Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Junio de 2015

Fecha de Resolución15 de Junio de 2015
EmisorJuzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Alberto Petit
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

204º y 155º

Asunto: AP11-V-2013-001050

PARTE ACTORA: A.E.F.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.835.122.

PARTE DEMANDADA: M.I.R.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.229.419.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.G.G.L., Inpreabogado Nº 123.814.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.d.L.H., Inpreabogado Nº 82.321.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Tipo de sentencia: DEFINITIVA

I.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

La pretensión de la parte accionante persigue el cumplimiento del contrato que denomina como de compra venta celebrado en fecha 04-04-2013 con la demandada; ciudadana M.I.R., esgrimiendo que ésta no cumplió con su obligación de entregar todos los recaudos necesarios a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta.

Al contrario, la demandada niega los hechos expuestos en la demanda y alega en cambio que fue la actora quien incumplió con su obligación de pagar el precio total del inmueble, bajo el supuesto que no le fue otorgado el crédito hipotecario por el IPASME dentro del plazo pactado en el contrato de opción a compraventa.

II

ANTECEDENTES Y DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO

Se inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado por la ciudadana A.E.F.M. asistida por la abogada M.Y.F.M. en fecha 30-09-2013, ante la Unidad de Recepción y distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas mediante el cual demandó a la ciudadana M.I.R.P.. En virtud del sistema de distribución de causas quedó asignado el conocimiento a este tribunal, quien procedió a admitir en fecha 02-10-2013 (folio 61 y 62), cuando se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Posteriormente, siendo infructuosas las gestiones de notificación a la demandada y una vez cumplidas las formalidades del artículo 223 del CPC, a solicitud de parte este juzgado designó a la abogada G.D.M., como defensora judicial de la demandada (folios 145 y 146). En este orden, en fecha 10-04-2014, la demandada asistida por la abogada M.d.L.H., se dio por citada en el juicio (folio 149).

En fecha 30-04-2014, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda (folio 151 al 153). En la oportunidad procesal correspondiente la parte actora promovió escrito de pruebas en fecha 14-05-2014 (folio 158 y 185), y la parte demandada hizo uso de su derecho en fecha 28-05-2014 (folio 187 al 197) siendo admitidas en fecha 26-06-2014 (folio 200 al 202).

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

  1. Alegatos de la parte actora:

    Aduce la parte actora que suscribió por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda un contrato de de opción a compra con la demandada en fecha 04-04-2013. Esgrime también el actor que la vendedora desnaturalizó la presunta opción y la convirtió en un contrato de venta pura y simple al expresarse en la cláusula segunda del referido contrato que la cantidad recibida al celebrar el mismo, le serían imputables al precio de la venta del inmueble.

    Observa el tribunal que según sus alegatos, para efectuar la operación registral del inmueble (ya que a su decir siendo un documento de compraventa, solo quedaba la vendedora comparecer al Registro, previa consignación de todos los documentos y a ella, como compradora cancelar la diferencia del precio convenido), las partes fijaron 120 días contados a partir del 04-04-2013, y que durante ese lapso gestionó y obtuvo en préstamo con garantía hipotecaria por Banesco la cantidad de Bs.300.000,00 y la suma de Bs. 240.000,00 de Banco Nacional de Vivienda y hábitat a través de IPASME.

    Que una vez redactado el documento de compraventa fue llevado a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público para su revisión, el cual fue aprobado por la dirección interna correspondiente, pero que sin embargo, alega que no le dieron curso por cuanto la vendedora no había consignado la planilla forma 33 SENIAT como constancia de pago del 0,5% del precio de la venta, planilla que la vendedora prometió llevar en forma adicional el día 24-09-2013 al registro sin que cumpliera con lo prometido. Que al solicitarle a la vendedora cumplir con la operación pactada, ésta se negó indicando que no iría a firmar venta alguna porque la opción de compra se encontraba vencida desde el 23-09-2013.

    b.) Alegatos de la parte demandada:

    La apoderada judicial de la parte demandada alegó en defensa de su representada que fue la actora quien incumplió con sus obligaciones asumidas dentro del plazo acordado en la opción de compraventa. Además, impugnó la documentación producida en el libelo conforme el artículo 429 del CPC.

    Señaló que la actora presentó denuncia en contra de su representada por ante el cuerpo de investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas que cursa en el expediente Nº 17092, basado en que en fecha 11-01-2014, la actora se presentó en el lugar donde está el inmueble, rompió la puerta de entrada y ingresó en el apartamento, por lo que la presidenta de la Junta del Condominio y los vecinos llamaron a las autoridades competentes quienes procedieron a “desalojar”.

