Decisión nº 13 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 7 de Noviembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

196° y 147°

EXPEDIENTE Nº: 9612

PARTE ACTORA:

A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 81.269.910, domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado.

APODERADAS JUDICIALES:

G.G.D.N., D.S.G., J.V.M. y A.F.M.D.B., inscritas en el inpreabogado bajo los N° 40.816, 84.379, 87.713 y 14.812, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

L.Á., venezolana, mayor de edad, odontóloga, titular de la cédula de identidad N° 7.755.843, domiciliada en la ciudad de Maracaibo Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIAL:

EUDO TROCONIS MACHADO, GRELYS RINCÓN CÁRDENAS, NIOKA VARGAS VICUÑA y LUDARKYS CAICEDO ZAMBRANO, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 19.484, 25.339, 60.722 y 95.117, respectivamente.

FECHA DE ENTRADA: VEINTIDÓS (22) DE JUNIO DE 2006.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA APELACIÓN

Conoce este tribunal como alzada de la apelación interpuesta por el profesional del derecho EUDO TROCONIS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, propuesta en fecha cinco (05) de junio del año 2006, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo intentó el ciudadano A.P. en contra de la

ciudadana L.Á.. En este sentido, pasa este juzgado a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia.

SÍNTESIS NARRATIVA

En fecha ocho (08) de marzo del año 2006, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada por el ciudadano A.P. en contra de la ciudadana L.Á..

En fecha veintitrés (23) de marzo del año 2006, el alguacil del tribunal a quo manifestó que la ciudadana L.Á. se negó a firmar la boleta de citación.

En fecha veintiocho (28) de marzo del año 2006, el Juez de Municipio ordenó librar boleta de notificación a la ciudadana L.Á..

En fecha tres (03) de abril del año 2006, la ciudadana L.Á. se dio por citada en el presente juicio.

En fecha tres (03) de abril del año 2006, la parte demandada consignó escrito oponiendo cuestiones previas, así como también contestando la demanda.

En fecha siete (07) de abril del año 2006, el juzgador a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha diecisiete (17) de abril del año 2006, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y las mismas fueron admitidas al día siguiente.

En fecha treinta y uno (31) de mayo del año 2006, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo intentó el ciudadano A.P. en contra de la ciudadana L.Á., decisión esta que fue apelada en fecha cinco (05) de junio del mismo año.

En fecha veintidós (22) de junio fue recibida en este tribunal el expediente.

En fecha tres (03) de julio del año 2006 la parte demandada consignó alegatos y en fecha once (11) de julio del mismo año la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha veintinueve (29) de septiembre del año 2006, el tribunal fijó el décimo día para dictar sentencia.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La presente controversia se inició por demanda que por desalojo intentó el ciudadano A.P., actuando en propio derecho y en interés de sus comuneros MASSIMO y E.P., en contra de la ciudadana L.Á..

La parte actora señaló que conjuntamente con sus hermanos, son únicos y exclusivos propietarios de un inmueble ubicado en la intersección de la Calle 71, antes Niquitao, con la Avenida 3Y (San Martín) en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del

Estado Zulia, hoy, Parroquia O.V.d.M.A.M.d.E.Z..

El inmueble está constituido por terreno propio y el edificio sobre el construido denominado EDIFICIO LIDO, distinguido con el No.3Y-06, titularidad que se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de Junio de 2004, bajo el No.22 del Protocolo 10, Tomo 41.

El edificio consta de cuatro (04) locales comerciales en la planta baja, identificados de la siguiente manera: local No.1, local No.2, local No.3 y local No.4; dos (02) apartamentos en el primer piso, identificados con los números veintiuno (21) y veintidós (22); y dos (02) apartamentos en el segundo piso, identificados con los números treinta y uno (31) y treinta y dos (32) y fueron dados en arrendamiento por M.S.d.D. y E.D. antiguos propietarios.

La adquisición del edificio se hizo en forma global, es decir, de todo el edificio, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que no operó para los arrendatarios, el retracto legal arrendaticio, sin embargo, como nuevos propietarios, notificaron a los arrendatarios que por motivo de la transmisión de la propiedad.

Señaló que el antiguo propietario E.D. arrendó verbalmente a la ciudadana L.Á., el apartamento signado con el No. Veintidós (22), y fue notificada judicialmente el 29 de julio de 2004 que debía desocupar y entregar el inmueble, otorgándosele 60 días continuos que establece el que establece el artículo 1615 del Código Civil para que vencido el mismo entregara el inmueble arrendado totalmente desocupado.

Argumentó que no sólo han pasado sesenta (60) días para que L.Á. desocupe y entregue el inmueble arrendado, sino que L.Á., ha dejado de pagar los cánones o pensiones de arrendamiento desde el mes de febrero del año 2005 hasta la presente fecha, es decir, que no ha pagado los meses de febrero de 2005, marzo de 2005, abril de 2005, mayo de 2005, junio de 2005, julio de 2005, agosto de 2005, septiembre de 2005, octubre de 2005, noviembre de 2005, diciembre de 2005, enero de 2006 y febrero de 2006, a razón de Bs. l00.000,00 cada pensión o canon de arrendamiento, haciendo la salvedad que tampoco pagó los meses anteriores a febrero de 2005, es decir, los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, de modo que como nuevos propietarios, no han recibido ningún pago de L.Á., ni alguna notificación, evidenciándose el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento o pensiones mensuales convenidas.

Por lo expuesto demandó de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34, literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la ciudadana L.Á. para que desocupe y le entregue el inmueble de su propiedad y de sus comuneros, constituido por el apartamento No. 22 del Edificio Lido, ubicado en la Calle 71 (antes Niquitao) con la Avenida 3Y (San Martín), en jurisdicción de la Parroquia O.V. de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.

Ahora bien, el demandado al contestar la demanda opuso la cuestión previa que se refiere a la cosa juzgada, contemplada en el numeral 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Señaló que la ciudadana L.Á., fue demandada por desalojo, ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente signado con el N° 1920-05, por los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P., cuya sentencia definitivamente firme fue dictada en fecha veintisiete (27) de julio del año 2005, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los referidos ciudadanos.

Posteriormente los mismos ciudadanos intentaron recurso de A.C. contra el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente signado con el N° 9139 ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil le la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual fue declarad inadmisible.

Argumentó que los hechos y el derecho invocado por los demandantes en contra de su representada fueron los mismos ya sentenciados y pasados en autoridad de cosa juzgada, por lo que no pueden oponérsele a su representada, ya que existe identidad de demandantes, identidad de demandado y son los mismos hechos.

Respecto al fondo de la demanda señaló que, nuevamente la ciudadana L.A., ha sido demandada por Desalojo, por el ciudadano A.P.P., quien actúa en nombre propio y a favor de los intereses de sus comuneros

E.P.P. y M.P.P., quienes manifiestan ser únicos y exclusivos propietarios de un inmueble ubicado en la intersección de la calle 71, antes Niquitao, con la avenida 3Y (San Martín) en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy, Parroquia O.V.d.M.A.M.d.E.Z..

Señaló que los inmuebles fueron dados en arrendamiento desde hace muchos años por M.S.D.D. y E.D., (antiguos propietarios según los demandantes), y que le hicieron a su representada una supuesta notificación que los

demandantes compraron el inmueble, pese a que su poderdante ha sido arrendataria ininterrumpidamente por más de tres (03) años del apartamento N° 22 del edificio Lido.

Argumentó que su representada siempre ha pagado al día los cánones de arrendamiento y siempre ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones del arrendamiento pactado con el ciudadano E.D., en su condición de arrendador.

Señaló que de la lectura del acta de notificación realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se desprende que no se notificó a la ciudadana L.Á., de que no se iba a renovar el contrato y que esta tenía que desalojar el inmueble por ella ocupado, ni siquiera firmó la notificación, por lo tanto la notificación efectuada es írrita, de nulidad absoluta, porque no está hecha conforme a lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni siquiera puede oponerse a su coferente porque se considera que no fue hecha.

Manifestó que los demandantes bajo el subterfugio de que la adquisición del edificio se hizo en forma global, es decir, todo el edificio, sin respetar para nada el derecho preferente que los arrendatarios tienen para que se les ofrezca en venta el inmueble arrendado cuando tienen más de tres (3) años ocupándolo y están solventes totalmente con todos los servicios públicos, y cánones de arrendamiento los cuales se encuentran pagados hasta marzo de 2006, pretenden el desalojo del inmueble cuando en realidad tienen que otorgarle por lo menos dos (2) años de prórroga legal a su coferente.

Es falso que la ciudadana L.Á., quien tenía arrendado el apartamento N° 22 desde hace tres (03) años ininterrumpidamente y siempre ha estado solvente con los cánones de arrendamiento, adeude ninguna de las mensualidades o cánones reclamados con el libelo de la demanda de modo que es falso que su poderdante no pagó ni el mes de febrero, ni el mes de marzo, ni el mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005, ni el mes de enero y febrero, de 2006, porque están pagos hasta el mes de marzo de 2006, porque su coferente consignó judicialmente ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en expediente N° 351-2004.

Fundamentó su contestación de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 7 y 20 del Decreto con Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 1605 del Código Civil vigente, manifestando que de conformidad con las referidas normas se puede inferir que la subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente o nuevo propietario de la cosa arrendada en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede

al arrendador ordinario en los derechos y deberes frente al inquilino a partir de la enajenación, venta o de la transmisión de la propiedad.

Dicha subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando el arrendador originario y el arrendatario no lo hayan previsto en el contrato de arrendamiento, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario, el fundamento de tal sustitución se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador originario, se encuentran protegidos en su derecho modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento, lo continúe conforme a la ley.

Señaló que en el caso examinado el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el local arrendado, pero no notificó a las demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento y que habían nuevos propietarios (arrendadores).

Manifestó que en cuanto a las notificaciones judiciales derivadas de una relación

arrendaticia sobre inmuebles, es necesario para que sean válidas que se deba ineluctablemente consagrar la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien va dirigida así como también, la autenticidad de la práctica de la misma.

Tal proceder debe ser examinado de esta forma, pues la norma contractual así lo preceptúa, al establecer que la no prórroga del contrato de arrendamiento debe ser avisada por escrito a la otra parte, que en este caso sería la arrendataria.

Esta norma convencional es de obligatorio cumplimiento por las partes tal cual como han sido contraídas al igual como si estuvieran obligados a cumplir la ley, conforme a lo previsto en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, no pudiendo ser modificada unilateralmente por una de las partes contratantes, trayendo como consecuencia, su interpretación de manera restrictiva, sin permitirse analogías o interpretaciones extensivas, pues las formalidades que se contemplan para llevarlas a cabo, se constituyen en orden público, ya que tienden a proteger el derecho de la defensa de las partes contratantes, que es de rango constitucional.

Admitir una interpretación y aplicación benigna y liberal de esos supuestos de hecho, desconociéndose su formalismo riguroso, es violar el derecho que tiene, en este caso, la demandada, a su legal defensa, y es a partir de ese momento que la persona tiene conocimiento de lo que se comunica y a partir de ese día, es cuando la parte afectada puede ejercer los mecanismos y recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos y por ende, se transforman en esenciales, pues su omisión viola, menoscaba y quebranta normas de orden público legal y constitucional.

La notificación debe ser realizada en forma indubitable, pues ello crea una estabilidad y seguridad al inquilino para que pueda cumplir con sus obligaciones frente al nuevo propietario del inmueble so pena de declararse su nulidad.

Señaló que la notificación evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, efectivamente cuando éste se trasladó y constituyó en el local arrendado no notificó a su representada, subvirtiendo o alterando de esta manera, las reglas legales con las cuales las partes han revestido la transmisión de ellas cuando se tratan los hechos derivados de una relación de arrendamiento, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público.

Si no se acatan las reglas que determinan y caracterizan las formas esenciales de las notificaciones, bien sea privadas o judiciales, el acto realizado no adquiere relevancia jurídica, por lo que no puede ser valorado por los juzgadores ni alcanzan el efecto buscado por sus promoventes.

Alegó que al no haberse practicado la notificación judicial legalmente, se ha violentado el principio de legalidad de las formas esenciales basado en el principio in dubio pro defensa, por el cual, siendo de orden público, esas formas esenciales se ajustarán a lo que la ley previó para ocasionar los efectos y resultas previamente nombrados.

En consecuencia al haberse configurado la irregularidad o quebrantamiento de esas formas esenciales produce la inexistencia y nulidad del mencionado acto judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en ese sentido no se han producido ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador de los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y MASSIMO. PICARIELLO PETTITO, y por ende, son unos terceros ajenos a la relación arrendaticia y así debe declararlo el tribunal.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera esta Juzgadora, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES

• Promovió marcado con la letra “A”, copia certificada mediante la cual los ciudadanos EMILIA, AURELIO y M.P.P. demuestran que son únicos y exclusivos propietarios del apartamento signado con el N° 22, el cual está ubicado en el edificio Lido, situado en la intersección de la calle 71, antes Niquitao, con la avenida 3Y (San Martín), distinguido el nombrado edificio con el N° 3Y-06, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.A.M.d.e.Z..

Con relación a la prueba que antecede, esta Juzgadora considera que la misma debe estimarse en todo su valor probatorio, por cuanto, no fue tachado de falso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano. Así se decide.

• Promovió notificación judicial, consignada en copia certificada con el libelo de la demanda, marcada con la letra “B”, la cual fue realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día veintinueve (29) de julio del año 2004.

Con relación al medio probatorio que antecede, considera esta Juzgadora que no puede pronunciarse sobre su valor o no, en el sentido de que la notificación promovida fue impugnada todo lo cual deberá esta juzgadora pronunciarse en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Promovió marcado con la letra “F” copias simples del expediente N° 42.945, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

Con relación a esta prueba esta Juzgadora considera que la misma es un documento público que emana de un funcionario público competente al respecto, en tal sentido y por cuanto la misma no fue tachada de falsa, se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano. Así se decide.

INFORMES

• Solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil venezolano se oficie al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción para que informe: 1. La existencia del expediente N° 351-2004 (de consignaciones); 2. Si en el referido expediente la ciudadana L.Á. consignó o consigna pensiones o cánones de arrendamiento y a nombre de quien.

En fecha veintiséis (26) de abril del año 2006, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia remitió la información solicitada de la siguiente manera:

..Al respecto, cumplo con informarle que ante este Despacho cursa Expediente signado con el N°. O-351 con fecha de admisión del 03-08-2004, en el cual la ciudadana L.Á., titular de la cédula de identidad N° 7.755.843 consigna a favor del ciudadano E.D., titular de la cédula de identidad N°. 3.924.503, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero y marzo de 2006

Considera esta Juzgadora que, por cuanto la presente acción es una demanda por desalojo, la cual amerita para su procedencia el pago no de los cánones de arrendamiento, es por lo que esta Sentenciadora considera que lo pertinente en derecho es estimar el presente medio probatorio en la parte motiva de la presente decisión. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera esta Juzgadora, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES

• Promovió copia simple del expediente signado con el N° 1920-05, del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuya sentencia definitivamente firme fue dictada en fecha veintisiete (27) de julio del año 2005, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo, intentada por los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P.P., en contra de la ciudadana L.Á. y posteriormente los referidos ciudadanos intentaron recurso de a.c. contra el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual fue declarado inadmisible en fecha dieciséis (16) de enero del año 2006.

La prueba que antecede se estima en todo su valor probatorio, pues son documentos que emanan de un funcionario competente para tal efecto, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, corresponderá a.e.l.a.m. de la presente decisión, que se demuestra con el referido medio probatorio. Así se decide.

INFORMES

• Solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco a objeto de que informe a este tribunal y expida copia certificada si en ese despacho cursa legajo de consignaciones judiciales en expediente N° 351-2004, en el cual la ciudadana L.Á. esta cancelando los cánones de arrendamiento adeudados al señor E.D., quien a su vez es el sucesor y representante de la ciudadana M.D.D., y donde se pagan los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero, febrero y marzo de 2006.

Con relación a este medio probatorio, esta Juzgadora se abstuvo de pronunciarse en considerandos anteriores, hasta el momento de llegar a dictar la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El profesional del derecho EUDO TROCONIS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada alegó lo siguiente: “Solicito muy respetuosamente al tribunal revoque la sentencia apelada dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 31 de mayo de 2006, por cuanto se desprende de las decisiones de fecha 27 de julio de 2005, del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L.d.E.Z.d. fecha 27 de julio de 2005 y la dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16-01-06, mediante la primera sentencia se declaró improcedente y sin lugar el desalojo por lo tanto opuse como cuestión previa de fondo la cosa juzgada especialmente en lo que respecta a la decisión judicial de haber quedado firme el hecho de que la notificación hecha por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. quedó Nula y el expediente de consignaciones llevado por el Juzgado N° Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. del Zulia, en expediente N° 351, donde mi poderdante realizó las consignaciones arrendaticias del inmueble o apartamento N° del Edificio Lido y en la cual se depositó a favor del arrendador original ciudadano E.D. cuestión que quedó definitivamente firme según la sentencia incoada, mal podría interpretarse que las consignaciones debían hacerse de forma distinta a la fórmula que quedó firme según la sentencia, por lo tanto pido al tribunal revoque la decisión apelada por cuanto mi poderdante actuó conforme a derecho…”

Por otra parte la profesional del derecho G.G.D.N., actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos E.P., A.P. y M.P. señaló en su escrito de alegatos lo siguiente: “…Es el caso, ciudadana Juez, que la Sentencia en cuestión DECLARÓ CON LUGAR EL DESALOJO

solicitado por mis representados, por que la demandada no probó, bajo ninguna forma, que hubiese, en primer lugar, la cosa juzgada invocada por ella, ni desvirtuó los hechos alegados por mis representados en el libelo de la demanda, así como tampoco probó los hechos alegados en su contestación de la demanda. Tales hechos consisten: 1.) En que no probó la existencia de la cosa juzgada alegada por ella por cuanto de las actas se evidencia claramente que mis representados están reclamando mediante demanda sustanciada en el Expediente No. 1514 llevado por el archivo del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de FEBRERO DE 2005, MARZO DE 2005, ABRIL DE 2005, MAYO DE 2005, JUNIO DE 2005, JULIO DE 2005, AGOSTO DE 2005, SEPTIEMBRE DE 2005, OCTUBRE DE 2005, NOVIEMBRE DE 2005, DICIEMBRE DE 2005, ENERO DE 2006 y FEBRERO DE 2006. 2.) La demandada, al traer a las actas copia certificada del Expediente No. 1920, llevado por el archivo del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, SOLO PRUEBA LA INEXISTENCIA DE LA COSA JUZGADA INVOCADA POR ELLA, porque en dicho expediente se sustanció y sentenció sin lugar la demanda de falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004 y el mes de Enero de 2005 invocándose las causales (a) y (c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que en el Expediente No. 1514-06 que produjo la sentencia apelada y en la que se invocó solamente la causal (a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se están reclamando las pensiones de arrendamiento de los meses de febrero de 2005 hasta febrero del 2006 es decir, que una cosa no tiene nada que ver con la otra aún cuando sean las mismas partes. Negar, como pretende la arrendataria demandada L.A., el derecho que tienen los arrendadores EMILIA, AURELIO y M.P. de reclamar el pago de las pensiones de arrendamiento que no le han sido pagadas desde febrero del año 2005 hasta Febrero del año 2006 es contrario a la Constitución Nacional y las leyes, pretendiendo tener el derecho de vivir y ocupar el inmueble de gratis, sin pagar, amparándose en una desafortunada sentencia que convalidó aquellos supuestos pagos. 3.) De lo explanado en los puntos 1.) y 2.) queda demostrado en esta instancia superior, tal como quedó demostrado en el juzgado de la causa, que LA CUESTIÓN PREVIA DE LA COSA JUZGADA OPUESTA POR LA DEMANDADA NO TIENE FUNDAMENTO JURIDICO Y POR ELLO PIDO AL TRIBUNAL QUE ASÍ LO DECLARE Y CONFIRME EN LA SENTENCIA QUE DE DICTAR 4.) La demandada no probó que hubiera cancelado, aunque fuera una sola pensión de arrendamiento a mis representados, todo lo contrario, el haber traído a las actas los expedientes tanto del Juzgado Décimo de Municipios como el de A.C. llevado por ese mismo Juzgado Cuarto Civil, quien ahora conoce en apelación la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde febrero del año 2005 hasta febrero del año 2006, demuestra la temeridad y terquedad de no reconocer a los legítimos

propietarios del inmueble, ya que en los mencionados juicios, la ahora nuevamente demandada, no impugnó la titularidad de mis representados los señores Picariello e insiste en desconocer no solo esa titularidad sino la notificación judicial que se le hiciera a través del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, toda vez que el funcionario que la realizó es un funcionario competente de conformidad con la Ley y da fé (sic) pública que hizo la Notificación aún cuando la notificada L.A. no quisiera firmar, pretendiendo desconocer dicha notificación judicial e impugnarla por cualquier motivo corno si se tratara de un documento privado quitándole arbitrariamente el carácter de documento público y auténtico para obviar el procedimiento establecido en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil e invocar las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil para enervar sus efectos jurídicos. Quedó también demostrado que desde el 29 de Julio de 2004, la demandada L.A. fué (sic) notificada personalmente por los nuevos propietarios del inmueble que el Contrato de Arrendamiento verbal que había convenido con el ciudadano E.D.S., antiguo propietario, no se le iba a renovar y que por lo tanto debía desocupar y entregar el Apartamento ocupado por ella, signado con el No.22 ubicado en el Edificio Lido, situado en la intersección de la Calle 71 (antes Niquitao) con la Av. 3Y (San Martín), signado con el No. 3Y-06 en jurisdicción de la Parroquia O.V.. 5) La demandada tampoco probó que hubiese cancelado a mis representados a través de Juzgado competente, las pensiones de arrendamiento convenidas y reclamadas, ya que de sus probanzas se confirma que ha pagado todo el tiempo al antiguo propietario y no a los legítimos dueños del inmueble, ni a persona alguna que ellos hubiesen autorizado. 6.) Aún cuando la demandada promoviera pruebas en forma oportuna, ninguna de esas pruebas enervaron ni enervan los alegatos de mis representados, más aún, los confirman por cuanto, el hecho controvertido, cual es, el pago de las pensiones de arrendamiento por consignaciones, supuestamente realizadas por la demandada, no fueron consignadas ni pagadas a nombre de EMILIA, AURELIO o M.P., únicos y exclusivos propietarios del apartamento No.22 ocupado por L.A., sino que las susodichas consignaciones fueron hechas a nombre de E.D., antiguo propietario del Edificio Lido, y como éste no tiene ninguna cualidad para recibir ni en su propio nombre ni en nombre de los nuevos propietarios el pago de las pensiones o cánones de arrendamiento, se tienen como no realizadas y en consecuencia no ha sido liberada de la obligación de pagar, por lo que PIDO A ESE TRIBUNAL SUPERIOR ASI LO RATIFIQUE, porque los antiguos propietarios, señores Deuringer, al vender a mis representados subrogaron a favor de éstos todos los derechos y obligaciones que sobre el inmueble le correspondían, y habiendo sido Notificada Judicialmente la demandada L.A. desde el 29 de Julio de 2004 que el Edificio Lido, en el cual se encuentra comprendido el Apartamento No. 22, fue vendido desde el 15 de Junio de 2004 a EMILIA, AURELIO y MAS SIMO PICARIELLO, mal podía ni puede pagar pensiones de arrendamiento a los antiguos propietarios

como demostraron que lo hicieron. Lo anteriormente expuesto, conllevó a que el Juzgado de la causa, DECLARARA CON LUGAR EL DESALOJO solicitado por mis representados EMILIA, AURELIO y M.P. en el libelo de demanda, y por ello solicito a esta Superior Instancia CONFIRME la Sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, el 31 de Mayo de 2006. Igualmente las razones de hecho alegadas y probadas con las actas procesales contenidas en el Expediente No. 1514-06, así como las razones de derecho invocadas tanto en el libelo de demanda como en el presente escrito de Conclusiones evidencian fehacientemente que la demandada NO HA CANCELADO NINGUNA DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO RECLAMADAS EN EL LIBELO DE DEMANDA, tal como fue declarado en la Sentencia apelada dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial; y en virtud de ello, solicito muy respetuosamente a esa Superior Instancia, CONFIRME LA SENTENCIA dictada por el nombrado Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 31 de mayo de 2006, que DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INCOADA POR MIS REPRESENTADOS EMILIA, AURELIO y MASS1MO PICARIELLO, y en consecuencia ordene la entrega del inmueble por parte de la ciudadana L.A. constituido por el Apartamento signado con el No.22 ocupado por ella, ubicado en el Edificio Lido, distinguido con el No.3Y-06, situado en la intersección formada por la Calle 71, antes Niquitao con la Avenida 3Y (San Martín), jurisdicción de la Parroquia O.V., así como también pido, sea condenada al pago de las costas por haber sido vencida totalmente…”

PUNTO PREVIO

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, alegando al respecto que existe sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada sentenciada en el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda intentada por el mismo demandante, en contra de su persona, y por el mismo motivo.

Respecto a la cosa juzgada, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha diez (10) de junio del año 2004, dictada por la Sala Político-Administrativa, con ponencia del magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI estableció lo siguiente:

…La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando ha quedado definitivamente firme, esto cuando han precluido, sea consumación o falta de actividad oportuna, los recursos que contra la misma concede la ley. Tales caracteres se

traducen (trátese de la acepción formal o mate rial de la institución in commento) en la inimpugnabilidad y coercibilidad del fallo, lo que determina que éste no pueda ser, de nuevo, revisable judicialmente, y que además sea susceptible de ejecución forzosa; debiendo agregarse —en cuanto concierne concretamente a la cosa juzgada material— el carácter de inmutabilidad, en virtud del cual lo pronunciado en el fallo es ley entre las partes, lo que quiere decir que el mismo objeto afirmado con la pretensión decidida por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, no debe formar objeto de una nueva pretensión a decidirse en otro proceso entre las mismas partes por la misma causa petendi. El fundamento de la referida institución radica en la necesidad de evitar circunstancias que entraben la administración de justicia, como serían la existencia de decisiones o situaciones de hecho indefinidamente revisables, y garantizar, al mismo tiempo, la seguridad jurídica

Igualmente la misma Sala Política-Administrativa, en Sentencia de fecha dieciocho (18) de marzo del año 2003, con ponencia del magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA dejó sentado lo siguiente:

Ahora bien, ha de entenderse que una sentencia ha adquirido fuerza de cosa juzgada cuando no es susceptible de ser impugnada a través de los medios ordinarios prevé el ordenamiento jurídico, en virtud de la preclusión de los lapsos establecidos para ejercer tales recursos, plegando en consecuencia todos sus efectos, los cuales a su vez, permanecen inmutables frente a cualquier proceso que con posterioridad se lleve a cabo entre las mismas partes, sobre el mismo objeto y fundado en la misma causa. Es a este último aspecto al que se refiere la denominada cosa juzgada material, figura jurídica que impone la obligatoriedad de la sentencia ante cualquier proceso futuro, impidiendo así que aquella materia que ha dado lugar a un proceso culminado en sentencia definitiva y firme me pueda ser sometida nuevamente al conocimiento del juzgador

El Dr. F.V., (1987), en su obra titulada “Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil” señala que, la cosa juzgada

es una presunción de carácter iuris et de iure, y que lo decidido por sentencia definitivamente firme, es verdad definitiva y absoluta y no puede ser discutido ni revisado nuevamente.

Argumenta el referido autor que, la presunción legal está consagrada en el artículo 1395 del Código Civil venezolano y dispone lo siguiente: “La presunción legal es la que una disposición especial de la ley le atribuye a ciertos actos o ciertos hechos. Tales son: …3° La autoridad que da la ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa: que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.

Lo anteriormente expuesto se conoce en la doctrina como la triple identidad : la cosa juzgada solo procede cuando concurre una triple identidad de sujetos, objeto y causa petendi, del nuevo proceso, con el que ya quedó resuelto por una sentencia definitivamente firme u otro acto con fuerza de tal.

Tienen que coincidir en todo, los sujetos y el carácter con que actuaron el objeto, es decir, el interés o beneficio que se procura mediante el ejercicio de la acción y la causa de pedir, esto es, el fundamento legal o convencional de cual se deduce la petición.

Si no concurren esos tres elementos de identidad, no hay cosa juzgada, y por ello la Casación ha decidido reiteradamente, que sólo tienen aptitud para producir cosa juzgada, las decisiones definitivamente firmes dictadas en juicio contradictorio y contencioso. Sólo las sentencias definitivamente firmes, o los actos de autocomposición equivalentes, dictadas en juicio contradictorio y en que esté de por medio esta triple identidad de sujetos, objeto y causa petendi, podrá deducirse la cosa juzgada que vale por intermedio de la novena cuestión previa.

El Código de Procedimiento Civil, con relación a los efectos del proceso señala lo que de seguidas se explana:

Artículo 272: “Ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita”.

Artículo 273: “La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro”.

El Dr. R.H.L.R.c.r.a.l. cosa juzgada señala lo siguiente:

“La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legitimo que ha dictado el fallo «en nombre de la República y por autoridad de la Ley» (Art. 5 Ley Orgánica del Poder Judicial)…La eficacia de la autoridad de cosa juzgada, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la

sentencia de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé (sic) la ley, inclusive el de invalidación… b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no de otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada. c) Coercibilidad. Consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; «la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales; esta fuerza se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso…”

En cuanto al contenido de la primera norma procedimental, señala que se refiere a la cosa juzgada formal y se caracteriza por tener el primero y el último de los atributos indicados, pero no el segundo, pues es modificable a través de la apertura de nuevo juicio sobre el mismo tema fundado en la alteración del estado de cosas que tuvo presente al decidir.

Manifiesta el autor que se denomina cosa juzgada formal porque formalmente, es decir, en el ámbito de la relación jurídica generativa de la sentencia en cuestión, no es atacable.

Con relación a la cosa juzgada material, establecida en la segunda norma, es decir, en el artículo 273 del Código Civil adjetivo argumenta el ilustre La Roche que ésta se refiere a la causa, ello significa cuando el tema decidido no puede ser revisado tampoco indirectamente mediante nuevo juicio invocando alteración de la quaestio facti en la que se basó la decisión.

Ahora bien, en el caso estudiado el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó decisión en fecha treinta y uno (31) de mayo del 2006, mediante la cual señaló: “…Como consecuencia de lo expuesto, se declara parcialmente con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada…”

En este sentido considera esta Juzgadora que, en el juicio decidido en el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia la parte accionante son los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P.P., éstos coinciden con las mismas partes que accionaron en el Juzgado Noveno (la decisión apelada).

Con relación a la parte demandada también coinciden, es decir, la ciudadana L.Á. fue la misma persona que demandaron los ciudadanos antes mencionados, tanto en el juzgado Décimo como en el Juzgado Noveno de los Municipios.

No obstante y de acuerdo a un análisis exhaustivo en las actas que conforman el presente juicio, la causa, pretensión o el motivo por el cual accionaron los ciudadanos EMILIA

PICARIELLO PETITO, A.P.P. y M.P.P. en ambos juicios, no es idéntico.

La aseveración que antecede se sustenta porque en el Juzgado Décimo de los Municipios demandan el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, y enero del año 2005, (así se refleja en el escrito libelar que consta en las actas), de conformidad con lo dispuesto en los literales (a) y (c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cambio en el Juzgado Noveno de los Municipios demandaron el desalojo por falta de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005, enero y febrero del año 2006, de conformidad con lo dispuesto en el literal (a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esta situación lleva a concluir a esta Sentenciadora que el juzgado a quo, erró en su apreciación de declarar parcialmente con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues si bien es cierto la demanda intentada ante el Juzgado Noveno de los Municipios comprende alguno de los cánones demandados en el Juzgado Décimo de Municipios, no es menos cierto que aunado a que no comprende todo los cánones, es decir, no son idénticos todos los cánones, tampoco son idénticos los literales que del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocó la parte accionante.

Es menester resaltar que en el Juzgado Décimo de los Municipios se demandó el desalojo, de conformidad con lo dispuesto en los literales (a) y (c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Juzgado Noveno de los Municipios también se demandó el desalojo, pero invocando sólo un literal, es decir, el literal (a) de la misma norma, todo lo cual lleva a concluir que la cuestión previa alegada debe ser declara sin lugar y, así debió haber sido declarada por el juzgado a-quo, máxime si se toma en consideración que el artículo 357 del Código Civil adjetivo, señala que: “…La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar…”

Pues del contenido de esta norma surge la siguiente interrogante: ¿Al declararse parcialmente con lugar la cuestión previa de la cosa juzgada, contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la apelación será en uno o en ambos efectos?.

Esta interrogante y los argumentos que anteceden son suficientes para que esta sentenciadora declare IMPROCEDENTE en derecho la cuestión previa alegada, y en consecuencia SIN LUGAR la misma. Así se decide.

Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas del presente juicio y decidido el punto previo, relacionado con la cuestión previa invocada, resulta necesario resolver el fondo del asunto de la siguiente manera:

El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. G.C.d.T., en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”.

El Código Civil venezolano en su artículo 1579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.

La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).

En la opinión de I.E.O.C., autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados.

De actas quedó evidenciado que se celebró un contrato de arrendamiento en forma verbal entre la ciudadana L.Á. y el ciudadano E.D. (antiguo propietario), así lo manifestó expresamente la parte demandada en escrito de contestación.

Cuando la duración esté determinada en un término fijo serán contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, que tienen un plazo para su terminación. Éstos generalmente son escritos y su duración está determinada en una de las cláusulas: pueden ser de tres (03) meses, seis (06) meses, un (01) año, tres (03) años, etc, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar. }

En el presente juicio aún y cuando la parte demandada ciudadana L.Á. señaló que lleva ininterrumpidamente más de tres (03) años como arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, tal alegato no quedó evidenciado de las actuaciones.

En el caso a.q.c. establecido que los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P.P. son los propietarios en comunidad del inmueble, ubicado en la intersección de la calle 71, antes Niquitao, con la avenida 3Y (San Martín), jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia O.V.d.M.A.M.d.E.Z., constituido por un edificio denominado Lido, distinguido con el N° 3Y-06, con cuatro (04) locales comerciales en la planta baja; identificados como: local N° 1, loca N° 2, local N° 3 y local N° 4; dos (02) apartamentos en el primer piso, identificados con los N° 21 y 22; y dos (02) apartamentos en el segundo piso, identificados con los N° 31 y 32, así se evidencia en el documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Regsitro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día quince (15) de junio del año 2004, bajo el N° 22, protocolo 1, tomo 41.

Éstos solicitaron el desalojo del mencionando inmueble, dado en arrendamiento verbal, por parte del ciudadano E.D., pues según sus alegatos, la arrendataria ciudadana L.Á. dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005, enero y febrero del año 2006.

En este sentido esta Juzgadora cree oportuno el momento para indicar lo siguiente:

El autor R.G., en su obra Contratos y Garantías, específicamente, en las páginas 83 y siguientes establece como obligaciones del arrendatario las siguientes:

• Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. Respecto a esta obligación, considera esta Juzgadora que se ha cumplido, pues la parte actora no manifestó en el decurso del proceso que la arrendataria ciudadana L.Á. descuidara el bien inmueble arrendado.

• Hacer las reparaciones locativas, devolver la cosa arrendada (en caso de extinción del contrato), cuidar la cosa arrendada. Con relación a esta obligación considera esta Juzgadora que en actas no consta que la parte arrendadora haya expresado que la arrendataria L.Á. haya dejado de hacer las reparaciones que necesitaba el bien inmueble arrendado.

• Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Sin duda el objeto de esta obligación es pagar el canon convenido, quedando evidenciado de actas que la demandada L.Á. no canceló los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005, enero y febrero del año 2006, esta aseveración se fundamenta en base a lo siguiente:

La parte demandada impugnó la notificación que le hiciera el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha veintinueve (29) de julio del año 2004.

A este respecto esta Sentenciadora considera que si bien es cierto la parte demandada no firmó el acta de notificación mediante la cual se le informó que el inmueble arrendado fue vendido a los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P.P., no es menos cierto que la misma es un documento público, firmada por funcionarios competentes que dieron fe de lo explanado en la referida acta, todo lo cual llevan a concluir a esta Juzgadora que la notificación que le fuera realizada a la ciudadana L.Á. es válida, el hecho de que no haya querido firmar no implica su nulidad o falsedad.

En segundo lugar, es menester resaltar que la parte demandada alegó que no se le concedió preferencia a la hora de vender, pues ella tenía el derecho preferente de comprar el apartamento. Con relación a lo alegado por la ciudadana L.Á. considera esta Juzgadora, que de acuerdo al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos solo se le concede la preferencia ofertiva cuando el arrendatario demuestre que tenga más de dos (02) años arrendado, aunado a ello que demuestre la solvencia en sus pagos, considerando que en el presente juicio si bien es cierto se demostró la relación arrendaticia de forma verbal, no se demostró el lapso que tiene la arrendataria en el inmueble, máxime que tampoco demostró el pago de los cánones reclamados, pues en actas riela inserta información suministrada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia mediante la cual señaló: que en ese juzgado cursa expediente de consignación de cánones de arrendamiento a favor del ciudadano E.D., los cánones de arrendamiento corresponden a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero y marzo de 2006.

En este sentido considera esta Juzgadora que cuando la ciudadana L.Á. se negó a firmar tuvo conocimiento de quienes eran los propietarios, en consecuencia mal pudo haber consignado los cánones a nombre del antiguo propietario, porque esto a da lugar a que se tenga como incumplido, como efectivamente sucedió porque no fueron consignados a favor de los ciudadanos E.P.P., A.P.P. y M.P.P.; y en tercer lugar tampoco era procedente la prórroga legal alegada por al parte demandada, porque, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley Especial, esta prórroga solo procede para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado.

En consecuencia, queda claramente establecido que en el caso concreto, la parte demandada L.Á. dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2004; enero, febrero,

marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero y marzo de 2006, en el sentido de que los consignó a nombre de la persona que no es el propietario, lo que lleva a concluir a esta Sentenciadora que la parte demandada incumplió con una de las obligaciones que como arrendataria ostenta, es decir, no canceló a los propietarios los cánones de arrendamiento antes señalados, en tal sentido debe cancelar los mismos a la parte actora y por ende desalojar el inmueble y así quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE el punto previo alegado relacionado con la cuestión previa invocada y SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el profesional del derecho EUDO TROCONIS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y por vía de consecuencia modifica el dispositivo del fallo apelado, dictado en fecha treinta y uno (31) del mes de mayo del año 2006, mediante la cual se declaró con lugar la demanda que por desalojo intentaron los ciudadanos A.P., M.P. y E.P., en contra de la ciudadana L.Á., en este sentido se ordena a la última de las nombradas a cancelarle a los actores los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero y febrero del año 2006, cada uno a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), así como también se le ordena desaloje el inmueble ubicado en la intersección de la calle 71, antes Niquitao, con avenida 3Y (San Martín), jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia O.V.d.M.A.M.d.E.Z., constituido por un edificio denominado Lido, distinguido con el N° 3Y-06, apartamento N° 22, en virtud d lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Remítase el expediente en su oportunidad legal al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los siete (07) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006). Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ

MARÍA SILVA GARCÍA

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las dos y cuarenta (02:40) horas de la tarde se dictó y publicó la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

MSG/ROBERT

Exp. N° 9612