Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 14 de Febrero de 2011

ASUNTO Nº BP02-V-2008-002076

Definitiva: Civil-B

Incumplimiento de Contrato

A.S.R.N. Vs.

A.M. RODRÍGUEZ

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona 14 de Febrero de 2011

200º y 151º

Jurisdicción: Civil – Bienes

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte demandante: Ciudadana A.S.R.N., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.325.414 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.

Apoderado Judicial de la Parte demandante: Abogados D.R.T. y E.J. RONDÒN RÍOS, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.438 y 91.154, respectivamente.

Parte demandada: ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.076.508 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.

Apoderada Judicial de la Parte demandante: Ciudadana ZURYLMA DÍAZ LARA, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.381.

Motivo: Incumplimiento (CUMPLIMIENTO) de Contrato de Opción a Compra

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Por auto de fecha 02 de Julio del 2.007, este Tribunal admitió la presente Demanda de Incumplimiento de Contrato (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO), incoada por la ciudadana A.S.R.N., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.325.414 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, debidamente asistida por el Abogado E.J.R.R., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.154, contra de la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.076.508 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, de fecha 27 de Febrero del 2.007, bajo el Nº 12, Tomo 31, de los Libros llevados por esa Notaría, que suscribió un Contrato de Opción a Compra con la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, sobre una casa propiedad de dicha ciudadana, identificada en la Cláusula Primera del mencionado Contrato. Que en la Cláusula Segunda se convino que el precio total establecido para la negociación es la cantidad de Bs. 55.000,00; la cual sería cancelada de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 25.000,00 al momento de la firma del Contrato de Opción a Compra, la cual fue cancelada mediante cheque personal, y la restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Que ha solicitado por ante el Banco del Sur, préstamo por la cantidad de Bs. 30.000,00; a fin de cancelar la cantidad restante, pero que la propietaria se ha negado a solicitar ante INAVI la liberación de la Cláusula Opcional. Que la demandada le ha manifestado que no va a solicitar nada porque tiene negociada la casa con otra persona por un monto mayor. Que ella es una trabajadora de la Enfermería con tres (3) hijos y sin hogar fijo, por lo que hizo un sacrificio para hacer dicha negociación, para que ahora la Vendedora no cumpla con lo solicitado por el Banco, ya que solo le falta la liberación de la Cláusula Opcional del terreno para que el Banco le apruebe el crédito. Que fundamenta la presente acción en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, es por lo que demanda a la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal a que tiene suscrito con la demandante un Contrato de Opción de Compra; que ha incumplido con su obligación de solicitar ante INAVI la Liberación de la Cláusula Opción de readquirir el terreno que le ofreció en venta; que el Tribunal le ordene a la demandada a solicitar ante el INAVI la Liberación de la Cláusula Opcional y se le otorgue una prorroga por 90 días del Contrato objeto de la presente demanda; que en vista del incumplimiento de la Vendedora se le indemnice por daños y perjuicios, conforme a la Cláusula Quinta del Contrato objeto del presente juicio; que, asimismo, demanda el pago de las costas y costos del juicio.

En fecha 12 de julio del 2.007, se libró Compulsa para la citación de la parte demandada.

En fecha 12 de Julio del 2.007, la parte actora otorgó Poder Apud-acta a los Abogados D.R.T. y E.J. RONDÒN RÍOS, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.438 y 91.154, respectivamente.

En fecha 30 de Julio del 2.007, el Alguacil de este Tribunal consignó Recibo de Citación debidamente firmado por la para demandada.

En fecha 24 de Septiembre del 2.007, la parte demandada otorgó Poder Apud-acta a la Abogada ZURYLMA DÍAZ LARA, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.381.

En fecha 28 de Septiembre del 2.007, la Abogada ZURYLMA DÍAZ LARA, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.381, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, parte demandada en el presente juicio, consignó Escrito de Contestación de la Demanda, mediante el cual procedió, igualmente, a RECONVENIR a la parte demandante.

En fecha 28 de Septiembre del 2.007, la Abogada ZURYLMA DÍAZ LARA, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.381, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, parte demandada en el presente juicio, consignó Escrito de Contestación de la Demanda, mediante el cual procedió, igualmente, a RECONVENIR a la parte demandante.

