Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Agosto de 2006

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Sexto de Primera Instancia, por parte del ciudadano J.A.A.F. contra la sociedad mercantil PROYECTO CHA-KO, C.A., para ejercer en su contra acción de reintegro de sobre alquileres. Afirma el accionante en su libelo: “…En contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil de este domicilio PROYECTO CHA-K-O C.A… como LA ARRENDADORA, el cual tiene por objeto el arrendamiento del apartamento marcado con el número 71, ubicado en el edificio El Carmen, situado en la avenida San I.d.L. en el Municipio Chacao del Estado Miranda, se señaló en sus cláusulas expresamente: “SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento se pacta en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00)… Ambas partes convienen, que adicionalmente al canon de arrendamiento establecido LA ARRENDATARIA cancelará como parte integrante de este la cuota mensual que le corresponde al inmueble por concepto de condominio…”; El canon, como puede leerse en la antes explanada cláusula del contrato que nos ocupa, y que da cualidad a mi representado, está compuesto de dos partes, como UN TODO, una cantidad mensual fija (Bs. 550.000,00) establecida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión, por mensualidades adelantadas, como la parte o cantidad variable constituida por las cuotas de condominio mensuales correspondientes al descrito apartamento 71, y sus respectivos recibos de condominio por gastos y particulares del Edificio El Carmen en Chacao, por tanto mi representado ha cumplido exactamente su obligación como fue contraída y como lo establece el artículo 1.264 de nuestro Código Civil, pero ha pagado en exceso a LA ARRENDADORA, por cuanto el Edificio EL CARMEN, donde está ubicado el apartamento arrendado a mi patrocinado, tiene una regulación de alquileres, para todas sus dependencias, emanada de los organismos competentes en la materia, vigente desde el año 1987 hasta la presente fecha, que señala como canon mensual arrendaticio para el inmueble de marras Bs. 1.176.90, lo que indica que J.A.A.F. pagó a LA ARRENDADORA en EXCESO, y siendo un contrato bilateral ésta ha debido cumplir su obligación impuesta por la Ley de cobrar como canon de arrendamiento en el contrato y por el inmueble descrito la dispuesta Oficialmente...”.

Continua la demandante: “…Ahora bien (sic) La Ley señala que los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987 y cuya cédula de habitabilidad fuera obtenida antes de esa fecha están sujetos a regulación por el Estado Venezolano, pues bien en el caso que nos ocupa el edificio EL CARMEN, ubicado en la avenida San I.d.L., en el Municipio Chacao del estado Miranda, es susceptible de regulación, por mandato legal y así lo demuestra la Regulación, o fijación máxima de canon de arrendamiento mensual, y posterior decisión emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, bajo el número 2606, de fecha 14 de agosto de 1986, la primera, y del Tribunal de apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, definitivamente firme el día 10 de julio de 1987, la segunda, así como la declaración emanada de la Dirección de Inquilinato, del hoy Ministerio de Infraestructura, y que acompaño a este escrito, los documentos en cuestión señalan que el canon mensual fijado para el apartamento, antes descrito, que ocupa mi mandante, con la cualidad dicha, es de Bs. 1.176,90 mensuales. Lo anteriormente explanado nos indica claramente que PROYECTO CHA-K-O C.A., bien identificada supra, ha incumplido con lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 29 y siguientes referentes a la fijación máxima de canon arrendaticio mensual para el inmueble edificio EL CARMEN, descrito antes, y además se encuentra incurso, con tal falta de fijación, en lo pautado por el legislador en el Titulo VIII, Del Reintegro, en sus artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud de haber establecido en el contrato que tiene suscrito como LA ARRENDADORA, PROYECTO CHA-K-O, con mi mandante, como LA ARRENDATARIA, por el inmueble antes descrito, un canon arrendaticio superior al establecido por los organismos competentes, que en este momento, para el apartamento en cuestión, está fijado como canon máximo mensual la cantidad de Bs. 1.176,90, y por supuesto haberle cobrado LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, mensualmente, mediante recibos expedidos por aquella, desde el mes febrero (sic) de 2004 hasta el mes de enero de 2005, ambos inclusive, cánones de arrendamiento por Bs. 550.000,00 mensuales, cada uno, con excepción del correspondiente al canon mes de febrero (sic) 2004, el cual fue por la cantidad de Bs. 366.000,00, por cuanto el contrato de arrendamiento referido supra fue firmado el 10 de febrero de 2004, habiéndole entonces cobrado LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, J.A.A.F., de más, y éste haberle pagado a LA ARRENDADORA, PROYECTO CHA-K-O C.A, en EXCESO, Bs. 6.501.877, 20; mas las cantidades cobradas por la arrendadora en EXCESO, por LA ARRENDADORA y pagadas mensualmente a ésta por LA ARRENDATARIA, por condominio (cantidades variables), como parte integrante del canon mensual establecido por LA ARRENDADORA, expresamente, en el contrato de marras, y correspondientes a las facturas recibos, expedidos por PROYECTO CHA-K-O C.A., de los meses desde febrero de 2004 hasta enero de 2005, ambas inclusive, con montos individuales de Febrero 2004: Bs. 19.423,00; Marzo 2004: Bs. 20.909,00; Abril 2004: Bs. 22.223,00; Mayo 2004: Bs. 21.180,00; Junio 2004: Bs. 25.013,00; Julio 2004: Bs. 24.287,00; Agosto 2004: Bs. 25.243,00; Septiembre 2004: Bs. 27.236,00; Octubre 2004: Bs. 23.016,00; Noviembre 2004: Bs. 22.347,00; Diciembre 2004: Bs. 22.284,00; y Enero 2005: Bs. 21.620,00, respectivamente, que suman en total: Bs. 274.761,00, y aunada esta cifra a los Bs. 6.501.877,20, señalados antes, en conjunto, arrojan un total de: Bs. 6.776.638,20, pagados en EXCESO por J.A.A.F. a PROYECTO CHA-K-O C.A…”.

