Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 11 de Abril de 2012

EXP. 11.372-10

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, Y DEL TRANSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA Y COBRO DE DAÑOS MATERIALES Y MORALES.

DEMANDANTE: M.D.L.C.A.C. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.718.630, con domicilio en el municipio Valera, estado Trujillo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: Abogados en ejercicio G.V.H., L.G.D.M. y M.V.V.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.132, 111.954, 111.929, respectivamente.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil VALER-VALEN, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 11 de mayo de 2.005, bajo el número 65, tomo 7-A; representada por sus Directores, los ciudadanos C.J.R.G. y R.A.P., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 1.408.960 y 4.059.484, respectivamente.

DEFENSORA AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio NELMARY DELGADO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 104.222.

SENTENCIA DEFINITIVA

SINTESIS PROCESAL:

Se recibió por distribución la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA, Y RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por la ciudadana M.D.L.C.A.C., en contra de la Sociedad Mercantil VALER-VALEN, C.A., representada por sus Directores, los ciudadanos C.J.R.G. y R.A.P., ya identificados.

Se le dio entrada en fecha 05 de marzo de 2011, y se admitió la demanda en auto 16 de marzo de ese mismo año, ordenándose la citación personal de la parte demandada.

Narra la demandante por medio de sus apoderados judiciales en su libelo, lo que este Tribunal resume de seguidas:

Que el 28 de septiembre de 2005, su representada suscribió una convención preparatoria de venta con la sociedad mercantil PROMOTORA VALER-VALEN, C.A., que dicho contrato contiene todos los elementos jurídicos del contrato de compraventa; en el mismo la sociedad mercantil se compromete a venderle y su mandante a comprarle un inmueble en el Conjunto Residencial Paradise Garden, ubicado en el sitio denominado SAN MIGUEL de la ciudad de Valera, sector Las Acacias, Avenida 5 y 6, entre calles 18 y 19, parroquia J.I.M. del municipio Valera.

Que su representada se comprometió a cancelar como contraprestación el precio real de inmueble que ascendía a la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 84.000.000,00) hoy OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00), debiendo cancelarse en un primer momento la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) pago que consta en recibo signado por la empresa con el número 0000006, y el resto, es decir la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), según cronograma anexo al contrato y de la cual forma parte integrante.

Que su mandante canceló la totalidad del apartamento, tal y como se desprende del acta privada, suscrita el día 26 de junio de 2008.

Que su poderdante ha cancelado la totalidad del inmueble, es decir, la cantidad de CIENTO CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 104.984,72) mas la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 20.984,72,00), que exige la empresa por concepto de inflación, concepto éste que se encuentra estipulado en la convención preparatoria, es decir, que la sociedad mercantil abusa de su derecho a contratar, y a su libre arbitrio fija unilateralmente conceptos no convenidos por las partes, en perjuicio de su poderdante, con el agravante de que su mandataria realizó los pagos en la forma exigida por la sociedad mercantil en la convención suscrita, es decir, que nunca estuvo en mora.

Que la sociedad mercantil desplegó una conducta abusiva al establecer condiciones sin consentimiento previo de su mandataria, vale decir, que su poderdante canceló como precio real del inmueble la cantidad de CIENTO CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 104.984,72), con lo que la vendedora exigió una prestación no estipulada en el contrato, contraviniéndolo y contrariando lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.

Que su poderdante realizó el último pago el día 15 de diciembre de 2008, que desde dicha fecha no ha recibido respuesta de la empresa sobre la protocolización del documento, alegando que tiene el edificio hipotecado a un Banco Privado y que no han podido liberar la hipoteca, de manera que no puede por esa razón cumplir con la protocolización del documento contentivo de la compra del inmueble, de manera que le entregaron el apartamento, mas no se ha producido firma del documento donde le trasmite la propiedad a su representada.

Que no es suficiente para la empresa la negativa de la protocolización, sino que tampoco cumple con las cláusulas que contiene el contrato suscrito, ya que la empresa no hizo la entrega tal como había sido pactado por las partes, obligaciones tales como la hacer la tradición de la cosa vendida.

