Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE ACTORA: B.A.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.555.928.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.659.

PARTE DEMANDADA: H.D.J.F.B. y T.D.J.L.d.F., de nacionalidad colombiana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 81. 855.181 y 81.915.930 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.M., W.T., y BETZANDRA GARCÍA, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Números 103.112, 80.023 y 119.975 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

I

Se inició el presente procedimiento por acción de resolución de contrato que interpusiera la ciudadana B.T., contra los ciudadanos H.F. y T.d.F., la cual correspondió al conocimiento de este juzgado, admitiéndose en fecha 16-5-2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a objeto que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.

Citados personalmente los demandados dentro del lapso de ley, a través de su apoderado opusieron la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, siendo la misma declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 8-8-2006. Posteriormente la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose oportunamente, siendo desechada la oposición planteada por la representación de la parte demandada, por extemporánea, librándose comisión para la evacuación de los testigos promovidos por la accionante, agregándose las resultas el 29-1-2007.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

La parte actora fundamentó su demanda en los siguientes argumentos:

Que mediante documento autenticado el 15-7-2005, bajo el Nº 43, Tomo 46, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, celebró con los ciudadanos H.d.J.F. y T.L.d.F., contrato de opción de compra-venta, el cual tuvo por objeto un terreno y la casa sobre él construida, identificada con el Nº 159, situado de Junín a Zea, calle Sur Once, Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Distrito Capital; que se pactó un precio de Bs. 115.000,00 equivalentes para la fecha de introducción de la demanda a Bs. 115.000.000,00, de los cuales entregaron Bs. 20.000,00 (Bs. 20.000.000,00 para la fecha de suscripción de la opción) y el saldo de Bs. 95.000,00 sería cancelado al momento de la protocolización del documento; que la duración de la promesa de venta, tenía una duración de 120 días hábiles prorrogable por 30, comprometiéndose los vendedores a tramitar las solvencias necesarias para llevar a cabo la protocolización; que en la cláusula novena del contrato se estableció que en caso de que los vendedores incumplieran la opción debían devolver la suma recibida (Bs. 20.000,00) y otra cantidad igual (Bs. 20.000,00); que tramitó un crédito a través del I.P.A.S.M.E., Instituto que debido a las vacaciones colectivas permanecería cerrado desde el 16-12-2005 hasta el 9-1-2006, por lo que requirió la prórroga de 30 días, sin que hubiese objeción por parte de los vendedores. Indica que el cierre del I.P.A.S.M.E., constituye un caso de fuerza mayor que la exonera de cumplir con la opción el 2-1-2006 (fecha de vencimiento de los 120 días hábiles) los cuales debían reiniciarse el 9-1-2006, por lo que, a su decir, los 120 días vencieron el 24-1-2006 y la prórroga de 30 días hábiles precluía el 9-3-2006. Que el 2-2-2006 le fue aprobado el crédito comunicándolo a los vendedores el 10 del referido mes y año, a fin de que le entregaran las solvencias, negándose los demandados a ello, comunicándole el 13-2-2006 que al no haber ejercido la opción dentro del lapso, harían suyas las arras y el precio de venta variaba a Bs. 150.000,00. Por tales razones y con fundamento en los artículos 1271, 1272 y 1167 del Código Civil, demanda a los ciudadanos H.F. y T.d.F., para que convengan o en defecto de ello, sean condenados en la resolución del contrato y como consecuencia de ello le devuelvan la suma de Bs. 40.000,00 de los cuales Bs. 20.000,00 fueron entregados en calidad de arras y Bs. 20.000,00 por concepto de cláusula penal. Estima la demanda en Bs. 50.000,00 y acompaña copia del documento cuya resolución pretende.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su lado, los demandados, a través de su apoderado, fundamentan su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Admiten los siguientes hechos:

1. La suscripción del contrato en fecha 15-7-2005, el cual tuvo por objeto un terreno y la casa sobre él construida, identificada con el Nº 159, situado de Junín a Zea, calle Sur Once, Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Distrito Capital;

2. Que se pactó un precio de Bs. 115.000,00 habiendo recibido Bs. 20.000,00 quedando un saldo pendiente de Bs. 95.000,00, para el momento del otorgamiento del documento de compra venta;

3. Que en la cláusula cuarta se estableció una duración de 120 días hábiles prorrogable por 30, esta última previa notificación dada por la optante (demandante);

4. Que la actora no ejerció la opción antes del 2-1-2006;

5. Que notificaron a la actora el 13-2-2006 que al no haber ejrcido la opción hacían suyas las arras (Bs. 2.000,00) y si deseaban adquirir el inmueble tendría un precio de Bs. 150.000,00.

Señala que de la cláusula atinente a la duración, los 120 días vencieron el 30-12-2005, no pagando la demandante el saldo del precio.

Niega que la accionante haya tramitado algún crédito por ante el I.P.A.S.M.E., y que este organismo haya paralizado sus actividades el 16-12-2005. Niega que la actora haya notificado a los demandados de manera verbal o por escrito respecto al cierre del I.P.A.S.M.E., por vacaciones colectivas, por lo que niegan que le haya sido requerida la prórroga de los 30 días hábiles. Niegan que el lapso de la opción haya vencido el 2-1-2006 afirmando que dicho lapso precluyó el 30-12-2005. Indican que el supuesto cierre del I.P.A.S.M.E., no es una causa extraña no imputable y menos aun fuerza mayor para justificar el incumplimiento: Niegan que vencido los 120 días surgiera la prórroga automática, toda vez que para producirse la misma se requería la notificación por parte de la optante. Niegan que el 2-2-2006 se haya aprobado algún crédito y que se hayan negado a entregar las solvencias. Finalmente niegan que estén obligados a devolverle a la accionante los Bs. 20.000,00 de arras y Bs. 20.000,00 adicionales por cláusula penal.

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante aportó constancia del I.P.A.S.M.E., cartas enviadas a los demandados; planilla de solicitud de préstamo, testimoniales de los ciudadanos L.A., K.B., R.C. y P.T.; y, prueba de informes a ser dirigida al I.P.A.S.M.E., planteando impugnación a las pruebas la representación de la parte demandada, estableciéndose que la oposición fue extemporánea, admitiéndose las pruebas, librándose comisión a los fines de la evacuación de las testimoniales.

III

Establecida como ha quedado los términos en que quedó planteada la controversia, pasa este Tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes consideraciones:

Alega la demandante, que el día 15-7-2005, celebró un contrato de opción de compra venta con los demandados, sobre un inmueble propiedad de éstos constituido por un terreno y la casa sobre él construida, identificada con el Nº 159, situado de Junín a Zea, calle Sur Once, Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Distrito Capital; que se fijo un precio para la venta de Bs. 115.000,00 de los cuales entregó Bs. 20.000,00 al momento de celebrase la opción, imputables al precio, debiendo pagarse el saldo al momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad en la Oficina Subalterna de Registro respectiva.-

Igualmente alega que el lapso para realizar la compra-venta sería de ciento veinte días (120) días prorrogable por 30; que comoquiera que el I.P.A.S.M.E., Instituto ante el cual tramitó el crédito cerraba por vacaciones colectivas desde el 16-12-2005 hasta el 9-1-2006, hecho que cataloga como fuerza mayor, pidió a los vendedores la prórroga de 30 días; que estando dentro del lapso le fue aprobado el crédito, requiriéndole a los demandados las solvencias, quienes se negaron a entregarlas aduciendo que el lapso había fenecido, por lo que harían suyas las arras, manifestándoles además que si deseaba adquirir el inmueble la operación se realizaría a un costo de Bs. 150.000,00.

La parte demandada admite la existencia del contrato; la duración original de 120 días hábiles prorrogable por 30 siempre y cuando la demandante notificase que deseaba hacer uso de dicha prórroga y haber recibido la suma de Bs. 20.000,00 por lo que tales hechos al no ser controvertidos quedan fuera del debate probatorio.

Señalan los demandados que la demandante incumplió el contrato puesto que vencidos los 120 días hábiles, no solicitó la prórroga ni obtuvo el saldo del precio, por lo que conforme la cláusula novena tienen derecho a retener por concepto de cláusula penal Bs. 20.000,00 no estando obligados a devolver suma alguna, ni por arras ni por cláusula penal.

Habiendo quedado reconocido por las partes, -como se señalara- el contrato cuya resolución se demanda, se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo.

Ahora bien, del análisis de la forma como ha quedado trabada la litis, se evidencia que el único hecho que se encuentra controvertido es del cumplimiento de las obligaciones dentro del plazo convenido en el contrato de opción de compraventa. Por un lado la parte actora alega que la venta no se materializó por un hecho imputable a los demandados y éstos por su parte arguyen que fue la parte actora quien no cumplió con la carga de tramitar el crédito dentro de los 120 días ni pedir la prórroga de 30 días.

En particular, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 7, 8, 9 y 10 del presente expediente se observa que en la cláusula cuarta, se establece que la duración del mismo es de 120 días hábiles contados a partir de la firma del instrumento (15-7-2005) prorrogable por 30 días hábiles, previa notificación dada por “LA OPTANTE” (aquí demandante).

Sobre este lapso la parte actora indica que el plazo original vencía el día 2 de enero del año 2005 y los demandados arguyen que dicho vencimiento operaría el 30-12-2005.

Precisa quien decide que días hábiles son todos los días laborables con exclusión de los sábados, domingos y los declarados fiesta nacional. Los referidos 120 días hábiles han de computarse desde el día 15 de julio del año 2005 (exclusive) constatándose del almanaque correspondiente a los años 2005 y 2006 que tales días hábiles se contraen a:

Julio: 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29; Agosto: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31; Septiembre: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30; Octubre: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31; Noviembre: 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 30: Diciembre: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30; Enero: 2.

En consecuencia los 120 días vencieron el día 2-1-2006 (inclusive) Así se establece.

Señala la accionante que de dicho periodo ha de excluirse el lapso en que el I.P.A.S.M.E., se mantuvo cerrado con ocasión a las vacaciones colectivas, esto es, desde el 16-12-2005 hasta el 9-1-2006 ya que a su decir, ello es una causa extraña no imputable lo que constituye una fuerza mayor que la exonera de dar cumplimiento a la opción el 2-1-2006.

Observa esta sentenciadora que la causa extraña no imputable está referida a circunstancias que eliminan la relación de causalidad, constituida por diversos hechos, entre los que figura la fuerza mayor, estableciendo la doctrina y la jurisprudencia que la fuerza mayor es un acontecimiento que no guarda relación con la industria o actividad del deudor y que se produce al margen de ella o con fuerza inevitable, por lo que el supuesto periodo de vacaciones colectivas por parte del I.P.A.S.M.E., no es susbsumible en la causa extraña no imputable y menos aun dentro del supuesto de fuerza mayor invocado, razón por la cual de los 120 días hábiles no ha de excluirse el periodo comprendido entre el 16-12-2005 y el 9-1-2006, venciendo indefectiblemente los 120 días hábiles acordados por las partes el 2-1-2006. Así se establece.

Dispone la cláusula cuarta del contrato que vencidos los 120 días, tal lapso podría prorrogarse por una sola vez por 30 días hábiles, previa notificación de la optante.

Señala la demandante que el 16-12-2005 ante el cierre del Instituto ante quien pidió el crédito participó a los vendedores que haría uso de la prórroga, hecho éste negado por la parte demandada.

Ante tal negativa corresponde a la parte actora la carga de la prueba, conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.

Así, para probar su dicho la parte actora consigna copias de dos comunicaciones dirigidas por ella a los demandados, las cuales fueron impugnadas por la representación de los accionados.

Precisa quien decide que los instrumentos susceptibles de impugnación son las copias de los documentos previstos en el artículo 429 del Código Adjetivo, por lo que al no encuadrar tales comunicaciones en el supuesto de la norma, dicha impugnación resulta ineficaz.

Asimismo los documentos privados han de ser consignados en original careciendo las copias de los mismos de valor probatorio, aunado a que tales cartas emanan de la propia parte que pretende hacerlas valer a su favor, lo que viola el principio de alteridad de la prueba, según el cual, los medios de prueba promovidos en juicio deben emanar de sujetos distintos de quienes los promueven, pues nadie puede fabricarse en juicio su propia probanza, razón por la cual tales documentales son desechadas y esta sentenciadora no les otorga valor probatorio alguno. Así se resuelve.

Adicionalmente la parte actora para demostrar la solicitud de prórroga promovió las testimoniales de los ciudadanos L.A. y K.Y.B., quienes están contestes al afirmar que se encontraban presentes el día 16-12-2006, ya que fueron a ver la casa al tener conocimiento que estaba en venta, cuando la ciudadana B.A.T. presentó a los ciudadanos H.F. y T.d.F., una carta en la que les expresaba las vacaciones del I.P.A.S.M.E., y pedía una prórroga.

A tales testigos se les otorga credibilidad por su contesticidad, no haber incurrido en contradicción, presenciar los hechos y no haber sido repreguntados. Así se establece.

Precisa esta sentenciadora que en el contrato se establece que la prórroga será otorgada en caso de necesidad, previa notificación por parte de la optante, no exigiéndose que tal notificación debía ser por escrito, por lo que ante los dichos de los testigos, establece quien decide que la optante notificó su necesidad de que se prorrogara por 30 días la opción, de ahí que, por cuanto la misma vencería el 2-1-2006, a partir de la referida fecha (exclusive) comenzarían los tantas veces mencionados 30 días hábiles de prórroga, los cuales corresponden a los siguientes:

Enero: 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 30, 31; Febrero: 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 13. Así se resuelve.

Aunado a lo anterior, considera esta sentenciadora que los demandados tenían conocimiento de tal solicitud de prórroga, puesto que ambas partes afirman que el 13-2-2006 (último día de la prórroga) los demandados (vendedores) participaron a la demandante (optante) que retendrían las arras y ante la falta de ejercicio de la opción cambiaron el precio pactado para la venta. Así se precisa.

Corresponde ahora dilucidar si dentro de la prórroga señalada la demandante (OPTANTE) cumplió sus obligaciones, evidenciándose de la documental emanada del IPAS-ME, Coordinación de Créditos Hipotecarios, a la cual se le atribuye el valor que de ella emana, al tratarse de lo que la doctrina ha denominado documento público administrativo, que a la demandada, en fecha 27-1-2006 mediante Resolución Nº 141 se le aprobó un crédito hipotecario para adquirir una vivienda por Bs. 50.000,00, es decir, que la demandada obtuvo el crédito dentro de la prórroga peticionada. Así se decide.

Conforme la cláusula octava del contrato los aquí demandados se comprometían a tramitar todas las solvencias para la protocolización del documento definitivo, sin que conste en autos que los accionados hayan dado cumplimiento a tal obligación. Por el contrario, de la testimonial rendida por el ciudadano R.C., a quien se le atribuye credibilidad por su edad, profesión, haber presenciado los hechos y no haber sido repreguntado, se evidencia que el día 10 de febrero del año 2006, es decir, estando en curso la prórroga de 30 días hábiles, la demandante participó a los demandados la aprobación del crédito requiriéndoles las solvencias, obligación incumplida por los vendedores (demandados). Así se establece.

A mayor abundamiento, cabe señalar lo previsto en las cláusulas quinta y octava del contrato cuya resolución se acciona que prevén:

QUINTA: Para el momento de la protocolización del documento definitivo, el inmueble debe estar solvente y libre de impuestos y gravámenes

.

OCTAVA

“LOS PROMITENTES” se comprometen a tramitar todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de la presente negociación”

De tales cláusulas resulta impretermitible concluir el compromiso por parte de los vendedores, aquí demandados de presentar las solvencias del inmueble de manera oportuna, para proceder a la protocolización del documento definitivo, por lo que no habiendo hecho entrega de las solvencias mal podía la compradora cumplir con el pago del saldo del precio y menos aun proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, resultando forzoso concluir que la demandante no incumplió el contrato de opción de compra venta. Así se decide.

Comoquiera que el artículo 1.159 del Código Civil, estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y como consecuencia de ello deben cumplirse tal como fueron contraídos; y, de las pruebas analizadas se desprende que el incumplimiento deviene de la parte demandada, al no haber cumplido la obligación que asumió en las mencionadas cláusula quinta y octava, resulta forzoso declarar con lugar la demanda incoada por la ciudadana B.A.T., debiendo los ciudadanos H.D.J.F. y T.D.J.L.d.F., entregar a la parte actora la cantidad recibida como parte de pago del inmueble, a saber, Bs. F. 20.000,00 que para la fecha de introducción de la demanda se correspondían a Bs. 20.000.000,00 y Bs. F. 20.000,00, equivalente a Bs. 20.000.000,00, previstos en la cláusula novena como penalidad en caso de incumplimiento por parte de los vendedores. Así se declara.

IV

Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que interpusiera la ciudadana B.A.T.V., en contra de los ciudadanos H.D.J.F. y T.D.J.L. de FERNÁNDEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello RESUELTO el contrato suscrito en fecha 15-7-2005 ante la Notaría Pública 23ª del Municipio Libertador, bajo el Nº 43, Tomo 46 de los libros respectivos.-

SEGUNDO

se condena a la parte demandada, ciudadanos H.F. y T.L.d.F. a pagar a la actora, ciudadana B.T., la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,00) que para la fecha de la introducción de la demanda equivalían a Bs. 40.000.000,00, de los cuales Bs. F. 20.000,00 fueron entregados por la demandante como parte del precio y Bs. F. 20.000,00 se contraen a la penalidad prevista en la cláusula novena del contrato.

Se condena en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada por haber sido completamente vencida en juicio.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil ocho (2008).- Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En esta misma fecha de hoy 28-4-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

La Secretaria.

Exp. 43.057