Decisión nº 09-03-20. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 9 de Marzo de 2009

Fecha de Resolución 9 de Marzo de 2009
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil
PonenteReina del Valle Chejin Pujol
ProcedimientoResolución De Contrato De Arren; Daños Y Perjuicio

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 09 de marzo del 2009

Años 198º y 150º

Sent. Nro. 09-03-20.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios intentada por la empresa mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 04 de agosto del 2008, bajo el Nº 09, Tomo 12-A, con domicilio procesal en la Calle Principal, casa Nº 46, Urbanización Jardines de Alto Barinas, Conjunto Residencial Araguaney II, Barinas, Estado Barinas, representada por los ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.662.478 y 16.125.379, en su orden, en su carácter de Presidente y Vice-presidente respectivamente, actuando mediante apoderado judicial los abogados en ejercicio J.E.R.A. y O.A.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 129.371 y 78.742 en su orden, contra la ciudadana E.B.F.d.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.256.204, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico Rosales & Asoc., ubicado en la Av. Libertad cruce con Calle Camejo, edificio Le Mirage, piso 1, oficina N° 02, en esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, representada por el abogado en ejercicio F.M.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075

Alegan los representantes legales de la empresa mercantil actora en el libelo de demanda, que en fecha 04 de agosto del 2008, decidieron constituir la referida empresa, cuyo objeto principal es la compra, venta, comercialización, distribución, transporte, importación y exportación al mayor y al detal de toda clase de licores nacionales e importados, hielo en cubito y en bloque, charcutería y delicateses; que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, de fecha 07/08/2008, bajo el Nº 83, Tomo 111 de los libros respectivos que acompañaron en original, que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana E.B.F.d.V., sobre un inmueble constituido por un área comercial propiedad de la arrendadora, identificado con el N° 10, con un área aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00 mts2), dividido en cuarenta y dos metros cuadrados (42,00 mts2) la planta baja y cuarenta y dos metros cuadrados (42,00 mts2) el nivel mezzanina, dentro de los siguientes linderos: noreste: con el local N° 11, sureste: con el local N° 39, noroeste: con pasillo “B”, y suroeste: con el local N° 9, con puesto de estacionamiento signado con el N° F-03, ubicado dentro del Centro Comercial Locatel Barinas, situado en la avenida Los Andes, hoy avenida A.A.T. de la Urbanización Alto Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas.

Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció que el área comercial sería destinada sólo para la instalación de oficinas y/o comercio cuyo objeto sería la compra, venta, comercialización, distribución, transporte, importación y exportación al mayor y al detal de toda clase de licores nacionales e importados, y toda clase de actividad económica que tenga relación con el objeto principal, a cuyo fin la inquilina debía obtener a su nombre los permisos requeridos por las autoridades para el funcionamiento del negocio, no siendo ello responsabilidad de la arrendadora, y que la inquilina no podría cambiar la actividad comercial del negocio convenido sin la previa aprobación por escrito de la arrendadora. Que se fijó un canon de arrendamiento mensual de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) por mensualidades anticipadas, el cual sería ajustado semestralmente tomando como referencia el Índice General de Precios al Consumidor (IPC), así como una duración del contrato de seis (06) meses a partir del 01/10/2008. Que la arrendadora tenía pleno conocimiento de las normativas del Centro Comercial por cuanto se evidencia de la cláusula décima novena del referido contrato que ésta le hace entrega a la inquilina del Reglamento Interno Vigente del Centro Comercial Locatel Barinas, que su representada ha cumplido fiel y cabalmente todas y cada una de las cláusulas contractuales, debiendo estar en plena posesión del inmueble arrendado.

Que iniciaron los trámites pertinentes para obtener la permisología ante los organismos competentes, dirigiendo una solicitud al Comité de Arquitectura de dicho Centro Comercial, para que fuese estudiado el uso planteado, y en fecha 21/08/2008, le fue dirigida una comunicación a su representada emitida por dicho Comité de Arquitectura, suscrita por el arquitecto E.M., informándole entre otras cosas, que había sido aceptada la solicitud planteada para la instalación de un bodegón de licores y delicateses en ese centro comercial, exigiéndosele para la aprobación de funcionamiento, la consignación de todos los recaudos establecidos en el listado de documentos para la remodelación de locales comerciales del referido centro comercial, por lo que iniciaron todas las actividades encaminadas a la instalación definitiva del negocio, y comenzaron a realizar las inversiones económicas necesarias para la elaboración del proyecto de remodelación y constitución del local, para el perfecto funcionamiento del objeto social de su representada.

Que en fecha 19/09/2008, recibieron comunicación de la arrendadora sobre la negativa emitida por la Dirección de Inversiones Barintel, C.A., informándole los motivos que hacen difícil el funcionamiento de su representada dentro de las instalaciones del C.C. Locatel, solicitando el rompimiento del contrato, pretendiendo la arrendadora de manera unilateral dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito, ocasionando a su representada un grave perjuicio económico, debido a la inversión que hasta esa fecha (20/11/2008) ha realizado, incumpliendo la arrendadora su obligación de poner al arrendatario en posesión del bien arrendado; que la arrendadora tenía pleno conocimiento del objeto principal de la arrendataria conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que por ser propietaria, tenía pleno conocimiento de los reglamentos del Centro Comercial.

Fundamentaron la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.271, 1.273, 1.579, 1.354, 1.585, 1.586, 1.587 del Código Civil, 12, 25 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expusieron que por haber un incumplimiento de la arrendadora de entregar a su representada la cosa arrendada, tal incumplimiento es culposo, lo que genera la posibilidad de reclamar la resolución del contrato de arrendamiento y la indemnización de los daños y perjuicios causados, en virtud de que su representada producto de haber contraído la relación contractual cuya resolución piden, ha visto disminuido su patrimonio por una serie de pagos que ha debido realizar y ha visto truncadas las posibilidades ciertas que poseía de acrecentarlo dada la actividad económica que había de acometer, afirmando estar en presencia del daño emergente y del lucro cesante. Que respecto al primero de los supuestos mencionados (daño emergente), su representada ha sufragado los siguientes pagos:

• Pago realizado a arquitectos por elaboración del proyecto destinado a la instalación, comercialización y funcionamiento. Bs.4.000,00.

• Mobiliario de madera. Bs.7.000,00

• Pago realizado al ingeniero electricista por plano de cargas eléctricas Bs.1.000,00.

• Compra de dos equipos de aire acondicionado de 24.000 BTU c/u Bs.F.5000,00.

• Pago de adelanto para realizar techo razo-drywall Bs.F.2.000,00.

• Pago de adelanto para realizar aviso publicitario Bs.F.1.500,00.

• Estampillas para obtener permiso sanitario Bs.F.65,00.

• Gastos de fotocopias para armar carpetas a consignar en los organismos públicos para cada permisología Bs.F.1.000,00.

• Pago inspección de Bomberos Bs.F.5,00.

• Pago planillas SAMAT 15,00.

Que por lo que respecta al lucro cesante, su representada ha perdido la posibilidad de ingresar como utilidad la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), considerando el periodo en que el contrato había de tener vigencia, que concluía en diciembre, mes caracterizado por los elevados consumos de los productos que pueden ser expendidos por su representada. Transcribió diversos criterios del más alto Tribunal de la República sobre el daño emergente y lucro cesante.

Que por cuanto han sido inútiles las gestiones extrajudiciales tendentes a lograr el cumplimiento de la ciudadana E.B.F.d.V., de su obligación de poner en posesión el local arrendado en beneficio de su representada, es que demandan a la mencionada ciudadana para que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento descrito y al pago de los daños y perjuicios a su representada o de lo contrario a ello sea condenada por el Tribunal. Expusieron que por cuanto la resolución supone el retorne de las partes a la situación precontractual, solicitan se reintegre a su representada la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00) más los intereses devengados hasta el momento que se haga efectiva tal devolución, por concepto del depósito requerido como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

Que la cantidad de dinero que constituye la indemnización por daños y perjuicios, son: a) la suma de veintiún mil quinientos ochenta y cinco (Bs.21.585,00) por concepto de daño emergente, por los gastos sufragados por su representada para la constitución, instalación, publicidad y funcionamiento de la empresa; b) la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) por concepto de lucro cesante, derivado de no permitir a su representada ejercer su actividad comercial durante por lo menos seis meses establecidos en el contrato, cifra esta producto de una proyección hecha de acuerdo al objeto de la empresa, estudio del mercado de la zona donde se iba a instalar la misma, y a la información obtenida al realizar un trabajo de campo; y c) las costas y gastos del juicio de acuerdo con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Solicitaron la corrección monetaria. Estimaron la demanda en la cantidad de trescientos treinta y seis mil quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs.336.585,00). Solicitaron se declare con lugar la demanda, incluyendo la condenatoria en costas y la correspondiente corrección monetaria.

