Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Dieciséis (16) de Febrero de Dos Mil Once (2011)

200º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2004-000029

ASUNTO ANTIGUO 2004-28.078

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.381.257

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos A.M.R. y A.N.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 67953 y 54980, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de Mayo de 1999, bajo el N° 50, Tomo 313-A-Qto., de los libros respectivos.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.S.V., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Número 21.612.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

DE LA NARRACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 03 de Noviembre de 2004, ante el Tribunal Distribuidor de turno, correspondiéndole conocer de la causa a este Juzgado, previa la Distribución de Ley.

Consignados como fueron los recaudos fundamentales de la acción, este Tribunal mediante auto de fecha 17 de Noviembre de 2004, admitió la demanda por el procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su Gerente General, ciudadano W.B..

Mediante diligencia de fecha 11 de Febrero de 2005, el ciudadano Alguacil de este Despacho dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada, consignando la compulsa respectiva sin firmar a los f.d.L..

Por auto de fecha 02 de Marzo de 2005, se acordó la citación de la parte demandada mediante cartel publicado en la prensa.

En fecha 08 de Junio de 2005, la abogada M.P.B., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 76.365, se constituyó en autos como apoderada judicial de la parte demandada, consignó poder y se dio por citada en la presente causa.

En fecha 20 de Julio de 2005, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas.

En fecha 02 de Agosto de 2005, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones con respecto a la cuestión previa alegada por la representación demandada.

En fecha 18 de Octubre de 2007, este Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa del Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil.

En fecha 21 de Mayo de 2009, el abogado A.N.G. G., se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte actora y solicitó el abocamiento del nuevo Juez a la presente causa.

En fecha 26 de Mayo de 2009, se abocó al conocimiento de la presente causa, el Juez J.C.V.R. y ordenó la notificación de la parte demandada.

En fecha 05 de agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 28 de Septiembre de 2009, la representación actora presentó escrito de pruebas. En fecha 29 del mismo mes y año este Tribunal se reservó la oportunidad para agregarlo a los autos, cumpliendo con tal providencia en fecha 30 de Noviembre de 2009 y ordenando su notificación a ambas partes a los f.d.L..

En fecha 08 de Marzo de 2010, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la parta actora. Con respecto a las testimoniales promovidas, fijó el tercer (3er) día de despacho a fin que tuviese lugar la declaración de los ciudadanos A.M.B. y R.J.M.. En cuanto a la Inspección Judicial promovida, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a la notificación de las partes, para que el Tribunal se traslade al lugar de la inspección promovida. En lo atinente a las pruebas de informes promovidas el Tribunal acordó oficiar a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin que informe a este Tribunal los puntos interpuestos en el Capítulo Cuarto del escrito de pruebas.

En la oportunidad correspondiente para las declaraciones promovidas, este Tribunal declaró desiertos ambos actos por incomparecencia de los testigos.

En la oportunidad fijada para que tuviera lugar la inspección judicial promovida, este Tribunal se trasladó y constituyó en la Avenida Intercomunal de Antimano del Municipio Libertador, en el lugar denominado Mercamayor y dejó constancia de los particulares solicitados en el escrito de pruebas. En fecha 03 de Agosto de 2010, el Ingeniero C.L.B., experto designado por el Tribunal, consignó informe fotográfico.

En fecha 28 de Enero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos y solicitó sea dictada sentencia en la presente causa.

Ahora bien, se observa que la presente controversia no fue resuelta dentro de su lapso legal, por lo cual el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello y, consecuencialmente, procederá a notificarlo a las partes, conforme con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, …

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Analizada la normativa que rige el presente procedimiento, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la misma, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar, los abogados de la parte actora alegaron que en fecha 14 de Febrero de 2001, mediante documento notariado, su mandante celebró contrato de opción a compra con la Empresa demandada, en el cual ella se obligó a comprar y la señalada firma se obligó a vender, un Local Comercial identificado con la Letra y Números F-152, ubicado en el Nivel Feria del Desarrollo o Proyecto Comercial MERCAMAYOR, el cual, según el proyecto de construcción, tendría un área aproximada de Cinco Metros con Veintitrés Decímetros Cuadrados (5,23Mts2) que sería desarrollado por la firma oferente, en la Urbanización La Entrada, sitio denominado La Yaguara, en Jurisdicción de la Parroquia Antimano del Departamento Libertador del Distrito Capital, aclarándose además en la Cláusula Segunda del contrato que las partes conocían el proyecto de la construcción y el sitio de su ubicación.

