Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Ocho (08) de Junio de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000131

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Empresa Mercantil ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 23 de Agosto de 1995, bajo el N° 26, Tomo 260-A-Pro., representada por la ciudadana A.A.M.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.310.661, en su condición de Directora Gerente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos C.F.A., J.Q.M. y A.C.P.U., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 10.595, 70.412 y 117.188, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana I.S.L.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.297.263.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana C.P., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 43.723.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la representación judicial de la ciudadana I.S.L.F., contra la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de Febrero de 2009, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios incoada en su contra por la representación judicial de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., para dar por terminada una relación arrendaticia regida por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de Octubre de 2006, sobre un bien inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 6, ubicado en el Piso N° 1 que forma parte del Edificio MARIO, situado en la Avenida M.F.T., Urbanización San Bernardino en Jurisdicción de la Parroquia San B.d.M.L.d.D.C. de esta ciudad de Caracas.

En fecha 02 de Marzo de 2009, la representación judicial de la ciudadana I.S.L.F., apeló de la sentencia en comento cuyo recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal el día 06 de Marzo de 2009, por lo que remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, en virtud del sorteo realizado, se asignó su conocimiento a este Juzgado, que lo recibió en fecha 03 de Abril de 2009 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, y en vista que la misma no fue dictada dentro de su lapso legal, pasa a resolver la presente controversia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso; ello en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto observa:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...

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Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

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Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., expresa en el escrito de reforma libelar, que su representada mantiene una relación arrendaticia, en su carácter de arrendadora, con la ciudadana I.S.L.F., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 6, ubicado en el Piso N° 1, que forma parte del Edificio MARIO, situado en la Avenida M.F.T., Urbanización San Bernardino en Jurisdicción de la Parroquia San B.d.M.L.d.D.C., Caracas; la cual ha sido regulada por distintos contratos de arrendamiento: el primero, con fecha de vigencia desde el día 01 de Febrero de 2001, y, el último, de fecha 31 de Octubre de 2006, con vigencia a partir del día 01 de Febrero de 2006, no prorrogable, sin necesidad de desahucio.

Que el canon de arrendamiento de dicho contrato es por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que la mora de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento devengaría intereses moratorios, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, según el Banco Central de Venezuela.

Que el incumplimiento de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas contractuales y específicamente por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora a considerar la obligación de plazo vencida y a pedir la resolución del contrato así como la desocupación y entrega del inmueble arrendado.

Que la arrendataria se obligó a pagar los servicios de luz eléctrica, aseo, agua, gas y teléfono, y a probar su solvencia en el pago de los mismos a la terminación del contrato de arrendamiento. Que la arrendataria se obligó a pagar los gastos que ocasione su incumplimiento y que las partes establecieron como domicilio especial la ciudad de Caracas.

Expresa que en fecha 30 de Enero de 2007, la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que a partir del día 02 de Febrero de 2007, comenzó la prorroga legal de dos (2) años consagrada en el literal c) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluiría el día 01 de Febrero de 2009.

Manifiesta que en fecha 30 de Abril de 2007, la arrendadora notificó a la arrendataria sobre el lugar y horario en el cual debería pagar el canon de arrendamiento.

Sostiene que durante la prórroga legal, la arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, específicamente lo dispuesto en los Artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y el ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil así como los Artículos 27, segundo aparte del Artículo 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, particularmente una de sus obligaciones fundamentales como es pagar la pensión de arrendamiento, toda vez que ha dejado de pagar once (11) cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), lo que suma la cantidad de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 2.189,55); y agrega que además adeuda los intereses moratorios que ha causado su retardo en el pago del monto de las pensiones arrendaticias, de conformidad con el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expresa que la arrendataria está consignando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente N° 2007-1866, desde el día 08 de Noviembre de 2007, obviando el pago de los cánones de los meses anteriores, aunque en su escrito indicó que había pagado los cánones de Junio a Octubre de 2007, a pesar de no haberlos pagado.