Además acompañaron al libelo: copia certificada de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil actora, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 04/08/2008, bajo el N° 09, Tomo 12-A de los libros respectivos; original de comunicación de fecha 19/09/2008 dirigida por la ciudadana E.F.d.V. al Sr. R.R.; copia simple de comunicación de fecha 15/09/2008, dirigida por la Directora de la sociedad mercantil Inversiones Barintel, C.A. a la ciudadana E.B.F.d.V..

En fecha 25 de noviembre del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, la cual se admitió por auto del 26/11/2008, sustanciándose de acuerdo con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose citar a la demandada ciudadana E.B.F.d.V., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma, quien fue personalmente citada el 12/12/2008, conforme se desprende de la diligencia suscrita por el Alguacil y del recibo de citación, cursantes a los folios 53 y 54, en su orden.

En la oportunidad legal, la demandada presentó escrito de contestación a la demanda mediante el cual reconoció la existencia de la relación arrendaticia que la vincula con la sociedad mercantil actora. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes el contenido íntegro de las pretensiones plasmadas en el libelo de la demanda relativas a la resolución del contrato de arrendamiento y pago de daños y perjuicios, por no ser ciertos los hechos narrados, ni el derecho allí invocado, aduciendo que el bien inmueble objeto de arrendamiento lo constituye un local comercial o área comercial regido por el Reglamento Interno de Condominio del Centro Comercial Locatel Barinas, y no un fondo de comercio como pretende hacerlo valer la parte actora.

De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la inquilina sociedad mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players C.A., aduciendo luego de invocar el principio de autonomía de la voluntad, los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.599 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y transcribir el contenido de las cláusulas tercera, décima quinta, décima novena, vigésima tercera, vigésima cuarta, vigésima novena, alegando que la inquilina incumplió las referidas cláusulas contractuales, que adeuda hasta esa fecha (17/12/2008) tres pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada uno, además de la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de depósito que debió pagar el 06/09/2008, adicionado a la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón del cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre la cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, que no suscribió en el lapso estipulado en dicho contrato, la póliza de seguro contra todo riesgo con empresa de reconocida solvencia en el ramo, aunado a no haber cumplido las cláusulas transcritas y las demás contenidas en el contrato en cuestión, y que dio por reproducidas.

Que por todo ello, reconviene a la referida sociedad mercantil actora, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: 1°) resolver el contrato de arrendamiento por el evidente incumplimiento en las obligaciones arrendaticias descritas, de conformidad con los artículos 1.167 del Código Civil, 28, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 888 del Código de Procedimiento Civil; 2°) la entrega inmediata del inmueble en las mismas perfectas condiciones en que le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y de bienes, en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil; 3°) en forma subsidiaria, como consecuencia del incumplimiento del contrato por la falta de pago en las pensiones arrendaticias, y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las pensiones insolutas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, adicionando a ello, la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de 0,1% diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, de acuerdo con los artículos 1.167 del Código Civil y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la reconvención en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00). Solicitó se admita la reconvención propuesta, se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, con la condenatoria en costas a la parte actora reconvenida.

Por auto del 17 de diciembre del 2008, se admitió la reconvención propuesta por la demandada, con fundamento en la parte final del primer parágrafo del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente a aquél, para que la parte actora contestara la reconvención propuesta, conforme a lo estipulado en el citado artículo 888.

En fecha 17/12/2008, suscribió diligencia la ciudadana M.M., en su carácter de vicepresidente de la sociedad de comercio actora, en la que manifestó que estando plenamente facultada por los estatutos sociales de la empresa, otorgaba poder apud acta a los abogados en ejercicio O.A.M. y J.E.R.A..

Por auto dictado el 18 de aquél mes y año, se transcribieron las cláusulas octava, décima y trigésima primera del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa demandante, señalándose que si bien la diligenciante ciudadana M.M., tiene el carácter de vice-presidenta de la sociedad de comercio actora, no está facultada para conferir poder general o especial para asuntos judiciales en representación de dicho ente moral en forma unilateral, absteniéndose por ello el Tribunal de tener como apoderados judiciales de la parte actora a los mencionados profesionales del derecho.

En fecha 07 de enero del 2009, el abogado en ejercicio J.E.R.A., invocando lo establecido en el último aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito de contestación a la reconvención, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandada reconviniente, alegando que es falso todo lo expuesto, que es infundado que su representada haya incumplido la cláusula tercera del citado contrato, por cuanto en la cláusula cuarta del mismo, se fijó que la duración del contrato era de seis (06) meses contados a partir del 01/10/2008, con la finalidad de que en el plazo comprendido entre el 07 de agosto y el 01 de octubre del 2008 su representada estuviera en el pleno uso, goce y disfrute de la posesión del inmueble arrendado, lo que afirma jamás ocurrió, derivándose como consecuencia jurídica la aplicación de la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil; que en este caso es la demandada quien incumplió su obligación principal de poner en posesión pacífica el inmueble arrendado, actuando de mala fe al pretender que se cumpla la obligación de pagar el canon de arrendamiento si no hubo reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones, no teniendo ningún fundamento la pretensión de la demandada reconviniente de exigir el cumplimiento de las obligaciones que tenía la parte actora.

Negó y rechazó que su representada haya incumplido la cláusula décima quinta en virtud de que ésta contactó a un productor de Seguros La Previsora con la finalidad de contratar la póliza de seguros exigida por la arrendadora, que la productora de seguros G.A. informó que para poder contratar la póliza de seguros debía estar el local comercial listo para el funcionamiento; que su representada haya incumplido la cláusula décima novena, por cuanto jamás estuvo en posesión pacífica del inmueble arrendado, que nunca funcionó en el mencionado local la empresa Bodegón de Licores y Delicateses de Players, C.A., resultando ilógico que haya incumplido el Reglamento Interno del Centro Comercial; que la demandada reconviniente debió indicar de manera clara y precisa el supuesto incumplimiento, por ser su alegato genérico, vago e impreciso.

Que la demandada incurre en imprecisiones al expresar en el literal “d” del escrito de reconvención, que en la cláusula vigésima tercera se estableció la penalidad por retardo en el pago de las obligaciones en dinero a las que se encuentra obligada la inquilina, que de manera inexplicable no motiva o fundamenta de que trata ese alegato, afirmando que a todo evento, cualquiera haya sido la intención de la demandada, negaba, rechazaba y contradecía el punto en cuestión.

En cuanto al literal “e” del escrito de reconvención, afirmó interpretar lo expresado por la demandada en lo relativo a la cláusula vigésima cuarta, a favor de su representada por las razones que señaló, solicitando se tome tal declaración como confesión expresa de la parte demandada reconviniente, y se declare que su representada jamás incurrió en una causal para que proceda la resolución del contrato en su contra, que su mandante no cumplió con esas causales de resolución de contrato.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido la cláusula vigésima novena, que se evidencia en la redacción de la referida cláusula que su representada cumplió con la obligación de pagar el depósito solicitado por la arrendadora al momento de suscribir tal contrato, sirviendo como prueba de ello el mismo instrumento público, solicitando se deseche ese alegato.

Negó, rechazó y contradijo lo expuesto en el petitum de la reconvención, por cuanto la demandada fue quien incumplió su obligación principal de poner en posesión pacífica el inmueble arrendado a su representada, quien no le adeuda las cantidades señaladas por los conceptos antes indicados. Rechazó la estimación de la reconvención, y peticionó se declare sin lugar la reconvención propuesta y a favor de su representada la excepción de contrato no cumplido.

En fecha 12/01/2009, inserta al folio setenta y tres (73) de la primera pieza, el apoderado judicial de la demandada, suscribió diligencia objetando la representación invocada por el abogado en ejercicio J.E.R.A., en el escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 07/01/2009, por las razones que expresó.

