Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 8 de Junio de 2012

Fecha de Resolución 8 de Junio de 2012
EmisorJuzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
PonenteHelen Palacios García
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, ocho de junio de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: BP02-V-2008-001858

PARTE

DEMANDANTE: W.A.C.L. y A.Y.P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 11.421.684 y 11.910.648, domiciliado en la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

APODERADOS

JUDICIALES

DE LA PARTE

DEMANDANTE: A.P.M.F. y C.E.F.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 96.425 y 17.420, respectivamente.

PARTE

DEMANDADA: J.G.F.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.317.346, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.459.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

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RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae la presente causa al juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentado por los ciudadanos W.A.C.L. y A.Y.P.G., en contra del ciudadano J.G.F.G.. Expone la parte actora en su libelo de demanda: que son los únicos y legítimos propietarios del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar identificado con el Nº 2-1 ubicado en el segundo piso del edificio denominado RESIDENCIAS ALTAIR, situado en la Calle Arismendi de la ciudad de Lechería, Municipio D.b.U.d.E.A...que en función de la propiedad y posesión que han venido ejerciendo han realizado varios actos jurídicos uno relativo al pago del impuesto inmobiliario, contrato incumplido por el opcionante, amén de no haber sido autorizado ni prestado el consentimiento de la cónyuge, quien se niega a vender , que no le fue consulta la opción de compra venta, razón por la cual procede a demandar la resolución del contrato…que en fecha 09 de abril de 2008, el cónyuge W.A.C., en forma inconsulta y sin autorización previa ya que la cónyuge no otorgó su consentimiento, celebró contrato de opción de compra venta con le ciudadano J.G.F.G., …que el comprador para demostrar la firme intención de comprar el inmueble debía pagar la cuotas ordinarias de condominio desde el momento en se suscribió y celebró el contrato de opción de compra venta conforme la cláusula sexta del referido contrato de opción de compra venta , que el comprador no cumplió con esa obligación de pago, la cual debió verificarse desde el mes de abril de 2008, que no siendo una carga del vendedor se tuvo que pagar la suma de Bolívares Un Mil Cuatrocientos Ochenta con Setenta y Cinco céntimos (Bs. 1.480,75) por los meses a.m., junio, julio del año 2008, que el comprador irrumpió en el apartamento sin el expreso consentimiento del vendedor ocupándolo con la realización de faenas de trabajo como la demolición interna de paredes y la instalación de los muebles de la cocina, que esa conducta ha sido la de violar e incumplir con las CLAUSULAS SEXTA y SEPTIMA del contrato de opción de compra venta, que se estableció contractualmente la obligación de pago asimismo, se estableció que el comprador no debía ocupar el inmueble hasta que no se produjera la venta definitiva lo cual también incumplió, activándose la cláusula referida al incumplimiento por alguna de las partes, para lo cual el incumpliente deberá pagar la suma de Diez Mil Exactos (Bs. 10.000,oo) por concepto de cláusula penal, siendo ésta la única sanción para el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el aludido contrato de opción de compra venta por lo tanto el vendedor quedó autorizado contractualmente a descontar de la suma recibida y entregada por el comprador la cantidad establecida como cláusula penal y el saldo restante devolverlo al comprador, lo cual es el equivalente a la suma de de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), que están a la disposición del comprador…que por las razones esbozadas ocurren ante esta autoridad con el carácter de propietarios y con fundamento en las cláusulas sexta, séptima, quinta para proponer formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA por las razones manifestadas como en efecto demandan al ciudadanos J.G.F.G., para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal: 1) Disolver y resolver el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 09 de abril de 2008, suscrito unilateralmente por el demandante W.A.C., ya que la cónyuge no prestó su consentimiento

En fecha 11 de agosto de 2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.

En fecha 08 de octubre de 2008, la parte actora consignó resultas de la citación.

En fecha 14 de octubre de 2008, este Tribunal acordó librar carteles para la citación de la parte demandada; los cuales fueron consignados en autos en fecha 06 de noviembre de 2008, procediendo en fecha 08 de diciembre de 2008, la Secretaria de este Tribunal a dejar constancia de su traslado a la morada del demandado a los fines de fijar ejemplar del cartel de citación. EN fecha 09 de febrero de 2009, se designó al abogado M.A.G.C., como defensor judicial del demandado.

En fecha 31 de julio de 2009, la parte demandada se dio por citada en la presente causa.

En fecha 10 de agosto de 2009, la parte demandada presentó escrito a través del cual opone cuestión previa. En fecha 14 de agosto de 2009, la parte actora presentó escrito a través del cual se opone a la cuestión previa de la parte demandada. En fecha 28 de septiembre de 2009, la parte demandada presentó escrito de pruebas en la incidencia de cuestión previa; las cuales fueron admitidas en fecha 29 de septiembre de 2009; en fecha 18 de mayo de 2011, la parte actora consignó copia certificada del sobreseimiento de la querellada interpuesta por el demandado y solicita se declare sin lugar la cuestión previa. En fecha 06 de junio de 2011, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada.

En fecha 01 de agosto de de 2011, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: que es cierto que el ciudadano W.A.C.L., es propietario de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 2-1, que es cierto que suscribió contrato de opción de compra venta con él sobre señalado inmueble de su propiedad…que rechaza, niega y contradice haber incumplido el contrato en sus cláusulas sexta y séptima, que haya incumplido con el pago de las cuotas condominales correspondientes a los meses abril, mayo, junio y julio de 2008, que haya incumplido con lo expresamente pactado en la cláusula séptima referida a la prohibición de ocupar el inmueble objeto del contrato hasta el perfeccionamiento de la venta definitiva…que si bien es cierto conforme a la cláusula sexta se estableció la obligación de su pare de pagar las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias a partir de la firma del contrato que tuvo lugar el 09 de abril de 2008como fecha tope el 09 de agosto de 2008 no es menos cierto que para dicho periodo la Junta de Condominio no se había constituido por tratarse de una edificación nueva , ésta no había sido conformada, que fue a partir del 19 de septiembre de 2008 que quedó conformada la Junta de Condominio por lo que mal podría exigirse el pago de cuota de condominio alguna, que impugna el recibo que cursa al folio diecinueve (19) del pago de condominio, que impugna las documentales cursantes a los folios veinte, veintiuno, veintidós y veintitrés (20,21,22,23) de las supuestas relaciones de gastos de condominio de los meses abril, mayo, junio y julio de 2008. En cuanto a la cláusula séptima se evidencia que la voluntad de las partes fue que le inmueble objeto del contrato no podía ser ocupado por las partes, que ninguna de ellas podía tomar posesión del inmueble antes de que se perfeccionara la venta definitiva del mismo, que conforme a los hechos narrados, señalan que irrumpió en el apartamento ocupándolo con la realización de faenas de trabajo, con demolición de paredes internas y la instalación de muebles de cocina, que no se le atribuye conducta alguna que pueda ser subsumida en el contenido de la cláusula denunciada como infringida pues no se produjo la ocupación del bien menos llegó a habitar el mismo, que los actores confiesan que han ejercido la posesión del inmueble en virtud de la propiedad que les asiste, evidenciándose que no existió dicha ocupación.

En fecha 09 de agosto de 2011, la parte actora consignó los originales de los instrumentos impugnados por el demandado.

En fecha 22 de septiembre de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26 de septiembre de 2011, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de octubre de 2011, este Tribunal agrega a los autos los escrito de promoción de pruebas de ambas partes; siendo las mismas admitidas en fecha 11 de octubre de 2011.

En fecha 18 de octubre de 2011, este Tribunal se trasladó a los fines de practicar inspección judicial.

En fecha 01 de noviembre de 2011, compareció a declarar la testigo L.J.L.M..

En fecha 06 de diciembre de 2011, compareció a declarar el testigo R.D.J.M.M..

II

MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa lo hace bajo las siguientes:

Se evidencia de las actas procesales que la parte actora pretende la resolución del contrato de opción de compra venta que afirma haber suscrito con el demandado debido a que éste incumplió con dos (2) cláusulas del mencionado contrato, como lo es el pago de las cuotas de condominio y la prohibición de ocupación del inmueble; en la oportunidad de contestación la parte demandada negó, rechazó y contradijo los términos de la demanda reconociendo el contrato en litigio, sin embargo, niega el incumplimiento de las cláusulas indicadas aduciendo que la Junta de Condominio no se encontraba conformada, y que no ha tomado posesión del inmueble objeto de la negociación.

Esta Juzgadora a los fines de decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos, procede a valorar las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

  1. - Promovió prueba testimonial de los ciudadanos L.L., R.D.J.M.M., J.L.B. y DALIL C.J.; al respecto se evidencia de autos que sólo comparecieron a declarar los ciudadanos L.L. y R.D.J.A.M., de cuyas declaraciones se observa que los mismos declaran sobre hechos diferentes entre sí, la ciudadana L.L., declara sobre la administración del condominio desde la construcción del edificio, sin embargo su declaración debió se analizada junto a otra prueba a los fines de determinar la veracidad de sus dichos, quedando impedida esta Juzgadora para ello, tomando en cuenta que en la declaración del ciudadano R.D.J.M.M., éste manifiesta trabajar para el demandante siendo su promovente por lo cual se desprende el interés indirecto en las resultas del pleito quedando inhábil para declarar de conformidad con el artículo 478 de nuestra Ley Adjetiva. Así se declara.-

  2. Promueve recibos de pago promovidos en los folios 200 al 224 del cuaderno principal; en relación a dichos instrumentos considera esta Juzgadora que si bien es cierto que los mismos fueron consignados en su original debido a la impugnación realizada por la parte demandada, no es menos cierto que al emanar de tercero ajeno a la controversia los mismos debieron ser ratificados en juicio tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, y por lo cual mal puede este Tribunal otorgarle valor probatorio alguno. Así se declara.-

  3. - Promovió inspección judicial en el inmueble objeto del contrato en litigio; la cual fue debidamente practicada por este Tribunal dejándose constancia de los particulares requeridos, sobre los hechos ventilados en la presente causa, en efecto pudo observar el Tribunal que no se evidencian modificaciones internas y en el área de la cocina se observar muebles de cocina a medio instalar, siendo practicada dicha prueba por este Tribunal percibiendo de manera directa los hechos alegados, es por lo cual se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

  4. Promovió acta de asamblea general de propietarios de Residencias Altair, de fecha 19 de septiembre de 2008, para demostrar que la Junta de Condominio se constituyó en esa fecha, al respecto observa esta Sentenciadora que de dicho instrumento documento público se desprende que en fecha 17 de junio de 2008, se reunieron los propietarios de Residencias Altair, teniendo como punto único la elección de la Junta de Condominio para el periodo 2008-2009, siendo protocolizado dicho instrumento en fecha 19 de septiembre de 2008, por lo cual es a partir de esta fecha cuando la misma surte efectos legales al tener personalidad jurídica, y en consecuencia con ello surge la exigencia de derechos y cumplimiento de obligaciones que de ella se derivan, no demostrando la actora que existiera constitución de dicha Junta para periodos anteriores; por tal motivo este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha documental como demostrativo de la fecha de constitución de la Junta de Condominio del cual forma parte el inmueble objeto del contrato en controversia. Así se declara.-

  5. Promovió sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha instrumental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene por fidedigno su contenido. Así se declara.

  6. Promovió prueba de informes, a los fines de obtener información de la Oficina Comercial de Eleoriente (Corpoelec) y oficina de PDVSA GAS COMUNAL, por cuanto no cursa resultas de dichas pruebas en la presente causa, esta Juzgadora no tiene nada que valorar al respecto. Así se declara.-

    Valoradas como han sido las pruebas aportadas en el presente juicio, esta Juzgadora a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento, se permite señalar los siguientes aspectos:

    Ahora bien, conforme a las previsiones del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que quedó circunscrita la controversia, y visto que de acuerdo al artículo 254 ejusdem, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma, procede el Tribunal a analizar los alegatos por las partes, con vista del material probatorio supra señalado, con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, a cuyo efecto, observa:

    De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometido a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. Por tanto es el demandado quien debe probar el pago alegado o la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.

