Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 15 de Octubre de 2002

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN G.Z.2., C.A., sociedad mercantil domiciliada en Los Teques e inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 28-01-1992, bajo el N° 65, Tomo 27-A-Sgdo.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: O.C., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.361.

PARTE DEMANDADA: A.A.A.M., venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-629.926

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.R.D.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 24.604.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO - APELACIÓN

EXPEDIENTE: N° 22.955

En fecha 30 de septiembre de 2002, fue recibido por distribución en este Tribunal, el expediente proveniente del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en virtud de la apelación interpuesta por la abogada I.R.D.M. contra la sentencia dictada por ese tribunal en fecha 5 de agosto de 2002.

En el libelo expuso la demandante INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN G.Z.2, C.A. que ella, en ejercicio de un mandato de administración que le otorgó la propietaria del inmueble, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.A.A.M., sobre el apartamento distinguido como planta alta del edificio “Peliña”, situado en la calle S.E.d. la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, por un canon mensual de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) que la arrendataria se comprometió a pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes subsiguiente al vencido. Que la arrendataria le adeudaba para la fecha de la presentación de la demanda, la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2002, y que en vista de la infructuosidad de las gestiones de cobro realizadas por dicha compañía, demanda la resolución de dicho contrato, con el objeto de que la inquilina desaloje y devuelva sin plazo alguno al arrendador el inmueble ya identificado, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. Demandó también la parte actora el pago de las pensiones insolutas y las que falten por vencerse hasta la fecha en que se le haga entrega efectiva del inmueble arrendado. Demandó por último el pago de la cantidad de quince mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 15.360,00) que, supuestamente, le adeuda la arrendataria por consumo del servicio de agua suministrado al inmueble.

Tramitada dicha demanda por el procedimiento del juicio breve, conforme a lo previsto en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada contradijo los hechos y el derecho alegado por la parte actora, argumentando que “para la fecha en que fue admitida la presente demanda (22 de Abril del 2002) ya había cancelado los meses de MARZO y ABRIL”, según consignaciones efectuadas en el Juzgado Primero de Municipio, y que los meses de ENERO y FEBRERO “habían sido cancelados con anterioridad”. Justificó no haber cancelado oportunamente el mes de marzo por motivos de salud que la obligaron a permanecer hospitalizada en una casa de reposo ubicada en la población de San A.d.L.A., según constancia médica que fue agregada al expediente de consignaciones. Luego explica que, al ser dada de alta, “con fecha 15 de Abril realizó la consignación correspondiente a los meses de Febrero y Marzo; en el mes de Mayo realizó la consignación correspondiente al mes de Abril y en el mes de Junio realizó la consignación correspondiente al mes de Mayo”; y concluye, afirmando que para el día 28 de junio se encontraba solvente en sus pagos, ya que nada le adeudaba a su arrendadora, razón por la cual la demanda no debe prosperar.

Para demostrar sus alegatos, la parte demandada promovió comprobantes originales de las consignaciones inquilinarias de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2002, efectuadas en el expediente N° 01-2728, aperturado en el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, y original de la constancia de hospitalización emanada de la Casa de Reposo San José de las Hermanas de la C.d.S.A., ubicada en la población de San A.d.L.A.d.E.M. (folios 42 a 49). Promovió igualmente prueba testifical que no fue admitida, según consta en el auto de fecha 26 de julio de 2002 (folio 50). Presentó por último el recibo original del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 1987 (folio 52), para demostrar el tiempo que lleva como inquilina del inmueble arrendado.

El Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda dictó sentencia definitiva en el presente juicio en fecha 5 de agosto del 2002 (folios 55 al 59), en la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, condenando a la parte demandada a devolver el inmueble arrendado y a pagar la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, así como las que se causen hasta la entrega efectiva del inmueble. Condenó igualmente a la parte demandada a pagar la cantidad de quince mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 15.360,00), por el suministro de agua durante los meses de enero, febrero y marzo del mismo año. No hubo condenatoria en costas.

La sentencia fue apelada por la parte perdidosa, se oyó en ambos efectos dicha apelación y le ha correspondido conocer en alzada a este tribunal, el cual, previo avocamiento de su titular, procede a decidir el recurso en la oportunidad prevista por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

La parte actora presentó con el libelo el original del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual tiene la fuerza probatoria que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil, ya que no fue desconocido por la arrendataria en su oportunidad legal. Dicho contrato tiene el carácter de una convención a tiempo determinado, según la interpretación de este tribunal, porque no obstante que se señala en la cláusula quinta del mismo que el plazo del arrendamiento es de un año fijo, sin embargo se establecen prórrogas automáticas del mismo por períodos iguales, en los supuestos que se han venido ejecutando, lo cual se entiende como la voluntad declarada expresamente por las partes de especificar el tiempo de duración de la relación arrendaticia en las condiciones estipuladas. Con la producción de este instrumento se da por probada la relación arrendaticia y la obligación principal de pago que asumió la arrendataria, conforme a lo exigido por los artículos 1.579 y 1.592, ordinal 2°, del Código Civil.