Dentro del lapso legal, ambas partes presentaron escritos de pruebas mediante los cuales promovieron las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

  1. Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos E.B.F.d.V. (arrendadora) y la sociedad de comercio Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. (arrendataria), representada ésta última por los ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

  2. Copia simple de documento de condominio del Centro Comercial Locatel Barinas, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 12/06/2007, bajo el Nº 28, Folios 153 al 187 vto, Protocolo Primero, Tomo Treinta y Nueve (39), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2007. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

  3. Ratificación de la copia simple del instrumento privado de fecha 15/09/2008, inserto a los folios 46 y 47 de la primera pieza, mediante la testimonial de la ciudadana A.A.G.L., en su condición de Directora de la sociedad mercantil Inversiones Barintel, C.A.. No fue admitida por auto dictado el 14/01/2009, por cursar dicha instrumento en copia simple, y ser por ello improcedente el medio de prueba.

  4. Oficiar a la Directora o representante legal de la sociedad mercantil “Inversiones Barintel C.A.”, ciudadana A.A.G.L., propietaria del Centro Comercial Locatel Barinas, para que informara o remitiera copia certificada del vigente reglamento interno de condominio del referido Centro Comercial. El 14/01/2009 se libró oficio Nº 0042, recibiéndose el 23/01/2008 la copia certificada del documento en cuestión, con oficio S/N de fecha 23/01/2009. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

  5. Testimoniales de los ciudadanos A.A.G.L. y R.D.C., venezolanos, mayores de edad, y de este domicilio, quienes debidamente juramentados rindieron sus declaraciones por ante el comisionado -Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial-, con el siguiente resultado:

     A.A.G.L.: indicó ser Director de Inversiones Barintel, empresa que construyó el Centro Comercial Locatel, y tener además la dirección del referido centro comercial; que tiene conocimiento que el local Nº 10 del mencionado centro comercial fue ocupado a inicios del mes de agosto del 2008 por el representante legal de la sociedad mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., por su representante legal señor R.R.; con relación a si la referida sociedad mercantil en su condición de inquilina fue notificada para la ocupación del inmueble objeto del contrato respondió: si como Directora estoy al tanto de todo lo que acontece en el Centro Comercial, por lo tanto se me notificó que el representante legal de dicha empresa señor R.R. tenía en su poder las llaves de dicho local Nº 10, con lo cual constató su ocupación en el mismo; respecto a si la referida empresa en su condición de inquilina, empezó a ocupar inmediatamente el local comercial del cual se hace referencia, dijo: si se constató la ocupación del local, que dicha acción le llamó mucho la atención debido a que el inquilino no había presentado su proyecto, por lo tanto no había sido aprobado, aclaró que el documento de condominio y su reglamento establece que la administración del Centro Comercial se reserva el derecho de admisión y aprobación de los fondos de comercio y los proyectos presentados por los propietarios y/o inquilinos, en función de resguardar y garantizar la convivencia de los mismos y el público en general, así como el uso destinado a dichos locales comerciales, cuando las necesidades así lo requieren; respecto a si la mencionada inquilina presentó la debida documentación o proyecto para funcionar en el local objeto de arrendamiento conforme a las normas requeridas por el Centro Comercial Locatel Barinas, respondió: posteriormente a la incorporación de muebles y equipos de aires acondicionados, intentaron realizar las remodelaciones al mismo en horarios fuera de lo establecido en la normativa del Centro Comercial, y debido a que hasta ese momento no habían presentado el proyecto, se le exigió la presentación del mismo debido a su intención de instalar un Bodegón de Delicateses, que era de suma importancia constatar que lo que se instalaría en el local Nº 10 del referido Centro Comercial no era un expendio de bebidas alcohólicas, que dicho proyecto fue presentado ante el arquitecto E.M., quien le hizo ciertas recomendaciones para su aprobación, entre ellas, presentar el proyecto del local completo, incluyendo planta baja y mezanine, ya que de acuerdo a lo presentado no tenía características de ser un Bodegón de Delicateses sino una licorería, por lo cual le fue negado el funcionamiento de dicha empresa, conforme a las normas del Condominio del Centro Comercial; en cuanto a las razones de sus dichos, respondió: que como lo expresó anteriormente es Director del Centro Comercial Locatel Barinas, y por ello está al tanto de todo lo que compete al mismo.

     R.L.D.C.A.: indicó ser Jefe de Operaciones del Centro Comercial Locatel Barinas; que como Jefe de Operaciones de dicho Centro Comercial tiene conocimiento y le consta que el local Nº 10 del mencionado Centro Comercial fue ocupado por la sociedad mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., a través de su representante legal ciudadano R.R., con quien conversó tres veces sobre el proyecto para poder ocupar dicho local por cuanto él estaba introduciendo muebles, aire acondicionado y tabiquería de madera, por lo que le dijo que tenía que presentar el proyecto por ante la Dirección del referido Centro Comercial; con relación a si la referida sociedad mercantil en su condición de inquilina fue notificada para la ocupación del inmueble objeto del contrato respondió: si cuando se le entregó la llaves el mismo día, ellos estuvieron allí y al día siguiente introdujeron los muebles, la tabiquería y el aire acondicionado, para lo cual se le llamó la atención que debía presentar el proyecto para funcionar dicho local; en cuanto a las razones de sus dichos, respondió: que como Jefe de Operaciones, tiene que constatar y estar pendiente de todo lo que sucede en el Centro Comercial Locatel Barinas, y por eso conoce los hechos que señaló.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecian las deposiciones de los testigos que preceden por haber sido contestes en sus dichos, además de manifestar conocimiento sobre los particulares interrogados relacionados con los hechos controvertidos en esta causa, quienes no fueron repreguntados por la parte contraria.

  6. Inspección judicial. En la oportunidad fijada se trasladó y constituyó el Tribunal en el Centro Comercial Locatel Barinas, ubicado en la avenida A.A.T. de la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del Estado Barinas, específicamente en el local comercial distinguido con el Nº 10, en compañía de los apoderados judiciales de las partes demandada reconviniente promovente y de la actora reconvenida, abogados en ejercicio F.M.R.G. y O.A.M., respectivamente. Se designó como práctico fotógrafo a la ciudadana Yasmely J.D.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.993.559, quien estando presente manifestó su aceptación y prestó el juramento de Ley. El Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: a) las características de la cámara utilizada por la práctico designada para las impresiones fotográficas son: marca: General Electric; modelo: 7.0 mega píxel, Nº A735; b) que en las puertas de entrada lateral o superior del inmueble antes identificado no existe fijado aviso que aluda a identificación alguna del local objeto de inspección, sólo existe una numeración distinguida con el Nº 10, ubicado sobre la puerta de vidrio que se encuentra en el frente del referido local; c) que no tuvo acceso al interior del referido local, pudiéndose observar a través del frente de vidrio, las siguientes características: piso: porcelanato, techo: unas vigas de hierro con laminas metálicas, puertas: solo hay una que es la del frente en vidrio, ventanas: no se observaron, paredes: mezclilladas color blanco; d) que se pudo observar en la planta baja del referido local comercial los siguientes bienes muebles: una puerta apoyada en una de las paredes laterales, un archivador de cuatro gavetas, una unidad y consola de aire acondicionado, tres módulos en madera y una tabiquería en madera; e) que no fue efectuada observación alguna. Se aprecia en todo su valor para comprobar las circunstancias a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil.

  7. Copia certificada del Reglamento de Condominio del Centro Comercial Locatel Barinas, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 01/06/2007, bajo el N° 04, Tomo 123 de los libros respectivos, y protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el N° 1021, folios 2811 al 2828, cuaderno de comprobante Noveno Adicional, Segundo Trimestre del año 2007. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

    PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

  8. El mérito favorable de las actas contentivas en el presente juicio y que ampliamente favorezcan a su representada. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable.

  9. Copia certificada de documento constitutivo y estatutos sociales de la empresa mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 04 de agosto del 2008, bajo el Nº 09, Tomo 12-A. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

  10. Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos E.B.F.d.V. (arrendadora) y la sociedad de comercio Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. (arrendataria), esta última representada por los ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

  11. Original de comunicación de fecha 21/08/2008, dirigida por el Arq. E.M.C.d.A. C.C.L.B. al Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A, atención: G.R.M.. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio, que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código Civil.

  12. Original de comunicación de fecha 19/09/2008 dirigida por la ciudadana E.F.d.V. al Sr. R.R.. Tratándose de un instrumento privado cuya firma no fue desconocida, ni tachado su contenido por la parte contraria dentro de la oportunidad legal para ello, se tiene legalmente por reconocido, y por ende se aprecia en todo su valor como documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

  13. Original de comunicación de fecha 03/09/2008, dirigida por el ciudadano R.G.R.M., al propietario Local 10 Centro Comercial Locatel Barinas, atención E.B.F.d.V.. Tratándose de un instrumento privado cuya firma no fue desconocida, ni tachado su contenido por la parte contraria dentro de la oportunidad legal para ello, se tiene legalmente por reconocido, y por ende se aprecia en todo su valor como documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

  14. Original de Conformación Sanitaria signada con el N° 104, de fecha 28/08/2008, a nombre del Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., expedido por la Coordinadora Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria y la Jefe (e) del Servicio Regional de Ingeniería Sanitaria del Estado Barinas. Merece fe de los hechos que contiene por emanar de los funcionarios públicos competentes, tener sello húmedo y fecha cierta.

