Decisión nº 1759 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 31 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

197° y 148°

EXPEDIENTE N° 21.686

SENTENCIA DEFINITIVA

PARTE DEMANDANTE: A.M., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 1.356.565 y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abog. M.C.S., Inpreabogado No. 67.902.

PARTE DEMANDADO: R.M., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 272.412 y de este domicilio.

APODERADOS DE LA APARTE DEMANDADA: Abog. SUMAYA MARTÍNEZ y S.A..

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Inicia la presente causa por demanda de desalojo presentada en fecha 13 de marzo de 2007, por la ciudadana A.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.356.565 y de este domicilio, asistida por la abogado M.C.S., en contra del ciudadano R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-272.412 y domiciliado en el Municipio Guacara del Estado Carabobo.

Recibida la demanda en este tribunal, en fecha 14 de marzo de 2007, es admitida en fecha 23 de marzo de 2007, ordenándose el emplazamiento del demandado. En diligencia de fecha 28 de marzo de 2007, la demandante otorga poder apud-acta a la abogado Que la asistió en la presentación de la demanda y asistida por dicha abogado, en diligencias de la misma fecha, impulsa la citación del demandando consignando copias fotostáticas simples para la elaboración de la compulsa, insiste en su solicitud de Que se decrete medida preventiva de secuestro y consigna original del documento de propiedad y copias certificadas y fotostáticas simples de otros recaudos relacionados con la titularidad propietaria de dicho inmueble. Citado personalmente el demandado, en la debida oportunidad procesal opone cuestiones previas y da contestación al fondo de la demanda. En diligencia de la misma fecha, el demandado otorga poder apud-acta para su representación en la causa a las abogados Sumaya Martínez y S.A.. Dentro de la oportunidad procesal para ello, respectivamente en fechas 23 y 31 de mayo de 2007, ambas partes promueven pruebas que son providenciadas, en los respectivos autos de fechas 24 de mayo y 5 de junio de 2007. En fecha 11 de

junio de 2007, la demandante presenta escrito de conclusiones.

ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE DEMANDANTE: en su escrito de demanda la parte accionante alega: que, es arrendataria, en lugar de identificarse como arrendadora, en un contrato verbal de arrendamiento celebrado en fecha 10 de enero de 1994, con R.M., a quien identifica como arrendatario del inmueble constituido por una casa ubicada en el Parcela miento Avinca de la urbanización Ciudad A.M.G. del Estado Carabobo, en la parcela N 139, manzana 28, el cual describe indicando sus linderos; que el canon mensual de arrendamiento inició en la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00), hasta llegar a la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que es el canon actual, que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero marzo, a.m., junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 Y 2006 Y enero Y febrero de 2007, hechos en los cuales fundamenta su pretensión de desalojo del inmueble arrendado, y que se le devuelva en el mismo buen estado en que fue recibido, solvente en el pago de electricidad, agua, teléfono, aseo y cualquier otro servicio del inmueble, accesoriamente demanda el pago de la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.900.000,00) por concepto de indemnización por el uso del inmueble durante los meses señalados como impagos, así como el pago indemnizatorio de los meses por transcurrir hasta la entrega del inmueble, los honorarios profesionales estimados en el veinticinco por ciento (25%) de la demanda, o sea la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 2.475.000,00), las costas y costos del proceso y la indexación de las cantidades demandadas. Estima la cuantía en la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.900.000,00). Pide se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado y de embargo sobre bienes muebles propiedad del demandado. Soporta su pretensión en lo consagrado en los artículos 1.592, ordinal 2°, 1.264, 1.269 Y 1.980 del Código Civil y en los artículos 33 Y 34, literal A del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompaña anexo a su escrito de demanda copia fotostática simple de documento protocolizado de propiedad del inmueble, que se corresponde a la compra que del mismo hace el ciudadano Sineco Valero Cepeda, habiendo consignado en diligencia posterior copia fotostática simple de la declaración y liquidación sucesoral de dicho ciudadano, de la cual se evidencia que el inmueble en cuestión estaba en su patrimonio y que sus herederos lo son su cónyuge, la demandante y cuatro hijos de ambos, original del documento de propiedad del inmueble, previamente anexo en copia fotostática simple al escrito de demanda y original del acta de defunción de Si necio Valero Cepeda, del cual se evidencia que falleció en fecha 28 de septiembre de 1977.

DE LA PARTE DEMANDADA: En la oportunidad de la contestación, el demandado opone la cuestión previa de defecto de forma de la demanda consagrada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, soportando la procedencia de la misma en los argumentos de que el inmueble arrendado pertenece a una comunidad sucesoral, persona jurídica que no es identificada en el escrito de demanda, ni consta en autos poder otorgado por dicha comunidad, sino que aparece uno de los herederos actuando a título personal, incumpliendo, en su decir, la formalidad estipulada en el ordinal 3° del artículo 340 eiusdem; y, que la demandante en su escrito demanda expresa que actúa como arrendataria, lo que origina una contradicción en la pretensión solicitada, ya que no establece el carácter con el que actúa, de conformidad con el ordinal 2° del precitado artículo. Al fondo del asunto debatido, alega que su relación arrendaticia inició el día 15 de junio de 1987 (y no en el año de 1994 como indica la demandante), con un canon mensual de arrendamiento de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00); siendo el primer recibo por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), porque inició en la última quincena del mes de junio de 1987; rechaza y contradice la afirmación de la demandante de que debe los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2004 al mes de febrero de 2007; niega que el actual canon de arrendamiento sea la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) indicando que es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), aduce que la demandante trató de incrementar el canon a la cantidad que indica pero que él se opuso a ello invocando la existencia del decreto de fecha 8 de abril de 2003, que estipula la congelación de los mismos; que la demandante cobró los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2007 por lo que solicita su confesión a través de posiciones juradas manifestando su disposición recíproca de absolverlas; que desconoce, en su contenido y firma, los recibos de pago producidos con la demanda; que las normas de arrendamiento son de orden público tal como estipula el artículo 7 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios; que la demanda incumple con uno de los requisitos establecidos en el artículo 2 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al no acompañar a la misma la constancia de regulación del inmueble el cual) de acuerdo a la legislación en la materia) es sujeto de regulación" por haber sido adquirido en el año de 1987, como lo regula el artículo 4, literal b del Decreto Con Rango y Fuerza de ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y no goza de la exención consagrada en tal norma; pide que se tome en consideración el alcance y contenido del artículo 1.580 del Código Civil, ya que quizá se está violando el procedimiento judicial para la presente causa; indica que tiene 19 años y 11 meses de arrendatario y que con la demanda se pretende violentar su derecho a prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de ley Sobre Arrendamientos. Acompaña a su escrito de contestación, originales de cincuenta y nueve (59) recibos de pago de canon de arrendamiento, todos suscritos por la demandante por diferentes montos y los cuales corresponden a diferentes mensualidades comprendidas entre junio de 1987 y octubre de 2005, éste último por la cantidad de doscientos mil bolívares (bs. 200.000,00).

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES:

DE LA DEMANDANTE: invoca la confesión de la existencia de la relación arrendaticia y el mérito de autos, éste último inadmisible por no corresponder a medio probatorio alguno.

DEL DEMANDADO: invocando el merito probatorio de autos, ratifica el desconocimiento a los recibos consignados por la demandante; promueve posiciones juradas a la demandante manifestando su disposición a absolverlas recíprocamente y, sin causarlos en su escrito de promoción de pruebas, anexa al mismo once (11) recibos de pago del canon de arrendamiento, todos suscritos por A.d.V., por diferentes cantidades, correspondiéndose los mismos a diferentes meses comprendidos entre diciembre de 1989 y septiembre de 2002, pruebas estas que salvo el mérito de autos, son admitidas por el tribunal. No evacuándose las posiciones juradas por falta de impulso procesal del promoverte de tal prueba, absteniéndose el tribunal a considerar el mérito de los recibos promovidos en relación al hecho de no acreditar pago alguno, en razón de no corresponder dichos recibos a ninguna de las mensualidades que se reclaman impagas, pero otorgándoles pleno valor probatorio en relación a la fecha de inicio de la relación arrendaticia y al monto del canon mensual de arrendamiento, por cuanto que dichos recibos son traídos a la causa por el demandado y aparecen suscritos por la demandante quien no los desconoce como emanados de ella.

En el cuaderno de medidas, en fecha 16 de abril de 2007, la demandante presenta escrito insistiendo en que sean decretadas las medidas preventivas de embargo y secuestro solicitadas en su escrito de demanda y consigna anexo a dicho escrito los recibos correspondientes a las mensualidades que se reclaman impagas, todos por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y suscritos por la demandante, recibos éstos que fueron desconocidos en contenido y firma e impugnados por el demandado, siendo ello improcedente, en razón de que solo lo que se imputa emanado de una persona o su causante puede ser desconocido por ésta y que la impugnación no opera contra los documentos privados emanados de la contraparte y promovidos por ésta a su favor, ya que los mismos, carecen, per se, de valor probatorio alguno.

Llegada la oportunidad de sentenciar, debe este tribunal pronunciarse al respecto de la cuestión previa opuesta, debiendo indicar, que si el arrendador demandante es una persona distinta del propietario del inmueble arrendado, éste último no requiere ser identificado en el escrito de ninguna demanda derivada de la vinculación contractual arrendaticia, ya que la legitimación procesal, activa y pasiva, en tales acciones, como en todo contrato, es de las partes contratantes, siendo irrelevante a la causa y a la eficacia del contrato quien sea el propietario del inmueble, salvo que exista alguna ilicitud alegada en relación al ejercicio de la facultad o derecho de arrendar el inmueble, siendo que en los inmuebles propiedad de una comunidad puede cualquier comunero, arrendar el inmueble, más aún en el presente caso en el que la arrendadora, a tenor de lo consagrado en el artículo 764 del Código Civil, tiene la administración del inmueble propiedad común, en razón de que tiene la titularidad propietaria de más del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad de dicho inmueble, que hubo en su doble carácter de cónyuge sobreviviente y heredera de su cónyuge, tal como evidencia el respectivo documento de propiedad del inmueble, la partida de defunción del cónyuge de la demandante y la respectiva declaración y liquidación sucesoral, documentos éstos con pleno valor probatorio, a tenor de lo consagrado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos públicos traídos a la causa en originales, copias certificadas o copias fotostáticas simples no impugnadas por la contraparte, en virtud de lo cual la cuestión previa de defecto de forma, sustentada en el incumplimiento de la formalidad consagrada en el ordinal 30 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de omisión de identificar a la comunidad sucesoral propietaria del inmueble, no puede prosperar y así se decide, declarándola sin lugar.

En relación a la cuestión previa por defecto de forma fundamentada en que la demandante no indica el carácter con el que actúa de conformidad con lo establecido en el ordinal 20 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuestión que soporta el demandado en el hecho de que la demandante inicia su escrito de demanda indicando que es arrendataria, lo que interpreta esta juzgadora como un error material irrelevante y sin consecuencia alguna, en virtud de que, de la descripción de su carácter contractual, queda perfectamente establecido que demanda en su carácter de arrendadora, razón por la cual la cuestión previa opuesta con fundamento en la mencionada circunstancia no puede prosperar y así se decide, declarándola sin lugar.

Al fondo del asunto debatido, se observa que quedó probada la existencia de la relación arrendaticia, por ser hecho aceptado por las partes procesales, que si bien quedó probada que dicha relación contractual inició en el mes de junio de 1987 como alega y prueba el demandado con el recibo de pago de la mensualidad de junio de 1987 y no en el mes de enero de 1994 como alega la demandante, "tal hecho es irrelevante a la causa en razón de que lo demandado es el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de más de dos (02) mensualidades arrendaticias, en el caso que nos ocupa, treinta y tres (33) mensualidades, esto es las comprendidas entre junio de 2004 y febrero de 2007, ambas inclusive; que el demandado se excepciona alegando haber pagado dichas mensualidades, teniendo la carga de probar tal afirmación lo cual no hizo, trayendo a la causa una serie de recibos de pagos no correspondiéndose ninguno de ellos a las mensualidades que se denuncian como impagas en el escrito de demanda. Adicionalmente a tal afirmación no soportada con prueba alguna, alega otras defensas cuales son: que el canon de arrendamiento no es la cantidad expresada en el escrito de demanda de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) sino la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), habiendo traído el demandado a la causa varios recibos, suscrito por la demandante y no desconocidos por ésta, correspondiéndose el de fecha más cercana al mes de octubre de 2005, que si bien carece de valor probatorio para acreditar pago de las mensualidades demandadas como impagas, tiene relevancia para acreditar que al monto, era el cancelado para tal mes por concepto de mensualidad arrendaticia, monto éste que no ha podido ser incrementado en razón del decreto de fecha 8 de abril de 2003 que prohíbe el incremento del canon de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, por lo que se tiene por probado que el canon de arrendamiento de los meses señalados como impagos por la demandante es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y así se declara, estableciendo que ello no incide en la causal de desalojo alegada pero si en el monto de la indemnización reclamada y así se decide. En lo relativo a las otras defensas del demandado, cabe indicar que la omisión de regular los inmuebles destinados a arrendamiento sujetos a ello, no invalida el contrato ni debilita el derecho de arrendar el inmueble sujeto a regulación, ni determina consecuencia jurídica diferente a las sanciones pecuniarias establecidas en la ley que rige la materia, generando el derecho del arrendatario de solicitar dicha regulación o del ente administrativo de verificarla de oficio, todo ello a tenor de lo consagrado en los artículos 2, 11, 32 Y 82 del Decreto Con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerándose, en consecuencia, tal defensa irrelevante en el presente caso y así se declara. En relación al argumento del demandado de que con la presente demanda se pretende vulnerar su derecho a la prorroga legal arrendaticia, cabe indicar que ello sólo aplica a los contratos a tiempo determinado, siendo que el contrato existente entre las partes procesales es un contrato de arrendamiento verbal y en consecuencia un contrato a tiempo indeterminado cuya prórroga legal es fácticamente imposible, ya que no se puede prorrogar lo que carece de vencimiento en el tiempo. En lo referente a la defensa basada en lo consagrado en el artículo 1.580 del Código Civil, que establece que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y que la duración de los contratos de arrendamiento celebrados por más de dicho tiempo se limitan a quince años, cabe indicar que el supuesto de hecho que contempla dicha norma no aplica en el presente caso, ya que el contrato inicia de manera verbal y con indeterminación de su duración, y su prolongación en el tiempo es un hecho sobrevenido posible en tales contrataciones y no derivadas de una intención o voluntad inicial de las partes por lo que en los contratos a tiempo indeterminado tal prohibición, vinculada a la estipulación inicial y predeterminada de su duración, no puede aplicar.

Probada la vinculación contractual arrendaticia, alegada la falta de pago de más de dos (02) pensiones de arrendamiento, no habiendo probado el arrendatario demandado el cumplimiento de tal obligación teniendo la carga probatoria de acreditar los pagos que se le demandaban incumplidos y, siendo improcedente la cuestión previa y demás defensas por él opuestas, constituyendo la insolvencia alegada causal de desalojo a tenor de lo consagrado en el literal a) del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a tales consideraciones y a las que la anteceden a ellas, este tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, accionada por la ciudadana A.M. en contra del ciudadano R.M., ambos identificados. Se condena al demandado a desalojar el inmueble constituido por una casa ubicada en el Parcelamiento Avinca de la urbanización Ciudad A.M.G. del Estado Carabobo, en la parcela N° 139, manzana 28 y a hacer entrega del mismo a la demandante, de inmediato y sin plazo alguno, por argumento en contrario de lo consagrado en el Parágrafo Primero del artículo 34 del decreto que rige la materia, totalmente desocupado de bienes y personas. solvente de todos los servicios públicos que le son inherentes y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió. En lo relativo a la indemnización de daños y perjuicio accesoria mente demandada, estipulado que el monto probado del canon mensual de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), dado que la indemnización reclamada es equivalente a treinta y tres (33) mensualidades impagas al mes de febrero de 2007, tal indemnización se declara procedente pero se ajusta a la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.600.000,00), condenándose al demandado a pagar dicha suma por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento. En lo relativo al pedimento de que se condene al demandado a pagar indemnizaciones equivalentes a las respectivas mensualidades, posteriores al mes de febrero de 2007 hasta la efectiva entrega del inmueble, no pudiéndose determinar tal fecha al momento de esta sentencia, se establece como parámetro de su cálculo la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por cada mes transcurrido, debiendo determinarse el monto correspondiente en la sentencia definitivamente firme, si la misma fuese ratificatoria del presente fallo, deducido del mismo la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), cantidad a cuyo pago, igualmente, se condena al demandado y que se corresponde a la indemnización de daños y perjuicios equivalentes a las mensualidades transcurridas entre los meses de marzo y julio de 2007, ambos inclusive.

En lo referente a la indexación de los pagos indemnizatorios reclamados, se declara la procedencia de tal pedimento y se condena al demandado a su pago, pero dado que el respectivo monto no puede ser determinado por este tribunal por no constar en el expediente los elementos necesarios para ello, a tenor de lo consagrado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena una experticia complementaria al fallo para su determinación, que deberá verificarse en base a los parámetros establecidos al efecto en el índice de Precio al Consumidor (IPC), del Banco Central de Venezuela.

No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la

parte demandada. Notifíquese a las partes.

Publíquese, déjese y copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los 17 días del mes de Octubre de 2007.

Abog. I.C.C.D.U.

JUEZ TITULAR

Abog. A.N.R.

LA SECRETARIA

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la presente sentencia, siendo los 02:49 p.m.

Abog. A.N.R.

LA SECRETARIA