En efecto, en la cláusula cuarta del mismo se expresa la obligación de la arrendataria de pagarle a la arrendadora la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), por concepto de pensión, los días últimos de cada mes calendario o dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente.

Por lo tanto, habiendo demostrado el arrendador su afirmación de la obligación que le incumbe a la arrendataria, a su vez le correspondía a ésta, por aplicación de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de demostrar que pagó realmente en los términos convenidos las pensiones de arrendamiento vencidas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del corriente año. Para tales efectos, se aprecia que aquélla adujo haber realizado los pagos correspondientes por la vía de la consignación prevista en el Título VII del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero sin justificar la necesidad de tal procedimiento como una excepción para no ejecutar directamente su pretensión, asunto que no formó parte de la controversia, porque la supuesta mora del acreedor no fue un hecho articulado en la contestación; ahora bien, partiendo de esa tácita realidad, pues nada probó la parte actora en sentido contrario, e independientemente de que la arrendataria haya tenido o no motivos para no pagar directamente en las oficinas de la arrendadora, se observa del examen de los comprobantes de las consignaciones inquilinarias respectivas presentados por la arrendataria, que la mensualidad del mes de enero ingresó al tribunal el día 27-02-2002 (folio 72), cuando la consignación debió haberse efectuado a más tardar el día 20-02-02, y que la mensualidad del mes de febrero fue depositada el día 16-04-2002 (folio 77), cuando la consignación debió haberse efectuado a más tardar el día 20-03-2002, es decir, dentro de los quince días continuos posteriores al quinto día siguiente a cada vencimiento, tomándose en cuenta para la extensión de dicho período que su expiración haya coincidido con un día no laborable. Únicamente la mensualidad correspondiente a marzo aparece consignada temporáneamente el mismo día 16-04-2002, es decir antes del 22-04-2002, considerada como fecha límite para efectuarla.

Entonces, en razón de que la demanda fue presentada ante el distribuidor el día 17 de abril del 2002, es cierto que con anterioridad al ejercicio de la acción la demandada había depositado a la orden de la arrendadora las pensiones correspondientes a los meses de enero y febrero del 2002. También es cierto que para esa fecha se había depositado a tiempo la mensualidad de marzo del 2002, pero no así las dos precedentemente vencidas. En realidad, no pueden tenerse dichas consignaciones como legítimamente efectuadas por no apegarse estrictamente a la norma del artículo 34 del citado Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Es cierto además, como lo alega la apelante, que ella aportó en el escrito de su primera consignación los datos suficientes para el logro de la notificación del beneficiario, no siéndole imputable a ella ninguna negligencia en tal sentido. En este aspecto se aparta la alzada del criterio expresado por el a-quo en su sentencia, porque considera que lo determinante para el éxito de la acción propuesta no puede ser la omisión de dicha notificación por causa imputable a la arrendataria, sino el cumplimiento defectuoso realizado por ésta con respecto al pago de los cánones de arrendamiento. Las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual y sucesiva, o satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento para que, a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura con su celebración, manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de dos (2) mensualidades consecutivas (art. 34 del citado Decreto-Ley). Esta restricción expresa del Decreto puede interpretarse justamente en el sentido de que, por argumento en contrario, no quiso el legislador suplir la voluntad de las partes ni excluir la libre contratación, cuando la relación arrendaticia es por tiempo determinado y se ha pactado convencionalmente la resolución del contrato por mora en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas, lo cual conlleva la intención de admitir su procedencia incluso por la falta de pago oportuno de un solo canon de arrendamiento.

Así se trate, pues, de una inejecución parcial o temporal, por retardo en el pago de alguno de los cánones de arrendamiento, si no se hubiere cumplido exactamente con lo pactado en cuanto a la cancelación puntual u oportuna en las fechas estipuladas, bien en forma directa o acudiendo, cuando es necesario, a la vía de la consignación, se verifica el supuesto establecido en el artículo 1.167 del Código Civil como causa de resolución del contrato.

Ahora bien, se advierte que la demandada se excusa de la ejecución tardía de su obligación alegando causa de enfermedad que le impidió la consignación oportuna de los cánones atrasados. Al respecto se observa que el deudor viola su deber jurídico de ejecutar su obligación tal como ésta fue contraída, en el caso de que no haya alegado ni probado que su incumplimiento o cumplimiento defectuoso tuvieron su origen en una causa extraña que no le sea imputable. Es decir, que sólo en aquellas circunstancias de naturaleza objetiva en las cuales el incumplimiento obedece a hechos, obstáculos o causas sobrevenidas, posteriores al nacimiento de la relación obligatoria, que impidan su cumplimiento y que hayan sido calificadas por el legislador como motivos independientes de la voluntad del deudor, puede considerarse a éste en situación de inimputabilidad. No es éste el caso que se analiza, ya que la norma de la ley especial expresamente permite que la consignación la efectúe cualquier tercero en nombre y descargo del interesado, por lo que el incumplimiento se presume culposo o voluntario, si la conducta del deudor no encaja dentro del concepto de causa extraña no imputable y así se declara.

En este orden de ideas, no hubiera tenido ninguna relevancia que la demandada demostrase el hecho alegado por ella como motivo de la no consignación oportuna de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2002, no obstante lo cual procedió acertadamente el juzgador de la recurrida cuando desestimó la constancia médica traída a los autos por la parte demandada, ya que tratándose de un documento privado emanado de terceros, es cierto que quedaba sujeto a su ratificación mediante la prueba testimonial, en la forma exigida por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

La sentencia apelada condenó también a la demandada al pago del consumo de agua correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del 2002. Este pronunciamiento no está ajustado a derecho, porque no interpreta adecuadamente la voluntad de las partes contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Esta cláusula sólo establece que correrá por cuenta del arrendatario el pago de los servicios que él necesite para la utilización del inmueble, junto con la obligación de presentarle al arrendador, a requerimiento de éste, las constancias de haber cubierto dichos gastos y las solvencias respectivas. Se desprende de dicha cláusula que las cancelaciones deben efectuarse al ente encargado de la prestación del servicio, naturalmente en la oportunidad de su facturación y conforme a los períodos máximos de vencimiento señalados para el pago, y en ningún sentido se trajeron a los autos los respectivos elementos de convicción; no fue estipulado por los contratantes que los gastos del servicio deban entregársele directamente al propietario o al administrador del inmueble al vencimiento de cada mes, ni aparece probado que deban reembolsárseles porque sea alguno de ellos quien los haya pagado y así se declara.

En cuanto a la condenatoria del demandado a pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la fecha de la entrega efectiva del inmueble, está establecida dicha obligación en el artículo 1.616 del Código Civil. En efecto, cuando la resolución del contrato celebrado por tiempo determinado ocurre por falta del arrendatario, se siguen causando las pensiones locativas hasta que se pueda celebrar otro contrato, y dicha posibilidad depende de que el inmueble se encuentre disponible para ser ocupado por un nuevo inquilino. Ahora bien, en la ejecución de esta obligación procederá efectuar la compensación correspondiente, hasta las cantidades recíprocamente concurrentes, con el monto de las sumas consignadas por la arrendataria sucesivamente al mes de marzo del presente año, incluyendo lo depositado por concepto del servicio de agua. y así también se declara.

Se hace constar expresamente que tratándose de la terminación de la relación arrendaticia por falta del arrendatario y no de la expiración natural del contrato por vencimiento del plazo estipulado en el mismo, no puede otorgársele a la arrendataria el beneficio de la prórroga legal establecida en el artículo 38 del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo dispuesto en el artículo 40 del propio Decreto y así se declara.

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representante judicial de la ciudadana A.A.A.M. contra la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 5 de agosto de 2002, y, en consecuencia, ratifica dicha decisión sólo en lo que respecta a los siguientes pronunciamientos: PRIMERO: La decisión estimatoria de la pretensión de resolución de contrato ejercida por la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN G.Z.2, C.A., pero salvando las diferencias de criterio expresadas en el presente fallo; SEGUNDO: La condenatoria de la parte demandada a devolver el inmueble totalmente desocupado, sin plazo alguno, a la arrendadora; y TERCERO: La condenatoria de la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y los que se continúen venciendo hasta se haga efectiva la entrega del inmueble, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales. Se revoca la decisión de condenar a la parte demandada al pago del servicio de agua suministrado al inmueble.

Queda así modificada la sentencia apelada.

No hay condenatoria en costas a la apelante, por no haber resultado vencida totalmente en el presente litigio.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil dos. Año 192° de la Independencia y 143° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:00 p.m. Se registró en el Libro Diario y se archivó copia en el libro copiador de sentencias del tribunal.

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

HJAS/icbc.-

EXP. N° 22.955