    Que el plazo fijado para el otorgamiento de la venta en el contrato de opción a compra, venció el 16-09-2013 y no consta en autos que la actora hubiese cumplido con sus obligaciones dentro de ese plazo, ya que le fue negado el crédito solicitado al IPASME.

    III.

    DE LAS PRUEBAS

    Visto los alegatos de las partes, se pasa de seguidas a valorar todas y cada uno de los medios producidos por las partes, conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

    1. De las pruebas de la parte actora.

  2. Pruebas producidas junto al escrito libelar:

    1. Riela a los folios 15 al 21, copia simple del contrato de opción a compraventa autenticado por ante la notaria pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 04-04-2013, el cual fue ratificado por la parte actora en el lapso probatorio, consignando copia certificada del referido documento (folio 166 al 170). Siendo este recaudo de índole auténtico, ha de tenerse como legalmente promovido en aplicación del artículo 1384 del Código Civil (por ser certificado) y del artículo 1357 eiusdem (por ser auténtico) y en consecuencia, con pleno valor de pruebas.

      Se considera pertinente para acreditar que las ciudadanas M.I.R.P., titular de la cédula de identidad Nº V-5.229.419, como opcionante vendedora y la ciudadana A.E.F.M., titular de la cédula de identidad Nº V-6.835.122, como opcionante compradora, celebraron un contrato denominado «opción de compraventa» por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda situado en la planta Nº 8, de la torre “D”, sub etapa C-2, de la etapa “C” del conjunto Terrazas del Paraíso”, situado con frente a la Avenida J.A.P., urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, comprometiéndose a vender el inmueble por un precio de Bs. 1.350.000,oo..

      Que en ese mismo acto de celebración del negocio jurídico, la opcionante compradora le entregó a la opcionante vendedora la suma de Bs.594.000,oo por concepto arras y el resto, sería cancelado por la futura compradora mediante crédito hipotecario donde se convino que el plazo para la protocolización de la venta definitiva sería de 90 días hábiles, más una prorroga de un mes si fuere necesario. Observa entonces quien decide, que este documento demuestra la existencia de un negocio jurídico consistente en la opción de compra venta y no de una venta simple como alega la demandante.

    2. Riela al folio 22 y 41, copia simple del correo electrónico enviado desde la cuenta: credito_hipotecario_banesco@banesco.com a javivasn@hotmail.com informando de la aprobación de un crédito hipotecario por un monto de Bs. 300.000,00. Conforme el artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, debió la parte actora promover la certificación del contenido del referido correo conforme el artículo 17 ejusdem (mediante el ente SUSCERTE o SUPERINTENDENCIA DE LA CERTIFICACIÓN DE FIRMA ELECTRÓNICA); pero es el caso que no lo hizo de esa manera. Se debe tratar entonces como un documento privado simple al que debe dársele el mismo tratamiento de toda prueba documental; y en ese punto, se tendría que valorar según la sana crítica conforme el artículo 507 del CPC, siendo una prueba libre. Siendo así, la parte contraria impugnó su contenido; por lo cual este tribunal lo desecha como medio al reunir los requisitos de

    3. Riela a los folios 23 al 33, aparece un grupo de recaudos en copias simples aparentemente relacionadas con las gestiones de solicitud de crédito efectuadas por la ciudadana A.F.; que al ser impugnadas en su totalidad por la parte contraria, en principio, no tendrían valor de pruebas. Sin embargo, más adelante el tribunal deducirá por otros medios que la parte demandante si gestionó y obtuvo el crédito supuestamente otorgado por Banesco. A tales fines, de este grupo de recaudos especialmente es importante subrayar el contenido al folio 31 (comunicación CJ/O/2013005677 del 20 de mayo de 2013), según la cual el Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat le dirige comunicación a IPASME; ya que si bien son terceros que no constan su consentimiento respecto a hacer valer dicho medio en este proceso (1372 del Código Civil), no obstante más adelante el propio IPASME confirma por vía de prueba de informes (folio 261 y siguientes) la existencia del crédito otorgado a la ciudadana A.F.M. y además del propio documento emanado de IPASME (folio 181 al 183), la constitución de una hipoteca de segundo grado hasta por la cantidad de Bs.288.000,oo, según autorización emitida por dicho ente comunicación signada con CJ/O/2013005677 del 20 de mayo de 2013

    4. Riela al folio 34 al 40, documento original aparentemente expedido por la Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario de Banesco, con firma autógrafa ilegible y sello húmedo del respectivo departamento; así como consta de firma autógrafo ilegible y sello húmedo del visado correspondiente a la abogada N.P.P.. Al ser este documento privado emanado por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, debe observarse que no consta prueba testimonial de ninguno de sus suscribientes (art.431 CPC), ni tampoco consta en autos que se haya evacuado informes –que es la prueba idónea- a la referida entidad bancaria de la que emana para constatar esta información (art.433 CPC).

      Por lo tanto en principio, el contenido y legalidad de este medio no puede establecerse por si solo; y en este sentido, observa quien decide que este tribunal incurrió en una omisión importante al momento de admitirse ciertas pruebas promovidas por el actor y que guardan relación con el documento privado emanado de BANESCO (y otro de IPASME), ya que en auto correspondiente del 26 de junio de 2014 (folios 200-202) nada se dijo sobre el pedimento de fijar la oportunidad de ser ratificados su contenido mediante prueba testimonial en atención del artículo 431 CPC; respecto al pedimento de que “a ambas instituciones se les solicite certificación o presentación de los cheques emitidos a favor de la Ciudadana M.I.R. PONCE…”. (folio 160). Por ese motivo, la omisión del tribunal podría estar afectando el derecho de acceso de pruebas del promovente (art.49.1. CRBV).

      Ahora bien, la circunstancia derivada de este documento privado lleva a quien decide analizar sobre esta circunstancia en punto previo más adelante. Por lo tanto, en principio del documento emanado de BANESCO no se desprende que cumpla con los extremos de ley para darle valor de plena prueba.

    5. Riela al folio 42, copia simple de la notificación privada enviada por la ciudadana A.F., titular de la cédula de identidad Nº V-6.835.122, enviada Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (quien es un tercero en el juicio). Al ser impugnando este instrumento por la representación judicial de la demandada y al no constar en autos autorización o consentimiento del tercero a quien fue dirigida la notificación, se considera ilegalmente promovido de conformidad con lo establecido en el artículo 1372 del Código Civil.

    6. Riela al folio 43 al 48, copia simple del título de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº D-81, situado en la plata N8, de la torre “D”, sub etapa C2, de la etapa “C” del conjunto residencial Terrazas del Paraíso, a favor de la ciudadana M.I.R.P., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 19-02-1992. Al ser este documento impugnado por la contraria y no constar en autos copia certificada que avale el mismo, no puede considerarse como fidedigna, en consecuencia se desecha el elemento probatorio en cuestión en aplicación del artículo 429 del CPC.

    7. Riela al folio 49 al folio 59, copia simple del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 28-02-2013, entre A.E.F.M. y R.S.M. como los opcionantes vendedores y la ciudadana J.J.P.J. como la opcionante compradora, por un inmueble constituido por un apartamento del bloque Nº 7, edificio UD 2, Sector D, Urbanización Caricuao, Nº 11, piso 1, Municipio Libertador, Distrito Capital; y copia simple titulo de propiedad a favor de la ciudadana J.J.P.J., sobre el referido inmueble, protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito de Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 21-08-2013. Al ser estos documentos impugnados por la contraria y no constar en autos copia certificada que avale los mismos, no puede considerarse como fidedigna, en consecuencia se desecha el elemento probatorio en cuestión.

  3. Pruebas promovidas en el lapso probatorio:

    1. A los folios 162 al 170, cursa en copia certificada, el mismo documento de opción de compra venta que se había acompañado con el libelo, el cual ya fue valorado en autos.

    2. Riela al folio 171 al 173, carta en original denominada “Carta de Notificación de firma de crédito”; y si bien antes en la oportunidad de las pruebas con el libelo había sido desechada las copias del mismo (folio 23 y 24), en esta oportunidad no puede valorarse el original de la misma ya que no consta en autos la autorización o el consentimiento de Banesco, a quien va dirigida la referida comunicación. Todo en aplicación del artículo 1372 del Código Civil.

    3. Riela a los folio 174 al 180, el mismo documento que fue ya valorado en la oportunidad de las pruebas con el libelo (folios 34 al 40).