Manifestaron que en el precio definitivo de venta era por la suma de Veinticuatro Mil Doscientos Ochenta y Siete Dólares de los Estados Unidos de América ($ 24.287,00) y que debían ser pagados de la siguiente manera: PRIMERO: Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 500,00) entregados a la vendedora en fecha 19 de Enero de 2001 e imputados al precio de la venta. SEGUNDO: Inicial de Cuatro Mil Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 4.800,00) pagadera mediante seis (6) giros mensuales de Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 800,00) cada uno. TERCERO: La cantidad de Ocho Mil Setecientos Doce Dólares de los Estados Unidos de América ($ 8.712,00) mediante el pago de treinta y tres (33) giros mensuales de Doscientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 264,00). CUARTO: El saldo restante, es decir, la cantidad de Diez Mil Doscientos Setenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de América ($ 10.275,00) mediante el pago de tres (3) giros especiales de Tres Mil Cuatrocientos Veinticinco Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.425,00).

Sostienen que su mandante en forma responsable asumió su obligación y con buena fe cumplió a cabalidad con el precio fijado pagando PRIMERO: Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 500,00), equivalentes hoy a la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,00), tomando en cuenta que el cambio oficial vigente para esa fecha era de Setenta Bolívares (Bs.F 70,00) por cada dólar. SEGUNDO: La cuota inicial de Cuatro Mil Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 4.800,00), en seis partes previstas al cambio vigente en la oportunidad de cada pago, para lo cual se elaboraron seis (6) giros o letras de cambio. TERCERO: Los pagos correspondientes a los giros que van desde el 1/36 al 23/36, ambos inclusive, por un monto de Doscientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 264,00) cada uno, con la excepción de los giros 4/36 y 16/36 cuyo monto es por la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Veinticinco Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.425,00) cada uno, lo que hace un total de Doce Mil Trescientos Noventa y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 12.394,00).

Aducen que ante tales circunstancias, es inevitable concluir, en que el contrato de opción a compra celebrado en fecha (14) de Febrero de 2001, mediante documento notariado, se encuentra viciado de nulidad relativa, por cuanto hubo error de hecho, que influyó directamente en el consentimiento dado por su representada y que de no haber sido por ese error, nunca hubiera firmado, pues dicho error recae directamente en el objeto del contrato, ya que se pactó un precio para la adquisición de un local, ya identificado; que en todo momento se confió ya que en fecha 22 de Junio de 2002, recibió misiva que indica que varios locales comerciales se ubicarían en el Nivel Boulevard y Nivel Ferial, razón por la cual su representada continuó cumpliendo con su obligación, como lo es el pago del precio acordado, pero una vez pagada la cuota o giro identificado con el N° 23/36, cuya fecha de vencimiento era el 19 de Junio de 2003, se vio en la necesidad de suspender el cumplimiento de su obligación de pagar los restantes giros acordados, apoyada en la Excepción Non Adimpleti Contractus, al informase del error de hecho, pues la Empresa DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., aun y cuando ya le había pagado más de la mitad de lo pactado y habiendo transcurrido la fecha acordada para la entrega del local a venderse, por razones aun desconocidas, tomó la determinación de construir solo un nivel denominado Boulevard, y así lo hizo saber a su poderdante, a quien le ofrecieron darle otro Local Comercial identificado con las siglas B-415, ubicado en dicho nivel, local este que indudablemente no aceptó su mandante, por cuanto el mismo no reúne las condiciones y características esenciales que se tomaron en cuenta al momento de contratar, aunado a que dicho Mini-Local que le están ofreciendo iba a ser construido de forma improvisada, en un local grande de mayor extensión, el cual se dividió para la creación de varios Mini-Locales, y que sin embargo, por recomendaciones para evitar litigios y antes de intentar cualquier acción, decidió esperar a que se terminara la construcción de dichos locales , para ver si podía ser viable el tratar de llegar a un acuerdo, con respecto a otro local distinto al que se le ofreció que pudiera llenar alguna de las expectativas que se habían planteado, espera esta que se hizo infructuosa, al enterarse que por Oficio de fecha 25 de Junio de 2004, la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, le informó a DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., que en las inspecciones realizadas se detectó una modificación en la Etapa “B” del proyecto, y que dicha etapa corresponde a un solo local ubicado en la Planta, Esquina Sur-Oeste de la obra, observándose en la actualidad que el local fue dividido en Mini-Locales, los cuales no están aprobados por la Dirección de Control Urbano; que en esas condiciones no podrán ser utilizados dichos locales y que será negada la solicitud de conformidad de uso de los Mini-Locales.