    En el orden expuesto el Tribunal observa:

    De acuerdo con los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.

    En la contratación entre presentes, el momento de la oferta y la aceptación por lo general coinciden, por lo que no se presentan problemas para determinar el momento de formación del contrato. Así, en el presente caso, la parte actora aportó a los autos el contrato de la negociación cuya resolución pretende y el cual acepta la parte demandada haber suscrito conforme los términos expuestos en la contestación de la demanda, de modo tal que la parte demandante al consignar el contrato en cuestión el cual es contentivo de los términos bajo los causales ambas partes adquieren sus respectivas obligaciones cumplió con la carga procesal de demostrar la existencia del mismo. Así se declara.

    En consecuencia, teniendo entonces, los efectos que le atribuyen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, esto es, que los contratos tienen fuerza probatoria entre las partes, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, esta Juzgadora toma por ciertas las declaraciones contenidas en el contrato objeto de este juicio, en especial a las cláusulas sexta y séptima indicadas como incumplidas por el demandado, cuyo incumplimiento o no se ha de verificar en el presente juicio. Así se declara.

    NATURALEZA Y ALCANCE JURÍDICO DE LA ACCIÓN

    Si bien conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara lo mismo que la Ley general, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal.

    Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

    Con la primera de estas acciones se pretende el pago, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido mediante la satisfacción de la prestación a que estaba obligado el deudor por ese contrato. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.

    En este supuesto, si el contrato se considera resuelto o terminado, no puede exigirse que la parte que no lo ha ejecutado, cumpla con el mismo o satisfaga la prestación a que estaba obligado. Tal es el criterio de Messineo, al opinar que…“el deudor ya no queda obligado al cumplimiento después que se haya verificado la resolución…”.

    En el presente caso queda evidenciado que la parte actora no demostró con los medios de prueba permisibles el incumplimiento a tribuido al demandado, por cuanto en lo que se refiere a la falta de pago de cuotas de condominio, no demuestra con prueba fehaciente que el cobro de tales cuotas se haya generado, no quedando demostrado sin genero de dudas la existencia de dicha administración para el periodo en el cual se impua dicho incumplimiento por parte del demandado, tomando en cuenta que éste a portó a los autos acta a través del cual quedó demostrado que la Junta de Condominio quedó constituida a partir del 19 de septiembre de 2008, así como tampoco demuestran los demandante que se haya generado deuda de condominio por los meses que hace referencia en el libelo de demanda; en lo que concierne a la cláusula séptima, cabe destacar que en modo alguno deja evidencia de la parte actora de la posesión del inmueble por parte del accionado, ya que si bien se deja constancia en la inspección judicial que en área de la cocina existen muebles a medio instalar, no consta que éstos los esté ejecutando el demandado, así como se dejó Constanza que no se evidencian remodelaciones internas, no dejando demostrado la parte actora que en efecto el demandado haya irrumpido en el inmueble contrariando la indicada cláusula.

    Es concluyente, entonces, que no aparece plenamente probado el alegato en relación al incumplimiento por parte del demandado en condición del¡ comprador del inmueble objeto del contrato en controversia, teniendo las partes la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo cual se evidencia que el demandado logró enervar la pretensión de los accionantes quienes no demostraron efectivamente sus argumentos para la resolución que pretenden, motivo por el cual resulta forzoso para esta juzgadora, declarar sin lugar la pretensión de los demandantes, tal como quedará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara.

    III

    DECISIÓN

    Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por los ciudadanos W.A.C.L. y A.Y.P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 11.421.684 y 11.910.648, domiciliado en la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui en contra del ciudadano J.G.F.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.317.346, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.459. Así se decide.

    Se condena en costas a la parte demandante

    De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.

    Publíquese y regístrese.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad de Barcelona, a los ocho (08) días del mes de Junio de Dos Mil Doce (2012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

    LA JUEZ PROVISORIO,

    Dra. H.P.G.L.S.,

    ABOG. MARIEUGLYS G.C.

    En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 9:30 A.M, previa formalidades de Ley. Conste;

    La Secretaria;

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