Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 4 de Diciembre de 2007

LA COMPRADORA, para el momento de la admisión de la demanda, 26 de julio de 2005, No había cancelado la letra de cambio, signada con el N° 13/13 con vencimiento al 20 de Enero del 2005, situación que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato, no permite que opere la obligación por parte de EL PROPIETARIO, de protocolizar el documento definitivo de compraventa, previa la cancelación de los honorarios profesionales y gastos de registros y la autorización escrita por LA COMPRADORA a EL PROPIETARIO, autorizándolo a imputar las cantidades recibidas en arras, definidas en la Cláusula Novena del Contrato, al precio total del inmueble; Por lo tanto EL PROPIETARIO, no puede cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, si LA COMPRADORA, no ha cancelado la letra de cambio 13/13 debidamente aceptada para ser pagada a su vencimiento, así como los gastos y costos que implican el registro de la escritura. En virtud de lo cual la acción de cumplimiento no ha nacido para EL PROPIETARIO y la Vivienda ya estaba construida de Conformidad con ACTA DE INSPECCIÓN FINAL, evacuada el 03 de febrero del año 2.005, por la Dirección general de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria – Servicio de Ingeniería Sanitaria – Ministerio de Salud y Desarrollo Social. Mediante la cual se deja constancia que la vivienda signada con el N° 16-C. Se construyo en cumplimiento con las variables sanitarias fundamentales. Todo en acatamiento al Artículo 91 de la Ley orgánica de Ordenación urbanística y a la Legislación Sanitaria Vigente; la cual se anexa marcada “D” y de Copia Fotostática de C.d.A. y terminación de la obra, que se anexa marcada “G”.

LA COMPRADORA, además de no haber cancelado la letra de cambio 13/13, ni los intereses moratorios causados; tampoco autorizó a EL PROPIETARIO, a imputar las cantidades recibidas en calidad de arras al precio total del inmueble. Por tanto nunca nació la obligación por parte de EL PROPIETARIO, de protocolizar el documento definitivo de compraventa.

La Ciudadana B.E.M. solamente, CANCELO LA SUMA TOTAL DE TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON CERO DOS CENTIMOS (Bs. 31.483.765,02), tal como se explica claramente en Informe emanado del Contador de la empresa OR, C.A. el cual se anexa marcado “A”, y se evidencia de las fotocopias de cheques y planillas originales de depósitos que se anexan.

Siendo evidente que LA COMPRADORA, no canceló la letra de cambio 13/13, debidamente aceptada; EL PROPIETARIO, por una parte, no esta obligado a protocolizar el documento definitivo de compraventa y por la otra, tampoco esta obligado a cancelar cantidades de dinero por concepto de daños y perjuicios no especificados ni convenidos en la relación contractual subyacente, ni modificar las condiciones contractuales acordadas.... Fundamentó la reconvención propuesta en el artículo 1.167 del Código Civil. Agrega que habiendo la ciudadana B.M.E., incumpliendo con el pago de las TRECE LETRAS DE CAMBIOS, LIBRADAS Y ACEPTADAS PARA SER PAGADAS A SU VENCIMIENTO, debidamente especificada en el cronograma de aportes, anexo al Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta , habiendo incumplido con las demás obligaciones asumidas en el referido Contrato, conforme a las Cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta, Novena, Décima Primera y Décima Tercera del referido Contrato, le da derecho a su representada a solicitar la Resolución del Contrato Bilateral de Compra-Venta Futura, habiéndose agotado las vías y gestiones extrajudiciales, es por lo que procede a demandar, como en efecto lo hace a la ciudadana B.M.E., ya identificada, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta Futura, esta resuelto de conformidad con las ya citadas Cláusulas en el contenidas. SEGUNDO: De recibir la suma de Bs. 23.612.823,77, por concepto de saldo restante sobre las cantidades pagadas a EL PROPIETARIO, después de deducido el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) tal como se establece en la Cláusula Novena del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura. TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En su oportunidad legal correspondiente la parte Actora Reconvenida asistida de abogado, contestó la reconvención en los términos siguientes:

Por un particular PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que la propietaria representada por la Sociedad Mercantil OR, C.A., se obligó, con el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura, objeto de esta demanda, a construir un inmueble, específicamente en la parcela marcada con el Nro. C-16, en el conjunto Residencial LOS FRAILEJONES en jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, cuyas especificaciones están determinadas en el referido contrato. Por un Particular SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice la reconvención en virtud de que el Contrato Bilateral de Compra-Venta Futura, ya descrito, hace referencia sólo a las obligaciones de la ciudadana B.M.E., ya identificada, más no menciona las obligaciones de la Sociedad Mercantil OR, C.A. Por un particular TERCERO: Dice que, la letra de cambio Nro 13/13 por un monto de CINCO MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.202.000,00), con fecha de vencimiento 20 de febrero de 2005, forma parte del saldo restante del inmueble y que debía pagarse en el mismo momento de la protocolización de la venta pura y simple. Por un particular CUARTO: Niega, rechaza y contradice de que la ciudadana B.M.E., ya identificada, no se ha negado a pagar nunca, y de hecho antes del 23 de diciembre de 2004 ya había pagado la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00) que fue la inicial establecida en el cronograma de pago, por lo cual se interpreta que la letra 13/13 es parte del restante, que la ciudadana pagará en el momento de la protocolización. Por un particular QUINTO: Dice que la ciudadana B.M.E., ya identificada, se opone, rechaza y contradice la reconvención ya que la Accionante OR, C.A., ya identificada, para la fecha 21 de febrero de 2.005, indicada en la cláusula cuarta del referido contrato, fecha para la protocolización de la venta pura y simple del inmueble, la Sociedad Mercantil no poseía la cédula de Habitabilidad de las casas construidas para esta fecha, instrumento que es un requisito para poder protocolizar la venta pura y simple del inmueble, condición que se establece en el artículo 52, ordinal 6° de la Ley de Registro Público. Por un particular SEXTO: Rechazo, contradijo y se opuso a lo establecido en la reconvención, ya que para el día 23 de diciembre de 2004 la ciudadana B.M.E., anteriormente identificada, había cumplido con el cronograma de pago establecido por la Sociedad Mercantil OR, C.A., en el tantas veces nombrado contrato, y después de cinco (5) meses contados a partir de la fecha de protocolización, es decir, desde el 21 de febrero de 2.005, hasta el 26 de julio de 2005, fecha de introducción de la demanda para la entrega material del inmueble, la Sociedad Mercantil OR, C.A., no había culminado la construcción del inmueble. Por un particular SÉPTIMO: Alega que, la apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil OR, C.A, ya identificada, no posee cualidades suficientes para ejercer la reconvención. Según el autor E.C.B. en su Obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela Comentado” para poder ejercer la reconvención es necesario un poder especial; motivo por el cual, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en el poder consignado a los autos no se le otorga cualidades suficientes para ejercer la acción de reconvención. Por un particular OCTAVO: Rechazó, contradijo y se opuso a la acción resolutoria establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud de que para que esta opere, es necesario que la ejerza la parte que cumplió con el Contrato, que lo fue la ciudadana B.M.E., ya identificada, y no la Sociedad Mercantil OR, C.A., que para la fecha de la protocolización de la venta pura y simple no poseía los requisitos esenciales para la protocolización; motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en el referido artículo solicitó la entrega material del inmueble con su respectiva protocolización por ante el Registro respectivo, más los daños y perjuicios que se le han ocasionado por la tardanza en dicha entrega material. Por un particular NOVENO: Niega, rechaza y contradice que la ciudadana B.M.E., ya identificada, haya incumplido con las cláusulas del contrato, por cuanto han venido diciendo que la letra 13/13 no es parte de la inicial, si no parte del saldo restante, y que en ningún momento se ha negado a pagarla, pero que lo hará al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble. Por un particular DECIMO: La ciudadana B.M.E., ya identificada, ratifica ante el tribunal que pagará el saldo de la deuda restante, es decir, TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 34.500.000,00) en el mismo momento en que se realice la protocolización ante el Registro inmobiliario respectivo, incluyendo en dicho monto la cantidad establecida en la letra 13/13 que es la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.202.000,00).

III

ANALISIS DE LAS PRUEBAS.

Durante este lapso, las partes promovieron las siguientes probanzas:

A.- LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Promovió el valor probatorio del contenido de las doce (12) letras de cambio, signadas con los números 1/13 hasta la 12/13, acompañadas por la parte actora en el presente juicio. A los efectos de probar, que las mismas están llenadas a maquina de escribir, y con respecto a los firmantes de las letras de cambio, dice que se evidencia claramente que la firma del librado y el beneficiario es la misma. El Tribunal le acredita valor probatorio a los instrumentos cambiarios dado el reconocimiento que de los mismos y en este particular escrito de promoción hace la Demandada Reconviniente.

Promovió el valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., ya identificada, en el libelo de demanda que pago por concepto del inmueble Bs. 32.586.000,00, UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) al momento de la firma del referido contrato y Bs. 31.856.000,00 en letras de cambio. A lo efectos de probar, que la parte actora tenía en su poder doce (12) de las trece (13) letras de cambio libradas, debidamente aceptadas y canceladas. El Tribunal le acredita mérito probatorio la referida declaración, estimándola como una confesión de parte.

Promovió el valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., ya identificada, donde reconoce, según lo indicado en el libelo de demanda, folio 1 y 2, que se comprometió a comprarle a OR, C.A. el inmueble objeto de la pretensión para que ella lo destinara como vivienda. Que el precio del inmueble se fijo en la cantidad de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,00), obligándose también a cancelar el interés compensatorio del DOS POR CIENTO (2%) MENSUAL, sobre el monto de la inicial. A los efectos de probar, que el precio de venta sobre la vivienda objeto de la presente demanda, se define en forma clara e inequívoca, determinándose claramente las demás obligaciones de dar contentivas en pagar cantidades de dinero pero exigibles diferentes al precio estipulado sobre el inmueble. CUARTO: Promovió el valor probatorio del contenido en la declaración de la ciudadana B.M., ya identificada, quien reconoce según lo indiciado al folio 2, que los contratos son ley entre las partes pero cuando se trata de una estipulación ilegal se debe regir por la ley, por lo tanto el interés legal es el 12% anual en caso de Comerciantes, equivale al 1% mensual. A los efectos de probar, que la declaración de la parte actora convalida la legalidad del interés efectivamente cobrados por la Sociedad Mercantil OR, C.A. QUINTO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del referido contrato, anexo al libelo de demanda marcado “B”. A lo efectos de probar, que el precio de venta del inmueble fue debidamente convenido por las partes de conformidad con la Cláusula CUARTA de dicho contrato en forma clara e inequívoca, en la cantidad de (Bs. 66.500.000,00). Las partes también convinieron y es legal el interés compensatorio que tiene derecho a cobrar el propietario en beneficio del capital que deba pagar la compradora durante el tiempo de financiamiento de la inicial sobre el precio del inmueble. El Tribunal valora lo expuesto conforme al principio de la comunidad de la Prueba. SEXTO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del referido contrato, anexo al libelo de demanda marcado “B”, el cual expresa que la ciudadana B.M.E., de forma espontánea, celebró un Contrato de Opción de Compra-Venta Futura con OR, C.A. A los efectos de probar que la referida ciudadana, convino y acepto adquirir una vivienda que no incluía ningún tipo de acabado. El Tribunal aprecia el referido instrumento acompañado como instrumento fundamental de la pretensión el cual queda reconocido con lo expuesto por la demandada reconviniente. SÉPTIMO: Promovió el valor probatorio del contenido del Informe preparado por el Contador de la Sociedad Mercantil OR, C.A., anexo al escrito de Contestación-Reconvención marcado “A”. A los efectos de probar, por una parte, que el precio convenido para la adquisición de la vivienda objeto de la presente demanda es de (Bs. 66.500.000,00) dividido en una inicial de (Bs. 32.000.000,00) y un saldo a registrar de (Bs. 34.500.000,00); y por la otra, que la ciudadana B.M., ya identificada, cancelo un monto total de (Bs. 31.483.765,02) correspondiendo la suma de (Bs. 29.166.139,50) a aporte de capital y la suma de (Bs. 2.317.625,52) a los intereses compensatorios del uno por ciento (1%) calculados hasta la letra 12/13. El Tribunal no le acuerda valor probatorio al referido informe, en virtud de ser instrumento emanado de un tercero en la causa, el cual para sus fines probatorios debió ser ratificado por el tercero en juicio, conforme a lo establecido en al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia al carbón del Documento de CARTA OFERTA, CONJUNTO RESIDENCIAL LOS FRAILEJONES, acompañado al escrito de Contestación y Reconvención marcado con la letra “E”. A los efectos de probar, que la misma esta suscrita por la ciudadana B.M.E., mediante el cual conviene y acepta en forma clara la forma de pago mediante la cual se compromete a pagar el precio de venta convenido sobre el inmueble objeto de la pretensión. El Tribunal no le acuerda valor probatorio en virtud que el hecho que se pretende probar no es un hecho controvertido. NOVENO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia al Carbón del Documento RECIBO PREVIO A OPCION DE COMPRA VENTA, acompañado al escrito de Contestación y Reconvención, marcado con la letra “F”. A los fines de probar, que el mismo esta suscrito por la ciudadana B.M.E., que acepta el precio fijado al inmueble, por la cantidad de (Bs. 66.500.000,00), acepta el interés compensatorio sobre la inicial a fraccionar y el IPC y la empresa OR, C.A., recibe la suma de (Bs. 1.000.000,00) por concepto de reserva. El Tribunal no le acuerda valor probatorio a lo señalado, en virtud de que lo que se pretende probar no es realmente un hecho controvertido, en consecuencia es irrelevante al mérito de la controversia. DECIMO: promovió el valor probatorio del contenido de las Planillas de Depósitos, realizados en el BANCO MERCANTIL, acompañadas al escrito de Contestación y Reconvención. A los efectos de probar, que la ciudadana B.M.E., cancelo a ala Sociedad Mercantil OR, C.A., la suma de (Bs. 31.483.765, 02) y no la suma de (Bs. 32.586.000,00), como ella lo alega en el libelo de demanda. El Tribunal observa que las planillas en referencia fueron consignadas en originales, no obstante, no valen como plena prueba individualmente al no ser complementada con una prueba de informes toda vez que se trata de documentos privados, emanados de institutos Bancario, por lo cual sólo se le acredita el valor de principio de prueba por escrito, destinado a ser adminiculado con otra de su misma especie.

Promovió el valor probatorio del contenido del oficio emanado de la Alcaldía del Naguanagua, Dirección de Desarrollo Urbano, anexo al libelo marcado “D”. A los efectos de probar, que del mismo se evidencia claramente, que el inmueble esta inscrito en la unidad de catastro solo como parcela de terreno, por constituir un parcelamiento en pleno desarrollo. El Tribunal aprecia la referida probanza asimilándola como un documento administrativo en virtud de lo cual se le tiene como fidedigno.

Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial LOS FRAILEJONES, anexo al libelo de demanda marcado “H”. A los efectos de probar, que en el mismo se especifica y se describe que el Conjunto Residencial Los Frailejones presenta Viviendas de tres (3) Modelos “A”, “B” y “C”. A lo efectos de probar, que las viviendas 13-C, 14-C, 15-C, 16-C y 17-C, se construyeron en el mismo tiempo en forma continua, porque la construcción se hace mediante una losa corrida sin divisiones de ningún tipo, que abarca a todas las casas a la vez; por tanto al construirse una vivienda, tiene que construirse forzosamente todas las viviendas a la vez, por tanto existe la edificación de todas a la misma vez. El Tribunal somete a su revisión la referida prueba instrumental y obtiene que tal como lo indica el propio documento público, valorado como tal en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solamente consta la constitución el inmueble en parcelas las cuales serán destinadas a viviendas, no consta que en alguna de ellas se haya construida. DECIMO TERCERO: Promovió el valor probatorio del contenido de las notas marginales del documento de parcelamiento que acompaña la parte actora en copia certificada, marcado con la letra “H”. A los efectos de probar, que las viviendas 13-C y 14-C, forman parte del modelo de vivienda “C” del parcelamiento Conjunto Residencial Los Frailejones y que constituyen viviendas continuas, fueron vendidas tal como se evidencia de las notas marginales antes señaladas. El Tribunal recibe la dicha probanza, y de una revisión de la notas marginales, no consta ninguna liberación de hipoteca respecto al grupo de parcelas denominadas MODELO “C” de la cual se pueda inferir que las viviendas de ese modelo, para ese año 2004, estuviesen ya construidas; y, la única referencia que tiene el referido documento en una de las últimas notas marginales está referida a la enajenación de la parcela C-13; por lo que no queda demostrado lo pretendido por la parte promovente con la reproducción de esta prueba.

Promovió el valor probatorio de la copia certificada del contrato, anexo marcado “B”. A los efectos, de probar: UNO: Que según la Cláusula Cuarta, queda entendido que para el momento del otorgamiento del documento público de compra venta por ante la oficina de registro respectiva, la compradora debe haber cancelado la totalidad de los aportes según el cronograma establecido, y los intereses de mora si fuere el caso. DOS: Que según la Cláusula Décima Primera, la compradora podrá autorizar por escrito a el propietario para imputar las cantidades recibidas como arras al precio total del inmueble. TRES: Que según la Cláusula Décima Tercera: Son a cargo de la compradora la cancelación de los honorarios profesionales de abogados, honorarios por tramitaciones y el pago de derechos de registro, así como solicitar y autorizar al propietario para que ordene la elaboración de los documentos traslativos de propiedad, alega que estas obligaciones nunca las cumplió la compradora. El Tribunal, en pronunciamientos anteriores le dio el carácter de plena prueba al referido instrumento privado. DECIMO QUINTO: Promovió el valor probatorio de la copia certificada del referido contrato, anexo marcado “B”. A lo efectos de probar, que según la Cláusula Novena, se evidencia que las partes establecen cláusula penal y convienen en fijar por concepto de daños y perjuicios un veinticinco por ciento (25%) sobre las sumas de dinero entregadas por la compradora al propietario. Valgan las consideraciones anteriores realizadas en cada caso respecto a esta probanza. DECIMO SEXTO: Promovió el valor probatorio de la letra de cambio signada 13/13, en copia certificada acompañada al escrito de Contestación y Reconvención de la demanda. A los efectos de probar, que dicha letra girada y debidamente aceptada por la ciudadana B.E.M., al momento de la suscripción del referido contrato, forma parte de las trece (13) letras giradas y aceptadas por la compradora al momento de suscribirse la negociación. La aceptación del referido documento se tiene como hecho admitido, pues en ningún momento ha sido contradicho por la demandante.

PRUEBA DOCUMENTAL:

Consignó, promovió y opuso a favor de su representada, original de acta de rectificación, emitida por la Dirección General de Saneamiento Ambiental – Servicio de Ingeniería Sanitaria – I.N.S.A.L.U.D. el día 20 de enero de 2006, con su respectiva boleta de citación de fecha 16-01-05, dirigida y recibida por la Ing. C.S., en nombre y representación de OR, C.A. A los efectos de probar y demostrar que del contenido de dicha acta de rectificación se desprende: 1) Que el conjunto residencial Los Frailejones, esta constituido por 18 viviendas. 2) Construidas en obra gris, cuyo proyecto fue consignado en el servicio de ingeniería Sanitaria bajo el Nº 23092 de fecha 07 de mayo de 2.003, con inspecciones realizadas en forma parcial. 3) Que la inspección sobre la vivienda VIVIENDA 16-C, objeto de la presente demanda, estaba construida para el día 03 de febrero de 2.005. 4) Que la Inspección realizada en fecha 18 de julio de 2.005, sobre la vivienda 16-C se coloca un apostrofe, que indica una segunda revisión, con lo cual dice demostrar claramente que la vivienda 16-C, objeto de la presente demanda, estaba construida para el día 03 de febrero de 2.005, en las condiciones y características especificadas en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. SEGUNDO: Consignó, promovió y opuso a favor de sus representada, original del ACTA DE INSPECCION FINAL, signada con el N° 2437 de fecha 02/08/05, sobre las viviendas identificadas con los números 15-C, 16-C y 17-C, del Conjunto Residencial los Frailejones. A los efectos de probar, que en el acta de Inspección Final, ya reseñada, se especifica que el Servicio de Ingeniería Sanitaria, realiza Inspección Final sobre las viviendas 15-C y 17-C, y una segunda revisión de la vivienda 16-C, y se emite sobre dicha acta la habitabilidad de la vivienda 16-C. El Tribunal le acuerda mérito probatorio a los dos documentos administrativos promovidos, los cuales no fueron impugnados así como tampoco fue probado lo contrario de sus contenidos. TERCERO: Consignó, promovió y opuso a favor de sus representada, Copia Certificada de CONSTANCIA DE HABITABILIDAD N° 019/2005 de fecha 18 de Agosto de 2005. A los efectos de probar, que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua, emite la habitabilidad para las viviendas 15-C, 16-C y 17-C, en fecha 18 de agosto de 2005, todo de conformidad con el Acta de Inspección Final N° 2.437. El Tribunal le acuerda valor probatorio a la referida probanza; no obstante, en este sentido observa, que írritamente fueron opuestos a la parte demandante reconvenida, cuando dichos documentos no emanaron de ella en virtud de lo cual no quedan reconocidos respecto a la parte actora. CUARTO: Consignó y promovió a favor de su representada los siguientes documentos: UNO: En Original contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura suscrito sobre la vivienda 15-C, con el ciudadano G.A.B.A.. DOS: Original de finiquito suscrito con el ciudadano G.A.B.A., ya identificado, sobre la vivienda 15-C, identificada en el referido Contrato. TRES: En original Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 15-C, suscrito con el ciudadano J.G.S.M.. CUATRO: En original prórroga otorgada al ciudadano J.G.S.M.. CINCO: En copia fotostática CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA sobre la vivienda N° 15-C, suscrito por el ciudadano J.G.S.M., y su legitima cónyuge M.L.R.C.. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuá de buena fe en las negociaciones efectuados y que en dicha negociación otorgó una prórroga considerable al comprador. QUINTO: Consignó y promovió a favor de su representada los siguientes documentos: UNO: En Original Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura suscrito sobre la vivienda 17-C, con la ciudadana HORAMAIKA J.D.M., titular de la cédula de identidad número V-7.016.376, debidamente autenticado. DOS: En Original finiquito suscrito con la ciudadana HORAMAIKA J.D.M., ya identificada, sobre la vivienda 17-C, identificada en el referido Contrato. TRES: En original Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 17-C, suscrito por la ciudadana E.Y.G., titular de la cédula de identidad número V-7.224.610, debidamente protocolizado, sobre la vivienda 17-C, CUATRO: En copia fotostática CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA sobre la vivienda N° 17-C, suscrito por la ciudadana E.Y.G.. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuá de buena fe en las negociaciones efectuados. SEXTO: Consignó y promovió a favor de su representada los siguientes documentos: UNO: En Original Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura suscrito sobre la vivienda 7-B, con la ciudadana MILBET DEL C.R.A., titular de la cédula de identidad número V-7.996.228, debidamente autenticado. DOS: En Copia Fotostática CONTRATO DE VENTA CON HIPOTECA, sobre la vivienda 7-B, suscrito con la ciudadana MILBET DEL C.R.A., ya identificada. TRES: En copia fotostática documento de LIBERACIÓN DE HIPOTECA sobre la vivienda N° 7-B, debidamente protocolizado. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuá de buena fe en las negociaciones efectuados. SEPTIMO: Consignó y promovió a favor de su representada los siguientes documentos: UNO: En Original Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura sobre la vivienda 9-B, suscrito con los ciudadanos J.R.R.P. y N.K.S., casados, titulares de las cédulas de identidad números V-10.234.028 y V-7.118.705, respectivamente, debidamente autenticado. DOS: En Original documento contentivo de Transacción Privada suscrita por los ciudadanos J.R.R.P. y N.K.S., ya identificados, sobre la vivienda 9-B, con referencia al contrato antes referido. TRES: En original Nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre la vivienda 9-B, suscrito con los ciudadanos L.F.D.B. y C.E.G.D.D., casados, titulares de las cédulas de identidad números V-247.284 y V-4.001.092, respectivamente, debidamente autenticado. CUATRO: En copia fotostática CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA sobre la vivienda N° 9-B, suscrito los ciudadanos L.F.D.B. y C.E.G.D.D., ya identificados, debidamente protocolizado. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuá de buena fe en las negociaciones efectuados. OCTAVO: Consignó y promovió a favor de su representada los siguientes documentos: UNO: En Original Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura sobre la vivienda 8-B, suscrito con el ciudadano A.J.O.N., titular de la cédula de identidad número V-3.974.256, debidamente autenticado. DOS: En Original documento contentivo de Transacción Privada suscrita por el ciudadano A.J.O.N., ya identificado, sobre la vivienda 8-B, con referencia al contrato antes referido. TRES: En copia fotostática CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA suscrito por la ciudadana I.I.C.R., titular de la cédula de identidad número V-10.173.800, debidamente protocolizado. A los efectos de probar, que la Sociedad Mercantil OR, C.A. es una empresa responsable, que siempre actuá de buena fe en las negociaciones efectuados. NOVENO: Consignó y promovió en Copia Fotostática documentos definitivos de Compra-Venta sobre las viviendas 13-C, vendida el 15-09-2004 y 14-C, vendida el 23-02-2005, suscritos por: Y.D.V.G.S., titular de la cédula de identidad número V-4.886.531 y ALOANY DE J.Z.A.D.S., titular de la cédula de identidad número V-11.863.975. A los efectos de probar, que dichos inmuebles fueron vendidos en las fechas indicadas en las notas marginales del documento de parcelamiento, los cuales promueve en el presente escrito y que forman parte del MODELO “C” de las viviendas, que forman parte de una losa continúa y están construidas en la misma losa en que esta construida la vivienda 16-C, objeto de la presente pretensión, por tanto la referida vivienda si estaba construida para el día 21-02-2005. DECIMO: Consignó y promovió en original Plano firmado por los Ing. Calculista ALBERTO URDANETA – A.D.U., contentivo de las modificaciones presentadas al Urbanismo, y que en las notas explicativas anexas, dice se verifica el diseño de las viviendas 13, 14, 15, 16, y 17 del Urbanismo. A los efectos de probar, que dichas especificaciones concuerdan con lo establecido en el contenido del contrato de Parcelamiento promovido en este escrito. El Tribunal recibe toda la presente prueba de documento público y la aprecia a los fines de colorear las afirmaciones probatorias de la parte demandada reconviniente.

DE LA EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS:

Promovió a favor de su representada la prueba de exhibición de Documentos de LAS LETRAS DE CAMBIO SIGNADAS CON LOS NUMEROS: 1/13 hasta la 12/13 en forma consecutiva, giradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., emitidas en forma totalmente manuscrita. Dichas letras se encuentran en poder de la ciudadana B.M.E., según declaración voluntaria de la referida ciudadana que corre al folio 2 del libelo de demanda. A tal fin se acompañan copias fotostáticas de las mencionadas letras las cuales quedaron en poder de la empresa OR, C.A. Solicitó al Tribunal se intime a la referida ciudadana, para que entregue las letras de cambio antes identificadas, dentro del plazo que a bien tenga fijar el Tribunal bajo apercibimiento. Evacuada la presente probanza, el Tribunal deja constancia que, las letras cuya exhibición se intimó no fueron presentadas por la parte Actora Reconvenida quien expuso en el Acto que en cada caso, cuando iba a cancelar las letras, las mismas le eran sustituidas por los depósitos bancarios que en original reposan en la caja de seguridad de este juzgado; igualmente expuso que aproximadamente cuando fue a pagar la tercera letra, por disposiciones internas del contable de la empresa, le cambiaron las letras de cambio suscritas a mano por las escritas a máquina, y en cada oportunidad que pagó eran las que le daban por cada depósito bancario; el Tribunal le acuerda mérito a lo expuesto, pues no existe duda de que las letras fueron canceladas, así reconocido por la parte demandada, por lo que resulta impertinente armar diatriba por lo que no es punto controvertido, pues el contenido de las cambiales fueron sustituidos por unos depósitos bancarios reconocidos por ambas partes, y ASI SE DECLARA.

DE LA EXPERTICIA:

Promovió a favor de su representada la Prueba de Experticia Grafotécnica a fin de que los expertos nombrados determinen con claridad sobre lo siguiente: UNO: La data o fecha aproximada de la escritura realizada a tinta de maquina de escribir para el llenado de las letras de cambio signadas con los números 1/13 hasta 12/13 correlativamente, consignadas por la ciudadana B.M.E., ya identificada. DOS: Verificar si las firmas contenidas en las referidas letras corresponden a una misma persona, a la ciudadana B.M.E.. TRES: La data o fecha aproximada de la tinta utilizada para firmar las referidas letras de cambio. CUARTO: Verificar si las firmas contenidas en las letras antes especificadas, corresponden a la firma de la ciudadana B.M.E., ya identificada. Evacuada la presente probanza, arrojó los siguientes resultados: Al folio 43 de la segunda pieza, en las conclusiones de la experticia presentada por los expertos nombrados se lee: “Ciertamente que, hasta el presente, no existe un método confiable y seguro que permita, mas allá de la razonable duda, establecer incontestablemente, la data de asentamiento de una tinta sobre un receptor, para las modernas tintas y papeles o receptores. Respecto a las escrituras a máquina, por la naturaleza y constitución de sus componentes tampoco es posible establecer una fecha o data de producción de las letras de cambio consignadas por la Actora –Reconvenida.” ( Cursiva Trib.) El Juez, conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no puede decidir con dudas, sino en plena convicción; en virtud de lo cual, si la prueba es dudosa como la presente, no puede en consecuencia ser tomada en consideración respecto a los hechos que pretende probar; razones por las cuales se desecha del proceso y así se declara.

PRUEBAS CON RESPECTO A LA RCONVENCION:

Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, anexo al libelo marcado “B”,que riela a los folios 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, y 71. A los efectos de probar las obligaciones asumidas por el propietario, las cuales son: Que se esta construyendo en la actualidad un Conjunto Residencial denominado Los Frailejones, sobre un terreno de su propiedad, situado en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, el cual está integrado por dieciocho (18) viviendas. Que el propietario se obliga a construir un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° C-16, con un área de 127,99 m2, y una vivienda signada con el N° 16-C, con dos (2) puestos de estacionamiento ubicados frente a la vivienda; de dos plantas, de construcción tradicional de entrepiso y techo de platabandas, conformada en Planta Baja por recibo, Comedor, Cocina, Lavadero, Terraza, Baño, Cuarto de Deposito debajo de la Escalera; y en la Planta Alta por Cuarto Principal con Baño Privado, una Habitación, un estar intimo, un baño y pasillo de circulación; acabado de obra gris, con un área aproximada de construcción de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). Que el propietario, otorga a la compradora, con carácter exclusivo un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura del inmueble antes descrito. Que el propietario conviene que el plazo de la protocolización del documento definitivo de compraventa será, desde la fecha de autenticación del referido contrato hasta el 25 de febrero de 2.005, quedando entendido que para el momento del otorgamiento la compradora deberá haber cancelado la totalidad de los aportes establecidos en el cronograma de aportes anexo, incluidos los intereses de mora, si fuere el caso. Que el Propietario, conviene en otorgar un plazo de gracia adicional de quince (15) días más, en caso de que una de cualesquiera de las parte no tenga todos los recaudos necesarios para el registro del documento definitivo dentro del primer lapso estipulado. SEGUNDO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, anexo al libelo marcado “B”,que riela a los folios 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, y 71. A los efectos de probar las obligaciones asumidas por la compradora, las cuales son: Que la compradora declara conocer y acepta el proyecto Arquitectónico, igualmente declara conocer y acepta la memoria descriptiva del referido proyecto. Que la compradora acepta y se compromete a adquirir el inmueble ya descrito por el precio de Bs. 66.500.000,00. La compradora se obliga a pagar las arras del inmuebles ya indicado en la forma establecida en el cronograma de aporte anexo, el cual establece la cancelación de una reserva por el monto de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), y TRECE (13) letras de cambio, signadas con los Nros. 1/13 al 13/13, debidamente libradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E... Que la compradora, conviene en otorgar un plazo de gracia adicional de quince (15) días más, en caso de que una de cualesquiera de las parte no tenga todos los recaudos necesarios para el registro del documento definitivo dentro del primer lapso estipulado. El Tribunal realizó oportunamente la valoración del referido instrumento.

Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, anexo al libelo marcado “B”,que riela a los folios 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, y 71 a los fines de probar, los efectos del contrato con respecto al propietario, lo cuales son los siguientes: Que podrá disolver de pleno derecho el referido contrato, cuando el comprador, tarde más de treinta (30) días consecutivos en cancelar las cuotas previstas en el Cronograma de Aportes (Cláusula Quinta). Que el propietario retendrá para sí por concepto de daños y perjuicios el veinticinco por ciento (25%) de todas las cantidades recibidas y devolverá o pondrá a disposición de la compradora el saldo restante, si la operación de compraventa no se llevase a efecto por cusas imputables a la compradora. Que el propietario, devolverá a la compradora, únicamente las cantidades recibidas más una suma equivalente a un veinticinco por ciento (25%) del monto total recibido como indemnización de daños y perjuicios. CUARTO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta Futura, anexo al libelo marcado “B”,que riela a los folios 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, y 71 a los fines de probar, los efectos del contrato respecto a la compradora, el cual es: Que la compradora recibirá la totalidad de las sumas entregadas más una suma equivalente al veinticinco por ciento (25%) del monto total recibido como indemnización de daños y perjuicios, si no se llevase a efecto la operación convenida por causas imputables a el propietario. Valgan las mismas consideraciones anteriores respecto a la valoración del instrumento fundamental de la pretensión. QUINTO: Promovió el valor probatorio de la letra de cambio signada con el Nro. 13/13, en copia certificada acompañada al escrito de Contestación y Reconvención de la demanda. A los efectos de probar, que dicha letra girada y debidamente aceptada por la ciudadana B.E.M., al momento de la suscripción del referido contrato, forma parte de las trece (13) letras giradas y aceptadas por la compradora al momento de suscribirse la negociación. El Tribunal observa de que no se trata de una copia certificada toda vez que el instrumento original fue acompañado con la contestación de la demanda, la cual fue valorada en su oportunidad. SEXTO: Promovió el valor probatorio del contenido del informe preparado por el contador de la Sociedad Mercantil OR, C.A. anexo al escrito de Contestación-Reconvención marcado “A”. A los efectos de probar, por una parte, que el precio convenido para la adquisición de la vivienda objeto de la presente demanda es de (Bs. 66.500.000,00) dividido en una inicial de (Bs. 32.000.000,00) y un saldo a registrar de (Bs. 34.500.000,00); y por la otra, que la ciudadana B.M., ya identificada, cancelo un monto total de (Bs. 31.483.765,02) correspondiendo la suma de (Bs. 29.166.139,50) a aporte de capital y la suma de (Bs. 2.317.625,52) a los intereses compensatorios del uno por ciento (1%) calculados hasta la letra 12/13. Esta probanza fue desechada por no haber sido promovida conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Promovió el valor probatorio del contenido de la copia certificada del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial LOS FRAILEJONES, anexo al libelo de demanda marcado “H” a los efectos de probar, que en el mismo se especifica y se describe que el Conjunto Residencial Los Frailejones presenta Viviendas de tres (3) Modelos “A”, “B” y “C”, a lo efectos de probar, que las viviendas 13-C, 14-C, 15-C, 16-C y 17-C, se construyeron en el mismo tiempo en forma continua, porque la construcción se hace mediante una losa corrida sin divisiones de ningún tipo, que abarca a todas las casas a la vez; por tanto al construirse una vivienda, tiene que construirse forzosamente todas las viviendas a la vez, por tanto existe la edificación de todas a la misma vez. OCTAVO : Promovió el valor probatorio del contenido de las notas marginales del documento de parcelamiento que acompaña la parte actora en copia certificada, marcado con la letra “H”. A los efectos de probar , que las viviendas 13-C y 14-C, forman parte del modelo de vivienda “C” del parcelamiento Conjunto Residencial Los Frailejones y que constituyen viviendas continuas, fueron vendidas tal como se evidencia de las notas marginales antes señaladas. El Tribunal valoró oportunamente estas probanzas respecto a la causa principal

PRUEBA DOCUMENTAL:

Consignó, promovió y opuso a favor de sus representada, original de acta de rectificación, emitida por la Dirección General de Saneamiento Ambiental – Servicio de Ingeniería Sanitaria – I.N.S.A.L.U.D. el día 20 de enero de 2006, con su respectiva boleta de citación de fecha 16-01-05, dirigida y recibida por la Ing. C.S., en nombre y representación de OR, C.A. A los efectos de probar y demostrar que la VIVIENDA 16-C, objeto de la presente demanda, estaba construida para el día 03 de febrero de 2.005, en las condiciones y con las características especificadas en el referido contrato. SEGUNDO: Consignó, promovió y opuso a favor de sus representada, original del ACTA DE INSPECCION FINAL, signada con el N° 2437 de fecha 02/08/05, sobre las viviendas identificadas con los números 15-C, 16-C y 17-C, del Conjunto Residencial los Frailejones. A los efectos de probar, que en el acta de Inspección Final, ya reseñada, se especifica que el Servicio de Ingeniería Sanitaria, realiza Inspección Final sobre las viviendas 15-C y 17-C, y una segunda revisión de la vivienda 16-C, y se emite sobre dicha acta la habitabilidad de la vivienda 16-C. TERCERO: Consignó, promovió y opuso a favor de sus representada, Copia Certificada de CONSTANCIA DE HABITABILIDAD N° 019/2005 de fecha 18 de Agosto de 2005. A los efectos de probar, que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua, emite la habitabilidad para las viviendas 15-C, 16-C y 17-C, en fecha 18 de agosto de 2005, todo de conformidad con el Acta de Inspección Final N° 2.437. Valgan las mismas consideraciones expuestas respecto a estas mismas probanzas promovidas en la causa de mérito.

DE LA EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS:

Promovió a favor de su representada la prueba de exhibición de Documentos de LAS LETRAS DE CAMBIO SIGNADAS CON LOS NUMEROS: 1/13 hasta la 12/13 en forma consecutiva, giradas y aceptadas por la ciudadana B.M.E., emitidas en forma totalmente manuscrita. Dichas letras se encuentran en poder de la ciudadana B.M.E., según declaración voluntaria de la referida ciudadana que corre al folio 2 del libelo de demanda. A tal fin se acompañan copias fotostáticas de las mencionadas letras las cuales quedaron en poder de la empresa OR, C.A. Solicitó al Tribunal se intime a la referida ciudadana, para que entregue las letras de cambio antes identificadas, dentro del plazo que a bien tenga fijar el Tribunal bajo apercibimiento. DE LA EXPERTICIA: Promovió a favor de su representada la Prueba de Experticia Grafotécnica a fin de que los expertos nombrados determinen con claridad sobre lo siguiente: UNO: La data o fecha aproximada de la escritura realizada a tinta de maquina de escribir para el llenado de las letras de cambio signadas con los números 1/13 hasta 12/13 correlativamente, consignadas por la ciudadana B.M.E., ya identificada. DOS: Verificar si las firmas contenidas en las referidas letras corresponden a una misma persona, a la ciudadana B.M.E.. TRES: La data o fecha aproximada de la tinta utilizada para firmar las referidas letras de cambio. CUARTO: Verificar si las firmas contenidas en las letras antes especificadas, corresponden a la firma de la ciudadana B.M.E., ya identificada. Valgan las mismas consideraciones realizadas respecto a estas probanzas en la causa de mérito, toda vez que son las mismas.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Por un capitulo I: Invocó, reprodujo e hizo valer el mérito favorable que arrojan las actuaciones que cursan en el expediente y en consecuencia: 1) Ratificó y dio por reproducido en todas y cada una de sus partes el mérito favorable de los autos, documentos públicos y privados que fueron acompañados con el libelo por la ciudadana B.M.E.. El Tribunal le acuerda mérito probatorio a lo expuesto, en virtud de que los instrumentos y pruebas fueron analizados con la promoción realizada por la parte demandada.

2) Promovió, invocó, reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes, y pidió se tenga como prueba al Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta Futura celebrado entre la ciudadana B.M.E. y la Sociedad Mercantil OR, C.A., el cual dice constituye prueba inequívoca del vinculo jurídico que existe entre las partes. El Tribunal ya valoró el referido instrumento.

3) Promovió, solicito y de forma expresa invocó la existencia de una confesión espontánea en el escrito de contestación de la demanda que riela a los folios 152, 153 y 155 del expediente, presentado por la parte demandada en el Informe del Contador Público de OR, C.A.. En el referido informe dice que se establece que la ciudadana B.M.E., había pagado la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00) para la fecha 24 de diciembre de 2004, cantidad establecida en el cronograma de pagos anexo al documento fundamental antes citado. El Tribunal en el respectivo análisis del informe presentado se pronunció desechándole del proceso, en virtud, de que no fue promovido en conformidad con la normativa que lo rige.

4) Promovió e hizo valer el mérito favorable de autos, de la confesión espontánea de la parte demanda, sostenida en el escrito de contestación de la demanda, en fecha 01 de diciembre de 2005, referidas a doce (12) planillas de deposito que forman parte integrante del pago hecho por la ciudadana B.M.E., a la Sociedad Mercantil OR, C.A., El Tribunal, valora tal afirmación como un hecho admitido por la demandada. 5) Promovió e hizo valer el mérito favorable de la confesión espontánea que dice se desprende del escrito de contestación de la demanda, cuando la empresa OR, C.A. reconoce un recibo de pago realizado por la ciudadana B.M.E., por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Lo señalado se tiene como hecho admitido constatado como fue de la referida actuación. 6) Invocó, ratificó, reprodujo, promovió e hizo valer los siguientes recibos: A) Pago en efectivo realizado por la ciudadana B.M.E., a la empresa OR, C.A., de fecha 20-01-2004, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). B) Recibo de pago de fecha 09-02-2004, por un monto de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 15947560 del Banco Mercantil. C) Recibo de pago de fecha 26-02-2004, por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.220.000,00), pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 41947529 del Banco Mercantil. D) Recibo de pago de fecha 03-04-2004, por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.206.000,00), pagados por B.M.E. a la persona de C.S., a través de cheque N° 33411 del Banco Mercantil. Lo señalado se tiene como hechos admitidos. 7) Promovió, hizo valer y solicitó al Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se sirva oficiar a la Entidad Bancaria MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, respecto de todos y cada uno de los depósitos efectuados realizados de la cuenta N° 01050040161040218652 de B.M.E., a la cuenta N° 010500971097128474 de la persona jurídica OR, C.A. Evacuada la presente probanza, el Instituto Bancario oficiado, envió copia certificada de las planillas correspondientes a los depósitos realizadas a la cuenta corriente perteneciente a la Empresa OR. C.A., mas una relación de los mismos; ahora bien, sumadas las dichas cantidades depositadas debidamente soportadas con sus respectivos comprobantes de depósitos arrojaron un monto de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 37.983.765,02) siendo la fecha del último depósito el 16-12- 2004, tal como se observa de la prueba oficiosa que riela al folio 55 de la segunda pieza del presente expediente a la cual se le acredita pleno valor probatorio. 8) Invocó, ratificó, reprodujo, promovió, hizo valer y pidió se tengan como pruebas todas y cada una de las letras de cambio debidamente pagadas y que le fueron devueltas al ser canceladas por la ciudadana B.M.E. a la Sociedad Mercantil OR, C.A., por un monto de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 32.586.000,00). El Tribunal en su oportunidad, hizo de estas probanzas la valoración correspondiente. 9) Invocó, ratificó, reprodujo, promovió e hizo valer en todas y cada un a de sus partes, y pidió se tenga como prueba la constancia emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, firmada por el ciudadano A.M.S., en su condición de Director del referido Organismo, con la cual se pretende probar que hasta la fecha 06 de julio de 2005 (fecha de admisión de la demanda) no se encontraba ningún documento que acreditara que el referido inmueble poseyera permiso de habitabilidad y que el referido inmueble solo tenía ficha catastral como parcela. El Tribunal le acredita valor probatorio al referido instrumento. Se referirá a él en la motivación del fallo a proferirse. 10) Invocó, ratificó, reprodujo, promovió e hizo valer el oficio que riela al folio 161 del expediente firmado por el Arq. A.M.S., c.d.a. y terminación de obra de fecha 18-08-2005, con esta promoción pretende probar que fue en el mes de agosto de 2005 cuando la referida empresa OR, C.A. obtuvo permisos reglamentarios para la debida protocolización del documento definitivo de compra-venta. El Tribunal le acuerda valor probatorio a la referida prueba instrumental. 11) Invocó, ratificó, reprodujo, promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes y pidió se tenga como prueba, el oficio N° O.D. N° 000104, S.I.S: 074 de fecha 30 de enero de 2006, suscrita por el Ing. TULIO POTTELLA P., Jefe del Servicio de Ingeniería Sanitaria, Dra. M.A., RANGEL, Directora de Saneamiento Ambiental y Dra. B.B. Directora de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Carabobo, así como también las copias certificadas emanadas del Departamento de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Salud y Desarrollo Social, actas de inspección final signadas con los Nros. 2.395 y 2.437 de fecha 08-02-05 y 02-08-05. El objeto de promoverlas consiste en que al confrontarlas con el acta N° 2.395 de fecha 08-02-05, consignada por la Apoderada de OR, C.A., la misma carece de validez y no corresponde a la vivienda 16-C, como pretende hacer ver la parte demandada, del análisis efectuado se observa que las referidas comunicaciones fueron apreciadas en su oportunidad. Por un capitulo II: Promovió como testigo a la ciudadana HOROMAIKA J.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.016.376, de este domicilio, con el fin de probar fundamentos de hechos concretos que han de servir de base a la motivación de la sentencia. El referido testigo no fue presentado por su promovente, así como tampoco hizo valer la prueba solicitando nueva oportunidad razón por la cual se da y tiene por desistida y ASÍ SE DECLARA.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El objeto de la pretensión en la presente causa se circunscribe a una Acción de Cumplimiento de Contrato mediante el cual se persigue que judicialmente cumpla la vendedora y propietaria obligada por un contrato denominado Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito entre ella y la ciudadana B.M.E. como compradora de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda que sobre ella se edificaría, a que haga entrega de la misma, así como también otorgue el respectivo documento definitivo de compra venta, en virtud de que la compradora cumplió con su obligación de cancelar la parte del precio convenido como inicial, el cual estaba representado por la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00) determinada en el contrato.

En virtud de haberse propuesto Reconvención, el objeto de la pretensión para la Demandada Reconviniente, es la Resolución del Contrato, el pago de las costas, y en que la Compradora reciba el saldo del precio recibido en aplicación de la cláusula penal fundando su pedimento en el hecho de que la parte Actora no ha cumplido con su obligación de cancelar la totalidad del precio.

Es de interés señalar que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; en este orden de ideas se acota que no hay duda respecto a la bilateralidad de la presente convención de donde emergen obligaciones recíprocas, pero analizando bien la norma, ella misma nos habla de dos supuestos en caso de inejecución de la obligación; uno, la ejecución del contrato; dos, la resolución del mismo. La pretensión de la Actora se subsume en el primer supuesto de la norma pues de lo analizado emerge que lo pretendido realmente, es la ejecución judicial del contrato, interpretación que se realiza apegada al rigorismo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y siguiendo el criterio expuesto por el eminente Dr. J.M.O., en un enjundioso trabajo denominado “La Sanción de la Inejecución del Contrato” donde señala que el término de “cumplimiento” es un tanto impropio, y corresponde al correlativo de “incumplimiento” que atiende sólo a la frustración del interés del acreedor, y en relación al cual no resulta un contrasentido hablar de una “acción de cumplimento” que tendría por objeto eliminar por la vía de la intervención forzosa de los órganos estatales las consecuencias que traería para el acreedor la falta de cooperación del deudor; dice que esta llamada “acción de cumplimiento” (o ejecución forzosa en forma específica) antes que configurar un instrumento de cumplimiento en sentido estricto el cual implica la realización del comportamiento del deudor y por tanto su espontánea cooperación, supone por el contrario, un incumplimiento del deudor en sentido estricto y se revela como una consecuencia de éste último; en otras palabras mediante la llamada ejecución en forma específica lo único que se consigue es transformar un incumplimiento en sentido estricto en el llamado cumplimiento en sentido objetivo; en virtud de lo cual, colegimos de lo expuesto y así lo establecemos, que la pretensión de la Actora ciudadana B.M.E. se subsume en el primer supuesto del artículo 1.167 del Código Civil y ASI SE DECIDE.

Encuadrada la acción en la norma respectiva, procedemos seguidamente a resolver la controversia una vez analizadas las presentes actuaciones, y delimitados los hechos no controvertidos los cuales se precisan de la manera siguiente: 1°.- Es cierto que las partes actuantes en este proceso se vincularon a través de un Contrato escrito valorado como plena prueba, que denominaron PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA FUTURA el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia el 19 de marzo de 2004, anotado bajo el número 27, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones levados por al Notaría anteriormente especificada. 2°.- También se establece, que ambas partes haciendo uso del principio sustantivo consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual “ Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes” fundamentan todas sus defensas y excepciones en el contenido de las cláusulas contractuales; de allí que resultan hechos admitidos, como el precio, las modalidades del pago del precio, las formas de pago, y en este sentido se infiere que convinieron en que la deuda fuera garantizada con la emisión de letras de cambio valor entendido; igualmente se tienen por admitidos, los términos de cumplimiento de las obligaciones contraídas, el cual para el Propietario Vendedor fue el 21 de febrero de 2005, fecha fijada para la protocolización del documento definitivo con quince días de prórroga en ambos casos, fecha también estimada como referencia para dar por cumplida la obligación de la Compradora de haber cancelado la parte del precio convenida conforme al cronograma de pagos que les fue establecido por la vendedora. 3.- También se tienen como admitidas las cancelaciones realizadas por la parte Actora Reconvenida, no obstante se aclara, que lo admitido es que la Accionante pagó, siendo lo cuestionado el monto que afirma fue cancelado. 4.- Se tiene igualmente como hecho admitido, la falta de cancelación de una letra de cambio signada 13/13; así como que para el momento de haber introducido la demanda , el bien inmueble objeto de la compra-venta, todavía no estaba en condiciones de habitabilidad; hechos que el Tribunal los da todos por resueltos, y ASÍ SE DECIDE.

Con relación a los Hechos Controvertidos se proceden a resolver de la manera siguiente: 1°.- El alegado cumplimiento contractual de la parte Actora, lo que le acreditaría interés para sostener este juicio; desde luego que cuestionado fuertemente por la parte demandada, al estimar que la accionante incumplió el contrato suscrito por cuanto a su entender todavía debe parte del precio convenido para optar a la compra del inmueble y por ende al otorgamiento del documento de venta definitivo; en este sentido alegó que la demandante reconvenida dejó de cancelar la letra de cambio signada 13/13,. Como parte del Convenio Inicial. 2°.- La parte Actora además alegó incumplimiento de la parte demandada, en el sentido de que esta, se negó a construirle la unidad de vivienda y de otorgarle el documento definitivo de compra venta, obligación que asumió en el documento contractual, a pesar de haberle cancelado el monto del precio requerido por la empresa para proceder al otorgamiento definitivo, afirmando que para la fecha de la introducción de la demanda, la unidad de vivienda en cuestión, no estaba construida, razón por la cual no podía la demandada hacerle la entrega; desde luego que la parte demandada por su parte afirma por el contrario que para la fecha de la introducción de la demanda, la unidad de vivienda estaba construida.

Procedemos seguidamente a verificar con las pruebas debidamente valoradas en el análisis probatorio realizado, el hecho controvertido de la solvencia de la parte Actora, para lo cual citamos al valorado plenamente documento fundamental de la pretensión constituido por el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA en su cláusula Cuarta y Sexta de donde emergen las obligaciones de pago cito:

CUARTA: EL PROPIETARIO, otorga a LA COMPRADORA con carácter exclusivo un Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta futura del inmueble descrito en la cláusula anterior y LA COMPRADORA se compromete en adquirirlo por el precio de SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 66.500.000,oo). LA COMPRADORA se obliga pagar las arras del inmueble antes indicado en la forma establecida en el CRONOGRAMA DE APORTES anexo, el cual se entiende que forma parte integrante de este contrato. Queda entendido que para el momento del otorgamiento del documento publico de compra venta ante la Oficina Subalertena de Registro competente, LA COMPRADORA deberá haber cancelado la totalidad de los aportes establecidos en el cronograma anexo, incluidos los intereses de mora a que se hace referencia en la siguiente cláusula si fuere este el caso. El plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, será desde la fecha de la autenticación de este contrato hasta el 21 de febrero del 2.005. Ambas partes convienen en otorgar un plazo de gracia adicional de quince (15) días más, en caso de que una de cualesquiera de las partes no tenga todos los recaudos necesarios para el registro del documento de venta definitivo dentro del primer lapso.

(resaltado Tribunal).

“SEXTA: Las partes contratantes declaran estar en conocimiento del proceso inflacionario que afecta la economía nacional, especialmente en el área inmobiliaria y de la construcción, que se refleja en un constante aumento en los costos por el alza en los precios de los materiales y de la mano de obra, asi como a consecuencia de leyes, resoluciones y decretos ejecutivos sobre la materia. En consecuencia queda establecido que el saldo del pago del aporte inicial de la vivienda estipulado en TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo) del valor del inmueble, generara intereses establecidos en una tasa del dos por ciento (2%) del saldo mensual, y el saldo deudor correspondiente a TREINTA Y CUATRO MILLLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 34.500.000,oo) se le aplicara las variaciones ponderadas del índice que mide la inflación acumulada denominado “INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (I.P.C.)” que aparece publicado en los boletines que emite el Banco central de Venezuela. Este índice será aplicado desde la autenticación de este contrato hasta la firma de la protocolización del documento definitivo de compra venta”

Riela al folio 69 un añadido al documento contractual, titulado “CRONOGRAMA DE APORTE”, donde las partes especificaron las condiciones de cancelación; destacándose, que el propietario vendedor declara en principio que recibió UN MILLON DE BOLÍVARES a título de RESERVA; se especifican los abonos mensuales respecto al monto inicial, para la cual se emitieron trece (13) letras de cambio, las cuales debían ser entregadas debidamente aceptadas y firmadas por la Compradora al Propietario no obstante estas letras fueron giradas “Valor Entendido” lo que les imprime autonomía; no tienen carácter de recibos; esto es, no están realmente causadas desde el punto de vista mercantil; ello implica, que a los fines puramente contractuales vale la cantidad contenida en el contrato, ya que las letras de cambio emitidas mercantilmente hablando, constituyen una deuda autónoma; por manera que, se toma como inicial el monto fraccionado de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000.oo), como suma a cancelarse a titulo de inicial, para optar al otorgamiento definitivo. Se especifica también que el saldo restante d e TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, serán cancelados en cheque de gerencia para el momento de la protocolización, y ASI SE DECIDE.

En el iter de la controversia, afirmó la parte demandada, que la parte actora sólo había abonado a capital la suma de VEINTE NUEVE MILLONES CIENTO SESENTA Y SEIS MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 29.166.137,50) con los intereses, que suman DOS MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 2.317.625,52) lo que arroja un total de TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (BS.31.483.762,02); ahora bien, partiendo de que la prueba es el elemento de máxima convicción del Juez, procedemos a verificar si en los autos estos extremos están probados y observamos que de las pruebas promovidas fue aportada una prueba oficiosa evacuada por ante la Entidad Banco Mercantil Banco Universal valorada plenamente por este Tribunal al ser correcta y oportunamente promovida, donde el Banco oficiado respondió por escrito enviando copia certificada de las planillas correspondientes a los depósitos realizados a la cuenta corriente de OR.C.A., por la ciudadana B.M.E.; y dichos depósitos debidamente soportados arrojaron un monto de treinta y siete millones novecientos ochenta y tres mil setecientos sesenta y cinco con dos céntimos (Bs.37.983.765,02) siendo la fecha del último depósito el 16 de diciembre de 2004 (vid. Folio 55 sgda.p), todo lo cual indica un monto muy superior al convenido en “EL CRONOGRAMA DE APORTE”, es mas, incluyendo los intereses a los cuales hace referencia la parte demandada; y, si con una simple operación aritmética deducimos el monto de los intereses señalados por la demandada, nos arroja que la ciudadana B.M. ha cancelado a la empresa Vendedora la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 35.983.000,00) cantidad que excede a la suma por la cual contractualmente se obligó; por manera que, nada obstaba para que la parte demandada le hubiese dado cumplimiento a la segunda parte del contrato, como era, la del otorgamiento definitivo del contrato de Compraventa, sin obviar desde luego la letra de cambio 13/13 librada como se dijo “Valor Entendido” cuyo cobro pudo demandarse en forma autónoma, no obstante que la parte Actora la reconoce y manifiesta en la contestación de la reconvención no tener inconveniente en cancelarla conjuntamente con el monto a cancelar para el momento del otorgamiento definitivo. En virtud de lo expuesto, se da por probada la afirmación de la parte Actora Reconvenida en cuanto a que había cancelado la suma establecida como inicial todo lo cual le acredita interés para intentar y sostener el presente juicio, y a su vez permite establecer que para el 16 de diciembre de 2004, la ciudadana B.M., en calidad de COMPRADORA había cancelado a la SOCIEDAD MERCANTIL O.R.C.A., EN SU CONDICIÓN DE VENDEDORA la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON DOS CÉNTIMOS; la referida suma la toma el Tribunal como cierta, en virtud de que el Banco Mercantil respecto a la evacuada prueba oficiosa, en su respuesta afirma, haber acreditado a la cuenta de la empresa demandada la referida cantidad, montos que además de relacionarlos en el oficio, los soporta con los debidos comprobantes de depósito debidamente verificados por quien juzga, todo lo cual permite por ende establecer además, que fue debidamente cancelado por la parte Actora Reconvenida los conceptos correspondientes a: Reserva, Inicial e Intereses, a los cuales hizo referencia la empresa demandada y ASI SE DECIDE.

Con relación al segundo punto controvertido tenemos: Afirma la parte Actora Reconvenida, que la Demandada Reconviniente O.R.C.A., conforme al contrato debía haber concluido la Unidad de Vivienda para el 21-02-05 para su entrega, pero es el caso que para el 06-06-05 fecha de introducción de la demanda no se había concluido tal como se observa de la constancia dada por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Naguanagua, debidamente valorada, donde la mencionada Dirección deja constancia que en sus archivos no reposa ningún documento que acredite que el referido inmueble “posea” permiso de habitabilidad, esta probanza se adminicula con los instrumentos ACTA DE RECTIFICACIÓN que riela al folio 217, donde la Dirección de INSALUD expresa que “EL ACTA DE INSPECCION FINAL N° 2437,” de fecha 02-08-05, corresponde a las viviendas 15-C, 16-C, y 17-C , y con la C.D.A. Y TERMINACIÓN DE LA OBRA, donde se observa que La Alcaldía de Naguanagua a través de la Dirección de Desarrollo Urbano, en fecha 18 de agosto de 2005, fue cuando dictó la Resolución N° 184/ 2005, y procedió a expedir la c.d.a. y terminación de obra, dando habitabilidad a la vivienda N° 16-C objeto de la presente controversia, de manera pues, que se concluye dando por demostrado que la unidad de vivienda, no se encontraba totalmente construida para el 21 de febrero del año 2005, fecha término fijado por las partes contractualmente para la protocolización del documento definitivo de compraventa; aún, se infiere que tampoco estaba finalizada para el momento en que fue introducida la presente demanda si tomamos como prueba la fecha en que fue relacionada la C.d.A. y Terminación de la Obra; todo lo cual permite concluir, en que hubo incumplimiento por la parte Demandada Reconviniente de las obligaciones contraídas en el tantas veces promovido Documento de promesa Bilateral de Compraventa y ASI SE DECIDE

Corresponde ahora, resolver sobre la Reconvención propuesta por la parte demandada en esta causa y en este sentido observamos, que la pretensión de esta acción reconvencional es la Resolución del Contrato, en consecuencia la aplicación a la parte Actora reconvenida de la cláusula penal conforme al cual sólo se le estaría devolviendo un saldo sobre la parte del precio recibido como inicial. Ahora bien, en el presente caso no fue demostrado el incumplimiento de las obligaciones contraídas contractualmente por parte de LA COMPRADORA; es mas, conforme al análisis realizado y hechos establecidos en párrafos anteriores, ni siquiera fue probado su incumplimiento parcial, única posibilidad prevista en el contrato como causal de resolución, razón por la cual la acción de resolución por la que se demanda a la parte Actora en esta causa , NO PUEDE PROSPERAR, Y ASÍ SE DECIDE.

Corresponde ahora este Tribunal resolver sobre la procedencia de los otros pedimentos libelados por la parte Actora, y en este sentido se observa que la misma solicita le sea cancelado la cantidad que señala en el libelo, por concepto de daños y perjuicios causados por la falta de entrega del inmueble oportunamente, para lo cual acompaña como prueba un contrato de arrendamiento privado suscrito por un tercero a la causa, el cual no fue ratificado en juicio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha como prueba, por manera que, tal pedimento al no ser probado hace improcedente el pedimento demandado. La misma suerte corre el pedimento adicional conforme al cual pretende se le cancelen cánones de arrendamiento por vencerse, el cual resulta absolutamente improcedente, en virtud de que la demandada no es arrendadora de la parte demandante, para reclamársele cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse de manera directa como se solicitó, y ASÍ SE DECIDE.

El Tribunal observa que en la contestación a la Reconvención la parte Actora propone Cuestiones Previas, esta oposición es irrita y contraviene lo dispuesto en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil.

Con respecto al pedimento de que la tasa de interés pactada que devengan los TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00) se reduzca a la tasa del 3% anual, esta Juzgadora lo estima improcedente, en virtud de que esta probado en los autos que la demandada sólo le esta imputando el 12 % anual a dicha obligación en su condición de comerciante, pues se trata de una obligación mercantil, y el referido interés es fijado por la ley, y en consecuencia tal pedimento no puede prosperar y ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, propuesta por la ciudadana B.M.E., contra la Sociedad Mercantil OR, C.A., todos identificados suficientemente en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada a otorgarle a la ciudadana B.M.E., ya identificada, el documento definitivo de compra venta del inmueble en la Oficina de Registro correspondiente, de la misma forma hacerle entrega del referido inmueble, y ASI SE DECIDE.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los 04 días del mes de diciembre del año 2007. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

ABOG. R.M.V.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:15 de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

Expediente Nro. 51.499

Labr.-