Concluye señalando que la relación arrendaticia entre su representada, la empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en su condición de arrendadora, y, la ciudadana I.S.L.F., en su condición de arrendataria, se inició por contrato de arrendamiento vigente a partir del día 01 de Febrero de 2001, que dicha relación arrendaticia después fue regulada por otros contratos, hasta que se suscribió el último contrato con vigencia a partir del día 01 de Febrero de 2006, con un año fijo no prorrogable sin necesidad de desahucio; y que la arrendataria incumplió una de sus obligación principales como lo es pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas durante los primeros cinco (5) días de cada mes, toda vez que adeuda las once (11) pensiones de arrendamiento señaladas anteriormente, y que, con fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y el pacto resolutorio expreso previsto en el contrato, en nombre de su representada demanda a la referida ciudadana, para que convenga o sea condenada por el Tribunal: PRIMERO: A que se declare resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 31 de Octubre de 2006 y en consecuencia, que sea condenada a entregar completamente desocupado de bienes, personas y en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo, el inmueble objeto del aludido contrato identificado Ut Supra. SEGUNDO: A pagar la suma de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.189,55) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el flagrante incumplimiento contractual y legal equivalente al monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses discriminados supra con los respectivos intereses de mora y asimismo, las sumas que por dicho concepto se sigan causando hasta la definitiva entrega del bien. TERCERO: A pagar la cantidad correspondiente por concepto de intereses legales de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento expresamente regulados en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: A entregar los recibos y finiquitos que acreditan la solvencia de los servicios que genera el inmueble arrendado, de luz eléctrica, aseo, agua, gas y teléfono. QUINTO: A pagar las costas y costos del juicio, así como los honorarios profesionales de los abogados. SEXTO: A pagar la indexación por la disminución del valor adquisitivo del bolívar calculado con base al aumento de la inflación en el Área Metropolitana de Caracas, desde el momento en que su obligación de pago era exigible hasta el día en que efectivamente se produzca el pago; y se reservó el derecho de solicitar la designación de un experto a fin de que haga el cálculo correspondiente al ajuste del valor monetario.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 2.189,55). Solicita al Tribunal decretar medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte, la ciudadana I.S.L.F., asistida por la abogada C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 43.723, en la oportunidad de contestar la demanda incoada en su contra, señaló que el accionante fundamentó su acción en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y observa que este último artículo se refiere a los contratos a tiempo indeterminado, cuando la voluntad de las partes fue celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año fijo no prorrogable sin necesidad de desahucio contado a partir del 01 de Febrero de 2006, y que en el mismo no operaría la tácita reconducción.

Sostiene la parte demandada que le correspondía una prórroga legal de un año, de conformidad con el Literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Negó, rechazó y contradijo que deba once (11) mensualidades, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), lo que suma la cantidad de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.F 2.189,60). Al respecto señala que en fecha 19 de Octubre de 2007, depositó MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 200,oo) cada uno; y agrega que los demás cánones de arrendamiento los consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente N° 2007-1866, específicamente indicó las mensualidades de Noviembre y Diciembre de 2007, así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, y concluye indicando que cumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.

Negó que tenga que pagar la cantidad de DOS MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 2.189,55), ya que depositó en la cuenta bancaria de la empresa arrendadora la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, y que consignó los cánones de arrendamiento de Noviembre y Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, y Enero de 2009 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente N° 2007-1866.

Negó que tenga que pagar intereses legales de mora, por cuanto el pago de los cánones de arrendamiento fue depositado en su oportunidad tanto en la cuenta bancaria de la arrendadora como en la cuenta bancaria del Juzgado de Consignaciones.

Negó que deba pagar costas y costos del juicio así como honorarios profesionales de abogado. Negó que tenga que pagar indexación (corrección monetaria), por cuanto los cánones de arrendamiento fueron pagados en su oportunidad y que se encuentra solvente en el pago de los mismos.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes; con el objeto de resolver el conflicto planteado y así poder emitir pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y a tales respectos observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Folios 12 al 13, Instrumento Poder otorgado por el representante de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., a los abogados C.F.A., J.Q.M. y A.C.P.U., y por cuanto el mismo no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ellos ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.

Riela a los folios 14 al 18 del expediente contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de Mayo de 2005, entre la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana I.S.L.F., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el N° 6, ubicado en el Piso N° 1, que forma parte del Edificio MARIO, situado en la Avenida M.F.T., Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la Parroquia San B.d.M.L.d.D.C., Caracas; al cual se le adminicula el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 19 al 23 del expediente, celebrado en fecha 31 de Octubre de 2006, entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble, a tiempo determinado de un (1) año de duración, sin prórrogas, contado a partir del 01 de Febrero de 2006, sin necesidad de desahucio, con un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), por mensualidades vencidas pagadero dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, cuya mora en el pago de los mismos generaría intereses a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades bancarias conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, con una cláusula resolutoria expresa en caso de que la arrendataria incumpliera las obligaciones asumidas en el mismo.

Igualmente cursa a los folios 24 al 26 del expediente Notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital a la ciudadana I.S.L.F., a solicitud de el representante de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en fecha 30 de Enero de 2007, donde se le comunica que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de Febrero de 2006 vence el 01 de Febrero de 2007, la cual se concatena con la comunicación practicada a la ciudadana I.S.L.F., por los representantes de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en fecha 30 de Abril de 2007, donde le comunica el lugar y la hora en la que deberá efectuar el pago del canon de arrendamiento, cursante al folio 27 del expediente.

Revisadas cuidadosamente como fueron las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio conforme con los Artículos 12, 507, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.371 del Código Civil, puesto que si bien la cursante el folio 27 del expediente fue cuestionada por la contraparte, el promovente de la misma la hizo valer en la oportunidad correspondiente para ello sin que fuere opuesto contra ella nada en contrario, y en consecuencia aprecia que existe una duración de la relación inquilinaria, que, por imperio de la ley, debe ser computada en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto desde el día 01 de Febrero de 2001, ya que la parte demandada no probó nada que lo desvirtuara, cuya última renovación escrita de fecha 01 de Febrero de 2006, culminó en fecha 01 de Febrero de 2007, conforme a la notificación sobre la voluntad de la arrendadora de no continuar con la misma, y que la arrendadora dispuso de un lugar para efectuar todos los pagos relacionados con el bien inmueble alquilado conforme la comunicación de fecha 30 de Abril de 2007, promovida por la representación actora como principio de prueba por escrito al estar dirigida por una de las partes a la otra en cuanto a un hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal c) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de dos (2) años, contado a partir del día 02 de Febrero de 2007 con vencimiento para el día 02 de Febrero de 2009, por cuanto la misma tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menor de dies (10) años, ya que nada se demostró en contrario a los autos; cuya prórroga legal, para la fecha de interposición de la acción, a saber, el día 31 de Julio de 2008, tal como consta al folio 1 y al folio 11 del expediente, se encontraba en plena vigencia, por lo que, este órgano jurisdiccional califica dicho instrumento como un contrato con determinación de tiempo, y así queda establecido.

Calificado como ha sido el documento fundamental de la pretensión libelar y respecto a las consideraciones deducidas por la parte demandada, al sostener que su contraparte había fundamentado la demanda en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que era un error porque éste era un contrato a tiempo determinado y en él que no se consideraría que había tácita reconducción, es oportuno señalar que la parte actora calificó adecuadamente la acción intentada para dar por terminada la relación arrendaticia, ya que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; por lo que, entre otras normas, basa los fundamentos de derecho de su demanda en el Artículo 1.167 del Código Civil. De allí esta Alzada considera que tales alegatos no puedan prosperar en derecho, y así se decide.

Cursa a los folios 28 al 56 del expediente copia certificada traída por la representación actora, de diversas actuaciones contenidas en el Expediente N° 2007-1866 relativo a la Nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la cual le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que en las mismas constan las consignaciones realizadas por la ciudadana I.S.L.F. a favor de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en forma tempestiva ya que no violan los parámetros que determina el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto de los cánones relativos a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, así como los meses de Enero y Febrero de 2008, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05) cada mensualidad; al ser pagados anticipadamente conforme se muestra en el siguiente cuadro:

MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNACIÓN

NOVIEMBRE DE 2007 08/11/2007

DICIEMBRE DE 2007 10/12/2007

ENERO DE 2008 08/01/2008

FEBRERO DE 2008 11/02/2008

DE LA PARTE DEMANDADA:

Rielan a los folios 107 y 139 del expediente, respectivamente, copias fotostáticas de un comprobante de depósito bancario distinguido con el N° 9209989, realizado en fecha 19 de Octubre de 2007, por la ciudadana I.L. a favor de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en la cuenta N° 01040113510113001070 del Banco Venezolano de Crédito, promovida por la parte demandada a los fines de demostrar el pago de los arriendos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, y a tales respectos promovió prueba de informes; recaudo y alegatos que fueron cuestionados por la representación demandante al considerar que no es válido el monto depositado en la citada cuenta bancaria por cuanto fue efectuado con fecha posterior a la comunicación de fecha 30 de Abril de 2007, donde le indicó el lugar para el pago de la mensualidad, de lo cual esta Alzada pasa a establecer previamente lo siguiente:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictaminó mediante sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, en el Expediente Nº 2005-000418 T05, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., lo que parcialmente se extrae a continuación:

…Ahora bien, por cuanto dichas planillas están dirigidas a probar el alegado hecho del pago como defensa, el actor podría en ejercicio del principio de contradicción atacar su validez, la causa, o no haber sido efectuado el pago en nombre de la persona jurídica demandada; (sic) sin embargo, nada esto ocurrió, por lo que el medio probatorio adquirió certeza para demostrar los pagos parciales que la demandada afirma haber realizado en cumplimiento del pago total del capital adeudado y de sus intereses de mora…

.

Luego de una detallada revisión que se hizo al escrito libelar y a las pruebas aportadas por las partes, se evidencia que la acción intentada está dirigida a que por vía jurisdiccional se resuelva el contrato de arrendamiento que los vincula, por presunta falta de pago del canon de alquiler adeudado por la demandada desde el mes de Agosto de 2007 hasta el mes de Junio de 2008, ambos inclusive, a razón de Ciento Noventa y Nueve Bolívares con Cinco Céntimos (Bs.F 199,05), que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Sin embargo también se constata que el monto reflejado en el comprobante de depósito bancario anteriormente transcrito, se corresponde en forma proporcional con las cinco (5) mensualidades que aduce haber pagado la demandada de autos, a saber, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, y que suman en su conjunto la cantidad total de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), la cual, incluso, es superior al monto de cada mensualidad.

Con vista a lo anterior y a la jurisprudencia antes señalada, considera éste Juzgador que los cánones de alquiler relativos a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, puesto que los de Junio y Julio no fueron demandados, si bien ingresaron al patrimonio de la parte actora en forma acumulativa mediante el depósito bancario distinguido con el N° 9209989, realizado el día 19 de Octubre de 2007, presumiéndose que se ha aprovechado de ellos conforme lo pautado en el Artículo 1.286 del Código Civil, ya que esta no hizo ningún tipo de oposición ni objeción al respecto, es igualmente cierto que la parte accionada no cumplió con los parámetros establecidos en la Cláusula Tercera del Contrato y en la comunicación de fecha 30 de Abril de 2007, puesto que debió efectuar tales pagos en las oficinas de la arrendadora en la Calle Newton, Edificio Gianni, Piso # 01, Oficina # 04, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, en la persona de la ciudadana ANTENELLA MONTANO, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes contado a partir de dicha comunicación, cuyo retrazo en el pago al obrar en su contra genera en consecuencia los intereses moratorio pactados convencionalmente única y exclusivamente sobre los meses de Agosto y Septiembre de 2007, desde la fecha que se hicieron exigibles, a saber 06 de Septiembre y 06 de Octubre de 2007, respectivamente, hasta el día 18 de Septiembre de 2007, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales Entidades Bancarias del País, conforme la información que suministre el Banco Central de Venezuela, y así queda establecido.

Corren insertas a los folios 108 al 132 y del folio 139 al 191 del expediente, copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del Expediente N° 2007-1866 relativo a la Nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a las cuales les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia de las mismas constan las consignaciones realizadas por la ciudadana I.S.L.F. a favor de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en forma tempestiva ya que no violan los parámetros que determina el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto de los cánones relativos a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05) mensuales, al ser pagados anticipadamente conforme se detallan en el siguiente cuadro:

MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNACIÓN

NOVIEMBRE DE 2007 08/11/2007

DICIEMBRE DE 2007 10/12/2007

ENERO DE 2008 08/01/2008

FEBRERO DE 2008 11/02/2008

MARZO DE 2008 06/03/2008

ABRIL DE 2008 03/04/2008

MAYO DE 2008 14/05/2008

JUNIO DE 2008 10/06/2008

Por lo anterior y en atención a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación judicial de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, lo cual era su carga desde el momento en que los abogados de la parte demandada rechazaron la pretensión, y que a juicio de este Tribunal así lo hicieron los primeros parcialmente conforme a derecho, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, puesto que solo quedó comprobado en autos la existencia de la relación arrendaticia que por imperio de la Ley debe tomarse en cuenta a partir del día 01 de Julio de 2001, cuya prestación se encuentra determinada en el tiempo, dado que de autos no consta lo contrario, y así queda establecido.

En este orden, igualmente se observa con respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008, todos incluidos, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), se observa que la parte demandada solo logró demostrar que pagó oportunamente los alquileres relativos a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008, al no violar lo pautado en el Artículo 51 de la Ley Especial; puesto que no logró probar que los pagos de los arriendos correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, los haya realizado en las oficinas de la arrendadora dentro de los citados cinco (5) primeros días de cada mes, conforme los lineamientos anteriormente expuestos; y ello, consecuencialmente, hace que se encuentre inmersa en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, generando tal retrazo los intereses legales pactados convencionalmente única y exclusivamente con respecto al cánones relativos a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, desde que se hicieron exigibles hasta el día 18 de Septiembre de 2007, a y así queda establecido.

Respecto los cánones de alquiler que se han venido causando se niegan por cuanto de autos se observa que a los folios 120 al 132 del expediente rielan actuaciones que forman parte del Expediente N° 2007-1866 relativo a la Nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a las cuales les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que de ellas se aprecia que las mismas constituyen consignaciones realizadas por la ciudadana I.S.L.F. a favor de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., en forma tempestiva ya que no violan los parámetros que determina el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto de los cánones relativos a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 así como Enero de 2009, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05) cada mensualidad, y así se decide.

En cuanto al pedimento para que la arrendataria entregue los recibos y finiquitos de los servicios de luz eléctrica, aseo, agua, gas y teléfono, el Tribunal observa que el A Quo no se pronunció con respecto a ello, cuestión esta que al no ser impugnada mediante el recurso de apelación por la representación demandante, se entiende que aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo y, al ser la parte demandada la apelante, no puede esta decisión desmejorarle su condición, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, por ello se declara improcedente en derecho tal solicitud, y así se decide.

Sobre la solicitud de la adecuación monetaria de las cantidades previamente señaladas, desde el momento en que se hicieron exigibles hasta el día en que se produzca el pago de las mismas, este Tribunal advierte que, en esencia, ha sido solicitada dos veces una indemnización por el mismo motivo, pues, tanto los intereses moratorios como la adecuación monetaria persiguen el mismo fin, conforme la sentencia N° 1.295 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de Agosto de 2003, donde se estableció que pretender que se acuerden tanto los intereses como la indexación implicaría una doble reparación y generaría intereses sobrepuestos contrarios a la noción del pago justo, por lo que al haber sido acordada la primera sobre los meses de Agosto y Septiembre de 2007, que fue la forma en la cual las partes establecieron en el contrato el resarcimiento de tales perjuicios en caso de mora en el pago, ya que el resto de las mensualidades fueron pagadas tempestivamente, debe este Juzgado negar tal indexación, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación demandada y parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la los abogados de la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., quedando modificado el fallo recurrido; en el entendido que los cánones de arrendamiento relativos a los meses de Noviembre de 2007 hasta Enero de 2009, ambos inclusive, se encuentran a disposición de la arrendadora, como beneficiaria de los mismos, en la cuenta que a tales efectos mantiene el tantas veces mencionado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente que establecido.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la ciudadana I.S.L.F. contra la sentencia dictada en fecha 27 de Febrero de 2009, por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ya que se declara improcedente la indexación solicitada por la parte accionante.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por la Empresa ADMINISTRADORA MAFFERRI, S.R.L., contra la ciudadana I.S.L.F., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto sólo se evidenció a los autos que la parte demandada incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento relativo a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, en la forma prevista en la Cláusula Tercera de la convención locataria y en la comunicación de fecha 30 de Abril de 2007.

TERCERO

RESUELTO el contrato de arrendamiento que comenzó desde el día 01 de Febrero de 2001, cuya última renovación escrita es de fecha 01 de Febrero de 2006, y en consecuencia ordena a la ciudadana I.S.L.F. a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 6 ubicado en el Piso N° 1 que forma parte del Edificio MARIO, situado en la Avenida M.F.T., Urbanización San Bernardino en Jurisdicción de la Parroquia San B.d.M.L.d.D.C., Caracas, completamente desocupado de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

CUARTO

SE CONDENA a la ciudadana I.S.L.F. a pagar a la parte actora los intereses de mora sobre las mensualidades de Agosto y Septiembre de 2007, a razón de CIENTO NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 199,05), cada mensualidad, calculados desde el día 06 de Septiembre de 2007 y desde el día 06 de Octubre de 2007, respectivamente, hasta el día 18 de Octubre de 2007, por el atraso en el pago, los cuales deberán ser calculados por un solo experto contable colegiado designado al efecto por el Tribunal de la causa en fase de ejecución de sentencia, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC) que suministre el Banco Central de Venezuela, tal como lo pauta el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. En el entendido que los cánones de arrendamiento relativos a los meses de Noviembre de 2007 hasta Enero de 2009, ambos inclusive, se encuentran a disposición de la arrendadora, como beneficiaria de los mismos, en la cuenta que a tales efectos mantiene el tantas veces mencionado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

CUARTO

IMPROCEDENTE el pedimento de que la arrendataria entregue los recibos y finiquitos de los servicios de luz eléctrica, aseo, agua, gas y teléfono.

QUINTO

Queda modificado el fallo recurrido.

SEXTO

Dada la naturaleza de la presente decisión, no se hace expresa condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Junio de Dos Mil Nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo la 01:35 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto Nº AP11-R-2009-000131.

Resolución de Contrato de Alquiler

Materia Civil-Arrendamientos Inmobiliarios