Alega la Demandada-Reconviniente en su Escrito de Contestación en resumen:

Que reconoce y conviene que suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana A.S.R.N. sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual reconoce en todas sus partes. Que dicho Contrato se venció sin que la Optante Compradora cumpliera con la obligación de pagar el precio de pactado para realizar la venta definitiva. Que dicho incumplimiento es reiterado, ya que dicho Contrato se firmó con la intención de darle una prorroga a la Opción anteriormente firmada por las partes, por el mismo objeto y el mismo precio, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, en fecha 11 de Diciembre del 2.006, el cual consignó marcado con la letra “A”. Que de dicho documento se demuestra su buena fe, ya que le dio a la demandante dos oportunidades para cumplir con sus obligaciones, en un plazo que se extendió a casi 240 días, sin que ésta le pagara el precio total de la venta. Que reconoce y conviene que en la Cláusula Segunda del Contrato objeto del presente juicio, convinieron de manera expresa “que el precio total establecido para la negociación es la cantidad de Bs. 55.000,00” y la cual sería cancelada de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 25.000,00 al momento de la firma del Contrato de Opción a Compra, y así fue cancelada mediante cheque personal. Que conviene en que la suma restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta; lo cual fue incumplido por la demandante. Que en dicha Cláusula no dice que el pago se haría mediante un Crédito de alguna Entidad Bancaria. Que CONVIENE en la Cláusula tal y como está redactada en el Contrato que riela a los folios 4 al 6 del presente Expediente.

Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, que haya mantenido o mantenga alguna relación con el Banco Del Sur. Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, que estuviera obligada o haya tenido la intención de obligarse a consignar recaudos en alguna Entidad Bancaria, en relación con la Opción de Compra-Venta, suscrita con la demandante, en donde nunca manifestó querer vender mediante algún crédito. Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, que haya ofrecido alguna o haya querido vender alguna vez bajo la modalidad de un préstamo de acuerdo a la Ley de Política Habitacional, y mucho menos que haya acordado esperar de manera indefinida como lo pretende la demandante. Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, toda obligación impuesta o que se pretenda imponer por la Optante Compradora o por algún tercero o Entidad Bancaria. Que niega, rechaza y contradice que se haya negado a solicitar ante el INAVI la liberación de la Cláusula Opcional, ya que es un documento exigido en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria para la protocolización de todo inmueble.

Asimismo, la Demandada en su Escrito de Contestación procede a RECONVENIR a la parte demandante, y en resumen alega:

Que su Representada suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana A.S.R.N. sobre el inmueble objeto del presente juicio. Que de dicho documento se evidencia que se pactó en ese convenio una futura venta del inmueble, a ser pagado por el Optante comprador en dos partes, un pago al momento de la firma de dicha Opción de Compra y un segundo pago al momento de la protocolización del documento de venta. Que el plazo de la opción era de ciento veinte días, los cuales comenzaron a computarse desde el 27 de Febrero del 2.007 y vencieron el 27 de Junio del 2.007. Que la demandante-reconvenida no pudo pagar la totalidad del precio, haciendo imposible la ejecución de la venta perfecta por ante el registro respectivo por una causa imputable a ella “falta de pago”. Que la Demandante-Reconvenida omitió en temeraria y “de mala fe”, la existencia de esa primera opción para tratar de ocultar su incumplimiento reiterado, por lo que su demanda es temeraria. Que en la primera Opción de Compra Venta, fue cuando la demandante-reconvenida realizó el pago de una parte del precio, cuyo pago fue el único que recibió su mandante en el curso de las dos Opciones de que se suscribieron con la intención de que la segunda sirviera de prorroga de la primera. Que de la narración de los hechos up supra realizada, se desprende que la demandante-reconvenida “incumplió con la obligación de pagar el precio”, por lo que fue imposible ejecutar la venta definitiva, causándole daños a su Representada, por lo que reconviene a la ciudadana A.S.R.N. para que convenga y pague a su representada las siguientes cantidades de dinero: 1) La indemnización prevista en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra Venta, por la cantidad de Bs. 5.000,00; 2) Las costas y costos procesales, la cual estima en la cantidad de Bs. 1.500,00; 3) Que se ordene la retención de las cantidades anteriormente especificadas por concepto de indemnización de las cantidades por ella recibidas de mano de la optante compradora.

En fecha 04 de Octubre del 2.007, el Tribunal dictó y publicó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual se declaró inadmisible la Reconvención, incoada por la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ contra la ciudadana A.S.R.N.; por considerar en resumen:

…que la parte Demandada-Reconviniente, además de no señalar en su Escrito de Reconvención el tipo de acción interpuesta, tampoco indica el objeto de su pretensión, requisito este exigido en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se debe negar la admisión de la presente demanda, por considerar que dicho escrito no cumple con lo establecido en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y así se declara…

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Abierto el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas.

En efecto, mediante Escrito de fecha 22 de Octubre del 2.007, la ciudadana A.S.R.N., en su carácter de parte demandante, promovió las siguientes pruebas: 1).- Invocó el mérito favorable que de autos emergen en cuanto la beneficie; así como, la universalidad de presunciones jurídicas y hominis que en el caso sub-litis resultan a su favor; 2).- Prueba de Exhibición: Solicitó se instara a la parte contraria a exhibir el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Junio del 2.006, bajo el Nº 34, folios 293 al 297, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Sexto, Segundo Trimestre del citado año; 3).- Reprodujo el documento de Opción de Compra, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, de fecha 27 de Febrero del 2.007, bajo el Nº 12, Tomo 31, de los Libros llevados por esa Notaría, el cual consignó anexo al Libelo de la Demanda, marcado con la letra “A”. 4).- Prueba de Informe: Solicitó se le requiera al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), informe: a) Si la demandada realizó solicitud de liberación de la Cláusula Opcional por ante ese Instituto; b) Si para el 11 de Diciembre del 2.006 y 27 de Febrero del 2.007, la demandada tenía la C. deL. expedida por el INAVI; y c).- En que fecha realizó la Solicitud y cuándo le fue entregada la C. deL. por parte del INAVI. 5).- Ratificación de Instrumento Privado: Promovió el instrumento privado emanado de tercero, el cual se encuentra anexo al Libelo de la Demanda, marcado con la letra “B”; para que sea ratificado por la ciudadana M.I.G., en su condición de Gerente del Banco Del Sur, Agencia Amana. 6).- Testimonial: Promovió la testimonial de los ciudadanos J.A. y F.F.. 7).- Inspección Judicial: Solicitó el traslado y constitución para realizar Inspección Judicial en el Banco del Sur, Agencia Amana. 8).- Promovió las documentales: a) Planilla de recaudos para la tramitación de crédito de Fondo Mutual de Habitacional L.P.H., marcada con la letra “C”; b) Constancia, emitida en fecha 17 de Noviembre del 2.006, marcada con la letra “D”; c) Título de Técnico Superior en Enfermería, marcado con la letra “E”; d) C. deE., emitida por la Universidad R.G., marcada con la letra “F”; e) Plano de Vivienda Unifamiliar, de la casa objeto del presente litigio, marcado con la letra “G”.

Por su parte, mediante Escrito de fecha 22 de Octubre del 2.007, la demandada promovió las siguientes pruebas: 1).- Promovió, reprodujo e hizo valer el Contrato de Opción de Compra, el cual se encuentra consignado a los folios 4, 5 y 6 del presente Expediente; 2).- Ratificó, promovió e hizo valer el Contrato de Opción de Compra, el cual se encuentra consignado a los folios 24 y 25 del presente Expediente; 3).- Ratificó, promovió e hizo valer la Solicitud hecha al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), la cual se encuentra consignada al folio 26 del presente Expediente.

Por auto de fecha 05 de Noviembre del 2.007, este Tribunal agrega a los autos las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 08 de Noviembre del 2.007, la parte demandada consignó Escrito mediante el cual se Opone a la Admisión de las Pruebas promovidas por la parte demandante, contenidas en el Punto Previo del mencionado Escrito; a la ratificación de instrumento privado, contenida en el Capitulo V; a las documentales, correspondientes a las letras D, E, F y G, contenidas en el Capitulo VII; a la Inspección Judicial, contenida en el Capitulo VII; a la evacuación del Testigo F.F., contenida en el Capitulo VI; asimismo, impugna los documentales consignados con el escrito de Promoción de Pruebas, marcados con las letras “C” y “E”.

En fecha 12 de Noviembre del 2.007, este Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria, mediante el cual declaró sin lugar la Oposición a la admisión de las Pruebas, planteada por la parte demandada.

En fecha 12 de Noviembre del 2.007, este Tribunal admitió las pruebas contenidas en los Escritos de Promoción de Pruebas, consignados por la parte actora y la parte demandada; y se ordenó la evacuación de las mismas.