    4. Riela al folio 181 al 184, documento en original expedido supuestamente por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), con firma autógrafa ilegible y sello húmedo de la Coordinación Legal de Crédito. Al ser este documento privado emanado de IPASME, consta la prueba idónea para hacer valer su contenido, como es la prueba de informes respondida por dicho ente por medio del cual su consultor jurídico corrobora junto a un grupo de documentos más adelante valorados, que certifican la existencia del crédito hipotecario de la ciudadana A.F.; prueba legal de conformidad con el artículo 433 del CPC.

      De este modo, puede colegirse que no es cierto el alegato del demandado que centra su defensa en negar que IPASME le haya otorgado préstamo a la optante compradora durante el lapso de la opción (folio 153), ya que, muy al contrario consta que sí se otorgó tal crédito.

    5. Riela al folio 185, constancia de emisión de cheques de gerencia Nº 20156 y 20201 de fecha 27-03-2013 y 07-03-2013, por la cantidad de Bs.544.015,00 y Bs. 50.015,00, respectivamente, contra Banesco, Banco Universal. Visto que la parte contraria, no promovió contraprueba alguna que desvirtuara si efectivamente la entidad bancaria libró dichos títulos cambiarios o si poseían fondos disponibles o se hicieron efectivo en cuenta del beneficiario, siendo el medio probatorio idóneo la prueba de informes; constituyen un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del CPC, al adminicular la suma de los dos cheques girados con el medio instrumental contentivo de la opción a compra-venta (folios 166 al 170), por medio de la cual a su vez, se llegó al adminicular su contenido con el documento emanado de IPASME.

    6. Riela a los folios 218 al 218 y al folio 220 al 221, declaración testimonial de las ciudadanas L.E.P. de Ramírez y E.d.C.M. de Belisario. Al revisar el contenido de las preguntas y respuestas, aprecia este juzgador que todas las respuestas del testigo L.P. son “complacientes” en el sentido de afirmar solo “si señor” o “si” a cada una de las formulaciones hechas; y además, en la última de sus respuestas empieza a efectuar una serie de consideraciones ajenas al supuesto conocimiento de los hechos en litigio, al responder que ella “percibía” durante el tiempo del contrato una demora en la entrega de los documentos; y que supuestamente “oyó” llamadas telefónicas que habría hecho en su presencia A.F. a la señora M.I. a quien incluso le atribuye “mala fe”. Todos estos elementos hacen que este juzgador deseche su deposición al no convencer del verdadero conocimiento de los hechos en litigio.

      Respecto del testimonio de E.d.C.M. de Belisario, responde afirmativamente a todos los planteamientos hechos en forma “complaciente”, con las expresiones “si tengo conocimiento” o “si, claro” o “Por supuesto si señor…”; pero en si misma, no justifica cómo fue que se encuentra en pleno conocimiento de los hechos preguntados, sobre todo cuando no consta si estuvo presente o no en alguna reunión derivada de la negociación demandada; e incluso, también declara que le constaba que existía una opción de compra venta sin explicar cómo llega a tener conocimiento de ello si no aparece como “testigo” ante la misma notaría. En fin, se trata de un testigo referencial y sin convencimiento de hechos en litigio. Y así se desechan ambos testimonios en sana crítica de quien los valora.

  4. Pruebas promovidas por la parte demandada: La demandada en la presentación de su contestación de demanda no trajo ningún medio de pruebas; más sin embargo, consta que en la oportunidad de la promoción trajo los siguientes:

    1. La representación judicial de la parte demandada reprodujo el teléfono celular de su poderdante del cual pretende probar una serie de mensajes que le fueron enviados por la ciudadana M.I.R.P.. Trajo la mención de cada uno de esos mensajes “transcritos” de lo que supone se corresponde con sus originales.

      Para saber la legalidad y pertinencia de tales “mensajes”, debe tenerse en cuenta en primer lugar que conforme el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y firmas Electrónicas debió la parte demandada promover certificación de los mensajes que pretenda hacer valer mediante informes suministrados por el proveedor de servicios según el artículo 17 de la referida ley. Sin embargo, no consta que haya promovido la debida certificación de dichos textos; por lo cual se desechan; pero tampoco promovió prueba de informes para que las respectivas operadoras de celular dieran cuenta de los contenidos allí extendidos. Por todo esto, se niega el valor de pruebas en virtud de la sana crítica conforme el artículo 507 del CPC, considerando tal elemento probatorio como una prueba libre sin debido respaldo, estableciendo quien decide que no tiene ningún valor probatorio.

    2. Riela al folio 190, copia simple de la denuncia presentada por la ciudadana A.E.F.M. ante la Subdelegación El Paraíso en fecha 10-01-2014. Si bien se trata de una actuación que en principio podría tenerse por legal en forma de indicios; en sí misma es impertinente respecto de los hechos en litigio (referidos específicamente a probar si las partes cumplieron o no con sus respectivas obligaciones contractuales); por lo tanto, se desecha por cuanto no aporta elemento de convicción alguno a la presente causa.

    3. A los folios 191-193 cursa en copia certificada del acta Nº 214 de la junta del condominio Terrazas el Paraíso, Torre “D”, administrada por la Administradora Danoral, C. A., que al estar emanado de terceros, se desecha como medio al ser ilegal, ya que fue presentada el testimonio de quien suscribe, como exige el artículo 431 CPC. Además de ilegal, de su lectura no se desprende ningún hecho que acredite relación con el fondo del litigio (referidos específicamente a probar si las partes cumplieron o no con sus respectivas obligaciones contractuales); por lo tanto es impertinente.

    4. Riela al folio 194 al folio 197, copia simple del pasaporte de la ciudadana M.I.R.P. y pasaje aéreo de la aerolínea Aeromexico a nombre de la prenombrada ciudadana. Este instrumento se desecha por cuanto no aporta elemento de convicción a la presente causa, pero no obstante su ilegal forma de ser promovido (ya que debió promover el informes para que el ente oficial comunicara y certificara la fecha de entrada y salida del país; art.434 CPC), es además impertinente porque en caso que se haya efectuado un viaje, sus sellos constan que lo realizó en fecha 30-11-2013, es decir, posterior al vencimiento del plazo pactado por las partes en el contrato de opción a compra venta objeto del litigio. Por tanto, en nada afectaría el negocio jurídico.

    5. Riela al folio 229 al 232, declaración testimonial de la ciudadana Y.Z.R.. Al revisar el contenido de las preguntas y respuestas, este juzgador conforme al art.508 CPC, se evidencia que la testigo se limita a exponer sobre hechos accesorios que nada tienen que ver con el fondo del litigio, específicamente sobre la supuesta invasión del inmueble de autos por la actora mientras demandada se encontraba fuera del país. Por tanto, se desecha su testimonio al no aportar la deposición expuesta nada a los hechos litigiosos.

    6. Riela al folio 256 al 258, comunicación enviada por el asesor policial de la dirección general nacional del Cuerpo de Investigaciones, Científicas y Criminalísticas en fecha 22-10-2014, en respuesta a la prueba de informes promovida por la parte demandada, en donde envía a este tribunal copia certificada de la denuncia interpuesta por la ciudadana A.E.F.M. ante la sub delegación El Paraíso, en fecha 10-01-2014, por uno de los delitos contra la propiedad (estafa), del que tiene conocimiento la Fiscalía 10º del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nº 01-DDC-F10-0021-2014 y expediente Nº K-14-2220-00054, nomenclatura del CICPC. Este medio no fue atacado por la parte contraria, ni cuando fue promovido, ni cuando llegaron a los autos las resultas de la información requerida. Este medio ciertamente fue legalmente promovido al consistir en actuación suscrita en comunicación oficial, y que sería validado como tal; pero sin embargo lo considera quien aquí decide impertinente puesto que, el thema decidendum versa sobre el cumplimiento o no del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes en fecha 04-04-2013, siendo esta denuncia muy posterior al plazo pactado en dicho contrato para el cumplimiento de las obligaciones de las partes, por tanto no se circunscribe a los hechos del litigio.

    7. La parte demandada promovió prueba de informes con el objeto de que el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), diera cuenta y se le “solicite copia del Seguimiento del Crédito Hipotecario de la ciudadana A.E.F.M.…” (folio 187) ello porque guarda relación –observa quien decide- con el alegato de la contestación de demanda, según la cual, a la demandante (optante) le fue negado el referido crédito por parte de IPASME (folio 153).

      Pero es el caso, que las resultas de este medio hacen plena prueba en contra de su propio promovente, como se explica: Al tratarse de un medio legal, se configura lo establecido en el artículo 433 CPC; siendo así, se valida la información respecto al litigio que responde el propio IPASME y que además, adjunta una serie de recaudos internos “certificados” que dan cuenta de la existencia de la gestión y aprobación del crédito de ese instituto a la ciudadana A.F..

      En ese contexto esa respuesta es recibida conforme (folios 261-275), y de su revisión se tienen como pertinentes a los fines de demostrar fundamentalmente, que el referido Instituto (IPASME) según recaudo denominado SEGUIMIENTO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (folio 274):

      (i) Recibió solicitud de crédito el 08/04/2013.

      (ii) Aprobó el crédito el 19/07/2013.

      (iii) Ordenó liquidar crédito el 09/07/2013.

      Asimismo, del mismo grupo de recaudos se puede establecer con meridiana claridad que el monto asignado por vía de crédito hipotecario fue por la suma de Bs. 240.000,oo (folios 263 y 273) para la compra del inmueble de autos. Entonces, todo indica que esta prueba es contraria a los alegatos de su promovente, ya que si consta que le fue aprobado a la demandante (antes del vencimiento del plazo convenido), el referido crédito hipotecario por IPASME en la forma y términos que se indicaron atrás.

      IV.

      CONCLUSIONES PROBATORIAS.

  5. Que las ciudadanas A.E.F.M. y M.I.R.P., celebraron un contrato denominado opción a compra-venta de un inmueble autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04-04-2013, quedando anotado bajo el Nº 44, tomo 50.

  6. Que el período fijado en el referido contrato para el cumplimiento de las obligaciones y la posterior venta definitiva del inmueble fue de noventa (90) días más treinta (30) días, contados desde la fecha de su celebración; por lo tanto, ese lapso venció en fecha 04-08-2013.

  7. Que durante la vigencia del contrato de opción a compra venta, específicamente en fecha 19-07-2013, si le fue otorgado el crédito hipotecario a la ciudadana A.E.F.M. por parte del Ipasme para la compra del inmueble de autos propiedad de la ciudadana M.I.R.P. en fecha

  8. Que la ciudadana M.I.R.P. en su carácter de promitente vendedora no demostró haber entregado a la ciudadana A.E.F.M. en su carácter de optante compradora «todos» los recaudos necesarios a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta; en especial la planilla forma 33 del SENIAT.

    V.

    DEL THEMA DECIDENDUM

    La principal obligación del demandado (promitente-vendedora) era entregar todos los recaudos correspondientes para el otorgamiento definitivo de la venta; y, en caso de la demandante (optante-compradora) pagar –como efectivamente hizo- con la primera cantidad dada en arras por razón de Bs.594.000,oo, más haber probado que tenía cubierto el resto del precio; en cuyo caso, solo probó haber obtenido crédito de una parte del saldo restante.

    La pretensión judicial de la parte actora persigue el cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado por las partes en fecha 04-04-2013, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 44, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; sin embargo, observa quien aquí decide que la parte actora en su escrito libelar parece confundir el contrato de opción a compra con los contratos de compraventa que transfieren la propiedad del bien objeto del contrato en cuestión al esgrimir que, “…en estricto derecho de las firmantes de dicho documento con apariencia de opción de compra pero que en realidad la operación pactada fue y es de compra-venta pura simple del pre identificado inmueble…”. (folio 5).

    Aunque en ciertos casos la propia jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha expuesto que algunos contratos denominados de opción de compra venta constituyen verdaderas ventas (porque hay pago de precio y hasta posesión del futuro comprador), este no es el caso. A criterio de quien decide, el contrato de opción de compraventa es un contrato preliminar de la venta, en el cual las partes estipulan las bases en donde se comprometen a celebrar un futuro contrato de venta; y si no se ha pagado un precio, no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumida por las partes.

    En los contratos preliminares la obligación contraída no es de dar, sino de hacer algo, concretamente, otorgar el futuro contrato de venta a realizarse entre las partes, quienes son el Promitente vendedor y el Promisorio comprador.

    En este contexto nuestro M.T. en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), en ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, Exp. 2005-000331, estableció lo siguiente:

    …/…Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación…/…

    (Subrayado y negrillas del tribunal.

    Dicho criterio aparece reiterado en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P., de la misma Sala. Puede entonces inferirse del referido criterio, que en los contratos preliminares de venta, específicamente de opción de compraventa o promesa de venta queda entendido que no constituye en sí mismo venta, la cual se concretará en documento a ser realizado posteriormente. Mientras tanto, si la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, no manifiesta su voluntad de comprar durante el plazo convenido, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte.

    En consecuencia, independientemente del “nombre” que las partes den a sus respectivas convenciones, es el juez quien califica por su propia naturaleza a qué tipo se refiere; y en este caso, para quien decide se está en presencia de un contrato de opción de compra venta; ya que el hecho que las arras se imputen después al precio no implica por sí misma (según la cláusula primera), no supone a criterio de quien decide, que se trate de una venta simple. En todo caso, una vez determinado que el contrato objeto del litigio configura un contrato de opción de compra venta y no un contrato de venta, pasa este juzgador a examinar los alegatos esgrimidos por las partes referentes al incumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato.

    Ya la demandante enervó la tesis del demandado, según la cual, supuestamente no le había sido otorgado el crédito por parte de IPASME, pero ya se probó todo lo contrario, que si existió tal crédito antes de vencerse el lapso de la opción. Quedó también establecido que la demandada como promitente vendedora, durante el tiempo en que duró la opción, no probó haber cumplido con su principal obligación prescrita en la cláusula Quinta, según la cual, “se compromete con ‘EL OPCIONANTE COMPRADORA’ a entregarle las solvencias, y demás documentos que sean necesarios, para la protocolización definitiva del documento de venta del inmueble mencionado…”

    Estos elementos son suficientes para justificar, que respecto del alegato del actor (como optante-compradora), la demandada no cumplió con su obligación, respecto a que no probó que específicamente haya proveído a la demandante el recaudo correspondiente a la planilla forma 33 del SENIAT; pero tampoco la actora cumplió con toda su carga probatoria (art.506 CPC) conforme sigue:

    Primero, por virtud de la impugnación del demandado sobre los documentos presentados en copias simples por la demandante, (a) quedó desechado el correo supuestamente (folio 41) enviado por Banesco notificando sobre aprobación de crédito (por Bs.300.000,oo); asimismo, (b) no se pudo dar pleno valor de pruebas a la carta o formato que expide aparentemente Banesco (folio 23 y ss.) y suscrita por la demandante, según la cual se notifica los términos para la constitución de los apoderados del banco en el registro (por no ser promovida en la forma que corresponde por vía de informes); (c) ni tampoco se pudo dar valor al documento supuestamente expedido por Banesco (folio 34 y ss.) en donde otorgaría el referido crédito porque no promovió como es debido la prueba de informes para que ese ente dijera si otorgó o no ese crédito durante ese período del contrato.

    Segundo, al momento de promover el documento expedido por Banesco en donde consta el crédito y la constitución de la hipoteca (folios 34 y ss.), se limita a pedir del tribunal llame al abogado que suscribe el documento (como emanado suyo) de conformidad con lo previsto en el artículo 431 CPC. Pero es el caso, que ese medio tiene unas limitantes: el suscribiente del documento se “limita” a declarar en testimonio si el lo firmó o no; pero en sí mismo es insuficiente –por no se idóneo- para dar por probado que se haya concedido un crédito en los términos pactados en dicho contrato. Entonces, no se da cuenta la representación judicial accionante, que la sola presencia del firmante del documento (caso que llegase a deponer como “testigo”); solo respondería si es su firma o no del documento, es decir, que lo redactó y “visó” como abogado del banco, pero en forma alguna puede justificar para hacer constar que el crédito (del que se hace mención en dicho documento); fuere aprobado o no. Es la prueba de informes, a juicio de quien decide, la prueba fundamental que debió pedir el actor para demostrar que determinada institución bancaria, le otorgó o no crédito durante la vigencia del contrato. Y, esta prueba no fue presentada en su debida oportunidad. Por tanto, a juicio de quien decide, el hecho que el tribunal haya omitido toda consideración a esta forma de promoción (porque nada dijo en este respecto en el auto de admisión de pruebas), no invalida el juicio ni el sentido del medio; al constituirse siempre como un medio inidóneo para probar la existencia del crédito. Y así se decide.

    Del mismo modo, llama la atención, como luego el propio actor hace otro pedimento distinto según diligencia del 13 de agosto de 2013 (folio 273), tampoco proveída por este tribunal; donde expone la necesidad de ratificar el pedimento que constara el momento de promoverse el escrito de pruebas. En este sentido, según diligencia en referencia, “en el Escrito de Promoción de Pruebas, se solicitó, se Oficiara a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, Específicamente a su Sede Principal….”, con la finalidad que “dicha entidad Bancaria remitiera al Tribunal”, los siguientes recaudos: (i) El documento original o Certificado del documento de préstamo hipotecario que le fuere aprobado a la ciudadana A.E.F.M.; (ii) el original –o, en su defecto- copia certificada del cheque de gerencia por Bs.50.ooo,oo del 7 de marzo de 2013, girado contra la cuenta bancaria 0134-0129-29-212021001 a favor de C.C.R.; (iii) el original –o, en su defecto- copia certificada del cheque de gerencia por Bs.544.000,oo, girado contra la cuenta 0134-0129-29-212021001 a favor de M.I.R.P..

    Ahora bien, cuando se revisa el escrito de promoción se constata que no es cierto que se haya pedido del banco Banesco que remitiera original o certificado del documento de otorgamiento de crédito; pues ya se indicó que no hubo promoción de prueba de informes; sino la testimonial del abogado que visa (firma) el documento. Respecto de los otros pedimentos, solo puede extraerse de la lectura del escrito de promoción que el promovente –en esa oportunidad-, se limita a pedir (respecto de Banesco y de Ipasme) “que ambas instituciones se les solicite la certificación o presentación de los cheques emitidos a favor de la Ciudadana M.I.R. PONCE…” (folio 160); sin darse cuenta que ese hecho no está en cuestionamiento por parte de la demandada.

    En efecto, al leerse el escrito de contestación de demanda, la demandada hace mención a la existencia del contrato de opción de compra venta al decir: “El Contrato (sic) que nos ocupa fue firmado por ante la Notaria (sic.) Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito capital, Estado Miranda, en fecha 04 de abril del 2013…”, en cuyo caso, esa fecha y existencia consta y coincide entonces con el documento objeto de juicio (folios 16-19). Quiere decir pues, que si la misma no cuestiona la existencia del documento de opción de compra venta; y no niega expresamente que haya recibido las sumas por conceptos de arras allí mencionados; no tendría ninguna justificación –salvo que perder el tiempo procesal-, el que la actora insista que se acrediten unos cheques por unos montos que nadie discute. Y así se decide.

    Llegados en este punto, estamos en un caso de evidente falta de pruebas del actor respecto a su demanda principal por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, ya que solo probó haber cumplido parte de sus obligaciones contractuales (solo probó el crédito que otorgó IPASME y que el promitente vendedor recibió una parte del precio como arras en la celebración del negocio); situación que hace se deseche por no haber cumplido fehaciente con sus diligencias probatorias conforme lo disponen los artículos 506 CPC y 1354 del Código Civil; y por tanto, no puede prosperar su exigencia de que el otro cumpla el contrato en los términos planteados cuando tampoco ha puesto a su disposición el monto total del precio.

    Queda sin embargo por resolver, esta vez si a favor del actor su pretensión accesoria; en donde si quedan probados con plena prueba los hechos del incumplimiento atribuido a la demandada y que hacen procedente en derecho el reclamo de devolución del dinero planteado en forma de pretensión supletoria –o accesoria-, respecto de que se devuelva la suma recibida por conceptos de arras.

    Observa quien decide que probado como se encuentra que la dueña del inmueble (como optante-vendedora) no demostró haber cumplido con la entrega de los recaudos relativos a la venta –específicamente la planilla del SENIAT correspondiente-; por ser una causa imputable a ella que por ese motivo no se presentó el documento de venta, en este orden deberá devolver a la demandante la cantidad total que recibió por concepto de arras a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS (Bs.653.400,oo). Ahora bien, esta cantidad debe consignarla la demandada mediante cheque de gerencia a nombre de la demandante, pero solo esa suma y no la que además pretende el actor en donde supuestamente fija un 1% mensual; ya que esa pretensión no consta en la cláusula correspondiente (y, en todo caso, la única tasa legal es del 3% anual conforme al artículo 1746 del Código Civil).

    VI

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la «demanda principal» que por Cumplimiento de Contrato interpuso la ciudadana A.E.F.M. en contra de la ciudadana M.I.R.P., ambas partes identificadas en autos.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la «pretensión accesoria o supletoria» por demanda que intenta A.E.F.M. en contra de la ciudadana M.I.R.P., ambas partes identificadas en autos.

TERCERO

Como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada M.I.R.P. a devolver a la ciudadana A.E.F.M., la cantidad total que recibió por concepto de arras a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS (Bs.653.400,oo).

CUARTA

Por la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.

Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso legal establecido se ordena la notificación de las partes.-

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de Junio de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

Abog. L.A.P.G.

EL SECRETARIO TEMPORAL

Abog. C.D.

En esta misma fecha, ______________________ y siendo las _________ de la __________, se publicó y registró la anterior decisión. Quedando anotada en la nota del libro diario bajo el N°______.-

EL SECRETARIO TEMPORAL

Expediente Nº: AP11-V-2013-001050

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