Decisión nº 127 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 20 de Octubre de 2008

Por libelo de demanda el ciudadano A.D.J.P.M., debidamente asistido por el profesional del derecho E.J.S.B., por Cumplimiento de Contrato, en contra del ciudadano H.E.R.A..

Por auto de fecha 28 de septiembre de 2007, este Tribunal admite la presente demanda cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 10 de abril de 2008, este Tribunal designa como defensor ad Litem al abogado en ejercicio O.V..

El profesional del derecho O.V., en fecha 02 de mayo de 2008, acepta el cargo recaído en su persona.

En fecha 13 de mayo de 2008, el profesional del derecho J.R.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.E.R., da contestación en la presente demanda.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2008, este Tribunal admite la reconvención propuesta.

El profesional del derecho E.J.S.B., actuando como apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 06 de junio de 2008, da contestación a la reconvención propuesta.

El mencionado abogado, con el carácter de autos, en fecha 09 de junio de 2008, promueve pruebas.

Dichas pruebas son admitidas por este Tribunal, en fecha 10 de junio de 2008, cuanto ha lugar en derecho.

En la misma fecha anterior, el profesional del derecho J.R.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.E.R., promueve pruebas.

Por auto de fecha 11 de junio de 2008, son admitidas cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.

En fecha 12 de junio de 2008, el profesional del derecho E.J.S.B., actuando como apoderado judicial de la parte demandante, promueve pruebas.

Por auto de fecha 13 de junio de 2008, este Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandante, cuanto ha lugar en derecho.

LÍMITES DE LA CONTROVERSÍA

Argumentos del demandante: El ciudadano A.D.J.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, obrero, titular de la cédula de identidad No. 11.280.396 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistido por el profesional del derecho E.J.S.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.704.486, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 66.295, alega que el ciudadano H.E.R.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad No. 5.844.739 y con el mismo domicilio, en su carácter de arrendador desde el 02 de enero de 2007, le ha estado acosando personalmente, a su suegra y a su madre, con el objeto que abandone/desocupe su propiedad, bajo la premisa del desacato a la normativa legal vigente aplicable en materia de arrendamiento inmobiliario, como lo utilizar la prorroga legal de la cual es beneficiario. Visto que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, expresa que el tiempo de duración del presente contrato es de 6 meses, prorrogable automáticamente por un período igual, si una de las partes no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento, que vencido el tiempo de duración del presente contrato, se aumentará el canon de arrendamiento, y si el arrendatario se negare a dicho aumento, el contrato se extingue de pleno derecho y el arrendatario queda obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado era de seis meses contados a partir del 29 de diciembre de 1999, produciéndose 14 prorrogas automáticas, entregando notificación fechada 01 de enero de 2007, es decir, con suficiente antelación al vencimiento de la ultima prorroga que vencía en fecha 29 de julio de 2007, lo que lo hace acreedor de la prorroga legal optativa prevista en la cláusula tercera, la cual deberá contarse a partir del 29 de junio de 2007 hasta el 29 de junio de 2009, hecho que no quiere respetar el demandado, insistiendo y acosando para que intempestivamente le desaloje el inmueble de su propiedad. El ciudadano H.E.R.A., desde el 02 de enero de 2007, hasta la presente fecha no ha querido en forma amistosa llegar a ningún acuerdo, que no sea el de desalojo a partir del pasado mes de marzo de 2007. Ha agotado todas las gestiones amistosas necesarias para que el demandado reconozca sus derechos que están garantizados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se ve en la necesidad de tener que recurrir a la vía judicial de conformidad con los artículo 226 y 228 ambos del Código de Procedimiento Civil, para demandar al ciudadano H.E.R.A., por cumplimiento de contrato, para que convenga a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los 2 años de prorroga legal. Estima la cuantía en la presente causa por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,oo).

Argumentos del demandado: El profesional del derecho J.R.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.E.R.A., de conformidad con los artículos 885 y 346, ordinal 11 ambos del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, alega que el demandante sigue en posesión y dominio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, introduciendo la presente acción cuando se esta desarrollando la décima quinta (15) prorroga automática entre las partes y que suscribió comunicación con el arrendador que no le ha afectado en forma alguna su condición de arrendatario. Se evidencia que está haciendo uso del beneficio legal, es por ello que no tiene admisión alguna incoar una acción de cumplimiento de contrato, a los fines de que el Estado a través de la función de tutela judicial de los derechos e intereses regulados, le acredite un derecho que según el propio accionante está recibiendo por tener actualmente la posesión, uso y disfrute, del inmueble que el mismo actor alega que habita, por lo que esta acción es contraria al orden público, y en consecuencia declare inadmisible la demanda propuesta contentiva de la acción incoada.

Niega, rechaza y contradice: En todas y cada una de sus partes el escrito libelar, ya que los argumentos expuestos en la presente acción carecen de verdad y no se corresponde con la realidad de los hechos que se explican y se demostraran en este proceso. Que el ciudadano H.E.R.A., tenga el carácter de arrendador desde el 02 de enero de 2007. Que haya estado acosando como lo señala el demandante a él, ni ha persona alguna, tal como lo indica el actor, con el objeto de que abandone o desocupe su propiedad. Que hasta la fecha no ha logrado que el arrendador entre en razón y que su clara intención sea desconocer el ordenamiento legal. Que en atención a la cláusula tercera del presente contrato y que según el arrendatario establece que el tiempo de duración es de 6 meses contados a partir de la firma del presente contrato, el cual será prorrogado por un periodo igual, si una de las partes no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con 30 días de anticipación, por lo que, expresa el actor cuando dice que puede claramente observarse de manera consensual sea acreedor de la prorroga legal optativa prevista en la cláusula tercera, y mucho menos que esa prorroga legal es a partir del 29 de Junio de 2007 hasta el 29 de junio de 2009, ya que no le asiste el derecho invocado. Que sin dejar la incidencia suspensiva del presente proceso, no es verdad. El hecho señalado por el demandante que el demandado no quiere respetar, insistiendo ya acosándolo vía telefónica, a través de familiares y abogados y por mensajes de texto vía celular, para que intempestivamente desaloje el inmueble de su propiedad, ya que los mismos son falsos y carentes de veracidad. Que la relación contractual haya sido de mutuo respeto, ya que el accionante ha carecido del respeto que alega para el accionado.

Niega, rechaza y contradice, que desde el 02 de enero de 2007 hasta la presente fecha no se ha querido de forma amistosa llegar a ningún acuerdo. Que se hayan agotado las gestiones amistosas necesarias para que el ciudadano H.R. reconozca sus derechos garantizados por el Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el actor se vio en la necesidad de tener que recurrir a la vía judicial de conformidad con los artículos 228 y 226 del Código de Procedimiento Civil. Que se adeude suma alguna al actor identificado ni mucho menos es admisible en derecho dicha acción.

Alega que el actor en fecha 29 de diciembre de 1999, suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, tomo 208, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Parque la Colina, Edificio Anzoátegui, segunda planta, signado con el No. 2-A, entre Avenida Circunvalación No. 1 y la Avenida 24, Sector Los Claveles, en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., que entre su cláusula segunda establece un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 155,oo) mensuales, que debe pagar los 5 primeros días de cada mes, las cuales serán aumentadas según el índice inflacionario si se operase la prorroga del presente contrato. En la cláusula tercera expresa que el tiempo de duración del presente contrato es de 6 meses, prorrogable automáticamente por un período igual, si una de las partes no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento, que vencido el tiempo de duración del presente contrato, se aumentará el canon de arrendamiento, y si el arrendatario se negare a dicho aumento, el contrato se extingue de pleno derecho y el arrendatario queda obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. La cláusula cuarta dispone que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a el arrendador para optar entre pedir la resolución de este contrato con pago de las indemnizaciones de Ley o exigir el cumplimiento del contrato por todo el tiempo estipulado. La cláusula décima estipula que el incumplimiento pro parte del arrendatario, de cualquiera de las obligaciones de éste contrato dará motivo a el arrendador a la resolución del mismo, con el pago de las indemnizaciones de ley, pero sin perjuicio que el arrendador pueda ejercitar las acciones judiciales que le competen. La cláusula sexto indica que el contrato no podrá ser traspasado y el inmueble tampoco podrá ser subarrendado total o parcialmente, sin previo consentimiento dado por escrito por el arrendador.

La relación arrendataria se desarrolla de manera normal pero el arrendatario a incumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento y adeuda la suma de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 2.945, oo) que corresponde a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo y abril de 2008, hecho que se mantiene hasta los actuales momentos. El arrendatario tiene una deuda actualmente por CANTV que asciende a la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 260,oo) pro conceptos del consumo de servicio telefónico y adquisición de productos que vende dicha empresa, siendo esto último solicitado por el arrendatario sin autorización del arrendador, siendo necesario de acuerdo con el contrato de notificar al arrendador, de toda circunstancia directa o indirecta con el inmueble arrendado. Que le remitió comunicación a el arrendatario, de fecha 01 de enero de 2007, la cual recibió y firmó donde se establece que el inmueble será entregado en marzo de 2007. Que el inmueble tiene asignado un puesto de estacionamiento, él cual ha sido sub- arrendado por el arrendatario sin la autorización del arrendador, percibiendo una suma de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo) mensuales. Que el ciudadano H.E.R., junto con su madre A.D.J.A.D.R., tienen la necesidad inmediata y urgente de ocupar el inmueble. Han sido innumerables las gestiones amistosas que ha realizado a los fines de que el arrendatario cumpla con sus obligaciones contractuales, sin que hasta la fecha haya cancelado los cánones de arrendamiento vencidos.

De la Reconvención: De conformidad con el artículo 888 y 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene al ciudadano A.D.J.P.M., alegando que en fecha 29 de diciembre de 1999, suscribieron un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, tomo 208, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Parque la Colina, Edificio Anzoátegui, segunda planta, signado con el No. 2-A, entre Avenida Circunvalación No. 1 y la Avenida 24, Sector Los Claveles, en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., que en su cláusula segunda establece un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 155,oo) mensuales, que debe pagar los 5 primeros días de cada mes, las cuales serán aumentadas según el índice inflacionario si se operase la prorroga del presente contrato, en la cláusula tercera expresa que el tiempo de duración del presente contrato es de 6 meses, prorrogable automáticamente por un período igual, si una de las partes no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento, que vencido el tiempo de duración del presente contrato, se aumentará el canon de arrendamiento, y si el arrendatario se negare a dicho aumento, el contrato se extingue de pleno derecho y el arrendatario queda obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, en la cláusula cuarta dispone que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a el arrendador para optar entre pedir la resolución de este contrato con pago de las indemnizaciones de Ley o exigir el cumplimiento del contrato por todo el tiempo estipulado, en la cláusula décima estipula que el incumplimiento pro parte del arrendatario, de cualquiera de las obligaciones de éste contrato dará motivo a el arrendador a la resolución del mismo, con el pago de las indemnizaciones de ley, pero sin perjuicio que el arrendador pueda ejercitar las acciones judiciales que le competen y en la cláusula sexto indica que el contrato no podrá ser traspasado y el inmueble tampoco podrá ser subarrendado total o parcialmente, sin previo consentimiento dado por escrito por el arrendador.

Continua alegando que la relación arrendataria se desarrolla de manera normal pero el arrendatario a incumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento y adeuda la suma de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 2.945, oo) que corresponde a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo y abril de 2008, hecho que se mantiene hasta los actuales momentos. El arrendatario tiene una deuda actualmente por CANTV que asciende a la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 260,oo) por conceptos del consumo de servicio telefónico y adquisición de productos que vende dicha empresa, siendo esto último solicitado por el arrendatario sin autorización del arrendador, siendo necesario de acuerdo con el contrato de notificar al arrendador, de toda circunstancia directa o indirecta con el inmueble arrendado. Que le remitió comunicación a el arrendatario, de fecha 01 de enero de 2007, la cual recibió y firmó donde se establece que el inmueble será entregado en marzo de 2007. Que el inmueble tiene asignado un puesto de estacionamiento, él cual ha sido sub- arrendado por el arrendatario sin la autorización del arrendador, percibiendo una suma de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo) mensuales. Que el ciudadano H.E.R., junto con su madre A.D.J.A.D.R., tienen la necesidad inmediata y urgente de ocupar el inmueble. Han sido innumerables las gestiones amistosas que ha realizado a los fines de que el arrendatario cumpla con sus obligaciones contractuales, sin que hasta la fecha haya cancelado los cánones de arrendamiento vencidos.

Fundamenta la presente Reconvención en los artículos 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1592 del Código Civil. Por todo lo antes expuesto demanda al ciudadano A.D.J.P.M., en su condición de arrendatario por resolución de contrato, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, para que convenga: 1) A la entrega de la cosa arrendada constituida por el inmueble ya descrito en las mismas condiciones en que fue recibida. 2) A cancelar la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 2.945, oo) que corresponde a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo y abril de 2008, y todos aquellos que se sigan venciendo, como consecuencia de los daños y perjuicios, así como también cancelar la deuda existente a CANTV que asciende a la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 260,oo) que generan un monto actual de TRES MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.205,oo) todo en base a los hechos ya señalados que coligen un incumplimiento por parte del arrendatario, violando así las disposiciones legales al efecto, las normas que rigen la materia y el contrato mencionado.

De la contestación de la Reconvención propuesta: El profesional del derecho E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.D.J.P.M., alega que se contradice expresamente lo expuesto por la parte demandada, en referencia a la procedencia de la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que menciona en el capitulo I DEFENSAS, al resaltar menciones contenidas en la demanda actora, que el demandado le entregó notificación de fecha 01 de enero de 2007, es decir, con suficiente antelación al vencimiento de la última prorroga automática que fue en fecha 29 de junio de 2007, cuando al entregar la demandada la notificación después de la ocurrencia de la prorroga automática que se dio el 29 de diciembre de 2006, mal podría pensarse que algún beneficio, la prórroga legal pudiera correr su lapso después de tal notificación violatoria de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Dicha prorroga correrá después del vencimiento de la prorroga automática, es decir, del 29 de junio de 2007, y es de 2 años acorde al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la contestación a la mutua petición: Rezaran, niegan y hechos a contradecir, totalmente que se adeude la suma de DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 2.945, oo) que corresponde a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo y abril de 2008. Opina que la supuesta deuda de la actora a la empresa CANTV, es impertinente, ya que la parte actora cuenta aún con la propiedad precaria del inmueble, no habiendo perfeccionado el momento de la entrega, siendo allí cuando sería exigible cualquier incumplimiento contractual. Se rechaza, niega y contradice, el hecho que menciona la parte demandada como incumplimiento, respecto del contenido de la notificación recibida por la parte actora en fecha 01 de enero de 2007, así como rechaza, niega y contradice, que la parte actora continúe ocupando el inmueble sin cancelar lo establecido por canon de arrendamiento. Rechaza, niega y contradice, que el puesto de estacionamiento que tiene asignado en el inmueble objeto del presente litigio haya sido sub-arrendado sin la autorización de la contraparte. Niega, rechaza y contradice, que la parte actora por ningún concepto este recibiendo una suma de dinero mensual para su beneficio que ascienda aproximadamente a la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo).

Rechaza, niega y contradice, que la contraparte haya hecho innumerables gestiones amistosas con la parte actora con el objeto que cumpliese con algunas supuestas obligaciones contractuales. Que la parte actora tenga deuda pendiente con la parte demandada. Que la parte actora haya señalado que no dejaría el apartamento. Que las condiciones contractuales que se establecen en el presente contrato de arrendamiento, hasta los actuales momentos no hayan cambiado. Que la parte actora siempre haya negado a cualquier cambio o modificación del contrato de arrendamiento. Se rechazan por ser improcedentes al no existir incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que tal normativa expuesta estará erróneamente alegada.

Se los alegatos de la parte actora en referencia al punto intitulado por la contraparte en su escrito de contestación y mutua petición, se alega la cualidad de infundada de la presente reconvención o mutua petición por Resolución de Contrato, que no es cierto que la parte actora halla incumplido con sus obligaciones contractuales, por lo tanto, la parte demandada, no tiene asidero legal como demandar o reclamar judicialmente la ejecución del presente contrato o su resolución, mucho menos pedir o solicitar daños y perjuicios inexistentes para ningún tipo de casos. Se rechaza, niega y contradice integralmente el punto 1. Se rechaza, niega y contradice, de las cantidades de dinero alegadas en el punto2, que estén pendientes por pagar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, todo el año 2007 y de enero a abril de 2008, que hayan transcurrido 19 mensualidades consecutivas sin pago y que puedan hallarse en tal condición alguna (s) por vencerse durante el desarrollo del presente procedimiento. Se rechaza, niega y contradice, cualquier consecuencia dañosa que intente hacer ver la parte demandada, en relación con alguna supuesta deuda con la empresa CANTV. Rechaza, niega y contradice cualquier cantidad aquí mencionada de dinero, en base a supuestos hechos señalados por la contraparte, por ser irreales e insistentes, así como también es inexistente el supuesto incumplimiento que tantas veces alega la parte demandada, al igual, que las supuestas violaciones a disposiciones legales.

Por último, se ratifica la condenatoria en costas de la parte demandada, tanto por el proceso principal, como por las incidencias. Se ratifica la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Sea declarad sin lugar la cuestión previa como la reconvención formulada.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Documentales:

1) La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invoca el principio de favor probationes, el principio de la comunidad de la prueba y el principio de la unidad de la prueba, en este sentido, considera este Juzgador, que aunque no es un medio de prueba propiamente, los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues el juez está en el deber de aplicar de oficio los principios antes referido. ASÍ SE DECIDE.

2) Copia simple del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, tomo 2008, para demostrar la relación arrendaticia. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por tratarse de un documento público que no fue tachado por la contraparte, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

3) Misiva de fecha 01 de enero de 2007, emitida por el ciudadano H.R., dirigida al ciudadana A.P., para demostrar cuando será entregado el inmueble objeto del presente litigio. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por tratarse de un instrumento privado que no fue tachado ni desconocido por la contraparte de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

4) Consulta a través de internet, en solicitud del Registro como cliente de la parte demandada como consecuencia que se intentó hacerle un depósito a la cuenta bancaria No. 4128009653 FAL correspondiente al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., para demostrar mediante inferencias lógicas al operador de justicia las conductas omisivas de la contraparte. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

5) Informe emanado del Departamento de Regulación de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, No. OI-10-2007-520, de fecha 22 de octubre de 2007, para demostrar mediante inferencias lógicas al operador de justicia las conductas omisivas de la contraparte. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

6) Depósitos bancarios por ante la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., Nos. 116249968 y 116249969, en la cuenta FAL No. 4128009653, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,oo), de fecha 02 de mayo de 2007, para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2007. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

7) Depósitos bancarios por ante la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., Nos. 111413363, 110240065, 137041960, 136976865, 134877084, 139327562, 143747234, 147308331, 146841830, 144598377, 138797021, 145021976, en la cuenta FAL No. 4128009653, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo), de fechas 02 de julio de 2007, 02 de agosto de 2007, 12 de septiembre de 2007, 02 de octubre de 2007, 03 de octubre de 2007, 04 de noviembre de 2007, 05 de diciembre de 2007, 05 de enero de 2008, 07 de febrero de 2008, 05 de marzo de 2008, 03 de abril de 2008 y 14 de mayo de 2008, respectivamente, para demostrar el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

8) Como prueba libre información de internet de la página Web correspondiente al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., al efectuar intento fallido de depósito del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007, para demostrar la conducta oclusiva de la parte demandada. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

9) Informe de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, sobre las acciones y/o solicitudes que han sido tramitadas durante el periodo 2007 – 2008, en contar del ciudadano A.D.J.P.M., para demostrar que el demandado acosa judicialmente a la parte actora y a sus familiares y que no tiene ninguna intención de arreglo amistoso. Este Juzgador lo desestima por no constar en actas dicha información. ASÍ SE DECIDE.

10) El Estado de Cuenta correspondiente a los años 1999 al 2008, de sus cuentas FAL No. 4128009653 y AHORRO No. 1128126607, correspondiente al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., para evadir lo dicho por la parte demandada, cuando argumenta que el actor adeuda 19 mensualidades que comprende a los años 2006, 2007 y 2008. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por no haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

11) Como indicios el instrumento público administrativo que se promueve en la sección segunda, que demuestra la conducta mendaz de la contraparte, ya que si la parte actora se encuentra solvente con los pagos de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, en forma consecuente, no haya cancelado los meses iniciales. Este Juzgador acoge a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en la sentencia definitiva. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Documentales:

1) Copia simple del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de octubre de 1985, quedando anotado bajo el No. 27, Protocolo 1°, Tomo 1°, para demostrar la propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por tratarse de un documento público que no fue tachado por la contraparte, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

2) Copia certificada del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, tomo 2008, para demostrar la relación arrendaticia. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por tratarse de un documento público que no fue tachado por la contraparte, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO

Con relación a la Cuestión Previa opuesta por el profesional del derecho J.R.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano H.E.R.A., de conformidad el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, este Tribunal observa lo siguiente:

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:…11° Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

Respecto a la señalada cuestión previa opuesta, el autor H.B.L.M., comenta:

Lo primero que tenemos que acotar es que, una persona está impedida de ejercer una acción en la medida de que la ley se lo prohíba expresamente. Es lo que se entiende por carencia de acción, lo que equivale a decir, la inexistencia también del derecho pretendido en el escrito libelar. Al no existir acción es por lo que la ley no reconoce la existencia del derecho que el actor pretende en su demanda. Esta situación configura un estado de excepción y es por ello que la prohibición debe estar expresamente establecida en la ley. También prospera esta excepción cuando la ley determina en forma expresa cual es el motivo, o causa por la cual se puede interponer una determinada pretensión, y la demanda está basada en una causal diferente

. (La fase del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996.pp 90). (Subrayado y negrilla del Tribunal).

En este mismo orden de ideas el autor E.J.C. citado por el Dr.Ricardo Henríquez La Roche, expresa:

Estas cuestiones obstan la atendibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto; valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la prometida garantía jurisdiccional. La normativa impide considerar (y hacer juicio) sobre la pretensión en base a dos supuestos: la excepción res iudicata y la caducidad de la acción, o bien a base a una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas de la ley

. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Editorial Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas 1996. pp 62).

Igualmente la Jurisprudencia Patria, ha establecido criterio en lo referente a la cuestión previa en comento, en los siguientes términos:

(…) Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Siendo ello así debe entonces precisarse en esta oportunidad que – en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.

No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en la doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo señala la admisión de la demanda…

. (Tribunal Supremo de Justicia. O.R.P.T.. Sala Político Administrativa. Febrero 2002. p, 394-397).

En éste mismo orden de ideas, comentando el criterio jurisprudencial antes transcrito, la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, observandose que ésta excepción responde a casos de que por razones de orden público la Ley prohíbe el ejercicio de la acción, o sólo la autoriza en determinados casos. Así, se observa por ejemplo que el artículo 1.801 del Código Civil niega la acción para reclamar el producto de algún juego de envite o azar, y los artículos 185 y 278 ejusdem autorizan la acción de divorcio y la de privación de la patria potestad, por determinadas causas taxativas, de tal manera, que la excepción sólo procede, cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto, puesto que tal prohibición equivale a negar formalmente y ab initio su procedencia.

Al a.l.f. expuestos en el escrito libelar, se observa que el ciudadano A.D.J.P.M., debidamente asistido por el profesional del derecho E.J.S.B., donde manifiesta: “…Siendo que hasta la fecha no he logrado que el ciudadano arrendador, aquí demandado entre en razón y visto que su clara intención es el desconocimiento del ordenamiento legal previsto para estos casos es por lo que demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento acorde con lo previsto en la Ley vigente…”. (Subrayado y negrilla del Tribunal).