Que la sociedad mercantil con su conducta abusiva, grosera ha causado daños materiales y morales al tener que desembolsar la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.984,72) los cuales no tenía por qué pagárselos a la empresa, ya que ella había cumplido con las cuotas acordadas como un buen padre de familia, es decir, que nuestra mandante compró un apartamento, canceló todas las cuotas exigidas en el tiempo establecido, sin embargo, ella aún no tiene la titularidad del mismo, debido al incumplimiento de la empresa. Que de la actuación de la empresa no sólo han derivado daños materiales, sino también daños morales que consisten en que su mandante tuvo que hacer entrega del inmueble donde vivía, tener que vivir en otros inmuebles y debido al incumplimiento de la empresa y la zozobra en que vive por no tener titularidad, mudarse al inmueble que ella compró, sin que la empresa le resuelva su problema.

Que todo ese cuadro ha generado una serie de preocupaciones, intranquilidad y zozobra privándola de una vida tranquila y llena de satisfacciones personales, producto de al conducta irresponsable, abusiva y descarada de la empresa, al no poder cumplir con sus obligaciones tal y como han sido contraídas.

Que con la finalidad de que la demandada, cumpliera con la referida obligación, su mandante realizó múltiples gestiones ante la gerencia de la empresa, todas ellas resultaron infructuosas, razón por la que se ha visto en la necesidad de solicitar por vía judicial el cumplimiento de la convención preparatoria de venta por medio de la cual le fue vendido el inmueble objeto de la presente demanda.

Que por tales razones es que demandan a la sociedad mercantil VALER-VALEN, C.A., para que convenga o en defecto de ese convenimiento sea declarado por este Tribunal, que debe dar cumplimiento a la convención preparatoria de venta suscrita, y en tal sentido convengan o sea condenada por este Tribunal: PRIMERO: En cumplir con la obligación legal y contractual de formalizar la venta del inmueble a través del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de la ciudad de Valera, y que ordene la protocolización de la sentencia para que sirva como título de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: El pago de los daños materiales y morales causados, que se especifican a continuación:

- Por concepto de daño material, la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.984,72) más los intereses calculados desde el momento de pago hasta la sentencia definitiva, y que en consecuencia se ordene la restitución de la cantidad ya indicada, cantidad que fue cobrada en exceso del precio estipulado en el contrato.

- Por el daño moral, causado por la sociedad a su representada por el abuso de derecho y el comportamiento prepotente de la vendedora que ha privado a su mandatario de su legítima aspiración de beneficiarse y disfrutar de una vivienda digna que le permita una mejor calidad de vida a su familia y a ella, para lo cual ha hecho todo el esfuerzo de utilizar sus recursos económicos, provenientes de su trabajo y de sus ahorros, en la búsqueda constante de satisfacer un anhelo humano esencial, con el fin de de garantizar un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, de los cuales está siendo impedida su representada por la conducta de la empresa, en tal sentido estimaron tales daños en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Cantidad que ha sido estimada tomando en cuenta que el daño moral en el presente caso comprende no sólo el efecto directo sobre su representada sino también sobre toda su familia.

Y solicitan que se condene a la empresa demandada al pago de las costas y costos e indexación judicial.

De conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la acción en QUINIENTOS VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 520.984,72) o su equivalente en unidades tributarias OCHO MIL QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (8.015 UT) más las costas y costos procesales y la indexación monetaria respectiva.

Por su parte, la empresa demandada, representada por su defensora ad litem la abogada NELMARY M.D.B., en escrito inserto al folio 88 de este expediente, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho la acción que encabeza este procedimiento por ser incierto y no ajustarse a la verdad, igualmente rechaza y contradice el fundamento de derecho alegado por la parte actora, así como el petitorio por las razones antes expuestas.

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante consigna escrito y promueve pruebas, las cuales fueron admitidas.

