Decisión nº 0153 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 20 de Abril de 2010

Expediente No. 35782

Sentencia No. 0153

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

k.l.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.

RESUELVE:

DEMANDANTE: B.D.C.B.D.Z., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 3.636.942 y domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

DEMANDADA: G.R.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.324.039, domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio A.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.251, con domicilio en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado en ejercicio A.E.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.954.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Consta en autos que en fecha veintidós (22) de septiembre de 2009, la abogada A.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.251, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana B.D.C.B.D.Z. presenta formalmente demanda en contra de la ciudadana G.R.L.R., por Resolución de contrato de arrendamiento.

En fecha treinta (30) de septiembre de 2009, este Tribunal le da entrada a la anterior demanda y la admite cuanto ha lugar en derecho, emplazando a la parte demandada para que comparezca en el segundo día hábil de despacho siguiente, después de que conste en actas su citación, más un día que se le concede como termino de distancia, a fin de dar contestación a la demanda.

En fecha cuatro (4) de noviembre de 2009, el Alguacil natural de este juzgado realiza exposición mediante la cual informa que se trasladó a la dirección de la demandada y se negó a firmar recibiendo la boleta de citación correspondiente, informándole que quedaba citado.

Por auto de fecha cinco (5) de noviembre de 2009, vista la exposición del Alguacil se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, ciudadana G.R.L.R., de conformidad con lo preceptuado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2009, la secretaria natural de este juzgado realiza exposición mediante la cual informa que se trasladó a la dirección de la parte demandada siendo notificada personalmente, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, la parte demandada debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.E.G.G., siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, presenta escrito mediante el cual promueve las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente, en fecha tres (3) de diciembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito a fin de subsanar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha catorce (14) de diciembre de 2009, se ordenó agregar a las actas los escritos de pruebas presentados por la parte actora y por la parte demandada en fecha catorce (14) de diciembre de 2009, y se admiten las pruebas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.

Tramitadas todas y cada una de las actuaciones realizadas por las partes en la presente causa, pasa este Tribunal a dictar sentencia, de la siguiente manera:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta juzgadora, que la parte actora no fundamentó su acción en normativa legal alguna, solo señala que demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana G.L.R. en fecha veintidós (22) de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública de Cabimas, por el incumplimiento de las cláusulas tercera, cuarta, décima y la cláusula penal del mencionado contrato.

Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, señala que las demandas de desalojo, resolución de contratos y otras, se deben sustanciar y sentenciar conforme a las disposiciones de la referida Ley, y del procedimiento breve regulado en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, por lo que respecta a la brevedad de éste procedimiento.

Así mismo, la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, señala textualmente lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.

El Contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico. La parte actora solicita la resolución del contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana G.R.L.R., el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, la cancelación del canon de arrendamiento vencido y no cancelado, y las que se sigan devengando hasta que se haga entrega del inmueble, así como le sea aplicada la cláusula penal establecida en el contrato, y el pago de los servicios públicos que adeuda; todo de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas del contrato de arrendamiento autenticado en fecha veintidós (22) de noviembre de 2006.

La acción de Resolución de Contrato de arrendamiento busca dar por terminado y extinguir un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, así como, el pago de lo adeudado. En el presente caso, la parte actora demanda en ocasión del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, establecidas en la cláusula Tercera, Cuarta, Décima y la Cláusula Penal del contrato de arrendamiento, acompañado con el libelo de la demanda y suscrito por ambas partes en fecha veintidós (22) de noviembre del año 2006, el cual ha sido prorrogado desde esa fecha, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.

En cuanto a la actuación de la parte demandada ciudadana G.R.L.R., se observa que en la oportunidad de contestar la demanda, debidamente asistida de abogado, opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo, realizó contestación al fondo de la demanda, mediante la cual, contradice totalmente la demanda incoada en su contra, señalando que nunca fue notificada mediante aviso por escrito sobre la no prorroga del contrato, y que firmó un convenio en la dirección de inquilinato para desalojar el inmueble, pero la parte actora le ofreció la casa en venta y llegaron a un acuerdo.

Ahora bien, tramitadas todas y cada una de las actuaciones realizadas por las partes en la presente causa, y siendo la oportunidad para dictar el fallo correspondiente, esta Juzgadora, conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa ha pronunciarse en primer lugar como punto previo, sobre las cuestiones previas, opuestas por la parte demandada ciudadana G.R.L.R., en escrito de contestación a la demanda presentado en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, de la siguiente manera:

III

PUNTO PREVIO

CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA

* Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, haciendo referencia específicamente al del ordinal 5º que establece que el libelo de la demanda deberá expresar: “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.

Al respecto, señala la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas, que la parte actora no esgrime en la solicitud los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, simplemente pide la resolución del contrato y pide el desalojo sin indicar la norma en la cual fundamenta su pedimento, y el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que debe existir una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

Ahora bien, cuando se oponen las cuestiones previas subsanables contenidas en los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5º y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento judicial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta insuficiente en lo que respecta a los tramites procesales que deben cumplirse para atender esa eventualidad, ya que no específica el procedimiento a seguir, y conforme a lo establecido en el artículo 35 de la referida Ley, el Juez debe tomar su decisión con respecto a las cuestiones previas en el mismo momento de dictar la sentencia definitiva.

No obstante, se observa de actas que la parte actora por aplicación analógica del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, presentó diligencia dentro de los cinco (5) días siguientes a la contestación realizada por la parte demandada, con la finalidad de subsanar la cuestión previa opuesta en su contra, y señaló textualmente lo siguiente: “procedo a subsanar el defecto de forma u omisión indicada en el escrito de oposición por cuanto se cumplen todos los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem”…, señalamiento que a juicio de esta juzgadora no puede considerarse una forma de subsanar la cuestión previa contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, denunciada por la parte demandada en el presente juicio.

Sin embargo, de la revisión minuciosa del escrito libelar, ésta sentenciadora observa que la parte demandante comienza haciendo la debida narración de los hechos al señalar la fecha de inicio de la relación arrendaticia, realiza la descripción del inmueble objeto del contrato, y alega el incumplimiento por parte de la arrendataria de lo pactado en las cláusulas tercera, cuarta, décima y la cláusula penal del contrato suscrito por ambas partes, estableciendo los hechos en los cuales basa su pretensión, para culminar con las pertinentes conclusiones y con el petitum de la acción incoada.

Al respecto, si bien es cierto, se evidencia del libelo de la demanda que la parte demandante no subsume los hechos en ninguna de las normas del derecho sustantivo positivo vigente, señala claramente las cuestiones fácticas por las cuales demanda y alega como fundamento de derecho a su pretensión, el incumplimiento por parte de la arrendataria de condiciones estipuladas en cláusulas del contrato celebrado por ambas partes, concluyendo claramente que su pretensión es obtener la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio.

Ahora bien, la exigencia contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, tiene como finalidad que el escrito de demanda se redacte de forma tal, que se puedan evidenciar claramente los fundamentos de hecho y su correspondiente relación con los preceptos o disposiciones legales en que se basa la acción, pero lo más importante es que la descripción de los hechos expresada en el libelo, permita al demandado conocer la pretensión del actor, es decir, que pueda entender lo que se reclama y las razones en que se basa dicho reclamo.

En tal sentido, con respecto a esta exigencia normativa, ha sido reiterado el criterio de nuestro máximo tribunal, en señalar que el demandante debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último, no es necesario que indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que basa la pretensión, toda vez que, en virtud del principio “iura novit curia”, el Juez conoce el derecho y no está atado a las calificaciones jurídicas que las partes hagan de sus pretensiones o defensas, ni a las omisiones de las mismas, ya que sólo basta que las partes aleguen claramente el fundamento de hecho de su pretensión para que el Juez seleccione las reglas o normas jurídicas apropiadas de derecho.

Por lo tanto, si bien es cierto, la parte está obligada a fundamentar su pretensión de conformidad con las normas legales que la sustentan, no es menos cierto, como ha sido desarrollado por nuestro máximo tribunal, que de conformidad con el principio invocado, no está obligada a traer a juicio todos los fundamentos y normas que se pudieren aplicar al caso.

En consecuencia, tomando en cuenta que en el caso bajo análisis, la parte actora fundamenta su derecho en el incumplimiento de determinadas cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, y realiza una relación clara de los hechos en que se funda la pretensión, expresando claramente que demanda la resolución del referido contrato de arrendamiento; es impretermitible declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem. Así se decide.

* Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

La parte demandada opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando en su escrito lo siguiente:

“ciudadana jueza es de considerar que la presente demanda resolución de contrato es temeraria y sin asidero jurídico, por lo que la resolución de contrato no es procedente, ya que debió en todo caso solicitar desalojo por haberse convertido la relación contractual en un contrato a tiempo indeterminado, alegando una de las causales de desalojo indicada en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos. Además solicita el desalojo sin mencionar la causal por la cual me deben desalojar, situación esta en la que el juez no debió admitir la demanda porque ella tenía la obligación de indicar una causal de desalojo tal como lo indica el artículo 341 del Código civil vigente…Este artículo le da la posibilidad al juez de negar la solicitud o demanda cuando no cumple con esos requisitos, como es el caso en comento, ella no cumple con el requisito de una causal por lo tanto “NO CUMPLE ALGUNA DISPOSICIÓN EXPRESA DE LA LEY”, como lo es el artículo 34 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios….”.

El artículo 346 ejusdem, establece en el ordinal 11º como medio de defensa contra la acción, lo siguiente:

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes

. (Subrayado y negrillas del tribunal)

Ahora bien, de la norma antes transcrita se desprende, que las demandas serán inadmisibles en los siguientes casos: 1.- Cuando así lo prohíba la ley por una disposición legal expresa, y 2.-En los casos que la ley establezca causales taxativas que de no ser las alegadas en la demanda, no pueden ser admitidas.

En tal sentido, para oponer esta cuestión previa, como lo indica el mismo texto legal en el primero de los casos, debe existir expresa prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, es decir, debe existir un señalamiento preciso referido a determinadas acciones que no pueden ser objeto de admisión, debe constar de manera clara, expresa; y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses de hecho, porque van en contra de la ley, del orden público o de las buenas costumbres, tal como lo expresa el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo, como segundo supuesto dispone la referida norma que la demanda no será admitida en aquellos casos en los cuales la admisibilidad de la acción esté sujeta a determinadas causales, y no sean alegadas en la demanda, como es el caso de las causales taxativas para demandar el divorcio, o las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que proceda la acción de desalojo en contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

En el caso que nos ocupa, la parte demandada alega que en virtud de que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, la presente demanda debió ser intentada mediante una acción de Desalojo, y que la parte actora tenía la obligación de fundamentarla en una causal específica de las indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, resulta esencial, señalar que efectivamente el contrato de arrendamiento que vincula jurídicamente a las partes intervinientes en el presente juicio, el cual en principio fue pactado como un contrato a tiempo determinado, pero que posteriormente fue objeto de prórroga tal y como lo señala la misma parte demandante en su escrito libelar, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no siendo discutida la naturaleza del mismo en virtud de la calificación dada por las mismas partes.