Finalmente demanda que la empresa PROYECTO CHA-K-O C.A., reintegre las cantidades presuntamente pagadas en exceso que ascienden a la suma de seis millones setecientos setenta mil seiscientos treinta y ocho bolívares con veinte céntimos (Bs. 6.776.638,20); “…que cumpla en todo caso con lo pautado en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en relación a la compensación y solvencia de mi mandante…”; y que pague las costas y costos del proceso. Estimó su demanda en la cantidad de seis millones setecientos setenta mil seiscientos treinta y ocho bolívares con veinte céntimos (Bs. 6.776.638,20).

Admitida la demanda y sin que se hubiese verificado aun la citación personal del demandado, éste compareció el día 31 de mayo de 2006 ante la Secretaría del Tribunal para dar contestación a la demanda. En la referida contestación la representación judicial del accionado alegó: “…Con el debido respeto y en estrictos términos de defensa de los intereses de mi representada, hago constar que la temeraria demanda intentada en este procedimiento es un desesperado intento para demorar lo que en definitiva debe ocurrir, y que no es otra cosa que la confirmación de la sentencia de desalojo recaída en el procedimiento intentado por mi referida representada, y que actualmente cursa ante un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, juicio en el cual también el ciudadano J.A.A.F. ha intentado temeraria y falsa reconvención por reintegro de alquileres y que, necesariamente, ha sido declarada sin lugar, según se expondrá a continuación en este escrito…”