Estando en el lapso para dictar sentencia, éste Tribunal lo hace de la siguiente manera:

THEMA DECIDENDUM:

Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera este Juzgador, que el thema decidendum o relación jurídica controvertida quedó circunscrita a determinar, si el contrato preparatorio de compra venta suscrito por la demandante y la demandada, puede considerarse o no un contrato de compra venta definitivo, y de tratarse de un contrato de compraventa, sí la empresa demandada ha incumplido con dicho contrato al no otorgar el documento protocolizado de venta de dicho inmueble; así como también corresponde determinar, sí la exigencia del cobro de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.984,72) realizado por la demandada ha sido producto de un acto unilateral de ella, abusivo de su derecho a contratar; y en caso de que tal contrato resultare así, si tales circunstancias generaron una serie de daños materiales y morales reclamados por el demandante. Fijados como han sido los límites de esta controversia procede el Tribunal a resolver el presente asunto de la siguiente manera:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el lapso de promoción de pruebas las partes promovieron los medios probatorios que a continuación se analizan:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Promueve la demandante, documento marcado con la letra “B”, inserto a los folios del 12 al 13, contentivo de la denominada por las partes convención preparatoria de venta, celebrada en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2.005, entre la ciudadana M.A.C. y los ciudadanos R.P.V. y C.J.R., en su condición de director gerente el primero, y presidente el segundo, de la sociedad mercantil PROMOTORA VALER-VALEN, C.A., respecto de un inmueble consistente en un (01) apartamento de aproximadamente setenta metros cuadrados (70 m2), tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño con sus respectivas piezas sanitarias, sala-comedor, cocina y área de servicios, ubicado en el Edificio Oeste, piso 1, apartamento B1 y dotado de un (01) puesto de estacionamiento sencillo en el Conjunto Residencial Paradise Garden; estableciéndose un precio en ochenta y cuatro millones de bolívares exactos (Bs. 84.000.000,00), pagaderos, primero, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), según recibo número 0000006 de fecha 28 de septiembre de 2005; y la cantidad de ochenta y dos millones de bolívares (Bs.82.000.000,00) que serán pagados, según cronograma anexo.

Ahora bien, dicho documento, que si bien es cierto, es presentado en copia simple con la demanda, la empresa demandada no lo desconoció en la contestación a la demanda, empero, además el mismo es presentado en original en la promoción de pruebas; por tales razones este Tribunal le da valor probatorio, conforme a las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil, y lo califica conforme a las facultades previstas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como una convención preparatoria o preliminar de promesa bilateral de compra venta, entendida esta en los términos señalados por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 9 de julio del 2.009, caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699, C. A., en el cual se definió a los contratos de promesas bilateral de compra venta como contratos preparatorios o preliminares en el sentido de que solo producen efecto de obligar a las partes a celebrar un ulterior contrato.

En consecuencia, el contrato bilateral de promesa de compra venta debe contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compra venta, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

En efecto, en los contratos de promesas bilaterales de compra-venta, por ser preparatorias o preliminares no constituyen una venta, sino que preparan la celebración de la misma, por lo que en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos de la misma, la duración de éste, el precio del bien, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entregue el promitente comprador al promitente vendedor en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

En base a las anteriores consideraciones este Juzgador de la revisión del contenido del contrato objeto de litigio observó que en el mismo se identificaron las partes, quienes se comprometieron a vender y comprar recíprocamente el bien objeto de contrato, el cual fue plenamente determinado, se acordó el precio, se pagó en su totalidad, y se estableció un lapso para que la promitente vendedora culminara el inmueble, estableciéndose expresamente que el inmueble objeto de la negociación es de la exclusiva propiedad de la empresa vendedora hasta tanto no se haya abonado el precio total del mismo y se haya registrado con documento publico de compra venta, así como también se acordó que la falta de pago por parte de la promitente compradora de dos o mas cuotas establecidas en el cronograma de pago integrante del contrato, facultaba a la promitente vendedora a dar por resuelto el referido contrato; cláusulas estas características de los contratos preparatorios o preliminares, que en el caso de marras este juzgador califica como preparatorio promesa bilateral de compra venta. Y así se valora.