Así mismo, en el mismo escrito antes mencionado, quedó expresado: “…Por lo anteriormente indicado y dado que yo, A.D.J.P.M., he agotado todas las gestiones amistosas necesarias para que el ciudadano H.E.R.A. reconozca mis derechos que están garantizados en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es por lo que me veo en la obligante necesidad de tener que recurrir a la vía judicial, y de conformidad con el contenido inserto en el texto del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil (procedimiento breve), en perfecta concordancia con el artículo 226 eiusdem, ante lo cual procedo a demandar formalmente; en este acto, al nombrado ciudadano H.E.R.A. por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a fin de que convenga, o en su defecto, este honorable Tribunal mediante fallo emitido a tal efecto, así lo declare que yo A.D.J.P.M. a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en razón de ser el presente contrato a tiempo determinado me corresponde lo previsto en el literal “C”, es decir, dos (2) año (sic) de prorroga legal contados a partir, para este caso, de la sentencia definitiva de esta acción…”. (Subrayado y negrilla del Tribunal).

Ahora bien, de los anteriormente transcrito se evidencia que la parte actora fundamenta la presente demanda en la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, él cual esta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 36, tomo 2008, alegando que el la cláusula tercera de dicho contrato, expresa que el tiempo de duración del presente contrato es de 6 meses, prorrogable automáticamente por un período igual, si una de las partes no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento, que vencido el tiempo de duración del presente contrato, se aumentará el canon de arrendamiento, y si el arrendatario se negare a dicho aumento, el contrato se extingue de pleno derecho y el arrendatario queda obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, de seis meses contados a partir del 29 de diciembre de 1999, produciéndose 14 prorrogas automáticas, entregando notificación fechada 01 de enero de 2007, es decir, con suficiente antelación al vencimiento de la ultima prorroga que vencía en fecha 29 de julio de 2007, lo que lo hace acreedor de la prorroga legal optativa prevista en la cláusula tercera, la cual deberá contarse a partir del 29 de junio de 2007 hasta el 29 de junio de 2009, hecho que no quiere respetar el demandado, insistiendo y acosando para que intempestivamente le desaloje el inmueble de su propiedad.

El artículo 1.167 del Código Civil, estipula la norma para fundamentar la acción de cumplimiento de contrato, la cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; observándose que la parte actora en el libelo de demanda, manifiesta que: “…procedo a demandar formalmente; en este acto, al nombrado ciudadano H.E.R.A. por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a fin de que convenga, o en su defecto, este honorable Tribunal mediante fallo emitido a tal efecto, así lo declare que yo A.D.J.P.M. a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en razón de ser el presente contrato a tiempo determinado me corresponde lo previsto en el literal “C”, es decir, dos (2) año (sic) de prorroga legal contados a partir, para este caso, de la sentencia definitiva de esta acción…”, evidenciándose, que a parte actora solicita el cumplimiento de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo referencia a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en mención, es por lo que, lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, ya que el artículo 1.167 del Código Civil, determina en forma expresa cual es el motivo por la cual se puede incoar una demanda por cumplimiento de contrato, y la demanda está basada en una causal diferente como lo es la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no esta estipulada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, siendo un derecho potestativo para el arrendatario establecido en la ley especial. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: ÚNICO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, ya que el artículo 1.167 del Código Civil, determina en forma expresa cual es el motivo por la cual se puede incoar una demanda por cumplimiento de contrato, y la demanda está basada en una causal diferente como lo es la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no esta estipulada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, siendo un derecho potestativo para el arrendatario establecido en la ley especial. Asimismo, por vía de consecuencia y como efecto de la declaratoria con lugar de la cuestión previa establecida en el ordinal 11°, referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, QUEDA DESECHADA Y EXTINGUIDO EL PRESENTE PROCESO, de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la Sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los quince (15) día del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-

EL JUEZ PROVISORIO

C.R.F.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres (03:00 p.m.) de la tarde, quedando registrado bajo el No. _______.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA