Decisión nº 13.980 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 5 de Marzo de 2010

En fecha 17 de noviembre de 2009, se recibió la demanda constante de cinco (5) folios útiles y vueltos, con sus anexos, interpuesta por la ciudadana M.D.C. ARGUINZONES GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.741.121, asistida por la Abogado NOELIS F.D.C., venezolana, mayor de edad, Inpreabogado N° 16.080 (folio 7).

En fecha 02 de diciembre de 2009, el Tribunal realizó dos (2) actuaciones:

- a) Admitió la demanda presentada y ordenó emplazar a la ciudadana, VIAN JOSEFINA IZQUIEL QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-9.672.768 (folio 53).

- b) El Tribunal ordenó abrir cuaderno de Medidas (folio 1 del cuaderno de medidas).

El 16 de diciembre de 2009, se libraron las compulsas (vuelto folio 55).

El 18 de diciembre de 2009 el ciudadano J.E.P., en su carácter de Alguacil del Tribunal, hizo constar que entregó la orden de comparencia y la compulsa a la ciudadana VIAN JOSEFINA IZQUIEL QUINTERO (folio 56).

El 14 de enero de 2010 la apoderada de la parte actora consignó escrito de promoción pruebas (vuelto folio 59).

El 18 de enero de 2010 se admitió las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva (folio 60).

El 19 de enero de 2010 la demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 62 al 63 y sus vueltos).

El 25 de enero de 2010 la apoderada de la parte actora consignó escrito complementario de promoción pruebas (folio 64 y vuelto).

El 03 de Febrero de 2010 el Tribunal difirió por treinta (30) días el acto de dictar sentencia, por motivo del cúmulo de trabajo; todo conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (folio 65).

II

1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.

   1.1. Hechos alegados por la parte demandante en su libelo:

   Que la ciudadana M.D.C. ARGUINZONES GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.741.121, celebró una compra venta en fecha 11 de octubre del 2000 con la ciudadana IVELISSE V.M.D.B., sobre un “…inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número y Letra 2-E y la Unidad de Vivienda sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Terrazas de Turmero, Terraza E, jurisdicción del Municipio Mariño del estado (sic) Aragua.” En el inmueble supra estaba constituida una hipoteca a favor del Centro Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., en la cual la ciudadana M.D.C. ARGUINZONES GOMEZ, al efectuar la compra venta se subrogó en los derechos y obligaciones “…y me obligue a cancelar la hipoteca en los mismos términos y condiciones. Todo esto consta en el documento autenticado ante la Notaria Pública de Turmero Estado Aragua de fecha 11-10-2000 No.45 (sic), Tomo 42.”

   Que la ciudadana M.D.C. ARGUINZONES GOMEZ, liberó la hipoteca constituida sobre el inmueble objeto de la compra venta, señalando que:

   Cuyo documento de cancelación fue otorgado en fecha 30-05-2008 No. 31 (sic) folios 187 al 193, tomo 21, protocolo 1ro. (…) Una vez liberada la hipoteca al lleva (sic) los documentos, tanto el de compra notariada como la liberación de hipoteca en la oficina de Registro se me sugiere que realice un nuevo documento de compra-venta solo a los efectos de Registrarlo, el cual se hizo, en los mismos términos del notariado, entre las mismas partes, con el mismo precio y sobre el mismo Inmueble (sic) y la Sra Ivelisse V.M. deB., me firmo nuevamente en el Registro una venta en fecha 12 de Junio de 2008, se protocolizo por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.M.L. (sic) y F.L.A. delE.A. el (sic) cual quedo registrado bajo el No. 27, folios 152 al 155, Tomo 24 de fecha 12 de junio de 2008, Con (sic) este documento solo se ratifico la Venta que de este Inmueble la Mismas (sic )partes habíamos celebrado en el año 2000.

   Alegó que en fecha 28 de agosto de 2007, le arrendó a la ciudadana VIAN JOSEFINA IZQUIEL QUINTERO, a quien identificó como “…venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-9.672.768, soltera hábil en derechos y domiciliada en el Inmueble distinguida (sic) con el numero y Letra 2-E y la Unidad de Vivienda (sic) sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Terrazas de Turmero, Terraza E, jurisdicción del Municipio S.M. delE.A.. este (sic) domicilio…”

   Igualmente alegó que el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado en fecha 28 de agosto de 2007, “…fue sustituido por un nuevo contrato de ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, celebrado en fecha 15 de Agosto de 2008, ante la Notaria Publica (sic) 5ta de Maracay autenticado bajo el No. 58, Tomo 239…”

   Señaló la actora que en el referido contrato de arrendamiento con opción a compra ambas partes estipularon:

   - PRIMERA: La arrendataria toma a partir de la firma de este documento en alquiler con opción a compra para destinarlo a los solos fines de vivienda unifamiliar y conforme a este contrato por el termino de tiempo en el cual deberá definirse el pago del capital estipulado en la operación de compra y venta del referido inmueble, consiste por una parcela de terreno distinguida con el numero 2-E y la unidad de vivienda sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Terrazas de Turmero, Terraza “E”, Jurisdicción del Municipio S.M. del estado (sic) Aragua (…)

   - SEGUNDA: El canon será mensualidad vencida esta estipulado de común y mutuo acuerdo en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FIJOS (Bsf. 400,00) que la arrendataria futura compradora se obliga a pagar durante los cinco primeros días de cada mes; queda entendido que cada una de las mensualidades y el total de las mismas originadas no amortizan cuota alguna, ni pasan a formar parte en el capital que se define para el financiamiento de la operación de compra-venta.

   - QUINTA: El precio referente a la futura venta del referido inmueble llegado el caso de ejercicio del derecho preferente, es la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 190.000,00) que serán pagados a LA ARRENDADORA FUTURA VENDEDORA, por LA ARRENDATARIA FUTURA COMPRADORA de la forma siguiente CUARENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 40.000) en cheque del BANCO MERCANTIL, y la parte restante, es decir, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bsf. 150.000,00) será pagada al momento de la venta definitiva por el Registro Subalterno correspondiente, quedando establecido que se acepta la tramitación de Ley de Política Habitacional, dándose como lapso CIENTO (150) (sic) días, mas treinta (30) días de prorroga si fuere necesario, el cual comenzara a correr una vez que se introduzca la carpeta contentiva con los documentos necesarios para el crédito habitacional, entendiéndose que culminado este lapso previsto y no se efectuare el pago en su totalidad por causa imputable A LA ARRENDATARIA FUTURA COMPRADORA, este perderá la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 5.000,00) por cláusula penal, y LA ARRENDADORA FUTURA VENDEDORA le reintegrara la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 35.000,00), si fuese por causa imputable a LA ARRENDADORA FUTURA VENDEDORA esta perderá la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 5.000,00) y esta entregara la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bsf. 45.000,00) a LA ARRENDATARIA FUTURA COMPRADORA.

   - SÉPTIMA: Se elige como domicilio especial de las partes, para todos los efectos de esta negociación a la ciudad de Maracay. “

   También adujo la actora que el “…nuevo contrato de Arrendamiento con Opción a Compra se celebro (sic) a efectos de darle un nuevo plazo a la Futura Compradora, ya que en el contrato anterior se fijo un lapso de 120 días para la opción y en las entidades Bancarias exigían un lapso de 150 días mas 30 días de prorroga.”

   Que la arrendataria se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, “…A RAZON DE CUATROCIENTOS Mil bolívares (Bs.400.000) cada una (sic) (…) Por lo que la demandada adeuda actualmente un total de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 2.800), correspondientes a las mensualidades vencidas y no pagadas antes señaladas, esto en lo que respecta al Contrato de Arrendamiento (…)

   Expresó, además que “…en cuanto a la Opción de Compra-Venta la Futura Compradora no ha introducido la carpeta para la solicitud del crédito ante ninguna Institución Bancaria, por lo que no ha cumplido con las cláusulas del Contrato.”

   1.2 Fundamento Legal invocado por la parte actora.

   La demandante basó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 todos del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   1.3 Petitorio.

   En tal sentido, la actora demandó a la accionada para que conviniera, o a ello fuese condenada, por el Tribunal a:

   1- EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, celebrado por ante la Notaria Publica QUINTA en fecha 15 de AGOSTO de 2.008 bajo el No. 58 Tomo 239 de los libros de autenticaciones (…)

   2- Como consecuencia inmediata y directa de la Resolución del Contrato debe entregar inmueble (sic) consiste por una parcela de terreno distinguida con el numero y Letra 2-E y la Unidad de Vivienda sobre ella construida, ubicada en la urbanización Terrazas de Turmero; Terraza E, jurisdicción del Municipio S.M. delE.A.. (…) el inmueble debe ser entregado desocupado, deshabitado, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió.

   3- Como una J.C. (sic) por el uso del Inmueble demando el pago de la Cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.f. 2.800)

   5- (sic) Que el Contrato de Opción de Compra-Venta contenido en el contrato de Arrendamiento queda resuelto y de conformidad con lo establecido en la cláusula Quinta del mismo, le corresponde un Reintegro de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.35.000), Tal (sic) y como prevé la Cláusula Quinta del Contrato.

   6- Demando el pago de las costas y costos procesales y honorarios de los Abogados que me asistan durante el Juicio (sic) o me representen en el mismo.

   Finalmente, la demandante solicitó que se decretara una medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra.

   La actora estimó la demanda en la cantidad de “CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.190.000,oo) equivalentes a 3.454,54 Unidades Tributarias.”

2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   Siendo la oportunidad para el acto de contestación a la demanda, la parte no ejerció su derecho.

3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

   En su oportunidad, ambas partes hicieron uso de su derecho a demostrar sus alegatos en la siguiente forma:

   Pruebas de la parte demandante:

   1) Invocó la Confesión Ficta de la parte demandada, “…por cuanto no se presento a dar contestación a la demanda, ni personalmente, ni a través de apoderado…”

   2) Reprodujo e hizo valer los documentos que acompañó con el libelo.

   3) Documental:

   • Contrato de arrendamiento con opción a compra por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, bajo el N° 02, Tomo 273, de fecha 28 de agosto de 2007. Acompañó, marcado “E” (folio 9 y su vuelto).

   • Contrato de arrendamiento con opción a compra por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, bajo el N° 58, Tomo 239, de fecha 15 de agosto de 2008. Acompañó, marcado “D” (folio 11 y su vuelto).

   • Documento de propiedad por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, bajo el N° 45, Tomo 42, de fecha 05 de octubre de 2000. Acompañó, marcado “A” (folios 14 y 15 y sus vueltos).

   • Documento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño, Libertador y L.A. delE.A., bajo el N° 27, folios 152 al 155, Protocolo Primero, Tomo 24, de fecha 12 de junio de 2008. Acompañó, marcado “C” (folios 20 y 21 y sus vueltos).

   • Liberación de hipoteca por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño, Libertador y L.A. delE.A., bajo el N° 31, folios 187 al 193, Protocolo Primero, Tomo 21, de fecha 30 de mayo de 2008. Acompañó, marcado “B” (folios 24 y 25 y sus vueltos).

   • Certificación arrendaticia por ante el Juzgado del Municipio S.M. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 05 de noviembre de 2009 (folios 30 al 32).

   • Certificación arrendaticia por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 05 de noviembre de 2009 (folios 34 al 36).

   • Certificación arrendaticia por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 06 de noviembre de 2009 (folios 39 y 40).

   • Certificación arrendaticia por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 11 de noviembre de 2009 (folios 42 al 44).

   • Documentos privados (recibos de pagos sin cancelar) (folios 45 al 52).

   • Poder Apud-Acta (folio 55).

   Pruebas de la parte demandada:

   1) Invocó “…el mérito que se desprende del libelo de la demanda, no obstante no constituir el señalado mérito un medio de prueba, ni constituir el indicado libelo de demanda una prueba.”

   2) Documentales:

   Poder Apud-Acta (folio 61).

   III

   DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA.

   Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado de su cumplimiento debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente también se le denomina, una carga.

   Por otra parte, existe un aspecto de consideración obligatoria y es la aplicación en cada caso del denominado principio dispositivo, previsto en el artículo 12 ejusdem, según el cual el Juez cuando sentencia debe atenerse a lo que le ha sido alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción de fuera del proceso, ni tampoco suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados por las partes. Directriz que se complementa con el artículo 254 ejusdem que prescribe que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que, en caso de duda, deberá sentenciar a favor del demandado.

   Con base en las premisas expuestas, vemos entonces que en el caso bajo examen le corresponde probar a la parte actora los siguientes hechos: 1) Que el convenio celebrado fue a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado; 2) Que la causa por la cual el contrato de arrendamiento con opción a compra no se ejecutó fue por el incumplimiento de la demandada; 3) Que se verifica el incumplimiento de dicho contrato a partir de una fecha cierta. 4) Que consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra le corresponde una compensación a la demandante; mientras que corresponde a la demandada demostrar a cabalidad: Que el contrato de arrendamiento con opción a compra es a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado.

   IV

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.

   El presente juicio fue tramitado por el procedimiento breve. La pretensión consistió en que la parte demandada, conviniera o en su defecto fuese condenada a: a) Resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra y, en consecuencia, entregar desocupado el inmueble, libre de personas y cosas; b) reintegrarle a la demandada la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs.35.000,oo) por concepto de resolución del contrato y; c) obtener el pago de la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs.2.800,oo) como justa indemnización por el uso del inmueble.

   Ahora bien, con respecto al hecho de que la demandante hubiera denominado como acción de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, la acción ejercida en la demanda interpuesta; se hace necesario traer a colación el criterio del autor E.M.L., con respecto a definir la acción de resolución, la cual es:

   …la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.

   (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, página 978)

   Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece la acción resolutoria, al disponer que:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   Es imprescindible definir contrato bilateral, el cual está previsto en el artículo 1.134 del Código Civil que es “…cuando las partes se obligan recíprocamente.”

   Al respecto, la doctrina ha señalado los requisitos para que proceda la acción resolutoria, en la cual el autor E.M.L., en su obra Curso de obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, páginas 986 al 991, han señalado lo siguiente:

1. - Como primer requisito de procedencia es necesario que se trate de un contrato bilateral, este requisito es exigido literalmente por el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, la reciprocidad de las obligaciones es lo que caracteriza a los contratos bilaterales y a la acción resolutoria.

2. - Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, es entonces que la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, es decir, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración de contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.

3. - El actor debe proceder de buena fe, en este sentido si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento. El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones.

4. - Es necesario que el Juez decrete la resolución, el artículo 1.167 del Código Civil exige expresamente la intervención judicial, porque el Juez debe determinar si hay o no incumplimiento culposo, y si el incumplimiento tardío, parcial o defectuoso es suficiente para que proceda la acción resolutoria.

5. - La acción resolutoria no es subsidiaria de la de cumplimiento. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1.167 del Código Civil y exigir en ambos casos, el pago de daños y perjuicios.

   Es entonces, que la acción resolutoria tiene como objeto la terminación del contrato –bilateral- celebrado entre las partes, en este sentido el contrato se considera como si nunca hubiera existido.

   Con relación al mérito de la controversia examinada este Juzgador debe analizar en primer término la naturaleza del convenio celebrado. Señala el libelo (folio 2, renglón 17 al 21) que:

   La arrendataria toma a partir de la firma de este documento en alquiler con opción a compra para destinarlo a los solos fines de vivienda unifamiliar y conforme a este contrato por el termino de tiempo en el cual deberá definirse el pago del capital estipulado en la operación de compra y venta del referido inmueble…

   Observa este Tribunal que se desprende del libelo y del contrato de arrendamiento con opción a compra (folio 11) que no se establece en ninguna de sus cláusulas la duración a la cual estará sujeta la relación arrendaticia. Por tanto, el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto al escrito de promoción de pruebas interpuesto por la parte demandada, este Juzgador considera pertinente señalar el contenido del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa”, por lo tanto este Tribunal desecha los alegatos nuevos expresados por la demandada en el escrito de prueba, ya que es el acto de contestación a la demanda la oportunidad para ejercer ese derecho, al cual la parte demandada no uso. ASÍ SE DECIDE.

   Este Juzgador observa que en el libelo (folio 3, renglón 21 al 29) la parte actora señaló que:

   …la Arrendataria no ha dado cumplimiento a las obligaciones que le impone el Contrato de Arrendamiento, al No (sic) haber efectuado el pago de los cánones de Arrendamiento, lo que constituye un Incumplimiento del Contrato (sic) y por ende una Causal de Resolución. De igual forma la ciudadana: VIAN JOSEFINA IZQUIEL QUINTERO al no haber realizado las gestiones para obtener el crédito a través de la Política habitacional (sic), ante alguna Institución Bancaria ha incurrido en un incumplimiento con lo referente al contrato de Opción de Compra-Venta y por ende esta incursa en una causal de resolución.

   Ahora bien, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción a compra establece que:

   QUINTA: El precio referente a la futura venta del referido inmueble llegado el caso de ejercicio del derecho preferente, es la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 190.000,00) que serán pagados a LA ARRENDADORA FUTURA VENDEDORA, por LA ARRENDATARIA FUTURA COMPRADORA de la forma siguiente CUARENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 40.000) en cheque del BANCO MERCANTIL, y la parte restante, es decir, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bsf. 150.000,00) será pagada al momento de la venta definitiva por el Registro Subalterno correspondiente, quedando establecido que se acepta la tramitación de Ley de Política Habitacional, dándose como lapso CIENTO (150) (sic) días, mas treinta (30) días de prorroga si fuere necesario, el cual comenzará a correr una vez que se introduzca la carpeta contentiva con los documentos necesarios para el crédito habitacional…

   Este Juzgador observa que en el contrato ambas partes hicieron depender el nacimiento de la obligación del pago del saldo correspondiente a la cantidad de bolívares ciento cincuenta mil (150.000), a un hecho futuro e incierto, como lo es “…el momento de la venta definitiva por el Registro Subalterno…”, aunada a la posibilidad de que la compradora hiciera uso de su eventual derecho a tramitar un crédito bancario -modalidad política habitacional- como forma de pagar dicha cantidad restante del precio convenido.

   El autor E.M.L., define la condición suspensiva como:

   …aquella de cuya realización depende la eficacia, existencia plena de la obligación. La obligación sometida a condición suspensiva solo produce sus efectos cuando se verifica la condición. (Curso de Obligaciones, Tomo I, página 312).

   En el caso bajo examen este Tribunal determina que en el contrato de arrendamiento con opción a compra, prescribe su cláusula quinta “quedando establecido que se acepta la tramitación de Ley de Política Habitacional, dándose como lapso CIENTO (150) (sic) días, mas treinta (30) días de prorroga si fuere necesario, el cual comenzara a correr una vez que se introduzca la carpeta contentiva con los documentos necesarios para el crédito habitacional…”

   Se aprecia entonces que en la referida cláusula no se estableció una fecha real y efectiva para que la arrendataria eventual compradora “introdujera” la carpeta contentiva con los documentos requeridos para solicitar el crédito de Ley de Política Habitacional a una institución bancaria. En este sentido cabe recordar que el autor E.M.L., en su obra Derecho Civil III, Tomo I, página 72, señala que “La condición puede ser suspensiva, en cuyo caso la obligación no produce efectos si no se cumple…”

   En este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.198 del Código Civil establece que:

   …es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto…

   Por ello, al haberse pactado dicha condición suspensiva en el contrato bajo examen, este Juzgador no puede establecer cuándo se inicia el plazo para que la arrendataria eventual compradora “introdujera” la carpeta con los documentos para la solicitud del crédito por Ley de Política Habitacional. Tampoco se evidencia del contrato, ni fue alegado por la actora cuando finalizaría el plazo límite para que la arrendadora eventual vendedora pudiera exigir su derecho al cumplimiento de la opción pactada en el contrato de arrendamiento frente a la arrendataria eventual compradora.

   A este respecto es preciso señalar el criterio del autor A.R.R., con respecto al poder de decisión del Juez, cuando afirma que:

   …para el conocimiento de los hechos, el poder del juez encuentra una triple limitación: 1°) Debe atenerse a los hechos que han alegado una y otra parte como jurídicamente relevantes (iudex secundum allegata decidere debet); 2°) Debe servirse, para formar su convicción acerca de la certeza de los hechos, de las pruebas aportadas por las partes (iudex secundum probata decidere debet), y 3°) Las alegaciones y pruebas de los hechos deben aparecer y constar en los autos (quod non est in actis non est in mundo).

   (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, página 280).

   Criterio este en perfecta armonía con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando ordena que el Juez “…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados ...” por las partes.

   Esto es lo que se conoce como principio dispositivo, es decir, que en el proceso civil son las partes quienes delimitan el objeto de la controversia al plantear sus alegatos respectivos. Por lo tanto el Juez sólo debe tomar en cuenta los hechos y las diversas pretensiones que éstas hacen valer, por lo que le está prohibido suplir excepciones o argumentos de hecho o resolver cuestiones que no le han sido expresamente sometidas a su consideración y estudio por las partes o alterar el verdadero sentido del problema planteado (thema decidendum), ni plantearlo de modo diferente a como lo han hecho los litigantes. Con relación a las pruebas, el Juez puede utilizar para formarse su convicción acerca de la certeza de los hechos, aquellas aportadas por las partes y evacuadas en el proceso. Es entonces que el poder de decisión del Juez, está finalmente vinculado a lo que consta en los autos; vale decir, a lo alegado y probado en las actas escritas o expediente de la causa y el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de éstos. (A. Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, páginas 280-281).

   Se aprecia del libelo y de las pruebas aportadas a los autos, que la parte demandante no alegó, ni probó en que fecha cierta debía la arrendataria eventual compradora “introducir” la carpeta contentiva con los requisitos para solicitar el crédito de Ley de política Habitacional, siendo éste requerimiento sinecuanom para que la demandada pudiese cumplir con el pago del saldo pactado.

   Ahora bien, dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que:

   Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…

   Es entonces, que la acción de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra ejercida por la parte demandante no es la idónea, por lo que este Tribunal debe forzosamente declarar improcedente la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: