Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 14 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadano A.R.C.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.1.756.317, con domicilio en el Municipio Los Salías del Estado Miranda.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogado A.C.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.62.709.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedades mercantiles INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, la primera inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 22 de febrero de 1997, quedando anotada bajo el Nro.33, Tomo adicional Primero, representadas por sus directores, ciudadanos J.M.M.R. y C.R.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.128.440 y 6.219.689, respectivamente; y PUNTO TRES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de este Estado, en fecha 13 de junio de 1987, número 315, Tomo III adicional, representada por sus directores, los ciudadanos antes identificados.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogadas M.M.T. y S.N.G., inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 76.494 y 63.679, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, incoada por el ciudadano A.R.C.J. en contra de las Sociedades Mercantiles INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, todos antes identificados.

   Fue recibida por distribución en fecha 4.10.2002 (f. 10) y se le asignó la numeración particular de éste Juzgado en fecha 8.10.2002 (f. Vto.10).

   Por auto de fecha 15.10.2002 (f.33 al 34) se admitió la demanda emplazándose a las sociedades mercantiles INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, a los fines de que comparecieran por ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en el expediente la última citación que de ellos se hicieran, a objeto que dieran contestación a la misma.

   En fecha 16.10.2002 (f.35) el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia, solicitó se sirviera elaborar las compulsas. Acordadas por auto de fecha 21.2.2002 (f.36).

   En fecha 28.10.2002 (f.37) el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia, solicitó se librara nuevas compulsas donde se ordene la citación de las empresas co-demandadas en la persona de un director u otro. Acordadas por auto de fecha 30.10.2002 (f.38). Librándose las respectivas compulsas en fecha 4.11.2002 (f. Vto.38).

   En fecha 15.11.2002 (f.39 al 41) el ciudadano Alguacil de este Tribunal por diligencia consignó los recibos de citación debidamente firmados por el ciudadano J.M.M.R..

   En fecha 18.12.2002 (f.42) la ciudadana M.M.T. en su carácter de apoderada judicial de las sociedades mercantiles INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, por diligencia consignó el instrumento poder que acredita su condición y escrito de contestación a la demanda con sus respectivos anexos. (f.43 al 94).

   Por auto de fecha 7.1.2003 (f.695) la Dra. V.V. en su condición de Jueza Temporal de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 15.1.2003 (f.96) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia, solicitó se pronunciara con respecto a la admisión de la reconvención propuesta. Se admitió por auto de fecha 16.1.2003 (f.97) quedando emplazados los codemandados para que sin necesidad de citación en el quinto día de despacho siguiente contestaran la misma.

   En fecha 23.1.2003 (f. 99 al 108) compareció el abogado A.C.E. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida y presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta.

   En fecha 13.2.2003 (f.109) la abogada M.M.T. en su carácter acreditado en los autos, por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. Se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardada para ser agregado a los autos en su oportunidad.

   En fecha 18.2.2003 (f.111) el apoderado de la parte actora-reconvenida por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. (f. 112 al 137).

   En fecha 19.2.2003 (f.138) se dejó constancia por secretaría de haberse agregado a los autos las pruebas promovidas por al parte demandada-reconviniente por medio de apoderada judicial. (f. 139 al 147).

   En fecha 21.2.2003 (f. 148 al 149) el abogado A.C.E. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por al parte contraria.

   En fecha 25.2.2003 (f. 150) el apoderado judicial de la parte actora-reconviniente presentó escrito mediante el cual ratificó la impugnación, rechazo y desconocimiento que se hizo en el escrito de oposición de fecha 22 de febrero de 2003.

   En fecha 25.2.2003 (f. 151 al 152) la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito constante de dos folios útiles a los fines de que surtieran sus efectos legales.

   Por auto de fecha 26.2.2003 (f.153) se le observó al oponente que las oposiciones serían dilucidadas al momento de dictarse el fallo definitivo.

   Por auto de fecha (f.154 al 155) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva con excepción de la prueba de testigos promovida en el capítulo IV del escrito de pruebas. Se ordenó oficiar a la Oficina del INDECU, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado, a la Institución Bancaria Banesco, Banco Universal, Sucursal del centro Comercial Concreta del Estado Miranda, a los fines de que sirviera evacuar las pruebas de informes promovidas.

   Por auto de fecha 26.2.2003 (f.159 al 160) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente con excepción de la prueba promovida en el capítulo II relacionada con la testimonial del ciudadano A.G. por cuanto a pesar de que se indicó su domicilio y el objeto de la misma no lo identificó con su respectiva cédula de identidad, así como de la ratificación de documento promovida en el capítulo XIV por cuanto no se señaló específicamente el domicilio de la testigo J.B.. Se ordenó oficiar a Ipostel, a al Dirección de Desarrollo Urbano y Sala de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, al Banco Central de Venezuela (CARACAS) y al INDECU a los fines de que se sirva evacuar las pruebas de informes.

   En fecha 11.3.2003 (f.165) la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, por diligencia apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 26.2.2003. Escuchada en un solo efecto por auto de fecha 12.3.2003 (f.166).

   En fecha 1.4.2003 (f.158 al 416) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al INDECU.

   Por auto de fecha 28.4.2003 (f. 419 al 420) se les aclaró a las partes que este Tribunal se abstenía de fijar informes hasta tanto constara en los autos las resultas de la apelación interpuesta el 11.3.03 por la abogada M.M.T. en contra del auto del 26.2.03 y oída en un solo efecto por auto de fecha 12.3.03.

   En fecha 6.5.2003 (f.421 al 424) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al Banco Central de Venezuela.

   Por auto de fecha 5.8.2003 (f.426) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se aperturara una nueva.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 5.8.2003 (f.1) se aperturó la pieza por cuanto la anterior había cerrado con 426 folios útiles.

   Por auto de fecha 5.8.2003 (f.2) se ordenó ratificar los oficios remitidos al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) así como a la Dirección de Desarrollo Urbano y la Sala de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado.

   En fecha 14.8.2003 (f.5) el abogado A.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se ratificara la prueba de informe solicitada a Banesco, Banco Universal. Acordado por auto de fecha 20.8.2003 (f.6).

   En fecha 25.8.2003 (f.8 al 16) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida a IPOSTEL.

   En fecha 10.2.2004 (f.20 al 24) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida a IPOSTEL.

   En fecha 30.3.2006 (f.25 al 65) se agregó al expediente las resultas del recurso de apelación ejercida por la abogada M.M.T. en contra del auto de fecha 26.2.2003 el cual quedó revocado y se ordenó admitir las pruebas promovidas por la parte demandada INMOBILIARIA LAS LOMAS y PUNTO TRES, C.A.

   Por auto de fecha 3.4.2006 (f.66) se ordenó testar con una línea de color azula la duplicidad detectada en el expediente.

   Por auto de fecha 3.4.2006 (f.67) se fijó un lapso de veinte (20) días de despacho a partir de ese día para evacuarse la prueba promovida por la parte demandada INMOBILIARIA LAS LOMAS y PUNTO TRES, C.A, comisionándose al Juzgado (distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado para que tome declaración al ciudadano A.G. y al Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este estado para que la ciudadana J.B. rinda declaración. Libándose oficio y comisión en esa misma fecha.

   En fecha 24.4.2006 (f. Vto.69) se dejó constancia de haberse librado oficio y despacho.

   En fecha 6.6.2006 (f.73 al 81) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado.

   Por auto de fecha 7.6.2005 (f.82) se ordenó oficiar conforme al artículo 400 del Código de Procedimiento Civil al Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado a objeto de que se sirviera remitir cómputo de los días de despacho transcurriros desde el 17.5.06 exclusive al 25.5.06 inclusive.

   En fecha 14.6.2006 (f. 84 al 92) se agregó a los autos resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

   En fecha 19.6.2006 (f.93) se agregó a los autos el oficio Nro. 2940-204 emanado del Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado mediante el cual remite cómputo de los días despacho transcurridos por ante ese despacho desde el 17.5.06 exclusive al 25.5.06 inclusive.

   Por auto de fecha 27.6.2006 (f.94) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive comenzaba a transcurrir la oportunidad para presentar informes.

   Por auto de fecha 25.7.2006 (f.95) se les aclaró a las partes que a partir del 22.7.06 inclusive la presente causa entró en etapa de sentencia.

   Por auto de fecha 10.8.2006 (f.96 al 99) se recovó por contrario imperio los autos fechados 27.6.06 y 25.7.06 y se ordenó ratificar los oficios dirigidos al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, a Banesco Banco Universal, y a la Dirección de Desarrollo Urbano y Sala de Fiscalización de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado.

   En fecha 9.10.2007 (f.103) se ordenó designar correo especial al ciudadano A.C.J. con la finalidad de que se sirva entregar los oficios dirigidos a al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado y al Banesco Banco Universal.

   Por auto de fecha 10.10.2007 (f.105) se ordenó corregir en virtud del error voluntario al momento de librar el oficio N°. 17-709-07 de fecha 9-10-07 ya que se indicó que la acción se correspondía con un juicio de Nulidad de Contrato de Venta siendo lo correcto Cumplimiento de Contrato de Venta.

   En fecha 17.10.2007 (f.111) el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos manifestó su aceptación a la designación que como correo especial le fue asignada por este Tribunal.

   En fecha 12.12.2007 (f.114) el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se continuara las etapas procesales para una sentencia oportuna.

   Por auto de fecha 18.12.2007 (f.116) el Dr. L.J.F.M. en su carácter de Juez Temporal de este despacho se abocó al conocimiento de la presente causa y les aclaró a las partes que a partir del 13.12.07 exclusive comenzaba a transcurrir la oportunidad para presentar informes.

   En fecha 23.1.2008 (f. 117 al 142) el abogado A.C.J. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de informes a los fines de que surtiera sus efectos legales.