Concluyen señalando que por tales razones y a fin de proteger a su mandante, es que toman la decisión de instaurar la presente acción, en vista del error de hecho que influyó directamente en el consentimiento dado por la contratante, pues nunca se imaginó y menos aun le fue propuesto en el contrato firmado, la posibilidad de que se le entregase un local en otro sitio que no fuera el Nivel Feria, y menos aun que el Centro Comercial constara de un solo nivel denominado Boulevard y por consiguiente se encuentran en presencia del error de hecho establecido en el Artículo 1.148 del Código Civil.

Por lo antes expuesto, es que formalmente demandan a la Empresa Mercantil DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., en la persona de su Gerente General, ciudadano W.B., por NULIDAD DE CONTRATO, para que reconozca o en su defecto sea condenada a reconocer y pagar lo siguiente: PRIMERO: Que el contrato de opción a compra celebrado en fecha 14 de Febrero 2001, mediante documento notariado, es nulo por estar sancionado de nulidad relativa; SEGUNDO: En devolver a su representada, la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ, el dinero que le entregó por concepto de dicho contrato, es decir, la suma de Diecisiete Mil Seiscientos Noventa y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 17.694,00) que a razón de la cantidad hoy equivalente de Un Bolívar con Noventa Céntimos (Bs.F 1,90) vigente para el mes de Noviembre de 2004, por cada dólar americano, suma la cantidad equivalente hoy a Treinta y Tres Mil Novecientos Setenta y Dos Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 33.972,50), con su respectiva indexación, tomando en cuenta el cambio oficial para el momento en que sea dictada la sentencia definitiva y la devaluación que pudiera tener la moneda; TERCERO: En pagar las costas procesales del presente juicio y QUINTO: En pagar los honorarios de abogados.

Fundamentaron la demanda en los Artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil y estimaron la demanda en la cantidad hoy equivalente de Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 95.000,00).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

El abogado de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 05 de Agosto de 2009, contradijo en forma total la acción incoada; se opuso a las posiciones formuladas; negó el derecho invocado; negó expresamente que exista nulidad de contrato; que el bien dado en opción de venta estuviese en un nivel destinado para Feria de Alimentos; negó que exista error de hecho; negó que su mandante sea deudora por concepto de retribución o algún otro concepto derivado como consecuencia del contrato de opción de compraventa e invocó que debe absolverse a su representada con imposición de costas.

Sostuvo que si se ve todo el desarrollo del contrato, la manifestación de voluntad de la compradora, ha sido siempre de aceptación, nunca ha existido falsa representación de la realidad, y que es tanto así, que el vendedor y el comprador, han aceptado trasladar el objeto de la venta que no es otra que la cosa vendida, a un inmueble de la misma cabida en un nivel de mayor aceptación y en consecuencia, de mayor precio, por el mismo precio convenido, lo cual siendo así, aduce que no existe una determinación de error en el contrato porque existe asentimiento de ambas partes; que no existe error si las partes han querido continuar el negocio; que pagó las cuotas convenidas, pero que dejó de pagar desde la cuota 23/36, esto es, que al dejar de pagar trece (13) cuotas debidamente pactadas, como pretende excusarse mediante una nulidad, por lo contrario, a quien le asiste derecho es a su representada; que por cuanto la parte actora ha confesado insolvencia en el pago, expresamente opuso la Excepción Non Adimpleti Contractus, esto es que hasta tanto no cumpla con su obligación de pago establecida en el contrato, no existe ningún deber por parte de su representada de cumplir sus obligaciones, y así solicita sea declarado.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a analizar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto se observa:

DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 A los folios 7 y 8 del expediente riela ORIGINAL del PODER que otorgó la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ en fecha 08 de Septiembre de 2004, a los abogados E.M., EDWIN YÁNEZ Y J.L. VITOS, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 64, Tomo 97 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercieron tales mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 A los folios 9 al 14 del expediente riela ORIGINAL del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito entre DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., en su condición de vendedora y la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ en su condición de compradora, donde la señalada firma se obligó a vender y la segunda se obligó a adquirir una (1) unidad susceptible de apropiación individual designada en el Desarrollo Mercamayor como Local Comercial identificado con la Letra y Números F-152, ubicado en el Nivel Feria de la Edificación, el cual, según el proyecto de construcción, tendría un área aproximada de Cinco Metros con Veintitrés Decímetros Cuadrados (5,23Mts2) que sería desarrollado por la firma oferente, en la Urbanización La Entrada, sitio denominado La Yaguara, en Jurisdicción de la Parroquia Antimano del Departamento Libertador del Distrito Capital, aclarándose además en la Cláusula Segunda del contrato que las partes conocían el proyecto de la construcción y el sitio de su ubicación, con un precio definitivo de venta por la suma de Veinticuatro Mil Doscientos Ochenta y Siete Dólares de los Estados Unidos de América ($ 24.287,00) a ser pagados de la siguiente manera: PRIMERO: Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 500,00) recibidos por la vendedora en fecha 19 de Enero de 2001. SEGUNDO: Una inicial de Cuatro Mil Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 4.800,00) pagadera mediante seis (6) giros mensuales de Ochocientos Dólares de los Estados Unidos de América ($ 800,00) cada uno. TERCERO: La cantidad de Ocho Mil Setecientos Doce Dólares de los Estados Unidos de América ($ 8.712,00) mediante el pago de treinta y tres (33) giros mensuales de Doscientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 264,00) y CUARTO: El saldo restante, es decir, la cantidad de Diez Mil Doscientos Setenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de América ($ 10.275,00) mediante el pago de tres (3) giros especiales de Tres Mil Cuatrocientos Veinticinco Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.425,00), según ESQUEMA DE PAGO adjunto que riela a los folios 13 y 14 del expediente, autenticado en fecha 14 de Febrero de 2001, por los ciudadanos W.B. y ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 75, Tomo 07, Protocolo Primero, el cual, conforme a lo establecido en el Artículo 95 de la Ley del Banco de Venezuela, indican los montos a pagar por la compradora por reserva, inicial y giros desde el 19 Enero de 2001 hasta el 19 Julio de 2004, mediante letras de cambio numeradas desde la 1/6 hasta la 6/6 y desde 1/36 a la 36/36, en vista que fueron expresados en el contrato en moneda de Dólares de los Estados Unidos de América, evidenciando su equivalencia en moneda nacional. Revisados el contrato de compra-venta y su esquema de pago, se infiere que constituyen los documentos fundamentales de la acción ejercida, por derivarse inmediatamente el derecho deducido por la actora, que al no haber sido cuestionados en forma alguna se valoran conforme lo previsto en los Artículos 12, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que en tales pruebas instrumentales quedó plenamente determinado el bien enajenado en cuanto a características, precio y forma de pago de la negociación, según las expectativas ofrecidas en cuanto al destino del mercado mayorista, ubicación privilegiada, seguridad, limpieza, feria de comida, banco, farmacias, con mini-tiendas desde 4m2 con doble altura, y así se declara.