En fecha 15 de Noviembre del 2.007, se excitó a las partes intervinientes en el presente juicio para un Acto Conciliatorio, fijándose las 10:00 de la mañana del quinto día de Despacho siguiente.

En fecha 22 de Noviembre del 2.007, se realizó el Acto Conciliatorio previamente fijado, con la comparecencia de ambas partes.

En fecha 05 de Diciembre del 2.007, se trasladó y constituyó el Tribunal, a fin de practicar la Inspección Judicial promovida por la parte actora.

En fecha 05 de Diciembre del 2.007, se recibió Oficio Nº 1002, de fecha 05 de Diciembre del 2.007, librado por la Gerencia Estatal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).

En fecha 10 de Diciembre del 2.007, se recibió correspondencia emitida por la Gerencia del Banco Del Sur, Agencia Amana, de fecha 10 de Diciembre del 2.007.

En fecha 12 de Marzo del 2.008, se recibieron resultas de la Comisión que le fuera conferida al Juzgado Segundo del Municipio Pozuelos de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

En fecha 16 de Septiembre del 2.009, el Apoderado actor solicitó el avocamiento del Juez Temporal de este Tribunal; lo cual fue acordado mediante auto de fecha 07 de Octubre del 2.009, y librada la respectiva Boleta de Notificación.

En fecha 30 de Junio del 2.010, diligenció el Apoderado de la parte demandada, solicitando se proceda a dictar sentencia en el presente juicio.

Planteados así los hechos, pasa este Juzgado a dictar sentencia, conforme a las consideraciones que serán expuestas en el capitulo siguiente.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

En Escrito de fecha 20 de mayo del 2.010, la parte demandante promueve:

1).- Invocó el mérito favorable que de autos emergen en cuanto la beneficie; así como, la universalidad de presunciones jurídicas y hominis que en el caso sub-litis resultan a su favor; la cual no es apreciada por el Tribunal por no ser un medio de prueba admitido en el ordenamiento jurídico venezolano. Así se declara.

2).- Prueba de Exhibición: Solicitó se instara a la parte contraria a exhibir el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Junio del 2.006, bajo el Nº 34, folios 293 al 297, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Sexto, Segundo Trimestre del citado año; Por auto de fecha 16 de noviembre de 2007 se acordó intimar a la ciudadana A.M. para que compareciera por ante este Tribunal a las 10:00 a.m. del quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su intimación, bajo apercibimiento, a exhibir el documento en cuestión. En fecha 10 de diciembre de 2007 el alguacil de este Tribunal consignó boleta de intimación debidamente firmada por la ciudadana A.M.. En fecha 18 de diciembre de 2007 se declaró desierto el acto de exhibición de documento por cuanto la ciudadana A.M. no compareció al mismo ni por sí ni por medio de apoderados. Razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como exacto el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Junio del 2.006, bajo el Nº 34, folios 293 al 297, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Sexto, Segundo Trimestre del citado año, presentado en copia simple por la parte demandante. Así se declara.

3).- Reprodujo el documento de Opción de Compra, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, de fecha 27 de Febrero del 2.007, bajo el Nº 12, Tomo 31, de los Libros llevados por esa Notaría, el cual consignó anexo al Libelo de la Demanda, marcado con la letra “A”, el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, por ser un documento autentico emanado de funcionario público competente con arreglo a la Ley. Así se declara.

4).- Prueba de Informe: Solicitó se le requiera al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), informe: a) Si la demandada realizó solicitud de liberación de la Cláusula Opcional por ante ese Instituto; b) Si para el 11 de Diciembre del 2.006 y 27 de Febrero del 2.007, la demandada tenía la C. deL. expedida por el INAVI; y c).- En que fecha realizó la Solicitud y cuándo le fue entregada la C. deL. por parte del INAVI. Al folio 71 corre inserto oficio emanado del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), en el cual informan al Tribunal que la ciudadana A.M. para las fechas 11/12/2006 al 27/4/2007 no tenía constancia escrita de la liberación o readquisición del terreno expedida por el INAVI, que dicha ciudadana realizó la solicitud de Liberación de Cláusula Opcional ante esa institución en fecha 11/05/2007 y la misma fue realizada en fecha 25/07/2007 y retirada en la misma fecha. La cual es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

5).- Ratificación de Instrumento Privado: Promovió el instrumento privado emanado de tercero, el cual se encuentra anexo al Libelo de la Demanda, marcado con la letra “B”; para que sea ratificado por la ciudadana M.I.G., en su condición de Gerente del Banco Del Sur, Agencia Amana. El cual no es apreciado por el Tribunal por ser un instrumento privado no ratificado por el tercero del cual emana, y por cuanto dicho documento no tiene fecha de su emisión. Así se declara.

