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia tuvo una vigencia por un período no mayor de cinco (05) años, por lo que la arrendataria, estaba obligada a entregar el inmueble, en el mismo buen estado de funcionamiento y conservación en que lo recibió, solvente de todos los servicios tanto de condominio, electricidad y aseo domiciliario; siendo el caso que la arrendataria, supuestamente, se negó a entregar el inmueble y en consecuencia incurrió en el incumplimiento del contrato, pretendiendo oponer un derecho que no le asiste, totalmente aislado de lo que fue pactado convencionalmente con el contrato terminado, al consignar un canon de arrendamiento que a su decir sería un acto extemporáneo, y totalmente fuera del orden jurídico que regula la materia.

   La parte demandada en su contestación a la demanda esgrimió que no es cierto que la relación arrendaticia existente entre las partes haya tenido una duración menor a un lapso de cinco (05) años; y que supuestamente: 1) no era cierto que el contrato de arrendamiento se haya vencido; 2) que no era cierto que la demandada haya sido notificada de la culminación del contrato de arrendamiento; 3) que no era cierto que se haya producido el comienzo del plazo de prórroga legal; 4) que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encontraba vigente por haberse reconducido automáticamente en fecha 01 de octubre de 2.008; 5) que no era cierto que la relación arrendaticia haya empezado a correr desde el día 01 de octubre de 2.008; 6) que no era cierto que la relación arrendaticia hubiere empezado a correr desde el 01 de octubre de 2.003; 7) que no era cierto que a la demandada le corresponda un plazo de prórroga legal de un año y que se contaría desde el 01 de octubre de 2.007; 8) que tampoco era cierto que haya transcurrido la prórroga legal correspondiente para entregar el inmueble objeto de esta demanda.

   Planteada así la controversia, este Tribunal analizará las pruebas aportadas por las partes al proceso:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Administradora Admizeta, C.A., y la ciudadana A.F.G., inserto a los folios 9 y 10 del presente expediente. Este tribunal aprecia dicha documental por no haber sido desconocida ni tachada por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

2. - Copia simple de Instrumento Poder otorgado por el ciudadano R.C.G. a la ciudadana A.F.G.. Este Tribunal observa que si bien dicha documental debería ser apreciada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, no es menos cierto que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que debe desecharse por impertinente. Y así se establece.

3. - Original de carta misiva dirigida a la ciudadana A.F., suscrita por la Licenciada ISMENIA ZAMBRANO, en representación de la sociedad mercantil Administradora ADMIZETA e inserta al folio 16 del presente expediente. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1374 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

4. - Original de carta misiva dirigida al ciudadano R.C.G. o a su apoderada judicial ciudadana A.F., suscrita por la sociedad mercantil Administradora Admizeta e inserta al folio 59 del presente expediente. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1374 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

3. - Copia simple de carta misiva dirigida a la ciudadana A.F., suscrita por la sociedad mercantil Administradora Admizeta e inserta al folio 60 del presente expediente. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1374 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

5. - Cuatro (04) recibos originales suscritos por la sociedad mercantil Administradora Admizeta y la ciudadana A.F., por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.008, los cuales rielan a los folios 61 al 64 del presente expediente. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1374 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el la sociedad mercantil Administradora Admizeta, C.A., y el ciudadano R.C.G., inserta a los folios 29 al 32 del presente expediente. Este tribunal aprecia dicha documental por no haber sido desconocida ni tachada por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y así e establece.

2. - Original de constancia expedida por el Secretario del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial, sobre la consignación hecha por la parte demandada respecto a los de los meses de mayo, junio y julio de 2.008, con copia simple de sus correspondientes comprobantes de depósito. Este Tribunal desecha dicha documental por impertinente, toda vez que la misma va destinada a desvirtuar hechos que no han sido controvertidos en la presente causa, y así se establece.

   -IV-

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   De los alegatos y pruebas aportados por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano J.A.C.P., por intermedio de la sociedad mercantil Administradora Admizeta, en su carácter de arrendadora y la ciudadana A.F.G., en su carácter de arrendataria, la cual es regulada por un contrato de arrendamiento suscrito el 01 de octubre de 2.002, a tiempo determinado de seis (06) meses de duración, con prórroga automática, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, con por lo menos un (01) mes de anticipación al vencimiento del término previsto en el contrato o cualesquiera de sus prórrogas. Ahora bien, como la arrendadora sostiene que en fechas 20 de enero y 31 de octubre de 2.007, notificó a su arrendataria la voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, lo que expresamente niega la accionada, se hace necesario establecer si efectivamente se produjo tal notificación y si ésta es buena para el desahucio, toda vez que la misma produciría la terminación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prórroga legal a partir del 01 de abril de 2.007, así como determinaría que la duración de tal prórroga legal sea de un (1) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia sólo se habría mantenido por cuatro (04) años y seis (06) meses, específicamente desde el 01 de octubre de 2002 hasta el 01 de abril de 2.007.

   Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en establecer la distribución de la carga de la prueba, precisando que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

   En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

   Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

   Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…

   Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’

   . (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

   Por lo anterior se juzga, ante lo alegado por la parte actora que evidentemente, éste tenía la carga de la prueba, respecto de demostrar la relación arrendaticia el cual quedó demostrado con el contrato de arrendamiento inserto a los autos; asimismo, tenía la carga de demostrar el hecho alegado en cuanto haber practicado la notificación o desahucio a los fines de informarle al arrendatario que el contrato de arrendamiento no será prorrogado y que comenzará a transcurrir la prórroga legal, y así quedó pactado por las partes en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, la cual establecía lo siguiente: “(…) El plazo de duración del presente contrato será de SEIS MESES, contado a partir de esa fecha; mas, si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por terminado este contrato al vencimiento del plazo fino o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el arrendatario, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido del contrato (…)”, ahora bien, la parte actora alegó haber practicado tal notificación o desahucio a la arrendataria en fechas 20 de enero y 31 de octubre de 2.007, mediante la cual manifestó al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, lo cual daría inicio a la prórroga legal a partir del día 01 de abril de 2.007, así como afirmó haber consignado los recibos de la misma en el expediente, afirmación esta que se constató, concluyéndose que el actor cumplió con su obligación de notificar a la arrendataria del comienzo de la prórroga legal de un (01) año, tal como lo establecieron las partes en la supra mencionada cláusula tercera del contrato de arrendamiento, debiendo así, quien aquí decide considera que la demanda debe prosperar en este aspecto.

   A lo anteriormente expuesto, es necesario agregar que en el petitorio contenido en el escrito libelar, el actor específicamente reclama el: “(…) pago de la suma de SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 780,00), por aplicación de la cláusula cuarta del contrato, por la mora en la entrega del inmueble y las sumas que se sigan produciendo hasta su entrega, mas sus intereses e indexación (…)”. Al respecto quien suscribe, observa que el Juez no es libre ni tiene la autonomía de voluntad para someter la eficacia de su pronunciamiento, a la realización de acontecimientos futuros e inciertos, ya que a ello se opone la propia índole de la función que ejerce, y principios capitales de su actividad, como lo son el principio dispositivo, y el que le impone emitir en la causa un pronunciamiento dirimente del conflicto de interés que se le somete, pudiendo incurrir en un vicio al condenar a la parte demandada y supeditarla al cumplimiento de un hecho futuro e incierto como lo es el particular arriba trascrito, toda vez que hay una indeterminación objetiva en cuanto a los intereses por cuanto no indica el accionante tasa, ni fecha de la mora del deudor, y además supedita su cálculo a un hecho futuro que se desconoce cuando acaecerá (entrega material del inmueble). En lo que respecta a la indexación, solicitada en el mismo particular, también se desconoce cuando se verificará el pago definitivo, y ha sido criterio reiterado de nuestra Sala de Casación Civil, que:

   “(…)… la recurrida luego de declarar con lugar la demanda por cobro de bolívares con respecto al demandado, ordenó la práctica de una experticia complementaria del fallo, para la liquidación de los intereses devengados desde el 15/10-1993, fecha en que fue presentada la demanda, hasta el pago definitivo de la acreencia. (…) Con tal proceder, el Tribunal de Alzada sometió al criterio de un solo experto, una actividad que de los propios elementos aportados no podrá desarrollar, pues le ordenó establecer el monto de los intereses causados hasta la fecha del pago definitivo de la acreencia, siendo éste un acontecimiento futuro de incierta determinación. (Subrayado de este Tribunal). (Sentencia Nº 0083, de fecha 05 de abril de 2.001, ponente Magistrado Dr. A.R.J.).

   “(…) El juez de alzada en la parte final de su dispositivo, ordenó al Juez de Primera Instancia realizar el cálculo de la indexación de las cantidades adeudadas “…desde la fecha en que la demanda incurrió en mora, esto es desde la fecha en que su citación constó en el expediente, hasta la fecha en que se proceda al pago efectivo”… (…) la Sala establece que el Juez de alzada cometió el vicio de indeterminación objetiva y condicionalidad en el dispositivo (…)”. (Subrayado de este Tribunal). (Sentencia Nº 0129, de fecha 25 de febrero de 2.004, ponente Magistrado Dr. T.Á.L.).

   En consecuencia, quien aquí decide, a los fines de no incurrir en el vicio antes mencionado, en base a los argumentos anteriormente trascritos, se ve en la imperiosa necesidad de negar el pago de dicho particular y consecuentemente, se modifica la decisión del A quo, prosperando así, la apelación en lo que respecta a este particular, y así se establece.

   -V-

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, en base a los artículos 12, 242, 243, 254 y 887 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia de merito dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 2.008. SEGUNDO: Se modifica la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias, en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2.008, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la parte accionante. TERCERO: Se ordena a la parte demandada a hacer la entrega material, a la parte actora, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento, ubicado en el sector Don Blas, parcelamiento S.A., Edificio “A”, del Conjunto Residencial Loma Alta, planta baja, San A.d.L.A., Municipio Los Salias, del Estado Miranda, y su respectivo puesto de estacionamiento distinguido con el Nº PB-1. CUARTO: SIN LUGAR el pago de SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 780,00), en aplicación de la cláusula cuarta del contrato, por la mora en la entrega del inmueble y las sumas que se sigan produciendo hasta su entrega, mas sus intereses e indexación

   Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas por el recurso.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil diez (2.010). 199° años de la Independencia y 150° años de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR,

   E.M.M.Q.

   LA SECRETARIA,

   R.G.

   En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 10:00 a.m.

   LA SECRETARIA,

   EMMQ/RG/jcda

   Exp. N° 28.388