 Corren a los folios 15 al 42 del expediente (28) letras de cambio de fecha 09 de febrero de 2001, distinguidas desde la 1/6 a la 6/6 y desde la 1/36 a la 23/36, por valor entendido, a la orden de DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., aceptadas para ser pagadas sin aviso y sin protesto por la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno por la parte demandada, se valoran con fundamento a lo establecido en el Artículo 124 del Código de Comercio, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil y en armonía con los Artículos 506, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que al estar en poder de la deudora se entiende cancelada la obligación asumida respecto a la inicial y los giros pagados que van desde el 1/6 al 6/6 y desde el 1/36 al 23/36, ambos inclusive, y así se declara.

 Riela al folio 44 del expediente copia simple de comunicación de fecha 25 de Junio de 2004, emitida por la Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de Control Urbano, Servicio Autónomo de Inspección de Obras, dirigida a la Empresa DESARROLLOS MERCAYAG, C.A. a la cual se le adminicula la propaganda sobre la reserva de puestos en Marca-Mayor que riela al folio 43 del expediente; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno se valoran en la presente causa de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y aprecia de su contenido que dicha Dirección le comunicó a la citada Firma Mercantil que sobre los trabajos que se ejecutan en la obra, según Solicitud N° 6358 de fecha 11 de Mayo de 2001, ubicada en la Avenida Intercomunal de Antimano, entre Calle 2 y 3, La Yaguara, Parroquia Antimano, se detectó una modificación en la Etapa “B” del proyecto, cuya Etapa corresponde a un solo local situado en la Planta Baja en la esquina Sur-este de la obra, en la actualidad observó que el local fue dividido en mini locales, que no están aprobados por la Dirección de Control Urbano; que en esas condiciones no podrán ser utilizados dichos locales y que le será negada la Solicitud de Conformidad de Uso de los Mini-Locales, y que se deben paralizar los trabajos y ejecutar la demolición de la remodelación no permizada y demolidos cuando se había publicitado un proyecto de mercado de mayoristas con grandes ventajas inigualables, como el mejor negocio del mercado y las mejores ventajas, así se decide.

 A los folios 84 y 85 del expediente riela PODER que otorgó la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ en fecha 20 de Mayo de 2009, al abogado A.N.G., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 050, Tomo 081 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 En fechas 20 y 28 de Julio de 2010, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para que tuviese lugar el acto de las testimoniales promovidas por la representación demandante, el Tribunal observa que no llegaron a verificarse tales actos por inasistencia de los testigos, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

 En fecha 29 de Julio de 2010, tuvo lugar la Inspección Judicial promovida por la representación accionante, mediante la cual este Tribunal se trasladó y constituyó en la Avenida Intercomunal de Antimano, entre Calles 2 y 3, la Yaguara, Parroquia Antimano del Municipio Libertador, en el lugar denominado MERCAMAYOR, C.A. a la cual se le adminicula el Informe de Inspección presentado por el Experto Fotográfico designado; y en vista que la misma no fueron cuestionadas en forma alguna surten su pleno derecho probatorio conforme a lo estatuido en los Artículos 12, 472, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.428 del Código Civil, en virtud que llegaron a evacuarse los motivos que obedecieron a la referida inspección, y aprecia que en ellas se dejó constancia que se observó un local en construcción cuya entrada existen otros locales comerciales; que en la parte interna se encuentra personal obrero haciendo trabajos de remodelación; que no se observa a simple vista la existencia de un área señalada como Nivel Feria; que del informe fotográfico realizado junto con la Inspección Judicial, se constató que dicho Centro Comercial se encuentra en total abandono o en proceso de remodelación; que se observó igualmente un Primer Nivel y Un Segundo Nivel que no está construido y que no existe un Nivel Feria ubicado en el mismo conforme los registros fotográficos, y así se decide.