6).- Testimonial: Promovió la testimonial de los ciudadanos J.A. y F.F.. Dichas testimoniales no fueron evacuadas, por haberse declarado desiertos los respectivos actos, debido a la no comparecencia de los precitados testigos, tal como se evidencia a los folios 157 y 158 del presente expediente. Así se declara.

7).- Inspección Judicial: Solicitó el traslado y constitución del Tribunal para realizar Inspección Judicial en el Banco del Sur, Agencia Amana, que se efectuó en fecha 05 de diciembre de 2007, tal como se evidencia a los folios 66 al 70 del presente expediente. Asimismo del folio 75 al folio 136 corren insertas copias simples del expediente de crédito levado por esa Institución Bancaria a nombre de la ciudadana A.R.. Todo lo cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil. Así se declara

8).- Promovió las documentales:

1. Planilla de recaudos para la tramitación de crédito de Fondo Mutual de Habitacional L.P.H., marcada con la letra “C”;

2. Constancia, emitida en fecha 17 de Noviembre del 2.006, marcada con la letra “D”;

3. Título de Técnico Superior en Enfermería, marcado con la letra “E”;

4. C. deE., emitida por la Universidad R.G., marcada con la letra “F”;

5. Plano de Vivienda Unifamiliar, de la casa objeto del presente litigio, marcado con la letra “G”.

Los cuales, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, no son apreciados por el Tribunal por no tener pertinencia con los hechos controvertidos en el presente proceso. Así se declara.

En fecha 22 de Octubre del 2.007, la parte demandada:

1).- Promovió, reprodujo e hizo valer el Contrato de Opción de Compra, el cual se encuentra consignado a los folios 4, 5 y 6 del presente Expediente; el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, por ser un documento autentico emanado de funcionario público competente con arreglo a la Ley. Así se declara.

2).- Ratificó, promovió e hizo valer el Contrato de Opción de Compra, el cual se encuentra consignado a los folios 24 y 25 del presente Expediente; el cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, por ser copia simple un documento autentico emanado de funcionario público competente con arreglo a la Ley, y no haber sido impugnado por la parte contraria. Así se declara.

3).- Ratificó, promovió e hizo valer la Solicitud hecha al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), la cual se encuentra consignada al folio 26 del presente Expediente. Al folio 71 corre inserto oficio emanado del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), en el cual informan al Tribunal que la ciudadana A.M. para las fechas 11/12/2006 al 27/4/2007 no tenía constancia escrita de la liberación o readquisición del terreno expedida por el INAVI, que dicha ciudadana realizó la solicitud de Liberación de Cláusula Opcional ante esa institución en fecha 11/05/2007 y la misma fue realizada en fecha 25/07/2007 y retirada en la misma fecha. La cual es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia civil, cuyas vías establecidas en la ley para exigir el cumplimiento de un contrato, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En este sentido el Código Civil dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

La pretensión de la demandante consiste en que se le ordene a la demandada a solicitar ante el INAVI la Liberación de la Cláusula Opcional y se le otorgue una prorroga por 90 días del Contrato objeto de la presente demanda y se le indemnice por daños y perjuicios, conforme a la Cláusula Quinta del Contrato objeto del presente juicio; asimismo, demanda el pago de las costas y costos del juicio.

Y lo alegado por la parte demandada en su Escrito de Contestación en donde expresó que reconoce y conviene que suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta con la demandante sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual reconoce en todas sus partes; que dicho Contrato se venció sin que la Optante Compradora cumpliera con la obligación de pagar el precio pactado para realizar la venta definitiva; que se demuestra su buena fe, ya que le dio a la demandante dos oportunidades para cumplir con sus obligaciones, en un plazo que se extendió a casi 240 días, sin que ésta le pagara el precio total de la venta; que reconoce y conviene que el precio total establecido para la negociación es la cantidad de Bs. 55.000,00; Bs. 25.000,00 al momento de la firma del Contrato de Opción a Compra, y la suma restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta; lo cual fue incumplido por la demandante; que en dicho Contrato no dice que el pago se haría mediante la obtención del dinero mediante la solicitud de un Crédito para la adquisición de vivienda; que niega, rechaza y contradice toda obligación impuesta o que pretenda imponer la Optante o por algún tercero: que niega, rechaza y contradice que se haya negado a solicitar ante el INAVI la liberación de la Cláusula Opcional, ya que es un documento exigido en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria para la protocolización de todo inmueble.

Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:

En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…

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El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

A este respecto se observa que ambas partes están contestes en afirmar que efectivamente existe un contrato de un Contrato de Opción de Compra-Venta con la demandante sobre el inmueble objeto del presente juicio; asimismo, que el precio total establecido para la negociación es la cantidad de Bs. 55.000,00; Bs. 25.000,00 al momento de la firma del Contrato de Opción a Compra, y la suma restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.

En consecuencia, queda planteada la litis, por una parte entre la afirmación del actor de que la propietaria se ha negado a solicitar ante INAVI la liberación de la Cláusula Opcional, por lo que solicita se le ordene a la demandada a solicitar ante el INAVI la Liberación de la Cláusula Opcional y se le otorgue una prorroga por 90 días del Contrato objeto de la presente demanda y se le indemnice por daños y perjuicios, conforme a la Cláusula Quinta del Contrato objeto del presente juicio; y lo manifestado por la demandada que niega, rechaza y contradice toda obligación impuesta o que pretenda imponer la Optante o por algún tercero y que se haya negado a solicitar ante el INAVI la liberación de la Cláusula Opcional.

En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:

Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Del examen interpretativo de las disposiciones legales revisadas y del minucioso análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, y especialmente de la revisión de las pruebas aportadas por las partes, se desprende que, aún cuando está suficientemente demostrado en autos que la parte demandante efectuó una solicitud de crédito para obtener recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAO) por la Ley de Política Habitacional, no se pactó entre las partes en el contrato de opción de compra-venta que la referida operación estuviere supeditada a la tramitación de un crédito bancario por parte de la “OPTANTE COMPRADORA”, parte demandante en la presente causa, sino que pura y simplemente las partes acordaron que el precio total establecido para la negociación es la cantidad de Bs. 55.000,00; la cual sería cancelada de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 25.000,00 al momento de la firma del Contrato de Opción a Compra, la cual fue cancelada mediante cheque personal, y la restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.

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En virtud que la pretensión de la demandante consiste en que:

…demanda a la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal a que tiene suscrito con la demandante un Contrato de Opción de Compra; que ha incumplido con su obligación de solicitar ante INAVI la Liberación de la Cláusula Opción de readquirir el terreno que le ofreció en venta; que el Tribunal le ordene a la demandada a solicitar ante el INAVI la Liberación de la Cláusula Opcional y se le otorgue una prorroga por 90 días del Contrato objeto de la presente demanda; que en vista del incumplimiento de la Vendedora se le indemnice por daños y perjuicios, conforme a la Cláusula Quinta del Contrato objeto del presente juicio; que, asimismo, demanda el pago de las costas y costos del juicio…

Obligaciones que no están contempladas en el precitado contrato de opción de compra venta autenticado, de fecha 27 de febrero de 2007, ni en el contrato anterior de fecha 12 de diciembre de 2006, considera este juzgador que la demanda presentada por la demandante debe ser declarada sin lugar, tal como se hará en la parte dispositiva de este fallo. Así se declara.

IV

DECISIÓN

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedente, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA

SIN LUGAR la Demanda de “Incumplimiento de Contrato” (o de “Cumplimiento de Contrato” como mas adecuadamente debería ser denominada), incoada por la ciudadana A.S.R.N., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.325.414 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, debidamente asistida por el Abogado E.J. RONDÒN RÍOS, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.154, contra de la ciudadana A.M. RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.076.508 y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. Así se decide.

Se condena a la demandada perdidosa a pagar las costas a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Así se decide.

Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal, se ordena notificar de la misma a las partes. Así se decide.

Publíquese. Regístrese: Expídase copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los catorce (14) días del mes de febrero de 2011. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Temporal,

A.J.P.R.

La Secretaria,

J.M.M.S.

En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.

La Secretaria,

J.M.M.S.