   En fecha 13.2.2008 (f.143 al 195) la abogada S.N.G., en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de observación a los informes de la parte actora.

   Por auto de fecha 18.2.2008 (f.196) se les aclaró a las partes que a partir del 14.2.2008 la presente causa entraba en etapa de sentencia.

   Por auto de fecha 14.4.2008 (f.197) se difirió el dictamen de la decisión que recaería en la presente causa por un lapso de treinta días consecutivos a partir del 13.4.0 exclusive.

   En fecha 10.12.2008 (f.198) el abogado A.C.J. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual solicitó le sea entregada la casa número 18-B de la Urbanización Loma Dorada, ya que no tenía ningún inmueble donde pudiera habitar, aunque fuera temporal hasta la terminación definitiva del juicio.

   Por auto de fecha 25.2.2009 (f.199) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en el expediente y el error foliatura a partir del folio 72 al 81 ambos inclusive.

   Estando dentro de la oportunidad legal para pronunciar el fallo, el Tribunal lo hace en función de las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS:

   Parte Actora-Reconvenida:

   De las documentales traídas a los autos al momento de incoarse la presente demanda:

   1).- Original (f.15) de documento privado denominado “CONTRATO DE RESERVA” mediante el cual en fecha 2.2.1998, la sociedad Mercantil INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, representada por su director C.R.C. y /o J.M.M.R. celebró con A.C.J. donde se pactó la reservación de una vivienda cuyas características son:1) calle, 2) Edificio, 3) aparto-quinta N°. 31-C, 4) etapa 3, 5) área de construcción: Noventa metros cuadrados (testado con una línea azul) y escrito Ciento Dos metros cuadrados (102m2) en azul, 6) precio: Treinta millones de bolívares, más los costos de financiamiento, los cuales el comprador convino en pagar de la siguiente manera: 6-a) Un millón Quinientos Cuarenta Mil (Bs.1.540.000), imputable al precio entregados por el comprador en el mismo acto, la cantidad de Diez Millones Cuatrocientos Mil bolívares (Bs.10.400.000) imputable al comprador el día 30 del mes de marzo de 1998, la cantidad de Siete Millones de bolívares (Bs.7.000.000) imputables al precio pagaderos en Diez (10) cuotas de acuerdo al cronograma de pagos por los montos que se indican: 01/10, 30.4.98, (Bs.700.000); 02/10, 30.5.98, (Bs.700.000); 03/10, 30.6.98, (Bs.700.000); 04/10, 30.7.98, (Bs.700.000); 05/10, 30.8.98, (Bs.700.000); 06/10, 30.9.98, (Bs.700.000); 07/10, 30.10.98, (Bs.700.000); 8/10, 30.11.98, (Bs.700.000); 9/10, 30.12.98, (Bs.700.000); y 10/10, 30.1.99, (Bs.700.000), la cantidad de Trece Millones Ochocientos Mil bolívares (Bs.13.800.000) imputables al precio que los pagaría el comprador el día en el cual se protocolizaría el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Este documento privado al estar firmado por las partes se le atribuye valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la relación contractual contraída entre ellos. Y así se decide.

   2).- Original (f.16 al 17) de documento suscrito por la Sociedad Mercantil PUNTO TRES, C.A., en el cual presenta un plan de ventas mayo 1997 cuyo precio de preventa fijo para la tercera etapa (Bs.30.800.000,00) y la cuarta etapa por el mismo precio de (Bs.30.800.000,00), reservando con (Bs. 1.540.000), inicial a pagar en febrero de 1998 (Bs.10.400.000), pagos durante la construcción diez (10) mensualidades cada una por (Bs.500.000,00), a la entrega de la vivienda (financiado por entidad bancaria a 15 años E.A.P Del Sur) (Bs.15.800.000), además que el comprador debía hacer un pago no reembolsable para los gastos de tramitación equivalente al 2% sobre el precio de la venta. Asimismo diseño el acabado y materiales a utilizarse en la construcción de las aparto-quintas ubicadas en la Urbanización Loma Dorada, donde el friso sería del tipo colonial o mediterráneo (corrugado), el piso de las viviendas de Terracota marca Intercerámica o cerámica de un costo similar (2.200 Bs. X M2), las paredes de los baños estarían recubiertas con porcelana 25X25 y llegarían a la altura del Marco de la puerta, las paredes de la cocina y del lavadero se cubrirían en una franja de 60 Centímetros Aproximadamente a partir de una altura de 90 centímetros; las puertas serían elaboradas en madera de Cedro, entamboradas, las ventanas tendrían una medida estándar de 1,20 X 1,20 metros y serían del tipo Batiente Inglés; el W.C. Carabobo Beige, lavamanos Bahama Beige y grifería SAVAK-Lav, la pintura sería de caucho color blanco en los ambientes internos y de color dorado en la fachada. Este documento se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   3).- Copia fotostática (f.18) de relación de pagos expedida por INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A realizados por el comprador de la vivienda 31-C de donde se infiere que a hasta el 21.1.2002 el total abonado es de 28.000.000,00. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

   “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

   (Negritas de la Sala)

   El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

   Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

   …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

   En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

   En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

   Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

   …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

   (…Omissis…)

   Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

   Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

   Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

   En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

   …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

   Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”

   De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

   Establecido lo anterior, el referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

   4).- Original (f. 19 al 22) de documento privado celebrado entre INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, representada por sus Directores C.R.C. y J.M.M.R. (LA PROMOTORA) y el ciudadano A.C.E. (EL COMPRADOR) convinieron en celebrar el contrato preliminar de promesa u opción de compra venta con respecto a la aparto-quinta N°. 18-B, planta baja, del Módulo N°. 18, calle 03, Etapa III, de la Urbanización Loma Dorada, ubicada en la avenida Circunvalación Norte, Sector Genovés de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado por un precio de TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.38.652.692,00) que debía pagar el comprador por la identificada aparto-quinta N° 18-B, considerándose como cuota inicial la suma de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.20.269.800,00) quedando como consecuencia un saldo por el precio de la compra venta en la suma de DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.18.382.892,00) que el comprador se comprometía a pagar en plazo máximo que vencería el 15 de diciembre del 2002, sin prorroga, independientemente del precio de compra venta del inmueble pactado, además se comprometió a pagar a la promotora al momento de otorgar el presente documento un dos por ciento (2%) del precio de venta para cubrir los gastos administrativos, de tramitación redacción de documentos y derechos notariales y los gastos relativos a los derechos regístrales necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble a que se refería la opción o promesa de compra venta. El anterior documento no se valora por cuanto se encuentra desprovisto de las firmas de quienes intervienen en el mismo y el abogado que lo margina tampoco acudió a ratificar que ciertamente lo elaboró y que es su firma. Y así se decide.

   5).- Copia fotostática (f.23 al 31) de informe técnico emitido en fecha 6.10.1998 por el Ingeniero J. M Ayala L, con motivo de la obra Urbanización Loma Dorada Módulos N°. 2 y 3, propietarios Sr. G. Oliviere y el Sr. M. Ferrara, mediante el cual pudo observar los daños ocurridos en las viviendas propiedad de éstos ubicadas en la Urbanización Loma Dorada, toda vez que era evidente que no hubo estudio de suelos antes o durante la construcción, tampoco se realizaron procesos de compactación con equipos de vibración dinámica, esto se presumía y el estudio de suelo lo confirmó, el suelo donde se fundaron las zapatas no es apto para resistir las cargas, el relleno fue hasta tres metros aproximadamente como lo demostraban las perforaciones realizadas, pero el suelo natural donde fue colocado el relleno tampoco tenía la resistencia adecuada para fundarse sobre él. Que si bien era cierto que se decía por los constructores que las zapatas fueron ubicadas a la profundidad de tres metros estaban todavía en presencia de un material de muy baja capacidad soporte, y por esta razón tampoco debió fundarse sobre él. Era práctica usual en construcción que cuando existe un relleno de cierta magnitud o un suelo de baja capacidad no se debe hacer uso de fundaciones directas aisladas, lo recomendable en este caso, es el empleo de placa de fundación o losa de fundación como también se le llama, el estudio de cargas sobre las fundaciones por el método de áreas tributarias arroja valores que producen presiones diferentes en los asentamientos diferenciales y por ende de los daños que observaba en las dos viviendas en estudio. En una más evidente por muchas razones, entre las cuales podía mencionar el mayor relleno, mayor infiltración de agua. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

   “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

   (Negritas de la Sala)

   El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

   Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

   …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

   En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

   En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

   Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

   …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

   (…Omissis…)

   Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

   Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

   Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

   En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

   …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

   Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”

   De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

   Establecido lo anterior, el referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

   6).- Certificación (f.32) emitida por el Centro Postal Caracas, en fecha 20 de septiembre de 2002 mediante la cual consta que se le envió telegrama por parte de INMOBILIARIA LAS LOMAS, informándosele al ciudadano A.C.J.d. último plazo de gracia concedido para el otorgamiento y protocolización documentación relacionada con compra venta aparto-quinta 18B Urb. Loma Dorada, vencería el 15 de octubre de 2003 presentar con anticipación para reparación y documentación, y que debía hacer la cancelación de los cargos de derecho de registro y del saldo del precio de la venta pendiente ya que en caso contrario en su incumplimiento la contratación se consideraría resuelta. El anterior documento se valora para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   Con la contestación a la reconvención:-

   1. - Original (f.107 al 108) de documento privado mediante el cual INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y A.C. hicieron la presente negociación mediante la cual éste último tenía con la primera de las nombradas un contrato de reserva de compra venta de fecha 2.2.1998 inicialmente pactado por la aparto-quinta 31-C de la Urbanización Loma Dorada sustituida por la 22-C del módulo 22 para el final y definitivamente quedar sustituida por la 18-B del Módulo 18 de la citada urbanización. Que la suma de todos los pagos efectuados por los cedentes A.C. en relación con toda la contratación de reserva de la aparto-quinta objeto de la negociación de compra venta es la cantidad de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.20.269.800,00) que se imputarían al precio de la venta que se pacte con el cesionario. El anterior documento no se valora por cuanto se encuentra desprovisto de las firmas de quienes intervienen en el mismo y el abogado que lo margina tampoco acudió a ratificar que ciertamente lo elaboró y que es su firma. Y así se decide.

      En la etapa de pruebas.-

   1. - Planilla (f.122) de depósito Nro. 16335316 de fecha 6.5.98 efectuada por E. VIVAS DE CORDIDO a nombre de PUNTO TRES, C.A por un monto de 7.000.000,00 en la cuenta Nro. 183030124 del Banco Banesco. El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora como una tarja conforme al artículo 1.383 del Código Civil para demostrar el depósito efectuado de la suma de Bs. 7.000.000,00 en la cuenta Nro183030124 a nombre de PUNTO TRES, C.A. Y así se decide.

   2. - Once (11) recibos identificados con los Nros. 0106, 0129, 0172, 0268, 0414, 0437, 0475, 0528, 0602, 0649 y 0763 emitidos los días 16.3.99, 21.4.99, 11.6.99, 15.10.99,17.7.2000, 1.8.2000, 11.9.2000, 15.11.2000, 8.2.2001, 28.3.2001 y 21.1.2002, mediante el cual se hace constar que la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A manifestó haber recibido de A.C. las sumas de Bs.3.000.000, los tres siguientes de 2.000.000 cada uno, 1.000.000, los cuatro siguientes de 2.000.000, otro de 1.000.000 y el último de 460.000,00, respectivamente por concepto de abono de saldo vivienda 31-C, abono a la vivienda 31-C, abono a la vivienda 18B, y el último por concepto de abono a la cuota a la casa 18-B por concepto de intereses. Los anteriores recibos se le confieren valor probatorio para demostrar dichos pagos. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f.134 al 136) Oficio Nro. 01.015.00-102 de fecha 24 de septiembre de 1999, emitido por el arquitecto MIRO R.Z., Director de Ministerio del Desarrollo Urbano, dirigido a J.R.V. Director del INDECU, mediante el cual remite el informe técnico realizado por personal de ese Ministerio, de donde se infiere el problema estructural de las viviendas de la etapa I y II presentan grietas en los dinteles y vanos de puertas y ventanas, fracturándose hasta la pared debido a la falta de compactación del terreno el cual se modificado mediante cortes y relleno, para la implantación de los diferentes módulos, también se pudo constatar el agrietamiento del piso base, aceras y pavimento debido al mal comportamiento del terreno, cabía destacar que para la fecha de la inspección todavía se sigue cortando el cerro vecino para rellenar hasta una altura de 9,00 mts si la debida compactación. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia Nro. 01754, expediente Nro. 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tiene carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código, ya que se tiene como un documento privado reconocido o tenido como reconocido solo en lo que atañe a su valor probatorio, y por lo tiene como cierto su contenido a menos que sea objeto de impugnación. Y así se decide.

   4. - Copia fotostática (f.137) de recorte de prensa del diario La hora, página titulada “Regional” relacionada con la averiguación que abrió la Fiscalía en la Urbanización “Loma Dorada” a petición de familiares residenciados en la citada urbanización afectadas por algunas anormalidades supuestamente ocurridas por defectos de construcción y que ahora se agravan con los torrenciales aguaceros que caen en la región ...que habían informes sobre el caso de Mindur, Bomberos e Indecu, como parte de las diligencias hechas por los afectados. Los afectados esperan una pronta solución antes que las viviendas puedan sufrir mayores daños. El anterior recorte de prensa no se valora, a demás de que fue anexado en fotocopia, se refiere a hechos que no son objeto de debate en esta controversia. Y así se decide.

   5. - Prueba de informe (f.168al 350) requerida al Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) Estado Nueva Esparta, y a este respecto remitió copias de las denuncias signadas con las nomenclaturas 025-01 de fecha 1.6.999 contentivo del procedimiento administrativo que fue interpuesto por S.G. y/o M.F. en contra de la empresa PUNTO TRES, C.A, Urbanización Loma Dorada, de donde se infiere que la misma fue interpuesta con motivo de las irregularidades que había venido presentando los habitantes de la Urbanización Loma Dorada y la cual ha llegado al un punto extremo de recurrir ante ese organismo por el cobro ilegal de una oferta engañosa de áreas recreativas donde se incluye piscina, canchas, churuatas y caminerías, ya que se le había cobrado Bs.300.000 por la piscina hace un año y no exista la misma y que se le esta exigiendo el pago de cuotas de condominio que no existe pues el 75% de la Urbanización aún está en poder de la empresa constructora; que la construcción del conjunto aún no ha sido terminada; que los propietarios están ejerciendo como medida de presión en contra de los propietarios que no cancelen los pagos de condominio la obstrucción al libre acceso al conjunto; que el ente administrativo INDECU dictó auto de proceder en fecha 1.6.99 mediante el cual ordenó la apertura de una averiguación y en tal sentido se citara a establecimiento comercial PUNTO TRES, C.A a fin de que rindiera declaración; que en fecha 10.6.1999 dicha empresa rindió su declaración; que en varias ocasiones se fijó oportunidad para la celebración de una reunión conciliatoria y que en fecha 2.6.2001 el INDECU en vista de que las partes no lograron la conciliación remitió el expediente a los Miembros de la Sala de Sustanciación. Esta prueba de informe se le niega valor probatorio en virtud de que se trata de una denuncia propuesta por quienes no son parte en este juicio. Y así se decide.

   6. - Prueba de informe (f.351 al 415) requerida al Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) Estado Nueva Esparta, y a este respecto remitió copias de las denuncias signadas con las nomenclaturas 633 de fecha 29.10.2002, procedimiento administrativo que fue interpuesto por el ciudadano A.C.G. en contra de las empresas INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, con motivo de las irregularidades que había venido presentando los habitantes de la Urbanización Loma Dorada por la falta de entrega a tiempo de los inmuebles vendidos; cobro por documentos notariados que nunca se otorgaron; recargos ilegales de intereses; cobro de intereses sobre intereses; estados de cuenta fraudulentos; cobro por conceptos ilegales o imaginarios; falta de estudios previos a la ejecución del urbanismo como lo establece la Ley; que el ente administrativo INDECU libró las boletas de citación a las partes involucradas para que comparecieran por ante la Sala de Conciliación de esa organismo el lunes de noviembre de 2002 para efectuar el acto de conciliatorio; que en fecha 4.11.2002 se levantó acta mediante la cual el ciudadano J.M.M.R. como parte denunciada manifestó cumplir con la citación planteada y procedió a consignar el registro de comercio, RIF, licencia de industria y comercio, declaración de impuesto sobre la renta y fotocopia de la cédula de identidad, sin que se hiciera presente la parte denunciante; que 18.11.2002 se levantó acta mediante el cual compareció únicamente el denunciante ocasionando que no se llegara a ninguna conciliación. La anterior prueba de informe se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que en las ocasiones que se fijó la reunión conciliatorio en la primera no compareció el denunciante A.C. y en la segunda la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A. Y así se decide.

   6. - Prueba de informe (f. 112, 2da. Pza) requerida al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado, de donde se infiere que éste informó que el expediente Nro. 19284 contentivo del juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA sigue A.C. en contra de PUNTO TRES, C.A fue remitido a este despacho mediante oficio Nro. 0970-4512 constante de tres piezas en fecha 29.7.03 y el expediente 18655 (cuaderno Separado) igualmente remitido según oficio 0970-4965 de fecha 4.12.03. La anterior prueba de informe se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que efectivamente cursa por ante ese despacho demandas de Nulidad de Contrato de Venta en contra de la empresa PUNTO TRES, C.A.. Y así se decide.

   7. - Prueba de informe (f.115) requerida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, de fecha 2.11.2007, mediante la cual se informa que había resultado infructuosa la búsqueda de soporte operativo, a pesar de los distintos esfuerzos desplegados con tal propósito, sin embargo y de acuerdo a sus archivos electrónicos solo se había logrado la localización definitiva del estado de cuenta corriente N°. 000513026080 donde se evidencia el cobro del cheque serial 640321 de fecha 03-2-1998 por la cantidad de Bs.1.540.000, 00. La anterior prueba de informe se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar esta circunstancia. Y así se decide.

      Parte Demandada-Reconviniente:

      Dentro de la oportunidad de dar contestación a la demanda acompañó las siguientes documentales:

   1. - Original (f.51) de solicitud de cambio de vivienda efectuada por el ciudadano A.C. dirigida a los señores de Inmobiliaria Las Lomas, representada por M.M. y C.R., en fecha 22 de abril de 1999 mediante la cual solicitó le fuera cambiada la vivienda 31-C que reservó en fecha 2 de febrero de 1998 por la vivienda 22-C que queda en la III etapa de la Urbanización para lo cual pedía se redactada un nuevo contrato de reserva para dicha vivienda. El anterior documento a pesar de que es privado y emana de la misma parte que lo promueve se le asigna valor probatorio para demostrar los hechos antes señalados, por cuanto consta que dicha comunicación fue recibida por la empresa accionada, tal y como emana de la firma y el sello húmedo que reposa en uno de sus extremos inferiores, y adicionalmente, en función de que la parte accionada aceptó el hecho que mediante la misma se pretende comprobar, esto es, que ambas estuvieron de acuerdo al cambio de la vivienda identificada como 31-C por la 22-C de la III etapa de la Urbanización Loma Dorada. Y así se decide.

   2. - Original (f.52) de comunicación de fecha 11.6.1999 suscrita por A.C. y dirigida a la empresa LAS LOMAS, C.A, mediante la cual declaró que había solicitado cambio de la casa 22-C ya reservaba por la casa 18-B. El anterior documento al no haber sido desconocida en la oportunidad correspondiente se le confiere valor probatorio para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   3. - Original (f. 53 al 56) de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salinas del Estado Miranda, en fecha 5 junio de 2002, anotado bajo el Nro.69, Tomo 43, de donde se infiere que los ciudadanos A.C. y E.V.D.C. declararon que todos los derechos que poseían sobre la casa identificada con el número y letra 18-B ubicada en la Urbanización Loma Dorada de la ciudad de Porlamar, corresponden al ciudadano A.C.E.. El anterior documento se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil para demostrar que la parte que hoy demanda conjuntamente con su cónyuge mediante documento debidamente autenticado en fecha 5.6.2002 antes de que se iniciara el presente juicio, procedió a cederle al ciudadano A.R.C.E. quien actúa en este juicio como su apoderado judicial según poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 7 de octubre de 2002, anotado bajo el Nro.12, Tomo 88. Y así se decide.

   4. - Original (f.57) de comunicación emitida en fecha 28.7.2002 por A.C.E., a quien según el contrato identificado en el punto anterior se le cedieron los derechos derivados de la negociación realizada de opción de compra venta con la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, se dirigió al ciudadano E.S.G., en su condición de abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.9730 a fin de participarle que A.C.J. y E.V.D.C. en fecha 5.6.2002, mediante documento le habían sido concedidos los derechos que éstos poseían en negociación realizada de opción de compra venta con la firma INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A donde el ciudadano A.C.E. aceptó la cesión que se le hacía por la cantidad de (Bs.20.269.800,00) en toda y cada una de las partes de su contenido tanto en los derechos que le genera como en las obligaciones que le genera y declaraba de acuerdo con el convenio de compra de la aparto-quinta N°. 18-B que serían por su única y exclusiva cuenta la cancelación de las rejas en puertas y ventanas, closet con gavetero, cocina empotrada con acabado en madera, aire acondicionad y lámparas, las cuales tenían un valor aproximado de (Bs.20.984.000,00) y donde éste le solicitó a la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, que en un plazo hasta el día 15 de octubre de 2002 la cantidad TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.30.130.2000,00) (Sic) saldo que resta a pagar a la vendedora. El anterior documento se le confiere valor probatorio para demostrar la aceptación sobre la cesión de los derechos efectuada por A.C.J. y E.V.D.C. al ciudadano A.C.E. sobre el aparto-quinta identificado con el número y letra 18-B. Y así se decide.

   5. - Telegramas (f.58) de fecha 10.4.00, 11.6.00 y 11.9.2000 emitidos por el Departamento de Administración de Inmobiliaria Las Lomas, del cual solo el primero se encuentra firmado, dirigidos al ciudadano A.C. a los fines de comunicarle que su vivienda estaba terminada, que debía recibirla para su protocolización, que se sirviera dirigir a la Entidad Del Sur para solicita recaudos necesarios para tramitar crédito bancario, y que se sirviera actualizar su deuda, tramitando su crédito para el 28 de septiembre protocolizar, depositando 1.200.000, para los gastos de registros, y que se presentara con anticipación para la preparación de la documentación, y recibo de envío de telegrama (f.59) de fecha 11.6.2000 dirigido por INMOBILIARIA LAS LOMAS al ciudadano A.C. el cual había sido entregado el 13.7.2000 a las 11:40a.m firmado E.D.. Los anteriores telegramas se le confieren valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar que los que mismos fueron dirigidos al ciudadano A.C. y que desde 5.6.2002 la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A reconoció como titular de los derechos sobre el contrato de cesión al ciudadano A.R.C.E.. Y así se decide.

   7. - Recibo de envío de telegrama (f.59) de fecha 18.9.2000 dirigido por INMOBILIARIA LAS LOMAS al ciudadano A.C. el cual había sido entregado el 19.9.2000 a las 11:40a.m firmado E.D.. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   8. - Telegrama (f.60 al 62) emitido por INMOBILIARIA LAS LOMAS, CA., departamento de Administración dirigido al ciudadano ALFONSO RAMÖN CORDIDO recibido por el Instituto Postal Telegráfico de Porlamar el 18.9.2002 donde se le informaba que el último plazo de gracia concedido para otorgar y protocolizar documento relacionado con la compra venta de la aparto-quinta 18-B vencía el 15 de octubre de 2002 y que debía cancelar a su cago los derechos de registro y el saldo del precio de la venta pendiente. Debidamente entregado el 23.9.02 a las 9:30a.m y firmado por E.D.. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   9. - Telegrama (f.63 al 64) emitido por INMOBILIARIA LAS LOMAS, CA., departamento de Administración dirigido al ciudadano A.C. recibido por el Instituto Postal Telegráfico de Porlamar el 16.10.2002 donde se le informaba que el 15.10.2002 venció el plazo para la tramitación, documento definitivo y conforme a su incumplimiento se procedería para los casos de incumplimiento. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   10. - Telegrama (f.65 al 67) emitido por INMOBILIARIA LAS LOMAS, CA., departamento de Administración dirigido al ciudadano A.C.E. recibido por el Instituto Postal Telegráfico de Porlamar el 17.10.2002 donde se le informaba que el último plazo de gracia concedido para otorgar y protocolizar documento relacionado con la compra venta de la aparto-quinta 18-B vencía el 15 de octubre de 2002 y no habiendo cumplido no podía seguir financiando al 12% pasar por sus oficinas, por lo que debía llevar depósitos realizados y convenir devolución. Debidamente entregado el 24.10.02 a las 8:00a.m y firmado por ALFONSO RAMÖN CORDIDO. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   11. - Telegrama (f.68 al 70) emitido por INMOBILIARIA LAS LOMAS, CA., departamento de Administración dirigido al ciudadano A.R.C.E. recibido por el Instituto Postal Telegráfico de Porlamar el 22.10.2002 donde se le informaba que el último plazo de gracia concedido para otorgar y protocolizar documento relacionado con la compra venta de la aparto-quinta 18-B vencía el 15 de octubre de 2002 y no habiendo cumplido no podía seguir financiando al 12% pasar por sus oficinas, por lo que debía llevar depósitos realizados y convenir devolución. Debidamente entregado el 24.10.02 a las 8:00a.m y firmado por ALFONSO RAMÖN CORDIDO. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   12. - Telegrama (f.71 al 73) emitido por INMOBILIARIA LAS LOMAS, CA., departamento de Administración dirigido al ciudadano A.R.C.E. recibido por el Instituto Postal Telegráfico de Porlamar el 22.10.2002 donde se le informaba que el último plazo de gracia concedido para otorgar y protocolizar documento relacionado con la compra venta de la aparto-quinta 18-B vencía el 15 de octubre de 2002 y no habiendo cumplido no podía seguir financiando al 12% pasar por sus oficinas, por lo que debía llevar depósitos realizados y convenir devolución. Debidamente entregado el 13.11.02 a las 9:30a.m y firmado por E.D.. El anterior telegrama se le confiere valor probatorio con base en el artículo 1375 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   13. - Copia fotostática (f.74 al 75) de planilla o recibo por servicios autónomos emitido por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de éste Estado por la suma de 113.000 a nombre de A.C. con motivo del acto de liberación – venta aparto-quinta y por medio de la cual se le mencionan los recaudos necesarios para que debía presentar ante esa oficina. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano A.C. canceló los derechos por servicios autónomo de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado y que ésta le exigió una serie de documentación para el acto de liberación de venta de aparto-quinta. Y así se decide.

   14. - Original (f.76 al 75) de documento privado sin firma, mediante el cual la ciudadana Z.M.A. en su carácter de apoderada especial de DEL SUR ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A. otorgó un préstamo a interés a la sociedad mercantil PUNTO TRES, C.A por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.193.000.000) constituyendo anticresis e hipoteca convencional y de primer grado hasta por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.386.000.000) sobre 24 aparto-quintas, distribuidas con once (11) módulos que formarían parte de la tercera etapa de la Urbanización Loma Dorada. No vale sin firma y tercero interviene. Y Planillas de liquidación (f.77 al 90) emanadas de la Oficia Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado de fecha 7.12.2000 relacionada con los derechos de registros cuyo presentante lo es A.C. otorgante PUNTO TRES, C.A por concepto de liberación de hipoteca venta de aparto-quinta. El anterior documento si bien se encuentra desprovisto de firma por parte de sus firmantes se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1363 para demostrar que el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el aparto-quinta 18-B fue presentado para su protocolización y que la misma no se llevó a efecto en virtud de que la empresa PUNTO TRES, CA no compareció a dicho acto pese haberse cancelados los derechos por servicios autónomos de esa Oficina Inmobiliaria por parte del ciudadano A.C.J.. Y así se decide.

   15. - Original (f.91 al 92) de documento privado suscrito entre INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A (LA PROMOTORA) y A.C. (EL COMPRADOR) mediante el cual se pactó la opción de compra venta de una vivienda en la Urbanización Loma Dorada, distinguida con el Nro. 18-B, calle 3, III etapa en la planta baja del Módulo 18, con un área aproximada de (90,00 m2) por un precio de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.52.400.000) que serían cancelados por el comprador de la siguiente forma: inicial (Bs.20.269.800,00) imputable al precio de la vivienda entregado, la cantidad de (Bs.32.130.200,00) para cancela el 15.10.2002. El anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto el mismo se encuentra desprovisto de firma por parte los suscriptores. Y así se decide.

   16. - Manuscrito (f.93) de fecha 23.7.2002 del cual se lee: “Propuesta de la opción casa A.C. del 1° agosto de 2002 al 2 1/2. 15 de octubre 2002 firmado ilegible”. El anterior documento al no haber sido rechazado y emanar de la parte contra quien se opone se valora con base en el artículo 1.371 del Código Civil como cartas y misivas. Y así se decide.

   17. - Original (f.94) de página de prensa del Diario S.d.M. titulada “Locales” donde aparece resaltado lo siguiente: ATENCIÓN. ¿Propietario o interesado en Urbanización Loma Dorada? ¿Tiene diferencias con las cuentas que le presenta la administración? ¿Ha pagado de más y desea devolución? Contáctanos por los teléfonos: 0414-2352708. 016-7997205, (0212) 7631314. Escritorio Jurídico. A.C.E. A los efectos de emitir juicio de valor sobre la presente prueba resulta indispensable resaltar el significado de las expresiones prueba impertinente y prueba inconducente. En este sentido, se tiene que la prueba de acuerdo al criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando se califica a una prueba como impertinente se está indicando que el mérito que arroja la misma no tiene vinculación con los hechos que son controvertidos en el juicio, cuando se señala que es inconducente, se está haciendo referencia a que la misma no es apta para comprobar los hechos que se tratan de probar (Vid sentencia RC-01239 del 20-10-2004). Establecido lo anterior, se extrae que la prueba analizada resulta impertinente para demostrar los hechos que son controvertidos en este proceso y por esa razón le niega valor probatorio. Y así se decide.

       En la oportunidad correspondiente promovió las siguientes pruebas:

   1. - Copia fotostática (f.146) de constancia de habitabilidad otorgada en 7 de diciembre por el Director de Desarrollo Urbano dirigida al señor J.M.M. la cual sería válida en los módulos 17 aparto-quintas 17-A, 17-B, 17-C, 17-D, módulo 18 = aparto quintas 18-A, 18-B, 18-C, y 18-D; módulo 20: aparto-quintas, módulo 20-A, 20-B, 20-C y 20-D, módulo 21 aparto quintas 21-A, 21-B, 21-C y 21-D. Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia Nro. 01754, expediente Nro. 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tiene carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptible de ser valorado conforme a los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código, ya que se tiene como un documento privado reconocido o tenido como reconocido solo en lo que atañe a su valor probatorio, y por lo tiene como cierto su contenido a menos que sea objeto de impugnación. Y así se decide.

   2. - Original (73 al 81, 2da Pza) de estado de cuenta a nombre de A.C. por la venta de la vivienda 31-C planta alta y cambiada a la vivienda 18-B, de la planta baja y que en el mismo arroja un saldo de (Bs.13.021.932,21) y sus intereses de (Bs.3.255.591,32) desde el 2.2.98 hasta el 16.5.02 donde aparecen todos los distintos abonos al saldo de la vivienda y sus intereses del 1% mensual gastos/cobro/administración 1% mensual. El anterior documento al haber sido debidamente ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por la ciudadana J.M.B.C., quien reconoció en su contenido, firma y el sello del mismo que aparece en el documento la cual fue realizado por su persona a la fecha del 15.6.2002, el cobro de estos intereses estaban dentro de la cláusulas del documento de venta, se le atribuye valor probatorio para demostrar esas circunstancias, especialmente los pagos efectuados por A.C. hasta el 16.5.02 por la venta del apartamento 31.-C y cambiada por la 18-B. Y así se decide.

   3. - Prueba de informe (f.8 al 16, 2da. Pza) requerida al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, (IPOSTEL) Porlamar, mediante la cual remite copia certificada de los telegramas consignados en esa oficina postal de Porlamar por la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS dirigidos al Sr. A.C., los días 16.10.2002, 22.10.02, 17.10.0211.9.00, de donde se infiere que se le participaba al referido ciudadano el plazo para la tramitación del documento definitivo para el 15.10.2002 y que el mismo luego de vencido no había cumplido con su obligación por lo que no podía seguir financiando el 12%. Consta asimismo al folio 20 de la segunda pieza, las copias certificadas de los telegramas consignados por la referida empresa y dirigidos al ciudadano A.C. los días 11.7.00, 18.9.00, 22.10.02 y 17.10.02, respectivamente, mediante el cual se observa que los mismos fueron en su mayoría recibidos por e. Díaz y solo tres por A.C.. La anterior prueba de informe se valora con base en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar esas circunstancias. Y así se decide.

   4. - Prueba de informe (f.100 al 101) requerida a la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Mariño de este Estado, mediante la cual informó que según copia de la constancia que remitió en ese mismo acto de la habitabilidad parcial otorgada por esa Dirección al Conjunto Residencial Loma Dorada en fecha 7.12.1999 donde se incluyó la aparto-quinta N°. 18-B. La anterior prueba de informe se valora con base en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar esas circunstancias. Y así se decide.

   5. - El acto del testigo A.G. fue declarado desierto por cuanto no había comparecido persona alguna. Y así se decide.

      Se deja constancia que los documentos aportados por la parte demandada-reconviniente en la etapa de informe al tratarse de documentos público, los mismos deben ser objeto de análisis por este tribunal, a saber:

      a).- Copia certificada (f.148 al 183, 2da Pza) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado en fecha 9 de enero de 1998, anotado bajo el Nro. 6, folios 35 al 68, Protocolo Primero, Duplicado, Tomo 01, Primer trimestre de 1998, relacionado con el Documento de Condominio mediante el cual se regiría el Conjunto Residencial Loma Dorada. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora conforme al artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

      b).- Copia fotostática (f.184 al 186) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 18.9.2003, anotado bajo el Nro. 3, folios 18 al 22, Protocolo Primero, Tomo 16, Tercer trimestre del año 2003, de donde se infiere que el ciudadano C.R.C. en nombre y representación de L.J.R.B. le dio en venta a la ciudadana G.G.G.G., una aparto-quinta identificada con el Nro. 19-A, ubicada en la planta baja del módulo 19, con una superficie de Noventa metros cuadrados (90mts2) por un precio de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.38.000.000,00) los cuales manifestaba recibir en ese mismo acto en dinero efectivo. El anterior documento se le niega valor probatorio en virtud de que nada aporta para esclarecer los puntos que fueron controvertidos en la presenta causa además que tanto los vendedores como los compradores son terceros ajenos a este juicio. Y así se decide.

      c).- Copia fotostática (f.187 al 189) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 6.7.2001, anotado bajo el Nro. 46, folios 290 al 294, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer trimestre del año 2001, de donde se infiere que los ciudadanos J.M.R. y C.R.C. como Directores de PUNTO TRES, C.A, le dio en venta a la ciudadana E.C.R.B., una aparto-quinta identificada con el Nro. 19-C, que forma parte del módulo 19, situado con frente a la calle 3 del Conjunto, que se encuentra en la tercera etapa de la Urbanización Loma Dorada, el cual se encuentra en la planta alta con una superficie aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102mts2) por un precio de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00) los cuales manifestaba recibir en ese mismo acto en dinero efectivo. El anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. Y así se decide.

      d).- Copia fotostática (f.190 al 192) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 2.7.2002, anotado bajo el Nro. 5, folios 23 al 27, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer trimestre del año 2002, de donde se infiere que los ciudadanos J.M.R. y C.R.C. como Directores de PUNTO TRES, C.A, le dio en venta al ciudadano G.A.O., una aparto-quinta identificada con el Nro. 24-C, que forma parte del módulo 24, situado en la planta alta del conjunto, con frente a la calle 3 de la Urbanización Loma Dorada, con una superficie aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102mts2) por un precio de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.54.000.000,00) los cuales manifestaba recibir en ese mismo acto en dinero efectivo. El anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. Y así se decide.

      e).- Copia fotostática (f.193 al 195) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 2.7.2002, anotado bajo el Nro. 4, folios 18 al 22, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer trimestre del año 2002, de donde se infiere que los ciudadanos J.M.R. y C.R.C. como Directores de PUNTO TRES, C.A, le dio en venta a la ciudadana E.A.D.P., una aparto-quinta identificada con el Nro. 24-B, que forma parte del módulo 24, situado en la planta alta del conjunto, con frente a la calle 3 de la Urbanización Loma Dorada, con una superficie aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) por un precio de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.56.000.000,00) los cuales manifestaba recibir en ese mismo acto en dinero efectivo. El anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES Y THEMA DECIDENDUM.-

      Como fundamento de la presente acción el ciudadano A.C.E. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.R.C.J., argumentó:

      - que el 2 de febrero de 1998 su representado suscribió con la sociedad mercantil INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, un contrato de reserva, previamente redactado con los espacios para colocar los nombres y las cantidades, es decir, como una especie de contrato de adhesión sobre la aparto-quinta para ese momento aún en construcción, distinguida con el número y letra 31-C, ubicada en la Urbanización Loma Dorada y guiado por oferta pública de mayo de 1997 hecha y firmada por la empresa PUNTO TRES, C.A, en los citados documentos y que integrados constituyen un contrato de compraventa.

      - que en dicho contra de compra venta se estableció como características del inmueble un precio de venta de TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.30.800.000,00) el cual sería cancelado de la siguiente manera: al momento de suscribir el mencionado documento la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.540.000,00); la cantidad de DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.10.400.000,00) el treinta de marzo de 1998; la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00) en Diez (10) cuotas mensuales y consecutivas cada una por un monto de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) venciéndose la primera de ellas el 30 de abril de 1998 y la décima el 30 de enero de 1999, durante la construcción del inmueble como reza la oferta pública, es decir que el inmueble debía haber sido entregado el 30 de enero de 1999, fecha del último de éstos pagos.

      - que no se ha cumplido hasta la fecha a pesar de haberse realizado los pagos y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.13.800.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, que de igual manera y por las mismas razones todavía no se ha concretado.

      - que la suma de todas estas partidas arroja un total de TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.32.740.000,00) que incluyen el precio pactado y los gastos de financiamiento.

      - que se convino además en el mencionado contrato de reserva sería autenticado, lo cual no se ha cumplido hasta la fecha, en la nota del numeral 3° del mismo, se establece un pago no reembolsable del 2% sobre el precio de la venta para gastos de tramitación (autenticación por Notaría) que nunca se llegó a efectuar.

      - que en el precio de venta acordado, no era fijo ya que podría sufrir incrementos, tomando en consideración el aumento en los insumos necesarios para la construcción y la mano de obra, conforme al índice de precios al consumidor (IPC) elaborado el Banco Central de Venezuela, pero que tal incremento nunca sería superior al veinte por ciento (20%) del saldo restante, y que se reflejaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

      - que en dos oportunidades su representado decidió cambiar la aparto-quinta por la cual suscribió el documento de reserva, quedándose en definitiva con la distinguida con el número y letra 18-B, en la medida en que iba cumpliendo de manera rigurosa con las condiciones de venta estipuladas o acordadas al momento, verbigracia, canceló la cuota de Diez Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.10.400.000,00) y cada una de las cuotas de Setecientos Mil Bolívares (Bs.700.000,00) además de NUEVE MILLONES SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.9.060.000,00) lo cual arroja un total pagado por su persona hasta la fecha de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00).

      - que tenía que recalcar que en el citado contrato de reserva se omitieron detalles que son de vital importancia, como lo son: 1) La falta de ubicación del inmueble objeto de la negociación y la ausencia de determinación expresa de fecha de entrega de la vivienda, la cual tenía que coincidir como lo establece la oferta pública al cancelar el último pago de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES. 2) Nunca se establecieron ni determinaron con absoluta precisión los diferentes casos de incumplimiento, parciales o totales, en los cuales podría incurrir la promotora (Inmobiliaria Las Lomas, C.A) o el comprador (A.C. Jiménez).

      - que transcurridos como habían sido ya cuatro (4) años de haberse suscrito el contrato de reserva, sin que se le hubiese notificado o informado sobre la culminación de la aparto-quinta, y consecuencialmente, la ocasión para protocolizar ante el Registro Subalterno respectivo el documento definitivo de compra venta, decide contactar a los promotores para definir la situación, obteniendo de los mismos serie de documentos, en los cuales se cambian unilateralmente las condiciones pactas, además de ser entre si contradictorias.

      - que le fueron cedidos los derechos de adquisición a quien suscribe con la autorización de los promotores y ha recibido en original un documento redactado y visado por un abogado contratado por la promotora, de opción de compra venta donde se dejó constancia que el inmueble es propiedad de la empresa PUNTO TRES, C.A cuyos representantes son igualmente sus directores los ciudadanos J.M.M.R. y C.R.C., el cual es obligante calificarlo de abusivo y leonino dadas las cláusulas que contiene, documento éste que es rechazado por las razones antes expuestas.

      - que era imperativo hacer referencia a un punto especifico de esta absurda opción que no es otro que el referido al precio de venta, la inicial por él cancelado y el saldo restante, cuando textualmente establece la cláusula segunda: “...el precio de venta la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.38.652.692,00)...”, que ha cancelado como “....cuota inicial la cantidad de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.269.800,00)...” y que adeuda “...un saldo por el precio de compra venta de DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 18.382.892,00)...”.

      - que éstos montos además de diametralmente opuestos a las sumas reflejadas en el estado de cuenta que recibió, violan, contrarían de una manera obscena lo que se acordó la promotora Inmobiliaria Las Lomas, C.A, y su persona, plasmado en el contrato de reserva suscrito el 2 de febrero de 1998, ya que según ese documento, sumándole al precio de venta de TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.30.800.000,00), el ajuste por inflación del veinte por ciento (20%), los gastos de financiamiento y la cantidad equivalente al dos por ciento (2%) por gastos de tramitación, el precio definitivo de venta de la aparto-quinta es la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.36.210.000,00).

      - que en resumen su representado compró una casa, pagó lo convenido, no se la han entregado a pesar de haber transcurrido muchísimo más tiempo del proyectado para la construcción; pretendían cobrarle más de lo convenido; pretendían cobrarle interés ilegales; y no habían informado de ningún detalle técnico de la construcción (y esto lo decía por existir conflictos con otros compradores, en donde se han elaborado informes técnicos, anexo marcado “E”, y estudios de suelo, adversos a la empresa Promotora, propietaria, constructora o vendedora, lo cual tampoco está muy claro en los documentos anexos).

      - que finalmente era recibido por su mandante el 20 de septiembre de 2002, un telegrama denominado último plazo de gracia, anexo marcado “F” en el cual se convoca para la firma del documento definitivo de propiedad el 15 de octubre de 2002.

      - que demandaba a dichas empresas a los fines de que convinieran o en su defecto fuese condenadas por el tribunal a cumplir con las obligaciones pactadas con su persona en el contrato de reserva del inmueble distinguido con el número y letra 18-B, ubicado en la Urbanización Loma Dorada, en la avenida Circunvalación de Porlamar, Estado Nueva Esparta, las cuales son:

      - la entrega del inmueble a su poderdante, mediante el otorgamiento de escritura definitiva de compraventa, conjuntamente con el pago o cancelación por parte de éste de la cantidad adeudada como pago final, obligación de sumas de dinero, por conceptos ilegales o imaginarios, salvo el incremento causado por el aumento del IPC hasta la fecha en que se debió realizar la entrega por contrato y discriminado por materiales , y en caso de que la contraparte no convenga en ello que el tribunal declare celebrado y perfeccionado el contrato de compra venta para así poder registrar la sentencia, igualmente debía la contraparte entregar los planos, especificaciones, estudios de suelo y todos los recaudos que normalmente se exigen en las Ingenierías Municipales para construir un inmueble.

      - Devolución del pago efectuado del 2% sobre el precio de la venta, para gastos de tramitación (autenticación por Notaría), que nunca se llegaron a efectuar.

      - Cancelación de daños y perjuicios que se le hayan causado por demora en la entrega del inmueble, el cual por tener su mandante su domicilio principal en la ciudad de Caracas pudo haber alquilado dicho inmueble y gozar de los cánones respectivos, y que así lo determine el tribunal mediante experticia complementaria al fallo.

      - Cancelación de costas y costos del presente procedimiento.

      Por su parte, las empresas co-demandadas, INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, a través de su apoderada judicial, la abogada M.M.T. en la oportunidad correspondiente procedió a contestar y reconvenir en los siguientes términos:

      - que negaba, rechazaba y contradecía dicha demanda en todas sus partes de su petitorio por ser contraria a derecho y no ajustarse a los hechos libelados a la realidad.

      - que era cierto que el 2 de febrero de 1998 ambas partes suscribieron contrato de reserva sobre la aparto-quinta 31-C de la Urbanización Loma Dorada, Porlamar, Estado Nueva Esparta.

      - que era cierto que se pactó el precio de la venta en TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.30.800.000.00) pagaderos así: UN MILLÓN QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.540.000,00) al suscribir dicha reserva; DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.10.400.000,00) el día 30-3-1998; SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00) en diez (10) cuotas mensuales y consecutivas por SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) cada una a partir del 30-4-1998, hasta el 30.1.1999, y el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

      - que no era cierto que se haya producido incumplimiento en la entrega del inmueble objeto de la compradora por causas imputables a sus representadas, pues había sido el mismo A.C.J. quien solicitó primero en fecha 22.4.1999 el cambio de la vivienda originaria 31-C por la aparto-quinta 22-C de la mima urbanización que pertenece a la III Etapa de la misma y pidió que se redactara nuevo contrato de reserva para la vivienda 22-C.

      - que en fecha 11 de junio de 1999 el mismo A.C.J. solicitó el cambio de la aparto-quinta 18-B, seleccionada de común acuerdo, y pidió nuevo contrato.

      - que se evidenciaba que no ha habido incumplimiento por sus representadas en la construcción del inmueble objeto de la reserva y que siempre ha sido por mutuo acuerdo el cambio del inmueble, por aparto-quinta ya edificadas y solo ha sido por incumplimiento por parte del comprador en el pago del precio de la venta e incumplimientos de su parte para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, lo que conduce a la resolución contractual.

      - que era cierto que se convino en que el mencionado contrato de reserva sería autenticado, lo cual no se hizo, pero no obstante dicho contrato privado es plenamente reconocido por sus otorgantes e incluso ahora hecho valer en juicio por A.R.C.J. a través de su apoderado – hijo A.C.E., como lo admitía el actor en su libelo nunca llegó a efectuar el pago a que se comprometió por concepto de gastos de tramitación.

      - que era cierto como lo decía dicho documento y el actor aceptó plenamente, el precio de la venta podría sufrir incrementos de acuerdo al aumento en los insumos o materiales de construcción y mano de obra, conforme al índice de precios al consumidor (IPC) determinado por el Banco Central de Venezuela, con un tope del 20% respecto del saldo restante, lo que se reflejaría en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

      - que era cierto que correrían por la cuenta del comprador los gastos de notaría, registro y pago de honorarios de abogados y se eligió como domicilio especial la jurisdicción del Estado Nueva Esparta, se determinaron cláusulas penales para los casos de incumplimientos.

      - que rechazaba en todas sus partes las imputaciones de incumplimientos hechas por el actor comprador, había sido él quien incumplió su obligación de pagar el precio de la venta en la forma convenida en el referido contrato de reserva, no cumplió con el pago de las cuotas convenidas, ni hizo caso a telegrama enviándole en fecha 2 de marzo de 2000 y respecto del inmueble no se fijó fecha exacta de entrega porque inicialmente formaba parte de las últimas viviendas a construir, existe carta enviada por el ciudadano A.C.J., respecto de los intereses por su incumplimiento.

      - que en la contratación tenía aplicación el ajuste de precio de la venta en base al 29% de la inflación.

      - que en cuanto a la cláusula penal, se precisó la única indemnización por incumplimiento de la constructora, o sea la devolución de lo recibido más Un Millón Quinientos Cuarenta Mil bolívares (Bs.1.540.000,00) que no procede en el caso de autos ya que los incumplimientos únicamente son imputables al comprador, quien no pagó el precio de la venta en la forma pactada contractualmente, ni en las oportunidades que le fueron debidamente comunicadas según telegramas con acuse de recibos reiterados.

      - que el comprador aceptó el contrato de Reserva que hoy hacía hacer valor judicialmente en los términos expuestos en el mismo y ahora indica que no se estableció la ubicación del inmueble, lo cual era falso porque si se precisó originalmente la aparto-quinta N°. 31-C del Conjunto Residencial Loma Dorada en proceso de construcción, plenamente determinable en el documento público de condominio del inmueble general protocolizadota para esa fecha y en cuanto a la fecha de entrega del inmueble sería lógicamente al quedar construida, sin olvidar que fue el propio comprador quien pidió sucesivos cambios en cuanto al inmueble objeto de la venta.

      - que era cierto que en ese documento no se determinaron casos de incumplimiento por parte de INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A o del comprador A.C.J. porque eso está en la ley sustantiva y en el derecho común aplicable.

      - que era falso que la definitiva construcción y total puesta en servicio de la obra (aparto-quinta N°. 31-C) por otra en planta baja (18-B) lo cual expresamente solicitaba el comprador como quedaba probado y está admitido por él significó un incremento en el costo de la vivienda hasta por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) debido a que como constaba en el documento de condominio las viviendas en planta alta y los ajuntes se correspondían además a la inflación aplicable por el incumplimiento del comprador y el tiempo que por su culpa había transcurrido sin cumplir su obligación de efectuar el pago total en la forma determinada en el recaudo marcado “C” con la demanda.

      - que era falso que no se haya notificado al comprador la conclusión de la aparto-quinta objeto de la negociación, ni que ello no implicaría aumentos en el precio de la venta.

      - que rechazaba que se haya efectuado abonos por VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00) y que se cobren intereses sobre intereses.

      - que era de hacer notar que conforme constaba en el expediente, el citado comprador A.C.J. representado por su hijo A.C.E. estando en curso el plazo de gracia por él solicitado y concedido hasta el 15 de octubre de 2002, presentó esta demanda de cumplimiento de contrato, lo que no solamente releva sus incumplimientos sino también su mala fe, e incluso posteriormente en fecha 29 de octubre de 2002 cono se evidencia de aviso publicado en el diario S.d.M.d. la misma fecha, página 4, hizo llamado a los propietarios o interesados en la Urbanización Loma Dorada para atenderle jurídicamente en los casos de diferencias con las cuentas que le presenta la administración.

      - que era cierto que mediante documento autentico de fecha 5.6.2002 Nro. 69, Tomo 43, ante al Notaría Pública del Municipio Los Salías, Estado Miranda, le fueron cedidos los derechos de adquisición a A.C.E., razón suficiente para considerar que de conformidad con el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil, el demandante A.C.J. carece de cualidad para instaurar esta acción, ya que con anterioridad a la presentación y admisión de esta demanda, cedió sus derechos sobre la aparto-quinta 18-B de la Urbanización Loma Dorada, a A.C.E. y recalca que toda la documentación, incluyendo opción de compraventa se hiciera a nombre de éste y también expresamente por dicho documento autenticado dejó sin efecto las reservaciones sobre las casas 31-C y 22-C, por lo que pedía que esta defensa de fondo fuese decidida como punto previo en la sentencia definitiva.

      - que era cierto que su representada presentó documento redactado por un abogado contratado por la promotora, según las instrucciones que le impartió en ese sentido, constitutivo de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, donde se estableció que el inmueble es propiedad de PUNTO TRES, C.A, y las condiciones de venta adaptadas a los incumplimientos del cedente de los derechos asumidos en el contrato de reserva originario entre las partes, que llevan el precio actual de la venta a la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.38.652.692,00), inicial VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES 8Bs.20.269.800,00) y que se consideraría ya cancelada y el saldo por DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.18.382.892,00) de lo cual el comprador admitió que el precio originario según contrato de reserva fue de TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.30.800.000,00) a lo que admitió se debía agregar ajuste por inflación, gastos de financiamiento y gastos de tramitación y olvida los intereses moratorios.

      - que era falso y rechazaba que el comprador haya pagado lo convenido, es falso que no se le haya comunicado al comprador la oportunidad para otorgar el respectivo documento definitivo de compra venta y la entrega de la aparto-quinta, que en definitiva como lo confesaba el actor, cambió por dos oportunidades por otras ya edificadas o construidas.

      - que no era cierto que se pretendía cobrar más de lo convenido, ni intereses legales, ni menos que existiera problemas técnicos con las aparto-quintas objeto de la negociación.

      - que era cierto que el comprador recibió diferentes telegramas notificándole la terminación del inmueble y la oportunidad para la protocolización del respectivo documento definitivo de compra venta, incumpliendo el comprador en la firma de dicho documento, entre ellos un plazo de gracia como confiesa el actor de fecha 15.2.2002 y otros telegramas urgentes con acuse de recibo que presentarían oportunamente.

      - que negaba, rechazaba y contradecía que sus representadas INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, debía convenir o ser condenadas en cumplir las obligaciones pactadas en el contrato de reserva del inmueble 31-C ni 18-B de la Urbanización Loma Dorada ni otra aparto-quinta de la referida urbanización.

      - que negaba y rechazaba que sus representadas hayan incumplido contrato alguno con el actor, ni que debía entregar el inmueble al actor mediante otorgamiento de documento definitivo de compraventa.

      - rechazaba que el actor no haya incumplido su obligación de pagar la totalidad del precio de la venta, ni que no deba pagar intereses de mora, ni los incrementos concertados y sucesivos por índice de precios al consumidor hasta la fecha.

      CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentan sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas partes reconocieron la existencia de la relación contractual por lo cual dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en cabeza de ambos sujetos procesales, a quienes les corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron invocados con motivo de la defensa de fondo opuesta por la parte accionada – reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda vinculada con la falta de cualidad, y dependiendo de la resolución que se emita en torno a ese particular, sobre todos aquellos que fueron manifestados tanto en el libelo de la demanda, en la contestación y como fundamento de la reconvención o demanda de mutua petición propuesta por la parte accionada en la oportunidad correspondiente. Y así se decide.

      FALTA DE CUALIDAD.-

      Como punto previo que debe a.e.e.c.e. especie, está el concerniente a la falta de cualidad argumentada por las empresas codemandadas, INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A y PUNTO TRES, C.A, quienes en forma coincidente manifestaron que en este caso el actor carece de cualidad para incoar la presente demanda.

      En cuanto a la excepción de mérito opuesta, es bueno recordar que la cualidad, nos dice el maestro J.L.A. en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, lo siguiente:

      ...Sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo caso, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace vales y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado

      .

      Es decir, la cualidad o legitimatium ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.

      Bajo este mismo contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 3592 de fecha 6.12.2005, expediente Nro. 04-2584, dictaminó lo siguiente:

      ...Ahora bien, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al Juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18.05.01 (caso M.P.) la falta de cualidad e interés afecta la acción y sin ella no existe…

      Del extracto transcrito se observa que de prosperar la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no resulta permisible adentrar al estudio del fondo de este asunto, sino que su consecuencia inmediata sería desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

      Es decir, la cualidad activa viene dada por la identidad que debe existir entre el sujeto que interpone la demanda y el que es titular de derecho reclamado y la pasiva, tiene ver con esa misma identidad pero, con la persona a quien se le exige el cumplimiento de la obligación.

      En este asunto, atendiendo al criterio parcialmente copiado sobre la defensa de fondo alegada, se desprende que la parte demandada en la oportunidad de invocarla expresó como sustento de la misma que según documento autenticado por ante la Notaría Pública del Estado Miranda en fecha 5.6.2002, anotado bajo el Nro. 43, le fueron cedidos los derechos de adquisición al ciudadano A.C.E. razón por la cual el hoy demandante A.C.J. carece de cualidad para instaurar esta acción ya que con anterioridad a la presentación y admisión de esta demanda cedió sus derechos sobre la aparto-quinta Nro. 18.B de la Urbanización Loma Dorada; que se resaltó en dicho documento que toda la documentación incluyendo la opción de compra venta se hiciera a nombre de A.R.C.E.; que se dejó sin efecto las reservaciones sobre las casas 31-C y 22-C; y así mismo, en contraposición a dicha postura, emerge que la parte accionante en la oportunidad de dar contestación a la demanda de mutua petición planteada además de manifestar su rechazo a la misma expresó en forma puntual como sustento a su rechazo:

      - que por contrato de pre-venta o reserva y oferta pública aún en construcción, distinguida con el numero y letra 31-C y que finalmente se cambió por la Nro.18-B, ubicada en la Urbanización Loma Dorada.

      - que a la entrega del inmueble se suscribiría una opción de compraventa para solicitar un financiamiento bancario, si era del interés del comprador y eventualmente firmar el documento definitivo de compra venta.

      - que por la razón de que vive en el Estado Miranda y para facilitar los trámites acordaron como una posibilidad, que le cediera los derechos y acciones sobre el inmueble pro cuanto él que es su hijo y actualmente apoderado vive en el Estado Nueva Esparta, lugar en el cual se celebraría el negocio jurídico.

      - que se emitieron por las partes documentos y borradores tanto de opciones de compra venta (dos versiones), como una cesión de crédito a su persona, la cual nunca llegó a aceptar ni suscribir y un borrador de aceptación de la cesión que tampoco aceptó suscribir por las razones expuestas.

      - que el negocio jurídico es rechazado por su padre y por su persona, actuando como abogado asistente y posteriormente apoderado, por cuanto recibieron de la contraparte, primero un estado de cuenta reconocido por la contraparte, donde aparecía cifras erradas, por equivocación o dolo y luego, recibieron un borrador de documento de opción de compra venta donde estaban todas las cifras alteradas y no se correspondían con la realidad.

      - que su representado decidió no concluir en esas condiciones el negocio jurídico planteado y demanda el cumplimiento del contrato, otorgándole poder para ello, lo cual, tácitamente refleja que no existió, ni existe para la fecha, voluntad ni del actor ni de su persona, en perfeccionar la cesión de crédito que formaría parte del negocio jurídico rechazado, en otras palabras existió la disposición de su padre de poner a su nombre el inmueble por el comprado y pagado en su gran parte, para facilitar los trámites debido a su residencia en el Estado Miranda, pero al tener conocimiento de las cantidades que fraudulentamente la contraparte pretendía cobrar, se desistió de perfeccionar la cesión, lo cual explica que se le haya otorgado poder y que él lo haya aceptado para demandar en su nombre, si existiere en su persona la idea o el ánimo de ser propietario o cabeza de los derechos y acciones sobre el inmueble en cuestión, hubiera demandado personalmente y no a nombre de su padre.

      - que la contraparte pretende confundir al Tribunal con esa defensa de fondo, para tratar de consolidar unas cifras dolosas que esconden a todas luces un posible enriquecimiento sin causa.

      - que la contraparte presenta como prueba de la aceptación de A.C.E. de la cesión de crédito ya mencionada, una misiva privada, presuntamente enviada a un tercero (Dr. E.S.G.) la cual no puede ser presentada en juicio sin su autorización personal ni la del tercero según lo dispuesto en el artículo 1372 del Código Civil.

      - que rechazaba totalmente por cuanto consideraba que la misma ha sido alterada en su contenido y cifras, y porque no reconocía siquiera la firma de tal documento como la suya.

      Así las cosas, a los efectos de resolver sobre la procedencia de dicha defensa, resulta vital precisar o discernir sobre la validez del contrato de cesión sobre los derechos de adquisición efectuada por A.R.C.J. y E.V.D.C. mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública del Estado Miranda el 5.6.2002, anotado bajo el Nro.69, Tomo 43, y en ese sentido se observa, conforme a las probanzas aportadas durante el desarrollo del proceso que en fecha 28.7.2002 suscribió contrato de cesión con la parte accionada; que en dicho contrato el hoy demandante conjuntamente con su cónyuge, la ciudadana E.V.D.C. manifestaron lo siguiente:

      ...En fecha Cinco de Junio del dos mil dos (05-06/2002) me fueron cedidos por los ciudadanos A.R.C.J. y E.V.D.C. los derechos que estos poseían en negociación realizada de opción de compraventa con la firma INMOBILIALRIA LAS LOMAS, C,.A,......el cual Yo, A.R.C.E.,...Por el presente documento declaro que acepto que la cesión que me hacen es por la cantidad de Bolívares VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS (Bs.20.269.800,00) en toda y cada una de las partes de su contenido tanto en los derechos que me genera como en las obligaciones que me genera y declaro de acuerdo con el convenio de compra de la aparto-quinta N°. 18-B, que serán por mi única y exclusiva cuenta la cancelación de las rejas en puertas ........los cuales tienen un valor aproximadamente de BOLÍVARES VEINTE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL EXACTOS (Bs.20.984.000,00)....Y yo A.R.C.E. solicito a la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A que me de un plazo hasta el día 15 de Octubre del 2002 la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS (BS.30.130.200), saldo que resta a pagar a la vendedora...

      Como se extrae del extracto copiado se observa que en dicha cesión los ciudadanos A.C.J. y E.D.C. cedieron sus derechos de la aparto-quinta Nro.18-B al ciudadano A.C.E. y que el precio fue pactado en VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.20.269.800,00); que el ciudadano A.R.C.E. se comprometió en dicho documento suscrito además por el accionante A.R.C.J. y su cónyuge bajo su condición de cedentes, a que el día 15.10.2002 la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS (Bs.30.130.200) Sic.; que la parte accionada-reconviniente en su condición de promotora, constructora o vendedora según el contrato de marras, fue notificado sobre dicha cesión por medio de una misiva aportada cursante al folio 57 de donde se extrae que el cesionario A.R.C.J. le participó al ciudadano E.S.G., quien según su propio dicho laboraba para ese entonces como abogado contratado por la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, mediante la cual expresa lo siguiente:

      ...Yo, A.R.C.E..... Por el presente documento declaro que acepto que la cesión que me hacen es por la cantidad de Bolívares VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS (Bs.20.269.800,00), en toda y cada una de las partes de su contenido tanto en los derechos que me genera como en las obligaciones que me genera y declaro de acuerdo con el convenio de compra de la aparto-quinta N°. 18-B, que serían por mi única y exclusiva cuenta la cancelación de las rejas en puertas y ventanas, closet con gavetero, cocina empotrada con acabado en madera, aire acondicionado I y lámparas, las cuales tenían un valor aproximado de BOLÍVARES VEINTE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL EXACTOS (Bs.20.984.000,00), de esta manera estoy conforme con hacerme cargo de dichos trabajos e instalaciones a realizar, mencionada anteriormente y me hago responsable por los mismos, y declaro conocer dicho inmueble, estar conforme con sus características y condiciones del mismo, pues conozco el proyecto, los planos y como esta construido el módulo, en especial la aparto-quinta 18-B, sus instalaciones de aire acondicionados son ordenadas y hechas por mi por propia cuenta y expensas, pues por mi decisión se hicieron instalaciones de aire acondicionado individuales en lugar del aire central que instalan normalmente en la Urbanización, todo está a mi entera satisfacción y declaro no tener ninguna objeción que hacer a la empresa, por este ni por ningún otro concepto. Y Yo A.R.C.E. solicito a la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A que en un plazo hasta el día 15 de Octubre del 2002 la cantidad BOLÍVARES TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS (Bs.30.130.2000,00), saldo que resta a pagar a la vendedora...

      Del mismo modo, se desprende que dicha circunstancia fue plenamente aceptada por la parte actora, tal y como se refleja de la simple lectura del libelo de la demanda, en donde se expresa textualmente que:

      ...Igualmente he de señalar, que me fueron cedidos los derechos de adquisición, a quien suscribe, con la autorización de Los promotores, y he recibido en original, un documento redactado y visado por un abogado contratado por la promotora...

      Bajo tales consideraciones, atendiendo a lo antecedentemente destacado no existen dudas sobre que la voluntad del demandante fue la de ceder el aparto-quinta identificado con el número y letra 18-B, donde figura como cedentes A.R.C.J. y su cónyuge E.V.D.C. a objeto de que A.R.C.E. ejerciera todas las acciones necesarias no solo para que se perfeccionara el contrato, sino para obtener el cumplimiento de los compromisos asumidos en el mismo, y que la misma además de perfeccionarse con el consentimiento expresado en el contrato mencionado, surtió asimismo, efecto con respecto a terceros, y en especial con la empresa que de acuerdo al contrato figura como los propietarios del bien prometido en venta, en vista de que de acuerdo a las probanzas aportadas, y conforme a las propias manifestaciones expresadas por ésta en la oportunidad de contestar la demanda y oponer la defensa que se analiza, manifestó y aportó pruebas que permiten inferir que efectivamente dicha cesión fue notificada y aceptada antes de que se iniciara o interpusiera la presente demanda. Lo anteriormente afirmado se deduce no solo por el hecho de que dicho asunto no fue controvertido, ni discutido por ninguno de los litigantes, sino del mérito que emana de las pruebas documentales que aportó la demandada-reconviniente consistentes en el documento privado cursante al folio 57 mediante el cual el ciudadano A.R.C.E. en su condición de cesionario le participó sobre la referida cesión a la empresa, a través del ciudadano E.S.G., los telegramas que se aportaron en la oportunidad correspondiente de los cuales se desprende que la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A en fecha 18.9.2002 conociendo la verificación de la mencionada cesión de derechos contractuales le notificó al ciudadano A.R.C.E. que el último plazo de gracia concedido para el otorgamiento y protocolización de la documentación relacionada con la compraventa del aparto-quinta Nro. 18-B de la Urbanización Loma Dorada vencería el 15 de octubre de 2002.

      De tal forma que conforme a lo antecedentemente establecido demuestra que en este caso se verificó la alegada cesión de derechos contractuales sustentada en el artículo 1.934 del Código Civil entre A.C.J. conjuntamente con su cónyuge E.V.D.C. y A.C.E., y que la misma surtió efectos, dado que fue notificada a la empresa INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A, en su condición de promotora según el contrato que fue objeto de la cesión suscrito originariamente en fecha 2.2.1998 entre la referida empresa y el cedente, y que consecuencialmente, éste dejó de ser el titular de la acción instaurada, en función de que los mismos se trasladaron al cesionario, el ciudadano A.R.C.E. pasando éste a ser el titular de los derechos contemplados en el contrato objeto de la presente demanda, por haberse subrogado exactamente el mismo en las mismas condiciones en las que se encontraba la persona del cedente, es el titular de la acción propuesta.

      Luego, con fundamento en lo establecido debe este Juzgado resolver que la defensa de fondo vinculada con la falta de cualidad activa es procedente, puesto que se insiste, conforme a lo antecedentemente dicho el ejercicio de esta demanda le corresponde al ciudadano A.R.C.E. y no al hoy accionante, por cuanto éste a r.d.l.c. de derechos que efectuó antes de interponer la presente demanda renunció a dichos derechos, asignándoselos al ciudadano A.R.C.E.. Y así se decide.

      Se advierte que dada la naturaleza de la resolución pronunciada resulta innecesario resolver sobre el resto de los alegatos y defensas alegadas, así como también sobre el merito o la procedencia de la demanda de mutua petición. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: