Decisión nº 01-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 6 de Agosto de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

204º 155º

PARTE DEMANDANTE A.J.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.311.460, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADO DE LA PARTE

DEMANDANTE M.G.P.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.239.465, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.432.

PARTE DEMANDADA Firma Personal GLOBAL BIENES INMUEBLES.COM, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 16, Tomo 1-B, domiciliado en el Edificio Torre F, piso 1, oficina 1-5, Avenida I.M.A.d.S.C., Estado Táchira, en la persona de su propietaria I.Y.F.U. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.427.450, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA J.J.D.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.661.360, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.307

MOTIVO Resolución de Contrato

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano A.J.M.G., debidamente asistido por el abogado M.G.P.U., contra del la firma personal GLOBAL BIENES INMUEBLES.COM, en la persona de su propietaria ciudadana I.Y.F.U..

La parte actora expone en su libelo de demanda que de acuerdo al contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 17 de enero de 2007, con Global Bienes Inmuebles.Com, aparece comprobado que es arrendatario de un inmueble identificado con el No. 10-5, piso 10, edificio Torre F, de la avenida I.M.A., el cual consta de dos habitaciones, baño, cocina y terraza.

Que el canon de arrendamiento se estableció en esa época en Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) equivalentes hoy a Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00), que se fijó una duración de un (01) año fijo a partir del 15 de enero de 2007, hasta el 15 de enero del 2008.

Que se le entregó a la arrendadora la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000,00) actualmente Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350,00), para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato.

Que se estableció en el contrato que se recibió el inmueble en buen estado de conservación y mantenimiento y se obligó a devolverse en el mismo estado, que el arrendatario no podía subarrendar, ceder, ni traspasar el inmueble objeto del contrato, y que se lo hiciere el contrato quedaría resuelto de pleno derecho, debiendo ser entregado el inmueble inmediatamente.

Que los gastos de servicios públicos deben ser cancelados por el arrendatario debiendo entregarlos totalmente solventes al momento de la finalización del contrato y la entrega del inmueble.

Que los gastos que ocasionen el contrato serán cuenta exclusiva del arrendatarios, honorarios de abogados y los que se generen por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquier cláusula del contrato, que diera derecho al arrendador a solicitar la resolución del mismo y la desocupación inmediata del inmueble, y exigir de ser necesario los daños y perjuicios.

Que se eligió como domicilio especial, único y excluyente la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

Que la arrendadora Global Bienes Inmueble.Com, nunca cumplió con la obligación de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, puesto que el mismo siempre ha sido ocupado por otro ciudadano y su grupo familiar.

Que la arrendadora se comprometió a realizar los trámites necesarios para entregarle el inmueble libre de personas y cosas, pero que a pesar de su insistencia, incluso, del pago puntual de los cánones de arrendamiento, nunca ha tenido la real posesión y uso del apartamento.

Que han sido infructuosas todas las gestiones y solicitudes realizadas a la arrendadora para que cumpla con la entrega del inmueble dado en arrendamiento, y que tal incumplimiento será demostrado mediante inspección judicial y declaraciones de testigos que serán presentadas en la oportunidad procesal correspondiente.

Fundamenta la parte actora su demanda en los artículos 1.585, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano.

Que con base a las cláusulas del contrato demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la arrendadora Global Bienes Inmuebles.Com por incumplimiento de las obligaciones contractuales, de igual forma la devolución de los cánones de arrendamiento cancelados por un monto de Ocho Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F 8.500,00), pagados por los meses de enero 2007 hasta junio de 2008 a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 450,00) mensuales, más la cantidad de Mil Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 1.350,00) que fueron dados a la arrendadora en calidad de depósito del inmueble cuyo uso nunca disfrutó..

Que en virtud de las razones expuestas demanda a Global Bienes Inmuebles.Com, en la persona de su propietaria para que convenga o a ello la condene el Tribunal en: Primero: La Resolución del contrato de arrendamiento privado, celebrado en fecha 17 de enero de 2007, por incumplimiento de la arrendadora en no entregar el inmueble objeto del contrato. Segundo: En el pago de la cantidad de Nueve Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 9.900,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento pagados a la arrendadora por un inmueble que nunca le fue entregado, más la cantidad dada en deposito por dicho inmueble. (Folios 01 al 04)

Consignó junto al libelo de demanda, los siguientes documentos:

1. Copia simple de la cédula de identidad No. V-3.311.460, perteneciente al ciudadano A.d.J.M.G.. (Folio 05)

2. Copia simple del contrato de arrendamiento firmado en forma privada entre la Firma Personal “Global Bienes Inmuebles.Com” representada por su propietaria ciudadana I.Y.F.U. y el ciudadano A.d.J.M.G., de fecha 17 de enero de 2007. (Folios 06 y 07)

Por auto de fecha 30 de septiembre de 2008, el Tribunal admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición legal, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo día siguiente a su citación, se instó a la parte actora para que consignara las respectivas copias fotostáticas a los efectos de la elaboración de la correspondiente compulsa. (Folio 09)

En fecha 08 de octubre de 2008, se libró la compulsa de citación para la parte demandada. (Vto. Folio 09)

En fecha 04 de noviembre de 2008, el alguacil del Tribunal informa que entregó la compulsa de citación a la parte demandada, y que la misma se negó a firmar el correspondiente recibo de citación. (Folio 10)

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2008, en atención a la diligencia estampada por el alguacil del Tribunal, se ordenó librar boleta de notificación conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha se libró la boleta respectiva. (Folio 11 y 12)

En fecha 15 de diciembre de 2008, el secretario del Tribunal, por medio de diligencia informa que entregó la boleta de notificación librada a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 13)

En fecha 16 de diciembre de 2008, la parte demandada confiere poder apud acta al abogado J.J.D.M.. (Folio 14).

Por escrito constante de cinco (05) folios y sus anexos constantes de veintiséis (26) folios, de fecha 16 de diciembre de 2008, inserto a los folios 15 al 45, la parte demandada ciudadana I.Y.F.U., procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice lo expresado por la parte demandante cuando señala temerariamente que la firma personal Global Bienes Inmuebles.Com, nunca cumplió con la obligación de entregarle el inmueble dado en arrendamiento.

Que resulta extraño y poco creíble que después de un año de relación arrendaticia y seis meses de prórroga legal, el demandante nunca haya intentado ninguna acción en contra de Global Bienes Inmuebles.Com, para exigir el cumplimiento de la obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada; pasaron 20 meses para que el arrendatario se percatará y alegará el incumplimiento de la entrega formal del inmueble.

Que resulta poco creíble que el demandado haya entregado un depósito en garantía por el inmueble, haya pagado puntualmente todos los cánones de arrendamiento sin estar ocupando y gozando del inmueble dado en arrendamiento, pues que con esto se pierde la esencia misma del contrato de arrendamiento, como es el goce por parte del arrendatario de la cosa dada en arrendamiento a cambio del pago de un precio al arrendador.

Que el contrato fue suscrito entre dos personas hábiles quienes en pleno conocimiento del contenido del contrato lo suscribieron libre y espontáneamente; que del texto del mismo se estableció y así quedo aceptado y firmado por el arrendatario que recibía en el mismo acto el apartamento objeto de relación contractual, y así quedó establecido en la cláusula sexta del contrato, la cual establece lo siguiente: “…EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble en buen estado y totalmente pintado o sea en perfectas condiciones de habitabilidad tanto en lo principal como en lo accesorio que lo forma y deberá entregarlo al término de este contrato pintado y en las mismas condiciones que la recibe…”

Que niega, rechaza y contradice lo dicho por la parte demandante cuando dice que “…la arrendadora ya identificada, se comprometió a encargarse de los trámites necesarios para que recibiera el inmueble libre de personas y cosas…”

Que en ninguna parte del contrato de arrendamiento se estableció la obligación de entregar el inmueble libre de personas y cosas, pues como es elemental no hubo necesidad de hacerlo debido que el inmueble estaba desocupado y así lo recibió el inquilino tal como consta en la cláusula sexta.

Que niega, rechaza y contradice lo manifestado por el demandado cuando manifiesta que: “…han sido infructuosas todas las gestiones y solicitudes realizadas a la arrendadora para que cumpla en entregarme el inmueble que arrendé…”, que esto es totalmente falso y temerario, porque el arrendatario pagaba responsablemente los cánones de arrendamiento en la oficina de la inmobiliaria durante todo el año que duró la relación arrendaticia, y nunca presentó queja, ni reclamos sobre la perturbación o goce sobre el inmueble, por lo que solicita a la parte actora presente las pruebas pertinentes donde conste las gestiones y solicitudes realizadas para exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble; y en el supuesto caso de que las hubiera, porque ha esperado que se venciera el lapso de duración del contrato y la prorroga legal para demandar el cumplimiento de la obligación.

Que lo dicho por el demandante se puede desvirtuar y carece de credibilidad, por cuanto en fecha 16 de enero de 2008, las partes de la relación arrendaticia de común y mutuo acuerdo suscribieron un documento privado donde se puso fin al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16-01-2007 y el arrendatario se comprometía a entregar el inmueble el 15-07-2008.

Que si existía inconformidad por parte del demandante en cuanto a no pudo gozar del apartamento por no haber entrado en posesión, cómo es que firma un documento privado donde pone fin al contrato y entra a gozar de la prórroga legal.

Que de tal documento privado suscrito por las partes textualmente se establece que: “…PRIMERA: EL ARRENDATARIO y LA ARRENDADORA han decidido poner fin al Contrato de Arrendamiento… SEGUNDA: Como consecuencia de lo anterior, EL ARRENDATARIO se acoge al derecho que tiene de los 6 Meses de Prorroga Legal establecidos en el Art. 38 Literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los cuales comenzarán a partir del 16 de Enero de 2008, siendo el plazo de entrega para el día 15 de julio de 2008. En tal sentido vencido el día del plazo deberá entregar el inmueble libre de cosas y personas con las solvencias respectivas…”

Que con lo señalado queda demostrado que el arrendatario siempre estuvo conforme con la relación arrendaticia y de acuerdo con la relación jurídica existente para la fecha, al contrario de lo asegurado en la demanda, se comprometió a una nueva obligación contractual la cual era la entrega material voluntaria del inmueble dado en arrendamiento en un plazo de seis meses libre de personas y cosas.

Que con esta conducta maliciosa e intencionada de pretender por medios engañosos sacar provecho de una situación completamente falsa, accionando el aparato judicial para pretender un beneficio en su perjuicio, poniendo en tela de juicio su nombre y el de la inmobiliaria, causándole un daño patrimonial y moral, que podría estar el demandante incurso en un posible delito de orden público como es el perjuicio o la falsa testación, delito que se encuentra tipificado en el ordenamiento penal.

Que rechaza, niega y contradice lo peticionado por el demandante en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento estimados en la cantidad de Ocho Mil Quinientos Bolívares, desde el mes de enero de 2007 hasta junio de 2008, a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares cada uno, por cuanto no tiene derecho a que se le reintegre la suma dada en los alquileres ya que no existe ningún tipo de incumplimiento por su parte, que pueda ser demostrado por la parte actora.

Que los hechos narrados en el escrito de demanda son falsos y temerario y que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento no tiene razón de ser porque no se puede dar la resolución demandada, ya que el tiempo de duración establecido en el contrato ya expiró, por lo que no se puede exigir o demandar la resolución o cumplimiento de un contrato inexistente, cuyo término venció.

Que la demanda no tiene razón de ser porque ya existe una sentencia definitivamente firme por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, en el expediente 11.564 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, sentencia en que la parte demandante en este juicio fue condenada a entregar el inmueble arrendado objeto de la demanda, cita la parte demandada como referencia la parte dispositiva de la sentencia y anexa copia certificada de la misma; y agrega que en dicha causa existe para el momento mandamiento de ejecución, por lo que hay autoridad de cosa juzgada, con lo que se desvirtúa el sentido de la presente demanda, por lo que a su decir debe ser desechada.

Finaliza su escrito solicitando con base a los hechos y el derecho manifestados, que la demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley y consigna: 1.- Dos copias simples del contrato de arrendamiento suscrito con el actor, 2.- Copia certificada de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en expediente No 11.564-08 el 20 de noviembre de 2008, 3.- Copia simple del libelo que sirvió para ejercer la acción que corrió en el expediente antes mencionado, con su correspondiente auto de admisión, 4.- Copia simple del Registro de Comercio correspondiente a la demandada, “Global Bienes Inmuebles.com”

Por diligencia de fecha 17 de diciembre de 2008, el abogado M.G.P.U., consignó copia certificada del poder que le otorgó el actor por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, estado Táchira y original del contrato firmado por las partes en la presente causa. En la misma fecha se agregó el poder consignado. (Folios 46 al 51)

En fecha 09 de enero de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha, consistiendo las mismas en:

1. - Contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com.

2. - Testimonial de los ciudadanos X.C.B.A., H.L.M. y V.M.V.M..

3. - inspección judicial en el inmueble objeto de arrendamiento. (Folios 52 al 54)

   Por escrito de fecha 14 de enero de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha, consistiendo las mismas en:

1. - Contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com.

2. - Copia certificada de la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente No. 11564-08.

3. - Documento privado suscrito entre el demandante y la Firma Personal “Global Bienes Inmuebles.Com”, el 16/01/2008 en el que acordó poner fin al contrato de arrendamiento suscrito el 15/01/2008

4. - Mérito y valor probatorio de la copia certificada del mandamiento de ejecución expedido por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en el expediente 11564-08.

5. - Informes: Del Juzgado Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira a fin de que informe el estado en que se encuentra el expediente 11564-08. (Folios 60 al 69)

   PARTE MOTIVA

   Se trata de una acción mediante la cual la parte actora pretende que se declare resuelto el contrato de arrendamiento firmado en forma privada en fecha 17 de enero de 2007 con la demandada Global Bienes Inmuebles.Com (Firma Personal) cuya propietaria es la ciudadana I.Y.F.U. y se le devuelva los montos pagados por concepto de depósito y cánones de arrendamiento, en virtud de que ésta, en su condición de arrendadora no cumplió con su obligación de hacerle entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en un inmueble en el piso 10, edificio Torre F, identificado con el No. 10-5, de la Avenida I.M.A.d.S.C., Estado Táchira, sin haber tenido posesión del mismo y habiendo cumplido con las obligaciones que le eran propias.

   Por su parte, la demandada, admite la existencia del contrato del arrendamiento referido por el actor y rechaza su pretensión por cuanto, a su decir, la relación arrendaticia se cumplió más allá del lapso establecido en el contrato, al término de haber tenido que ejercer una acción de cumplimiento de la misma por vencimiento de prórroga legal y que cursó en el expediente 11.564 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en el que el aquí demandante fue condenado a entregar el inmueble arrendado objeto de la presente demanda, existiendo un mandamiento de ejecución y habiendo suscrito en fecha 16 de enero 2008, un documento privado entre las partes por el cual, de común y mutuo acuerdo se acordó ponerle fin al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15-01-2006, por lo que ya hay cosa juzgada.

   Habiendo quedado planteada la controversia en los términos supra indicados queda establecido como carga probatoria de la partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil, la siguiente: El actor debe demostrar que la demandada no cumplió el contrato de arrendamiento suscrito con él como arrendatario, no habiendo tenido el goce pacífico del inmueble objeto de la relación arrendaticia, habiendo hecho pagos por dicho concepto pagos por depósito y cánones de arrendamiento desde el mes de enero 2007 hasta junio de 2008. Por su parte, la demandada deberá probar que el contrato suscrito se cumplió tal y como se estipuló y que vencido el lapso convenido ejerció las acciones legales contra el aquí demandante, poniendo fin a la relación arrendaticia mediante acuerdo privado que suscribieron.

   PUNTO PREVIO

   Por cuanto la parte demandada como defensa alega la existencia de cosa juzgada en virtud que fue interpuesta demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en cuya causa se dicto sentencia definitivamente firme la cual se encuentra en ejecución, resulta pertinente resolver tal alegato de forma prioritaria, en virtud de que esta institución está identificada como un principio de orden constitucional, y de prosperar se haría inoficioso conocer el fondo de lo controvertido.

   Respecto de la cosa juzgada surge en el “Derecho” como un presupuesto necesario para alcanzar sus fines, expresado en sus valores inspirados para la justicia, bien común y seguridad jurídica, siendo este último, precisamente, el que desarrolla mayor relación con el instituto in comento. De tal manera, que el valor referido a la seguridad exige el reconocimiento por los ordenamientos jurídicos de un Estado, de la fuerza y efectos de la de la cosa juzgada, lo contrario haría interminable el proceso de búsqueda de solución a los conflictos de intereses que a cada momento surgen en una sociedad determinada (DOMINGO J.S.R.. La Excepción de la Cosa Juzgada. 2003. P. 18).

   La cosa juzgada tiene fundamento constitucional, ello se desprende del contenido del artículo 49 numeral siete (7) de la carta magna:

   El debido proceso se aplicará en todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia…

7. - Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los hechos en virtud de los cuales hubieses sido juzgada anteriormente.

   El procesalista patrio, L.C. en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, señala sobre la cosa juzgada lo siguiente:

   …se trata de hacer valer la cosa juzgada de un proceso ya terminado, en otro proceso idéntico que está en curso, para extinguirlo, evitando así que el juez vuelva a decidir sobre lo mismo...

   … Aunque la cosa juzgada es una sola, la ley distingue sus dos aspectos: (a) el formal (b) el sustancial o material. Esto nos induce a aclarar que su aspecto formal atiende a lo interno del proceso y su aspecto sustancial a lo externo.

   … Es el aspecto sustancial o material de la cosa juzgada el que puede hacerse valer en un proceso futuro e idéntico, para evitar que el juez vuelva a dictar sentencia sobre un asunto ya decidido, por disposición del artículo 273 del Código de Procedimiento Civil..

   A este respecto la doctrina ha calificado que la cosa juzgada formal se manifiesta dentro del proceso al hacer inatacable el mismo, y la cosa juzgada material se refiere hacia el exterior, al imposibilitar a las partes la incoación de un nuevo proceso que verse sobre el mismo objeto y causa.

   Nuestra legislación establece los requisitos y consecuencias de la cosa juzgada en el artículo 1395 del Código Civil, por lo cual es imprescindible para este sentenciador proceder a analizar lo dispuesto en la norma referente a las presunciones legales dentro de las cuales se encuentra establecida y de esta manera determinar para el presente caso si se cumplen o no los requisitos para su procedencia.

   Señala el artículo 1.395 la norma lo siguiente:

   La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

   Tales son:(…)

   3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.

   La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. (Subrayado propio)

   De la norma transcrita supra, se infiere que la cosa Juzgada exige el cumplimiento de unos requisitos para su procedencia constituyendo los mismos sus propios límites. Así, cuando se habla de límites de la cosa juzgada, la doctrina hace referencia realmente a los límites que tiene, objetiva y subjetivamente, la eficacia de la sentencia cuando ésta ha alcanzado "la autoridad de cosa juzgada".

   La N.S.C. en el artículo citado, expresa bien esta idea cuando refiere la "autoridad de la cosa juzgada" a la sentencia al señalar: "La autoridad de la cosa juzgada no produce sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia". Y agrega: "Es necesario que la cosa demanda sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior".

   De allí que los elementos que sirven para establecer los límites de la Cosa Juzgada, sean de dos especies: a) elementos objetivos (cosa y causa petendi) y; b) elementos subjetivos (personas y carácter con que actúan), además de que sea necesario, para apreciar la procedencia o improcedencia de la cosa juzgada, la confrontación de la primera sentencia con la segunda para determinar la relación que existe entre ellas y la existencia de las tres identidades que menciona el Artículo 1.359 del Código Civil.

   Aparentemente son cuatro las identidades que requiere la citada norma para que proceda la cosa juzgada; pero se observa fácilmente que dos de ellas constituyen manifestaciones del límite personal o subjetivo especificado para exigir la igualdad física (persona de los litigantes) y la igualdad jurídica de éstos (carácter con que actúan). Se da pues, en realidad, en la norma, la aplicación de la doctrina de las tres identidades: eadem personae, eadem res, eadem causa, que en conjunto trazan los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada (Subrayado propio).

   En el caso que nos ocupa, se tiene que la parte demandada manifestó en su escrito de contestación, que la presente demanda de cumplimiento de contrato no tiene razón de ser por existir sentencia definitivamente firme en la causa signada bajo el No. 11564-2008, llevada por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, demanda que fue interpuesta por la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com” a través de su propietaria I.Y.F.U. en contra del ciudadano A.d.J.M.G.; en donde la parte demandante en este procedimiento fue condenado a entregar el inmueble arrendado objeto de la presente controversia, por lo que operó la cosa juzgada.

   Ahora bien, en primer lugar establece la norma, que la cosa demandada debe ser la misma, referido ello al objeto, que no es sino el núcleo de la cosa que ha sido motivo de juzgamiento.

   Así, se observa de las actas procesales y de los medios de prueba traídos a la causa, como la copia certificada de la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente No. 11564-08, la cual por ser expedida por funcionario facultado para dar fe pública de ello se le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la copia simple de las actas que conforman el mencionado expediente 11564-08, las cuales no fueron impugnadas por la contraparte, de las cuales se desprende que ciertamente fue interpuesta demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal en contra del ciudadano A.d.J.M.G., para que conviniera ante ese órgano jurisdiccional o a ello fuera condenado, en la entrega material del inmueble arrendado por la firma personal Global Bienes Inmuebles.Com a su persona, ubicado en el edificio Torre “F”, piso 10, oficina 10-05, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, sector Centro, San Cristóbal, Estado Táchira, según consta en el contrato privado firmado en fecha 17 de enero de 2007; causa ésta que fue sentenciada, declarándose parcialmente con lugar la demanda y ordenándose al demandado a hacer la entrega del inmueble arrendado.

   En el proceso llevado por ante este despacho, se observa que el ciudadano A.d.J.M., interpuso demanda en contra de la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com”, por resolución del contrato privado firmado sobre el inmueble ubicado en la Torre “F”, identificado con el No. 10-05, piso 10, avenida Iasías M.A., entre calles 10 y 11; en la que pretende sea resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 17 de enero de 2007, de lo cual se desprende efectivamente que han sido interpuestas dos pretensiones sobre el mismo bien inmueble, por lo que se trata del mismo objeto, razón suficiente para concluir que este presupuesto se encuentra satisfecho, con la identidad de los objetos en ambos procesos. Y así se declara.

   En relación al segundo elemento, que se refiere a la identidad de la causa de pedir, debe indicarse que la misma se refiere a la razón de la pretensión, esto es, al fundamento inmediato del derecho deducido en juicio; por lo que ello no depende de la calificación del título que las partes hagan, sino de lo que realmente le atañe. En el caso en estudio la parte accionante solicita la resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 17 de enero de 2007. En el proceso interpuesto por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el fundamento de la parte actora es el cumplimiento del contrato celebrado en forma privada en fecha 17 de enero de 2007, por haber vencido la prorroga legal y en consecuencia la entrega material del inmueble arrendado; esto quiere decir que la causa de pedir es la misma. De manera que al establecer que debe existir la identidad de la causa pretendi como requisito para que proceda la cosa juzgada, y en virtud de que en la presente causa existe la identidad de la causa pretendi debe concluirse que se cumple con este requisito. Y así se decide.

   En cuanto al elemento subjetivo, el cual se refiere tanto a la identidad física y la del carácter de las partes, lo cual debe ser concurrente, se observa que en la presente causa la parte actora esta representada por el ciudadano A.J.M.G. y la parte demandada por la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com,” en la persona de su propietaria ciudadana I.Y.F.U., ampliamente identificados, mientras que en el juicio seguido por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial contenido en el expediente 11564-08, la parte actora esta representada la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com,” en la persona de su propietaria ciudadana I.Y.F.U. y la parte demandada por el ciudadano A.J.M.G., ampliamente identificados; de manera que existe identidad de las personas más no existe el mismo carácter de actuación en ambos procesos, en virtud de lo cual se concluye que el presupuesto de hecho no se cumple por no haber identidad en el carácter con que actúan. Y así se decide.

   En consecuencia, con vista a que no fueron satisfechos todos los presupuestos que hacen procedente la cosa juzgada, cuya concurrencia es indefectible, es forzoso para este Juzgador tener que declarar sin lugar defensa opuesta referida a la cosa juzgada, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

   Ahora bien, una vez dilucidado el punto previo referido a la cosa juzgada, procede este sentenciador a pronunciarse sobre el fondo de lo controvertido y para ello a continuación pasa a examinar el acervo probatorio el cual debe circunscribirse a la demostración de lo alegado por el actor y a lo afirmado por la demandada la firma personal GLOBAL BIENES INMUEBLES.COM, en la persona de su propietaria I.Y.F.. En tal sentido, procede este sentenciador a apreciar y valorar el mismo a la luz de los principios que rigen la materia probatoria y los criterios jurisprudenciales establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, concatenando y adminiculándolas los medios probatorios promovidos y evacuados.

   APRECIACION Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   Bajo los principios de comunidad y adquisición, siendo que las pruebas no pertenecen a las partes, sino que son del proceso, se procede a hacer la apreciación y valoración de aquellas que no resultan repetitivas o están referidas a los hechos controvertidos, en los siguientes términos:

   1.- Copia simple de la cédula de identidad No. V-3.311.460, perteneciente al ciudadano A.d.J.M.G.. (Folio 05)

   La copia del citado instrumento por constituir uno de los documentos públicos de los permitidos para ser presentados en copia fotostática se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual sólo se evidencia la identificación del demandante y suscriptor del contrato de arrendamiento con la demandada.

   2.- Copia simple del contrato de arrendamiento firmado en forma privada entre la Firma Personal “Global Bienes Inmuebles.Com” representada por su propietaria ciudadana I.Y.F.U. y el ciudadano A.d.J.M.G., de fecha 17 de enero de 2007.

   Este documento presentado en copias simples y original por las partes en controversia, no es asunto controvertido en cuanto a su existencia y contenido por lo siendo reconocido se le atribuye pleno valor jurídico como instrumento fundamental de la pretensión incoada. En consecuencia no resulta controvertido que entre la firma personal “Global Bienes Inmuebles.Com” representada por su propietaria ciudadana I.Y.F.U., y el ciudadano A.d.J.M.G., se celebró en fecha 17 de enero de 2007, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el edificio Torre “F” de la avenida I.M.A. de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por una duración de un año fijó, cuyo vencimiento era para el día 15 de Enero de 2008.

   3.- Declaración de los testigos, ciudadanos X.C.B.A., H.L.M. y V.M.V.M..

   Analizados los dichos de los testigos, vistos su edades y lugar de domicilio y profesiones, este Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio, en cuanto a que el ciudadano A.d.J.M.G., no ha ocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora, lo cual será concatenado con los demás medios probatorios.

   4.- Inspección judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la torre F, piso 10, apartamento 10-5 de la avenida I.M.A. de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira

   Este juzgador de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, por cuanto, se trata de una prueba directa, mediante la cual el juez procede a examinar y verificar a través de sus sentidos aquellos hechos y circunstancias, apreciando los hechos que como particulares son de interés de la parte promoverte, constatando que para el día 14 de enero del 2009, se encontraba ocupado el referido inmueble por una persona quien dijo ser y llamarse F.A.U.A. y su entorno familiar. En tal virtud, por cuanto lo percibido de manera directa ocurrió a dos (2) años de haberse suscrito el contrato de arrendamiento, cuyo término, incluyendo la prórroga legal, era de año y medio, se desestima su valor probatorio.

   5.- Copia certificada de la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente No. 11564-08, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal.

   Esta prueba la valora el Tribunal por ser expedida por funcionario facultado para dar fe pública de ello y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De esta prueba se evidencia que la demandada, Global Bienes Inmuebles.Com, a través de su propietaria ciudadana I.Y.F.U., interpuso una demanda de cumplimiento por vencimiento de prórroga legal de contrato de arrendamiento en contra del demandante, ciudadano A.d.J.M.G., siendo declarada parcialmente con lugar, condenando a éste a la entrega del bien inmueble arrendado a que se refiere el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia y al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del 2008.

   6.- Original de documento privado suscrito por las partes de común y mutuo acuerdo de fecha 16-01-2008, donde se acordó ponerle fin al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17-01-2007.

   Este instrumento por no haber sido desconocido o impugnado por la contraparte y estar suscrito por quienes configuraron una relación arrendaticia, adquiere la condición de reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar que el demandante convino con la demandada la entrega del inmueble objeto de arrendamiento para una fecha determinada con el compromiso de cumplir con las obligaciones establecidas den la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   7.- El mérito y valor probatorio de la copia certificada del mandamiento de ejecución expedido por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en el expediente 11564-08.

   Este instrumento por ser parte del ya valorado expediente No 11.564-08, siendo expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ello, se le atribuye el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con esta prueba se reafirma los efectos ( en lo que corresponde a su ejecución forzosa) de la sentencia proferida en la citada causa, interpuesta por la firma personal Global Bienes Inmuebles.Com, a través de su propietaria ciudadana I.Y.F.U., en contra del ciudadano A.d.J.M.G., por cumplimiento de contrato por vencimiento de la próroga legal, que fue declarada parcialmente con lugar y en la que se ordenó al ciudadano A.d.J.M.G., a la entrega del bien inmueble arrendado a que se refiere el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia y al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del 2008.

   8.- Informe del Juzgado Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira a fin de que informe el estado en que se encuentra el expediente

   Habiendo cumplido el requerimiento hecho al citado tribunal en Oficio No 3190-036, por emanar de funcionario competente se le atribuye pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, corroborándose una vez más que ante ese despacho corrió el tantas veces citado expediente No. 11564-08, contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prorroga Legal interpuesto por la ciudadana I.Y.F.U., en su carácter de propietaria de la firma personal Global Bienes Inmuebles.Com, contra el ciudadano A.d.J.M.G., que se encuentra en estado de Ejecución forzosa y que se libró mandamiento de ejecución en fecha 16 de diciembre de 2008.

   Ahora bien, cumplida la apreciación y valoración del acervo probatorio previo a resolver el fondo del asunto, no puede pasar desapercibido que estamos en presencia de una materia cuyo marco normativo determina el ORDEN PÚBLICO EN MATERIA INQUILINARIA, tal y como se desprende de la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Alquileres (Arrendamientos Inmobiliarios), cuyo texto reza:

   Artículo 7. “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implica renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

   En tal virtud, dicho marco legal está dirigido a proteger un interés o beneficio establecido en favor del débil de la relación arrendaticia, por lo que son de estricto cumplimiento, no pudiendo ser relajadas por las partes. De igual forma debe asumirse que los intereses o beneficios a que se refiere la citada norma, comprenden todos aquellos que en forma directa o indirecta se deriven de dicha relación.

   En el caso en estudio se evidencia del contrato de arrendamiento que el mismo trata de un contrato a tiempo determinado, el cual fue suscrito por las partes en fecha 17 de enero de 2007, y en el que establece en la cláusula tercera lo siguiente: “…El presente contrato tendrá una duración de UN (01) AÑO estrictamente FIJO, desde el quince (15) de enero (sic) de 2007 hasta el quince (15) de enero de 2008. Las partes también convienen que una vez finalizado el tiempo establecido anteriormente, procederá de manera inmediata, lo cual se ajusta a lo preceptuado en el artículo No 1.599, ejusdem, según el cual:

   Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

   En este mismo orden, es necesario para este sentenciador verificar si procede o no la resolución de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para lo cual se tiene como fundamento las normas sustantivas y criterios jurisprudenciales y doctrinarios aplicables, partiendo que el contrato es definido en el Código Civil como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus contenida en el artículo 1.168.

   Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

   Sobre la Resolución de Contrato es necesario destacar que los autores patrios Maduro Luyando y Pittier Sucre, en la obra ya citada, señalan que:

   …la resolución es un medio o forma de terminación exclusiva de las convenciones bilaterales…

   .

   La resolución no es propiamente voluntaria, sino que esa motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes en un contrato bilateral, viéndose obligada la otra parte, en resguardo de sus intereses, a pedir la terminación del mismo.

   La resolución tiene efectos retroactivos, el contrato se considera como si nunca hubiese existido, volviendo a las partes a una situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato…

   .

   Sobre este mismo aspecto, el autor J.M.O. es su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, nos enseña que:

   La resolución tiene su causa directa e inmediata en la inejecución. Ella aniquila retroactivamente el contrato y hace desaparecer automáticamente la inejecución, de la cual no se podrá ya hablar pues habrá desaparecido su presupuesto de existencia: el contrato.

   La resolución tiene como fin dejar sin efecto o dar por terminado un contrato bilateral que nació validamente y que posteriormente por circunstancias de incumplimiento de una de las partes, debe necesariamente la parte afectada reclamar ante un órgano jurisdiccional la terminación del mismo para así salvaguardar sus intereses, retrayéndose la situación jurídica al estado en que se encontraba antes de celebrar el contrato sin que los involucrados en el mismo estén unidos por la relación que establecieron, bien de manera verbal o documental. Tal hecho, en el caso de una compra venta conllevaría a considerar que el vendedor no ha dado en venta el inmueble y que la compradora no ha pagado ninguna cantidad de dinero o que de haberlo hecho, la misma será devuelta bajo las condiciones convenidas, en el caso de arras o daños y perjuicios.

   Tal figura procesal requiere del cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales previstos en el ya transcrito artículo 1.167 y que consisten en que:

1. - El contrato debe ser bilateral.

2. - Haya incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.

3. - La parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; lo que significa que el actor debe actuar de buena fe, y

4. - Sea necesaria la Intervención Judicial.

   En el caso a resolver, previamente debe corroborarse si tales requisitos o presupuestos se cumplen de manera concurrente, con base a la situación fáctica que se hace presente en la controversia, bajo los elementos de convicción que a través de los medios probatorios, fueron traídos por las partes al Juzgador:

   Así, se trata de un contrato suscrito entre la parte actora y la demandada cuyo objeto era el arrendamiento de un inmueble el cual, a decir del primer, nunca le fue entregado para darle el uso convenido, no obstante haber hecho el pago del depósito y de cierto número de cánones de arrendamiento, por lo que no queda duda que estamos ante un contrato bilateral.

   Sobre el incumplimiento, constituye éste uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato, el cual, aunque no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 eiusdem, fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959), el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta. Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.

   En el caso de marras, se desprende del contrato suscrito que habiendo sido imputado a la parte demandada en ejercicio de la carga probatoria que le era propia se encargó de desvirtuarla a través de medios probatorios contundentes como lo fue la sentencia definitivamente firme que fue proferida por un Órgano Jurisdiccional competente y sus complementos (mandamientos de ejecución forzosa y escrito donde se acuerda dar por terminado el lapso de la relación arrendaticia), lo cual si bien no generó autoridad de cosa juzgada resulta una prueba determinante en el proceso y que se erige como limitante para considerar el cumplimiento de las demás condiciones establecidas por la doctrina como concurrentes, por lo que resulta incongruente e ilógico que el actor pretenda a través de la presente acción que se declare resuelto el contrato suscrito con la firma personal GLOBAL BIENES INMUEBLES.COM, a través de su propietaria I.Y.F.U. cuando el mismo se encuentra extinguido al haber culminado su duración una vez concluida la prorroga legal, tal y como fue demostrado. Y así se decide.

   En tal sentido, al estar extinguido el contrato de arrendamiento, no es posible para el demandante incoar una acción de resolución de contrato de arrendamiento, por lo tanto este sentenciador en aras evitar violentar las normas procedimentales del derecho inquilinario, así como el debido proceso y el derecho a una tutela judicial efectiva, en acatamiento a los derechos y garantías constitucionales de toda persona, considera procedente declarar INADMISIBLE la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por el ciudadano A.J.M.G., venezolano, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° V.-3.311.460, asistido por el abogado M.G.P.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.432; en contra de la Firma Personal GLOBAL BIENES INMUEBLES.COM, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 16, Tomo 1-B en la persona de su propietaria I.Y.F.U. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.427.450.

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Notifíquese a las partes la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los seis (06) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ. (fdo) P.A.S.R.. LA SECRETARIA. (fdo) M.A.M..