Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Septiembre de 2007

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)

Exp.: 29.768 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y

DEL T.D.L.C.J.

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: A.G.F. y C.C. de GIL, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en Madrid, España, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.203.327 y V-6.146.407, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: A.G.A., abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 67.895.

DEMANDADA: S.D., A.C., A.D.B. y J.G., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.304.017, 3.892.054, 4.258.339 y 4.350.781, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: J.A., Z.E.P. y O.A.E., abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 72.900, 72.972 y 92.812.

MOTIVO: cumplimiento de contrato.

I

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte actora contra la sentencia dictada el 04/05/2006 por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoaran A.G.F. y C.C. de GIL (arrendadores) contra S.D., A.C., A.D.B. y J.G. (arrendatarias) sobre un inmueble que es parte de la quinta “Maya”, el cual está constituido por un local de dos (2) plantas, distinguido con las palabras “Grupo de Especialidades Odontológicas”, situado en la cuarta (4ta) Transversal entre tercera (3ra) y cuarta (4ta) Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.

De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:

El 08/05/2006, el apoderado de la parte actora apeló ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos el 10/05/2006, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del sorteo realizado se asignó el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, que lo recibió el 23/05/2006 y ordenó remitirlo nuevamente al Juzgado de la causa a fin de corregir el error de foliatura presentado en el expediente.

El 10/07/2006, el Tribunal le dio entrada al expediente y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

II

En síntesis, los argumentos de las partes son los que se expresan a continuación:

La parte actora alega que celebró un contrato de arrendamiento con las ciudadanas S.D., A.C., A.D.B. y J.G. sobre un inmueble que es parte de la quinta “Maya”, el cual está constituido por un local de dos (2) plantas, distinguido con las palabras “Grupo de Especialidades Odontológicas”, situado en la cuarta (4ta) Transversal entre tercera (3ra) y cuarta (4ta) Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, y agrega que dicho contrato incluía: una línea telefónica CANTV distinguida con el número 284.36.01, el sistema de aire acondicionado equipado con un aparato enfriador marca Carrier, y dos (2) puestos de estacionamiento.

Señala que el contrato tenía una duración de un (1) año fijo que estaría vigente desde el 01/10/2004 hasta el 01/10/2005, y que el mismo sería prorrogable únicamente si alguna de las partes así lo solicitara de manera expresa y por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación antes del vencimiento de dicho contrato.

Sostiene que la relación arrendaticia se inició desde el año 1996 y que anterior a este contrato suscribieron otro también con una duración de un (1) año, cuya vigencia se inició el 01/10/2003 y culminó el 01/10/2004.

Sigue relatando, que el inmueble fue arrendado a los fines del establecimiento y funcionamiento de una clínica odontológica.

Manifiesta que el canon de arrendamiento establecido en el contrato vigente desde el 01/10/2003 hasta el 01/10/2004 era por una monto de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00) mensuales; pero que el mismo fue incrementado en el contrato vigente desde el 01/10/2004 hasta el 01/10/2005 por una cantidad de un millón setecientos ochenta y cinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 1.785.150,00) y finalmente ajustado a un millón quinientos treinta y cinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 1.535.150,00), después de aplicar un deducible de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) por los “gastos, daños y perjuicios” que producía una situación en el inmueble que calificó como “una servidumbre de paso que afecta el inmueble arrendado”.

Afirma que se venció el contrato y que las arrendatarias no tienen derecho a la prórroga legal porque no cumplieron con las obligaciones que asumieron al suscribir el mismo, lo que hace procedente que demande a sus arrendatarias por cumplimiento del plazo prefijado en el contrato para que le hagan entrega del inmueble.

Los incumplimientos que la parte actora le imputó a sus arrendatarias son los siguientes:

1. La insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004 a razón de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00) cada uno, así como también las mensualidades de noviembre de 2004 y enero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 por un monto de un millón quinientos treinta y cinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 1.535.150,00) cada uno.

   Sobre este particular reconoció que tenía conocimiento de que las arrendatarias estaban consignando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y agregó que en un escrito presentado ante el Tribunal de consignaciones señalaron:

   Es el caso ciudadano Juez, que dejamos a cargo del pago de los cánones de arrendamiento a una de nuestras empleadas, quien por error involuntario entregó los cheques a una persona que se identificó como familiar de la apoderada judicial supra señalada, entregando esta dos recibos con fecha 27 de septiembre de 2005, avalados con una firma elegible. Para fines contables solicitamos a la entidad bancaria una relación de cheques cobrados, siendo nuestra sorpresa que los antes referidos cheques no han sido presentados al cobro hasta la presente fecha...

   .

   En relación con estos recibos afirmó haberlos desconocido e impugnado en el propio expediente de consignaciones e insistió en que los mismos carecen de valor probatorio, toda vez que las arrendatarias:

   ...afirman que éstos fueron suscritos, supuestamente por una persona que se hizo pasar como familiar del arrendatario, y que se llevó los cheques a través de los cuales se cancelaban esos cánones, pero al mismo tiempo dicen que los cheques nunca fueron cobrados, y reconocen que no tienen idea de quién suscribe los recibos

   .

   A todo evento reiteraron que impugnaban y desconocían los referidos recibos consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

   También se refirieron a las consignaciones de octubre y noviembre de 2005 y consideraron que debía declararse extemporáneo el pago por ser anticipado.

2. El incumplimiento de las cláusulas décima tercera y décima novena, al no contratar una p.d.s.

3. El incumplimiento de la cláusula décima quinta del contrato, porque no cancelaron los honorarios del abogado que redactó el contrato.

4. El incumplimiento de la cláusula sexta, al haber subarrendado el inmueble a otros profesionales de la odontología, tales como los ciudadanos: J.O.B.C., N.P. y E.M..

5. El incumplimiento de las cláusulas primera y décima tercera, porque no cancelaron los servicios públicos, específicamente: el servicio eléctrico durante los meses de diciembre de 2003, enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, y enero, febrero y marzo de 2005. El servicio telefónico durante enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2004.

6. El incumplimiento de la cláusula octava, al no haberle dado el mantenimiento necesario a la estructura, fachada, sistemas de agua, electricidad, etc.

   Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.594 del Código Civil así como los artículos 15 y 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por ello demandó a S.D., A.C., A.D.B. y J.G. para que cumplan con los contratos de arrendamiento: el primero vigente desde el 01/10/2003 hasta el 01/10/2004 y el segundo vigente desde el 01/10/2004 hasta el 01/10/2005, en virtud de la cual solicitó:

   1. La entrega inmediata del inmueble, libre de personas y bienes, así como de los bienes muebles que son parte del contrato, en el mismo perfecto estado de uso, aseo, conservación y mantenimiento en que los recibieron, y solvente.

   2. Las costas y costos.

   Estimó el valor de la demanda en la cantidad de cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00).

   En cuanto a la contestación de la demanda, la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra sus representadas, en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos alegados.

   Reconoce que existe una relación contractual entre los demandantes y sus representadas, que incluye el local, la línea telefónica, el sistema de aire acondicionado y dos (2) puestos de estacionamiento.

   Reconoce que el canon de arrendamiento es por la cantidad de un millón quinientos treinta y cinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 1.535.150,00) mensuales, monto este que resulta después de debitar una deducción que calificó como una “servidumbre” a favor de otra oficina.

   Negó que sus representadas adeuden los cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2004 a razón de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00) así como los cánones de arrendamiento de noviembre de 2004 y enero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005.

   Negó que hayan incumplido el contrato en lo relativo a la contratación de seguro, toda vez que acordaron que el propietario contrataría la póliza y que les indicaría la alícuota que les correspondería pagar.

   Negó que no hayan sufragado los gastos del abogado que redactó y elaboró el documento.

   Negó que se haya incumplido el capítulo de no transferencia del contrato y señaló que el ciudadano J.O.B.C. tenía siete (7) u ocho (8) años en el inmueble, que N.P. era socia del consultorio y E.M. era la terapista de lenguaje de la codemandada A.C..

   Negó que sus representadas deban cantidad alguna por concepto de luz y teléfono.

   Negó que el inmueble se encuentre descuidado y deteriorado.

   Negó que sus representadas ocupen ilegítimamente el inmueble, toda vez que el arrendador nada notificó a sus representadas, y agregó:

   ...por cuanto es practica común entre arrendador y arrendatario obviar la notificación, y por cuanto nada dijo el arrendador se continua con el contrato de arrendamiento el cual se auto renovó con el silencio de las partes...

   .

   Y por último pidió que la sentencia declare sin lugar la demanda y se condene en costas y costos a la parte actora.

   Punto Previo

   Del derecho a prórroga.

   El artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

   Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   Para que el arrendatario pueda ser beneficiario del derecho a que se refiere el artículo anterior en cuanto a prorrogar el contrato, se hace necesario que éste se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo prefijado, ya que el eventual derecho a prórroga se hace depender de la decisión que recaiga en este caso de declarar o no solvente al arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones, por cuanto su incumplimiento se habría producido antes del vencimiento del término del contrato y, por tanto, en caso de constatarse el mismo, ese hecho quitaría la posibilidad de hacerse acreedor de la prórroga, por lo que el tribunal se pronunciará sobre este particular una vez que resuelva lo relativo al cumplimiento de tales obligaciones. Así se decide.

   Ahora bien, establecidos los alegatos de las partes, se pasa a a.e.h.d.p. producido durante el proceso según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.354 del Código Civil, ya que las partes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, permitiéndole al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria; de esta manera, se valoran las pruebas que constan en el expediente a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE:

   1) Original del contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 01 de octubre de 2004 suscrito entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.D.B. y J.G. (arrendatarias) sobre el inmueble constituido por un local de dos plantas, distinguido con la letra A, que forma parte del inmueble denominado Quinta “Maya”, situado en la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el cual está dotado de una línea telefónica de la compañía CANTV número 284.3601, un sistema de aire acondicionado compuesto por la ductería y rejillas de ventilación correspondiente, tanto en la planta baja como en la planta alta, equipado con un aparato enfriador marca Carrier con capacidad de cuatro (4) toneladas con sus respectivas instalaciones; e integran además este contrato dos (2) puestos de estacionamiento. El contrato establece en su cláusula tercera lo siguiente:

   TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá un plazo fijo de vigencia de un (01) año, prorrogables únicamente a solicitud escrita de alguna de las partes, con por lo menos SESENTA DÍAS (60) días de anticipación al vencimiento del mismo, y entrará en vigencia el día primero (1º) de octubre de 2004 y bajo ningún concepto operará la prórroga automática o tácita reconducción del contrato, pues es voluntad de las partes que el presente contrato siempre sea a tiempo determinado. Al vencimiento del término de duración del Contrato, LA ARRENDATARIA, sin necesidad de notificación previa y/o de requerimiento alguno, se obliga a entregar el inmueble arrendado libre de personas, bienes y cosas, y en el mismo perfecto estado de mantenimiento y conservación en que lo recibió, solvente en el pago de alquileres y de los servicios públicos y privados que haya utilizado.

   En caso de que LA ARRENDATARIA no hiciere entrega de EL INMUEBLE al vencimiento del contrato y fuere menester recurrir a los Tribunales para lograr su entrega, serán por su cuenta el pago de los costos y gastos del juicio, y honorarios de abogados, así como los daños y perjuicios. Para el supuesto de que LA ARRENDATARIA continuare ocupando EL INMUEBLE después de vencido el Contrato, ello no implica su prórroga y por cada días de atraso en su entrega, por simple retardo, deberá pagar la pena establecida en la cláusula CUARTA a manera de cláusula penal por consecuencia de su uso y ocupación. En caso que LA ARRENDATARIA desocupare EL INMUEBLE o entregare el mismo antes del vencimiento del Contrato, deberá pagar la totalidad de los meses por todo el tiempo que resta para la expiración del Contrato, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado a EL ARRENDADOR

   . (f.12 al 16 primera pieza).

   2) Original del contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 01 de octubre de 2003 suscrito entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.D.B. y J.G. (arrendatarias) sobre el inmueble constituido por el local de dos plantas, distinguido con la letra “A”, que forma parte del inmueble denominado Quinta “Maya”, situado en la urbanización Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el cual está dotado de una línea telefónica de la compañía CANTV número 284.3601, un sistema de aire acondicionado compuesto por la ductería y rejillas de ventilación correspondiente, tanto en la planta baja como en la planta alta, equipado con un aparato enfriador marca Carrier con capacidad de cuatro (4) toneladas con sus respectivas instalaciones; e integran además este contrato dos (2) puestos de estacionamiento. (f. 17 al 21 primera pieza).

   3) Copias certificadas del expediente Nº 2005-8808 que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por las ciudadanas S.D., A.C., A.D.B. y J.G. a favor del señor A.G.F. por el inmueble ubicado en la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, donde las arrendatarias expresaron:

   ...Es el caso CIUDADANO Juez, que dejamos a cargo del pago de los cánones de arrendamiento a una de nuestras empleadas, quien por error involuntario entregó los cheques a una persona que se identificó como familiar de la apoderada judicial supra señalada refiriéndose a C.C.Z., entregando está dos recibos con fechas de 27 de septiembre de 2005, avalados con una firma ilegible. Para fines contables solicitamos a la entidad bancaria una relación de cheques cobrados, siendo nuestra sorpresa que los antes referidos cheques no han sido presentados al cobro hasta la presente fecha, haciéndose imposible la comunicación tanto con el arrendatario como su apoderado judicial...

   Asimismo constan los recibos y consignaciones que se relacionan en el siguiente cuadro: (f. 33 al 78 primera pieza).

   MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNACIÓN

   Julio 2005 Recibo pagado

   Agosto 2005 13/10/2005

   Septiembre 2005 13/10/2005

   Octubre 2005 27/10/2005

   Noviembre 2005 25/11/2005

   4) Informe emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde anexa copia certificada del expediente Nº 2005-8808 y específicamente de las consignaciones que muestra el siguiente cuadro: (f. 20 al 27 de la tercera pieza).

   MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNACIÓN

   Diciembre 2005 12/01/2006

   Enero 2006 26/01/2006

   5) Informe emanado de Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., donde consta que “la P.d.I. Nº 20-19-2203573, fue contratada por el ciudadano G.F.A., para amparar un inmueble ubicado en la Quinta Maya, entre tercera (3ra) y cuarta (4ta) Transversal de Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda” y que está vigente desde el 22/05/2005 al 22/05/2006. (f. 37 al 39 tercera pieza).

   6) Informes emanados del Banco de Venezuela, donde se evidencian los cargos que realizó la compañía Electricidad de Caracas a las tarjetas de crédito de los demandantes, según se detalla a continuación: (f.71 al 84 tercera pieza).

   TITULAR Nº DE TARJETA FECHA MONTO

   G.F.A. 540019-2101687-028 09/09/2004 Bs. 476.677,67

   G.F.A. 455615-4101436-025 12/07/2004 Bs. 469.168,98

   CASTELLANO DE G.C. 540019-210168-101 13/03/2004 Bs. 415.716,36

   CASTELLANO DE G.C. 540019-210168-101 14/05/2004 Bs. 495.341,16

   CASTELLANO DE G.C. 540019-210168-101 08/0/2004 Bs. 453.446,87

   CASTELLANO DE G.C. 455615-4101436-108 06/04/2004 Bs. 430.201,74

   CASTELLANO DE G.C. 455615-4101436-108 28/04/2004 Bs. 98.346,88

   CASTELLANO DE G.C. 455615-4101436-108 10/10/2004 Bs. 471.396,80

   En cuanto a las pruebas de los numerales 1 y 2 siendo que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la demandada dentro del lapso procesal establecido en la ley, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.364 del Código Sustantivo.

   Asimismo, y en lo que respecta a la prueba del numeral 3, se evidencia que la parte demandada efectuó las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio en conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el 1.384 del Código Sustantivo.

   Atinente a las resultas de la prueba de informes señalados con los números 4, 5 y 6, se aprecian en tanto contienen información relacionada con los hechos debatidos.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1. Original del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por el Local de dos plantas, distinguido por la letra A, que forma parte del inmueble denominado Quinta “Maya”, situado en la Cuarta Transversal, entre Tercera y Cuarta Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, que está dotado de un sistema de aire acondicionado y de una línea telefónica número 284.36.01: el primero celebrado entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.B. (arrendatarias) con una duración de tres (3) años fijos y vigencia desde el 01/10/1996 hasta el 30/09/1999; el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas el 02/10/1996, bajo el Nº 36, Tomo 136. El segundo celebrado entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.D.B. y J.G. (arrendatarias) con una duración de tres (3) años fijos y vigencia desde el 01/10/1999 hasta el 30/09/2002. El tercero celebrado entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.B. y J.G. (arrendatarias) con una duración de un (1) años fijo y vigencia desde el 01/10/2003. Y el cuarto celebrado entre A.G.F. (arrendador) y S.D., A.C., A.B. y J.G. (arrendatarias) con una duración de un (1) año fijo y vigencia desde el 01/10/2004. (f. 08 al 35 segunda pieza).

   2. Original de recibos por el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio de 2005, enero de 2005 y noviembre de 2004. (f. 36 al 38 segunda pieza).

   3. Copia simple de póliza de seguro Nº 1-21-2205385 y 20-19-2203573 de Seguros Caracas de Liberty Mutual C.A. a favor del ciudadano A.G.F.. (f. 39 al 44 segunda pieza).

   4. Recibo original emitido por el Escritorio Jurídico Económico Crespo Vásquez & Asociados de fecha 02/10/1996 y 01/12/1999, por la redacción del contrato de arrendamiento. (f. 45 y 46 segunda pieza).

   5. Facturas emitidas a J.B. donde se indica como dirección el Grupo de Especialidades Odontológicas situado en la cuarta (4ta) transversal entre tercera (3ra) y cuarta (4ta) avenida de Los Palos Grandes por Distribuidora Dental Segurite 9000, C.A. a partir del 07/08/1998 hasta el 15/10/2004; por Sanitas Venezuela el 20/12/2000 hasta el 06/10/2001; por Telcel desde el 13/12/2000 hasta el 13/04/2001; por La Dental, C.A. del 23/03/2001; por representaciones Odonto, C.A. del 26/03/2001; por Eurodent distribuciones, C.A. del 25/04/2001; por Dental El Bosque, C.A. del 25/10/2004; por A.Q. A.Q. del 10/06/2002. (f. 47 al 75 segunda pieza).

   6. Copia certificada del documento constitutivo, estatutos sociales y actas de asamblea de G.O.E. Grupo Especialidades, C.A., donde consta que las accionistas de la compañía son las ciudadanas S.D., A.C., A.B., J.G. y N.P.. (f. 76 al 132 segunda pieza).

   7. Facturas en original por materiales de construcción y reparaciones diversas. (f. 133 al 162 segunda pieza).

   8. Facturas de Administradora Serdeco, C.A. por el consumo de electricidad.

   El Juzgado de la causa por auto de fecha 24/02/2006 dejó asentado que el lapso probatorio venció el 20/02/2006, por lo que resultaban extemporáneos por tardíos los escritos de promoción y oposición de pruebas presentados el 22/02/2006 por la representación judicial de la parte demandada. (f. 225 y 226 de la segunda pieza).

   Colige este Despacho que la pretensión deducida por los ciudadanos A.G.F. y C.C. de GIL tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por ellos con las ciudadanas S.D., A.C., A.D.B. y J.G., con vigencia desde el 01/10/2004 hasta el 01/10/2005, atendiendo a que estas últimas habrían dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos entre marzo y noviembre de 2004, enero y, julio a diciembre de 2005, no habrían contratado la póliza de seguros por riesgo locativo, no habrían cancelado honorarios de abogados por la redacción de contrato de arrendamiento, habrían subarrendado el inmueble, no habrían pagado los servicios públicos y no habrían conservado el inmueble.

   Así las cosas, encuentra quien decide que son hechos admitidos por las partes la existencia de la relación arrendaticia y la cualidad de propietaria del inmueble arrendado que se atribuye la demandante.

   Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentran recogidas en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   …2º.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

   .-

   Y también, conforme al contrato de arrendamiento son obligaciones principales del arrendatario no subarrendar el inmueble (cláusula 13) y contratar una póliza de seguros por riesgo locativo (cláusulas 13 y 19).

   Siendo el pago de la pensión arrendaticia así como la prohibición de subarrendar y contratar una póliza de seguros obligaciones principales del locatario, es obvio que en el caso de marras, el incumplimiento de las mismas debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese castigo es mediante la interdicción o quita del beneficio de la prórroga legal del arriendo, como derecho que tiene el arrendatario que se encuentra solvente en sus obligaciones, generando así la terminación de una convención motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. La pérdida de tal derecho se encuentra regulada en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de la forma siguiente:

   Si el vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

   .

   Por su parte, el Código Civil define el arrendamiento en su artículo 1.579 como: “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar”. De ello se deriva el carácter de bilateral perfecto de esta especie de convención, pues se dispone expresamente que ambas partes se encuentran obligadas al cumplimiento de determinadas prestaciones.

   Debe ponerse de relieve, la circunstancia de que en el contrato se estipuló que el canon de arrendamiento sería pagado por el arrendatario en las oficinas de la arrendadora, que no estaba permitido el subarriendo y que la arrendataria debía contratar una póliza de seguros por riesgo locativo. En tal sentido, conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandada acreditar haber pagado las pensiones denunciadas como insolutas o que dicha obligación se extinguió por el empleo de cualquiera de los medios de conclusión de las obligaciones establecidos en el Código Civil. Ante ello, la demandada promovió los documentos cuya admisión fue denegada por el a-quo al haber sido ofrecidos intempestivamente por demorados. Siendo así, se tiene que la demandada nada demostró en tal sentido. No obstante, atinente a las pensiones de arrendamiento del periodo marzo a agosto de 2004 y enero de 2005, las mismas deben tenerse como pagadas en razón de la presunción que a favor de la demandada surge de texto del artículo 1296 de Código civil, ya que la demandante acepta como pagadas las del periodo enero a junio de 2005, y siendo ello así, la carga de la prueba de la insolvencia de tales pensiones quedó en cabeza de ésta. Referente al canon del mes de julio de 2005, aparece inserto en el expediente de consignaciones de pensiones, un recibo de pago del mencionado mes, con lo cual queda demostrado que dicha pensión fue pagada por la arrendataria. Por último, respecto de los arriendos de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, se ha de poner de relieve que todos fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, quedando evidenciado de ello y del análisis que en punto anterior de esta decisión se reflejó en torno a ese asunto, que el mes de agosto fue consignado intempestivamente por demorado mientras que septiembre y octubre lo fueron en tiempo útil y noviembre y diciembre lo fueron anticipadamente. Ahora bien, lo que importa sobre el punto discutido es si la demandada tenía derecho o no a la prórroga legal; ello visto que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y el mismo venció el 01/10/2005. Por tanto, como para la fecha de vencimiento del contrato la demandada se encontraba insolvente en el pago de la pensión de arrendamiento del mes de agosto de 2005, resulta forzoso establecer que no tenía derecho a la prórroga en los términos establecidos en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En cuanto a la obligación de contratación de la póliza de seguros por riesgo locativo, dicho incumplimiento quedó evidenciado con la contratada por el demandante y la aceptación en la contestación que hizo la demandada de no haberla contratado porque no podía asegurar una porción del inmueble, con lo cual abundan razones para tener incumplida esta obligación principal de la arrendataria y con ello perdido el derecho a la prórroga legal del arriendo. Así se establece.

   En lo que atañe a las obligaciones de falta de pago de los servicios públicos y de los honorarios de abogado por la redacción del contrato de arrendamiento, la prohibición de subarrendar y la conservación del inmueble, resulta pertinente atender a que era carga de la demandante acreditar dichas circunstancias. No obstante, se echa de menos toda prueba que demuestre las afirmaciones de hecho de la demandante respecto de estos alegatos, ya que los recibos que apuntaron a demostrar la presunta insolvencia en el pago de los servicios públicos, resulta que no corresponden al contrato cuyo cumplimiento se pide, mientras que respeto de la falta de pago de los honorarios por la redacción del contrato de arrendamiento, ninguna prueba se trajo que así lo acreditare, y atinente a la prohibición de subarrendar y de falta de conservación del inmueble, resulta de las actas que el subarriendo se habría hecho en vigencia de un contrato locativo distinto de aquel cuyo cumplimiento se ha pedido y de la presunta falta de conservación del inmueble, nada consta que haga presumir que la demandada ha incumplido tal obligación, en razón de lo cual se desestiman dichos alegatos y, así se declara.

   Como lo ha aseverado antes este sentenciador, todos los elementos fácticos y jurídicos expuestos con antelación lo llevan a la convicción de que efectivamente la arrendataria desatendió su obligación contractual de pagar oportunamente el canon de arrendamiento y de contratar una póliza de seguros por riesgo locativo, en vista de lo cual la demanda impetrada por los ciudadanos A.G.F. y C.C. de GIL se acogerá en el dispositivo de esta decisión y, así se declara.

   III

   En mérito de los planteamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos A.G.F. y C.C. de GIL en contra de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 04 de mayo de 2006, la cual queda revocada;

SEGUNDO

declarar CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por los ciudadanos A.G.F. y C.C. de GIL contra las ciudadanas S.D., A.C., A.D.B. y J.G., todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;

TERCERO

como consecuencia del anterior pronunciamiento, condenar a las ciudadanas S.D., A.C., A.D.B. y J.G. a entregar a la demandante, libre de bienes y personas, el siguiente bien inmueble:

Un local de 2 plantas, distinguido con las palabras: ‘Grupo de Especialidades Odontológicas’ y que forma parte del inmueble denominado Quinta ‘Maya’, situado en la cuarta (4ta) Transversal entre tercera (3ra) y cuarta (4ta) Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, y que incluye una línea telefónica CANTV distinguida con el número 284.36.01, el sistema de aire acondicionado equipado con un aparato enfriador marca Carrier, y dos (2) puestos de estacionamiento

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CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión se profiere intempestiva por demorada, se ordena la notificación de todas las partes mediante boleta, con ajuste a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad remítase el expediente al a-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los DIECISIETE (17) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil siete (2007). Años: 197º de la independencia y 148º de la federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.