Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Julio de 2013

Fecha de Resolución22 de Julio de 2013
EmisorJuzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Carlos Varela Ramos
ProcedimientoNulidad De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Veintidós (22) de J.d.D.M.T. (2013)

203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2011-000480

SENTENCIA DEFINITIVA

(EN SU LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano S.D.J.A.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-12.069.248.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos N.J.M.L., J.C.S.C., N.A.M.S., Y.J.M.S. y J.D.V.M.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 36.102, 36.105, 93.603, 105.976 y 114.197, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.M.M., R.B. y J.G.M.U., el primero de los nombrados de nacionalidad uruguaya, venezolanos los restantes, titulares de las Cédulas de Identidad Números E-81.706.927, V-6.280.620 y V-10.783.964, respectivamente y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de Enero de 1990, bajo el N° 72, Tomo 16-A-Pro., de los libros respectivos, en la persona del ciudadano J.C.N.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.805.129, en su condición de Director.

APODERADOS DEL CO-DEMANDADO J.G.M.U.: Ciudadanos E.E. CASTRILLO y J.D.U., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.195 y 64.595, respectivamente.

DEFENSORA AD LITEM DE LOS CO-DEMANDADOS J.M.M., R.B. Y DE LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 212994, C.A.: Ciudadana I.F.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 70.535.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA Y CUMPLIMIENTO DE OFERTA DE VENTA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente asunto mediante ESCRITO LIBELAR presentado en fecha 15 de Abril de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, por los abogados N.J.M.L., J.C.S.C. y Y.J.M.S., actuando en representación del ciudadano S.D.J.A.V., contra los ciudadanos J.M.M., R.B. y J.G.M.U. y contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., y sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, contentivo de demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA y CUMPLIMIENTO DE OFERTA DE VENTA.

En fecha 26 de Abril de 2011, previa verificación de los documentos fundamentales, el Tribunal admitió la pretensión conforme las formalidades del procedimiento ordinario y ordenó oficiar al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME) a fin que informara el último domicilio y el movimiento migratorio de los co-demandados J.M.M. y R.B..

En fechas 04 y 25 de Mayo de 2011, la representación actora consignó los fotostátos relativos a la citación de la parte demandada y suministró los medios necesarios para ello.

En fecha 01 de Junio de 2011, se recibió Oficio Nº 3138-2011, de fecha 23 de Mayo de 2011, por parte de la DIRECCIÓN NACIONAL DE MIGRACIÓN Y ZONAS FRONTERIZAS DEL SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), señalando los últimos movimientos presentados por los co-accionados J.M.M. y R.B..

En fecha 09 de Junio de 2011, el Tribunal decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble de marras y ordenó notificar lo conducente al Registrador respectivo.

En fecha 29 de Junio de 2011, previa solicitud de parte, el Tribunal ordenó la citación por carteles de los co-demandados J.M.M. y R.B., conforme lo previsto en el Artículo 224 del Código Adjetivo Civil, puesto que de la información suministrada por el SAIME se evidencia que el PRIMERO de los nombrados presenta salida del País de fecha 07 de Septiembre de 2010 a la Ciudad de Sao Paulo y la SEGUNDA el día 05 de Julio de 2009 a la ciudad de Miami Florida, a fin que comparezcan ante este Juzgado dentro de los cuarenta (40) días continuos siguientes a la última publicación, consignación y constancia por Secretaria del cumplimiento de las formalidades, a objeto de darse por citado en el juicio, con la advertencia que de no comparecer en el término anteriormente señalado, se le nombrará Defensor Judicial con quien se entenderá su citación y demás tramites del juicio, el cual deberá ser publicado en los Diarios “EL NACIONAL Y EL UNIVERSAL”, durante treinta (30) días continuos, una vez por semana, en tamaño de letra legible.

En fecha 20 de Septiembre de 2011, la representación actora consignó las separatas del cartel de citación publicado en la prensa respecto los ciudadanos J.M.M. y R.B. y en fecha 23 del mismo mes y año la Secretaría del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el Artículo 224 eiusdem.

En fecha 28 de Octubre de 2011, el Tribunal, a petición de parte, libró compulsa a los otros co-demandados, a saber, la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., en la persona de su Director, ciudadano J.C.N.A. y el ciudadano J.G.M.U., a fin que comparezcan ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que se practique, con la finalidad que den contestación a la demanda.

En fecha 16 de Febrero de 2012, el Tribunal con vista a la solicitud interpuesta por la representación actora, ordenó citar a la Empresa INVERSIONES 212994, C.A., en la persona de su Director, ciudadano J.C.N.A. y al ciudadano J.G.M.U., para que comparezcan ante este Juzgado dentro de los QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES, contados a partir de la última publicación, consignación y fijación, que del cartel ordenado se haga y una vez conste en autos la Nota de la Secretaría que señale haber cumplido con las formalidades de Ley, con el objeto que se den por citados en el presente juicio, con la advertencia que de no comparecer ni por si, ni mediante apoderado alguno en el lapso anteriormente señalado, se le designara Defensor Judicial, con quien se entenderá la citación y demás trámites del proceso, el cual deberá ser publicado en los Diarios "EL NACIONAL Y ULTIMAS NOTICIAS", con intervalo de tres (3) días entre una y otra publicación conforme lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en tamaño de letra legible y negó la designación de Defensor Ad-Litem para los ciudadanos J.M.M. y R.B., tomando como baluarte las garantías atinentes al debido proceso y el derecho a la defensa, ya que los otros co-demandado no se encuentran debidamente citados.

En fecha 08 de Marzo de 2012, la representación actora consignó las separatas del cartel publicado en la prensa respecto los co-demandados INVERSIONES 212994, C.A., y J.G.M.U..

En fecha 06 de Julio de 2012, previas diversas formalidades de Ley para la citación personal y por cartel, la representación actora solicitó se nombre Defensor Judicial a los co-demandados, recayendo tal designación en la persona de la abogada I.F.M., quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, el día 09 de Noviembre de 2012.

En fecha 07 de Enero de 2013, previas formalidades de Ley para su citación, la Defensora Judicial designada consignó ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA y presentó reproducciones fotográficas en fotocopia junto con constancias de la consignación de telegramas enviados a sus representados a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).

En fecha 09 de Enero de 2013, el ciudadano J.G.M.U., asistido del abogado E.C. consignó ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, invocando FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA por LITISCONSORCIO, FRAUDE A LA LEY Y SIMULACIÓN, cuyas defensas fueron cuestionadas mediante ESCRITO DE ARGUMENTACIONES presentado por la representación de su antagonista en fecha 15 del mismo mes y año, junto con recaudos.

En fecha 22 de Enero de 2013, el Tribunal ordenó librar oficio al BANCO PROVINCIAL, S.A., BANCO UNIVERSAL (agencia principal) y remitirle anexo al mismo certificación del libelo de demanda, auto de admisión, cuaderno de medidas incluyendo su carátula, del escrito suscrito por la representación actora de fecha 15 de Enero de 2013 y de la providencia que lo acuerda, instando a la parte interesada consignar los respectivos fotostátos.

En fechas 30 y 31 de Enero de 2013, las representaciones tanto de la parte actora como del co-demandado J.G.M.U. consignaron ESCRITOS DE PRUEBAS, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 01 de Febrero de 2013. En fecha 08 de Febrero de 2013, el Tribunal providenció los ESCRITOS DE PRUEBAS promovidos por las referidas representaciones judiciales y ordenó su evacuación, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 09 de Abril de 2013, el Tribunal fijó el Décimo Quinto (15°) día de despacho para la consignación de Informes. En fecha 07 de Mayo de 2013, se recibió ESCRITO DE INFORMES, constante de veinticuatro (24) folios útiles, presentado por el abogado Y.J.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

En fecha 21 de Mayo de 2013, el Tribunal dijo “Vistos” para dictar sentencia conforme lo previsto en el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil y con vista a la narrativa procesal anterior y estando el presente asunto en estado de dictar sentencia de fondo, este Órgano Jurisdiccional, pasa a administrar la justicia propuesta para resolver el mérito de la litis, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Analizada la normativa que rige el presente procedimiento, es menester explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal como se desprende del ESCRITO DE DEMANDA, los abogados N.J.M.L., J.C.S.C. y Y.J.M.S. alegaron previamente y como lo más resaltante a los efectos del presente asunto que mediante documento protocolizado en fecha 20 de Agosto de 1996, ante el Registro Público respecito, los ciudadanos J.M.M. y R.B., adquirieron en propiedad el bien inmueble constituido por una Parcela de Terreno distinguida como 25-B y la Casa Quinta sobre ella construida, denominada “Rebe”, con ubicación en la Calle 2 de La Urbanización Alto Prado, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual le fue arrendado a su mandante mediante Contrato de Arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Junio de 2002.

Señalan que consta en los autos del Expediente Nº AH14-V-2007-000135, relativo a la nomenclatura particular del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que CENTRAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., demandó a los arrendadores de su mandante ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial en referencia, en Ejecución de Hipoteca, donde reconocieron la deuda, convinieron en su pago, sin embargo nunca realizaron tal pago, hecho este que burla sus derechos como arrendatario por el inminente desalojo que puede recaer sobre el inmueble que ocupa con tal carácter al ser rematado y transferida la propiedad a un tercero. Indican que ante ese panorama su representado a tenor de lo previsto en el Artículo 1.283 del Código Civil, efectuó el pago del capital, los intereses y los honorarios de abogados, a CENTRAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., en su condición de acreedor hipotecario, mediante CHEQUES DE GERENCIA que aluden acompañar a los autos.

Afirman que consta de Notificación Judicial realizada por el Juzgado de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 05 de Junio de 2007, que los ciudadanos J.M.M. y R.B., a través de su apoderado, abogado J.G.M.U., le realiza.O.D.V. a su patrocinado respecto el bien inmueble Ut Retro descrito, por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), cuya oferta fue aceptada mediante documentos de fechas 15 de Junio de 2006 y 19 de Junio de 2007, otorgados ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador y que mediante Notificación Judicial de fecha 21 de Febrero de 2007, el ciudadano J.M.M., le hizo saber al oferido que conforme la aceptación de la oferta se están recabando todos los requisitos por él solicitados, lo cual formaliza el compromiso como tal, a tenor del Artículo 1.137 del Código Civil.

Sostienen que los ciudadanos J.M.M., por medio de su apoderado judicial, abogado J.G.M.U. y R.B. por medio de su apoderada, ciudadana N.D., a pesar de la aceptación de la oferta por parte del accionante y burlando los derechos que por efectos de la Ley, le corresponden, vendieron el inmueble en comento a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., representada por el ciudadano J.C.N.A., por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), según documento protocolizado en fecha 18 de Julio de 2007, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Baruta del Estado Miranda, lo cual constituye, a su entender, per se un acto irrito en detrimento de su mandante, puesto que la mencionada Empresa carece de la capacidad económica para realizar una operación por dicha suma, por tener un Capital Social hoy equivalente de Cien Bolívares (Bs.F 100,00), incurriendo posteriormente en una conducta irreflexiva al venderle el bien en mención al apoderado del vendedor originario, en forma personal, conforme documento de fecha 13 de Noviembre de 2007, violando el Ordinal 3º del Artículo 1.482 del Código Civil y tratando de darle viso de legalidad mediante un crédito hipotecario otorgado por el BANCO PROVINCIAL, S.A., BANCO UNIVERSAL, lo cual vicia de nulidad absoluta las supuestas ventas realizadas.

Fundamentan la pretensión conforme lo establecido en los Artículos 1.137, 1.482, 1.488 y 1.922 del Código Civil y procedieron a demandar a los ciudadanos J.M.M. y R.B., a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., en la persona del ciudadano J.C.N.A. y al ciudadano J.G.M.U., ya identificados, a fin que convengan, o así lo declare Tribunal, en la NULIDAD DE LAS VENTAS sobre los derechos de propiedad relativos al inmueble de marras, en el CUMPLIMIENTO DE LA OFERTA DE VENTA, previa fijación de la oportunidad del pago del precio, así como el posterior registro del fallo que así lo declare y en Pagar las COSTAS Y COSTOS del juicio.

Estimaron la pretensión en la suma hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), solicitaron previamente medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre dicho inmueble y finalmente pidieron la declaratoria con lugar de la demandada en la definitiva, con todos sus pronunciamientos de Ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad procesal respectiva, la ciudadana I.F.M., actuando en su condición de DEFENSORA AD LITEM de los ciudadanos J.M.M. y R.B. y de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., informó mediante ESCRITO DE CONTESTACIÓN haber realizado todas las gestiones necesarias para ubicar a sus defendidos, acudiendo a sus domicilios procesales señalados en el proceso y de no haber tenido comunicación personal con ninguno de ellos.

Señala que en virtud de no haber obtenido pruebas, ni alegatos por parte de sus defendidos y a fin de cumplir con la labor encomendada por el Tribunal como Defensora Ad-Litem de los co-demandados en referencia y estando en la oportunidad para ello, previamente invocó no contar con información distinta a la que emerge de las actas procesales, dio formal contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos, como en el derecho.

De igual manera consignó copias fotostáticas de reproducciones fotostáticas a fin de demostrar que acudió a los mencionados domicilios procesales, igualmente aportó Telegramas presentados ante el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL), solicitó que el ESCRITO sea agregado a los autos y valorado en la sentencia definitiva.

Del mismo modo, tal como se señaló Ut Retro, en fecha 09 de Enero de 2013, el ciudadano J.G.M.U., asistido por el abogada E.C., presentó ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, negándola, rechazándola y contradiciéndola en nombre propio y en beneficio de sus co-demandados, al considerar que no son ciertos los hechos expuestos y por ser contraria a derecho la consecuencia jurídica que se pretende deducir.

Afirma que es falsa e incompleta la transcripción de la Notificación Judicial efectuada en fecha 05 de Junio de 2007, al accionante, por cuanto omite indicar que en el Particular Cuarto se le hacía entrega de los recaudos necesarios para la venta; que es falso que con las Notificaciones que realizara el demandante en fechas 15 y 19 de Junio de 2007, se perfeccionara la venta, por cuanto no le estaba dado a él imponer las condiciones de la venta, sino al propietario-vendedor, correspondiéndole solo entregar los recaudos y el cheque de gerencia para cubrir los gastos de registro, así como el precio de la venta y no lo hizo.

Sostiene que es falso que una Empresa por tener capital nominal de Cien Mil Bolívares (Bs.F 100.00) no pueda llevar a cabo una operación de compra de un activo por un precio mayor con el dinero que obtenga producto de sus operaciones o por un aporte extraordinario de los socios.

Reitera que es falso que él como apoderado haya adquirido directamente el bien que se le haya encargado de vender, sino que el mismo fue dado en venta a la Empresa INVERSIONES 212994, C.A., y esta posteriormente se lo vendió a él, aunado a que la prohibición que alega el actor es relativa por cuanto solo debe ser invocada por el vendedor y no por un tercero, aparte que el Artículo 1.171 del Código Civil, autoriza al mandatario contratar consigo mismo si el mandante así lo autoriza o lo convalida.

En este orden, invoca la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA y PASIVA, así como la DENUNCIA DE FRAUDE A LA LEY e indica que la argumentación central de la demanda está basada en su imposibilidad de poder adquirir directamente el bien que se le había encargado vender, cuando lo cierto es que él fungió como apoderado del ciudadano J.M.M., mientras que la ciudadana R.B., co-propietaria del inmueble, estuvo representada por la ciudadana N.D. y que ella no compró posteriormente tal bien, sino que fue con ocasión de la venta realizada a la Empresa INVERSIONES 212994, C.A., ya que con el hecho de haber sido apoderado del antiguo dueño ello no le imposibilita de por vida adquirir ese bien, ya que dicha situación no está planteada de esa forma en el Código Civil y concluye señalando que la parte actora mezcla argumentos de nulidad con argumentos de SIMULACIÓN y finalmente pide que la demanda sea declarada sin lugar y que se impongan las costas al demandante.

Explanados los términos de la controversia, este Juzgado considerar oportuno determinar previamente el objeto de la pretensión, antes de cualquier otro pronunciamiento, por cuanto existen indicios en autos que lo obligan a ello, y al respecto observa:

DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN

Resulta oportuno puntualizar que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han sido contestes en sostener que la pretensión es el objeto de la demanda, la cual deberá concretar lo que se pide y por qué se pide, en forma clara y precisa, sin incurrir en vaguedades, obligándose el demandante a solicitar muy concretamente ese objeto, base fundamental del petitorio y del proceso propiamente dicho, puesto que ello crearía un verdadero estado de indefensión para el demandado y por otra parte, produciría una situación desfavorable a la prueba del mismo demandante, ya que esta deberá ser pertinente a los hechos afirmados en el libelo.

En ese sentido también se ha sostenido que en los hechos o afirmaciones se contiene básicamente la causa petendi, es decir, la invocación de una concreta situación de hecho de la que se deriva determinada consecuencia jurídica, lo cual se compone de dos (2) elementos, a saber, los HECHOS AFIRMADOS y las NORMAS JURÍDICAS en que estos se subsumen, incluyendo además como obligatorio requisito los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, ya que a través de ellas se van a establecer los límites de la sentencia, por consiguiente se ha de concluir en que la causa para pedir explica el porqué del petitum, la razón de ser de la pretensión, la cual generalmente consiste en el hecho violatorio del derecho ejercido o la falta de actuación espontánea por parte del obligado del contenido de la declaración solicitada, cuyo ESCRITO LIBELAR junto con el ESCRITO DE CONTESTACIÓN de la demanda y demás PRUEBAS aportadas persiguen su cumplimiento en la Sentencia, la cual debe ser congruente con las peticiones y planteamientos formulados por las partes para que no se viole el PRINCIPIO DE LA CONGRUENCIA a que se contrae el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual recoge la teoría de la sustanciación de la demanda, siendo que el Tribunal al momento de dictar sentencia puede apartarse de la calificación jurídica y de las normas invocadas por el demandante y dar otras razones de derecho en el fallo, todo en virtud del principio iura novit curia.

A tales respectos, el Dr. R.E.L., en su libro titulado “LA DEMANDA”, al comentar el contenido del Ordinal 5° del Artículo 340 eiusdem, señala:

…una errónea determinación del derecho por parte del actor en su demanda, no vincula al juez, por el conocido aforismo iura novit curia. Más aún, no hay incongruencia si el Juez se separa de las calificaciones jurídicas de las partes, puesto que la congruencia de la sentencia se refiere a la correspondencia entre la decisión y los hechos alegados y probados. La exigencia del Código no implica una derogatoria del principio de que el juez conoce el derecho, tal como lo sostiene Prieto Castro, es decir, el juez está obligado a aplicar el derecho, aunque las partes no lo hayan citado correctamente…

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Con vista a lo anterior, es necesario destacar objetivamente que en el ESCRITO LIBELAR del asunto bajo estudio se observó que la pretensión demandada está orientada a la NULIDAD DE LAS VENTAS que llevaron a cabo los ciudadanos J.M.M., representado por su abogado, ciudadano J.G.M.U. y la ciudadana R.B., representada por la ciudadana N.D., con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., representada por el ciudadano J.C.N.A. y a su vez la que esta última realizara al ciudadano J.G.M.U., puesto que existía una OFERTA DE VENTA que a su decir fue aceptada e irrespetada, aunado a que el último comprador tiene prohibición expresa de la Ley para adquirir tal bien y de manera subsidiaria busca el cumplimiento de la OFERTA DE VENTA en cuestión previa fijación de la oportunidad del pago del precio, o en su defecto que la sentencia que se dicte en este asunto le sirva como título de propiedad una vez efectuado su registro, invocando lo dispuesto en los Artículos 1.137, 1.482, 1.488 y 1.922 del Código Civil.

De lo expuesto es forzoso determinar que lo pretendido por la parte accionante en el presente asunto es que se declare la NULIDAD DE LOS DOCUMENTOS DE VENTA suscritos entre las partes de autos en virtud que tal operación se realizó, a su entender, por incapacidad económica, por prohibición legal y por existir una OFERTA DE VENTA cuyo cumplimiento persigue de manera subsidiaria, que es a lo que debe limitarse la presente sentencia, dado que la causa para pedir explica el porqué del petitum, y así se decide.

Resuelto lo anterior el Tribunal pasa a pronunciarse sobre las defensas perentorias de FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA, de FRAUDE A LA LEY y de SIMULACIÓN, opuestas por la representación demandada y a tales respectos observa:

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA

El co-accionado J.G.M.U., asistido de abogado, invocó como defensa de fondo, la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA para intentar el presente juicio, al considerar que ocurrió de pleno derecho la extinción del contrato de alquiler que calificaba al actor como arrendatario del bien de marras, puesto que mediante Sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el Asunto AP11-V-2009-000207, fue declarado el desalojo del Ut Supra identificado bien, adquiriendo la condición de ejecutado, estando a la espera de un refugio para proceder a tal desalojo y la FALTA DE CUALIDAD PASIVA al sostener que a parte de los co-accionados también debió demandarse al BANCO PROVINCIAL, C.A., BANCO UNIVERSAL, puesto que sobre el bien en mención existe una garantía hipotecaria a favor del BANCO en referencia.

Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, que determina que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal, entendiéndose por legitimidad procesal, a LA POSIBILIDAD QUE TIENE UN SUJETO DE EJERCER EN JUICIO LA TUTELA DE UN DERECHO, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio y que por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por legitimidad ad-causam, esto es, SER TITULAR DEL DERECHO QUE SE CUESTIONA, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como un presupuesto para una sentencia favorable.

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 12 de Abril de 2011, Expediente 10-1390, con Ponencia de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, caso: B.H.R. contra F.T.B. y C.P.R.D.T., sostuvo, respecto al alegato de la falta de cualidad por litisconsorcio pasivo necesario, lo siguiente:

“…Asimismo, esta Sala en sentencia nro. 3592, del 06 de diciembre de 2005, caso: Zolange G.C., sostuvo, respecto al alegato de la falta de cualidad, lo siguiente: Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189)…”.

De los criterios Doctrinales y Jurisprudenciales Ut Supra transcritos, deduce éste Juzgador que la cualidad o legitimatio ad causam, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico debatido como contradictores.

Así las cosas, el Artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, pauta:

…Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo

.

Por su parte la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia de fecha 10 de Marzo de 2004, Expediente Nº 2002-000273, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, respecto las garantías hipotecarias sobre compras de inmuebles, sostuvo lo siguiente:

…En efecto, el precio del inmueble fue pagado en el acto de venta y para ello fue solicitado un crédito a un banco. Este último constituye una obligación de pago nueva y distinta, en virtud del cual el deudor está obligado por el préstamo frente a la entidad bancaria que fue garantizado con hipoteca y no por el precio respecto del vendedor. El acreedor no es propietario del bien hipotecado y el pago de la deuda tampoco transfiere ni genera derechos de propiedad alguno. La hipoteca comprende el derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de un crédito, el derecho de preferencia en el cobro luego de celebrado el remate del bien sobre el que es constituida y el derecho de persecución de éste para ejecutarlos en manos de quien se encuentre. En modo alguno transfiere, modifica, perjudica o altera el derecho de propiedad sobre dicho bien…

. (Énfasis del Tribunal)

Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de NULIDAD y CUMPLIMIENTO en estudio, bien puede dirigirla el ciudadano S.D.J.A.V. contra los ciudadanos J.M.M., R.B. y J.G.M.U. y contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., en la persona del ciudadano J.C.N.A. por encontrarse los mismos legitimados para INTENTAR y ENFRENTAR el presente juicio, toda vez que el efecto de la acción de NULIDAD y de CUMPLIMIENTO que se pretende, tiene que ver con el bien inmueble que originó el alegado Contrato de Alquiler y la aludida Aceptación de Oferta de Venta respecto el demandante y los cuestionados Contratos de Compra Venta respectos todos los co-demandados, sin que sea necesaria la participación en juicio del BANCO PROVINCIAL, C.A., BANCO UNIVERSAL, puesto que la acreencia que pudiere poseer el mismo la ha de perseguir en cabeza de quien tenga la titularidad del bien comprometido en caso de incumplimiento de la obligación asumida, cuya circunstancia no es la que se ventila en el caso de autos, aunado a que de surgir en un supuesto tal acontecimiento correspondería al BANCO ejercer por vía autónoma las acciones que a su entender correspondan, puesto que la hipoteca comprende el derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de un crédito, el derecho de preferencia en el cobro luego de celebrado el remate del bien sobre el que es constituida y el derecho de persecución de éste para ejecutarlos en manos de quien se encuentre, ya que en modo alguno transfiere, modifica, perjudica o altera el derecho de propiedad sobre dicho bien, lo que consecuencialmente le atribuye al actor y los co-demandados de autos el carácter de partes interesadas en las resultas del juicio en comento; por lo tanto, ello trae como consecuencia UNA DECLARATORIA DE IMPROCEDENCIA SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA OPUESTAS por la representación judicial de éste co-demandado, y así se decide.

DE LA DENUNCIA DE FRAUDE A LA LEY POR ACCIÓN DE SIMULACIÓN

El co-demandado J.G.M.U., asistido de abogado, denuncia que la acción de NULIDAD y de CUMPLIMIENTO en análisis constituye un FRAUDE A LA LEY, específicamente, a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, ya que el actor pretende como arrendatario se deje sin efecto por nulidad la venta intentada por el propietario arrendador y en su lugar se le realice la venta a su persona, sazonándola con argumentos propios de una acción de simulación de las previstas en el Artículo 1.181 del Código Civil, puesto que la anterior proposición es una falsificación de la acción de retracto legal arrendaticio cuidadosamente diseñada por el Legislador para asegurar que el arrendatario pueda gozar de la posibilidad de adquirir el inmueble que ocupa en calidad de inquilino.

Señala las condiciones necesarias para que opere la comentada institución de retracto legal arrendaticio y cita a tal respecto Jurisprudencia contenida en la Sentencia Nº RC00260, de fecha 20 de Mayo de 2005, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ.

Afirma que el demandante tuvo conocimiento de la comentada venta cuando ejerció acción en los mismos términos que la presente, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente Nº AH14-V-2007-000135, desistiendo de la misma en fecha 08 de Diciembre de 2009 y que ante tal conocimiento debió ejercer en su oportunidad el referido retracto al considerar que se le había violentado ese derecho y que sin embargo lo dejó caducar.

Sostiene que el actor intentó una acción contraria a la Ley, puesto que pretende a través de una pretensión de nulidad y simulación una acción de retracto legal arrendaticio que está evidentemente caduca, cuando no puede vaciar de contenido una acción especial que la Ley le otorga al arrendatario, para ser ejercida en determinadas condiciones, para ejercerla a través de otra prevista para casos diferentes, por lo cual la misma debió ser declarada inadmisible.

Por otra parte señala que si se analizan las normas que regulan la acción de nulidad, se tiene que esta está concedida en la Ley en determinados casos, a saber, vicios en el consentimiento, sobre el objeto, error, dolo, etc., mientras que la simulación en cambio tiene otra naturaleza, puesto que las partes teniendo plena capacidad, intención y determinación del objeto, celebran un negocio jurídico que disfrazan con elementos de otro negocio, referido a la simulación relativa, o bien expresan o documentan un negocio que en realidad no existe, referido a la simulación absoluta y que si bien el demandante emplea como base legal de su pretensión el Código Civil, tendentes a soportar una demanda de nulidad, cierto es también que no invoca el Artículo 1.281 del Código Civil, que estipula la simulación, incurriendo en una contradicción insalvable, puesto que en el caso de nulidad el negocio nace con el defecto, en tanto que en la simulación el negocio es perfecto, pero la intención es distinta a la expresada en el documento.

Ahora bien, en Sentencia Nº 959 de fecha 14 de Julio de 2009, Expediente Nº 09-0291, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Caso INTANA, C.A., se estableció lo que a tales respectos se transcribe parcialmente a continuación:

…Ante la existencia de un fraude a la ley, entendido éste como actividad dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de una norma, a objeto de contravenir el sentido y la finalidad de la ley, la Sala ya ha señalado que dan lugar a demandas autónomas para que se declare la falsedad de las situaciones que se crean en el ámbito del derecho material. (Vid. sentencia 910/04.08.2000). Del mismo modo, cuando se utiliza un fraude a la ley para producir un fraude procesal, entendido este último como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero, que puede provenir de artificios y maquinaciones realizadas por el concierto de dos o más sujetos procesales (que en el presente caso sería la serie de ventas y ofertas de ventas del inmueble), las cuales son reprimibles en forma general, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, preceptúa una declaración prohibitiva general de ese tipo de condicta, en atención a la tuición del orden público y al derecho a la tutela judicial efectiva. También se ha dicho, que en los casos de fraude procesal se está ante una actividad procesal real, es decir, que los actos pueden ser formalmente válidos, ajustados a las exigencias legales, pero intrínsecamente falsos, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros. En tal sentido, cuando se juzgan denuncias referidas a fraude procesal no se juzgan las actuaciones procesales formales, sino el fraude como tal, dolo en sentido amplio y por ello corresponde a esta Sala adentrarse en lo proveído por otros jueces, que pueden haber sido sorprendidos por el conjunto de desviaciones procesales, siempre que de las actas procesales se evidencien conductas fraudulentas destinadas a servirse del proceso con propósitos distintos a la leal solución de una controversia. (Vid. entre otras sentencia N° 910/04.08.2000, N° 2.361/03.10.2002, N° 74/25.01.2006 y N° 941/16.02.2002)… Ya esta Sala ha señalado que en estos casos en razón de la brevedad de cognición existente en el p.d.a. constitucional y que es palmareo en la reducción del término probatorio, es el juicio ordinario la vía idónea para ejercer la acción de fraude procesal, ya que es éste el que permite la exposición de alegatos y pruebas tendentes a demostrar la existencia de tal irregularidad, lo cual no se corresponde con el p.d.a. –aunque en ciertos casos, cuando ocurra el fraude procesal en un proceso en el que existe una decisión con autoridad de cosa juzgada, resulta excepcionalmente proceder a conocer en amparo constitucional contra el proceso que dio origen a tal decisión, en aras de salvaguardar el orden público–, por lo que si la parte hoy accionante considera que existe un fraude a la ley y por ende un fraude procesal, debe acudir a la vía ordinaria –de conformidad con el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil–(Vid. sentencia N° 2.749/27.12.2001), configurándose así el supuesto del artículo 6.5 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales (Vid. entre otras sentencias N° 1987/23.10.2007 y N° 1912/11.02.2008. Así se declara…

(Sic). (Énfasis del Tribunal)

Del mismo modo sostiene la referida Sala que se requieren tres (3) elementos en el FRAUDE A LA LEY, a saber, a) Una norma jurídica imperativa u obligatoria, cuya imperatividad eludida hiera o vulnere el orden público, cause o no perjuicio a terceros; b) La intención de eludir su aplicación, elemento subjetivo que constituye el fin fraudulento y c) La utilización de un medio legalmente eficaz para lograrlo, creando las condiciones para, formalmente, neutralizar los efectos de la regla obligatoria y obtener, por otra vía, el resultado contrario a derecho o antijurídico.

Ahora bien, la idea de “FRAUDE A LA LEY” se conecta con la posibilidad de servirse de normas jurídicas para lograr con ellas finalidades que no son las previstas por el derecho. En tal sentido, el “FRAUDE A LA LEY” consiste en una conducta que aparenta ser conforme a una norma, es decir, referida a una norma de cobertura, pero que produce un resultado contrario a otra, a saber, relativa a una norma defraudada.

En este sentido también oportuno es destacar que la noción de FRAUDE A LA LEY mediante la simulación se conecta con la posibilidad de servirse de normas jurídicas para lograr con ellas finalidades que no son las dispuestas por el Derecho. En tal sentido, el “FRAUDE A LA LEY” consiste en una conducta que aparenta ser conforme a una norma, tal como se señaló Ut Supra, que viene siendo la norma de cobertura, pero que produce un resultado contrario a otra, es decir, con la norma defraudada.

De lo Ut Retro, se puede colegir que al demandar la parte accionante la NULIDAD DE UNOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA y el CUMPLIMIENTO DE UNA OFERTA DE VENTA en modo alguno se incurre en este asunto en FRAUDE A LA LEY, ya que no se está persiguiendo eludir o a provocar la aplicación indebida del retracto legal arrendaticio, puesto que el actor, conforme a sus alegatos, no pide subrogarse en el lugar de algún tercero adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, sino anular tales ventas para que se concrete a su entender la referida oferta, aunado a que tampoco se determina que el actor haya realizado maquinaciones, artificios o subterfugios en el curso del juicio, o por medio de este, destinados, mediante engaño o la sorpresa en la buena fe de los otros sujetos procesales, ni que haya impedido la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero, en perjuicio de una parte o de un tercero, ni que haya pretendido engañar a este Tribunal, ni se desprende la intención de crear mediante acuerdo una apariencia engañosa, ni una declaración de voluntad aparente, emitida conscientemente y por acuerdo de partes destinada a crear la divergencia consciente de alguna voluntad real a la declarada para que quede al descubierto la simulación, aparte que tales instituciones deben ventilarse por vía autónoma tal como se señaló Ut Retro; por consiguiente lo ajustado a derecho es DECLARAR IMPROCEDENTE LA DENUNCIA DE FRAUDE A LA LEY POR ACCIÓN DE SIMULACIÓN invocada por la representación del referido co-demandado, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión principal de fondo, y así se decide.

Resueltos los puntos perentorios, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

 Consta a los folios 27 al 29 de la primera pieza del expediente marcada “A”, COPIA FOTOSTÁTICA DEL PODER otorgado en fecha 31 de Marzo de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Número 04, Tomo 74 de los libros respectivos llevados por dicha Notaría; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 30 al 38 de la primera pieza del expediente marcada “B”, COPIA CERTIFICA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD emanada de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de Agosto de 1996, bajo el Número 16, Tomo 26, Protocolo Primero; y en vista que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el inmueble constituido por una Parcela de Terreno distinguida con el N° 25-B y la Casa-Quinta sobre ella construida, ubicada en la Calle N° 2, Primera Etapa de la Urbanización Alto Prado, antes Urbanización Los Senderos, Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual tiene una superficie aproximada de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados (243 Mts2) y un área de construcción de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cuarenta y cuatro decímetros cuadrados (246,44 Mts2), comprendida en tres (3) plantas: un (1) sótano de veintiséis metros cuadrados (26 Mts2), una (1) planta baja de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 Mts2) y una (1) planta alta de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 Mts2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: En veintidós metros con noventa centímetros (22,90 Mts) con la Parcela N° 25-A; SUR: En veinticinco metros con ochenta centímetros (25,80 Mts), con la Parcela 26 de la Urbanización Alto Prado; ESTE: En diez metros con cuarenta y un centímetros (10,41 Mts.), con zona verde de la Urbanización Alto Prado y OESTE: En diez metros (10 Mts), con la Avenida Dos (2), identificado con el Código Catastral 15-3-1—8A-1250-3-12-0-0-1-16 y Número Ficha 200478221, fue adquirido en propiedad por los ciudadanos JULIOS M.M. y R.B., en fecha cierta, y así se decide.

 Consta a los folios 39 al 42 de la primera pieza del expediente marcada “C”, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos JULIOS M.M. y R.B., en su condición de ARRENDADORES y el ciudadano S.D.J.A.V., en su carácter de ARRENDATARIO, otorgado en fecha 04 de Junio de 2002, ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el bien de marras descrito Ut Supra; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que las partes contratantes convinieron sin apremio de ninguna naturaleza en que tal relación arrendaticia tendría una vigencia de un (1) año contada a partir del 05 de Junio de 2002, prorrogable cuando una de las partes manifestare a la otra por escrito con lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento, su voluntad de prorrogarlo, resultando evidente que la prestación obligacional, en principio, se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

 Constan a los folios 43 al 377 de la primera pieza del expediente marcada “D” y 27 al 66 de la segunda, COPIAS FOTOSTÁTICAS Y CERTIFICADAS DE DIVERSAS ACTUACIONES ocurridas en el Asunto AH13-V-2007-000135, de la nomenclatura particular del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, producidas tanto por la representación actora como por el abogado del co-demandado J.G.M.U.. Dichas documentales, si bien fueron aceptadas por las representaciones antagonistas, cierto es también que las mismas no ayudan en la resolución del thema decidendum bajo análisis, puesto que la acción de fondo intentada en ese ASUNTO por el ciudadano S.D.J.A.V. contra los ciudadanos J.M.M., R.B., J.C.N.A., en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., y contra el ciudadano J.G.M.U., por Nulidad de Contratos, fue desistida y homologado tal desistimiento, aunado a que las otras acciones que por Repetición de Pago que interpusiere el ciudadano S.D.J.A. contra el ciudadano J.M.M., en su condición de Presidente de la Empresa CORPORACIÓN GRAN SABANA, C.A., y por COBRO DE BOLÍVARES que intentara la Empresa CENTRAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., contra la Empresa CORPORACIÓN GRAN SABANA, C.A., anexas al mismo como pruebas documentales, no guardan relación alguna con el presente asunto de nulidad y cumplimiento, ya que fueron ventiladas ante otros Juzgados y entre unos terceros ajenos a este proceso y por intereses distintos que impiden darle algún valor probatorio en el mismo, no determinando la conformación de algún vicio que genere la nulidad o el cumplimiento de los contratos opuestos en el presente juicio, por consiguiente FORZOSO ES DESECHAR DEL EXPEDIENTE TALES PRUEBAS, y así se decide.

 Consta a los folios 378 al 380 del la primera pieza del expediente marcada “E”, COPIA FOTOSTRÁTICA DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN DE OFERTA DE VENTA dirigida al ciudadano S.D.J.A. por parte del abogado J.G.M.U., en su condición de apoderado del ciudadano J.M.M. y la ciudadana R.B., representada por la ciudadana N.A., asistidos por el abogado J.S., respecto el bien inmueble de marras, a las cuales se adminicula la COPIA FOTOSTÁTICA DE LA REFERIDA COMUNICACIÓN, que consta a los folios 23 al 25 de la tercera pieza del citado expediente; y en vista que dichas documentales fueron aceptadas por las representaciones de las partes de autos, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia que en fecha 05 de Junio de 2007, los oferentes ante el Juez de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, participaron al oferido mediante dicha comunicación las condiciones de la venta del bien en cuestión, el precio, su aceptación en el plazo que dicta el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el otorgamiento del documento definitivo al quinto (5º) día hábil siguiente al vencimiento del plazo que pauta la referida norma de aceptación con la cual deberá consignar copia de la Cédula de Identidad, del Registro de Información Fiscal (Rif) del comprador, Cheque de Gerencia a nombre del ciudadano J.C.N., por la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Trescientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 3.354, 30) por gastos de registro, Cheque de Gerencia contentivo del precio de venta del inmueble, Planilla de Registro de Transacciones ONA y que los gastos de habilitación para el otorgamiento serían a cargo del comprador para que la firma tuviere lugar en el plazo establecido en ese documento, así mismo indica que se le hace entrega al comprador de los recaudos relativos al bien, a saber, copia fotostática del Documento de Propiedad, Certificación de Gravamen, Solvencia de Derecho de Frente y de Hidrocapital, el carácter intuita personae de la venta y que la falta de cumplimiento de la aceptación de adquirir el bien, así como la falta de entrega de los recaudos por parte del comprador en el lapso establecido sería considerado como un rechazo en la adquisición, quedando liberados los oferentes para ofrecer tal venta a terceros, y así se decide.

 Consta a los folios 381 al 384 marcada “F” de la primera del expediente, respectivamente, COPIA CERTIFICADA DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN DE ACEPTACIÓN DE OFERTA DE VENTA dirigida por el ciudadano S.D.J.A. a través del abogado J.S., a los ciudadanos J.M.M., R.B. y N.A., ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de Noviembre de 2006, en cuanto al bien inmueble en comento; y en vista que si bien la misma emana de un funcionario público con facultades para ello, cierto es también que a los autos no consta Oferta de Venta alguna anterior al día 15 de Noviembre de 2006, por consiguiente no se puede tener certeza sobre lo que dio origen a la aceptación de tal ofrecimiento de venta, por consiguiente LA MISMA QUEDA DESECHADA DEL PROCESO, y así se decide.

 Constan a los folios 385 al 388 del la primera pieza y 19 al 22 de la tercera pieza del expediente marcada “F”, COPIA FOTOSTÁTICA Y ORIGINAL DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN DE ACEPTACIÓN DE OFERTA DE VENTA dirigida en fecha 19 de Junio de 2007, por el ciudadano S.D.J.A. a través del abogado J.S., a los ciudadanos J.M.M., R.B. y N.A., ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en cuanto al bien inmueble en comento; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que el actor le hizo saber a los referidos co-demandados en fecha 19 de Junio de 2007, que aceptaba el ofrecimiento de venta que se le hizo sobre el inmueble de autos y que a fin de realizar la operación de compra-venta y redactar el documento de transferencia de propiedad, debían entregarle en el lapso de quince (15) días el Documento de Propiedad registrado a favor de aquéllos, la Certificación de Gravamen con fecha posterior a la notificación y las Solvencias de Derecho de Frente, de Hidrocapital, Poder de Representación y Sentencia que extinga el Juicio que cursa ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, puesto que no se pueden vender bienes sometidos a litigio, y así se decide.

 Consta a los folios 389 al 390 del la primera pieza del expediente marcada “G”, COPIA FOTOSTRÁTICA DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN DE OFERTA DE VENTA dirigida al ciudadano S.D.J.A. por parte del ciudadano J.M.M. y la ciudadana R.B., representada por la ciudadana N.A., asistidos por el abogado J.S., respecto el bien inmueble de marras, ante el Juez de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que mediante dicha comunicación, la cual fue recibida en fecha 21 de Febrero de 2007, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, los oferentes le manifiestan al oferido que se están recabando los requisitos por él solicitados en la aceptación de la oferta, sin más a que ahondar al respecto, y así se decide.

 Consta a los folios 391 al 395 de la primera pieza del expediente marcada “H”, COPIA CERTIFICA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD emanada de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 18 de Julio de 2007, bajo el Número 38, Tomo 5, Protocolo Primero. La anterior prueba versa sobre el documento fundamental que se pretende anular en este asunto y en vista que no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el inmueble constituido por una Parcela de Terreno distinguida con el N° 25-B y la Casa-Quinta sobre ella construida, ubicada en la Calle N° 2, Primera Etapa de la Urbanización Alto Prado, antes Urbanización Los Senderos, Municipio Baruta del Estado Miranda, Ut Supra descrito, fue adquirido en propiedad por la Empresa Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., representada por el ciudadano J.C.N., por venta que le hicieran los ciudadanos J.G.M.U. y N.A., actuando en representación de los ciudadanos J.M.M. y R.B., por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), según poderes otorgados en fechas 22 de Marzo de 2007 y 25 de Enero de 2002, ante las Notarías Públicas Quinta y Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo los Números 33 y 18, Tomos 17 y 04 de los libros respectivos y protocolizados ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 29 de Mayo de 2007 y 29 de Noviembre de 2006, bajo los Números 48 y 39, Tomos 3 y 4, ambos del Protocolo Primero, respectivamente, cuya venta fue visada y presentada para su registro por el abogado E.C., inscrito en Inpreabogado bajo el Nº 49.195, y así se decide.

 Consta a los folios 396 al 407 de la primera pieza del expediente marcada “I”, COPIA CERTIFICA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD emanada de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de Noviembre de 2007, bajo el Número 8, Tomo 15, Protocolo Primero. La anterior prueba versa también sobre el documento fundamental que se pretende anular en este asunto y en vista que no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el inmueble constituido por una Parcela de Terreno distinguida con el N° 25-B y la Casa-Quinta sobre ella construida, ubicada en la Calle N° 2, Primera Etapa de la Urbanización Alto Prado, antes Urbanización Los Senderos, Municipio Baruta del Estado Miranda, Ut Retro descrito, fue adquirido en propiedad por el ciudadano J.G.M.U., por venta que le hiciera el ciudadano J.C.N.A., en su condición de Director de la Empresa Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00). Del mismo modo se evidencia que el BANCO PROVINCIAL, S.A., BANCO UNIVERSAL, le concedió al comprador un Préstamo con Garantía Hipotecaria sobre el inmueble en comento, por la cantidad hoy equivalente de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 350.000,00) a ser pagada mediante ciento ochenta (180) cuotas mensuales contentivas de capital e intereses, entre otras estipulaciones, cuya venta fue visada y presentada para su registro por la abogada S.C.O., inscrita en Inpreabogado bajo el Nº 116.902, y así se decide.

 Consta a los folios 159 al 366 de la segunda pieza del expediente, COPIA CERTIFICADA DE ACTUACIONES contenidas en el Expediente de Consignaciones Nº 2008-0102, relativo a la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; la cual si bien se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, puesto que no fue cuestionada en modo alguno y por emanar de un funcionario con competencia para ello, cierto es también que la misma no ayuda a resolver el thema decidendum, puesto que no determina la conformación de algún vicio que genere la nulidad o el cumplimiento de los contratos opuestos en el presente asunto, tal como se señaló Ut Retro, por consiguiente SE DESECHA DEL PROCESO, y así se decide.

 Durante el lapso probatorio de Ley promovió PRUEBA DE INFORMES, la cual fue negada por el Tribunal mediante providencia de 08 de Febrero de 2013, sin que contra la misma se ejerciera recurso alguno, por consiguiente no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

 Consta a los folios 74 al 97 de la tercera pieza del presente asunto, ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación judicial de la parte actora; y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos opuestos en la relación procesal bajo estudio, se aprecia en la presente causa, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

 Constan a los folios 126 al 130 de la segunda pieza del expediente COPIAS FOTOSTÁTICAS DE REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS, consignadas por la Defensora Ad-Litem de los co-demandados J.M.M. y R.B. y de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., a fin de demostrar que acudió al domicilio de sus defendidos, a las cuales se adminiculan los TELEGRAMAS que le enviara a los mismos mediante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) para hacerles saber su designación para representarlos en juicio y tomando en consideración que tales actuaciones se corresponde como una de sus cargas procesales, las mismas no son objeto de prueba, y así se decide.

 En la etapa procesal respectiva el apoderado judicial del co-demandado J.G.M.U. promovió el MÉRITO FAVORABLE de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil conforme lo dejó sentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, sostenido en la actualidad, al precisar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido a este respecto un medio probatorio susceptible de valoración, resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente asunto, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este tipo de procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la pretensión principal y de la subsidiaria, de la siguiente manera:

Al entrar a conocer la nulidad, específicamente la de los CONTRATOS DE VENTAS antes descritos, se debe tomar en cuenta, de manera general, que por nulidad de un acto se entiende la ineficiencia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales.

En relación a la TEORÍA DE LA NULIDADES, tradicionalmente se ha distinguido la llamada NULIDAD ABSOLUTA de la NULIDAD RELATIVA, pues, existe nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia tales como, CONSENTIMIENTO, OBJETO y CAUSA o porque lesione el orden público o las buenas costumbres y existe nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de VICIO DEL CONSENTIMIENTO o DE INCAPACIDAD.

Ahora bien, de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de los Contratos de Ventas Protocolizados en fecha 18 de Julio de 2007, bajo el Número 38, Tomo 5, Protocolo Primero y en fecha 13 de Noviembre de 2007, bajo el Número 8, Tomo 15, Protocolo Primero, ante la misma Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.

No obstante lo anterior, se observa que la parte demandante solicita la nulidad de ambos Documentos de Ventas para que se dé cumplimiento a la Oferta de Venta a su decir ya aceptada por él y a fin de pronunciarse sobre la eficacia o no de dichos instrumentos, es necesario revisar los ELEMENTOS CONSTITUTIVOS Y LOS ELEMENTOS DE VALIDEZ de los mismos, en la forma siguiente:

Dentro de los ELEMENTOS CONSTITUTIVOS encontramos: a) Los ELEMENTOS ESENCIALES o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; b) Los ELEMENTOS NATURALES, los cuales dependen de las características individuales de cada contrato y c) Los ELEMENTOS ACCIDENTALES que son aquellos introducidos por las partes, esto es: lugar, modo, condición o plazo y dentro de los ELEMENTOS DE VALIDEZ, están la CAPACIDAD PARA CELEBRAR CONTRATO, esto es la capacidad negocial y la A.D.V.D.C.: error, dolo y violencia.

Así las cosas, el Ordinal 3º del Artículo 1.482 del Código Civil, en su parte pertinente establece que no pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.

Sería compra directa la que hace el mandatario contratando consigo mismo, supuesto en el cual fungiría a la vez como representante del vendedor y como comprador, requiriendo en este supuesto de la autorización del mandante o facultad expresa para ello.

Sería compra por interpuesta persona la que hace una persona simulando adquirir el inmueble, pagando el precio, pero que, acto seguido, lo vendiera al mandatario.

Respecto a tal disposición el autor J.L.A.G., al tratar los ELEMENTOS ESENCIALES del contrato de venta, en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS” (2003, 201), refiere que el fundamento de esa norma radica en la consideración de que la disposición contractual sea contraria a la ética profesional y propenda a la explotación del cliente por su abogado y luego explica que el supuesto de la incapacidad y por ende de la existencia del pacto de cuota-litis, son: a) Que una de las partes sea un abogado o procurador que actúe por sí o por interpuesta persona; b) Que la otra parte sea su cliente; c) Que el contrato o pacto verse sobre cosas comprendidas en las causas en que el abogado o procurador preste su ministerio, lo que implica que en relación a la cosa exista un litigio y d) Que el contrato o pacto sea de venta, donación, permuta u otro de los contratos pactos traslativos de la propiedad u otro derecho.

Por su parte el Artículo 1.154 eiusdem, determina que el dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado, ya que los actos jurídicos son producto de la concurrencia de los asentimientos de las partes intervinientes, quienes para lograr la satisfacción de sus necesidades establecen relaciones en las cuales crean, modifican o extinguen derechos y obligaciones de exigibilidad recíproca. Sin embargo, existen oportunidades en las cuales, tal adecuación o identidad, no está presente en una relación contractual, efecto producido por diversas causas, bien porque existe una errónea apreciación de la relación, bien porque no exista el consentimiento que se manifiesta, o bien porque así lo hayan querido los contratantes; es en ésta última hipótesis que se actualiza la institución denominada simulación, la cual es producida por la realización de un acto aparentemente válido, pero total o parcialmente ficticio.

Por otro lado, la doctrina y la jurisprudencia son contestes en admitir que en los actos con apariencias de verdad, tras la cual se esconde la verdadera intención de las partes, solo es posible arribar a su comprobación mediante circunstancias y hechos que rodean al acto jurídico al cual se le imputa el carácter de simulado, cuyas circunstancias son variadas, por cuanto dependen del caso concreto, pero casi de manera uniforme se indican los que a continuación se exponen, entre otros: 1.) Las relaciones comerciales entre los contratantes. 2.) La amistad o parentesco de los contratantes. 3.) El precio vil e irrisorio de adquisición. 4.) La Inejecución total o parcial del contrato, pues el enajenante sigue en posesión del inmueble. 5.) La no justificación de la enajenación a título oneroso. 6.) La inmodificación del patrimonio activo del enajenante: Es natural que el contrato bilateral produzca la mutación del patrimonio de ambos contratantes. En la compraventa, del uno sale el bien y del otro el dinero; una y otra cosa destinado al patrimonio del contratante en el que no se encontraba. 7.) Manera singular como se trata de justificar el pago del precio: generalmente los simulantes optan por justificar el pago del precio con el socorrido expediente del pago anticipado. 8.) Los antecedentes de las partes y 9.) La conducta procesal de las partes.

Con vista a lo anterior éste Juzgador se avoca a determinar si los elementos Ut Supra señalados se encuentran demostrados en el presente proceso, especialmente con la búsqueda de indicios, que es el medio más idóneo para la demostración de los mismos, conforme lo antes especificado a cargo del denunciante y al respecto observa:

Del análisis de los contratos objetos de la presente causa Ut Retro referidos, así como de las definiciones anteriormente establecidas, se evidencia lo siguiente:

En cuanto al OBJETO, se observa, respecto el contrato protocolizado en fecha 18 de Julio de 2007, bajo el Número 38, Tomo 5, Protocolo Primero, que si bien en el mismo se establecieron los distintos lineamientos para las consecuciones de la referida convención, también es cierto que el bien de marras fue adquirido en propiedad por la Empresa Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., representada por el ciudadano J.C.N., por venta pura y simple, perfecta e irrevocable que le hicieran sin apremio de ninguna naturaleza los ciudadanos J.M.M. y R.B., por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), a través de sus apoderados, ciudadanos J.G.M.U. y N.A., según poderes otorgados señalados Ut Supra, no encontrando los definidos vicios de hecho Ut Retro al ser exactos los datos aportados y los mandatos otorgados, pues, no se verifica que exista algún tipo de relación comercial, amistad o parentesco entre los contratantes, el precio no se entiende irrisorio, la ejecución del contrato fue total, la enajenación se realizó a título oneroso dado que ambos obtuvieron una equivalencia, el patrimonio del enajenante quedó equilibrado al obtener una ganancia mediante un equivalente, no se determina simulación alguna sobre el pago del precio, ni surgen en autos antecedentes contrarios a la Ley y la conducta de éstos durante el iter procedimental ha sido ajustada a derecho, y así se decide.

Respecto el contrato protocolizado en fecha 13 de Noviembre de 2007, bajo el Número 8, Tomo 15, Protocolo Primero, mediante el cual si bien dicha Empresa le vende al ciudadano J.G.M.U., el mismo bien inmueble y por el mismo precio de venta, cierto es también que no se verifica de autos que la comentada Sociedad Mercantil haya simulando adquirir el bien en mención, pagando el precio para luego vendérselo al referido mandatario, tomando en consideración que el bien salió del dominio del poderdante de éste último, quien a su vez recibió a su entera y cabal satisfacción el pago del precio cuando dicha Empresa lo adquirió, ya que nada consta en contrario a los autos, aunado a que tal mandatario no le está comprando a su cliente contratando consigo mismo, ni por interpuestas personas, sino a un tercero ajeno al mandato otorgado, de manera personalísima dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos y sobre un bien que no estuvo en litigio bajo su ministerio; por otra parte tampoco se verifica que estos contratantes transfirieran el bien del patrimonio del poderdante en su perjuicio, ni se verifica que exista algún tipo de relación comercial, amistad o parentesco entre los contratantes, el precio no se entiende irrisorio, la ejecución del contrato fue total, la enajenación se realizó a título oneroso dado que ambos obtuvieron una ganancia, el patrimonio de la Empresa enajenante quedó equilibrado al obtener una ganancia mediante un equivalente, no se determina simulación alguna sobre el pago del precio, ni surgen en autos antecedentes contrarios a la Ley y la conducta de éstos durante el iter procedimental ha sido ajustada a derecho, concluyendo pues, en que tales actos jurídicos se estiman verdaderos y por tanto con fuerza material de producir efectos, ya que ni la incapacidad, ni la ficción o disfraz denunciados se encuentran probadas en este asunto, cuya carga correspondió a la representación actora de acuerdo a los lineamientos señalados Ut Supra, pues, los mismos propietarios originarios nada dijeron en contrario a los autos y siendo que la norma de prohibición contenida en el Ordinal 3º del Artículo 1.482 del Código Civil, es absolutamente expresa al pautar que los mandatarios, administradores o gerentes, no podrán comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender y en vista que el bien en cuestión había salido de la esfera patrimonial del enajenante originario, cinco (5) meses antes de tal venta, sería inoficiosa la autorización del mandatario para que su mandante pueda adquirir el bien, puesto que la titularidad del mismo pertenecía en propiedad a un tercero, no resultando en consecuencia establecido en autos que el OBJETO de tal disposición contractual sea contrario a la ética profesional, ni que éste abogado con tal proceder pretenda la explotación de su cliente que pudiere afectar normas de orden público, dado que su mandante tampoco nada dijo en contrario a los autos, y así se decide.

La anterior determinación se hace de manera muy objetiva en atención al criterio sostenido por los autores M.P. y G.R. cuando señalan en su Obra “TRATADO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL”, que la persona encargada de vender un bien, por cuenta ajena se encontraría situada entre su interés y su deber, si se le permitiese adquirirlo, como mandatario debe procurar obtener el mayor precio que sea posible y como comprador, estaría interesado que no haya posibles compradores, para adquirirlo a menos precio, cuya circunstancia no ocurrió en este asunto ya que el inmueble objeto del hecho controvertido fue adquirido al mismo precio que le fue ofrecido al oferido originario y a lo sostenido por nuestra doctrina cuando señala al respecto que “…EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por éstas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo…” y en tal sentido, dicha autonomía privada se refiere estrictamente a “aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social…”, así como también al criterio sostenido en la Obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO” de JOSÉ MELICH-ORSINI, cuando señala que “…Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: Las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la Ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la Ley, los contratos que ellas celebran, y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. SUS CONSECUENCIAS: Consecuencia de este Principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran…; b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos en el Código, y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en genera…; c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato…; LIMITES AL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: El orden público como límite de la libertad contractual. Pero este poder de la voluntad de las partes no es absoluto e incondicionado, él tiene un límite perfectamente definido que está señalado ya en el artículo 6° del Código Civil, así: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las Leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres…”, (Énfasis Añadido), y así se decide.

En cuanto al CONSENTIMIENTO, se observa de dichos contratos de venta, que las titularidades fueron traspasadas según documentos otorgados en fechas 18 de Julio de 2007 y 13 de Noviembre de 2007, bajo los Números 38 y 8, Tomos 5 y 15, ambos del Protocolo Primero, ante la misma Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, siendo obvio en consecuencia que la facultad que se atribuyó el co-demandado J.G.M.U., en ambas operaciones de venta y compra, está ajustada a derecho, ya que hubo la voluntad de los enajenantes para autorizar tales operaciones de compra-ventas, sin ningún tipo de limitación que viole los principios legales pre-existentes en materia contractual, y así se decide.

En cuanto a la CAUSA, se infiere que las partes persiguieron la celebración de los contratos con la intención de obligarse, mediante recíprocas concepciones, en la transferencia de la propiedad y en el pago del precio, de lo cual destaca el Tribunal que al haber quedado demostrado en autos que no existe defecto de concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad interna y la voluntad declarada, mal se puede establecer que existe un desequilibrio en la celebración de los contratos, tanto en su concepción objetiva, como en la subjetiva por vicios en el consentimiento, al no demostrarse las denunciadas instituciones de incapacidad para vender y el acto simulado, lo cual constituye de manera inequívoca la materialización de la autonomía de la voluntad de las partes en dichas negociaciones, y así se decide.

Por efecto de lo anterior es forzoso concluir, desde el punto de vista del derecho común, en que al quedar evidenciado en autos que no hubo vicios en la emisión de los contratos de venta del bien de marras ocurridas entre los ciudadanos J.M.M. y R.B. y la Empresa Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., y luego entre esta última y el ciudadano J.G.M.U., se juzga que no hubo maniobras con el propósito de engañar a otras personas, por consiguiente, habiendo quedado demostrado que la representación de la parte acciónate no probó los vicios de incapacidad y simulación denunciados, inevitablemente conlleva a considerar que los referidos contratos de venta no se encuentran afectados de la llamada NULIDAD ABSOLUTA, ya que cumplen con sus elementos constitutivos y de validez, anteriormente definidos y determinados por la Ley, por no existir vicios en el consentimiento, ni de simulación, conforme los lineamientos del presente fallo, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

Resuelta como ha quedado la pretensión principal de NULIDAD pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la pretensión subsidiaria de CUMPLIMIENTO opuesta, de lo cual observa:

DEL CUMPLIMIENTO DE LA OFERTA DE VENTA

En el caso bajo estudio, la representación accionante demanda subsidiariamente el CUMPLIMIENTO DE LA OFERTA DE VENTA que le hicieran los ciudadanos J.M.M. y R.B., a través de su apoderado, abogado J.G.M.U., en fecha 05 de Junio de 2007, respecto el inmueble Ut Retro descrito, por la cantidad hoy equivalente de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), cuya oferta fue aceptada mediante documentos de fechas 15 de Junio de 2006 y 19 de Junio de 2007, otorgados ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, puesto que fueron burlados sus derechos que por efectos de la Ley, le corresponden, ya que tal bien fue vendido a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., representada por el ciudadano J.C.N.A., por el mismo precio y que esta a su vez lo vendió por la misma cantidad al ciudadano J.G.M.U., lo cual constituye, a su entender, per se un acto irrito en detrimento de su mandante, al tiempo que pide se le fije oportunidad para el pago del precio, así como el posterior registro de la sentencia que así lo declare.

Ahora bien, como quiera que la representación de la parte demandada ejerce subsidiariamente el cumplimiento de la referida oferta, se hace indispensable que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva y su efectos.

El autor M.R. en su obra “LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES”, plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia.

Así las cosas, en el contenido del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la oferta en mención, se delimita de manera precisa la INSTITUCIÓN DE LA PREFERENCIA OFERTIVA, entendida esta como un derecho que asiste al arrendatario, de que se le ofrezca en venta el inmueble que le ha sido arrendado, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando tuviere más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Del mismo modo pauta dicha Normativa que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, en la cual deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación y el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, indicando además que una vez transcurrido ese término, sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta y que luego de transcurridos ciento ochenta (180) días calendario, después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la misma a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar e indicando que cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación, tal como lo estipulan los Artículos 42, 44, 45 y 46 eiusdem.

Ahora bien, de lo anterior se infiere que el espíritu literal del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia, es que su ejercicio está previsto a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público, como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad pautado, a su vez, en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras, se debe concluir en que, fue agotado el ejercicio del derecho preferente en el caso particular bajo estudio, ya que a los autos quedó demostrado que a la parte accionante le fue ofertado el inmueble de marras mediante comunicación de fecha 05 de Junio de 2007, siendo aceptada la oferta dentro del lapso de quince (15) días calendario, a saber, mediante comunicación de fecha 15 de Junio de 2007, ya que este venció en fecha 20 de Junio de 2007, sin embargo al no verificarse en autos que el oferido con tal aceptación consignara la copia de su Cédula de Identidad, su Registro de Información Fiscal (Rif), el Cheque de Gerencia a nombre del ciudadano J.C.N., por la cantidad hoy equivalente de Tres Mil Trescientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 3.354,30) por gastos de registro, ni el Cheque de Gerencia contentivo del precio de venta del inmueble, ni la Planilla de Registro de Transacciones ONA y al no verificarse la firma del documento definitivo al quinto (5º) día hábil siguiente al vencimiento del referido plazo de quince (15) días para la aceptación tan como fue acordado, quedaron liberados los oferentes para ofrecer el bien a terceros y en vista que la venta de fecha 18 de Julio de 2007, se verificó dentro de los ciento ochenta (180) días calendario que dicta la norma desde la última oferta librada, los enajenantes no estaban obligados a librar una nueva oferta al oferido originario, por consiguiente el demandante perdió su condición de preferencia en la negociación, lo cual consecuencialmente genera la ausencia del derecho legítimo para que se cumpla la oferta en ese sentido, resultando en consecuencia IMPROCEDENTE SU PRETENSIÓN, por lo cual HABRÁ QUE DECLARARLA SIN LUGAR, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe SIN LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE VENTA e IMPROCEDENTE LA PRETENSIÓN SUBSIDIRIA DE CUMPLIMIENTO, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil, Tránsito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la DEMANDA DE NULIDAD DE CONTRATOS DE VENTAS intentada por el ciudadano S.D.J.A.V. contra los ciudadanos J.M.M., R.B. y J.G.M.U. y contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 212994, C.A., todos ampliamente identificados en el encabezado del presente fallo; ya que no quedó debidamente acreditado en autos que dichas convenciones estuviesen afectadas de nulidad alguna, conforme las determinaciones Ut Supra de este fallo, puesto que deben darse de manera concurrente todos los requisitos establecidos en la norma para que operaran las mismas a tales respectos, aunado a que no quedaron probadas las instituciones de incapacidad y simulación invocadas a tales respectos, de acuerdo a los lineamientos establecidos Ut Supra en este fallo.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE CUMPLIMIENTO DE OFERTA DE VENTA propuesta por el ciudadano S.D.J.A.V. contra los ciudadanos J.M.M. y R.B.; por cuanto no quedó demostrado el fundamento de su pretensión al perder su condición de oferido, en virtud que no concurrió al acto de la firma del documento definitivo en el término establecido para ello y que la posterior negociación se efectuó dentro del lapso de ciento ochenta (180) días calendarios que pauta la Norma especial al respecto, conforme las determinaciones Ut Retro indicadas.

TERCERO

SE CONDENA en COSTAS a la parte accionante de conformidad con el Artículo 274 del Código Adjetivo Civil.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Julio del año Dos Mil Trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 01:10 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

JCVR/DJPB/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2011-000480

NULIDAD DE DOCUMENTO Y CUMPLIMIENTO

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