Promueve la demandante, documento marcado con la letra “C”, e inserto al folio 15, contentivo de acta de fecha veintiséis (26) de junio de 2008, celebrada entre la ciudadana M.A.C. y los ciudadanos R.P.V. y C.J.R., en representación de la demandada, por medio del cual se deja constancia, y ambas partes aceptan entre sí, que la ciudadana M.A.C. ha cancelado el precio neto de la venta del inmueble, quedando pendiente en cancelar la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.596) por concepto de intereses de inflación, los cuales se compromete a cancelar la compradora antes de la entrega material del inmueble a la empresa vendedora. Ahora bien, dicho documento, que si bien es cierto, es presentado en copia simple con la demanda, la empresa demandada no lo desconoció en la contestación a la demanda, empero, además dicho documento es presentado en original en el lapso de promoción de pruebas; por tales razones este Tribunal le da valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de la existencia de un acuerdo relativo al pago de una cantidad adicional al precio de venta acordado, el cual se motivó al cobro de intereses por inflación.

En tal sentido, este juzgador, observa que, si bien es cierto, no se establece expresamente el fundamento de dicho ajuste, el mismo se encuentra directamente relacionado con la cláusula OCTAVA del contrato de preparatorio de venta celebrado entre las partes, la cual establece:

Queda entendido que los saldos deudores a partir del Primero (1) de A.d.D.M.S. (2.006) quedan sujetos a incremento por concepto de ajuste por inflación, el cual será calculado mensualmente tomando como base los índices inflacionarios suministrados por el Banco Central de Venezuela, éste incremento deberá ser cancelado por el EL FUTURO ADQUIRIENTE previamente a la entrega del inmueble…

Ahora bien, tal ajuste por inflación cobrado por la empresa demandada, resulta ilegal, ya que contraviene el contenido de la Resolución No. 98 de fecha 05 de noviembre de 2008 emanada del Ministerio Para El Poder Popular de Vivienda y Habitah, publicada en Gaceta Oficial No. 39.055 del 10 de noviembre de 2008, que prohibió el cobro del ajuste por inflación mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, ya que si bien es cierto, en el contrato las partes fijaron una fecha de culminación, la misma fue tentativa, es decir, no fue cierta, y además las partes no cumplieron con la fijación del lapso de protocolización del documento, ni en el contrato, ni posteriormente en el lapso de treinta (30) días previsto en la referida Resolución, por lo que al no estar establecidas dichas fechas, mal podía la empresa demandada cobrar tal concepto; resolución ésta que quedó derogada por la Resolución No. 110, emanada del mismo Ministerio, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39,197, con vigencia desde el 10 de junio de 2009, que igualmente prohibió dicho cobro después de la fecha de culminación de la obra convenida por las partes y la protocolización del documento, quedando obligadas las empresas constructoras de viviendas a reintegrar dichos pagos; razón por la cual la parte demandada debe reintegrar a la demandante las cantidades pagadas por tal concepto.

Promueve documentales, privadas en original, acompañadas al escrito de promoción de pruebas, insertos a los folios del 97 al 105, marcadas con los números “3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11” contentivas de recibos números: C0000006 de fecha 28 de septiembre de 2005, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00) por concepto de pago de inicial, equivalente a DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00) por concepto de abono de inicial; C0000061 de fecha 01 de diciembre de 2005, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00), equivalente SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,00) por concepto de cancelación de la inicial y cuota 1/20; recibo C0000223 de fecha 28 de abril de 2006, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), equivalente a DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) por concepto de abono a cuotas; recibo C0000243 de fecha 11 de mayo de 2005, por la cantidad DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), equivalente a DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) por concepto de abono a cuotas; recibo C0000668 de fecha 16 de agosto de 2.007, por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) equivalente a OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00), por concepto de abono a cuotas; recibo C00000791 de fecha 01 de febrero de 2.008, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00), por abono de cuotas; recibo C0000849 de fecha 18 de junio de 2.008, por la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 27.000,00), por concepto de cancelación total de cuotas; recibo C0000914 de fecha 13 de octubre de 2.008, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,00), por concepto de cancelación de totalidad de cuotas; recibo C0000988 de fecha 15 de diciembre de 2.008, por la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. F. 20.984,72), por concepto de cancelación de la inflación.