  15. Original de autorización expedida por la Junta Parroquial “Alto Barinas” a los representantes del Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., de fecha 14/08/2008. Merece fe de los hechos que contiene por emanar de los funcionarios públicos competentes, tener sello húmedo y fecha cierta.

  16. Original de comunicación librada en fecha 08/08/2008 por el ciudadano R.R.M. a la Prefectura del Estado Barinas, y de la respuesta dada a la misma, mediante comunicación librada en fecha 19/08/2008 por la Prefecta del Municipio Barinas, al ciudadano R.R., propietario del Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. Se observa que por cuanto está última contiene la respuesta a lo solicitado, merece fe de los hechos que contiene por emanar del funcionario público competente, tener sello húmedo y fecha cierta.

  17. Original de comunicación librada en fecha 11/08/2008 por el ciudadano R.R.M. al Instituto Nacional de Estadísticas, y de la respuesta dada a la misma, mediante comunicación signada con el N° 0651 de fecha 12/08/2008, librada por el Gerente Estatal del INE Barinas al ciudadano R.R., presidente del Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. Se observa que por cuanto está última contiene la respuesta a lo solicitado, merece fe de los hechos que contiene por emanar del funcionario público competente, tener sello húmedo y fecha cierta.

  18. Original de constancia expedida por la Prefecta del Municipio Barinas, de fecha 19/08/2008. Merece fe de los hechos a que se refiere por emanar del funcionario público competente, tener sello húmedo y fecha cierta.

  19. Original de Boletín de Ordenamientos expedido por el Inspector actuante del Cuerpo de Bomberos de Barinas, Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, con motivo de la inspección efectuada el 21/08/2008 en el Bodegón de Licores y Delicateses. Merece fe de los hechos a que se refiere por emanar del funcionario público competente, tener sello húmedo y fecha cierta.

  20. Ejemplar de Reglamento de Condominio del Centro Comercial Locatel Barinas. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

  21. En el capítulo I numeral 15 del escrito presentado, se promovió la prueba de ratificación, la cual no fue admitida por auto de fecha 19/01/2008, dada la ambigüedad e imprecisión de los términos en que fue promovida, aunado a que con la letra “N” fueron consignados dos instrumentos privados distintos, no especificándose a cual de ellos se refería la ratificación allí indicada.

  22. Original de facturas signadas con los Nros. 1619, 00-0000055, 00-0000054, 03099, 00006573, 0109099, 00020343, expedidas por Inversiones Mariya, Comercial Primavera, C.A., Inversiones Arecamay, Suministros de Materiales Eléctricos, C.A., Centro Servicios Emoca, S.R.L., Publicaciones Mercantiles Publi-Merc, Automercado El Baratón, C.A., Mi Punto de Servicios, C.A., a nombre de Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., de fechas 07/08/2008, 11/08/2008, 12/08/2008, 19/08/2008, 06/08/2008, 12/08/2008, 13/08/2008. Tratándose de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio, que no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código Civil.

  23. Original de planilla de pago municipal N° 114106, de fecha 06/08/2008, a nombre de Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. Merece fe de los hechos a que se refiere, por estar debidamente cancelada conforme se desprende de la nota de validación impresa en la misma por la institución bancaria respectiva.

  24. Original de oficio N° 361, librado en fecha 18/07/2008 por el Jefe de División de Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Barinas, dirigido al ciudadano R.R. (variables urbanas) y uso conforme para funcionamiento de venta de licores. Merece fe de los hechos a que se contrae por emanar del funcionario público competente, tener sello húmedo y fecha cierta.

  25. Original de presupuesto de acometida eléctrica del local N° 10 con firma ilegible. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio, que no fueron ratificado en éste mediante la prueba testimonial, por lo que carece de valor probatorio conforme a lo estipulado en el artículo 431 del Código Civil.

  26. Proyecto de la empresa mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A.. De su contenido no emerge elemento de prueba alguno relacionado con los hechos aquí controvertidos, aunado a que no presenta firma ni identificación de la persona (natural o jurídica) de quien emana o autora de su elaboración.

  27. Solicitud de registro y autorización para expendio de bebidas alcohólicas (recaudos a consignar). De su contenido no emerge elemento de prueba alguno relacionado con los hechos controvertidos en esta causa, pues sólo señala los recaudos a consignar para tales fines (expendio de bebidas alcohólicas).

  28. Original de comunicación de fecha 03/09/2008 dirigida por el ciudadano R.G.R.M., representante legal del Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., al Comité de Arquitectura del Centro Comercial Locatel Barinas, atención Arq. E.M.. Tratándose de una carta misiva, a tenor de lo previsto en el artículo 1.374 del Código Civil, y por ende de un instrumento privado cuya firma no fue desconocida, ni tachado su contenido por la parte contraria dentro de la oportunidad legal para ello, se tiene legalmente por reconocido, apreciándose en todo su valor como documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 ejusdem.

  29. Copia simple de comunicación de fecha 28/08/2008 emanada del Arq. E.M., Comité de Arquitectura C.C.L.B. dirigida al Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. Tratándose de una copia simple de un instrumento privado, carece de valor probatorio, y por ende, resulta inapreciable.

  30. Inspección judicial. No fue evacuada.

  31. Oficiar al Comité de Arquitectura del Centro Comercial Locatel Barinas, para que informara: 1) si la empresa Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., solicitó autorización a dicho Centro Comercial para la instalación de un Bodegón de Licores y Delicateses en ese Centro Comercial; 2) si ese Comité de Arquitectura aceptó tal solicitud; y 3) si han permitido la instalación del referido Bodegón de Licores y Delicateses. En fecha 19/01/2009, se libró oficio N° 0064, cuya respuesta fue recibida el 23 de ese mes y año. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

  32. Oficiar al Condominio del Centro Comercial Barinas, para que informara: 1) si en dicho Centro Comercial funcionó o está funcionando la empresa Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A.; 2) que indiquen si la empresa mencionada ha incumplido en su presunto funcionamiento con el Reglamento de Condominio del Centro Comercial Locatel Barinas; y 3) si la empresa ha incumplido con alguna normativa del reglamento de condominio, motivando cual ha sido el presunto incumplimiento. En fecha 19/01/2009, se libró oficio N° 0065, cuya respuesta fue recibida el 23/01/2009 con oficio S/N de la misma fecha. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

  33. Testimoniales de los ciudadanos G.J.A.M. y J.V., este domicilio. No fue evacuada por ante el Comisionado -Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas-, conforme se evidencia de las resultas recibidas en fecha 25 de febrero del 2009, con oficio N° 60.

  34. Ratificación de los instrumentos privados de fechas 21 y 28 de agosto de 2008, insertos a los folios 150 y 209 de la primera pieza, respectivamente, mediante la testimonial del ciudadano E.M.. No fue evacuada.

    En fecha 19 de enero del año en curso, los ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., en su carácter de presidente y vice-presidente respectivamente, de la sociedad mercantil actora reconvenida, asistidos por el abogado en ejercicio J.E.R.A., suscribieron diligencia mediante la cual manifestaron ratificar en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado en ejercicio J.E.R.A., en virtud de haber ejercido la representación de la empresa sin poder.

    En fecha 26/02/2009, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes, en los términos que expuso.

    Por auto de fecha 05 de marzo del 2009, se difirió la sentencia para ser dictada dentro de los seis (06) días calendarios consecutivos siguientes a aquél, con fundamento en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil, y que riela al folio sesenta y siete (67) de la segunda pieza del presente expediente.

    PREVIO:

    Se pronuncia esta sentenciadora sobre el argumento invocado por el abogado en ejercicio J.E.R.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.371, con fundamento en lo establecido en el último aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en el escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 07/01/2009, actuando como representante sin poder de la parte reconvenida empresa mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., cuya disposición legal dispone:

    Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.

    Sobre el contenido de la disposición legal parcialmente transcrita, comparte este Tribunal el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 13/11/2007, en el expediente N° AA20-C-200-000405, que estableció:

    “…(omissis). Por lo demás, estima la Sala oportuno pronunciarse acerca de la facultad conferida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la representación sin poder.

    En efecto, dicha normativa en su único aparte dispone:

    …Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados…

    .

    De tal modo, que podrá asumir la representación sin poder por la parte demandada cualquiera que cumpla con las condiciones exigidas para ser apoderado judicial, atendiendo a lo dispuesto en la Ley de Abogados.

    Asimismo, esta Sala dejó sentado con respecto a la representación sin poder en decisión N° 175 de fecha 11 de marzo de 2004, en el juicio seguido por Centro Clínico San C.H.P. C.A. contra P.G. y Otro, expediente N° 03-628, lo siguiente:

    “…la representación sin poder prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debe invocarse de forma expresa y no surge de forma espontánea.

    En ese sentido, entre otras, en decisión de fecha 3 de octubre de 2003, en el juicio de D.J.R.M.D.C. y E.J.R.M. c/ la sociedad mercantil Multimetal C.A., esta Sala dejó establecido lo siguiente:

    “...Sobre este asunto (artículo 168 eiusdem), la Sala de Casación Civil, en fecha 24 de abril de 1998, en el juicio seguido por J.E.R.A. contra J.R.B.H., señaló:

    “En reiterada doctrina de la Sala establecida desde el 11 de agosto de 1966, interpretando los postulados del artículo 46 en su último párrafo del Código de Procedimiento Civil de 1916 derogado (hoy artículo 168), se expresó:

    ‘La representación prevista en el último párrafo del artículo 46 del Código de Procedimiento Civil no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación’ (Doctrina reiterada en sentencia de fecha 4 de junio de 1980. G.F.N° 108. Vol II. 3° Etapa. Pág. 1169).

    En reciente sentencia de la Sala, de fecha 18 de junio de 1997, se ratificó la anterior doctrina de la Sala, así:

    Es doctrina de este Supremo Tribunal que la representación sin poder a que se contrae el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil debe hacerse valer en forma expresa y no surge en forma espontánea. Así en sentencia del 24 de octubre de 1995 (Juan C.B.J. y otros contra Pan American World Airways, Inc.) la Sala sostuvo:

    ‘Según el procesalista patrio A.R.R., la representación sin poder no surge de derecho, aún en quien se considere como tal y reúna las condiciones requeridas para ejercer poder en juicio, sino que debe ser invocada o hecha valer expresamente en el acto en que se pretende ejercer la representación sin poder.

    La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 53, 2° Etapa. Pág. 306), ha señalado que la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación’...

    . (Negritas de la Sala).

    Este precedente jurisprudencial encuentra justificación en la prohibición establecida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual “Fuera de los casos establecidos en la ley nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno”, y la representación sin poder es precisamente uno de los supuestos de excepción, razón por la cual debe ser aplicado de forma restrictiva, respecto de aquellos casos en que dicha representación conste de forma cierta, por haber sido invocada de forma expresa en el propio acto por el abogado.

    Por consiguiente, no basta que el representante cumpla con el requisito de ser profesional del derecho, sino que es presupuesto necesario invocar en el mismo acto la representación sin poder, con lo cual deja expresa constancia de que está presente la hipótesis de excepción prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil y asume la responsabilidad a que hubiese lugar de conformidad con la ley, por los efectos jurídicos causados con motivo de los actos practicados por él en nombre de otro.”…(omissis).

    En el caso de autos, se observa que al haber invocado de manera expresa el abogado en ejercicio J.E.R.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.371, la representación sin poder de la parte actora reconvenida sociedad de comercio Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., de acuerdo con lo establecido en el último parte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en el escrito de contestación a la reconvención presentado oportunamente, y en atención a lo expuesto por el apoderado de la demandada reconviniente, en la diligencia suscrita en fecha 12/01/2009, inserta al folio setenta y tres (73) de la primera pieza, es por lo que resulta forzoso considerar como válida la representación de la parte actora reconvenida invocada por el mencionado profesional del derecho; Y ASÍ SE DECIDE.

    PREVIO:

    Seguidamente se analiza el argumento esgrimido por el abogado en ejercicio J.E.R.A., en el escrito de contestación a la reconvención propuesta, respecto al rechazo de la estimación de la reconvención. En tal sentido, encontramos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

    Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)

    .

    La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:

    En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

    En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

    Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

    No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que él demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

    (Destacado de la Sala).

    En el caso de autos, la demandada reconviniente en el escrito de contestación a la demanda y de reconvención presentado, estimó la reconvención en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.00000), cuantía ésta que fue rechazada en forma pura y simple por el mencionado profesional del derecho, quien invocó en forma expresa la representación sin poder estipulada en el único aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, de la parte actora reconvenida sociedad de comercio Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., ello en virtud de que no fue señalado si tal rechazo era por considerarla insuficiente o exagerada, y por ende no adujo hecho nuevo alguno susceptible de ser demostrado en juicio, y que permitiera así a este órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada o insuficiente, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la citada jurisprudencia, y cuyo contenido comparte plenamente esta sentenciadora, motivo por el cual resulta forzoso estimar que ha quedado firme la estimación de la reconvención realizada por la demandada reconviniente en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.

    PREVIO:

    A continuación, se examina la excepción de contrato no cumplido opuesta con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, por el abogado en ejercicio J.E.R.A., en el escrito de contestación a la reconvención presentado oportunamente, quien invocó lo establecido en el último aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y expuso que es infundado que su representada haya incumplido la cláusula tercera del citado contrato, por cuanto en la cláusula cuarta del mismo, se fijó que la duración del contrato era de seis (06) meses contados a partir del 01/10/2008, con la finalidad de que en el plazo comprendido entre el 07 de agosto de 2008 y el 01 de octubre del 2008 su representada estuviera en el pleno uso, goce y disfrute de la posesión del inmueble arrendado, lo que afirma jamás ocurrió, derivándose como consecuencia jurídica la aplicación de la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil; que en este caso es la demandada quien incumplió su obligación principal de poner en posesión pacífica el inmueble arrendado, actuando de mala fe al pretender que se cumpla la obligación de pagar el canon de arrendamiento si no hubo reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones.

    El artículo 1.168 del Código Civil, reza:

    En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

    .

    La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 1988, señaló que la excepción non adimpleti contractus comprende los efectos del contrato, más no lo extingue; y en materia procesal constituye una defensa de fondo o perentoria que debe oponer la parte demandada en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, y en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

    Por otra parte, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 06 de febrero del 2003, en el expediente N° 02055, sostuvo que:

    “La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio E.M.L., es:

    La excepción non adimpleti contractus, (excepción de contrato no cumplido), llamada también de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación

    . (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica A.B., 1995)

    Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

    En cuanto a las condiciones necesarias para que pueda prosperar la excepción non adimpleti contractus, la mayor parte de la doctrina como la jurisprudencia nacional coinciden en afirmar que son las siguientes:

  35. Que se trate de un contrato bilateral; lo cual se cumple en el presente caso conforme se desprende del contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes hoy en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos.

  36. Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea. De los términos pactados por las partes en controversia en el referido contrato, no se colige de modo alguno que las obligaciones de éstas sean de cumplimiento simultáneo, pues aun cuando la duración del mismo se iniciaba a partir del 01/10/2008 conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta, cabe destacar que en el escrito de contestación a la reconvención, el representante sin poder de la parte actora reconvenida, adujo en forma expresa que la duración fijada en dicha cláusula fue con la finalidad de que en el plazo comprendido entre el 07 de agosto de 2008 y el 01 de octubre de 2008, su representada estuviera en el pleno uso, goce y disfrute del bien, hecho este que manifestó no haber ocurrido jamás, tal y como lo expresó de manera categórica en el escrito de demanda como elemento fundamental de la pretensión. No obstante, esta sentenciadora advierte, que tal argumento se encuentra totalmente desvirtuado en autos, pues así se colige de las declaraciones rendidas por los testigos promovidos y evacuadas por el adversario, analizadas y valoradas en el texto de este fallo.

  37. Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito. No está demostrado en el expediente tal circunstancia.

  38. Que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte. No está demostrado en esta causa tal circunstancia.

  39. Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir, que la conducta ilícita de la demandante sea la causa y justificación para que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. Se observa que ello no se encuentra comprobado en este expediente.

    Conforme al principio procesal de la carga de la prueba consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, quien se excepciona debe probar los hechos en los cuales la fundamenta en virtud de la máxima latina “reus in excepcione fit actor”, el demandado excepcionante se coloca en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, porque el hecho nuevo en este caso implica el reconocimiento de la existencia de la obligación o del acto o convenio celebrado por las partes que obligaría al cumplimiento de la misma.

    En el presente caso, cabe destacar que no se encuentran cumplidas todas y cada una de las condiciones requeridas para que proceda la excepción aquí opuesta, ello en virtud del carácter concurrente de las mismas, pues muy por el contrario, y como bien se señaló en el numeral 2 que precede, se encuentra plenamente demostrado con las testimoniales rendidas por los ciudadanos A.A.G.L. y R.L.D.C.A., que la arrendadora y demandada-reconviniente ciudadana E.B.F.d.V., cumplió con la obligación legal estipulada en el ordinal 1° del artículo 1.585 del Código Civil, a saber, a entregar al arrendatario la cosa arrendada, pues los mencionados testigos fueron contestes al afirmar que el local comercial en cuestión fue ocupado a inicios del mes de agosto del 2008 por la empresa mercantil actora reconvenida, a cuyo representante legal ciudadano R.R. le fueron entregadas las llaves del mismo; razones por las cuales no puede prosperar la excepción de contrato no cumplido opuesta; Y ASÍ SE DECIDE.

    PREVIO:

    Se pronuncia este Tribunal sobre la reconvención propuesta por la parte demandada, para que la actora convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: 1°) resolver el contrato de arrendamiento por el evidente incumplimiento en las obligaciones arrendaticias descritas, de conformidad con los artículos 1.167 del Código Civil, 28, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 888 del Código de Procedimiento Civil; 2°) la entrega inmediata del inmueble en las mismas perfectas condiciones en que le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y de bienes, en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil; 3°) en forma subsidiaria, como consecuencia del incumplimiento del contrato por la falta de pago en las pensiones arrendaticias, y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las pensiones insolutas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, adicionando a ello, la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de 0,1% diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, de acuerdo con los artículos 1.167 del Código Civil y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En materia de reconvención, el autor A.R.R., la define como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Volumen III, Caracas 1992, pág. 145). De dicha definición se deduce que la única conexión exigida entre la reconvención y la demanda principal es de carácter subjetivo, pues el demandado que la propone asume la posición de actor, denominándosele demandado-reconviniente, y el accionante en la demanda principal contra quien se ejerce tal mutua petición, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor-reconvenido.

    El artículo 1.167 del Código Civil, señala:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

    Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem, establece:

    Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

    .

    La norma transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, a saber: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal disposición es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

    La pretensión ejercida por la demandada reconviniente es de resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos, sobre un área comercial propiedad de la arrendadora, identificado con el N° 10, con un área aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00 mts2), dividido en cuarenta y dos metros cuadrados (42,00 mts2) la planta baja y cuarenta y dos metros cuadrados (42,00 mts2) el nivel mezzanina, dentro de los siguientes linderos: noreste: con el local N° 11, sureste: con el local N° 39, noroeste: con pasillo “B”, y suroeste: con el local N° 9, con puesto de estacionamiento signado con el N° F-03, ubicado dentro del Centro Comercial Locatel Barinas, situado en la avenida Los Andes, hoy avenida A.A.T. de la Urbanización Alto Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas.

    Al efecto, alegó la demandada reconviniente el incumplimiento de la inquilina de las cláusulas tercera, décima quinta, décima novena, vigésima tercera, vigésima cuarta, vigésima novena; que adeuda hasta esa fecha (17/12/2008) las pensiones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada uno, además de la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de depósito que debió pagar el 06/09/2008, adicionado a la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón del cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre la cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, que no suscribió en el lapso estipulado en dicho contrato, la póliza de seguro contra todo riesgo con empresa de reconocida solvencia en el ramo, aunado a no haber cumplido las cláusulas transcritas y las demás contenidas en el contrato en cuestión, y que dio por reproducidas.

    Tales argumentos fueron negados, rechazados y contradichos por el abogado en ejercicio J.E.R.A., invocando lo establecido en el último aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en el escrito de contestación a la reconvención presentado, quien afirmó ser falso todo lo expuesto, que es infundado que su representada haya incumplido la cláusula tercera del citado contrato, por los motivos que adujo como fundamento de la excepción de contrato no cumplido opuesta, la cual fue analizada y decidida en el punto previo que precede. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido la cláusula décima novena, por cuanto jamás estuvo en posesión pacífica del inmueble arrendado, que nunca funcionó en el mencionado local la empresa Bodegón de Licores y Delicateses de Players, C.A., resultando ilógico que haya incumplido el Reglamento Interno del Centro Comercial.

    Afirmó que la demandada incurre en imprecisiones al expresar que en la cláusula vigésima tercera se estableció la penalidad por retardo en el pago de las obligaciones en dinero por parte de la inquilina, negando, rechazando y contradiciendo el punto en cuestión. Afirmó interpretar lo expresado por la demandada en lo relativo a la cláusula vigésima cuarta, a favor de su representada por las razones que señaló, solicitando se tome tal declaración como confesión expresa de la parte demandada reconviniente, y se declare que su representada jamás incurrió en una causal para que proceda la resolución del contrato en su contra, que su mandante no cumplió con esas causales de resolución de contrato. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido la cláusula vigésima novena, afirmando que se evidencia en la redacción de la misma que su representada cumplió con la obligación de pagar el depósito solicitado por la arrendadora al momento de suscribir tal contrato, sirviendo como prueba de ello el mismo.

    Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

    En este orden de ideas, resulta forzoso para esta sentenciadora advertir que en la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta, el representante sin poder de la parte actora reconvenida manifestó:

    Alega la parte demandada reconviniente de manera infundada que mi representada INCUMPLIO la CLAUSULA TERCERA del Contrato de arrendamiento, expresando de manera muy genérica y sin motivación alguna que mi representado no cumplió con el pago del canon de arrendamiento pactado a partir del día 01 de octubre de 2.008, siendo importante alegar en este punto como defensa de fondo el hecho cierto y aceptado por la parte demandada que el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, el día 07 de agosto de 2.008, y en la Cláusula Cuarta del mencionado instrumento se fijó que la duración del contrato era de seis (06) meses contados a partir del día 01 de octubre de 2.008, con la finalidad de que en el plazo comprendido entre el 07 de agosto de 2.008 y el 01 de octubre de 2.008 mi representada estuviera en el pleno USO, GOCE Y DISFRUTE de la POSESIÓN del inmueble arrendado, hecho que JAMAS ocurrió, tal y como se expresó de manera categórica en el escrito de demanda como elemento fundamental de la pretensión,…sic, derivándose como consecuencia jurídica la aplicación de la excepción de contrato no cumplido…sic

    …es que debe declararse improcedente todos los alegatos expuestos por la parte demandada reconviniente, de que supuestamente fue mi representada la que incumplió con las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento, ya que la ARRENDADORA jamás cumplió con su obligación de poner en posesión pacífica del inmueble arrendado a mi representada, actuando por ende de MALA FE al pretender que se cumpla la obligación de pagar el canon de arrendamiento, si no hubo reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones…(omissis)

    .

    Del párrafo transcrito, se colige en forma clara y precisa que al haber opuesto la parte actora reconvenida, la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, tácitamente admitió haber incurrido en el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato en cuestión, que versa sobre el monto y manera de pago del canon de arrendamiento fijado, pues ello fue el argumento aducido como fundamento de tal defensa de mérito, la cual fue analizada y declarada sin lugar en el punto previo que antecede; Y ASÍ SE DECIDE.

    En cuanto al incumplimiento de la cláusula novena, la parte actora reconvenida adujo que jamás estuvo en posesión pacífica del inmueble arrendado, que nunca funcionó en el mencionado local la empresa Bodegón de Licores y Delicateses de Players, C.A., resultando ilógico que haya incumplido el Reglamento Interno del Centro Comercial. Al respecto, cabe destacar que si bien la referida empresa no llegó a funcionar en el local arrendado, tal y como se colige de las resultas de la inspección judicial evacuada con ocasión de la promoción efectuada por la demandada reconviniente, antes analizada y valorada, no es menos cierto que a tal sociedad de comercio a través de su representante legal R.R., le fue entregado el bien arrendado y las llaves del mismo, conforme quedó demostrado con las ya citadas testimoniales de los ciudadanos A.A.G.L. y R.L.D.C.A.; Y ASÍ SE DECIDE.