 En lo atinente a la Prueba de Informes promovida por dicha representación judicial se observa que el Tribunal providenció su evacuación sin que se desprenda de autos las resultas del oficio respectivo, por consiguiente no hay prueba que valorar y apreciar a tal respecto, y así se decide.

 En cuanto al escrito presentado por la representación actora, denominado como de alegatos, se puede observar de su revisión que aborda aspectos relacionados con las argumentaciones y defensas que fueron opuestas en la relación procesal, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 A los folios 65 y 68 del expediente riela PODER que otorgó el ciudadano W.B. en nombre de la Empresa DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., en fecha 11 de Mayo de 2005, a sus abogados, ante la Notaría Pública Quinta de Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 07, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, previa autorización de parte; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercieron los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.

No obstante lo anterior, es necesario destacar lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1032 de fecha 18 de Diciembre de 2006, sobre cuáles eran los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, en la forma siguiente:

…En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras…

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En corolario con lo señalado Ut Supra, y a los fines de pronunciarse sobre la validez o no del contrato objeto de la presente causa, es necesario revisar los elementos constitutivos y los elementos de validez del mismo.

Dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) Los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; b) Los elementos naturales, los cuales dependen de las características individuales de cada contrato y c) Los elementos accidentales que son aquellos introducidos por las partes, esto es: lugar, modo, condición o plazo.

Con respecto a los elementos de validez, están la capacidad para celebrar contrato, esto es la capacidad negocial y la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia. Con respecto a estos últimos elementos el Artículo 1.142 del Código Civil, establece que: “El contrato puede ser anulado: por incapacidad legal de las partes o de una de ellas y por vicios del consentimiento”.

En relación a los elementos esenciales o indispensables del contrato tenemos: El Objeto que ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; El Consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo y La Causa que ha sido definida como la función económico social que el contrato cumple en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.

Ahora bien, una vez analizado el contrato autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Febrero de 2001, entre DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., representada por el ciudadano W.B., en su carácter de propietario y la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ, en su carácter de compradora, los primeros se comprometieron a vender y la última a comprar, fijando el precio de venta de una (1) unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como Local Comercial identificado con la Letra y los Números F-152, ubicado en el Nivel Feria de la Edificación, de los cuales el promitente comprador entregó una cantidad como reserva, inicial y giros pactados a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, por lo cual este Tribunal considera que estamos ante una opción de compraventa de un bien inmueble específico, donde la obligación principal era suscribir el contrato definitivo de venta sobre el mismo dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el Artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y previo registro del documento de condominio, y así se decide.

En el mismo orden de ideas, es oportuno destacar que en este asunto la representación actora califica el contrato como una opción de compraventa, al tiempo que le atribuye su inexistente o nulidad relativa, al considerar que se encuentra afectado por vicios del consentimiento, en razón que hubo un error de hecho que influyó directamente en el consentimiento dado y que recae sobre el objeto del mismo, dado que aun y cuando se había cancelado más de la mitad del precio fijado y habiendo transcurrido la fecha acordada para la entrega del local a venderse, la hoy demandada tomó la determinación de construir solo un nivel denominado BOULEVARD y ofreció a la compradora, hoy demandante, otro local identificado con la Letra y Números B-415, ubicado en el Nivel Boulevard, lo cual no fue aceptado por la compradora en vista que no reúne las condiciones y características esenciales que se tomaron en cuenta al momento de contratar; y, ante la manifestación de la representación demandada de que el traslado del objeto de la venta es a un inmueble de la misma cabida, en un nivel de mayor aceptación, de mayor precio por el precio convenido y de que no existe asentimiento de ambas partes ya que de haber error el mismo no es esencial, ni es relevante, en virtud que la compradora va adquirir un inmueble de las mismas características y cabida, por el mismo precio y en un lugar de mayor valía, evidencia éste Sentenciador la existencia de una confesión espontánea como un elemento de convicción en su contra, al aceptar que en efecto hay un cambio en el objeto de la venta, y así se decide.

En consonancia con lo anterior, se evidencia lo siguiente:

En cuanto al Objeto, quedó probado que inicialmente se estableció una determinación especifica de un Local Comercial identificado con la Letra y Números F-152, ubicado en el Nivel Feria del Desarrollo o Proyecto Comercial MERCAMAYOR, que luego, y a confesión de la parte demandada, fue cambiado por otro Local Comercial identificado con las siglas B-415, no aceptado por la compradora, y así se decide.

En cuanto al Consentimiento, se observa que hubo voluntad de las partes intervinientes de querer contratar; sin embargo, resultó establecido en autos que la Firma demandada cambió de manera unilateral el objeto del mismo sin contar con la aprobación requerida por el comprador, y así se decide.

En cuanto a la Causa, se infiere que las partes persiguieron la celebración de dicho contrato con la intención de obligarse, mediante recíprocas concepciones, en la transferencia de la propiedad de un bien determinado y en el pago del precio, sin embargo al haber quedado demostrado en autos que la parte demandada no cumplió con la promesa efectuada ya que cambió el objeto del mismo, se constituyó en una causa ilícita que atenta contra la autonomía de la voluntad de la compradora respecto del fin perseguido en la negociación, cual es comprar y pagar el bien acordado en el contrato, y así se decide.

Por efecto de lo anterior es forzoso concluir en que el contrato objeto de la presente causa, se encuentra afectado de la llamada NULIDAD RELATIVA ya que no cumple en forma concurrente con los elementos constitutivos y de validez anteriormente definidos, lo cual consecuencialmente conlleva, a través de su inexistencia, A QUE PROSPERE el PRIMER petitorio del escrito libelar, así como la devolución del dinero solicitado en el encabezado del PARTICULAR SEGUNDO del petitorio en comento, a saber, la suma de Setenta y Seis Mil Ochenta y Cuatro Bolívares con Veinte Céntimos (Bs.F 76.084,20), equivalente a la cantidad de Diecisiete Mil Seiscientos Noventa y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 17.694,00) a razón de Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 4,30) por ser el cambio oficial vigente para la fecha de producirse el presente fallo por cada Dólar Americano, y así se decide.

Con respecto a la indexación monetaria solicitada en la parte in fine del PARTICULAR SEGUNDO del referido petitorio libelar, el Tribunal LA NIEGA POR IMPROCEDENTE en vista que la cantidad reclamada fue compensada en la presente causa como consecuencia del control de cambio vigente para el momento de la publicación del presente fallo, puesto que el mismo se estableció en Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 4,30), reparando así el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda, y así se decide.

En relación a los PARTICULARES TERCERO y CUARTO del petitorio libelar relativos a que la parte demandada pague costas procesales y honorarios de abogados, este Tribunal necesariamente debe señalar que dichas pretensiones no son líquidas ni exigibles, ya que la causa bajo estudio no está dirigida expresamente a un juicio de tasación de costas ni es una acción de estimación e intimación, por lo tanto, resulta forzoso para este Tribunal DECLARAR IMPROCEDENTE TALES COBROS, al no ser esta la vía idónea para reclamar sus derechos en ese sentido, y así se decide..

Ahora bien, la parte demandada, no promovió ningún tipo de prueba que pudiera aclarar la controversia suscitada, solo basó su defensa en que la parte actora dejó de pagar trece (13) de las cuotas convenidas y opuso la Exceptio Non Adimpleti Contractus o excepción del contrato no cumplido ya que hasta tanto no cumpliera la parte actora, su persona no tendría ningún deber de cumplir sus obligaciones. La excepción opuesta está consagrada en el Artículo 1.168 del Código Civil, el cual exige como supuesto de procedencia que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación o la resolución del contrato, y que verse sobre las llamadas obligaciones principales y no sobre las secundarias.

Por su parte el Doctor J.M.-Orsini en su obra titulada “La Resolución del Contrato por Incumplimiento” (2003), señala:

Que el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta demostrar, que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla, resulta en cambio del texto del art. 1167 del C.C. El ejercicio de la acción de resolución, lo mismo que el de la acción de cumplimiento, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento del demandado…

. (p. 243)

Y en su obra titulada “Doctrina General del Contrato” (2006), explica:

…Debe pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimpleti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir

. (p. 772)

Con vista a dichos planteamientos se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente que si bien la representación de la parte demandada invocó estar amparada en su incumplimiento al considerar que su contraparte no pagó trece (13) de las cuotas pactadas, también es cierto que ante la confesión espontánea que ella hiciere sobre el cambio del objeto, mal puede excepcionarse cuando el incumplimiento es a ella imputable, resultando en consecuencia improcedente en derecho la alegada Excepción Non Adimpleti Contractus, y así se decide.

En armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la demandada, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la nulidad de la negociación del inmueble de marras, y siendo que esta última ni alegó ni probo nada que le favoreciera, queda evidenciado en el presente caso, que la acción de nulidad de contrato de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar en forma parcial, conforme al marco legal antes descrito, y así se decide formalmente.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, al considerar que la acción encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.142, 1.474, 1.488, 1.493 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil, debe DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA opuesta, ORDENAR LA DEVOLUCIÓN DEL DINERO al cambio oficial para la fecha de publicación de esta sentencia, NEGAR LA INDEXACIÓN MONETARIA solicitada en el particular segundo, NEGAR LOS PAGOS contenidos en los particulares Tercero y Cuarto y negar por improcedente la excepción de incumplimiento invocada por la representación demandada; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ contra la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MERCAYAG, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que si bien quedó demostrado en las actas procesales que hubo vicios en el consentimiento, también es cierto que son improcedentes los petitorios relativos al cálculo de la indexación solicitada ni el pago de costas y honorarios de abogados, por no ser los mismos líquidos ni exigibles.

SEGUNDO

SE DECLARA NULO DE NULIDAD RELATIVA el contrato de Opción de Compra Venta de fecha 14 de Febrero de 2001, autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 75, Tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por medio del cual el vendedor se obligó a vender a la compradora y ésta a adquirir mediante documento publico una (1) unidad susceptible de apropiación individual designada en el desarrollo MERCAMAYOR como local comercial identificado con el NUMERO F-152, ubicado en el nivel feria de la edificación, dado que no se encuentran presentes en forma concurrente los elementos esenciales para su existencia, por existir vicios en el consentimiento manifestado ya que la vendedora al cambiar el objeto del contrato mediante el ofrecimiento de otro local identificado con la Letra y Números B-415, se constituyó en una causa ilícita que atenta contra la autonomía de la voluntad de la compradora respecto del fin perseguido en la negociación. Se ordena oficiar lo conducente a la referida Oficina Notarial a fin que la misma estampe las notas marginales correspondientes, una vez que la presente sentencia quede definitivamente firme.

TERCERO

SE CONDENA a la parte demandada a repetirle a la ciudadana ALBANELLY DÍAZ VÉLIZ, la suma de Setenta y Seis Mil Ochenta y Cuatro Bolívares con Veinte Céntimos (Bs.F 76.084,20), por ser este signo monetario el que debe regir en la presente causa, cuya cantidad es equivalente a Diecisiete Mil Seiscientos Noventa y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América ($ 17.694,00) que es el monto reclamado a razón de Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 4,30) por ser el cambio oficial vigente para la fecha de producirse el presente fallo por cada Dólar Americano, conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, así como al contenido del Artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela y al Artículo 1.737 del Código Civil.

CUARTO

IMPROCEDENTE la Excepción Non Adimpleti Contractus opuesta por la representación demandada, por cuanto quedó probado en autos que el incumplimiento es a ella imputable.

QUINTO

No Hay Especial condena en costas dada la naturaleza parcial del presente fallo.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de Febrero de Dos Mil Once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 10:01 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/NAIROBIS/PL-B.CA

ASUNTO AH13-V-2004-000029

ASUNTO ANTIGUO 2004-28.078

NULIDAD DE CONTRATO

MATERIA CIVIL. COMPRAVENTA