Tales documentales, que no fueron desconocidas, ni tachadas por la empresa demandada a quien se oponen, se tienen como emanadas de ésta, en consecuencia este Tribunal las valora como demostrativas de que el demandante pagó la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 84.000,00), correspondiente al pago del precio del contrato preparatorio de venta celebrado, los cuales quedaron canceladas a la fecha 13 de octubre de 2008, es decir, un (01) año después de la fecha acordada según el cronograma de pagos que se anexa al contrato cuyo cumplimiento se exige; así mismo, este juzgador observa, que adicional a dicho precio fue cancelada la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. F. 20.984,72), por concepto de cancelación de la inflación en fecha 15 de diciembre de 2008, es decir, luego del 01 de abril de 2006, fecha en la que según el contrato se realizaría el mencionado ajuste por inflación. Y así se valoran.

Promueve la demandante en el lapso de promoción de pruebas, documentales insertas a los folios del 106 al 110, marcadas con los números “12, 13, 14, 15 y 16”, consistentes en estados de cuenta emanados presuntamente de la empresa demandada, toda vez, que en su membrete se lee: “TECHO PROPIO, C. A., Empresa: Promotora Valer-Valen, C.A.”. Documentales éstas que distinguen como cliente a la ciudadana M.D.L.C.A.C., demandante de autos, y se advierte: Estado de cuenta de fecha 12 de enero de 2006 la cancelación de recibos C0000006 de fecha 28 de septiembre de 2005, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00) equivalente a DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00) por concepto de abono de inicial; y recibo C0000061 de fecha 01 de diciembre de 2005, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00), equivalente SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 7.000,00) por concepto de cancelación de la inicial y cuota 1/20. En el siguiente estado de cuenta de fecha 28 de abril de 2006 además de los pagos antes indicados se refleja el pago del recibo número 00000153 en fecha 23 de febrero de 2006, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) relativos al pago de la cuota especial 1/4 y cuotas 3/20 y 4/20. Así en el siguiente estado de cuenta, de fecha 11 de mayo de 2006, se reflejan además pago de recibos 00000223 de fecha 28 de abril de 2006, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), equivalente a DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) y recibo C0000243 de fecha 11 de mayo de 2005, por la cantidad DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), equivalente a DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) ambos por concepto de abono a cuotas; estado de cuenta de fecha 01 de febrero de 2008, además la cancelación de recibo C0000668 de fecha 16 de agosto de 2.007, por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) equivalente a OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00), por concepto de abono a cuotas; recibo C00000791 de fecha 01 de febrero de 2.008, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00), por abono a cuota especial 1/1; finalmente estado de cuenta de fecha 13 de octubre de 2008, donde se refleja la cancelación de los recibos recibo C0000849 de fecha 18 de junio de 2.008, por la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 27.000,00), por concepto de cancelación total de cuotas; recibo C0000914 de fecha 13 de octubre de 2.008, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,00), por concepto de cancelación de totalidad de cuotas.

Tales documentales, no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas por ésta, razón por la que se tienen como emanadas de ella, y se valoran como demostrativas del cumplimiento por parte de la compradora demandante de su obligación de pagar el precio de la convención preparatoria de venta. Y así se valoran.

Promueve prueba de inspección judicial del apartamento B1, que conforma el Edificio Oeste del Conjunto Residencial Paradise Garden, ubicado en la Avenida 5 y 6, entre calle 18 y 19 de la parroquia J.I.M., municipio Valera del estado Trujillo; la cual fue evacuada por el Juzgado Primero de los municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 09 de junio de 2011, según acta que consta a los folios del 130 al 132, del expediente; y en la cual se deja constancia la ocupación de la demandante respecto al inmueble objeto del contrato, cuyo cumplimiento se pretende con la presente demanda, pero nada mas aporta en relación a los hechos controvertidos en el presente procedimiento.

Promovió la demandante las testimoniales de los ciudadanos NOLY Y.U.D.M., Y.J.R.G. y J.C.R.F., de las cuales se oyeron las declaraciones de los dos últimos, que constan en actas insertas a los folios del 126 al 129; de las deposiciones de dichos testigos, éste Tribunal observa que los mismos, si bien es cierto, no incurrieron en contradicción alguna, y resultaron hábiles para declarar, al Tribunal no les merece fe sus declaraciones, ya que a lo largo del interrogatorio demostraron ser testigos referenciales, ya que tuvieron conocimiento de los hechos porque se lo había informado la demandante, razón por la cual les niega valora a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas aportadas en el presente procedimiento, considera este juzgador que es menester hacer las siguientes consideraciones:

Según el artículo 1.185 del Código Civil, el abuso de derecho como fuente de las obligaciones extracontractuales, debe entenderse como el ejercicio de un derecho, más en perjuicio ajeno que en beneficio propio, es decir el empleo antisocial de alguna facultad jurídica positivamente protegida, que lesiona un legítimo interés desprovisto de correlativa defensa, es decir, es el ejercicio anormal de un derecho, es el ejercicio contrario al destino económico o social del derecho subjetivo.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 20 de noviembre de 2002 señaló, que el elemento principal que permite determinar el abuso de derecho es la realización de una conducta ilegitima dentro de los parámetros objetivos de una facultad, lo cual permite diferenciar el abuso de derecho de otras modalidades de actos y vicios.

Siendo el abuso de derecho el ejercicio extralimitado de una facultad o derecho que contraria el principio general de la buena fe en virtud del uso irracional del derecho concedido, entendiendo ésta como buena fe objetiva, con el mismo significado expresado en el artículo 1.160 del Código Civil, a saber: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”; y siguiendo a Maduro Luyando, considera este juzgador, que el concepto de buena fe en materia de ejecución del contrato, debe atribuírsele a las partes un comportamiento ético en su formación, que comprende la obligación de enterar a la otra parte de los elementos determinantes de su voluntad, no ocultando vicios de la cosa y en general mantener una conducta de lealtad y cooperación hacia su contratante, es decir, poner todos los medios a su alcance para satisfacer íntegramente el interés de la otra parte.

En este orden de ideas, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 05 de mayo de 1.998, señaló:

…En el presente caso no ha habido acumulación de una acción extracontractual con otra contractual, puesto que la acción ejercitada lo fue por la aplicación excesiva de una cláusula contractual exorbitante, que excediendo los límites y la buena fe contractual generó un abuso de derecho como hecho colateral al contrato, lo cual generó un daño moral que fue estimado.

El hecho de que las partes estén ligadas por un contrato no impide que alguna conducta suya constituya un abuso de derecho, figura extracontractual que genera una indemnización diferente a las previstas o previsibles fijadas en el contrato…

Por ello, la vigente Constitución en su artículo 117, establece que el adquiriente de bienes y servicios tiene el derecho de disponer de una información adecuada y no engañosa sobre el contenido y características de los productos y servicios que consume…”

En consecuencia, tomando en cuenta las anteriores nociones, considera quien juzga, que el abuso de derecho en el contrato es actuar de mala fe y con dolo, sin importar los derechos del otro contratante, por lo que puede catalogarse la conducta asumida por la empresa demandada, aquí analizada, como un abuso de derecho cometido dentro de una relación contractual, ya que la cláusula contractual impuesta por la empresa demandada en el contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, relacionada con el cobro por ajuste de la inflación violenta la igualdad de las partes en el contrato, específicamente en lo que se refiere al cobro del Índice del Precio al Consumidor (IPC) en materia de viviendas conforme a lo establecido ut supra.

También es importante resaltar en este fallo, que producto del abuso de derecho en que incurrió la empresa demandada en la relación contractual con la demandante, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.185, 1.142, 1.146 y 1.154 del Código Civil, debe declararse la nulidad de la cláusula contractual que estipuló el cobro del ajuste por inflaciòn a la demandante, y condenarse a la empresa demandada a devolver la cantidad de dinero pagada por la accionante por este concepto en ejecución de dicho contrato y los intereses devengados por esa cantdad, desde el momento del pago, esto es el 15 de diciembre de 2008 hasta el 24 de marzo de 2010, fecha esta en que se admitió la presente demanda; cantidad esta que deberá ser indexada desde la referida fecha hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.-

En relación a los daños morales reclamados por la accionante, los cuales los fundamenta en el hecho de que se le ha privado de su legítima aspiración de adquirir una vivienda propia que le permitiera una mejor calidad de vida a ella y a su familia, para lo cual ha utilizado sus recursos económicos provenientes del ahorro del dinero obtenido con su trabajo, lo que le ha generado angustia, intranquilidad y zozobra porque tuvo que entregar el inmueble donde vivía y tuvo que vivir en otros inmuebles, por no saber con certeza cuando le iban a responder por las obligaciones asumidas, estimando el mismo en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), este juzgador pasa de seguidas a resolver, previa las siguientes consideraciones:

Si bien es cierto, el artículo 1.196 del Código Civil prevé la indemnización del daño moral causado por un acto ilícito, no es menos cierto también, que un sector de la doctrina ha negado tal posibilidad cuando al agente del daño y a la víctima los une una relación de tipo contractual.

Sin embargo, una tesis más reciente, que predomina en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, y que este Tribunal acoge, que permite la reclamación del daño moral dentro de una relación contractual, señala:

No obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origina daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos, figura que los autores denominan cúmulo de responsabilidades, acumulación de responsabilidades o concurso acumulativo de responsabilidades.

(Sentencia de fecha 27 de abril de 2004 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.)

En lo que respecta a la noción del daño moral, este Tribunal observa, que éste ha sido definido por la jurisprudencia como:

… El daño no patrimonial; es aquél que recae en los valores espirituales o en valores que pertenecen más al campo de la afección que de la realidad material económica. El daño moral es la lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona o la repercusión afectiva desfavorable producida por los daños materiales. En resumen, el daño moral es la lesión a los sentimientos del hombre que por su espiritualidad no son susceptibles de una valoración económica.

(Sentencia Nº 131 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 99-097 de fecha 26/04/2000).

En efecto, considera este juzgador, que el daño moral implica una noción más amplia que la de daño psíquico, ya que en él tiene cabida el impacto que en la persona puedan producir ciertas conductas o actividades, bien sean una agresión directa o inmediata a bienes materiales, o que comporte un ataque que afecta al acervo extra patrimonial o de la personalidad, al haber espiritual de la persona, o a los bienes materiales de la salud, al honor, la libertad, la intimidad, e inclusive el derecho a la vivienda digna para poder desarrollarse física y espiritualmente, entre otros, bienes éstos que deben ser indemnizados como compensación de los sufrimientos, preocupaciones, disgustos, contrariedades, intranquilidad e incluso molestias e incomodidades que padezca el sujeto pasivo de las mismas”.

Por su parte, la doctrina y la jurisprudencia patria han señalado que el órgano jurisdiccional a la hora de establecer una indemnización por daño moral, debe sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación de la ley y la equidad, analizando la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima y la llamada escala de sufrimientos morales, valorándolos porque no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable.

Observa este juzgador, que en el presente asunto, según el contrato, la parte demandada se comprometió a culminar el inmueble aproximadamente para el mes de diciembre de 2007, quedando a su vez demostrado, según estado de cuenta que riela al folio 110, que la demandante canceló totalmente su obligación en fecha 13 de octubre de 2008, y en fecha 06 de marzo de 2009 se materializó la entrega del inmueble a la demandante, según acta que riela al folio 133; ahora bien, no era sino hasta la fecha en que la demandante canceló la totalidad del precio que podía exigir el cumplimiento de la obligación consecuencial de la obligación de dar, prevista en el artículo 1.265 del Código Civil, como era la entrega de la cosa, por tratarse de un contrato bilateral de conformidad con lo previsto en los artículos 1.167 y 1.271 del Código Civil, siendo además, según criterio de quien suscribe, que si bien es cierto, la demandada incurrió en mora en la entrega del inmueble, dicho lapso fue de apenas un poco mas de cuatro (4) meses, lo que pudo en todo caso dar lugar a la indemnización de daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al momento de celebrarse el contrato, conforme a lo previsto en el artículo 1.274 del Código Civil; pero no es menos cierto que, las partes no previeron dicho daño al contratar, siendo que además, como quedó supra establecido, que en materia contractual es posible exigir la indemnización por daño moral, solo en el caso de que el incumplimiento contractual constituya a su vez un hecho ilícito generador de un daño, denominado por la doctrina cúmulo de responsabilidades.

Ahora bien, a juicio de este juzgador, el único hecho ilícito que ha quedado demostrado en este procedimiento, por parte de la demandada, es el cobro indebido del ajuste por inflación a través del Índice de Precios al Consumidor, cuya ocurrencia no fue el fundamento de hecho para solicitar la indemnización por daño moral, razón por la cual este tribunal considera que no resulta procedente la indemnización por daño moral reclamada por la accionante. Así se decide.

En fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, considera este juzgador, que la parte demandante logró demostrar la existencia de la obligación por parte de la demandada de concluir el contrato de compraventa del inmueble objeto de litigio, el cual tuvo su origen en una convención preparatoria de compra venta, mediante el otorgamiento del documento definitivo de la misma por ante la Oficina Inmobiliaria competente, toda vez que la accionante cumplió con todas las obligaciones que le imponía la convención preparatoria o preliminar de promesa bilateral de compraventa que había suscrita con la sociedad demandada, por lo que esta debió cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, así como también la obligación de indemnizarla por el daño material causado por el cobro indebido del ajuste por inflación, de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), en la venta del inmueble objeto del contrato, cuyo cumplimiento se demanda, por la cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. F. 20.984,72); resultando improcedente la indemnización por daño moral, en fundamento a las razones antes expuestas. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las argumentaciones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato preliminar o preparatorio de PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, de fecha 28 de septiembre de 2005, intentó la ciudadana M.D.L.C.A.C., ya identificada, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA VALER-VALEN, C.A., representada por los ciudadanos C.J.R.G. y R.A.P., ya identificados, el cual contiene todos los elementos esenciales y naturales del contrato de compraventa, y que recayó sobre un inmueble consistente en un (01) apartamento de aproximadamente setenta metros cuadrados (70 m2), tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño con sus respectivas piezas sanitarias, sala-comedor, cocina y área de servicios, ubicado en el Edificio Oeste, piso 1, apartamento B1 y dotado de un (01) puesto de estacionamiento sencillo, en el Conjunto Residencial Paradise Garden, ubicado en el sitio denominado SAN MIGUEL de la ciudad de Valera, sector Las Acacias, Avenida 5 y 6, entre calles 18 y 19, parroquia J.I.M. del municipio Valera.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a concluir el de contrato de compraventa a que se refiere la promesa bilateral de compra venta contenida en el documento suscrito por las partes en fecha 28 de septiembre de 2005, en el sentido que deberá otorgar a la demandante el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente, en un lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión. Si vencido dicho plazo, la parte demandada no cumple con el otorgamiento en referencia, téngase el presente fallo como el documento definitivo de compraventa, y procédase a su registro, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se CONDENA a la sociedad mercantil demandada PROMOTORA VALER-VALEN, C.A., ya identificada, a pagar a la demandante de autos, por concepto de daños y perjuicios materiales las cantidad de VEINTE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. F. 20.984,72) pagada indebidamente por concepto de ajuste por inflación, mas los intereses legales que generó tal cantidad desde el momento del pago, esto es el 15 de diciembre de 2008 hasta el 24 de marzo de 2010, fecha esta en que se admitió la presente demanda; cantidad esta resultante de la suma de capital e intereses que deberá ser indexada, mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual los expertos deberán tomar en cuenta la referida fecha de admisión de la demanda hasta la fecha que quede definitivamente firme la presente decisión, mediante la aplicación del Índice de Precios al consumidor arrojado por el Banco Central de Venezuela.

CUARTO

Se declara IMPROCEDENTE la indemnización por daños moral reclamada por la accionante.

QUINTO

No hay condenatoria en costas por no haber sido vencida totalmente la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUÉSE, REGISTRÉSE y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los once (11) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Accidental,

Abg. M.T.G.

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las dos horas de la tarde (2:00 pm.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

La Secretaria Accidental,

Abg. M.T.G.

AGP/mtgh