    En lo atinente al incumplimiento de la cláusula décima quinta del referido contrato de arrendamiento, la actora reconvenida lo negó y rechazó, afirmando que su representada contactó a un productor de Seguros La Previsora con la finalidad de contratar la póliza de seguros exigida por la arrendadora, que la productora de seguros G.A. informó que para poder contratar la póliza de seguros debía estar el local comercial listo para el funcionamiento. En consecuencia, al haber aducido la parte contraria (demandante reconvenida) un hecho nuevo y distinto a lo estipulado en la citada cláusula referida a los seguros, y por ende, a lo controvertido, el cual no fue comprobado de manera alguna conforme se evidencia de las actuaciones que integran este expediente, es por lo que resulta forzoso considerar que dicha parte incumplió la misma; Y ASÍ SE DECIDE.

    En relación a la penalidad por retardo aducida por la demandada reconviniente de acuerdo con lo estipulado en la cláusula vigésima tercera del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, tenemos que ésta es del tenor siguiente:

    …(omissis), EL INQUILINO, pagará a LA ARRENDADORA por cada día de retardo, el CERO COMA UNO POR CIENTO (0,1%) diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, cantidad esta que se estima a modo de Cláusula Penal y determina los daños y perjuicios que LA INQUILINA causa a LA ARRENDADORA por su retardo en el pago, convenido LAS PARTES que LA ARRENDADORA nada tiene que probar en relación con la Cláusula Penal aquí fijada.

    Sobre tal obligación contractual, quien aquí juzga estima menester precisar que ante el incumplimiento de la aquí actora reconvenida de su obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido en la cláusula tercera, y conforme a las motivaciones expresadas supra, es evidente entonces concluir, que dicha parte en su condición de arrendataria incurrió en mora, retardo o tardanza en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre 2008 reclamados por la arrendadora, incumpliendo de tal modo lo convenido en la transcrita cláusula; Y ASÍ SE DECLARA.

    Respecto al incumplimiento de la cláusula vigésima cuarta alegado por la arrendadora, observa esta juzgadora que la demandante reconvenida e inquilina afirmó interpretarlo a favor de su representada, por las razones que señaló, solicitando se tome tal declaración como confesión expresa de la parte demandada reconviniente, y se declare que su representada jamás incurrió en una causal para que proceda la resolución del contrato en su contra, que su mandante no cumplió con esas causales de resolución de contrato.

    En tal sentido, tenemos que tal cláusula establece:

    VIGÉSIMA CUARTA: CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO: LA ARRENDADORA podrá solicitar la resolución de EL CONTRATO y pedir el pago de los daños y perjuicios correspondiente, en los siguientes casos: A) Si LA INQUILINA incumpliera, parcial o totalmente, cualesquiera de la obligaciones que le corresponden conforme a la Ley. EL CONTRATO y sus reglamentos; B) Si LA INQUILINA no pagare el canon de arrendamiento o sus pagos a cuentas y las facturas de pagos comunes en sus respectivos vencimientos, aun cuando se le recibiere el pago con posterioridad a las fechas establecidas; C) Si LA INQUILINA no cumpliere con el horario de comercio, establecido para los propietarios e inquilinos del CENTRO COMERCIAL; D) Si LA INQUILINA sufriere medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes, que no sea suspendidas en el transcurso de siete (7) días continuos o si estuviere en estado de suspensión de pagos, aun en el caso que esto no conste de resolución judicial, o si se solicitare por ante Tribunales o se decretare su estado de atraso o quiebra; E) Si LA INQUILINA cediere o traspasare la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores y quedare en estado de insolvencia a juicio de LA ARRENDADORA; F) Si LA INQUILINA mantuviere cerrado y sin actividad EL AREA COMERCIAL durante más de cinco (5) días continuos, salvo en los casos de fuerzas mayor o cuando se cuente con aprobación escrita de LA ARRENDADORA; G) Si LA INQUILINA hipotecare o de otra manera gravare el establecimiento mercantil que instalare el AREA COMERCIAL sin el consentimiento, dado por escrito, de LA ARRENDADORA ; H) si LA INQUILINA no abriere EL AREA COMERCIAL al público a más tardar dentro de los noventa (90) días hábiles contados a partir de la firma de este contrato.

    De lo anterior se desprende, que las partes contratantes y hoy en litigio, establecieron en forma expresa en ocho (08) literales, las causas por las cuales la arrendadora podría pedir la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios correspondientes, todas ellas en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria. Es por ello que, para esta juzgadora resulta difícil entender la interpretación errada aducida por la actora reconvenida, pues como bien ha quedado dicho supra, se encuentra plenamente comprobado en estas actas procesales que dicha parte en su condición de inquilina, ha incumplido lo dispuesto en las cláusulas tercera, décima quinta, décima novena, y vigésima tercera, razón por la cual debe declararse que la demandante reconvenida incurrió asimismo en el incumplimiento de los literales A) y B) de la citada cláusula vigésima cuarta; Y ASÍ SE DECIDE.

    En cuanto al incumplimiento de la cláusula vigésima novena alegado por la demandada reconviniente, la representación judicial de la parte contraria afirmó evidenciarse de la redacción de la misma que su representada cumplió con la obligación de pagar el depósito solicitado por la arrendadora al momento de suscribir tal contrato.

    En tal sentido, encontramos que tal cláusula, reza:

    VIGÉSIMA NOVENA: GARANTIA DE CUMPLIMIENTO. LA INQUILINA a fin de garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que se contrae en EL CONTRATO, entregara, en este acto, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (15.000,00 Bs.F) . Dicha cantidad no podrá ser imputada al pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas por LA INQUILINA, queda entendido que dicho deposito en garantía deberá ser ajustado cada vez que se hagan los correspondientes al ajuste de la pensión de arrendamiento según lo establecido en el contrato y sucesivas prorrogas. Quedando acordada la entrega de DIEZ MIL(10.000,00 Bs.F) por concepto de gastos administrativos para la fecha: seis (06) del mes de septiembre de 2008.

    Del contenido de esta cláusula se desprende que, las partes intervinientes en dicha relación contractual acordaron el pago de la suma de quince mil bolívares fuertes (Bs.F.15.000,00) por concepto de depósito en garantía, así como la entrega de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de gastos administrativos para la fecha 06 de septiembre del 2008.

    Ahora bien, tomando en cuenta los términos convenidos por las partes hoy en litigio, es claro entender que el monto por concepto de depósito en garantía fue entregado en ese acto por la inquilina a la arrendadora, más no consta en autos elemento de prueba alguno del cual emerja que la arrendataria hubiere cancelado en la fecha fijada, 06 de septiembre del 2008, la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de gastos administrativos, motivo por el cual se hace imperioso para quien aquí decide considerar que la actora reconvenida incumplió la citada cláusula contractual pero sólo en lo que respecta al pago de los gastos administrativos; Y ASÍ SE DECIDE.

    Por lo tanto, en atención a todas las motivaciones expuestas en el presente punto previo, y ante el evidente incumplimiento de la arrendataria y actora reconvenida en esta causa, de las cláusulas tercera, décima quinta, décima novena, vigésima tercera, vigésima cuarta y vigésima novena del señalado contrato de arrendamiento, es por lo que resulta forzoso declarar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos; Y ASÍ SE DECIDE.

    Por otra parte, cabe advertir que la demandada reconvino en forma subsidiaria, como consecuencia del incumplimiento del contrato por la falta de pago en las pensiones arrendaticias, y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las pensiones insolutas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, adicionando a la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de 0,1% diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago. Al respecto, se hacen las siguientes consideraciones:

    La doctrina patria sostiene que el concepto de daños y perjuicios constituye uno de los conceptos principales en la función tutelar y reparadora del Derecho, que ambos términos se relacionan por completarse, dado que todo daño provoca un perjuicio, y todo perjuicio proviene de un daño. En sentido jurídico se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva, que ha dejado de obtenerse. Asimismo, señala como elementos de la responsabilidad civil, los siguientes: a) los daños y perjuicios causados a una persona; b) el incumplimiento por culpa del deudor o por hechos que le son imputables, es decir, el carácter culposo del incumplimiento; y c) la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño.

    Existen diversas clases de daños y perjuicios, según el punto de vista del cual se parta, así tenemos que atendiendo al origen del daño, según que provenga del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o de una obligación derivada de una fuente distinta a la del contrato, son: los daños y perjuicios contractuales y los extracontractuales, siendo los primeros los causados al acreedor por incumplimiento del deudor de una obligación derivada del contrato.

    Por su parte, la responsabilidad civil comprende, por una parte, la responsabilidad civil extracontractual, que se origina por el daño que causa el agente del mismo a la víctima sin que exista entre ellos ningún vínculo contractual; y la otra referida a la responsabilidad civil contractual, que tiene lugar cuando el deudor de una obligación proveniente de un contrato causa un daño al actor con motivo de su incumplimiento. La primera de las citadas tiene su fundamento en el artículo 1.185 del Código Civil, cuya acción para lograr la reparación que la ley impone a todo aquel que cause un daño a otro, es autónoma; todo lo contrario a la segunda, pues en ese caso, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria al cumplimiento de un contrato o a la resolución del mismo, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, dado que en el supuesto de que sea intentada en forma autónoma, previamente debe haber sido declarado por vía judicial el incumplimiento del contrato, ello en atención a la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño.

    En el caso de autos, se observa que la pretensión de indemnización de daños y perjuicios ejercida por la demandada reconviniente de que se le paguen las pensiones insolutas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, adicionando a la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de 0,1% diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, derivan del incumplimiento por parte de la actora reconvenida del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos, y cuya resolución fue declarada con lugar en el texto del presente fallo.

    En este orden de ideas, y con relación al pedimento formulado por la demandada reconviniente de que se le paguen las pensiones insolutas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, a razón de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, este órgano jurisdiccional advierte que además de no haber sido comprobado en autos la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño reclamado, debe destacarse que tal pretensión es objeto de la acción de cumplimiento de contrato -totalmente distinta a la ejercida en esta causa-, y la cual implica la continuidad de la relación arrendaticia que une a las partes en litigio, más no es objeto de la acción de resolución de contrato, que fue la intentada por vía de reconvención y subsidiariamente a ésta la de daños y perjuicios, pues aquélla (resolución de contrato) produce la terminación de la relación contractual, razones por las que se estima improcedente y contrario a derecho, el pedimento formulado en tal sentido; Y ASÍ SE DECLARA.

    En lo que respecta al pago de la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de 0,1% diario calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, reclamada por la demandada reconviniente, resulta menester precisar que del contenido de la cláusula vigésima tercera (transcrita supra), se evidencia que expresamente fue convenido que tal porcentaje determina los daños y perjuicios que la inquilina causa a la arrendadora por su retardo en el pago, no teniendo nada que probar la arrendadora en relación con la cláusula penal fijada. Es por ello, que procede el pago reclamado por tal concepto, cuyo monto del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, será determinado mediante una experticia complementaria del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; Y ASÍ SE DECIDE.

    En consecuencia, procede parcialmente la reconvención propuesta por la demandada, sólo en lo atinente a la resolución del mencionado contrato de arrendamiento que vincula a las partes aquí en controversia, y a la cancelación por parte de la arrendataria de la penalidad por retardo en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, por concepto de daños y perjuicios estipulados en el citado contrato; Y ASÍ SE DECIDE.

    Para decidir este Tribunal observa:

    La demanda intentada versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos E.B.F.d.V. (arrendadora) y la sociedad de comercio Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A. (arrendataria), esta última representada por los ciudadanos R.G.R.M. y M.P.M.T., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07/08/2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos, y daños y perjuicios, alegando la actora (inquilina) el incumplimiento por parte de la arrendadora de su obligación de poner al arrendatario en posesión del bien arrendado; que la arrendadora tenía pleno conocimiento del objeto principal de la arrendataria conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que por ser propietaria, tenía pleno conocimiento de los reglamentos del Centro Comercial; que por haber un incumplimiento de la arrendadora de entregar a su representada la cosa arrendada, tal incumplimiento es culposo, con fundamento entre otros, en los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.585 del Código Civil.

    En tal sentido, tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil, dispone:

    El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

    .

    Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem, establece:

    Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

    .

    La norma transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, a saber: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal disposición es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

    El artículo 1.167 ejusdem, reza:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, este último por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

    Y el ordinal 1° del artículo 1.585 ibidem, señala:

    El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

    1° A entregar al arrendatario la cosa arrendada

    .

    Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

    En el caso de autos, los argumentos aducidos por la parte actora en el libelo demanda, fueron rechazados, negados y contradichos en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho por la demandada, en el escrito de contestación a la misma presentado, luego de haber reconocido la existencia de la relación arrendaticia que la vincula con la sociedad mercantil actora, y quien adujo que el bien inmueble objeto de arrendamiento lo constituye un local comercial o área comercial regido por el Reglamento Interno de Condominio del Centro Comercial Locatel Barinas, y no un fondo de comercio como pretende hacerlo valer la parte actora.

    Es por ello, que seguidamente se analiza la cláusula primera del contrato cuya resolución se pretende, que es del tenor siguiente:

    “PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. “LA ARRENDADORA” da y LA INQUILINA recibe (mediante este contrato, en lo sucesivo denominado EL CONTRATO) en calida de arrendamiento un AREA COMERCIAL, el cual pertenece A LA ARRENDADORA, identificado con el N° 10: Tiene un área aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84,00mts.2) dividido en: CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42MTS.2), correspondiente a la planta baja y CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42mts.2), correspondientes a el nivel mezzanina. Se encuentra alinderado así: Noreste: con el local N° 11; Sureste: con el local N° 39; Noroeste: con pasillo “B”; y Suroeste: con el local N° 9. con puesto de estacionamiento N° F-03; ubicado dentro del CENTRO COMERCIAL LOCATEL BARINAS, situado en la Avenida los Andes, hoy Avenida A.Á.T. de la urbanización Alto Barinas, Municipio Barinas, del Estado Barinas.”.

    Del contenido de la cláusula transcrita, se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se peticiona, lo constituye el área comercial suficientemente descrita, y en modo alguno el fondo de comercio constituido por la parte actora en esta causa, a saber, la sociedad mercantil Bodegón y Delicateses The Players, C.A.; Y ASÍ SE DECIDE.

    Ahora bien, en cuanto a la resolución del citado contrato peticionada por la parte actora, con fundamento en que la arrendadora y demandada no cumplió con la obligación estipulada en el referido ordinal 1° del artículo 1.585 del Código Civil, en el sentido de que no hizo entrega de la cosa arrendada a la inquilina, quien aquí decide estima menester precisar que tal hecho controvertido en autos, quedó totalmente desvirtuado con las testimoniales rendidas por los ciudadanos A.A.G.L. y R.L.D.C.A., quienes fueron contestes en sus dichos, tal y como consta de las declaraciones anteriormente analizadas y valoradas en esta decisión, y que adminiculadas a las resultas de la inspección judicial promovida por la demandada reconvenida, y evacuada oportunamente, hacen plena prueba de tal circunstancia, considerándose así, que no hubo incumplimiento en tal sentido por parte de la arrendadora demandada, y por vía de consecuencia, la demanda de resolución de contrato y daños y perjuicios intentada al efecto por la actora no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

    En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios propuesta por la ciudadana E.B.F.d.V. contra la sociedad mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., ya identificados.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 07 de agosto del 2008, bajo el Nº 111 de los libros respectivos, y en consecuencia, se ordena a la actora reconvenida: a) hacer entrega a la demandada reconviniente del inmueble constituido por un área comercial identificado con el N° 10 con una superficie aproximada de ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00 mts2), dividido en cuarenta y dos metros cuadrados (42mts2), correspondiente a la planta baja y cuarenta y dos metros cuadrados (42mts2), correspondientes a el nivel mezzanina, dentro de los siguientes linderos: noreste: con el local N° 11, sureste: con el local N° 39, noroeste: con pasillo “B”, y suroeste: con el local N° 9, con puesto de estacionamiento N° F-03, ubicado dentro del Centro Comercial Locatel Barinas, situado en la Avenida Los Andes, hoy Avenida A.Á.T. de la urbanización Alto Barinas, Municipio Barinas, del Estado Barinas; y b) cancelar a la arrendadora, por concepto de daños y perjuicios, la penalidad por retardo en el pago por concepto de cláusula penal, a razón de cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre las cuotas vencidas y no pagadas en su fecha de pago, correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2008, y cuyo monto por tal concepto será determinado mediante una experticia complementaria del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios intentada por la sociedad mercantil Bodegón de Licores y Delicateses The Players, C.A., contra la ciudadana E.B.F.d.V., ya identificados.

CUARTO

No se hace condenatoria en las costas de la reconvención, por no haber vencimiento total, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio, conforme a lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

No se ordena notificar a las partes y/o de sus apoderados judiciales, por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los nueve (09) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo la una y treinta minutos de la tarde (01:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C.

Exp. N° 08-8998-CE

fasa

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