Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 24 de Noviembre de 2014

En cumplir con el Contrato de Compra Venta de un apartamento un Apartamento, signado con el número 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. El apartamento forma parte del Edificio comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas que señala el documento de Condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U.d.E.T. de fecha 15 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el número 33, folio 115, tomo 6, del protocolo de trascripción del año 2010. El Apartamento consta de cuatro (4) dormitorios, sala comedor, cocina, lavadero y un (01) baño. Tiene una superficie de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CERO UN CENTÍMETROS CUADRADOS (87,01 Mts.2), sus linderos y medidas son los siguientes: TECHO.- Con piso del apartamento N° 02-03; PISO.- Con techo del apartamento N° 00-03; NORTE.- Con fachada norte del edificio; SUR.- Con fachada sur del edificio; ESTE.- Con fachada este del edificio y OESTE.- Con pared del apartamento N° 01-02, y pasillo común del edificio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de contribución a los gastos de tres enteros con veintiocho centésimas por ciento (3,28%), del valor del edificio al edificio en el respectivo documento de condominio. Signado con el numero catastral 201401U010080130012000P1003, bajo el N° 11971, según carta catastral expedida por la oficina de catastro; firmado la venta por ante el Registro Inmobiliario y en su defecto para que este Tribunal oficie lo conducente al Registrador del Municipio Junín, advirtiéndole que la sentencia sirve de justo titulo, si la vendedora nop conviene en el cumplimento.

En pagar las costas del presente juicio.

De conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicitamos se decrete la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el siguiente inmueble: un Apartamento, signado con el número 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. El apartamento forma parte del Edificio comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas que señala el documento de Condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U.d.E.T. de fecha 15 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el número 33, folio 115, tomo 6, del protocolo de trascripción del año 2010. El Apartamento consta de cuatro (4) dormitorios, sala comedor, cocina, lavadero y un (01) baño. Tiene una superficie de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CERO UN CENTÍMETROS CUADRADOS (87,01 Mts.2), sus linderos y medidas son los siguientes: TECHO.- Con piso del apartamento N° 02-03; PISO.- Con techo del apartamento N° 00-03; NORTE.- Con fachada norte del edificio; SUR.- Con fachada sur del edificio; ESTE.- Con fachada este del edificio y OESTE.- Con pared del apartamento N° 01-02, y pasillo común del edificio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de contribución a los gastos de tres enteros con veintiocho centésimas por ciento (3,28%), del valor del edificio al edificio en el respectivo documento de condominio. Signado con el numero catastral 201401U010080130012000P1003, bajo el N° 11971, según carta catastral expedida por la oficina de catastro, según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los municipios Junín y R.U.d.E.T., en fecha 08 de febrero de 2011, inscrito bajo el N° 2011.244, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 433.18.6.1.1181, y correspondiente al libro de folio real al año 2011, de fecha 08 de febrero de 2011. A nexo prueba de pagos hechos a la demandada que evidencian mi derecho a que proceda la medida solicita.

Estimo la demanda en la cantidad de Seiscientos Ochenta mil Bolívares (Bs. 680.00), que equivalen a Seis Mil Trescientos Cincuenta y Cinco Unidades Tributarias (6.300 U.T). (F. 01 al 06).

Anexos que acompañan el Libelo de la Demanda

.- Copia Simple del Documento de Opción de Compra Venta celebrado con la ciudadana M.C.D., venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, divorciada, domiciliada en el Apartamento número 01-03, Bloque 23 de la Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira; por ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipio Junín y R.U.d.E.T.; anotado bajo el número 13, tomo 80 de los libros de Autenticación llevados por ese Registro, sobre un inmueble consistente en un Apartamento, signado con el número 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. Anexo Marcado “A”. (F. 07 al 10).

.- Copia simple del Documento de Opción de Compraventa por el mismo apartamento, estableciendo las verdaderas condiciones de precio, donde en el prenombrado Contrato la vendedora se obligaba a venderme el apartamento anteriormente identificado, por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,oo). Anexo Marcado “B”. (F. 11).

.- Copia Simple del Recibo de Transferencia Bancaria del Banco Banesco, de los cuales recibió la vendedora la cantidad Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) reflejado en que Anexo Marcada “C”. (F. 12).

.- Copia Simple del Recibo de Transferencia Bancaria del Banco Banesco, de los cuales recibió un segundo abono de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) al cual yo accedí e hice transferencia bancaria a través de Banesco, que Anexo Marcada “D”. (F. 13).

.- Copia a color de reporte para la entrega del cheque a la vendedora y la firma del documento, habiendo obtenido como respuesta de la vendedora y la firma del documento, habiendo obtenido como respuesta de la vendedora que No me firmaría documento alguno, y que no recibiría el pago definitivo porque a su decir el apartamento vale mas dinero. Anexo Marcado “E”. (F. 14).

.- Copia simple de los trámites registrales para el otorgamiento del documento anexo marcados “F y G”. (F. 15 al 17).

DE LA ADMISIÓN DE LA DEMANDADA Y CITACIÓN DE LA DEMANDADA

Por auto de fecha 08 de febrero del año 2013, este Tribunal admitió la presente demanda, emplazó a la ciudadana M.C.D., fijó como termino de la distancia un día, comisionó al Juzgado del Municipio Junín y R.U.d.E.T., instó a la parte actora a suministrar el costo de los fotostatos para la compulsa de la citación. Decreto Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, del inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colina, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. Se libró oficio al Registrador del Municipio Junín y R.U.. Se formó cuaderno separado. Se libró boleta de citación y comisión. (F. 18 al 23).

En fecha 03 de abril de 2014, este Tribunal recibió en 06 folios útiles comisión 8771 del Juzgado del Municipio Junín y R.U.d.E.T., donde consta que la boleta de citación de la demandada fue debidamente practicada. (F. 24 al 29).

Asimismo en fecha 05 de mayo del 2014 la ciudadana M.C.D., parte demandada, otorgó poder Apud Acta al Abogado A.B.B., venezolano, inscrito en el IPSA bajo el N° 152.061, titular de la cédula de identidad N° 5.674.282, de este domicilio. (F. 30 al 31).

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 12 de Mayo del año 2014, el abogado A.B.B., venezolano, inscrito en el IPSA bajo el N° 152.061, titular de la cédula de identidad N° 5.674.282, de este domicilio, actuando como apoderado judicial de la demandada, ciudadana M.C.D., de conformidad con lo establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, expuso:

Rechazo, opongo, desconozco, niego, todas y cada uno de los alegatos para parte actora, por cuanto no se ajusta a derecho y carece fundamento de ley.

Opongo la estimación del valor de la demanda, ya que la demandante estimó la misma, en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (680.000,oo Bs), equivalente a SEIS MIL TRESCIENTOS (6.300) unidades Tributarias. Matemáticamente así: Bs. 680.000,00 / 127= 5.354.33 unidades tributarias, siendo éste lo correcto, ya que la unidad tributaria entró en vigencia con nuevo valor el día 19 de febrero de 2014 en la Gaceta Oficial N° 40.359.

Sin embargo opongo a este monto SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (680.000,OO Bs), como el valor legal del apartamento en cuestión, es falso de toda falsedad este no es el precio acordado de inmueble propiedad de la demandada. Lo que sucedió es que la demandante con mala intención quiere confundir y engañar a la propietaria del apartamento y la entidad bancaria con el fin de obtener beneficio fraudulento.

Desconozco la totalidad del contenido de los documentos presentados como fundamento de la demanda, por cuanto jurídicamente carecen de valor jurídico, ya que los dos documentos identifica a las personas relacionadas con el caso de comprador y vendedor y esto jurídicamente no es legal, este no es un documento de venta, este es un opción a compra a futuro, en la opción a compra venta las partes se denominan optante y ofertante el negocio está en proceso de perfeccionar antes los órganos competentes. Como puede observar la demandante pretende confundir y engañar a la ciudadana M.C.D., aprovechando su avanzada edad y a la entidad bancaria con documentos de diferentes cláusulas. Además en el documento de opción a compra venta privado, que el más reciente, el cual fue presentado ante la entidad bancaria, en su cláusula Sexta menciona la fecha de la entrega de los cheques, pero no se fija, ni menciona la fecha del otorgamiento de propiedad del inmueble, ante un registro inmobiliario, ya que la entrega de los cheques es totalmente diferente, al fijar la fecha de otorgar el documento de propiedad del inmueble en cuestión, Prueba fehaciente en que la demandante ha realizado acción fraudulenta para poder obtener un beneficio antijurídico, tanto con la vendedora como la entidad bancaria. Finalmente solicitó sea declara sin lugar la demanda. (F. 32 al 33).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 22 de Mayo del año 2014, el abogado A.B.B., venezolano, inscrito en el IPSA bajo el N° 152.061, titular de la cédula de identidad N° 5.674.282, de este domicilio, actuando como apoderado judicial de la demandada, ciudadana M.C.D., de conformidad con lo establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, expuso:

Hago valer todas y cada uno de los meritos favorables que consten en autos en la totalidad del expediente, promociono como prueba el contenido de la contestación de la misma, ya que se alegó por una de las partes la confesión ficta. Así como también la ilegalidad o la falsedad del contenido de las opciones a compra realizadas, y presentadas como fundamento en la demanda las cuales desconozco, solicitó que lo desestime por cuanto esta totalmente viciado en su contenido, asimismo, promociono como prueba que favorece a mi cliente la falsa atestación realizada por la parte actora, en consecuencia no tiene ningún valor jurídico y con el fin de demostrar el precio legal verdadero del bien inmueble en cuestión en el momento para determinar exactamente el valor legal de dicho inmueble. La parte actora refleja la confección ficta cuando en el libelo de la demanda reconoce que no podía realizar el otorgamiento de venta de dicho inmueble, aquí se demuestra que la supuesta fecha del otorgamiento de venta de dicho inmueble, esta totalmente vencida, inclusive en dichos contratos ni si quiera se menciona la palabra otorgamiento de propiedad, es decir, lo promociono como prueba a favor de su cliente. (F. 34 al 35).

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

El Abogado B.L.O.R., inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.130, apoderado judicial de la parte actora ciudadana YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, mediante escrito de fecha 27 de mayo del año 2014, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

Promueve el Merito probatorio que se desprende del documento de Opción de Compra Venta, que pactó mi mandante con la ciudadana M.C.D., tal como se evidencia en documento público que anexó marcado “A”.

Promueve documento privado, donde celebraron demandante y demandada, Un Contrato Documento de Opción de Compraventa por el mismo apartamento, estableciendo las verdaderas condiciones de precio, documento que anexó marcado “B”, y que prueba que la vendedora se obligaba a venderme el apartamento anteriormente identificado, por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,oo), de los cuales recibió la vendedora la cantidad Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) reflejado en Transferencia Bancaria del Banco Banesco, que Anexo Marcada “C”, siendo el pago inicial; obligándome a pagar el saldo así TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) una vez sea otorgado el Crédito Hipotecario y los restantes TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a través de un cheque de gerencia pagadero el día de la firma de la venta. Es de advertir que el día 23 de octubre de 2013 me exigió un segundo abono de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) al cual yo accedí e hice transferencia bancaria a través de Banesco, que Anexo Marcada “D”.

Promuevo la prueba de informes a los efectos de que Banesco informe si mi representada YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, transfirió treinta mil bolívares, tal como se evidencia de transferencia que Anexo Marcada “C”.

Promuevo transferencia de Treinta Mil Bolívares que consta en autos anexada “C”.

Promuevo instrumento marcado “C”, que demuestra transferencia de recursos a través del operador financiero conocido como Banco de Venezuela provenientes de BANAVIH, instrumento con el que pruebo que los Trescientos Cincuenta Mil Bolívares han estado disponibles en reiteradas oportunidades como respuesta al otorgamiento del Crédito Hipotecario.

Promuevo como prueba de Informes transferencia de recursos a través del operador financiero conocido como Banco de Venezuela provenientes de Banavih, instrumento con el que pruebo que los Trescientos Cincuenta Mil Bolívares han estado disponibles en reiteradas oportunidades como respuesta al otorgamiento del Crédito Hipotecario.

Promuevo el mérito favorable que se desprende de la transferencia bancaria Anexo Marcada “D”. , donde le exigió la demandada a la demandante un segundo abono de Veinte Mil Bolívares al cual ella accedió e hizo trasferencia Bancaria a través de Banesco.

Promuevo y anexo marcado “D” esquema de disposición y transferencia de recursos, bajado de la pagina de Internet de banavih.gov.ve, con esto demuestro que suscrita la negociación y hechos los abonos, le notifique a la vendedora que “BANAVIH”.

Promuevo los tramites registrales para el otorgamiento lo que prueba que mi mandante los hizo de manera integra sin que la demandada hubiese cumplido su obligación de vender tal como se desprende de instrumentos que anexo marcados “F y G”.

Promuevo marcada “E”, Declaración y Pago de Enajenación de Inmueble, relacionado directamente este pago al Seniat con negociación pactada entre mi mandante y la parte demandada.

Promuevo y anexo marcadas “F” y “G”, constancias de recepción expedidas por el Registro del Municipio Junín de donde se desprende el tramite registral debidamente hecho para la compradora YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES.

Promuevo y anexo marcado “H”, oficio de liberación de cláusula expedido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat de fecha 01 de marzo de 2013, de donde se desprende que la demandada hizo igualmente los tramites antes INAVI para liberar el derecho preferente y así poder venderle a mi mandante YAYMELY COROMOTO CONTRERAS.

Promuevo la declaración testimonial de los ciudadanos Brigie Vejar Gómez, C.N.R., T.S.F., A.M.D., M.J.M.. (F. 35 al 54).

Mediante auto de fecha 05 de junio de 2014, se agregaron las pruebas consignadas por la parte demandada. (F.54).

Mediante auto de fecha 12 de Junio de 2014, se admiten las pruebas de la parte Actora y se oficio lo conducente. (F.55 al 59).

Mediante acta de fecha 17 de junio del año 2014, se realizó el acto de declaración de testigos de la ciudadana BRIGIE RITCEY VEJAR GOMEZ, quien a preguntas expuso: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe que YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, pactó opción de compra venta con la ciudadana M.C.D., sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 0103 del Bloque 23 Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín, Estado Táchira, apartamento que consta de cuatro dormitorios, sala comedor, cocina, lavadero y un baño. CONTESTO: Si, lo ví porque yo fui la que llevó a la señora Yaymely a que comprara el apartamento. Ya que yo soy vecina de la señora Mery y estaba en cuenta que ella lo estaba vendiendo. SEGUNDA: Diga la testigo si sabe que privadamente se celebró un contra documento de opción de compra venta sobre el mismo apartamento estableciendo las verdaderas condiciones del precio, donde en el prenombrado contrato la vendedora se obligaba a venderle a YAYMELY el apartamento por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00). CONTESTÓ: Si, yo lo vi. TERCERA: Diga la testigo si sabe que la vendedora recibió la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00) reflejado en transferencia bancaria del Banco Banesco, que hiciera Yaymely Contreras, siendo éste el pago inicial, obligándose Yaymely a pagar el saldo así: TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), una vez sea otorgado el crédito hipotecario y los restantes TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a traves de un cheque de gerencia pagadero el día de la firma de la venta. CONTESTÓ: Si, lo se porque lo ví. CUARTA: Diga la testigo si sabe que el dia 23 de octubre de 2013, la vendedora M.C.D., le exigió un segundo abono de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al cual Yaymely accedió e hizo transferencia bancaria a través de Banesco. CONTESTÓ: Si lo ví porque la señora tenía a su hija muy grave, y le pidió ese dinero para cancelar los gastos de la hija. QUINTA: Diga la testigo si sabe que Yaymely Contreras le notificó a la vendedora que BANAVIH, puso a su disposición el 16 de diciembre 2013 el dinero del pago pactado en el contrato, pero por problemas del apoderado del Banco no se pudo firmar y que en consecuencia BANAVIH fijó una nueva oportunidad para entregar los recursos y firmar el documento el día 13 de enero de 2014 y aún cuando se le informó a la vendedora no se presentó a firmar, en consecuencia, Yaymely Contreras tramitó una nueva fecha habiendo fijado BANAVIH el 11 de febrero de 2014 para la entrega del cheque y firma del documento, habiendo obtenido como respuesta de la vendedora que no le firmaría ningún documento y que no recibiría el pago definitivo porque a su decir el apartamento valía mas dinero. CONTESTÓ: Si lo se y la señora Mery me comentó de que no iba a vender el apartamento porque valía mas dinero. Es Todo…” (F.60 al 61).

Mediante acta de fecha 17 de junio del año 2014, se realizó el acto de declaración de testigos de la ciudadana C.N.R.d.S., quien a preguntas expuso: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe que YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, pactó opción de compra venta con la ciudadana M.C.D., sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 0103 del Bloque 23 Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín, Estado Táchira, apartamento que consta de cuatro dormitorios, sala comedor, cocina, lavadero y un baño. CONTESTO: Si pactó la opción de compra con la Señora Mery, lo se porque lo vi. SEGUNDA: Diga la testigo si sabe que privadamente se celebró un contra documento de opción de compra venta sobre el mismo apartamento estableciendo las verdaderas condiciones del precio, donde en el prenombrado contrato la vendedora se obligaba a venderle a YAYMELY el apartamento por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00). CONTESTÓ: Si lo se porque vi el contrato y también se que después de haber hecho el contrato ella le aumento setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) mas, aunque en el contrato se estableció ese precio, lo que le aumentó fue verbalmente. TERCERA: Diga la testigo si sabe que la vendedora recibió la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00) reflejado en transferencia bancaria del Banco Banesco, que hiciera Yaymely Contreras, siendo éste el pago inicial, obligándose Yaymely a pagar el saldo así: TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), una vez sea otorgado el crédito hipotecario y los restantes TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a través de un cheque de gerencia pagadero el día de la firma de la venta. CONTESTÓ: Si me consta, porque vi la transferencia que ella realizó. CUARTA: Diga la testigo si sabe que el día 23 de octubre de 2013, la vendedora M.C.D., le exigió un segundo abono de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al cual Yaymely accedió e hizo transferencia bancaria a través de Banesco. CONTESTÓ: Si es verdad porque lo vi también, la señora Mery lo hizo porque tenía la hija muy grave, y cuando Yaymely hizo la transferencia su hija ya había fallecido. QUINTA: Diga la testigo si sabe que Yaymely Contreras le notificó a la vendedora que BANAVIH, puso a su disposición el 16 de diciembre 2013 el dinero del pago pactado en el contrato, pero por problemas del apoderado del Banco no se pudo firmar y que en consecuencia BANAVIH fijó una nueva oportunidad para entregar los recursos y firmar el documento el día 13 de enero de 2014 y aún cuando se le informó a la vendedora no se presentó a firmar, en consecuencia, Yaymely Contreras tramitó una nueva fecha habiendo fijado BANAVIH el 11 de febrero de 2014 para la entrega del cheque y firma del documento, habiendo obtenido como respuesta de la vendedora que no le firmaría ningún documento y que no recibiría el pago definitivo porque a su decir el apartamento valía mas dinero. CONTESTÓ: Si es cierto, me consta porque yo fui al Banco Venezuela de Sambil a ver que pasaba con el apoderado del Banco y la promotora me dijo que él no podía asistir a la firma porque estaba de reposo. Despues para la segunda firma, la señora Mery le dijo que no podía venir porque estaba en Caracas, que cambiara la firma para otro día porque no podía asistir. Fijada la tercera oportunidad la Señora Mery dijo que ella no iba a firmar porque el apartamento costaba más dinero. Es todo…”.(F.62 al 63).

Mediante acta de fecha 17 de junio del año 2014, se realizó el acto de declaración de testigos de la ciudadana T.C.S., quien a preguntas expuso: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe que Yaymely Coromoto Contreras, pactó opción de compra venta con la ciudadana M.C.D., sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 0103 del Bloque 23 de la Urbanización La Colonia, Rubio, Apartamento que tiene cuatro habitaciones, sala comedor, cocina, lavadero y un baño. CONTESTÓ: Si lo se, porque soy vecina de ella y bueno ella tenía en venta el apartamento, el inmueble. SEGUNDA: Diga la testigo si sabe que privadamente celebraron un contradocumento de opción a compraventa por el mismo apartamento estableciendo las verdaderas condiciones del precio, donde la compradora Yaymely Contreras se obligaba a cancelar la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00). CONTESTÓ: si lo hicieron y las dos partes firmaron quedando de acuerdo. TERCERA: Diga la testigo si sabe que la ciudadana M.C. recibió la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) a través de transferencia bancaria del Banco Banesco, que hiciere Yaymely Contreras como un pago inicial, obligándose Yaymely Contreras a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), una vez sea otorgado el crédito hipotecario y los TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) restantes, a través de un cheque de gerencia en el momento de la firma. CONTESTÓ: Si Yaymely Contreras realizó la transferencia por TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), luego al tiempo la señora Mery solicitó otras arras de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) las cuales también se realizaron a través de transferencia, presentando la señora una emergencia con su hija, y Yaymely realizó dicho pago. Se realizó el documento donde la señora Mery se comprometía a través del banco a la venta del inmueble y al mismo tiempo quedaron de acuerdo en cancelar una parte con el cheque que da el banco a través del préstamo solicitado y la otra parte con el cheque de gerencia al momento de la firma. CUARTA: Diga la testigo si sabe que Yaymely Contreras le notificó a la vendedora que BANAVIH puso a su disposición el 16 de diciembre el dinero del pago pactado en el contrato, pero por problemas con el apoderado del Banco no se pudo firmar, en consecuencia, BANAVIH fijó una nueva oportunidad para entregar los recursos y firmar el 13 de enero de 2014, pero la vendedora no se presentó para firmar, la señora Yaymely solicitó una nueva oportunidad para firmar, fijándose para el día 11 de febrero de 2014, habiendo obtenido como respuesta la señora Mery que ella no iba a firmar porque el apartamento costaba mas. CONTESTO: SI, Yaymely siempre mantuvo al tanto a la señora Mery de la situación con respecto a la firma, informando la fecha estipulada para la misma, destacando que la señora Mery al momento de la primera firma no se presentó, para la segunda fecha la señora Mery también se negó a firmar la venta del inmueble donde ella dice que ya el inmueble no tiene el mismo valor pero cabe destacar que existe un compromiso de compraventa el cual ella lo aceptó sin ningún inconveniente de la misma manera aceptó de parte de Yaymely unas arras. Es todo. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada, abogado A.B.B., solicitó el derecho de palabra para repreguntar a la testigo y concedida como le fue expuso: PRIMERA: Que diga la testigo cuantos contratos de opción a compra celebraron YAYMELY COROMOTO CONTRERAS y M.C.D.. CONTESTO: Uno que era el compromiso de venta del inmueble para ingresarlo a BANAVIH para la solicitud del crédito. SEGUNDA: Diga la testigo que tipo de contrato fue celebrado entre ambas partes. CONTESTÓ: De venta me imagino a traves de un compromiso de compraventa que las dos partes firmaron. TERCERA: Que diga la testigo como fue pagado el dinero a la señora M.C.D.. CONTESTÓ: fue cancelado UN TOTAL DE CINCUENTA MIL BOLÍVARES en dos partes primera parte de TREINTA MIL BOLÍVARES, y la segunda de VEINTE MIL, donde la misma fue solicitada por la señora Mery. CUARTA: Que diga la testigo si éste dinero fue pagado en cheque o en efectivo. CONTESTÓ: En ninguna de esas dos formas. QUINTA: Que diga la testigo que es para usted contraventa. CONTESTÓ: No tengo conocimiento que significa eso. SEXTA: Que diga la testigo cuando la señora M.C.D. negó a firmar o no se hizo acto de presencia en el Registro Inmobiliario, cuando se venció el lapso del contrato o la segunda vez. CONTESTÓ: Lo que tengo conocimiento para la primera fecha asignada la firma ella no se hizo presente y para la segunda fecha no se presentó y de igual forma se negó porque el inmueble no tenía el mismo valor. SEPTIMA: Que diga la testigo donde está ubicado exactamente el inmueble y en que piso. CONTESTÓ: El inmueble está ubicado en el bloque 23 piso uno de la Urbanización Colonia, Rubio. Es todo…”.(F.64 al 65).

Por acta de fecha 19 de junio del año 2014, se dejó constancia que la ciudadana A.M.D.L., no compareció a rendir declaración a este Tribunal. (F.66).

Mediante acta de fecha 17 de junio del año 2014, se realizó el acto de declaración de testigos del ciudadano M.J.M.J., quien a preguntas expuso: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe que Yaymely Coromoto Contreras, pactó opción de compra venta con la ciudadana M.C.D., sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 0103 del Bloque 23 de la Urbanización La Colonia, Rubio, Apartamento que tiene cuatro habitaciones, sala comedor, cocina, lavadero y un baño. CONTESTÓ: Si me consta que la señora M.C. le ofreció el apartamento en venta a la señora Yaymely Contreras y celebraron opción de compraventa. SEGUNDA: Diga el testigo si sabe que privadamente celebraron un contradocumento de opción a compraventa por el mismo apartamento estableciendo las verdaderas condiciones del precio, donde la compradora Yaymely Contreras se obligaba a cancelar la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00). CONTESTÓ: En primer lugar efectivamente se celebraron dos documentos de promesa de venta incluso yo fui el abogado redactor de ambos, el primer documento se celebró por vía de autenticación en la oficina subalterna de Registro del Municipio Junín, en ese documento se estableció como precio de venta CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), ese documento se celebra porque la Teniente Yaymely Contreras iba a tramitar un crédito bancario a través de recursos de BANAVIH, específicamente a través del Banco de Venezuela, y por el ingreso de ella solo le aprobaban hasta TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) y se fijó que entregaban una cuota inicial de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y así reunian los requisitos que le exigía el banco. Ese mismo día se firmó un documento privado o contradocumento en el cual se fijaba las verdaderas condiciones de la venta. Ese documento señaló el verdadero precio que era de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000,00) y señalaba un anticipo de treinta mil bolívares. TERCERA: Diga el testigo si sabe que la ciudadana M.C. recibió la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) a través de transferencia bancaria del Banco Banesco, que hiciere Yaymely Contreras como un pago inicial, obligándose Yaymely Contreras a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), una vez sea otorgado el crédito hipotecario y los TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) restantes, a través de un cheque de gerencia en el momento de la firma. CONTESTÓ: Si efectivamente me consta que eso fue lo que pactaron. CUARTA: Diga el testigo si sabe que Yaymely Contreras le notificó a la vendedora que BANAVIH puso a su disposición el 16 de diciembre el dinero del pago pactado en el contrato, pero por problemas con el apoderado del Banco no se pudo firmar, en consecuencia, BANAVIH fijó una nueva oportunidad para entregar los recursos y firmar el 13 de enero de 2014, pero la vendedora no se presentó para firmar, la señora Yaymely solicitó una nueva oportunidad para firmar, fijándose para el día 11 de febrero de 2014, habiendo obtenido como respuesta la señora Mery que ella no iba a firmar porque el apartamento costaba mas. CONTESTO: Si lo sé y me consta. QUINTA: Diga el testigo si el día 23 de octubre de 2013 la vendedora M.C. le exigió un segundo abono a Yaymely Contreras de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). CONTESTÓ: si me consta ya que efectivamente en el mes de octubre la señora Mery le pidió otro adelanto o abono a la compra de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), los cuales fueron cancelados a través de una transferencia bancaria, hecho que me consta porque fui el encargado de elaborar el recibo que debería firmar la señora Mery cuando regresara de Caracas, dicho recibo no fue firmado por ella porque nunca mas la volví a ver, pero supe de la transferencia bancaria. Es todo. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada, abogado A.B.B., solicitó el derecho de palabra para repreguntar a la testigo y concedida como le fue expuso: PRIMERA: Que diga el testigo cual es su profesión. CONTESTÓ: Soy abogado. SEGUNDA: Que diga el testigo quienes de las dos personas que solicitó sus servicios para redactar el documento de opción de compra, la señora M.C.D. o la señora YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES. CONTESTÓ: La señora Yaymely Contreras, me contrató para elaborar los documentos de opción a compra, igualmente me contrató para solicitar la certificación de gravamenes que era uno de los requisitos que le pedían para el crédito bancario, canceló los gastos de autenticación y mis honorarios profesionales, pero la señora M.C. me llevó la carta catastral, copia de su cédula de identidad, copia del Riff a mi negocio. TERCERA: Que diga el testigo si acompañó a la señora Yaymely Coromoto Contreras Meneses, hasta la entidad bancaria para hacer las transferencias de dinero solicitados por la señora M.C.D.. CONTESTÓ: No la acompañé porque no es obligación mía como abogado redactor acompañar al cliente a las entidades bancarias, pero si recibí copia de dicha transferencia, la cual consta una y es mencionada en el documento de opción a compra y la otra repito elaboré el recibo que debió ser firmado por la señora Mery a su retorno de Caracas. CUARTA: Que diga el testigo si tiene conocimiento que a la fecha del vencimiento de la opción de compra no fue posible el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble en cuestión, por causa ajena a la señora M.C.D.. CONTESTÓ: Se que la opción a compra se venció, también se que la señora Mery no firmó la venta final que en varias oportunidades le fue participado que el documento estaba listo para su otorgamiento, se que incluso el apoderado del Banco de Venezuela se trasladó al Registro y la señora Mery no se presentó. QUINTA: Que diga el testigo cuantos contratos de opción a compra se celebró o se firmó entre la señora M.C.D. y la señora Yaymely Coromoto Contreras Meneses. CONTESTÓ: Se celebraron dos documentos de opción a compra, ambas partes pactaron o convinieron celebrar esos dos documentos, uno por vía de autenticación para ser introducido al Banco de Venezuela y poder solicitar el crédito bancario con recursos de BANAVIH. Y un segundo documento celebrado por vía privada firmado por las dos en esa misma oportunidad o en ese mismo día en el cual fijaron las verdaderas condiciones de la venta, es decir el verdadero precio que debería pagar la compradora y la fecha y la forma de pago y los plazos de cancelación. Es todo…”. (F.67 al 69).

Por diligencia de fecha 19 de junio del año 2014, realizada por el alguacil de este Tribunal se dejó constancia que fue entregado el oficio 415 al Banco Banesco. (F.70 al 71).

Por diligencia de fecha 25 de junio del año 2014, realizada por el alguacil de este Tribunal se dejó constancia que fue entregado el oficio 417, 418 y 419. (F.72 al 75).

Corre agregada a la causa en Copia Simple con Sello Húmedo Oficio de fecha 04 de Julio del año 2014, emanado del Banco Banesco, Banco Universal, en donde se deja constancia que la Sra. Yaymely Coromoto Contreras Meneses, portadora de la C.I: 12.517.889, realizó dos transferencias por el Banco Mercantil los cuales fueron efectivas: Comprobante N ° 2892161979 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 30.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013.

Comprobante N ° 3052341358 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 20.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013. (F.76).

Corre agregada a la causa en Copia Simple con Sello Húmedo Recibo 2892161979 de fecha 22 de Julio del año 2014, emanado del Banco Banesco, Banco Universal. (F.77).

Corre agregada a la causa en Copia Simple con Sello Húmedo Oficio de fecha 04 de Julio del año 2014, emanado del Banco Banesco, Banco Universal, en donde se deja constancia que la Sra. Yaymely Coromoto Contreras Meneses, portadora de la C.I: 12.517.889, realizó dos transferencias por el Banco Mercantil los cuales fueron efectivas: Comprobante N ° 2892161979 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 30.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013.

Comprobante N ° 3052341358 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 20.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013. (F.78).

Corre agregada a la causa en Copia Simple con Sello Húmedo Recibo 3052341358 de fecha 23 de octubre del año 2014, emanado del Banco Banesco, Banco Universal. (F.79).

Corre en Original Solicitud de Crédito Consulta Hipotecario, Solicitud Crédito Histórico, Solicitud Crédito Minuta Resolución, Solicitud de Manejo de Garantías, de fecha 04/07/2014, realizada por la ciudadana YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES. (F.80 al 86).

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL PARA DECIDIR

El Estado como ente protector debe garantizar a través de los órganos de administración de justicia, que esta sea: gratuita, accesible, transparente, autónoma, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas sin formalismo ni reposiciones inútiles (articulo 26 Constitucional), ante tal actitud nuestro medio judicial debe garantizar la Tutela Judicial Efectiva en la administración de justicia, esta tutela efectiva comporta que toda persona que acuda a los órganos jurisdiccionales obtenga justicia en la resolución de un conflicto, que se respete el debido proceso, que la controversia sea resuelta de manera razonable que la decisión sea motivada y que se pueda ejecutar a los fines de que se pueda verificar la efectividad del pronunciamiento. Ahora bien, al momento de accionar el ente judicial, el proceso se activa y es el medio que las partes tienen para dilucidar sus discrepancias, en condiciones de igualdad a fin de hacer prevalecer su particular derecho, en vista de ello el Estado constituido hacia ese fin es un Estado Social de Derecho y de Justicia y del bien común que no es otro que el desarrollo de una sociedad justa de prosperidad y bienestar orientado hacia los valores básicos protegidos y defendidos por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.

TÉRMINOS EN QUE QUEDÓ PLANTEADA LA LITIS

La pretensión de la actora es el Cumplimiento de Contrato suscrito por YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, con la ciudadana M.C.D. por su parte la demandada se resiste a la pretensión y alega que se opone desconoce y niega lo alegado por la parte actora rechaza la estimación de la demanda y desconoce la totalidad de los documentos presentados .

PUNTO PREVIO

IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

En cuanto al planteamiento formulado por la parte demandada, atinente al rechazo de la estimación de la cuantía de la demanda por considerar que existe una disparidad en cuanto al expresión en unidades tributarias, esta juzgadora procede a hacer el siguiente análisis:

El vigente Código de Procedimiento Civil, en su artículo 38 señala:

"Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al fecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente".

De la hermenéutica de esta norma se desprende que existe la obligatoriedad de estimar la demanda, carga que incumbe al actor y ante esta estimación el demandado puede rechazarla cuando lo considere insuficiente o exagerado.

La Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, sustentada en auto de fecha 05 de Agosto de 1997, con ponencia del Dr. A.R. expresó:

"... Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar os-pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor...”

En atención a la doctrina de Casación antes señalada, la cual ha sido ratificada y se ha mantenido de manera pacifica por la Sala de Casación Civil del M.T., esta Sentenciadora considera que la SALA PLENA de nuestro M.T. en la Sentencia de marzo de 2009 , al establecer el escalafón de competencia en los Tribunales de la Republica, señalo que los valores de las demandas en cuantía tenían que estar representados igualmente en unidades tributarias, pero esta representación se estableció para estar en consonancia con las leyes especiales tributarias, a pesar de ser un requisito necesario en las demandas no afecta el verdadero valor o la cuantía de la demanda que esta representado en Bolívares fuertes, en todo caso si el valor de la unidad tributaria es mayor al establecido en el presente demanda, da cavidad a que inexorablemente la competencia es de los tribunales de primera instancia, en consecuencia no es procedente la impugnación en la cuantía realizada por la parte demandada y así se declara.-

CAPITULO II

PARTE MOTIVA

VALORACION DE PRUEBAS APORTADAS A LA CONTROVERSIA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. - A los Folios 7 AL 10 copia fotostática simple de Documento de Opción de Compra Venta protocolizado por ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipio Junín y R.U.d.E.T.; anotado bajo el número 13, tomo 80 de los libros de Autenticación llevados por ese Registro, sobre un inmueble consistente en un Apartamento, signado con el número 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira que fue presentada en copia certificada (folios 45 al 48), el cual fue agregado conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, que entre YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, y M.C.D., celebro un contrato de Opción a Compra en fecha 08 de Agosto del año 2013, donde la vendedora se obligaba a venderle el apartamento anteriormente identificado, el precio convenido fue la cantidad de Bs. 450.000,oo la cual recibió Bs. 100.000,oo y el resto del dinero con crédito hipotecario por medio de la entidad bancaria y se fijo el Termino de duración del contrato de opción a compra de cuatro meses y el termino de 120 días para la elaboración y entrega de los cheques, dicho documento fue autenticado por ante la REGISTRO PUBLICO CON FUNCIONES NOTARIALES DEL MUNICIPIO JUNIN quedando anotado bajo el numero 13, tomo 80 de los libros de esa oficina.

2. - Al folio 11 consta agregado Documento privado, celebrado entre demandante y demandada, el cual, fue consignado en original al folio 49, este tribunal lo valora a pesar de haber sido desconocido, por la parte demandada por cuanto este tribunal acoge el criterio establecido por la SALA DE CASACION CIVIL de nuestro m.t. donde señala que la parte que desconoce un documento debe de precisar si lo desconoce en su contenido, en su firma o en ambos, si lo esta tachando etc, no puede realizarse un desconocimiento de manera generalizada por cuanto genera inseguridad jurídica al promoverte del documento si optar por la vía del cotejo, o poder determinar con claridad si el documento fue tachado o no, al no haber sido desconocido específicamente ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que en fecha 05 de agosto de 2013, las partes suscribieron de manera privada documento donde la vendedora se obliga a vender el apartamento por la cantidad de por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,oo). La cual se estableció transferencia bancaria de Bs 30.000, la cantidad de Bs. 350.000,oo una vez otorgado el crédito hipotecario, y el saldo de Bs 300.000 al momento de la firma del documento definitivo y se fijo el Termino de duración del contrato de opción a compra de cuatro meses y el termino de 120 días para la elaboración y entrega de los cheques.

3. - Al folio 50 corre agregado Declaración y Pago de Enajenación de Inmueble para personas Naturales y Jurídicas N° 00017176, expedida por el Ministerio de Hacienda, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones Región Los Andes, la cual, por haber sido agregada en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora como documento publico administrativo, y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, toda vez que fue gestionado por un organismo publico facultado para ello y por tanto hace plena fe de que la ciudadana M.C.D., en su condición de vendedora cancelo el impuesto sobre la renta por la cantidad 2.250,00 Bolívares, del inmueble Bloque 23, Primer Piso N° 01-03 Rubio apartamento. Marcado “E”.

4. - Al folio 51 y 52 de la causa corre agregada Constancia de recepción de fecha 29 de octubre del año 2013, expedida por el Registro Público del Municipio Junín y R.U.d.E.T., el cual fue agregado en original y por tanto hace plena fe, que la demandante realizo los tramites registrales para protocolizar el documento definitivo de venta en fecha 29 de octubre de 2013 y nuevamente el 02 de enero de 2014, por ante el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO JUNIN DEL ESTADO TACHIRA.

5. - Al folio 53 de la causa corre agregado en copia simple instrumento privado fechado 01 de marzo de 2013, suscrito por la Ingeniero T.L.V.d.C., el cual se valora conforme lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil pues trata de una comunicación de dirigida por una parte a la otra y se refiere a hecho controvertido en este proceso, donde se demuestra que la ciudadana M.C.D., solicito la liberación de cláusula ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, para poder venderle a terceras personas.

6. - A los folios 60 al 69 se encuentran actas de fechas 17, 19 de junio de 2.014, la cual contiene testimonio rendido por los ciudadanos BRIGIE RITCEY VEJAR GOMEZ, cédula de identidad N° 16.233.163, C.N.R.D.S., cédula de identidad N° 13.037.875, T.C.S.F., cédula de identidad N° 15.881.120 y M.J.M.J., cédula de identidad N° 9.463.502, los cuales declararon que son contesten en afirmar que la ciudadana YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, pacto una opción a compra venta con la ciudadana M.C.D.; que celebraron un documento privado en donde establecieron el monto total de venta por la cantidad Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 680.000,00) y la vendedora se obligaba a venderle a la ciudadana YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES; que esta, realizo dos transferencias bancarias a la ciudadana M.C.D., por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (30.000,00 Bs) y por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs); igualmente que la compradora le notifico a la vendedora que BANAVIH, puso a disposición el 16 de diciembre del año 2013 el dinero para el pago pactado en el contrato y que la ciudadana M.C.D., manifestó que ni iba a vender el apartamento porque ya valía mas dinero. La declaración de estos testigos la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan entre si y con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que lo anteriormente expuesto.

7. - PRUEBAS DE INFORMES. A los folios 76 al 79 corre comunicación remita por el Banco Banesco Banco Universal en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que la Sra. Yaymely Coromoto Contreras Meneses, portadora de la C.I: 12.517.889, realizó dos transferencias por el Banco Mercantil los cuales fueron efectivas: Comprobante N ° 2892161979 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 30.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013. Comprobante N° 3052341358 cuenta N° 0105-0083-48-00833366571, a nombre de M.C.D.V. 8.095.036 Monto 20.000,00 Bs. Fecha 22/07/2013.

8. - A los folios 80 al 86 corre estatus de consulta hipotecaria remitida por el Banco de Venezuela Banco Universal en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en consonancia con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que por ante esa entidad bancaria se tramito un préstamo hipotecario por parte de la demandante por la cantidad de 350.000 para la adquisición de una vivienda e el municipio Junín, parroquia R.d.E.T.S. la Victoria P/A, calle 14 de lo cual fue aprobado.

CAPITULO III

FUNDAMENTO LEGAL DE LA PRETENSION

NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LA PRETENSIÓN.

El contrato preparatorio o contrato de opción a compra, es definido por la doctrina como aquel que “permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento”. “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.”… “ Un tipo de contrato preparatorio es la promesa bilateral de venta, la cual se da cuando “un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquel a quién se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

Igualmente opina el autor cito: .. “El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.” (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA

DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:

Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Por tanto, existe en el contrato obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratante, al caso que nos ocupa se debe concluir que estamos en presencia de un contrato bilateral con obligaciones reciprocas para ambas partes y así se declara.-

La pretensión de la parte demandante se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada, del contrato de opción a compra, buscando con ello el pago del resto del dinero adeudado y que se haga el traspaso formal del bien inmueble objeto de promesa de venta y así obtener la posesión del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez puede interpretar los contratos, siempre y cuando presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia. Pero en el caso que nos ocupa, tal contrato, a juicio de esta sentenciadora, no adolece de ninguna de las falencias descritas en la parte final del artículo 12 en referencia, pues antes que oscuro, ambiguo o deficiente, se observa del texto del contrato obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes, de acuerdo a lo contemplado por nuestras normas sustantivas contenidas en el Código Civil, el mismo emerge como una manifestación del principio de autonomía de la voluntad, siendo éste ley entre las partes y debiendo regirse estas, de buena fe, por lo convencionalmente pactado.

En este sentido, el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De esta norma sustantiva se desprende que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, de manera que no existiendo ambigüedad, oscuridad o deficiencia, cada parte debe cumplir exactamente como se comprometió, encontrando quien aquí decide que la demandada se obligó y se comprometió a firmar documento de compra y venta, y una vez se cumpla con el pago del resto de dinero a adeudado se comprometió a entregar el inmueble totalmente desocupado libre de personas y cosas. Ahora bien, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, y dado que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y la demandada con tal actitud está desconociendo el texto de los artículos 1159 del Código Civil que pauta la fuerza de ley entre las partes que produce el contrato y 1264 ejusdem, que impone cumplir las obligaciones en los términos contraídas.

Por lo que se refiere a la aplicación de dichos principios se debe tener en cuenta normas expresas establecidas por el legislador, tanto el ordenamiento adjetivo como en el sustantivo. El Código Civil, en sus artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 señalan:

Artículo 1159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley

.

Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido aforismo Derecho Clásico Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.

Partiendo de lo antes dicho, este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes en las cláusulas contenidas en la relación contractual.

En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el de proporcionar al Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad esta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya que no es él quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso; de ahí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos. Ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código Adjetivo.

Al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(Pág. 70)”.

Conforme al principio de la carga de la prueba inserto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código Adjetivo cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo que armoniza con la norma contenida en el articulo 12 del citado Código de Procedimiento Civil donde se le impone al juez en sus decisiones atenerse a lo alegado y probado en autos.

De manera que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, encontrando así que la obligación de todo demandante es dual (alegato y prueba), no pudiéndose quedar en el camino con la mera afirmación sin el respectivo soporte probatorio.

Al caso de marras se observa se observa lo siguiente: 1) El contrato de opción a compra autenticado quedo relevado por un nuevo contrato privado firmado por la demandante y demandada donde estableció el precio real del inmueble; 2) se estableció en dicho contrato como precio de venta del inmueble la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 680.000), y se convino en que la demandante realizaría una transferencia por Bs. 30.000,oo al cual cumplió y así quedo demostrado, adicional a ello se realizo transferencia de Bs. 20.000 por petición de la demandada y mutuo acuerdo, lo cual quedo demostrado; 3) igualmente la demandante se comprometió a pagar la cantidad de Bs. 350.000 con la obtención de un crédito hipotecario y quedo demostrado que el crédito fue tramitado cumpliendo todos los requisitos de ley y fue aprobado; 4) así mismo se comprometió al pago de Bs 300.000,oo al momento del documento definitivo y no ha sido cumplido por la negativa sin causa justificada de la demandada a realizar la venta definitiva pactada sobre el inmueble; la parte demandada no demostró con prueba fehaciente y justificada su incumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato de opción compra, específicamente la de protocolizar la venta del inmueble ante el Registro Publico, lo cual es forzoso para este tribunal sucumbir ante la pretensión de la demandante y declarar CON LUGAR la demanda tal como se hará en el dispositivo del presente fallo y así se decide.-

DE LA CONDENATORIA EN COSTAS

A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones: El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

En el presente caso, la parte demandada no logró demostrar que su incumplimiento se debiera a una causa no imputable a el o de fuerza mayor que imposibilitara el cumplimiento de la obligación asumida lo que determina la procedencia la condenatoria en costas, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

CAPÍTULO IV

PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

En mérito de las consideraciones realizadas en los capítulos anteriores, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre del a República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:

CON LUGAR LA DEMANDA intentada por la ciudadana YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES, contra M.C.D., en contra de M.C.D., venezolana, mayor de edad, cedula de identidad Nro.V-8.095036, divorciada, domiciliada en el Apartamento número 01-03, Bloque 23 de la Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO:

SE ORDENA a la demandada M.C.D. ya identificada a que proceda a protocolizar el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por un Apartamento, signado con el número 01-03, Bloque 23, Urbanización La Colonia, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira. El apartamento forma parte del Edificio comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas que señala el documento de Condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U.d.E.T. de fecha 15 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el número 33, folio 115, tomo 6, del protocolo de trascripción del año 2010. El Apartamento consta de cuatro (4) dormitorios, sala comedor, cocina, lavadero y un (01) baño. Tiene una superficie de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CERO UN CENTÍMETROS CUADRADOS (87,01 Mts.2), sus linderos y medidas son los siguientes: TECHO.- Con piso del apartamento N° 02-03; PISO.- Con techo del apartamento N° 00-03; NORTE.- Con fachada norte del edificio; SUR.- Con fachada sur del edificio; ESTE.- Con fachada este del edificio y OESTE.- Con pared del apartamento N° 01-02, y pasillo común del edificio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de contribución a los gastos de tres enteros con veintiocho centésimas por ciento (3,28%), del valor del edificio en el respectivo documento de condominio, signado con el numero catastral 201401U010080130012000P1003, bajo el N° 11971, según carta catastral expedida por la oficina de catastro, según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los municipios Junín y R.U.d.E.T., en fecha 08 de febrero de 2011, inscrito bajo el N° 2011.244, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 433.18.6.1.1181, y correspondiente al libro de folio real al año 2011, de fecha 08 de febrero de 2011; debiendo quedar establecido en dicha venta por la cantidad de: SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs 680.000.oo) lo cual la demandante YAYMELY COROMOTO CONTRERAS MENESES ya identificada se obliga en el acto de protocolización ante el Registro Publico que corresponda, a pagar el resto del dinero establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra venta es decir la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. 630.000,oo ) en cheque de gerencia a nombre de la demandada ya identificada ciudadana: M.C.D..

Si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado y una vez exista constancia autentica que la demandante cumplió con su prestación la presente sentencia se constituirá como título de propiedad del mencionado inmueble, tal como se establece en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro (24) día del mes de Noviembre de 2014.

Abg. D.B.C.Q.

Jueza Temporal

Abg. M.d.M.D.Q.

Secretaria Accidental

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:20 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. M.d.M.D.Q.

Secretaria Accidental

Exp. 8133

DC/fflm.-