En el capitulo de su contestación, denominado “CONTESTACIÓN AL FONDO”, arguye: “Niego, rechazo y contradigo la demanda intentada en este procedimiento, en todas y cada una de sus partes, tanto en sus supuestos de hecho como en los de derecho, y a estos efectos hago constar los siguiente particulares: Es falso, además de muy malintencionado, el denunciado hecho de que en la actualidad exista fijación del canon de arrendamiento máximo de los apartamentos ubicados en el Edificio “El Carmen”, situado en la avenida San I.d.L., Municipio Chacao del Estado Miranda, por cuanto el mencionado Edificio “El Carmen” ha sido declarado exento de regulación, según consta de la Resolución número 009024, expediente número 48.384, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura… También señala la referida Resolución número 009024, que mi representada , sociedad mercantil “PROYECTO CHA-K-O, C.A., por efectos de construcción del edificio, obtuvo la aprobación y constancia de la terminación de la obra conforme a la Ley especial de Ordenación Urbanística en fecha 31 de marzo de 2000 y 7 de abril de 2003, respectivamente, sin duda, muy posteriores al 2 de enero de 1987 (anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento), y entendidas como los instrumentos equivalentes a la Cédula de Habitabilidad que establece el literal b) del artículo 4º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Incluso, el Despacho de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, consideró conveniente hacer en la referida Resolución 009024, algunas interpretaciones que no solo sirvieron para ese caso, sino que espera a que contribuyan a la resolución de otros asuntos que eventualmente surjan. A estos efectos doy por íntegramente reproducida en el presente escrito de contestación a la demanda la mencionada Resolución 009024, emanada de Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura…”.

Continua el demandado su exposición arguyendo: “…También es falso que las decisiones citadas por el demandante, consistentes en una antiquísima Resolución que fija el monto del alquiler máximo mensual y la decisión del Tribunal de apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hagan pronunciamiento alguno acerca del apartamento 71, objeto de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago. Lo que si es cierto, es el hecho que el mencionado arrendatario ha solicitado la Regulación del mencionado apartamento 71 y que la misma le ha sido negada por la autoridad competente, tal y como lo demostraré en la debida oportunidad correspondiente. En consecuencia, es evidente que mi representada no adeuda cantidad alguna a la parte actora y menos aún que le adeuda la suma de Bs. 6.776.638,20…”. Solicitando se declare sin lugar la demanda. Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, asimismo el artículo 59 eiusdem reza: “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”.

En el caso de especie la parte actora demanda conforme a las citadas normas, los alquileres pagados en exceso a su arrendador. En tal virtud, el tribunal considera necesario establecer que para hacer valer una pretensión de reintegró de sobre-alquileres, como la que hoy nos ocupa, es necesario acreditar ciertas circunstancias. A saber, la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble; que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y que dicha decisión se encuentre firme (respecto a este punto el tribunal hará especial énfasis); que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo.

A los folios 6 a 8, ambos inclusive, del expediente se encuentra inserta una copia simple de un documento privado autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 10 de febrero de 2004, anotado bajo el Nº 36, Tomo 10 de los libros de autenticaciones, relativo a un contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil PROYECTO CHA-K-O, C.A., y el ciudadano J.A.A.F., arrendadora y arrendatario, respectivamente, por medio del cual aquella dio a éste en arrendamiento un apartamento distinguido con el Nº 71, ubicado en el edificio El Carmen, situado en la avenida San I.d.L., Municipio Chacao del Estado Miranda. Así pues, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el tribunal otorga plena eficacia probatoria al referido instrumento, y tiene como plenamente probada la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado y así se declara.

Ahora bien, se desprende al folio 94 a 95, copia certificada de una resolución Nº 2606 emanada del Ministerio de Fomento, Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, Expediente Nº 48.384 de fecha 14 de agosto de 1986, del tenor siguiente: “Vista la solicitud del ciudadano Á.U., de fecha 18 de febrero de 1986, en la cual solicita regulación para vivienda, comercio y oficina, al inmueble denominado Edificio “El Carmen”, No. de catastro 213.14.42, situado en: Avenida San I.d.L., Chacao, Distrito Sucre, Estado Miranda; y estudiados como han sido los correspondientes informes levantados al efecto, los cuales dan un avaluó total para el inmueble de: CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 4.460.100,00)… Omissis… Por tanto, esta Dirección en uso de sus atribuciones legales resuelve fijar canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina y otros usos, al inmueble mencionado en la cantidad de: CAURENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS UN BOLÍVARES (Bs. 44.601,00); distribuidos así: Sótano con 560, oo m2 de placa B, 42, oo m2 de zinc y acerolite y 28, oo m2 de placa B. Bs. 12.200,00; Conserjería con 40, oo m2 Bs. 480, oo. Ofc. A con 46, oo m2 Bs. 1.748, oo. Ofc. B con 37, oo m2 Bs. 1.406, oo. Ofc. C con 56, oo m2 de placa y 35, oo m2 de mezz interna Bs 2.793, oo. Aptos. 1, 4, 5, 8, 9, 12, 13, 16, 17, 20, 21, 24, 25, 28, 29, 32, 33, 36 con 46,oo m2 c.a a Bs 598, oo Bs. 10.764,oo. Aptos. 2, 3, 6, 7, 10, 11, 14, 15, 18, 19, 22, 23, 26, 27, 30, 31, 34, 35 con 65,oo m2 c.u a Bs 845,oo c.u Bs. 15.210,00. Total Bs. 44.601,00…”.

