Decisión nº 063-14 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 18 de Marzo de 2014

que le haga entrega del inmueble, identificado en actas.

que convenga al pago establecido en la cláusula penal, de cancelar por indemnización de daños y perjuicios la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) que es el diez por ciento del valor total del precio de venta pactado, recibiendo la diferencia de lo dado en arras por Opción a Compra, que hace la suma de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 95.000,00)

que convenga en entregarle el inmueble con todas sus mejoras las cuales quedan en beneficio del mismo y que nada tiene que reconocerle por las mismas conforme lo establece la cláusula sexta del contrato.

Igualmente solicitó la indización o corrección monetaria calculada de conformidad con lo establecido por el Banco central de Venezuela, procediendo a estimar la demanda en la cantidad CUATROCIENTOS MIL SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 400.064,00).

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el ciudadano M.J.B.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 56.699 actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ISAYED M.G., antes identificada, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Señaló como cierto que en fecha once (11) de septiembre de 2009, la ciudadana ISAYED M.G., antes identificada, celebró un contrato de promesa de compra venta con el ciudadano A.P.F., antes identificado, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 34, tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría , mediante el cual se pactó la venta de un inmueble constituido por una casa ubicada en la avenida 71D entre calle 50 y el tapón signada con el No. 50-39 del barrio Chiquinquirá de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

Señaló como cierto que el precio pactado por la venta del inmueble en cuestión fue por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00) y que su representada le canceló al demandante la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00)

Negó que solo le canceló la cantidad arriba señalada, pues en los meses de enero y febrero de 2010 la accionada le pagó a la actora la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) adicionales a los que se le canceló por concepto de opción a compra alcanzando a apagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00) quedando un remanente de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 95.000,00).

Indica la demandada que el vendedor es decir el ciudadano A.P.F., antes identificado, no cumplió ni ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble completamente terminado, ciertamente la demandada admite haberse mudado al inmueble en fecha 5 de diciembre de 2009, constituyendo allí su hogar junto con su núcleo familiar, sin embargo señala que el inmueble le fue entregado prácticamente en condiciones inhabitables, incumpliendo lo señalado en la cláusula tercera del mencionado contrato, ya que debió incurrir en gastos extraordinarios para poder habitar dicho inmueble, tales como, reparación e instalación de baños y sumideros, reparación de la placa (techo del inmueble), instalación de los aleros, instalaciones de ventanas, impermeabilización, cableado eléctrico (total) del inmueble, de 110 y 220 voltios, construcción e instalación del lavadero , instalación de transformadores eléctricos, por lo que es falso que le hubieren hecho entrega del inmueble en condiciones de completa habitabilidad, señalando que para poder habitar el referido inmueble ha tenido que gastar de su propio peculio la suma de VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00) y que aun falta por concluir el inmueble.

De esta forma señala la representación judicial de la parte demandada al no haber dado cumplimiento con su parte del contrato el ciudadano A.P.F., antes identificado, ésta, podía negarse a ejecutar su obligación de cancelarle el remanente hasta tanto el promitente vendedor cumpliera con su obligación.

Negó rechazó y contradijo que haya existido de parte de su representada algún incumplimiento derivado de la opción a compra.

Negó, rechazó y contradijo que se le hayan causado daños y perjuicios al demandante pues a su juicio el único incumplimiento ha sido de parte del promitente vendedor hoy demandante, por lo cual considera improcedente que su representada deba hacer entrega del inmueble objeto del contrato de opción a compra y mucho menos cancelar la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00).

RECONVENCION

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino en la demanda incoada en contra de la ciudadana ISAYED M.G., antes identificada, y procede a demandar al ciudadano A.P.F., previamente identificado, para que éste, concluya el inmueble objeto de contrato de acuerdo a lo convenido entre las partes e igualmente convenga en reconocer la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00) que manifiesta haber tenido que erogar su representada para poder hacer habitable el inmueble en cuestión.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION

Negó, rechazó y contradijo que su representado le hubiere hecho entrega del inmueble a la ciudadana ISAYED M.G., previamente identificada en condiciones de inhabitabilidad, y sin terminar, lo cual es totalmente falso, ya que la demandada reconviniente habita el inmueble desde diciembre de 2009 a la actualidad, y muestra de ello es que la reconvincente aceptó en pagar la suma correspondiente a la opción de compra equivalente a los TREINTA MIL BOLIVERES (BS. 30.000) primero, y luego los NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00).

Negó que la demandada reconvincente haya tenido que gastar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000) para hacer habitable el inmueble objeto de contrato de opción a compra, y que si le realizó mejoras para su mayor comodidad fue una elección de ella, por lo cual considera que no tiene por que reconocer algún gasto realizado por concepto de mejoras y al respecto invocó la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes en donde se especifica que de realizarse mejoras sin que se concrete la venta definitiva, dichas mejoras serán en beneficio del propietario del inmueble.

Considera en definitiva que ella fue quien no cumplió con su parte del contrato y que ahora pretende ampararse bajo la excepción de NOM ADIMPLETI CONTRACTUS, cuando recibió el inmueble desde diciembre del 2009 y a pesar de ello la demandada no cumplió con su parte de pagar el precio restante por lo cual considera que su representado no está en la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta y en atención a ello fue que interpusieron la demanda en contra de la ciudadana ISAYED M.G., previamente identificada, solicitando que la reconvención interpuesta por esta última sea declarada sin lugar .

IV

PUNTO PREVIO:

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:

Observa esta jurisdicente que la representación judicial de la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó en toda forma de derecho el valor de la demanda que se infiere del libelo de la demanda, por considerar dicha estimación exagerada.

En este orden, es menester citar el contenido del artículo 38 de la Ley Adjetiva Civil, que a la letra establece:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva. (Subrayado del tribunal).

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

De manera que, al haber objetado la parte demandada la estimación realizada por la parte demandante por considerarla exagerada, corresponde a esta jurisdicente resolver sobre dicho rechazo.

En este sentido, cabe mencionar el comentario realizado por el autor Rengel-Romberg (1999), en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, donde con relación al valor de la cuantía, expresó lo siguiente: “La regla supone que la cosa objeto de la demanda es apreciable en dinero, pero su valor no consta, y ordena al demandante estimarla. Tales son los casos de las acciones reales, las posesorias, las del cumplimiento, nulidad o rescisión de contratos y las de indemnización de perjuicios, en que bien puede no constar su valor, pero es posible estimarlo en dinero”.

De igual forma, el referido autor señala:

La contradicción por el demandado de la estimación hecha por el actor, hace surgir la carga para éste de probar que aquella estimación es ajustada a la verdad. Pero puede ocurrir que el demandante no se desembarace de la carga de probar la justicia de su estimación, o bien que no haciéndolo el demandante, sin embargo el demandado asuma la carga que no le corresponde y pruebe el verdadero valor de la cosa demandada

.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 12 de fecha 17 de febrero de 2000, al referirse al artículo 38 del Código Adjetivo Civil, ha señalado lo siguiente:

…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

…”. (Subrayado nuestro).

Como consecuencia del criterio supra citado, y por cuanto se observa que la representación judicial de la parte demandada se limitó a rechazar la estimación de la demanda por considerarla exagerada, sin indicar una nueva estimación y aportar elementos nuevos que puedan fundamentar lo exagerado y que permitan a su vez a esta jurisdicente determinar la procedencia o no de su rechazo, en tal sentido, se considera dicho rechazo puro y simple, trayendo como consecuencia que la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar quede firme, resultando improcedente el rechazo a la estimación hecha por la parte demandada en la persona de su representante judicial. Así se establece.

V

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y DE SU VALORACION

DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha primero (01)) de agosto de 2012 fue presentado escrito contentivo de las pruebas promovidas por la parte demandada:

PRUEBA DOCUMENTALES

• Promovió tres (3) facturas emanadas de la ciudadana R.S.D. URDANETA (R.I.F V-15.766.903-2) donde se evidencian trabajos realizados al inmueble.

• Promovió factura por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL CIENTO SETETENTA BOLIVARES (Bs. 92.170,00) emanada del ciudadano F.P. donde se evidencian trabajos realizados al inmueble objeto del contrato de opción a compra suscrito entre las partes.

En cuanto a los medios de prueba anteriormente identificados, esta juzgadora pasa a realizar una estimación de los mismos, verificando que son documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, por lo que para ser considerados como pruebas en la causa, se requiere de su respectiva ratificación por medio de una testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al constatarse de las actas que si bien las testimoniales requeridas fueron promovidas de forma oportuna, las mismas no fueron evacuadas, por lo que los medios de pruebas documentales no fueron ratificados y en consecuencia carecen de valor probatorio dentro del presente proceso, en este sentido y de conformidad con los argumentos anteriormente expuestos esta juzgadora los desecha de la presente causa. Así Se considera.

DE LA PRUEBA TESTIMONIAL

- Promovió la testimonial de los ciudadanos F.P., M.S., P.M., T.V., I.P. y C.S., domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

En relación a las anteriores testimóniales esta operadora de justicia la desestima en todo su valor probatorio en atención a no haber sido evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente.

DE LA PRUEBA DE INFORMES

- Promovió prueba de informe a ser rendida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del estado Zulia a los efectos de informar las resultas de un informe realizado por la mencionada institución en el primer trimestres del año 2011 acerca de las condiciones del inmueble objeto de litigio, en ese sentido en fecha 18 de octubre de 2012 se ofició a la referida entidad a efectos que informara lo requerido. Seguidamente en fecha 20 de mayo de 2012, remitió copia certificada donde informó que en fecha 27 de abril de 2001 se trasladaron al inmueble objeto de contrato de opción a compra donde se pudo evidenciar que el inmueble se encuentra en malas condiciones estructurales.

Con relación a este medio probatorio esta juzgadora lo estima de conformidad con lo establecido en el artículo 507 en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

DE LA INSPECCION JUDICIAL

Promovió la prueba de inspección judicial a practicarse en el inmueble objeto de litigio a los efectos de dejar constancia del estado en el que se encuentra el referido inmueble. Sin embargo al no haberse realizado la evacuación de la referida inspección judicial esta sentenciadita desestima la prueba en cuestión. Así se declara.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS:

- Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales en su beneficio. En cuanto a la invocación, esta juzgadora considera que las mismas no constituyen un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, de modo que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se valora.

DOCUMENTALES

- Promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 34, tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha once (11) de septiembre de 2009.

Con relación a dicha prueba, siendo que la misma constituye un documento público que no fue tachado de falso por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga todo su valor probatorio.

- Promovió recibo donde consta la deuda que tiene el ciudadano A.P.F., antes identificado, que lo obligó a negociar el inmueble objeto de litigio.

Con relación a dicho instrumento probatorio considera esta Operadora de Justicia, que este carece de relevancia en lo referente a la controversia aquí planteada, ya que no guarda relación con la presente litis, por lo que este Tribunal desestima la prueba en cuestión por impertinente. Así se valora.

DE LA PRUEBA TESTIMONIAL

- Promovió la testimonial de los ciudadanos J.E.M., H.B., O.C. domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

- En relación a la testimonial rendida en fecha dieciocho (18) de febrero de 2013 por el ciudadano O.J.C.M., observa esta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por la parte demandante en su libelo de Demanda, encontrándose el testigo de esta forma conteste en todas sus afirmaciones, manifestando que si trabajó haciendo los acabados de la casa, dentro de los cuales se incluye piso de porcelanato, instalación de puertas entamboradas esgrafiado en la fachada principal, pintura, asimismo indicó que se modificaban las cosas según lo pedía la ciudadana ISAYED M.G.. Acogiéndose dicha declaración en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del código de Procedimiento Civil. Así se valora.-

- En relación a la testimonial de los ciudadanos J.E.M. y H.B., esta operadora de justicia las desestima en todo su valor probatorio en atención a no haber sido evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente

DE LA INSPECCION JUDICIAL

- Promovió la prueba de inspección judicial a practicarse en el inmueble objeto de litigio a los efectos de dejar constancia del estado en el que se encuentra el referido inmueble. En ese sentido en fecha diecisiete (17) de abril de 2013 este Tribunal se traslado a la dirección señalada donde de dejó constancia que no fue encontrada la nomenclatura signada con el No. 50-39; por lo cual al no haberse realizado la evacuación de la referida inspección judicial esta sentenciadora desestima la prueba en cuestión. Así se declara

VI

MOTIVACIÓN

Habiendo valorado las pruebas aportadas en la causa, pasa esta Juzgadora a realizar una síntesis de los argumentos normativos, jurisprudenciales y doctrinales pertinentes para conocer de la presente causa:

Se establece en el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente referido a los contratos: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

En la anterior disposición se consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Si bien es cierto que el artículo 1.264 ejusdem establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, no es menos cierto que por ser los contratos consensúales, priva la voluntad de las partes contenida en ellos.

Así mismo, establece el artículo 1.167 del Código Civil que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado.

En la presente causa, se constata que la pretensión principal incoada inicialmente por la parte actora está referida la resolución del contrato y en la reconvención propuesta en el mismo proceso se pretende el cumplimiento de lo establecido en el contrato. En cuanto al cumplimiento de los contratos, establece la norma lo siguiente: Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Así mismo, se encuentra establecido en el artículo 1.474 del Código Civil venezolano que la venta es un contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la doctrina ha establecido que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...

.“Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, J.L.A.G., Décima Edición, Universidad Católica.

Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.

Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él. Así pues, de conformidad con lo anteriormente expuesto, juega un papel importante en esta pretensión la carga de la prueba, la cual recae directamente en la parte demandada quien debió refutar con pruebas determinantes tendientes a desvirtuar los alegatos esgrimidos en su contra, sin embargo, se constata de las actas que la parte demandada estando en la oportunidad correspondiente reconvino en el proceso, trasladando la carga de la prueba, a la parte actora reconvenida, en este sentido, se considera pertinente realizar las siguientes consideraciones al respecto:

Es criterio del Autor R.R.M. en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO lo siguiente: ...

“…El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que en los procesos las partes llevan sobre si la obligación de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en él articulo (sic) 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.’

Criterio este que comparte esta juzgadora, por lo que la carga de la prueba no sólo corresponde al demandante quien debe probar el hecho y derecho que reclama sino también, al demandado, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, mas aun en la presente causa, la carga de la prueba se redistribuye y ambas partes deben sustentar de forma idónea sus pretensiones en aras de llevar a esta Juzgadora a la convicción sobre la veracidad de los hechos planteados.

En cuanto a la resolución de contrato el autor MADURO LUYANDO en su libro “CURSO DE OBLIGACIONES”, (año 1986, Pág. 592), donde expresó que: La resolución tiene efectos retroactivos, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno.

En el presente caso la acción esta referida a la resolución de contrato de opción de compra, fundamentando la actora su pretensión en el incumplimiento de la parte demandada, y el pago correspondiente de los daños y perjuicios tal y como consta en lo estipulado en las cláusulas del contrato suscrito y reconocido por ambas partes contrayentes, específicamente en las cláusulas quinta y sexta del contrato, por la falta de pago de las cuotas por parte de la demandada, en este sentido, esta Juzgadora verifica de las pruebas promovidas en el proceso, la existencia del contrato quedo como hecho cierto y reconocido y por lo tanto las partes del presente litigio quedan obligadas a lo estipulado en el mismo, en cuanto a la obligación de la parte actora de realizar la entrega del inmueble, se constata que efectivamente se hizo la entrega material del mismo a la parte demandada reconviente, siendo este un hecho cierto, así mismo esta juzgadora considera que se demostró un incumplimiento por parte del demandado reconviniente ya que no logró desvirtuar los alegatos expuestos por la parte actora reconvenida en el proceso, por lo que esta juzgadora considera que la pretensión referida a la resolución de contrato prospera en derecho, pues se evidencia que si bien la demandada alega que el ciudadano A.P.F. no cumplió con su parte del contrato al hacerle entrega del inmueble, ésta, al aceptar vivir en el mismo, convalidó cualquier situación irregular que pudiere haberse estado presentado en relación a las condiciones de habitabilidad del inmueble que fue objeto de contrato, por tanto mal podría excusarse en la excepción de contrato no cumplido habiendo ella aceptado cualquier condición al haberse mudado al inmueble y sin dejar evidencia del mal estado en que pudo haberse encontrado. Igualmente debe señalizarse que la demandada tampoco demostró en la oportunidad procesal correspondiente el haberle hecho entrega al ciudadano A.P.F., previamente identificado, de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) en los meses de enero y febrero de 2010, por tanto no pueden ser imputables a las cantidades por ella aportadas como concepto de opción a compra del inmueble objeto de contrato. Así se decide.-

Ahora bien, en cuanto a los daños y prejuicios que reclama la parte actora es necesario hacer la siguiente síntesis sobre la materia:

En cuanto a la determinación especifica de los daños que deben ser resarcidos, éste es un requisito indispensable, el cual ha sido reiterado por la norma procesal, la doctrina y la jurisprudencia, en cuanto a la necesidad de especificación detallada y prueba de cada uno de los reclamos.

Se encuentra establecido en el artículo 1.185 del Código Civil, las disposiciones relativas, a los daños y perjuicios:

…El que con intención, negligencia o imprudencia a causado un daño a otro esta obligado repararlo.

Debe igualmente la reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido este derecho.(subrayado del tribunal)

Según el Dr. H. Kelsen, en su obra (Teoría P.d.D.), define el hecho ilícito como un concepto jurídico fundamental; afirma que el concepto de hecho ilícito depende del concepto de sanción, no de su contenido, un hecho es un hecho ilícito cuando el orden jurídico dispone de una sanción por su ejecución. No existen hechos jurídicos entre si, hechos naturalmente ilícitos que merezcan una sanción. Un hecho es tal si es la condición relevante (la conducta prohibida) para la aplicación de una sanción, ilícito es el acto o hecho jurídico que se encuentra jurídicamente prohibido.

En el mismo orden de ideas cabe destacar lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 340, en su ordinal séptimo 7°, con relación a las formalidades esenciales que debe contener el libelo de la demanda:

Ord. 7°: Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas.(subrayado y negritas de este Tribunal)

También según criterio de la Sala Político Administrativa, de fecha veintisiete (27) de Abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), con ponencia del Magistrado Alfredo Ducharme Alonso:

…El actor debe en su libelo de demanda señalar el daño o los daños, así como sus causas. Debe también señalar que se trata de los daños que hacen procedente la responsabilidad Civil, especificando la relación de causalidad. En el caso de que sean varias las causas, es necesario que el actor analice discrimine entre dichas causas, de modo de poder calificar correctamente su aptitud para producir el daño. Igualmente la relación de causalidad constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado, el alcance y limites de la obligación de reparar. El fin de este requisito formal del C.P.C., es mantener la igualdad procesal entre las partes, ya que siendo el objeto de tales demandas la suma equivalente de los prejuicios ocasionados por daños sería imposible al demandado contestar la demanda, ni apreciar la indemnización que se le reclama, si no se le hiciere conocer detenidamente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende ocasionado por ellos, incluyendo expresamente el monto de los mismos cuando se trata de daños materiales...

En la presente causa, la parte actora pretende el resarcimiento de daños y perjuicios, los cuales asevera le fueron causados por parte de la demandada, sin embrago, se constata que la actora no cumplió con la formalidades esenciales en cuanto a la determinación especifica de los daños y perjuicios que reclama lo que es indispensable tanto que sean determinados y discriminados, como el sustento de prueba de los mismos, por lo que, habiendo analizado la causa, esta Juzgadora considera que la pretensión de la parte actora no prospera en derecho. Así Se Decide.

No obstante lo anterior, debe señalarse que en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes dispone lo siguiente:

En caso de no llevarse a efecto la venta definitiva por causas imputables a la promitente compradora, el promitente vendedor se quedará con el diez por ciento (10%) del valor total de la venta del inmueble objeto de presente contrato, con resarcimiento de los daños y perjuicios que fueran causados…

.

De lo anterior se colige que si bien la venta no pudiere efectuarse por incumplimiento de la parte compradora, a ésta le será deducido el diez por ciento (10%) del valor total de la venta de las cantidades entregadas en calidad de arras, por lo cual, las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, y por ser los contratos consensúales, priva la voluntad de las partes contenida en ellos, por tanto debe aplicarse el contenido de la referida cláusula y hacer las deducciones correspondientes de la cantidad que fue dada por concepto de opción a compra del inmueble objeto de contrato. Así se decide.-

Por otra parte la demandada reconviniente demanda al ciudadano A.P.F., previamente identificado, para que éste, concluya el inmueble objeto de contrato de acuerdo a lo convenido entre las partes e igualmente convenga en reconocer la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00) que manifiesta haber tenido que erogar su representada para poder hacer habitable el inmueble en cuestión, en ese sentido la cláusula sexta de referido contrato señala lo siguiente:

En caso de que la promitente compradora realice mejoras o bienhechurías al inmueble objeto del presente contrato y no se llegare a realizar la venta definitiva por causas imputables a ésta; dichas mejoras y bienhechurías quedarán en beneficio del inmueble y de el promitente vendedor, sin que deba cancelar cantidad alguna por las mismas, ahora bien si fueren por causas imputables a el promitente vendedor, éste deberá reintegrar el costos de dichas bienhechurías …(Sic)

Siguiendo la misma línea argumentativa de la motiva de este fallo, debe señalarse que ya precedentemente se estableció que las causas en virtud de las cuales no se llevo a cabo la protocolización definitiva son imputables a la demandada reconviniente, y en aplicación a la cláusula ut supra citada, debe concluirse que nada corresponde al ciudadano A.P.F., previamente identificado, pagar por concepto de posibles bienhechurías por no haber sido imputable a él la no celebración del contrato, de manera que toda erogación que pudiera haber realizado la demandada en el inmueble quedaran en beneficio del demandante de la presente causa; todo ello aunado al hecho de que la ciudadana ISAYED M.G., no demostró en la oportunidad procesal correspondiente la realización de las referidas bienhechurías, por tanto la reconvención por ella planteada no prospera en derecho y debe ser declarada sin lugar. Así se decide.-

Ahora bien, en relación a la solicitud de indexación solicitada por la parte demandante en su libelo de demanda, este Tribunal estima que la misma es improcedente, en atención a que las cantidades de dinero que pretende indexar el actor siempre estuvieron bajo su resguardo, con lo cual pudo beneficiarse de todos los frutos e intereses percibidos durante el transcurso del presente juicio. Así se decide.-

VII

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el ciudadano A.J.P.F. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.15.562.145, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia., contra la ciudadana ISAYED M.G. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.697.741, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia., y 2) SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana ISAYED M.G., antes identificada en contra del ciudadano A.P.F., previamente identificado; y en consecuencia:

SE RESUELVE el contrato suscrito en fecha 11 de septiembre de 2009, entre los ciudadanos A.P.F. y ISAYED M.G., plenamente identificados, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 34, tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

SE DECLARA SIN LUGAR la petición de daños y perjuicios incoada por el ciudadano A.J.P.F. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.15.562.145, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia., contra la ciudadana ISAYED M.G. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.697.741, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

SE ORDENA, a la ciudadana ISAYED M.G. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.697.741, hacer entrega del inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda, ubicada en la avenida 71D entre la calle 50 y el tapón, signada con el No. 50-39, del barrio Villa Chiquinquirá II, Parroquia I.V. en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, construida sobre un terreno ejido, que mide SIETE METROS CON VEINTE CENTIMETROS (7,20 mts) de frente por DOCE METROS CON TREINTA CENTIMETROS (12,30mts) de fondo y alinderada por el NORTE: propiedad que es o fue de C.A.E.; SUR: propiedad que es o fue de: J.D.P.; ESTE: propiedad que es o fue de N.J.N. y OESTE: con la avenida 71D, su frente; totalmente desocupado de personas y/o cosas al ciudadano A.P.F., previamente identificado.

SE ORDENA al Ciudadano A.J.P.F. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.15.562.145, hacer entrega a la Ciudadana ISAYED M.G. previamente identificada, de la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 95.000,00) que es el resultado de la cantidad de dinero entregada por concepto de opción a compra que fue de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) menos el diez (10%) por ciento del precio total de la venta que había sido pautada en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de marzo del año 2014. Años: 203° de la

LA JUEZA.

Dra. GLORIMAR SOTO ROMERO.

LA SECRETARIA TEMP.

ABOG. L.R.A.

En esta misma fecha, previo el cumplimiento de ley y siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30p.m.) se publicó la anterior sentencia, la cual quedó anotada bajo el No.063-14.-

La Secretaria Temp.