Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 6 de Octubre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH1A-R-2008-000019

-I-

PARTE ACTORA: A.S.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad NºV-15.534.358.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RENNY A.P. MONASTERIO, VIACNEY V.M., J.L.L.S. Y J.B.C., Abogados en ejercicios e inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 87.146, 73.168, 97.624 y 80.940 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.B.R.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad NºV- 7.730.136.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.G.B., Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 42.607.

MOTIVO: DESALOJO. APELACION.

-II-

DE LAS ACTUACIONES:

RESUMEN DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud del recurso de apelación propuesto por el abogado J.L.L., apoderado de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha Primero (01) de noviembre de 2007 por el Tribunal de la causa, Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que fue oída libremente por auto dictado por el a quo, en fecha 30 de junio de 2008.

Por auto dictado en fecha 07 de julio de 2008, este Tribunal recibió las actuaciones y fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 05 de noviembre de 2008, el abogado J.G.B., consignó instrumento poder otorgado por la parte demandada.

En fecha 17 de Noviembre de 2008, el abogado J.G.B., apoderado de la parte demandada, consignó escrito en el que alega que la parte actora no propuso el recurso de apelación oportunamente, ya que lo hizo en dos ocasiones en forma extemporánea por anticipada.

Por auto de fecha 17 de junio de 2009, la Juez María Camero se abocó al conocimiento de este recurso de apelación y ordenó la notificación de las partes.

Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, J.L.L.C., solicitó el abocamiento del juez que suscribe este fallo.

Por auto de fecha 03 de junio de 2009, este sentenciador se abocó al conocimiento de este recurso de apelación y ordenó la notificación de la parte demandada, que se practicó mediante boleta fijada en la cartelera del Tribunal, toda vez que dicho litigante no informó domicilio procesal.

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal procede a realizarlo y al efecto formula las siguientes consideraciones:

RESUMEN DE LAS ACTUACIONES EN EL TRIBUNAL DE LA CAUSA

La demanda contenida en estos autos fue admitida por auto de fecha 13 de febrero de 2007, oportunidad en la que se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la practica de su citación, conforme a las pautas del juicio breve y bajo las formalidades previstas en la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 14 de febrero de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa al demandado, y dejó constancia del pago de los emolumentos al Alguacil para la citación del demandado. En fecha 15 de marzo de 2007, se libró compulsa respectiva.

Por diligencia de fecha 21 de marzo de 2007, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de no haber podido practicar la citación de la parte demandada, consignando la compulsa con su orden de comparecencia.

En fecha 23 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte actora solicitó la práctica de la citación de la parte demandada mediante cartel, lo cual fue acordado por auto de fecha 03 de abril de 2007.

Cumplidas con las formalidades relativas a la publicación y fijación del Cartel de Citación y previa solicitud de la parte demandante, por auto de fecha 05 de junio de 2007, este Tribunal designó como DEFENSOR JUDICIAL al L.A.G., abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 113.768, quien en fecha 09 de julio de 2007, el defensor judicial designado aceptó el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 11 de julio de 2007, el Dr. J.L.L., consignó instrumento poder que acredita su representación como apoderado actor y solicitó se librara la compulsa correspondiente al defensor judicial designado, a cuyos efectos consignó las copias respectivas.

Mediante auto de fecha 19 de julio de 2007, se ordenó la citación del defensor judicial designado y por diligencia de fecha 26 de julio de 2007, el Alguacil D.A.B., dejó constancia de haber practicado la citación del defensor judicial designado y consignó el correspondiente recibo debidamente firmado.

En fecha 1º de agosto de 2007, el defensor judicial designado consignó escrito de contestación a la demanda, asimismo mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2007 consignó copia de envío de telegrama al demandado.

En fecha 10 de agosto de 2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.

Conforme diligencia de fecha 14 de agosto de 2007, la representación judicial de la parte actora alegó la extemporaneidad de la contestación de la demanda, solicitando se declarara la confesión ficta.