Al folio 98 a 102, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de providencia emanada del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda dictada el 33 de julio de 1987, relativa a la apelación ejercida contra la Resolución Nº 2606 referida, mediante el cual el tribunal resolvió lo siguiente: “…Revoca, en todas y cada una de sus partes la Resolución Nº 2606, de fecha catorce (14) de agosto de mil novecientos ochenta y seis (1986), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, y le fija al inmueble denominado: Edifico “EL CARMEN”, Nº de Catastro 213.14.42,… canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, oficina y deposito en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 64.966,70), distribuidos de la siguiente manera:… P. Sótano (depósito) con 559,20 m2, Techo zinc, cemento con 30,15 m2 Bs. 10.730,30. Conserjería con 40, 26 m2 Bs. 989,30; Oficina “A”, con 46.oo m2 Bs. 1.707,95. Oficina “B” con 37, oo m2 Bs. 1.408,80. Oficina “C” con 56, oo m2, Mezzanina (Int.) con 36, oo m2 Bs. 2.542,85. Apartamentos Números: 1-4-5-8-9-12-13-16-17-20-21-24-25-28-29-32-33 y 36 con 48,50 m2 c/u. a Bs. 1.176, 90 c/u Bs. 21.184,20. Apartamentos Números: 2-3-6-7-10-11-14-15-18-19-22-23-26-27-30-31-34 y35 con 61,25 m2 c/u. a Bs. 1.466,85 c/u. Bs. 26.403,30. Total Bs. 64.966,70…”.

Las decisiones anteriores fueron emitidas por las instancias jurisdiccionales encargadas para la época (década del ochenta del siglo pasado) de conocer los trámites relativos a la regulación de alquileres. Téngase presente que para esa fecha la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se encontraba aun vigente, en su lugar las normas que regulaban la materia eran la Ley de Regulación de Alquileres dictada por el Congreso de la Republica de Venezuela el 26 de julio de 1960 y el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres dictado el 5 de febrero de 1972. Con base en estas dos normas (derogadas por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 1º de enero de 2000) el tribunal analizará la eficacia jurídica de los actos jurídicos referidos, a fines de indagar su validez en los actuales momentos.

El artículo 11 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres establece: “Los cánones de arrendamiento serán revisados a instancia de parte, por el Organismo encargado de la regulación, siguiendo en lo que sea aplicable, el procedimiento establecido en el Capitulo III de esta Ley, en los casos siguientes: a) Cuando hubieren transcurrido tres (3) años después de cada fijación de alquiler máximo; b) Cuando se cambie el uso o destino para el cual fue arrendado en totalidad o en parte el inmueble… Omissis…” (equivalente al actual artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente). La norma estableció un imperativo para mantener relativamente actualizada la regulación del alquiler con el momento y circunstancias que la harían merecedora de una u otra estimación. Esto encuentra justificación lógica en los siguientes fundamentos; p.ej. la distancia que exista entre un inmueble regulado construido en una zona suburbana y las ciudades o poblados urbanos debe tomarse en cuenta al momento de la regulación; también la conversión de una zona suburbana en una urbana provista de todos los servicios necesarios; la modificación de la infraestructura de un inmueble regulado puede cambiar considerablemente en el transcurso de tres años, incluso en un año o meses, haciéndolo merecedor de una regulación menor o mayor a la fijada; también las condiciones que circundan al inmueble (p.ej. servicios públicos y seguridad) pueden modificar la calidad de vida quienes lo habitan, y en consecuencia se convierte en una variable fundamental para la regulación del inmueble a arrendar; y por último, la situación económica obliga a tomar en cuenta que el valor real de una cantidad de dinero hace veinte años, no resulta igual hoy día, a pesar que se expresen nominalmente igual. En fin, una serie de criterios expresados en la derogada Ley (y en la vigente, artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), que tomados en cuenta para realizar la regulación resultan variables (artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres) e influyen de manera determinante en la regulación del precio del alquiler de algún inmueble, obligando por tanto a una actualización constante del mismo.

Haciendo referencia al caso que nos ocupa, el tribunal observa una serie de circunstancias que dificultan la aplicación de las providencias referidas a los hechos narrados por el accionante. En primer lugar, lo atinente a la vigencia de las condiciones que dieron pie a la regulación aportada a los autos. De las actas procesales no se desprende que la parte accionante aportase nueva providencia de regulación de alquileres hecha en el plazo que dictaba la norma vigente para ese entonces (3 años) que le diere el derecho directamente de accionar en reintegro. De manera que el acto dictado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 33 de julio de 1987, a la fecha y conforme a las normas estudiadas, carece de vigencia económica real, pues sería peregrino darle aplicabilidad en el año 2006 a una regulación de alquileres dictada en 1987, es decir, diecinueve años más tarde y donde el accionante no ostentaba siquiera condición alguna en el referido inmueble y así se declara.

En segundo lugar, resulta dudosa la aplicación del la sentencia de regulación dictada por el Tribunal de Apelaciones al apartamento distinguido con el Nº 71, del edificio El Carmen, pues si bien la sentencia referida recayó sobre el edificio El Carmen, en su distribución del canon máximo a pagar, no se incluyó expresamente el apartamento Nº 71. Dicha distribución fue de la siguiente manera: “…canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, oficina y deposito en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 64.966,70), distribuidos de la siguiente manera:… P. Sótano (depósito) con 559,20 m2, Techo zinc, cemento con 30,15 m2 Bs. 10.730,30. Conserjería con 40, 26 m2 Bs. 989,30; Oficina “A”, con 46.oo m2 Bs. 1.707,95. Oficina “B” con 37, oo m2 Bs. 1.408,80. Oficina “C” con 56, oo m2, Mezzanina (Int.) con 36, oo m2 Bs. 2.542,85. Apartamentos Números: 1-4-5-8-9-12-13-16-17-20-21-24-25-28-29-32-33 y 36 con 48,50 m2 c/u. a Bs. 1.176, 90 c/u Bs. 21.184,20. Apartamentos Números: 2-3-6-7-10-11-14-15-18-19-22-23-26-27-30-31-34 y35 con 61,25 m2 c/u. a Bs. 1.466,85 c/u. Bs. 26.403,30. Total Bs. 64.966,70…”.

En tercer lugar, el acto administrativo de regulación dictado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento fue producto de una solicitud efectuada por un ciudadano identificado como A.U., persona diferente al hoy demandante (JOSÉ A.A.F.), de manera que éste último mal podría beneficiarse de un acto jurídico (resolución de la Dirección de Inquilinato y sentencia del Tribunal de Apelaciones) del cual no es participe. Asimismo, la relación jurídica que vincula a las partes nació el 10 de febrero de 2004, manifestando ambas partes su consenso con relación al canon que sería cancelado en virtud del contrato celebrado. En este sentido, el tribunal estima que no sería leal retrotraerse al año 1987, cuando fue dictada la providencia regulatoria en donde el hoy demandante, como se dijo, no era afectado o participe, estando de por medio una manifestación de voluntad a la cual el legislador le da fuerza de Ley (ex artículo 1.159 del Código Civil), siendo irregular el sacarle provecho en este forma a aquella providencia.

Resta por valorar el cúmulo probatorio inserto a los autos y no valorado supra, en estricto cumplimiento al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 92 a 93, ambos inclusive se encuentra inserta una copia certificada de una providencia administrativa emanada de la Dirección General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimientos, en fecha 16 de marzo de 2005, por medio de la cual dan respuesta al ciudadano J.A.A.F., informándole que “…la última fijación del canon de arrendamiento que se mantiene vigente es la emitida por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, mediante sentencia declarada firme en fecha 10 de julio de 1987…”. Esta probanza no aporta una circunstancia relevante para la controversia, no obstante se aprecia en todo su mérito y así se declara.

A los folios 34 a 45, ambos inclusive, se observan una serie de facturas relativas a las cuotas de condominio correspondientes al apartamento Nº 71 del edificio El Carmen con las siguientes fechas: 15 de marzo de 2004, 15 de abril de 2004, 15 de mayo de 2004, 15 de junio de 2004, 15 de julio de 2004, 15 de agosto de 2004, 15 de septiembre de 2004, 15 de octubre de 2004, 15 de noviembre de 2004, 15 de diciembre de 2004, 15 de enero de 2005, 15 de febrero de 2005. Todas las facturas tienen la nota de cancelado, excepto la de agosto y octubre de 2004. El tribunal estima que la valoración de las pruebas referidas resulta inútil e impertinente, pues en los actuales momentos no se discute sobre la solvencia respecto al pago del condominio y así se declara.

A los folios 46 a 57, ambos inclusive, se evidencian una serie de recibos firmados por la empresa Proyecto Cha-K-O C.A., a favor de J.A., identificados de la siguiente manera: 10 de febrero de 2004 por trescientos sesenta y seis bolívares (Bs. 366.000); 2 de marzo de 2004, 5 de abril de 2004, 3 de mayo de 2004, 5 de junio de 2004, 6 de julio de 2004, 7 de agosto de 2004, 8 de septiembre de 2004, 8 de octubre de 2004, 5 de noviembre de 2004, 5 de diciembre de 2004, 6 de enero de 2006, todos por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000). Las documentales referidas si bien no fueron desconocidas tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como reconocido su contenido, el tribunal observa que las mismas carecen de relevancia en los actuales momentos, pues el tribunal no disertará sobre validez de las cantidades pagadas y así se declara.

Respecto a la copia simple inserta a los folios 73 a 113, ambos inclusive, referida a una sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el caso Proyecto Cha-K-O, C.A., contra J.A.A.F., que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento (sobre el inmueble que ocupa la atención de este tribunal en esta oportunidad) intentó aquella contra éste. Esta documental se valora en todo su merito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no aporta un elemento de relevancia que merezca mayor detenimiento pues no se discute algún hecho relacionado con la demanda de resolución de contrato referida y así se declara.

Al folio 104 a 118, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el número 16, Tomo 8, Protocolo 1° de fecha 12 de marzo de 2003 por medio del cual la sociedad mercantil Proyecto Cha-K-O C.A., destina el inmueble constituido por el edificio El Carmen bajo el régimen de propiedad horizontal. El tribunal considera la prueba referida impertinente por no relacionarse expresamente con el asunto que nos ocupa y así se declara.

Al folio 143 a 149, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de providencia administrativa emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 4 de abril de 2005, por medio de la cual se declaró exento de regulación al edificio El Carmen. El tribunal le otorga plena eficacia probatoria al documento de referencia, sin embargo, por el carácter de los argumentos expuestos supra no tiene relevancia significante para la resolución del asunto que nos ocupa (la pretensión del accionante fue el cobro de los sobre-alquileres presuntamente causados desde febrero de 2004 hasta enero de 2005, de manera que la providencia administrativa en nada afecta la pretensión pues es posterior a los hechos que dan origen a la presente demanda) y así se declara.

Por todos los razonamientos que anteceden, tomando en cuenta que no están dados los extremos para declarar con lugar la demanda de reintegro de sobre-alquileres, especialmente el referido a la vigencia de alguna decisión emanada del organismo regulador competente, el tribunal se ve forzado a declararla sin lugar y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de reintegro de sobre- alquileres incoada por el ciudadano J.A.A.F. contra PROYECTO CHA-KO, C.A. Se condena en costas a la parte demandante.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los siete (7) días del mes de agosto del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las __________.m.

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. Nº 12.219