Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 1 de Marzo de 2010

Fecha de Resolución 1 de Marzo de 2010
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteHector del Valle Centeno
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

199º y 151º

Primero (1º) de marzo de dos mil diez (2010)

PARTE ACTORA: A.H.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-3.566.212, en su condición de Apoderado de la ciudadana E.H.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-271.757.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: L.A.M.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.832.

PARTE DEMANDADA: M.D.R.Z.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-11.038.973.-

APODERADAS JUDICIALES DE

LA PARTE DEMANDADA: M.N.F.H. y M.V.H.A., abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 62.631 y 40.590, respectivamente.

TERCEROS INTERVINIENTES: A.H.M. y S.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 4.056.516 y 3.120.865, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE

LOS TERCEROS: Y.D.C.T.G. y E.R.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 47.588 y 93.478, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (APELACION)

EXPEDIENTE Nro. 18.895

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones, con motivo del Recurso de Apelación interpuesto por los abogados en ejercicio L.A.M.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora y la abogada M.V.H.A., en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 28 de febrero de 2005.-

CAPITULO I

ANTECEDENTES DEL CASO

En fecha 28 de enero de 2002, se recibió por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano A.H.H., en representación de la ciudadana E.H.A. contra la ciudadana M.D.R.Z.A..

En fecha 29 de enero de 2002, el a quo admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, para que el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.

En fecha 31 de enero de 2002, el Alguacil del Tribunal A quo, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada; quien en fecha 26 de febrero de 2002, otorgó poder apud-acta a las abogadas M.N.F.H. y M.V.H.A., a fin de que ejercieran su representación en juicio.

En fecha 04 de marzo de 2002, la parte demandada, asistida de abogado consignó escrito de contestación a la demanda, solicitando la intervención de los ciudadanos A.H.M. y S.M. como terceros; cuya admisión se produjo en fecha 12 de marzo de 2002.

Cursan de autos diligencias de fechas 24 de abril de 2002, suscritas por el Alguacil del Tribunal de la causa, mediante las cuales dejó constancia de haber practicado la citación de los terceros.

En fecha 28 de mayo de 2002, los ciudadanos A.H.M. y S.M.M., en su carácter de Terceros confirieron Poder Especial a la abogada Y.D.C.T.G., a fin de su representación en juicio.

En fecha 28 de mayo de 2002, la Apoderada Judicial de los terceros intervinientes, abogada Y.T., consignó escrito de contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el juicio por imperio de ley, la parte demandada y los terceros llamados a juicio, hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contiene, los cuales fueron agregados por el A quo mediante autos de fecha 1º de junio de 2002.

En fecha 30 de octubre de 2002, la representación judicial de los terceros intervinientes, consignó escrito de informes.

En fecha 19 de diciembre de 2003, el Tribunal A quo, repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad de la intervención forzada propuesta por la accionada; la cual fue admitida por auto de fecha 03 de febrero de 2004.

En fecha 27 de enero de 2004, el abogado E.R., en su carácter de Apoderado Judicial de los terceros llamados al proceso, apeló de la decisión dictada por el A quo en fecha 19 de diciembre de 2003; cuya apelación fuere oída en un solo efecto devolutivo por auto expreso de fecha 03 de febrero de 2004.

En fecha 11 de febrero de 2004, la representación judicial de los terceros intervinientes, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el juicio por Imperio de ley, las partes hicieron uso de tal derecho, a cuyo efecto consignaron escritos que las contiene, las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa en su oportunidad legal correspondiente.

En fecha 28 de febrero de 2005, el A quo dictó sentencia definitiva, la cual fue apelada por la parte demandada y por la representación judicial de la parte actora en fechas 08 de junio de 2005 y 15 de enero de 2009; cuyas apelaciones fueren oídas en fecha 21 de enero de 2009, ordenando el Tribunal de la causa la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor competente.

En fecha 12 de mayo de 2005, el ciudadano A.J.H.H., confirió poder apud-acta al abogado L.A.M.R., a fin de que ejerciera su representación en juicio.-

En fecha 10 de marzo de 2009, este Tribunal le dio entrada al expediente, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

CAPITULO II

RELACION DE LOS HECHOS

Alegatos de la parte actora:

Alegó la parte accionante en su texto libelar, lo siguiente: Que son propietarios de un inmueble constituido por casa y terreno, ubicado en la Calle Coto del Municipio Paracotos, marcado con el Nº 36, con diecisiete (17) metros de frente por cincuenta (80) metros de fondo, y con los siguientes linderos: NACIENTE: Con solar que fue de S.P., PONIENTE: Con casa que es o fue de la Sucesión M.U.;: NORTE: Con Calle Coto, que es su frente y SUR: Con la hacienda que fue del señor León, según consta de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº 1, Folio 1 al 14, Protocolo 1, Tomo 6, con fecha 7 de abril de 1972, y documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que en fecha 15 de noviembre de 1999, se celebró Contrato de Arrendamiento escrito con la ciudadana M.D.R.Z.A., venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 11.038.973, domiciliada en el Sector Los Lirios, Casa S/N Paracotos, Estado Miranda, sobre un (1) local (Porche de la casa) que forma parte integrante del inmueble. Que en el citado contrato de arrendamiento escrito se convino expresamente en lo siguiente: PRIMERO: Que el canon de arrendamiento es la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) mensuales. Que dichos cánones EL ARRENDATARIO se obliga a pagarlos a EL ARRENDADOR puntualmente en su domicilio dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes; SEGUNDO: Que ambas partes convienen que el contrato será de un (1) año fijo, más un (1) año de prorroga legal; TERCERO: Que EL ARRENDATARIO queda obligado a dar a conocer por escrito a EL ARRENDADOR cualquier novedad dañosa e indicio lo cual requiera de alguna reparación mayor al inmueble; que de no hacerlo será responsable de los perjuicios que cause su negligencia; CUARTO: Que el uso de energía eléctrica, aseo urbano, agua, lo hará EL ARRENDATARIO bajo su exclusivo riesgo, sin que EL ARRENDADOR sea responsable por los daños y perjuicios que sufra EL ARRENDATARIO. Así como que EL ARRENDATARIO pagara las tarifas y tasas correspondientes a tales servicios. QUINTO: Que para todos los efectos legales del contrato se eligió la ciudad de Los Teques, a cuya jurisdicción se someten. Que con el fin de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el día 01 de junio de 2001, le notificó a la inquilina M.D.R.Z.A., que la ciudadana E.H.A., y él eran los nuevos propietarios del inmueble, como se evidencia en escrito que anexa. Que igualmente solicitó extrajudicialmente el pago del servicio de aseo urbano, negándose hasta la fecha a cancelarlo. Que por otra parte el inmueble en cuestión presenta graves ranuras que van desde el piso hasta el techo, desprendimiento del friso y filtraciones, tal y como se evidencia de la INSPECCION OCULAR realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2001. Que muy a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa de demolición la arrendataria se niega a abandonar el inmueble y que actualmente ocupa. Que la arrendataria quedándose en el inmueble se considera como poseedora de mala fe. Que la ciudadana M.D.R.Z.A. no a pagado el servicio de aseo urbano desde el día 11-06-2001, hasta la fecha, la cual ascioende a una deuda de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (Bs. 131.522,oo). Que hasta la presente fecha no ha cumplido con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento de conformidad con lo acordado en el contrato, es decir a pagar las mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 2001, adeudando por concepto de cànon de arrendamiento la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo). Que el

arrendatario no ha dado fiel cumplimiento al contrato escrito, ya que no ha cumplido con las obligaciones impuestas de mutuo acuerdo en el contrato de fecha 15 de noviembre de 1999.”

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad legal para que tuviera lugar el acto de contestación, la parte demandada alegó lo siguiente: 1) La cuestión previa contenida en el Artículo 346, Ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad del actor por no tener el carácter que se atribuye. 2) La cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340, ordinales 4º y 6º ibidem, y 3) La cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.. De igual forma, da contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos: 1) Opone como punto previo el hecho de que la vía solicitada por el actor no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 2) Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho. 3) Niega tener una deuda por concepto de Aseo Urbano. 4) Niega el incumplimiento de la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001, por el contrario, en virtud de la supuesta negativa del Arrendador de recibir el pago de la pensión de arrendamiento, procedió a realizar el pago por consignación por ante este mismo Tribunal, cursando bajo el N° de Expediente 2725. 5) Niega haber actuado de mala fe y no dar cumplimiento con el contenido del contrato, afirmando que quien actúo de mala fe, fue el arrendador quién no dio cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento; al

tratar de cambiar el contenido del mismo, cuando estableció una prórroga legal en el contrato que cita el demandante en su libelo, adulterando el verdadero y original convenio. 6) Señaló que el Arrendador actúo de mala fe cuando le suspendió, sin aviso previo, el servicio de agua potable, y al no cumplir con lo estipulado en el Artículo 44 de la Ley de Alquileres al realizar una venta por lo demás simulada, a un tercero. 7) Niega, rechaza y contradice el hecho que pretenda probarse con una Inspección Judicial el riesgo de que el inmueble arrendado se está cayendo y que debe ser objeto de demolición. 8) Niega el hecho de que tenga que entregar el inmueble objeto del arrendamiento, por cuanto se encuentra en curso la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Alquileres, la cual es de dos años a partir del día 15 de Noviembre de 2001, por ser la relación arrendaticia mayor a cinco años, dándosele inicio el día 01 de Noviembre de 1994 hasta el día 15 de Noviembre de 2001, encuadrando perfectamente en el literal “c” del citado Artículo. 9) Niega que tenga que pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 131.522,oo) por concepto de Aseo Urbano. 10) Niega que tenga que pagar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento por los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001. 11) Niega el pago por costos y costas que puedan generarse y menos aún honorarios de Abogados. 12) Rechaza el petitorio que por indexación judicial deba ser practicado, por cuanto considera que la presente demanda es infundada, de mala fe, dolosa y a todas luces contraria a derecho. 12) Niega la cuantía estipulada por el actor. 13) Impugna y desconoce tanto en contenido como en la firma, el documento privado emanado de los terceros S.M. y A.H., por emanar de unos terceros ajenos al juicio; por carecer de fecha cierta; por no ser suya la firma que se pretende hacer ver como tal. 14) Impugna y desconoce el documento privado de fecha 11 de Julio de 2001, por cuanto no lo firmó y por no ser el medio idóneo para practicar notificación de tal magnitud. 15) Desconoce e impugna los recibos de pago aducidos por el actor correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001, por ser falso que el arrendador los haya presentado a su persona, siendo la realidad que se negó a recibir el pago, obligándola a proceder según el Título VII de la Ley de Alquileres. 16) Impugna y desconoce el documento privado emanado de tercero, con el que se pretende probar la presunta deuda por concepto de Aseo Urbano. 17) Impugna y desconoce el documento privado emanado de Construcciones Rivenca, Proyectos y Obras Civiles C.A., por cuanto proviene de un tercero ajeno a la causa. 18) Impugna y desconoce el documento Autenticado, por ser su contenido violatorio del Derecho de Preferencia Ofertiva, por contener un acto simulado contrario a la Ley. 19) Impugna y desconoce el escrito al pié del contrato de arrendamiento emanado del actor por no ser el medio idóneo y violar el derecho de Preferencia Ofertiva. 20) Desconoce e impugna el contenido de Inspección Judicial. Asimismo, propuso intervención forzada de terceros para integrar el contradictorio, de conformidad con lo establecido en el ordinal 4° del Artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, llamando de esta forma como terceros a los ciudadanos A.H.M. y S.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.056.514 y V-3.120.865, respectivamente. Finalmente, estima la tercería en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo). Propone la tercería en base a los Artículos 370 Ordinal 4° y , 382, 31, 32, 174, 218 y 340 del Código de Procedimiento Civil; 1587 del Código Civil; 35, 42, 44 de la Ley de Alquileres. Fundamenta su escrito de contestación a la demanda en los Artículos 33, 34, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 51 y siguientes de la Ley de Alquileres; 1381, 1587 del Código Civil; 31, 883, 174, 346, 340, 360, 370, 382, 429, 430, 444, 445 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA:

En fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil cinco (2005), el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia que resuelve sobre el fondo de la controversia planteada, dejando sentado lo siguiente:

PRIMERO

Desechó la actuación del ciudadano A.H.H., en su condición de Apoderado judicial de la ciudadana E.H.A., por carecer de capacidad de postulación, no constando en autos poder alguno que lo acredite;

SEGUNDO

Que no obstante por cuanto el ciudadano A.H.H., afirma que actúa en su propio nombre, al respecto se decidiría en la causa;

TERCERO

Legitima la representación ejercida por las abogadas que representan a las codemandadas y validas todas las actuaciones por estas realizadas en representación de la demandada;

CUARTO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ILEGITIMIDAD DEL ACTOR POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE ATRIBUYE;

QUINTO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4º del artículo 340 eiusdem;

SEXTO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.;

SEPTIMO

Que declara SIN lugar la demanda incoada por Desalojo;

QUINTO

IMPROCEDENTE la llamada forzada de terceros a la causa;

SEXTO

Que se condena a la parte actora al pago de las costas; de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA

Alegó la parte accionante en este Tribunal de Alzada, mediante escrito de fecha 04 de marzo de 2009, lo siguiente:

PRIMERO

En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, si bien es cierto que la demandada ha venido consignando los cánones de arrendamiento desde el día Treinta (30) del mes de octubre del año dos mil uno (2001) hasta la presente fecha, no es menos cierto que muchas de dichas consignaciones, desde su inicio, han sido realizadas de manera extemporáneas, VIOLANDO así lo establecido en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A los efectos de aclarar su aseveración hace necesario realizara las siguientes acotaciones: Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y señalado expresamente en el contrato suscrito en su CLAUSULA CUARTA, establece: “AMBAS PARTES CONVIENEN, QUE EL PRESENTE CONTRATO SERA POR UN (1) AÑO FIJO, MAS UN (1) AÑO FIJO DE PRORROGA, EL CUAL COMENZARÀ A REGIR A PARTIR DEL QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE”. Que igualmente se puede leer en dicho contrato, que en su CLAUSULA TERCERA se establece: “EL CANON DE ARRENDAMIENTO ES LA CANTIDAD DE TREINTA MIL BOPLIVARES (Bs. 30.000,00) MENSUALES, DICHOS CANONES EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A PAGARLOS A EL ARRENDADOR MENSDUALMENTE, EN SU DOMICILIO DENTRO DE LOS CINCO (5) DÌAS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE CADA MES”. Que la ciudadana Juez del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, habiendo dictado sentencia definitiva en fecha veintiocho (28) del mes

de febrero del año dos mil cinco (2005), y siendo evidente

(consta del expediente de consignación llevado por ese mismo Tribunal, Expediente Nº 01-2725) la extemporaneidad NO HACE PRONUNCIAMIENTO ALGUNO SOBRE LA MISMA, ES DECIR, SOBRE LA EXTEMPORANEIDAD DE LAS CONSIGNACIONES REALIZADAS EN LOS AÑOS 2002, 2003, 2004 Y 2005, aun cuando en el escrito de promoción de pruebas, se alegó tal situación violatoria de norma legal (...)”;

SEGUNDO

Es de hacer igualmente de su conocimiento que mediante expediente Nº 034-04 llevado por ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (el cual cursa en original en el Expediente de consignación y por ende se encuentra anexo en copia a las copias certificadas, que en fecha tres (03) de noviembre de 2005, se dictó Resolución mediante la cual se estableció la Regulación de Alquiler del local que ocupa la demandada, ciudadana M.D.R.Z.A. en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SIETE bolívares (Bs. 82.807,00), pero es el caso y se puede evidenciar plenamente del Expediente de Consignaciones, que aun cuando la ciudadana M.d.R.Z.A., quedó plenamente notificada de dicha Resolución en fecha seis (06) de diciembre de 2005, ha hecho caso omiso a la imposición que implícitamente lleva encerrada dicha Regulación. Que hasta la actualidad la Ciudadana M.d.R.Z.A. sigue consignando la cantidad de TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 30,00) dejando de cancelar la diferencia para cubrir el monto que quedó establecido en la Regulación”.

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIS NOVITA CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

En este orden de ideas quien aquí juzga pasa de seguidas a decidir la presente causa de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO Nº 1.-

DE LA CADUCIDAD DE POSTULACION.

El Tribunal al respecto observa:

La parte actora, ciudadano A.H.H., actúa en el presente procedimiento en su propio nombre y en representación de la ciudadana E.H.A., según consta en poder debidamente autenticado por ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de agosto de 2001, quedando inscrito bajo el Nro. 32, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual no fue acompañado al texto libelar, y aun cuando hubiese sido acompañado, el referido ciudadano tiene la prohibición expresa de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, los cuales rezan:

Articulo 3: “Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el titulo de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley”

Articulo 4: “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso (...)”

Por su parte establece el artículo 166 lo siguiente: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.

Tales disposiciones consagran la capacidad de postulación que es común a todo acto procesal, y constituye, a su vez, un presupuesto de validez del proceso, tal y como lo estableció el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21 de agosto de 2003, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “(…) Ahora bien, jurisprudencia reiterada de la Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia de fecha 27 de julio de 1994, expediente N° 92-249, esta Sala expresó lo siguiente: “…En sentencia del 14 de agosto de 1991 ( Agropecuaria Hermanos Castellano C.A. contra L.B.S. y otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, ni aún asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que solo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicios…”. (Subrayado por el Tribunal). En virtud de lo anteriormente expuesto, este Tribunal desecha la actuación del ciudadano A.H.H., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana E.H.Á., por carecer de capacidad de postulación, aunado ello al hecho de que no cursa en autos el Poder antes referido, y así se decide. No obstante ello, y siendo que dicho ciudadano afirma que también actúa en su propio nombre, este Tribunal seguidamente se pronunciará sobre el mérito de la presente causa, sólo en lo que respecta al interés propio que el Sr. A.H.H., manifiesta tener en la misma. Así se resuelve.

PUNTO PREVIO Nº 2.-

DE LA VALIDEZ DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS POR LAS ABOGADAS QUE ACTÚAN EN EL PROCESO EN REPRESENTACIÓN DE LAS CO-DEMANDADAS.-

De la revisión de las actas procesales se evidencia que al folio treinta y siete (37) del expediente cursa diligencia fechada 26 de febrero de 2002, mediante la cual se otorga Poder Apud-Acta, sin embargo, no consta que se le hubiera dado cumplimiento a la disposición contenida en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que el Secretario certificara la identidad del otorgante. No obstante ello, y siendo que la parte actora no impugnó las actuaciones realizadas en el presente proceso por las prenombradas abogadas, en la primera oportunidad que tuvo para ello, debe entonces considerarse convalidada la omisión en la que incurrió cuando fue otorgado el referido poder y consecuentemente, este Tribunal considera legítima la representación ejercida por las prenombradas profesionales del derecho y válidas todas las actuaciones por ellas realizadas en representación de la demandada, y así se establece.

De la revisión de las actas procesales se evidencia que al folio treinta y siete (37) del expediente cursa diligencia fechada 26 de febrero de 2002, mediante la cual se otorga Poder Apud-Acta, sin embargo, no consta que se le hubiera dado cumplimiento a la disposición contenida en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que el Secretario certificara la identidad del otorgante. No obstante ello, y siendo que la parte actora no impugnó las actuaciones realizadas en el presente proceso por las prenombradas abogadas, en la primera oportunidad que tuvo para ello, debe entonces considerarse convalidada la omisión en la que incurrió cuando fue otorgado el referido poder y consecuentemente, este Tribunal considera legitima la representación ejercida por las prenombradas profesionales del derecho y vàlidas todas las actuaciones por ellas realizadas en representación de la demandada, y asi se establece.

Asimismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1 de diciembre de 2003, resuelve una situación similar a la que nos ocupa, expresando:

(…) En el presente caso, alega el recurrente que el sentenciador de alzada incurrió en la violación de los artículos 12 y 150 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Abogados, así como también de los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al declarar con lugar la apelación interpuesta por el abogado…-con el carácter de representante judicial de la parte actora- aun cuando el mismo no tiene la facultad para ejercer dicho recurso, ya que a su decir, el poder que corre inserto a los folios…, le otorga al mencionado abogado la representación judicial de otras personas distintas a los trabajadores demandante en la presente causa “…de forma que mal puede reformar una demanda alguien quien no tenga representación judicial para hacerlo y menos puede en consecuencia ejercer Recurso de Apelación”, lo cual, luego de un examen exhaustivo, no fue constatado por esta Sala de Casación Social.

No obstante, aún y cuando la sentencia recurrida no incurrió en la violación de las normas de orden público alegadas por el recurrente, se considera necesario señalar en aras de la seguridad jurídica procesal, que el Juez Superior si bien validó la representación judicial de la parte demandante, lo hizo en base al “lapsus en el litigante” en la consignación en autos de tal acreditación, cuando debió hacerlo en fundamento al criterio sentado que este M.T. que ha expresado en innumerables fallos que la impugnación traída a los autos por la contraparte en el juicio ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de la consignación en que la parte interesada en impugnarlo actúe en el proceso, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial.

Por lo que considera esta Sala de Casación Social que resulta inoficioso que ambas instancias se hayan pronunciado sobre la validez o no de la representación judicial de la parte demandante, cuando ésta se encuentra convalidada al haber sido impugnada en la primera oportunidad que la parte demandada actuó en el proceso…

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

En la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió cuestiones previas, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

• CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERENTE A LA ILEGITIMIDAD DEL ACTOR POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE ATRIBUYE.

La accionada promovió la defensa previa de ilegitimidad del actor por no tener el carácter que se atribuye, afirmando que dicho ciudadano no es el “(...) titular del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio, en el referido contrato se suscriben (Sic) como partes a los ciudadanos ANTNIO (Sic) HOUTMAN MUJICA, titular de la cédula de identidad N° V-4.056.514, en (Sic) carácter de ARRENDADOR y M.D.R.Z.A., titular de la cédula de identidad N° V-11.038.973, configurándose por tanto la ilegitimidad del Actor por no existir una relación entre el sujeto y el objeto del derecho, no pudiendo entonces ejercitar eficazmente el derecho pretendido. Así debe ser decidido (…)”.

Planteada dicha defensa previa por la parte accionada, este Juzgado encuentra que el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus Ordinales 2°, 3°, 4° y 5°, contempla las cuestiones previas atinentes a los sujetos procesales, y a las condiciones que deben llenar para actuar legítimamente en el proceso, las cuales se pueden sintetizar diciendo, que requiere la legitimidad de las partes y de sus apoderados, y la necesidad de la caución o fianza que exige la ley en determinados casos para proceder al juicio.

Ahora bien, resulta necesario distinguir entre la legitimidad de las partes o denominada también “legitimatio ad processum” de la legitimación o cualidad “legitimatio ad causam”, la primera se refiere a la falta de capacidad procesal mientras que la segunda atiende a la relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido acogido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectistas en la exposición de motivos de nuestro Código de Procedimiento Civil, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Art. 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…” Establecido lo anterior, se observa que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. Establecido lo anterior, este Tribunal observa que la parte accionada promueve la cuestión previa de ilegitimidad del actor invocando el Ordinal 4° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual no se refiere a la ilegitimidad del actor sino a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, por tanto, el fundamento de derecho invocado es incorrecto, aunado ello al hecho de que el argumento esgrimido por la accionada no guarda relación con la legitimidad del actor o “legitimatio ad processum” contemplada en el Ordinal 2° del Artículo antes referido, sino con la legitimación o cualidad “legitimatio ad causam”, pues señala en su exposición que se configura “(…) la legitimidad del actor por no existir una relación entre el sujeto y el objeto del derecho…”, confundiendo así ambas instituciones, por lo que resulta improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

• CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

La parte accionada manifiesta en el escrito contentivo de la contestación de la demanda que: “(…) el actor no cumplió con el citado requisito cuando al inicio del vuelto del primer folio del libelo, citó un contrato de arrendamiento como objeto de la pretensión y obvió explanar con claridad la identificación de las partes contratantes, resultando impreciso dicho objeto. Así debe ser decidido…”.

Al respecto este Tribunal observa que, el Legislador prevé en el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil como requisito de forma que debe llenar todo escrito libelar, “(…) El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”. La pretensión procesal constituye el objeto de todo proceso, entendiéndose por tal el acto por el cual un sujeto (el demandante) se afirma titular de un interés jurídico frente a otro (el demandado) y pide al juez que ese interés sea reconocido mediante sentencia o resolución con autoridad de cosa juzgada. Ahora bien, toda pretensión procesal se compone de tres elementos principales, a saber: los sujetos, el objeto y el título, siendo el objeto de la pretensión el interés jurídico que se hace valer en la pretensión y ese interés se encuentra constituido por un bien de la vida, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble o un derecho u objeto incorporal.

Establecido lo anterior este Tribunal observa, previa revisión del escrito libelar que da inicio a las presentes actuaciones, que el accionante afirma que es propietario de un inmueble constituido por casa y terreno, ubicado en la Calle Coto del Municipio Paracotos, marcado con el N° 36, con diecisiete (17) metros de frente por cincuenta (50) metros de fondo, y con los siguientes linderos: NACIENTE: Con solar que fue de S.P.; PONIENTE: Con casa que es o fue de la Sucesión M.U.; NORTE: Con Calle Coto, que es su frente y SUR: Con Hacienda que fue del señor León, según consta en documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 1, Folio 1 al 4, Protocolo 1, Tomo 6, con fecha 7 de abril de 1972 y documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., Charallave 13 de junio de 2001, quedando anotado bajo el N° 13, Tomo 34 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría…” y adicionalmente, señala que en fecha 15 de noviembre de 1999, se celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.D.R.Z.A., sobre un local que forma parte integrante del inmueble antes descrito, respecto del cual la parte actora solicita el desalojo. En consecuencia, este Tribunal considera cumplido el requisito a que se contrae el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y consecuentemente, concluye que la cuestión previa de defecto de forma en el libelo de la demanda propuesta por la parte accionada no debe prosperar, y así se decide.

• CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

La parte demandada promueve dicha cuestión previa en los términos siguientes: “(…) no corresponde el contenido del contrato citado por el actor como objeto de la pretensión con el producido junto al libelo, así escribe el actor en su libelo: “…SEGUNDO: Ambas partes convienen, que el presente contrato será de un (1) año fijo, más un (1) año de prórroga legal…”, y en el contrato que consigna como documento fundamental, en su cláusula cuarta dice “Ambas partes convienen que el presente contrato será por un (1) año fijo màs un (1) año de prórroga, se desprende la disparidad entre los textos o contenidos citados en ambos contratos. Así debe ser decidido”.

En relación a la defensa previa opuesta este Tribunal observa que la parte accionante menciona en su escrito libelar la existencia de un contrato de arrendamiento escrito suscrito con la ciudadana M.D.R.Z.A., ya identificado, de fecha 15 de noviembre de 1999, el cual fue acompañado a la demanda, inserto en las actuaciones relacionadas con inspección judicial original que cursa a los folios 6 al 30 del expediente. En tal virtud, este tribunal debe concluir que si fue consignado el contrato de arrendamiento en el que se fundamenta la pretensión del actor, y en cuanto a las afirmaciones de hecho que con respecto al mismo hace el accionante en su demanda, y que la demandada denuncia como inciertas en su contestación, específicamente en relación al lapso de expiración del contrato, constituye un alegato que sólo puede ser resuelto mediante el pronunciamiento de mérito y no por la promoción de la defensa previa que nos ocupa, y así se declara. Por las consideraciones que anteceden la cuestión previa opuesta no debe prosperar, y así se decide.

• CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D..

Afirma la accionada en su contestación a la demanda que: “(…) La omisión por parte del arrendador, en efectuar la Notificación de la Oferta de Venta al o la Arrendataria en forma auténtica, tal y como lo establece el Artículo 44 de la Ley de Alquileres, por lo que el Tribunal no puede resolver el objeto procesal que conoce, sin resolver antes lo relativo a la Preferencia Ofertiva, a la cual tenía derecho la Arrendataria, antes de ser vendido el inmueble a un tercero, hecho u omisión que constituye un perjuicio para la Arrendataria y más aún cuando esta cumplía con los requisitos exigidos en el Artículo 42 ibídem. Así debe ser declarado…”. Al respecto, este Juzgador observa que entre las cuestiones atinentes a la pretensión, encontramos las tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), las cuales se hallan contempladas en los Ordinales 7°, 8° y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la cuestión o defensa previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, no afecta el desarrollo del proceso, pues éste continúa su curso hasta la etapa de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de éste, hasta que deba influir en la decisión de fondo, ello conforme a lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Las cuestiones prejudiciales siendo antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, por ser – repito – atinentes a la pretensión en la cual han de influir y para su procedencia es menester que exista o se hubiere instaurado esa causa prejudicial mediante un proceso separado. Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que, si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé, en su artículo 42, el derecho que tiene el arrendatario de que le sea ofrecido en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, siempre que se encuentren llenos los extremos siguientes: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario; también es cierto que cumplidos tales extremos, sin que el propietario diere cumplimiento a la notificación prevista en el Artículo 44 de la Ley que regula la materia, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio mediante la acción que le concede la Ley, con la finalidad de subrogarse al tercero en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad.

En el caso que nos ocupa, la parte demandada no promueve prueba alguna a los fines de demostrar la existencia de una causa mediante la cual se esté ventilando una acción por retracto legal arrendaticio, que pudiese influir en el presente fallo, por tanto, la defensa previa opuesta por la accionada no debe prosperar y así se decide.

PUNTO PREVIO Nº 3.-

DE LA EXTEMPORANEIDAD DE LAS CONSIGNACIONES y DE LA REGULACION DE ALQUILERES ALEGADAS EN ESTA ALZADA.

Respecto a las defensas opuestas por la parte accionante en esta Alzada, considera quien aquí decide pronunciarse de la siguiente manera:

Alega la parte actora, ciudadano A.H.H., que el Tribunal de la causa omitió el pronunciamiento de la extemporaneidad de las consignaciones correspondientes a los años 2002, 2003, 2004 y 2005 y asimismo que la parte accionada a dejado de cumplir con la Resolución de Alquileres emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la cual reguló el canon de arrendamiento del bien arrendado en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SIETE BOLIVARES (Bs. 82.807,00), el Tribunal al respecto observa:

De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, muy especialmente al texto libelar se evidencia que la parte accionante primeramente demandó el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, considerando quien aquí juzga que el alegato de defensa de la extemporaneidad de las consignaciones correspondientes a los años 2002, 2003, 2004 y 2005, resulta a todas luces improcedente por cuanto no es el hecho controvertido en el proceso y así se resuelve.

En cuanto al alegato esgrimido de que la parte accionada a dejado de cumplir con la Resolución de Alquileres emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la cual reguló el canon de arrendamiento del bien arrendado en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SIETE BOLIVARES (Bs. 82.807,00), este Tribunal observa que tal alegato no fue un hecho controvertido en el presente proceso, toda vez que los cánones de arrendamiento demandados por el hoy accionante corresponden a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, por lo cual resulta improcedente y así se resuelve.-

Resueltos como han sido los puntos previos y decididas las cuestiones previas opuestas por la accionada, pasa de seguidas quien aquí decide a dictar el fondo del asunto de la siguiente manera:

CAPITULO III

DE LA CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.

SECCION I

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora en oportunidad legal alegó el principio de comunidad de las pruebas que fueran aportadas en el juicio, para lo cual el Tribunal se pronuncia de la siguiente manera:

El principio de la comunidad de la prueba sirve para determinar el elemento que de universal tiene la prueba cuando es promovida, significando que ella beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual. Es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promoverte pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida. La Casación venezolana en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1969 señaló que dicho principio tenía su “justificación jurídica en que, como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado” (Ramírez y Garay, página 333, Tomo XXIII).

El principio de comunidad de la prueba posee tres características: a) Toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para dicho proceso, sin que importe quien la haya promovido; b) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promoverte, es, siempre y en todo caso el proceso y c) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promoverte, sólo subordinado a la soberanía del juzgador. Así se establece.

Asimismo en la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada reprodujo el merito favorable de los autos en tanto y cuanto favorezca a su representado, al respecto el Tribunal observa: La expresión que frecuentemente utilizan los abogados de “reproduzco el mérito favorable de los autos”, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como “forma” de señalarle y recordarle al Juzgador la existencia de pruebas existentes a los autos con anterioridad al escrito de promoción de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos, como instrumentos fundamentales de la acción u otra forma permitida. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promoverte especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.-

Asimismo, consignó los siguientes medios probatorios:

DOCUMENTALES: Contentivas de:

  1. - Carta misiva original fechada 11 de julio de 2001, mediante la cual el ciudadano A.H.H., participa a la ciudadana M.D.R.Z.A., que de conformidad con la Cláusula Cuarta del contra de fecha 15 de noviembre de 2001, vencía la prorroga y el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito sobre el bien inmueble ubicado en la Calle Coto, distinguido con el número 36. Paracotos, el Tribunal al respecto observa:

    Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, cuyo texto es del siguiente tenor: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino (...)”

    Con apoyo en esta configuración que le da la Ley, las cartas misivas tiene valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado.

    Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas, de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.

    El último aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que la carta misiva consignada a los autos por la parte accionante, no se encuentra suscrita por la parte a quien le fue opuesta este Tribunal la desecha del proceso por no haber sido aceptada y así se establece.

  2. - Estado de Cuenta, supuestamente expedido por la empresa de servicios ADMINISTRADORA SERDECO C.A, este Tribunal desecha dicha probanza, por cuanto que la misma no infiere autoría alguna de la referida empresa y así se resuelve.

  3. - Copia fotostática de Inspección Judicial extra-litem, evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2001 y promovida por el accionante, mediante la cual dicho Juzgado una vez trasladado y constituido en el bien inmueble ubicado en la Calle Coto Nº 36, Parroquia Paracotos de la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con la cual la parte actora por medio de esta prueba quiso dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Respecto a este particular y con el asesoramiento del Práctico, el Tribunal deja constancia que a la vista, tanto en el piso como en gran parte de las paredes, se observan profundas fisuras sobre la superficie de los mismos. SEGUNDO: Respecto a este particular y con el asesoramiento del práctico, el Tribunal deja constancia que a la vista, casi toda el área que abarca el interior del techo se encuentra al descubierto, con los entrepaños de la cubierta desprendidos, sin pintura, evidenciándose humedad y ciertas ranuras que van de extremo a extremo. TERCERO: El Tribunal deja constancia con el asesoramiento del práctico designado que existe en una de las alas laterales del área de la sala un orificio descubierto, de aproximadamente un metro de ancho por un metro de largo (1,00 M x 1,00 M), que posee en su interior un centro de piso (respiradero y desagüe de aguas servidas ) y un tubo de material plástico, ambos al aire libre, que a la prueba de descarga de la poceta de uno de los sanitarios del inmueble, al olfato se detecta un hedor nauseabundo que emana de dicho orificio. CUARTO: Respecto a este particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por cuanto no es materia de Inspección. QUINTO: Respecto a este particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por cuanto no es materia de Inspección. SEXTO: Respecto a este particular, utilizando una cinta métrica de longitud de treinta metros (30,00 M) y con el asesoramiento del práctico, el Tribunal deja constancia de que el área de acceso del inmueble tiene setenta y un centímetros de ancho (0,71 M), medidos de la superficie interna de la pared lateral derecha (lindero) del inmueble a una tabiquería interior de dicho inmueble. Haciendo uso de la reserva el solicitante pide al tribunal deje constancia de los siguientes hechos: A) Que el tribunal deje constancia con el asesoramiento de los prácticos, del estado físico en que se encuentra el inmueble. Visto el pedimento anterior, el tribunal lo acuerda de conformidad y deja constancia de ello así: A LA LETRA A: Con el asesoramiento de los prácticos designados, el tribunal deja constancia de que físicamente el inmueble objeto de la presente inspección, se encuentra de la siguiente manera: Las paredes, tanto interiores como exteriores, al tacto y a la vista, se encuentran muy sucias y en gran parte de su superficie sin pintura, evidenciándose en gran parte de ellas desprendimiento del friso y ranuras muy profundas que van de piso a techo, la cubierta tanto interior como exterior del techo, prácticamente desprendida, con presencia palpable de humedad y con orificios sin ningún tipo de material que impidan la penetración de cualquier tipo de elemento; el piso, en su parte superior, al tacto y a la vista, se encuentra húmedo y en ciertas áreas de su superficie se evidencian ranuras a lo largo de él: en una de las salas de baño, se pudo observar la carencia de recubrimiento de baldosas, tanto en el piso como en las paredes, la falta de la pieza de lavamanos así como del inodoro, haciéndose notorio el olor nauseabundo y el color amarillento y opaco de las mismas; las puertas y ventanas se encuentran en su mayoría desprendidas…”. En relación a este medio de prueba, el Tribunal observa que se trata de una diligencia o actuación realizada fuera de juicio (extralitem) e inaudita alteram parte, conforme a lo previsto en el Artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que fue impugnada por la parte accionada en la oportunidad legal correspondiente, sin esgrimir razón o

    motivo alguno (impugnación genérica), considerando por su parte quien aquí decide, que el medio de ataque de dicha inspección lo constituía por si mismo la promoción de otra inspección judicial, evidenciándose así mismo de su contenido que para el momento de practicarse dicha actuación o diligencia extralitem el inmueble sobre el cual versó la misma se encontraba en mal estado de conservación, hecho éste que no fue desvirtuado por la parte accionada en el presente juicio. En tal virtud, este Tribunal aprecia dicho medio de prueba bajo el sistema de la sana crítica, atribuyéndole valor de indicio.

    En orden a lo antes transcrito, es necesario para este sentenciador traer a colación el contenido de los 1.428 y 1.429 del Código Civil, los cuales establecen:

    Artículo 1.428: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

    Artículo 1.429: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo”.

    Por su parte el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

    Artículo 938:”Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviera por objeto poner en constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan

    señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde, se efectuará con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos especiales”.

    De las normas in comento se colige que los jueces con competencia en materia civil, dentro de los cuales se incluye a los Jueces de Municipio, tiene legalmente establecida la competencia para efectuar, dentro de la llamada jurisdicción voluntaria, las inspecciones judiciales que le sean solicitadas, a los fines de dejar constancia de determinados hechos o circunstancias que resulten de difícil o imposible acreditación mediante otras vías.

    Dichas inspecciones pueden llevarse a cabo, bien dentro de un proceso judicial, resultando aplicables entonces los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, o bien fuera y antes de dicho proceso, tal como se desprende de los artículos antes transcritos.

    Ahora bien, considera este órgano jurisdiccional que la Inspección Judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, pues, ocurre frecuentemente en materia de inspecciones extrajudiciales, que en ocasiones se imposibilita la constatación a posteriori de los mismos hechos por haber desaparecido, circunstancia ésta, que lejos de invalidar la prueba, la consolida al llenarse los extremos fundamentales de toda inspección extrajudicial requeridos en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil.

    En el presente caso, se evidencia que dicho medio probatorio fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad legal correspondiente, sin ésta esgrimir razón o motivo alguno por la cual la impugna (impugnación genérica) y siendo que para este Juzgador la misma que aun tratándose de una prueba preconstituida, constituye actuación legítima de un funcionario autorizado para ello, y por tanto su validez dependerá de los hechos que con ella se pretendan probar; evidenciándose que en el presente caso, que fue promovida a los fines de dejar constancia del mal estado de conservación del inmueble objeto del litigio, hecho este que no fue desvirtuado por la parte accionada durante la litis, este Tribunal la aprecia tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360, 1.428 y 1.429 del Código Civil, en consecuencia considera este Juzgador que con la misma se demostró el mal estado de conservación del inmueble objeto de la litis y así se declara.

  4. - Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.D.R.Z.A. y el ciudadano A.M.H., en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre un inmueble constituido por un local identificado con el Nº 36, ubicado en la Calle Principal (Calle Coto), Paracotos-Estado Miranda, el Tribunal respecto a dicho medio probatorio observa:

    De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo son admisibles como medios de pruebas las copias fotostáticas que reproducen documentos públicos y documentos privados reconocidos o que deban tenerse como tal, naturaleza ésta que no cumple la documental aquí promovida, sin embargo se evidencia que el contenido de dicho documento coincide con el original traído a los autos por la parte demandada, y que riela al folio sesenta (66) del expediente, observando por otra parte quien aquí decide, que de la copia en análisis se evidencia una nota en la parte inferior de su vto, firmas ilegibles de la ciudadana M.D.R.Z.A., parte demandad en el juicio a quien le fue opuesta la misma, y siendo que tal instrumental no fue tachada, impugnada, ni desconocida este Tribunal aprecia la misma de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y así se resuelve.

  5. - Informe emanado del INSTITUTO AUTONOMO DEL CUERPO DE BOMBEROS. DIVISION DE PREVENSION E INVESTIGACION. ANALISIS DE RIESGOS Y SINIESTROS, efectuado a la vivienda ubicada en la Calle Coto de Paracotos, mediante el cual dicho organismo dejó constancia previa evaluación que la misma, debe ser desalojada de manera inmediata y como consecuencia de ello la demolición de la estructura, cuya documental valora este Tribunal tanto en su merito como en su contenido y así se establece.

    El Tribunal respecto dicha probanza observa que la misma constituye documento público administrativo emanado de un órgano del Estado, es decir, son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, los cuales versan bien sea sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, permisos, habilitaciones, suspensiones, sanciones y otros) o bien que constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos y que por tener la firma de un funcionario administrativo dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

    Por otra parte los documentos públicos administrativos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad y por cuanto los mismos emanan de entes del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y sello respectivo, el cual no fue desvirtuado en oportunidad legal por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de el emana y que hace plena fe entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide.

  6. - Copia certificada de Comprobante de ingreso de consignación expedida por la Secretaria del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial y sede, correspondiente al expediente Nº 2725, este Tribunal desecha dicha probanza por cuanto nada aporta al proceso, en virtud de que la falta de pago de los cánones de arrendamiento que allí aparecen reflejados, no son los señalados por el accionante como insolutos y así se decide.

    SECCION II

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

    La parte accionada en su oportunidad legal, promovió los siguientes medios:

    DOCUMENTALES: Contentivas de:

  7. - Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos S.M.M. y DISTRIBUIDORA MAREMI M.R C.A., sobre un inmueble ubicado en la Calle Coto, distinguido con el número 36, Paracotos, este Tribunal desecha dicha documental por cuanto que la misma no constituye prueba conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello la misma resulta a todas luces impertinente, por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos en la litis y así se decide.

  8. - Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana M.D.R.Z.A. y el ciudadano A.M.H., en fecha 15 de noviembre de 1999, por el inmueble objeto del presente litigio, el Tribunal valora dicha documental por constituir documento original el cual no fue impugnado, desconocido, ni tachado por la parte a quien le fue opuesta, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

  9. - Copia fotostática de contrato de compra-venta suscrito por los ciudadanos A.H.M. y A.J.H.H., por un inmueble constituido por una casa con su terreno, ubicada en la Calle Coto del Municipio Paracotos del Estado Miranda, distinguida con el Nº 36, este Tribunal desecha dicha documental por cuanto la misma no reproduce documento público de los previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por carecer de la nota de autenticación respectiva y así se decide.

  10. - Original de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos S.M.M. y la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA MAREMI M.R C.A., el cual tenia vigencia a partir de la fecha 27 de octubre de 1994, sobre el inmueble objeto de litigio, este Tribunal desecha dicha probanza por cuanto que la misma no guarda relación alguna con los hechos controvertidos en el proceso.

  11. -Reclamo (original), fechado 25 de febrero de 2002, por ante FOSPUCA, este Tribunal desecha la misma por cuanto no se evidencia autoría alguna, ni sello húmedo que nos haga presumir o que nos lleve a la convicción de que efectivamente dicho reclamo fue planteado ante dicha oficina y así se decide.

  12. - Copia certificada del expediente signado bajo el número 012725, efectuadas por la parte demandada, ciudadana M.D.R.Z.A. a favor del ciudadano A.H.M., este Juzgador aprecia dichas documentales y le concede pleno valor probatorio por ser instrumentos que emanan de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  13. - Reproducciones fotográficas que supuestamente reproducen el inmueble arrendado, al respecto este Tribunal observa:

    Las fotografías o películas de personas, cosas o predios, sirven para probar el estado de hecho que existía en el momento de ser tomadas, pero es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo mediante peritos o por un conjunto fehaciente de indicios.

    En este sentido el Doctor J.E.C., expresa:

    ...Quien propone una foto u otro medio similar, debe afirmar y probar todos los elementos que permitan al Juez convencerse de que el resultado (imagen) es fiel reproducción del original. Quien promueve un registro realizado por una maquina, debe afirmar y probar todas las circunstancias que convenzan al Juez de que el registro es una representación genuina, tales como que la maquina es apta para el registro, que funciona bien para el momento en que lo hizo, que era operada por personas idóneas para ello y que su resultado es el mismo que se ha consignado en autos; y así, variando de acuerdo a las características de cada medio, deberá quien quiera valerse de él afirmar y probar las circunstancias de su credibilidad

    .

    En consecuencia, no habiendo consignado la parte promovente los negativos de dichas reproducciones, los cuales constituyen los originales, quien aquí decide considera ilegal tal medio probatorio por no tener certeza cierta de que el inmueble que allí aparece es el mismo que el actor señala como suyo y así se establece.

    PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTOS: En fecha 26 de febrero de 2004, tuvo lugar por ante el A quo, el acto de exhibición de documentos, compareciendo al mismo el ciudadano A.J.H. H., asistido de abogado y la profesional del derecho M.V.H., en su condición de Apoderada Judicial de la parte demandada, exhibiendo el referido ciudadano en dicho acto la Copia certificada de la Planilla Sucesoral Nº 2079, fechada 11 de agosto de 19082; así como el original del documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos A.H.M. y el ciudadano A.J.H.H., autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 13 de junio de 2001, quedando anotada bajo el Nro. 23, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, los cuales este Tribunal aprecia tanto en su merito como en su contenido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

    PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: En fecha 26 de febrero de 2004, tuvo lugar la prueba promovida por la parte demandada, dejando el Tribunal respectivo constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Que cursa por ante dicho Juzgado expediente signado con el número 012725, contentivo de las consignaciones efectuadas por la ciudadana M.D.R.Z.A., en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en la Calle Coto, Paracotos-Estado Miranda, a favor del ciudadano A.H.M., por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo); SEGUNDO: Se dejó constancia que la consignataria manifestó que hacia el pago correspondiente al mes de octubre de 2001, siendo recibido por el A quo el respectivo comprobante bancario con sello de validación 25 de octubre de 2001, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo). Que de igual forma consta al folio ocho (8) de dicho expediente original de comprobante de ingreso de consignaciones correspondiente al canon del mes de noviembre de 2001, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo), ambos depósitos efectuados a favor del ciudadano A.H.M.; TERCERO: Que la parte promoverte mediante dicha prueba pretende que el Tribunal respectivo emita un juicio de valor, toda vez que la determinación del estado de solvencia o no solo puede emitirse en la oportunidad de dictar sentencia. En consecuencia este Tribunal aprecia dicha probanza conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

    SECCION III

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS TERCEROS INTERVINIENTES

    Esta parte en su oportunidad legal promovió el merito favorable de los autos, el cual como fue señalado anteriormente, no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de las pruebas, o de adquisición, que rige en todo sistema probatorio venezolano, que el juez esta en el deber de aplicar de oficio sin necesidad de alegación de parte.

    Acto seguido promovió los siguientes medios:

    DOCUMENTALES: Contentivas de:

  14. - Carta Misiva fechada 18 de abril de 2001, mediante la cual se evidencia que se le ofrece en venta a la ciudadana M.D.R.Z.A., los derechos que tienen los ciudadanos S.M. y A.H. sobre el inmueble objeto del presente litigio. Este Tribunal no aprecia dicha documental, por cuanto no existe evidencia alguna de que la destinataria hubiere recibido dicha comunicación, tal y como fue alegado en la sección I de las pruebas promovidas por la parte actora y así se decide.

  15. - Copia de Comunicación, sin fecha mediante la cual los ciudadanos S.M. y A.H. participan que el inmueble objeto del presente litigio es propiedad del ciudadano A.H., este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que la misma constituye copia fotostática de documento privado, lo que no constituye una prueba admisible conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  16. - Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.D.R.Z.A. y el ciudadano A.M.H., en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre el inmueble objeto de litigio, el Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

  17. -Copia certificada de Informe Medico, emitido por el CENTRO DE DIAGNOSTICO OCULAR POR IMÁGENES, realizado a la ciudadana S.M., fechado 28 de mayo de 2001, este Tribunal respecto a dicho medio probatorio observa:

    El artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el Juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, luego del contexto de la norma transcrita se desprende, por una parte que los documentos de esta especie y característica-en cuanto a su autoría-para ser apreciados en su contenido y ser valorados como tales, requieren de su ratificación por parte del tercero del cual aparezcan emanar y, por la otra, que tal ratificación de verificarse a través de la prueba testimonial. De este modo, los documentos privados emanados de terceros, no se oponen a la parte contraría sino que se promueven para la ratificación del tercero de quien se dice emanan y ello, siguiendo lo expresado por la doctrina y jurisprudencia, encuentra su fundamento en el debido respeto y principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas. Dicho esto, queda claro que no basta con la simple promoción del documento privado emanado de algún tercero, sino que para constituir una prueba válida es necesario que éstos sean llamados al proceso con el carácter de testigos para que la parte contraria al promovente pueda repreguntarlos sobre el contenido del documento que pretende ratificar y de esta forma, documento y declaración, en su conjunto, puedan apreciarse como un aprueba capaz de producir los efectos o consecuencias jurídicas que espera la parte que los promueve. Ahora bien, examinada como fue la prueba señalada, observa quien aquí decide, que la misma se encuentra configurada dentro del supuesto de la norma contenida en el artículo 431 antes citado, esto es, se trata de documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio y por tal razón, este documento, sin requerirle ninguna otra formalidad, debió ser ratificado en la forma expresada en la disposición adjetiva. En consecuencia dado que el documento acompañado por la representación judicial de los terceros intervinientes, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, este Tribunal lo desecha tanto en su mérito y en su contenido y así se decide.-

  18. - Factura emitida por el CENTRO DE CIRUJIA OFTALMOLOGICA, fechada 01 de junio de 2001, por concepto de cancelación de operación realizada a la ciudadana S.M., este Tribunal la desecha del proceso, por cuanto que la misma no fue ratificada en juicio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

    CAPITULO IV

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO

Observa quien aquí decide que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano A.H.H., quien se atribuye el carácter de propietario del inmueble objeto de la litis, mediante la cual firma que con ocasión al contrato de arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de noviembre de 1999 por el referido inmueble, notificó en fecha 01 de junio de 2001, a la arrendataria, ciudadana M.D.R.Z.A., que la ciudadana E.H.A. y él eran los nuevos propietarios del inmueble dado en arrendamiento, todo ello a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como que le solicitó extrajudicialmente el pago de los servicios de aseo urbano, negándose a cancelarlo, y que a pesar de las múltiples gestiones realizadas para dar por terminado el contrato por demolición del inmueble, ésta se niega abandonar el inmueble. Alegando asimismo que la referida ciudadana no ha cancelado el servicio de aseo urbano desde el día 11-06-2001 hasta la fecha de interposición de la demanda, por lo que la supuesta deuda asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (Bs. 131.522,oo). Igualmente que la misma ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, adeudando para la fecha la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo);

SEGUNDO

Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.

TERCERO

Establecido lo anterior, este Tribunal tomando en consideración las pruebas aportadas por las partes durante la secuela del proceso, estima que quedó demostrada la existencia de una relación contractual entre los ciudadanos A.H.M. y la ciudadana M.D.R.Z.A., a tiempo indeterminado, por el inmueble detallado en el texto libelar.

CUARTO

Que vencida la prorroga contractual correspondiente prevista en el contrato, la parte demandada siguió en posesión del referido inmueble sin oposición del arrendador;

QUINTO

Que quedó evidenciado que el ciudadano A.H.M. dio en venta al ciudadano A.J.H.H., el inmueble objeto del litigio, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio C.R., en fecha 13 de junio de 2001, quedando anotado bajo el número 23, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, con lo cual se produjo la transmisión de la propiedad, por ser una contrato de naturaleza consensual.

SEXTO

En cuanto a la solicitud de desalojo, por la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que la arrendataria no ha dado cumplimiento con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, por un monto de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo), consignando la parte demandada copia certificada del expediente de consignaciones signado bajo el número 2725, efectuadas a favor del ciudadano A.H.M., por lo cual quien aquí juzga considera prudente determinar conforme a lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si las consignaciones efectuadas por la parte demandada ciudadana M.D.R.Z. han sido legítimamente efectuadas en el tiempo correspondiente, para lo cual considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto es del tenor siguiente:

Articulo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

Por su parte en relación a la consignación “ANTE TEMPUS O ANTICIPADA”, este Tribunal considera prudente transcribir el artículo 1.214 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.214: “Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que el contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes”.-

En el primer caso, es decir, que de las cláusulas del contrato no se desprenda que el término para el pago ha sido establecido en beneficio del acreedor, debe entenderse que el mismo se ha dispuesto a favor del solvens, y ante tal circunstancia, en criterio de este sentenciador el deudor arrendaticio puede pagar antes del tiempo previsto, lo cual se puede deducir de la disposición contenida en el artículo 1.213 del Código Civil, cuando establece: “Lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término; pero no se puede repetir lo que se ha pagado anticipadamente; aunque el deudor ignorase la existencia del plazo (...)“, expresión indicativa, a su vez, de la opción que tiene el arrendatario de pagar dentro del tiempo previsto o antes del mismo, pues el plazo se entiende fijado en su beneficio. En consecuencia, la consignación anticipada, antes de perjudicar al arrendatario le beneficia, pues permite demostrar la actitud no solo diligente, sino en su interés por pagar de modo anticipado. En consecuencia, de no existir cláusula contractual alguna que señale que el beneficio del plazo se ha establecido a favor del acreedor, las pensiones consignadas por anticipado, a pesar de ser extemporáneas, son liberatorias, así pues en el caso bajo estudio quedó demostrado que la parte demandada efectúo a favor del ciudadano A.H.M., consignó por medio de pago judicial los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2001 de manera extemporánea por anticipada y así se establece.

SEPTIMO

En cuanto a la consignación del canon correspondiente al mes de septiembre de 2001, se evidencia que la parte demandada afirma que tal mensualidad fue cancelada en su oportunidad, pero que el arrendador no le dio recibo, a tal respecto queda en cabeza de la parte accionada demostrar que ciertamente efectuó el referido pago, cuestión que no hizo durante el proceso, por lo que considera este Tribunal como insoluta. En el entendido que para que prospere el desalojo respecto al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su literal a), deben existir dos (2) o màs mensualidades consecutivas y así se decide.

OCTAVO

En cuanto al desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promoviendo para evidenciar tal circunstancia la inspección judicial extra-litem, la cual fue evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante la cual ese Tribunal dejó constancia de la no conservación del inmueble, constatando por medio de sus sentidos que las paredes, tanto exteriores como interiores se encuentran sucias y en gran parte de su superficie sin pintura; evidenciándose desprendimiento del friso y ranuras muy profundas que van desde el piso hasta el techo, prácticamente desprendida, con presencia palpable de humedad y con orificios sin ningún tipo de material que impidan la penetración de cualquier tipo de elemento, el piso al tacto se encuentra húmedo y en ciertas áreas se observan ranuras a lo largo de él; en una de las salas de baño se observó la carencia de recubrimiento de baldosas, tanto en el piso como en las paredes, la falta de pieza (lavamanos), así como el inodoro, haciéndose notorio el hedor nauseabundo y el color amarillento y opaco de las mismas; encontrándose asimismo en su mayoría las puertas y ventanas desprendidas y siendo que dicho medio probatorio fue valorado por este Tribunal en su oportunidad legal, queda suficientemente demostrado la existencia de fallas estructurales que presenta el bien inmueble dado en arrendamiento y así se establece.

NOVENO

En lo que respecta a la deuda del servicio de aseo urbano, por la accionada, se evidencia que la parte actora no logro demostrar en el proceso tal deuda y así se resuelve.

DECIMO

En cuanto a la intervención forzada de terceros, promovida por la accionada en su contestación a la demanda, fundamentada en el Ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, que constituye uno de los medios de intervención de terceros en la causa, y que es de naturaleza distinta a la tercería, considera este Tribunal que en el presente caso los terceros del proceso ciudadanos S.M.M. y A.H.M., han sido llamados por la accionada como demandados en el proceso, lo cual resulta improcedente y así se decide.

En conclusión.

Encontrándose el inmueble dado en arrendamiento a la demandada, ciudadana M.D.R.Z.A., en estado de deterioro conforme se evidencia de la inspección judicial traída a los autos por el accionante, analizada y valorada por este Juzgador; así como del informe procedente del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos. División de Prevención e Investigación. Análisis de Riesgos y Siniestros, fechada 18 de febrero de 2004, mediante el cual dicho organismo previa evaluación determinó que la vivienda ubicada en la Calle Coto en la Población de Paracotos, debe ser desalojada de manera inmediata y como consecuencia de ello la demolición de la estructura, considerando quien aquí decide que prospera el desalojo previsto en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo resulta forzoso para quien aquí sentencia, que la presente acción debe prosperar en derecho y así se decide.

CAPITULO V

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por el abogado L.A.M.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora contra la decisión de fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil cinco (2005); SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la abogada M.V.H.A., en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada. TERCERO: Se REVOCA PARCIALMENTE la decisión de fecha 28 de febrero de 2005, dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a: “ILEGITIMIDAD DEL ACTOR POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE ATRIBUYE”; QUINTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4º DEL ARTÌCULO 340 eiusdem”; SEXTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a:” DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 6º DEL ARTÌCULO 40 eiusdem”; SEPTIMO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D.”; OCTAVO: IMPROCEDENTE los alegatos esgrimidos por el accionante en Alzada; NOVENO: IMPROCEDENTE la llamada de TERCEROS a la causa, planteada por la parte demandada; DECIMO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano A.H.H. contra la ciudadana M.D.R.Z.A. y en consecuencia, se ordena a la parte demandada, a la entrega del inmueble constituido por un local comercial identificado con el número 36, ubicado en la Calle Coto, Paracotos- Estado Miranda, dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, en el plazo IMPRORROGABLE de seis (06) meses, contados a partir de la notificación que se le haga, de la sentencia definitivamente firme, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, lapso durante el cual, deberá pagar el canon de arrendamiento de TREINTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30,00) establecido en el contrato de arrendamiento, como justa indemnización por la ocupación del inmueble.

Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE y REMÍTASE EL EXPEDIENTE en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en Los Teques al Primer (1º) día del mes de marzo de dos mil diez (2010). AÑOS: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO TITULAR.

ABG. F.B.

NOTA: En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

EL SECRETARIO TITULAR.

HDVCG/Jenny

Exp. No. 18.895

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