Mediante auto de fecha 17 de septiembre de 2007, el Tribunal de la causa precisó que la contestación de la demanda fue presentada tempestivamente.

En fecha Primero (1) de noviembre de 2007, el Tribunal de la causa, Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva que declaró SIN LUGAR, la demanda interpuesta.

Propuesto por la parte actora recurso de apelación contra la sentencia dictada por el a quo en fecha 01 de noviembre de 2007, el a quo, en fecha 30 de junio de 2008 dictó auto por el cual oyó libremente dicho recurso.

-III-

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora, alegó en el libelo de la demanda:

• Que en fecha 28 de octubre de 2005, su poderdante adquirió un bien inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº 19-2, Torre A”, piso 19 del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la Urbanización S.F., sitio el Ble, Tinoco y S.F., Avenida J.M.V., Municipio Baruta del Estado Miranda.

• Que dicho inmueble esta siendo ocupado por el ciudadano F.B.R.F., en condición de inquilino a través de un contrato verbal de arrendamiento desde el 20 de abril de 2004 hasta la presente fecha, pagando un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales.

• Que al ocurrir la omisión por parte del demandado de pagar de forma oportuna, mensual y consecutiva los cánones de arrendamiento fijados, en fecha 07 de febrero de 2006, su poderdante interpuso demanda de desalojo por falta de pago que adeudaba el ciudadano F.R., la cual fue conocida por el Juzgado Octavo de municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien por sentencia de fecha 19 de mayo de 2006 declaró sin lugar la acción interpuesta.

• Que dado el fallo del Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se intentó recurso de apelación contra dicha Sentencia, conociendo en alzada el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, quien por Sentencia de fecha 19 de julio de 2006 confirma la decisión dictada por el Tribunal A-quo, declarando sin lugar la apelación intentada;

• Que en el transcurso del proceso antes referido el demandado paso a efectuar consignaciones arrendaticias a favor del anterior arrendador, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº2005-9061 donde se desprende que el canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales;

• Que transcurridos mas de cinco (5) meses desde la fecha del pronunciamiento del Tribunal de alzada, aun cuando el demandado esta a derecho en cuanto al nombre del nuevo propietario del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, no ha efectuado las consignaciones arrendaticias ni a favor del anterior propietario ni a favor de su representada desde el 23 de febrero de 2006, adeudando en tal en tal sentido a su representado los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2007.

• Que en virtud de ello es por lo que demanda formalmente al ciudadano F.B.R.F., para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en :

1º Desalojar el inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº 19-2, Torre “A”, piso 19, del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la Urbanización S.F., sitio el Ble, Tinoco y S.F., Avenida J.M.V., Municipio Baruta del Estado Miranda;

2º En pagar por conceptos de daños y perjuicios la cantidad adeudada a la ciudadana A.S.R., que asciende la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTO (Bs. 3.200.000,00) equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero de 2007;

3º Igualmente demanda a titulo de daños y perjuicios los montos equivalentes a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio;

4º A entregar a la parte actora el bien inmueble objeto de la presente acción, libre de bienes y personas; y 5º Las Costas y costos que se causen con motivo del presente juicio.

Por su parte, el defensor judicial del accionado, negó rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su defendido, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

-IV-

PRUEBAS DE LAS PARTES

Parte actora:

• Cursante a los folios 8 al 11, copia simple del instrumento poder que acredita su representación.

Constituye este instrumento copias simples de un instrumento autentico, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y corren en autos con todo su valor probatorio, que se limita a evidenciar el mandato que contiene y los limites del mismo. Así se declara.

• Cursante a los folios 12 al 16, copia simple del documento de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio.

Constituye este instrumento copias simples de un instrumento público, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio, que se limita que la actora adquirió por efectos del negocio contenido en esta instrumento, la propiedad del inmueble objeto de Desalojo.

• Cursante a los folios 17 al 165 copia certificada del expediente Nº 8443 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el hecho aducido por la parte actora en su escrito de la demanda, relacionado con dicho juicio, y así se declara.

• Cursante a los folios 166 al 217, copia certificada del expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y así se declara.

• Cursante a los 263 al 304, copia simple del documento de condominio del inmueble objeto del presente procedimiento.

Constituye este instrumento copias simples de un instrumento público, que al no ser impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio.

Prueba recabada por el a quo:

• Copia certificada del expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cursante a los folios 316 al 338.

Este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

-IV-

MOTIVACION

Trabada la littis en los términos expuestos y en virtud del rechazo y contradicción genérica de la demanda por parte del defensor judicial designado, la parte demandante tenía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, específicamente en primer lugar la existencia de la relación de arrendamiento de la que emerge la pretensión de DESALOJO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido la parte demandada alegó en el libelo, los siguientes hechos:

• Que en fecha 28 de octubre de 2005, su poderdante adquirió un bien inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº 19-2, Torre A”, piso 19 del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la Urbanización S.F., sitio el Ble, Tinoco y S.F., Avenida J.M.V., Municipio Baruta del Estado Miranda.

La parte demandante logró demostrar este hecho a través de la prueba instrumental, cursante a los folios 12 al 16, que constituye copia simple de documento público de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2005, bajo el No. 27, Tomo 9, Protocolo Primero. Esta copia se tiene por fidedigna por haber sido objeto de impugnación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Que dicho inmueble esta siendo ocupado por el ciudadano F.B.R.F., en condición de inquilino a través de un contrato verbal de arrendamiento que celebró con la empresa SAN FE SUITE GARDEN C.A., pagando un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales.

El hecho relativo a que por el ciudadano F.B.R.F., ocupa el inmueble cuya desocupación se demanda en condición de inquilino a través de un contrato verbal de arrendamiento que celebró con la empresa SAN FE SUITE GARDEN C.A., pagando un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales, quedó probado en autos, a traves de los fallos dictados en el expediente Nº 8443 cuya copia certificada se acompañó con el libelo de la demanda, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que contiene un juicio de desalojo que sostuvieron las mismas partes que intervienen en el presente juicio y que fue declarado SIN LUGAR por sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2006, cursante a los folios 91 al 112, confirmada en la alzada por fallo dictado en fecha 19 de julio de 2006, folios 136 al 157.

A mayor abundamiento este hecho también se desprende de prueba instrumental cursante a los folios 166 al 217, constituida por copia certificada del expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que obra en autos con todo el valor probatorio respecto de su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.

En efecto este instrumento contiene escrito cursante a los folios 167, 168, 169, 170 Y 171, suscrito por el abogado J.G.M.T., como apoderado judicial del ciudadano F.B.R.F., demandado en este juicio en el que expresa textualmente: “ Mi representado, el ciudadano F.B.R.F., se encuentra poseyendo como arrendatario un apartamento distinguido con el numero 19-2, del piso 19, Torre A, de las Residencias S.F.S.G., ubicado en la Avenida J.M.V., del Municipio Baruta del Estado Miranda, a través de un contrato verbal con la empresa SAN FE SUITE GARDEN C.A., desde el día veinte (20) de abril de 2003. Dicho contrato fue acordado entre mi poderdante y la empresa antes mencionada a través de su representante legal, para ese momento, el ciudadano R.R., por un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), el cual incluía el pago que por concepto de condominio se hubiere generado en el mes inmediatamente anterior al pago del canon de arrendamiento; no obstante, este canon ha ido aumentando paulatinamente, de manera de manera (sic) arbitraria y unilateralmente por parte del arrendador, siendo que el último aumento fue por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800.000,00), ………. Y prácticamente bajo coacción mi mandante se vio obligado a pagar la mencionada cantidad sopena de ser desalojado con su familia del inmueble……”

La cita antes transcrita fue realizada en escrito dirigido al Juez Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con ocasión de la voluntad del demandado de autos de consignar el monto de los canones de arrendamiento del apartamento distinguido con el numero 19-2, del piso 19, Torre A, de las Residencias S.F.S.G., ubicado en la Avenida J.M.V., del Municipio Baruta del Estado Miranda y hace plena prueba contra él de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, que establece: “ La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites de su mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba “

Debe precisar este juzgador, que en virtud de lo antes expuesto, quedan probados los siguientes hechos:

• Que el ciudadano F.B.R.F., se encuentra poseyendo como arrendatario un apartamento distinguido con el numero 19-2, del piso 19, Torre A, de las Residencias S.F.S.G., ubicado en la Avenida J.M.V., del Municipio Baruta del Estado Miranda, a través de un contrato verbal con la empresa SAN FE SUITE GARDEN C.A., desde el día veinte (20) de abril de 2003.

Es importante resaltar que la actora alegó el libelo otra fecha (20 de abril de 2004), como inicio de la relación de arrendamiento verbal, sin embargo no trajo a los autos ninguna prueba para demostrar tal hecho, razón por la que este juzgador tiene por fecha de inicio la expresada por el demandado ante el Juez Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el recaudo mencionado que trajo a los autos la parte demandante, toda vez que este argumento no fue rebatido.

• Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado inicialmente, en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), el cual incluía el pago que por concepto de condominio se hubiere generado en el mes inmediatamente anterior, al pago del canon de arrendamiento y que luego fue aumentado a la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00).

Es importante resaltar que la actora no expresó en el libelo de la demanda que el canon de arrendamiento incluyera los gastos de condominio mensuales, sin embargo trajo a los autos el recaudo mencionado y no aportó ninguna prueba para contrariar los argumentos del demandado expuestos ante el Juez Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, razón por la que este Juzgador, determina que el canon de arrendamiento que le imputa la demandante a la demandada como insolutos, tienen por monto OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), hoy OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00), que incluyen el pago de condominio.

Ahora bien, en virtud de la particular circunstancia de que el canon de arrendamiento incluye los gastos de condominio mensuales, surge la necesidad de determinar en este fallo, la forma en que debió o debe realizarse ese pago, toda vez que estamos en presencia de un contrato verbal, de modo que no se poseen reglas contractuales especificas al respecto.

En el escrito cursante a los folios 166 al 217, suscrito por el abogado J.G.M.T., como apoderado judicial del ciudadano F.B.R.F., que forma parte de la copia certificada del expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cursante a los folios 166 al 217, se expresa textualmente: “ Es así, que para determinar cual es el monto que tenía y tiene que pagar mi poderdante, por concepto de canon de arrendamiento mensual, a los fines de la presente consignación, en lo subsiguiente, primero debe saberse cual es el monto que por condominio se obligó a pagar del mes inmediatamente anterior al pago de canon de arrendamiento. Y es así, que para una mejor ilustración a este Tribunal de lo que se ha estado pagando por uno y otro concepto tenemos lo siguiente: a) del mes de julio pago por concepto de condominio del mes inmediatamente anterior la cantidad de Bs. 343.488,00, y de canon de arrendamiento correspondiente a ese mes la cantidad de Bs. 456.512,00…..”

La cita antes transcrita fue realizada en escrito dirigido al Juez Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con ocasión a la voluntad del demandado de autos de consignar el monto de los canones de arrendamiento del apartamento distinguido con el numero 19-2, del piso 19, Torre A, de las Residencias S.F.S.G., ubicado en la Avenida J.M.V., del Municipio Baruta del Estado Miranda y hace plena prueba contra él de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, que establece: “ La confesión hecha por la parte o por au apoderado dentro de los limites de su mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba “

Como quiera que la parte demandante nada aportó distinto al recaudo bajo análisis, para probar la forma en que debían o deben ser pagados los canones de arrendamiento ni para rebatir las afirmaciones del demandado realizadas ante el Juez Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, este Tribunal, toma a tales fines lo expresado en la cita antes trascrita, y con base a ello deduce forzosamente que los canones de arrendamiento debían ser pagados por mensualidades vencidas, por lapsos comprendidos entre el PRIMER día y el ULTIMO día de cada mes, ambos inclusive, toda vez que cada canon comprende el pago condominio del mes anterior y en consecuencia debían efectuarse por mensualidades vencidas.

Como quiera que consta en autos que la parte actora adquirió el inmueble arrendado por documento público de fecha 28 de octubre de 2005, y que el contrato de arrendamiento verbal por dicho inmueble y en virtud del que cual el demandado ocupa el mismo, es de fecha anterior, los términos contractuales pactados debían ser respetados por la nueva propietaria, actora en este juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otra parte la parte demandada tenía pleno conocimiento del cambio de propietario de inmueble arrendado, con anterioridad a los meses de OCTUBRE, NOVIEMRE Y DICIEMBRE DE 2006 Y ENERO DE 2007, que corresponden a los canones de arrendamiento que se le imputan como insolutos y en cuyo incumplimiento se fundamenta el DESALOJO, conforme se desprende de la prueba instrumental cursante a los folios 17 al 165, constituida por copia certificada del expediente Nº 8443 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que contiene juicio de desalojo intentado en su contra por la misma demandante, declarada SIN LUGAR por sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2006, cursante a los folios 91 al 112, confirmada en la alzada por fallo dictado en fecha 19 de julio de 2006, folios 136 al 157.

Determinado lo anterior este juzgador debe indicar que el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En el caso que nos ocupa cebe resaltar que, el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de OCTUBRE, NOVIEMRE Y DICIEMBRE DE 2006 Y ENERO DE 2007, debe señalar este Juzgador que, el autor H.D.E., en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:

Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción

. (Página 697).

Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:

… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.

(Página 703)..

En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2006 Y ENERO DE 2007, y como quiera que se encuentra establecida la existencia del hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, fijándose el CANON DE ARRENDAMIENTO en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,oo), mensuales, que incluye el pago de condominio, equivalentes hoy a OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 800,oo), el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia l Código Civil, ordinal 2, que establece:

Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:

2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, que expresa:

Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2006 Y ENERO DE 2007 y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.

La parte demandada no promovió prueba alguna, sin embargo el a quo trajo a los autos, copia certificada del expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cursante a los folios 316 al 338 y la parte actora trajo a los autos copia certificada del mismo expediente de consignaciones Nº 2005-9061, cursante a los folios 166 al 217, que este Tribunal pasa a analizar en virtud de que el valor probatorio de los medios traídos al proceso, puede ser utilizado por ambos litigantes, en virtud del principio de comunidad probatorio, conforme al cual las pruebas, una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promovió, sino que son del proceso, es decir, una vez introducidas legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia de los hechos del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, la cual además puede invocarla. (Sentencia Nº 00325 de Sala Político Administrativa, Expediente Nº 11240 de fecha 26/02/2002).

Al respecto, observa este Sentenciador que de los recaudos señalados que corresponden a copias certificadas del expediente de consignaciones Nº 2005-9061 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cursante a los folios 166 al 217 y del 318 al 318, se desprende los siguientes hechos:

• El expediente Nº 2005-9061 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contiene consignaciones efectuadas a favor de S.F. GARDEN C.A., por el demandado de autos, F.B.R.F. que corresponden a los canones de arrendamiento del apartamento distinguido con el numero 19-2, del piso 19, Torre A, de las Residencias S.F.S.G., ubicado en la Avenida J.M.V., del Municipio Baruta del Estado Miranda.

• Que el canon de arrendamiento del mes de OCTUBRE de 2006, fue consignado en fecha 31 de OCTUBRE de 2006 a favor de S.F. GARDEN C.A., folio 212.

• Que el canon de arrendamiento del mes de NOVIEMBRE de 2006, fue consignado en fecha 23 de NOVIEMBRE de 2006 a favor de S.F. GARDEN C.A., folio 214.

• Que los canones de arrendamiento de los meses de DICIEMBRE de de 2006 y ENERO de 2007, fueron consignados en fecha 13 de FEBRERO de 2007 a favor de S.F. GARDEN C.A., folio 212.

Ahora bien, observa este Juzgador que las consignaciones de los canones de arrendamientos efectuadas por el demandado F.B.R.F., correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2006 Y ENERO de 2007, fueron realizadas a favor de la sociedad mercantil S.F.S.G. C.A., razón por la que no tienen efectos liberatorios de esas obligaciones, toda vez que han debido realizarse a favor de la ciudadana A.S.R. como nueva propietaria del inmueble, en virtud de que para esas fechas, ese hecho era del conocimiento del consignante, al menos desde el 01 de marzo de 2006, oportunidad en que consignó escrito de contestación a la demanda en el juicio de DESALOJO anterior, que en su contra intentó la misma demandante este juicio, A.S.R., tramitado en el expediente Nº 8443, ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial (folios 34 al 42), declarado SIN LUGAR por sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2006, cursante a los folios 91 al 112, confirmada en la alzada por fallo dictado en fecha 19 de julio de 2006, folios 136 al 157.

En efecto las consignaciones efectuadas por el demandado F.B.R.F., correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2006 Y ENERO de 2007, realizadas a favor de la sociedad mercantil S.F.S.G. C.A., son consideradas por este juzgador como efectuadas ilegítimamente y por ende no surten efectos liberatorios, toda vez que las mismas debieron ser efectuadas a favor de la nueva propietaria del inmueble arrendado, situación que era previamente del conocimiento del consignante como se determinó anteriormente y sin embargo no fue su voluntad pagarle a ella, impidiendo que ésta incluso tuviera la opción de retirar esas sumas de dinero a tenor de los establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de las consideraciones antes expuestas, la pretensión de DESALOJO contenida en estos autos, fundamentada en el supuesto de hecho establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios debe prosperar y así se establece.

Es procedente igualmente la condena relativa al numeral SEGUNDO del PETITORIO de la demanda, atinente a la indemnización demandada por el uso del inmueble durante los meses OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2006 Y ENERO de 2007. Así se establece.

No es procedente la condena relativa al numeral TERCERO del PETITORIO de la demanda, toda vez que del texto del mismo no se desprende en forma precisa la pretensión, ya que no se exige ni el pago ni la indemnización.

Por los motivos antes expresados el RECURSO DE APELACIÓN debe ser declarado CON LUGAR y revocado el fallo recurrido. Así se declara.

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha PRIMERO (1) noviembre de 2007, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En consecuencia, PRIMERO: Se revoca la sentencia dictada en fecha PRIMERO (1) noviembre de 2007, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda por DESALOJO propuesta por la ciudadana A.S.R. contra el ciudadano F.B.R.F.. SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO propuesta por la ciudadana A.S.R. contra el ciudadano F.B.R.F.. TERCERO: Se condena a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el Nº 19-2, Torre A”, piso 19 del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la Urbanización S.F., sitio el Ble, Tinoco y S.F., Avenida J.M.V., Municipio Baruta del Estado Miranda y consiguientemente a hacerle entrega del mismo a la parte actora libre de bienes y de personas. CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES, equivalentes a los canones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006 y Enero de 2007, por concepto de daños y perjuicios en virtud del uso del inmueble. QUINTO: No es procedente la condena relativa al numeral TERCERO del PETITORIO de la demanda, toda vez que del texto del mismo no se desprende en forma precisa la pretensión, ya que no se exige ni el pago ni la indemnización. SEXTO: No hay condena en costas por no existir vencimiento total.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de Octubre de 2010. Años 200º y 151º.

EL JUEZ, LA SECRETARIA,

Abg. L.E.G.S. Abg. J.G.F.

En ……

…esta misma fecha, siendo las _________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

Asunto: AH1A-X-2008-000153

Asunto Principal: AH1A-V-2007-000123

LEGS/JGF/marcos