Ahora bien, tal y como fue señalado, la parte demandada opone la cuestión previa bajo análisis, alegando que por la naturaleza del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción que debió ejercer el demandante es la de desalojo y no la de resolución de contrato. No obstante, es importante resaltar que la acción intentada por la parte actora, a pesar de estar referida a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no está fundamentada en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en su escrito libelar alega el incumplimiento de acuerdos establecidos en cláusulas específicas del contrato suscrito por ambas partes, los cuales no se subsumen en las causales taxativas indicadas en la norma antes señalada, por lo cual, demanda la resolución de contrato y persigue la extinción de la relación arrendaticia, con la consecuente desposesión del bien por parte de la arrendataria.

Al respecto, es importante señalar que conforme a nuestro ordenamiento jurídico, el contrato puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento, tal y como lo señala el artículo 1167 del Código Civil, normativa que contempla la facultad que tienen las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, para ser liberado de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y lo cual es aplicable a los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, así como a los verbales o por escrito a tiempo indeterminado, sólo que en el caso de éstos últimos, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla la acción de Desalojo, y para su procedencia la demanda debe ajustarse a los requisitos establecidos en el artículo 34 ejusdem, requisitos estos que configuran causales legalmente establecidas de resolución de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Así mismo, el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispone lo siguiente: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Esta norma ha influido a que la doctrina patria estableciera que tanto el desalojo como la resolución de contrato se aplican a los mismos contratos en relación con el tiempo de duración, ya que de la misma se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando algunas de las partes incumple el contrato y tal incumplimiento no es subsumible en las causales indicadas en el artículo 34 ejusdem, podrá la parte intentar una acción de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por otras causales.

En el caso bajo análisis, la causal invocada por la parte actora, esto es, el incumplimiento por parte de la arrendataria de lo convenido en las cláusulas Tercera, Cuarta, Décima y Cláusula Penal del contrato de arrendamiento, referidas al aumento del canon de arrendamiento según el IPC, notificación anticipada de la intención de resolución del contrato negándose a dejar constancia de la misma, la falta de pago del 25% del ultimo canon mensual por cada día que demore la entrega del inmueble, y el pago de los servicios públicos, no es subsumible en ninguno de los literales desarrollados en el mencionado artículo 34, por lo tanto, le era procedente a la parte actora demandar la resolución del contrato, ya que su intención es dar por terminado el contrato, y obtener el desalojo del inmueble, lo cual no es mas que una consecuencia jurídica de la acción intentada.

En consecuencia, en el presente caso nos encontramos ante una acción de resolución de contrato de arrendamiento, la cual se encuentra consagrada en el Código Civil, y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual, al estar permitida en el ordenamiento jurídico, y al no existir precepto alguno que impida el conocimiento a través de la acción interpuesta de la pretensión deducida por la parte actora, no encuadra dentro de los supuestos establecidos para la procedencia de la cuestión previa citada, por lo cual, le es impretermitible a esta sentenciadora declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así se decide.

Ahora bien, es obligante para este Órgano Jurisdiccional destacar y transcribir el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba

. (Negrilla y subrayado del Tribunal).

Tenemos entonces, en base a la anterior norma, la noción de carga de la prueba que por la misma esencia del proceso civil, es el principio en base al cual sobre las partes recae la carga de aportar los hechos al proceso, es decir la realización de las afirmaciones constitutivas de los supuestos fácticos de las normas cuyas consecuencias se piden.

De igual manera se puntualiza, que de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella

.

Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso.

En tal sentido, pasa esta Juzgadora a examinar todo el material probatorio vertido en las actas, a fin de la demostración de los hechos controvertidos, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte actora, acompañó con el libelo de la demanda los siguientes documentos:

a.- Documento original contentivo de poder especial autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2009, anotado bajo el Nº 62, Tomo 68 de los libros respectivos.

Del mismo se observa que la ciudadana B.d.C.B.d.Z., otorga poder general judicial a la abogada en ejercicio A.N., cumpliendo con las formalidades establecidas en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil para el otorgamiento de poder, ahora bien, por cuanto no fue objeto de impugnación en el presente juicio, se considera como legítima la representación que ha invocado la apoderada judicial de la ciudadana B.d.C.B.d.Z. en el libelo de la demanda, sin embargo, la referida promoción no aporta ningún elemento de prueba al proceso concreto. Así se decide.

b.- Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana B.d.C.B.d.Z. y la ciudadana G.R.L.R., autenticado en fecha veintidós (22) de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, anotado bajo el No. 13, Tomo 73 de los libros respectivos.

En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre la ciudadana B.d.C.B.d.Z. y la ciudadana G.R.L.R.. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre la arrendadora y la arrendataria, sobre el inmueble tipo casa, identificado con las siglas E7-62, situado en el sector 8, vereda 9C de la Urbanización Las Rosas, las 40 del Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora para intentar la acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y la legitimación pasiva de la demandada.

Por lo tanto, el documento privado antes descrito tiene fuerza de Ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos. Ahora bien, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en los lapsos establecidos en la ley, y constituye prueba de la existencia del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, se le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana a los efectos de este proceso. Así se decide.

c.- Copia Simple del Convenimiento efectuado por las ciudadanas B.Z. y G.L., en fecha dieciséis (16) de marzo de 2009, ante la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas.

Con respecto a la referida prueba se observa que la misma no hace referencia a algún procedimiento seguido ante esa oficina de inquilinato, simplemente constituye un convenio firmado por la Abogada I.R., Encargada de la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas, y efectuado entre la ciudadana B.B.d.Z. y la ciudadana G.L., en el cual la ciudadana G.L. (parte demandada en el presente juicio) se compromete a desocupar el inmueble objeto del presente litigio para el mes de agosto de 2009, sin expresar los motivos de hecho o derecho que originaron la realización del convenio.

Ahora bien, estamos en presencia de un instrumento público administrativo, los cuales a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público establece el artículo 1357 del Código Civil, se asimilan y tienen el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos; sin embargo, a pesar que dicho convenio representa un acto proveniente de la administración pública municipal, que solo puede ser cuestionado y desvirtuado mediante prueba en contrario, fue promovido en copia simple, y a juicio de esta juzgadora, la referida probanza debió ser promovida en original, para que goce de autenticidad y de la presunción de certeza, veracidad y legalidad necesaria en el presente juicio, aunado a que su contenido no aporta ningún factor de prueba sobre los hechos que deben ser esclarecidos en la presente acción conforme a la pretensión del actor, en tal sentido, no puede tener valor probatorio a los efectos de éste proceso. Así se decide.

d.- Copia simple de estado de endeudamiento hasta la fecha 07-09-2009 emitido por HIDROLAGO en relación al inmueble objeto de litigio.

La presente prueba contiene una relación de deuda por consumo de servicios públicos emitida por HIDROLAGO, organismo público que presta el servicio, y se corresponde con la dirección del inmueble objeto del presente litigio, en la cual se detalla las facturas vencidas pendientes de pago por un monto total de Bs. 143,50.

Ahora bien, a pesar de que la presente prueba no fue impugnada por la parte contraria en los lapsos establecidos en la Ley, fue promovida en copia simple, y tomando en cuenta que las notas de consumo y facturas de pago por servicios públicos son considerados en la doctrina y la jurisprudencia como documentos asimilables a las tarjas, siendo documentos que nacen privados que no pueden considerase documentos públicos; a juicio de ésta sentenciadora para que pueda ser apreciado como un medio de prueba eficaz en el presente juicio y capaz de dar fe de su contenido, debió producirse en original, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden presentarse en juicio copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos, pero no fotocopias de documentos privados simples, los cuales no tienen valor alguno, en razón de lo cual, se desecha la referida prueba de éste proceso. Así se decide.

Durante la etapa probatoria la apoderada judicial de la parte actora abogada A.N., promovió lo siguiente:

a.- Invocó el mérito favorable de las actas.

Al respecto, ésta juzgadora considera necesario señalar que la mención o invocación de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, sino una solicitud que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual dicha invocación no constituye un medio probatorio susceptible de valoración, pues ya todo juzgador o sentenciador en base al principio de exhaustividad tiene el deber de valorar o pronunciarse por todo el material probatorio vertido en las actas. Así se establece.

b.- Estado de cuenta emanado de la empresa ENELCO de fecha 22/09/2009.

c.- Estado de cuenta del servicio de aseo urbano emanado de la empresa IMAUCA en fecha 07/09/2009.

d.- Estado de Endeudamiento por servicio de agua emanado de la empresa HIDROLAGO en fecha 07/09/2009.

e.- Estado de Endeudamiento emitido por HIDROLAGO en fecha 06/12/2007.

Con respecto a las pruebas descritas en los literales “b”, “c”, “d” y “e”, constituyen estados de cuenta emitidos por ENELCO, IMAUCA e HIDROLAGO, organismos competentes que prestan los servicios públicos de electricidad, agua y aseo urbano en la ciudad de Cabimas, las cuales detallan las facturas pendientes por pago en relación a los servicios prestados en el inmueble objeto de litigio.

Ahora bien, tal y como fue expuesto en párrafos anteriores, a pesar de que la presente prueba no fue impugnada por la parte contraria en los lapsos establecidos en la Ley, fue promovida en copia simple, y tomando en cuenta que constituyen documentos asimilables a las tarjas, es decir, son documentos que nacen privados que no pueden considerase documentos públicos; a juicio de ésta sentenciadora, debieron producirse en el presente juicio en su forma original, a fin de que puedan considerarse como un medio de prueba eficaz en el presente juicio capaz de dar fe de su contenido, ya que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio los documentos privados simples, en razón de lo cual, se desechan las referidas pruebas de éste proceso. Así se decide.

f.- Copia simple de documento privado donde constan los abonos y deducciones de la respectiva cuenta según compromiso de pago realizado por la ciudadana G.L..

La presente prueba fue promovida, con la finalidad de demostrar el acuerdo de pago realizado con la parte demandada y los abonos que esta efectuó, en virtud de que la ciudadana B.B. canceló la deuda por servicio de agua que le correspondía pagar a la arrendataria. Al respecto, señala que dicho convenio fue suscrito en base a la deuda de Hidrolago indicada en el estado de endeudamiento de fecha 06/12/2007, por un monto total de 930,43 Bs., de los cuales le correspondía pagar a la arrendataria Bs. 657,80, quien realizó varios abonos dejando pendiente por cancelar la cantidad de 267,80 Bs., los cuales son objeto de reclamación por la parte actora en el presente juicio.

Sin embargo, con respecto a la presente prueba, esta Juzgadora no le otorga ningún valor probatorio, toda vez que fue promovida en copia simple y conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor las copias fotostáticas de documentos privados simples, aún cuando no hayan sido impugnadas expresamente, ya que esa norma sólo prevé las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados; razón y fundamento para que ésta Juzgadora no le otorgue ningún valor probatorio a la misma. Así se decide.

g.- Factura de pago Nº 11104, factura Nº 5660 por pago de solvencia, así como, Constancia de solvencia, todas emitidas en fecha 10/11/2009, por la empresa IMAUCA a nombre de la ciudadana L.Z., en relación al inmueble objeto de litigio.

h.- Facturas de pagos por servicios públicos, de servicio de agua de fecha 06/11/2009, por servicios de energía eléctrica de fechas 26/11/2009, 05/11/2009, por servicio de televisión por cable de fecha 10/11/2009, y factura por pago de instalación de servicio de gas de fecha 26/11/2009.

Con respecto a las pruebas descritas en los literales “g” y “h”, fueron promovidas en copias simples por la parte actora quien señala en su escrito de pruebas que dichos recibos consignados por la parte demandada fueron cancelados mucho tiempo después de incoada la demanda. Ahora bien, se observa de actas que dichas probanzas fueron incorporadas en el presente proceso por la parte demandada junto con su escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009, a los fines de demostrar el pago y el estado de solvencia en relación a los referidos servicios públicos, lo cual será determinado en el desarrollo de la presente sentencia, al momento de la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada.

En tal sentido, la promoción realizada por la parte actora no constituye un medio probatorio en sí, ya que utiliza las probanzas incorporadas a las actas por la parte demandada, para señalar o advertir un hecho en relación a la impertinencia, o en todo caso a la inconducencia de la prueba, lo cual si bien es cierto, constituye un argumento de defensa que puede ser opuesto por la parte actora, no es menos cierto, que le corresponde al juez determinarlo al momento de la valoración de los elementos probatorios existentes en el proceso, y tomando en cuenta que en base al principio de comunidad de la prueba, una vez que estas son incorporadas al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, no se evidencia la conducencia de la promoción de las referidas pruebas documentales por parte del actor respecto al medio mismo, las cuales incluso fueron objeto de impugnación por la parte actora en el escrito de fecha tres (3) de diciembre de 2009, en razón de lo cual, a juicio de esta sentenciadora, no existe elemento alguno que valorar. Así se decide.

i.- Copia certificada del expediente por consignaciones arrendaticias llevadas ante el Tribunal Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d.E.Z., bajo la nomenclatura S-145-209.

Las referidas actuaciones promovidas en copias certificadas, contienen la solicitud de consignación arrendaticia realizada por la ciudadana G.R.L.R., y provienen de un órgano jurisdiccional competente que posee fe pública. Ahora bien, se observa del escrito de promoción presentado por la apoderada judicial de la parte actora, que fue promovida con la finalidad de demostrar que las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, no pueden ser consideradas como legítimamente efectuadas, argumentando que no consta en el expediente, la efectiva notificación de la ciudadana B.d.C.B.d.Z., conforme a lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo, señala que es falso lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación, en relación a que no ha querido retirar los pagos consignados ante el Tribunal de Municipio, ya que nunca fue notificada, y tuvo conocimiento de las consignaciones por lo señalado en ese escrito.

En tal sentido, resulta importante aclarar, que si bien es cierto, la parte demandada alega hechos nuevos en su escrito de contestación referidos a que la parte actora no quería recibir el pago de los cánones de arrendamiento, y que por tal motivo procedió a realizar las consignaciones arrendaticias, tales hechos no pueden formar parte de la excepción del demandado en relación a la pretensión del actor, ya que en el presente juicio no se encuentra controvertida la insolvencia inquilinaria de la arrendataria, toda vez que la pretensión del actor está referida al incumplimiento de cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, que nada tienen que ver con el pago mensual de los cánones de arrendamientos, e incluso la misma parte actora al momento de interponer la presente demanda, señala textualmente en el libelo lo siguiente “…A esta fecha la arrendataria solo adeuda el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto…”.

Al respecto, se debe acotar que la insolvencia inquilinaria comporta el establecimiento del vencimiento de dos (2) mensualidades consecutivas (literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), así como, que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no fue planteado en el caso bajo análisis, tal y como se evidencia de la pretensión del actor expresada en el libelo.

Por lo tanto, el hecho de que la parte actora demuestre con la prueba propuesta que no fue notificado de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, resulta a todas luces impertinente, y en nada contribuye a calificar la pretensión del actor, muy por el contrario, constituye un indicio de prueba a favor de la parte demandada, ya que del análisis de las consignaciones arrendaticias se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento a razón de Bs. 451,00, y se corrobora lo señalado por la parte demandada en su escrito de contestación, con respecto al aumento del canon acordado por ambas partes, en cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, referida a la modificación del canon, al vencimiento de cada prorroga de acuerdo al (IPC); en razón de lo cual, las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, no pueden constituir elemento de prueba alguno a favor de la parte actora en el presente juicio. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada acompañó con su escrito de contestación a la demanda, copias simples de los siguientes medios probatorios:

a.- Facturas de pagos de servicios públicos: por servicios de energía eléctrica de fechas 26/11/2009, 05/11/2009, emitidas por ENELCO, por servicio de televisión por cable de fecha 10/11/2009; Factura de pago Nº 11104 y factura Nº 5660 por pago de solvencia, así como, Constancia de solvencia, todas emitidas en fecha 10/11/2009, por la empresa IMAUCA, factura por servicio de agua de fecha 06/11/2009 emitida por HIDROLAGO, factura por pago de instalación de servicio de gas de fecha 26/11/2009, Recibo Nº 1229631804 de transferencia Banesco a la cuenta de la ciudadana B.B.d.Z., planilla de deposito Nº 26294550 de la entidad bancaria BANFOANDES, depositado en la cuenta de la ciudadana B.B.d.Z. por la ciudadana G.L.R..

En relación a las referidas probanzas promovidas en copia simple, se observa de actas que la parte actora presentó escrito en fecha tres (3) de diciembre de 2009, en el cual impugna de manera pura y simple todas las facturas y recibos de pagos por servicios públicos promovidos por la parte demandada, y no utiliza los medios de impugnación determinados en la Ley, sino que impugna bajo el argumento de impertinencia de la prueba, señalando que los pagos y el estado de solvencia por servicios públicos del inmueble objeto de litigio, que pretende demostrar la parte demandada con las referidas pruebas, fueron efectuados después de haber sido admitida la presente demanda, asimismo, basa su impugnación en lo establecido en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, visto que la parte actora impugna de manera pura y simple las pruebas antes señaladas, basándose en lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, normativa que alude a documentos privados emanados de terceros y que conforme a lo enmarcado en la misma, deben ser ratificados con la evacuación de la prueba testimonial, resulta imprescindible aclarar que las notas de consumo y pagos por servicios públicos, no son documentales propiamente emanadas de un tercero, ya que no se forman de manera unilateral por parte del tercero, sino que representan un documento que certifica un tercero, y que encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, tal y como lo dejó establecido la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veinte (20) de diciembre de 2005, la cual señaló lo siguiente:

“…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

…(omissis)…

… en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

…

…(omissis)…

Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

…(omissis)…

En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehículo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…

(Cabrera Romero.Oc.II.122.) .

En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial,...

De tal forma, tal y como quedó establecido en el criterio jurisprudencial antes transcrito, las notas de consumo y depósitos de servicios públicos no son documentales propiamente emanadas de un tercero, en razón de lo cual, no necesitan cumplir con el requisito de ratificación mediante la prueba testimonial que establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, constituyen documentos privados certificados por un tercero, que se asimilan a las tarjas, los cuales debieron ser incorporados al proceso en su forma original a fin de que constituya un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido y por ende demostrar su autenticidad.

En ese mismo sentido, y en relación a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, también opuesto por la parte actora en el escrito donde realiza la impugnación, se tiene que las notas de consumo y recibos de pagos por servicios públicos promovidas en copias simples por la parte demandada, no producen valor probatorio alguno a los efectos del presente proceso, ya que las fotocopias de documentos privados simples, sólo pueden ser aportados al proceso judicial en su forma original, en razón de lo cual, se desechan del presente juicio. Así se decide.

La parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en fecha catorce (14) de diciembre de 2009, y promueve lo siguiente:

a.- Invocó el merito favorable de las actas.

Con respecto a la promoción del mérito favorable de actas, es importante señalar que en párrafos anteriores se dejó constancia que la misma no constituye un medio de prueba.

b.- Copia simple de contrato de arrendamiento firmado entre la ciudadana B.B.d.Z. y el ciudadano O.V.B.P., ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha diecinueve (19) de agosto de 2003, inserto bajo el Nº 53, tomo 33.

c.- Copia simple del acta de matrimonio Nº 574 celebrado entre los ciudadanos O.B. y G.L. expedida por la Alcaldía del Municipio Catedral del Estado Lara.

Con respecto a las pruebas descritas en los literales “b” y “c”, fueron promovidas por la parte demandada para demostrar que la relación arrendaticia que tiene suscrita con la parte actora no se originó desde la fecha pactada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, ya que se originó en el año 2003, según el contrato que firmó su cónyuge ciudadano O.V.B.P. con la parte actora, asimismo, la promueve con la finalidad de probar que la prorroga legal nunca fue utilizada y que el contrato es por tiempo indeterminado.

Ahora bien, del análisis de los documentos antes descritos, se observa que está referido a un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de litigio, suscrito en fecha, condiciones y cánones diferentes a la relación contractual controvertida en el presente juicio, por la ciudadana B.B.d.Z. en su condición de arrendadora y el ciudadano O.V.B.P. en su condición de arrendatario, quien a pesar de que la parte demandada señala es su cónyuge, tal y como se evidencia del acta de matrimonio promovida, es un tercero ajeno a la relación procesal que se ventila en el presente juicio.

En tal sentido, a juicio de esta juzgadora dichos documentos no aportan elementos que permitan esclarecer los hechos controvertidos en este proceso, ya que están referidos a relaciones arrendaticias suscritas por la ciudadana B.B.d.Z., con una tercera persona que no forma parte del presente litigio, y que nada tiene que ver con la relación arrendaticia controvertida en la presente acción de Resolución de Contrato, aunado a que en el presente juicio no se encuentra discutida la naturaleza del contrato de arrendamiento, ni mucho menos la aplicación de la prorroga legal, en razón de lo cual, se desechan las referidas documentales de este proceso. Así se decide.

d.- Copia simple de documentos de notificación librados a la ciudadana L.Z., emanados de la Intendencia de la Parroquia A.d.C.E.Z..

e.- Copia Simple de Acta de Inspección de equipos medidores, suscrita por el Servicios Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER).

f.- Copias simples de Recibos de pagos realizados a la ciudadana B.d.Z. por concepto de pago para los servicios de Hidrolago.

g.- Constancia emitida por el Asesor Legal del IPASME Cabimas, en fecha tres (3) de diciembre de 2009.

h.- Copia simple del Informe emitido por el departamento de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio S.B..

i.- Copia simple de recibo de pago a nombre de O.B., por Bs. 600.000,00, por concepto de depósito por alquiler de vivienda.

Con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, descritas en los literales “d”, “e”, “f”, “g”, “h” e “i”, están orientadas a comprobar ciertos hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación, unos referidos a problemas presentados con la ciudadana L.Z., hija de la arrendadora, por insultos y amenazas propinados a los miembros de la familia de la arrendataria, para lo cual promueve copias simples de boletas de citaciones, libradas por la Intendencia de Seguridad Ciudadana de la Parroquia A.d.C. a la ciudadana L.Z., quien es un tercero ajeno a la causa que no forma parte del presente litigio, y cuya citación nada tiene que ver con los hechos que deben ser dilucidados en la presente acción.

De igual forma, promueve en copia simple un Acta de Inspección de equipos medidores eléctricos suscrita por SENCAMER, para demostrar su responsabilidad y preocupación en el buen estado de los servicios públicos del inmueble, lo cual no forma parte de los hechos afirmados y discutidos por las partes en los actos de alegación; asimismo, consigna en copias simples Informe emitido por el departamento de prevención e investigación de incendios del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio S.B. en relación al inmueble en litigio, lo cual nada tiene que ver con el objeto o tema del debate probatorio.

Con respecto a los recibos de pagos por abonos realizados a la ciudadana B.d.Z. para el pago de Hidrolago, no constituyen prueba fehaciente e idónea para comprobar el pago de los servicios públicos exigidos por la parte actora en el libelo de la demanda, conforme a la cláusula décima del contrato de arrendamiento, asimismo, en relación al recibo de pago por depósito de vivienda cancelado por el ciudadano O.B. en fecha 5/7/2003, y la copia simple de la constancia emitida por IPASME, referida a la solicitud de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda realizada por la ciudadana G.R.L., con la cual pretende demostrar los tramites que está realizando para obtener una vivienda digna para su familia, nada tienen que ver con los hechos controvertidos y que deben ser esclarecidos en el presente juicio.

En consecuencia, del análisis de los medios probatorios empleados por la parte demanda, se infiere la necesidad de revisar los principios reguladores en materia probatoria, y así tenemos que el principio de pertinencia se refiere a que las pruebas que se presenten en el proceso, esto es, las que eleven las partes al órgano jurisdiccional deben tender a demostrar los hechos controvertidos en el proceso. De esta manera las pruebas deben tender a calificar la pretensión del actor o la excepción del demandado. (Subrayado del tribunal).

Ahora bien, observa esta juzgadora que ciertamente resultan impertinentes e irrelevantes para el presente proceso, las pruebas promovidas por la parte demandada, ya que su contenido no aporta elementos de convicción ni guarda relación con los hechos que deben ser dilucidados en la presente acción de Resolución de Contrato, y si bien es cierto, las pruebas están referidas a hechos nuevos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación, la pertinencia de la prueba no está vinculada con que el hecho haya sido alegado en la demanda o en los escritos de excepción, sino que debe corresponderse con los hechos que realmente hayan quedado discutidos o controvertidos luego de trabada la litis conforme a la pretensión del actor.

Aunado a lo antes expuesto, se evidencia de las pruebas antes analizadas, que fueron promovidos documentos privados en copias simples, los cuales, aun cuando no hayan sido objeto de impugnación en la oportunidad de Ley, no tienen valor alguno en el proceso judicial, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede presentarse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos. Asimismo, cursan documentos privados emanados de terceros que no forman parte del presente litigio, que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, y que por lo tanto, no cumplen con los requisitos de validez en el proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 431 ejusdem. Así se establece.

En conclusión, visto el análisis y los argumentos antes expuestos, respecto a las pruebas documentales promovidas por la parte demandada, descritas en los literales “d”, “e”, “f”, “g”, “h” e “i”, se desechan del presente proceso, por cuanto de las mismas no se desprende, a criterio de quien juzga, ningún elemento de convicción con respecto a los puntos controvertidos en el presente juicio, aunado a que no cumplen con los requisitos de validez en el presente litigio. Así de decide.

IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Constituye un deber procesal del Juez, decidir conforme a los hechos acreditados en el juicio, en el caso bajo análisis la parte actora en su condición de arrendadora, persigue la resolución del contrato de arrendamiento que acompañó con el libelo de la demanda y alega que la arrendataria incurrió en el incumplimiento de lo convenido en las cláusulas Tercera, Cuarta, Décima y Cláusula Penal del contrato, referidas al aumento del canon de arrendamiento según el IPC, notificación anticipada de la intención de resolución del contrato negándose a dejar constancia de la misma, la falta de pago del 25% del ultimo canon mensual por cada día de demora en la entrega del inmueble, y el pago de los servicios públicos.

Al respecto, se verifica de actas la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas B.d.C.B.d.Z. y G.R.L.B., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2006, bajo el Nº 13, tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue objeto de prorrogas convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, tal y como fue reconocido expresamente por la parte actora en el libelo de la demanda, por lo tanto, no es controvertida la naturaleza del contrato de arrendamiento en el presente juicio.

Ahora bien, de la revisión, análisis y valoración de las pruebas promovidas por la parte demandante se observa que no existen pruebas idóneas y conducentes que permitan corroborar sus alegatos, ya que en primer lugar la parte actora señala que en fecha tres (3) de noviembre de 2006, notificó mediante aviso por escrito a la arrendataria, su intención de no prorrogar el contrato, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y señala que la arrendataria se negó a firmar, así como no ha efectuado el pago del 25% del canon de arrendamiento por cada día de demora en la entrega del inmueble, argumentando que existe un incumplimiento en la cláusula cuarta y la cláusula penal del contrato.

No obstante, tales hechos no fueron demostrados en actas por la parte actora, y resultan contradictorios en el sentido de que no existen pruebas destinadas a corroborar que efectivamente informó o notificó por escrito a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, aunado a que la parte actora reconoce expresamente en el libelo de la demanda que accedió a continuar recibiéndole los pagos mensuales del canon, siendo prorrogado el contrato de arrendamiento en los mismos términos y plazos establecidos en él.

Con respecto al incumplimiento alegado por la parte actora, en relación a la cláusula tercera del contrato, mediante el cual señala que la arrendataria se negó a modificar el canon de arrendamiento de acuerdo al índice general de precios al consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela, lo cual correspondía en virtud de las prorrogas efectuadas del contrato, no existen pruebas en actas que permitan confirmar tales alegatos, los cuales fueron negados por la parte demandada en el escrito de contestación, quien señala que el canon de arrendamiento si se modificó de mutuo acuerdo y convinieron en aumentarlo de 350,00 Bs. a 451,00 Bs.; lo cual pudo ser verificado en actas a través las consignaciones arrendaticias realizadas por la arrendataria ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B., que fueron promovidas por la misma parte actora en el presente juicio.

En relación al incumplimiento de la arrendataria de la cláusula décima del contrato de arrendamiento, referida al pago de los servicios públicos del inmueble, la parte actora trajo a las actas una serie de estados de cuenta y endeudamiento emitidos por ENELCO, IMAUCA e HIDROLAGO, organismos competentes que prestan los servicios públicos de electricidad, agua y aseo urbano en la ciudad de Cabimas, las cuales detallan las facturas pendientes por pago en relación a los servicios prestados en el inmueble objeto de litigio, sin embargo, fueron consignadas en copias simples, y por lo tanto, desechadas del presente juicio, por constituir documentos privados simples que debieron producirse en su forma original, a fin de que puedan considerarse como un medio de prueba eficaz, capaz de dar fe de su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la parte actora promovió en copia simple documento privado contentivo de un acuerdo suscrito con la arrendataria para el pago del servicio de Hidrolago, a fin de demostrar los abonos, deducciones y la deuda pendiente de la respectiva cuenta, así como, promueve copia simple de un convenimiento realizado ante la Dirección de inquilinato de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas, en el cual acuerdan la entrega del inmueble para el mes de agosto de 2009, pruebas estas que fueron desechadas de éste proceso de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De tal forma, la parte que activó el órgano jurisdiccional, se limitó a aseverar en el presente juicio una serie de hechos que conllevan el incumplimiento por parte de la arrendataria de cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, sin comprobar la efectiva ocurrencia de tales hechos, y a pesar de que la actuación procesal desplegada por la parte demandada, resultó irrelevante a los efectos de éste proceso; ya que realiza contradicción en su escrito de contestación, pero durante la etapa probatoria trae a las actas una serie medios probatorios tendientes a demostrar hechos que no forman parte de la controversia y que de ninguna manera contribuyen a esclarecer el conflicto judicial planteado, se tiene que el peso de la prueba no puede depender simplemente del alegato mediante el cual se afirma o niega un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar todo cuanto se pretende en juicio.

Por lo tanto, dado al fundamento de la presente causa, la parte demandante debió demostrar la veracidad de su planteamiento con respecto al incumplimiento de las cláusulas tercera, cuarta, décima y la cláusula penal del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana G.R.L.R., a los fines de la procedencia de la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. Así se considera.

De tal forma, es importante resaltar lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que “…los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda sentenciaran a favor del demandado…”, en tal sentido, al no quedar demostrado plenamente el incumplimiento alegado por el actor, de la obligación contractual y legal adquirida conforme a las cláusulas tercera, cuarta, décima y la cláusula penal del contrato de arrendamiento de fecha veintidós (22) de noviembre de 2006, por parte de la ciudadana G.R.L.R., debe esta sentenciadora insoslayablemente declarar sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, propuesta por la ciudadana B.D.C.B.D.Z. en contra de la ciudadana G.R.L.R., tal y como quedará expuesto en la siguiente dispositiva. Así se decide.

V

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

1. - SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem.

2. - SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

3. - SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, propuesta por la ciudadana B.D.C.B.D.Z. en contra de la ciudadana G.R.L.R., todos suficientemente identificados en actas.

- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a costas a la parte demandante por haber sido vencida en esta instancia.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo a lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los f.d.A. 1.384 del Código Civil, y el Articulo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los _veinte ( 20 ) días del mes de abril de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. M.C.M.

LA SECRETARIA,

Abog. M.D.L.A.R.

En la misma fecha siendo las _ 09:00 a.m. , previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número 0153_.

La Secretaria,

La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, abogada M.D.L.A.R., CERTIFICA: Que las copias que anteceden es traslado fiel y exacto de su original. Hay sello y tinta del Tribunal. Cabimas, veinte (20) de abril de 2010.

LA SECRETARIA,

Abog. M.D.L.A.R.