Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 6 de Marzo de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: M.C.M.P.

DEMANDADO: PROMOTORA VECTOR C.A.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE: 16.543

SENTENCIA: DEFINITIVA

Por escrito presentado en fecha 17 de octubre de 2003, la ciudadana M.C.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.625.045, actuando en su propio nombre y representación, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.123 y de este domicilio; interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra la sociedad de comercio PROMOTORA VECTOR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01/03/2000, bajo el Nro. 55, tomo 90-A-VII.

La demanda es admitida por este tribunal en fecha 05 de noviembre de 2003, se comisionó suficientemente al Juzgado Tercero de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que gestionara la citación de la empresa demandada.

Posteriormente en fecha 10 de noviembre de 2003 la demandante indicó como dirección de la demandada el Centro Comercial Guacara Plaza del Estado Carabobo. Dicha diligencia fue considerada por el Tribunal como una reforma de demanda y como tal fue admitida en fecha 08 de diciembre de 2003.

El alguacil del Tribunal agotó la citación personal de la demandada, tal como se desprende de los folios 62 al 70. A solicitud de la actora fue acordada la citación cartelaria (folio 72). Los carteles librados fueron debidamente publicados por la actora y agregados por el tribunal en fecha 25 de marzo de 2004.

En virtud de la no comparecencia de la demandada, fue designado defensor judicial en fecha 12 de mayo de 2004.

En fecha 08 de junio de 2004 la demandada PROMOTORA VECTOR C.A. se dio por citada personalmente para todos los actos del juicio.

En fecha 06 de julio de 2004 la demandada opuso cuestiones previas, dichas cuestiones previas fueron contradichas por la demandada y decididas por este tribunal en fecha 27 de agosto de 2004, las cuales fueron declaradas con lugar. En fecha 06 de septiembre de 2004 la demandante presentó escrito de subsanación a las cuestiones previas.

En fecha 13 de septiembre de 2004 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal en su oportunidad.

En la oportunidad de la presentación de los informes ambas partes presentaron sus correspondientes escritos.

La parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

Alega la demandante que el 22/10/2000 depositó Bs. 500.000,00 a la sociedad mercantil PROMOTORA VECTOR C.A. en la cuenta que dicha empresa mantiene en el BANCO UNIÓN, que dicha suma es la reserva de una vivienda que forma parte de la Urbanización Bosques del Saman, a la cual le correspondía una cuota inicial de Bs. 4.000.000,00 que para llevar a cabo dicha negociación, firmó 12 letras de cambio, las cuatro primeras por Bs. 333.334,00 y el resto por Bs. 333.333,00, de las cuales canceló la suma de Bs. 2.333.335,00, correspondiente a las letras 1/12, 2/12, 3/12, 4/12, 5/12, 6/12 y 7/12, sin que se hubiesen empezado a construir las viviendas, alegando que su construcción comenzaría al concluir la primera etapa de dicha urbanización y protocolizada las ventas ante el Registro Subalterno.

Continua afirmando, que en una de sus visitas a la oficina, para pagar la letra de cambio, habló con O.G., director de la empoza sobre un proyecto de unas viviendas a construir en la urbanización Paraparal, que se denominaría Urbanización Norte de Paraparal, las cuales estarían construidas conjuntamente con Bosques del Saman, que era un poco mas elevado el precio pero tenia mayor terreno y mayor área de construcción, afirma que esta idea la convenció y en fecha 23-06-2001 firmó 12 letras de cambio por Bs. 251.390,00 y que en ese mismo acto entregó Bs. 250.000,00 por gastos de documentación de la casa, y que le explicaron que necesitaban una autorización en la cual ella renunciara a la opción de compra venta de la vivienda en Bosques del Saman, y así el 02/07/2002 autorizó a PROMOTORA VECTOR C.A., para que transfiriera Bs. 2.333.335,00 para la reservación de la vivienda en la Urbanización Norte de Paraparal y que un descuento del 15% por gastos administrativos le serian exonerados, que igualmente se le explicó que quien pagara puntualmente tendría derecho a una mejor ubicación de la vivienda, es decir podría tener una esquina, como ella tenia parte del dinero de la inicial por la transferencia antes mencionada, ya prácticamente tenia la ubicación deseada.

Afirma que el 13/07/2001 la demandada representada por O.G. y su persona firmaron un contrato de opción de compra venta, ante la Notaria Publica tercera de Valencia, que al momento de la firma hizo notar que en dicho documento se ofrecía una construcción de 70 Mts2 cuando lo pactado habían sido 75 Mts2, que en dicho documento autenticado de hace mención de unos terrenos pertenecientes a la Asociación Civil Pro viviendas 18 de Junio (OCV), con la cual la demandante no ha contratado, afirma que siempre que iba a cancelar la cuota preguntaba por el proyecto a la cual le respondían que solo faltaba el permiso de la Alcaldía para construir, que fueron transcurriendo los meses y la actora pagó las letras Nros. 1/12, 2/12, 3/12, 4/12, 5/12, 6/12, 7/12 y 8/12 por Bs., 251.390,00, para un total de 2.011.120,00 que dentro de ese periodo preguntaba porque de la tardanza y porque no se había limpiado el terreno, siempre le contestaban con excusas, por lo que decidió suspender el pago de las cuotas y al trasladarse al terreno se consiguió con que la valla que anunciaba la obra ya no estaba y al dirigirse a la oficina de la demandada, la secretaria le respondió que habían tenido problemas con los vecinos quienes tumbaron la valla; que se dirigió a la alcaldía de Los Guayos a informarse sobre la solicitud de permiso realizada por la demandada, signada con el Nro. DDU-226/03, el ente municipal respondió que el 24/05/2001 según oficio 125/01 se le notificó a PROMOTORA VECTOR C.A. que el ante proyecto no había sido autorizado por incumplimiento de los parámetros de la ley de ordenación Urbanística y que al 11/08/2003 no había sido consignado el proyecto de urbanismo.

De ello se concluye que la demandada actuó de mala fe, ofreciendo vender una vivienda desde el 16/10/2000 y al firmar un contrato con datos que no corresponden a los de PROMOTORA VECTOR y al hacer una falsa oferta, y al hacerle creer el 26/02/2003 que ya habían obtenido los permisos correspondientes, pero solo estaban tramitando su renovación, cuando en verdad habían sido rechazados.

Alega que PROMOTORA VECTOR C.A., promocionó viviendas cuyos permisos nunca le fueron otorgados. Invoca artículos 1133 del Código Civil y las cláusulas contractuales 2º y 8º, afirmando que el lapso de 2 años transcurridos desde la celebración del contrato hasta la interposición de la demanda, es un lapso razonable para la construcción de las viviendas y obtención de los permisos correspondientes.

Invoca el articulo 1168 del Código Civil contentivo de la excepción de contrato no cumplido, alegando que no canceló las cuotas de la inicial de la vivienda, ya que la misma debía ser entregada a la finalización de la cuota inicial y hasta la fecha no se ha iniciado la construcción de la obra, ni limpiado el terreno en el cual se construiría.

Señala que la cláusula 8º establece que si el interesado no desea permanecer en el proyecto, debería manifestarlo por escrito y estaría sujeto a una reducción del 25% del monto aportado, que dicha cláusula es leonina, y tomando en consideración la inflación el dinero resultante no alcanzaría para cubrir la inicial de una vivienda digna.

Invoca artículos 1160 y 1167 del Código Civil.

Demanda a PROMOTORA VECTOR C.A.,

1- Para que le indemnice los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual, los cuales estima en la suma de Bs. 25.000.000,00 solicita la indexación del monto demandado.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

La parte demandada en su contestación al fondo (folio 113 1º pieza), niega y rechaza que haya habido mala fe, pues esta si ha tramitado la permisología respectiva ante la alcaldía, y que la misma no le ha sido otorgada, pues dicho terreno no tiene acceso por la vía principal, dada su ubicación geográfica ya que entre la parcela y la vía Paraparal-Los guayos existen terrenos los cuales cuando su representada adquirió el terreno ofrecieron las facilidades necesarias para crear el acceso, pero hasta la fecha ha sido imposible llegar a un acuerdo.

Alega que la otra opción seria la construcción de un puente, lo cual elevaría los costos a sumas millonarias, por lo tanto no existe mala fe, por parte de su representada. Que ha intentado por todos los medios lograr un acuerdo para construir la vía de acceso necesaria para tramitar los permisos.

Negó la existencia de mala fe al momento de contratar, ya que los datos de la demandada son correctos.

Niega que su representada deba cancelar Bs. 25.000.000, por daños y Bs. 1.416.710,94, niega que adeude esa suma por concepto de intereses, pues para que exista mora debe haber interpelación, de conformidad con el 1269 el Código Civil y en el caso de autos, al no haberse estipulado plazo en la convención, y al no haberse recibido comunicación alguna de la demandante, no se ha producido la mora.

Que la demandante en ningún momento agotó la vía amistosa, y que de haberse producido la interpelación correspondiente, hubiese habido resarcimiento oportuno y no habría intereses moratorios.

Rechaza que adeude Bs. 5.934.062,86 por concepto de intereses bancarios y que los intereses legales no puede exceder del 3% anual.

Rechaza que adeude Bs. 4.572.158,98 por concepto de indexación, pues esta figura se creó con la finalidad de que al condenar el pago de la obligación, valore la depreciación monetaria sufrida, por lo tanto ella le compete al juez al momento de sentenciar.

Niega y rechaza adeudar Bs. 6.457.888,79 por concepto de cánones de arrendamiento cancelados y su respectiva indexación, pues no habiendo lapso para entregar la obra no ha incurrido en inejecución, y en consecuencia la actora pretende que se le indemnice desde el momento que firmo el contrato, en el cual no se estipuló la entrega de la vivienda para julio de 2001, con las mismas razones rechaza el pago de Bs. 1.574.223,00 por concepto de pago de cánones de arrendamiento de estacionamiento y su indexación.

Continua afirmando la demandada que no ha incumplido el contrato porque no existe fecha cierta de la obligación de hacer y que dicho contrato esta sujeto al tiempo necesario para la construcción de la obra, y el tiempo invertido para la tramitación de los permisos solicitados, pero que la alcaldía cree necesario hacer un acceso directo y que no ha sido posible hacer una servidumbre de paso.

Niega la procedencia de la excepción del contrato no cumplido invocado por la actora, pues se fijaron fechas diferentes para el cumplimiento de las obligaciones, pues en el contrato no se había estipulado el tiempo para la cancelación de la inicial, por lo que la demandante no puede dejar de cumplir su obligación arbitrariamente, pues el tiempo para su ejecución es distinto al tiempo de ejecución estipulado para la demandada.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos, quedando como controvertidos:

1- La existencia del contrato cuya resolución se demanda.

2- Si la demandada incumplió con las obligaciones contractualmente establecidas.

3- Si como consecuencia del incumplimiento por la demandada, la actora estaba facultada para dejar de cumplir con sus obligaciones contractuales.

4- Si el cumplimiento en relación con la obtención del permiso de construcción es o no imputable a la demandada.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo la demandante promovió (folio 6 al 16 de la 1 pieza) copia certificada del documento constitutivo estatutario de la Sociedad Mercantil demandada PROMOTORA VECTOR C.A., pero como quiera que no se ha discutido ni la representación de la empresa, ni su cualidad, ni ningún hecho relacionado con su personalidad jurídica, dicho documento nada aporta a los hechos controvertidos en la causa, por lo que no se le concede valor probatorio.

Al folio 19 corre agregado el original de un instrumento privado emanado de PROMOTORA VECTOR C.A., el cual no fue impugnado ni desconocido por la accionada en la contestación, por lo que el mismo adquirió la condición de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil y con el queda demostrado que el 18/10/2000 la demandante PAGÓ A LA demandada la suma de Bs. 550.000,00 por concepto de “reserva de las casas de la Urbanización Bosques del Saman, casa Nro. 29”.

A los folios 21 al 27 promovió siete (7) letras de cambio, aceptadas por la demandante como obligada principal y libradas a la orden de la demandada PROMOTORA VECTOR C.A., cuyos efectos de comercio en su parte posterior tienen impresa la leyenda cancelado, con sello húmedo en el cual se lee PROMOTORA VECTOR C.A.

Estos instrumentos privados tampoco fueron desconocidos ni tachados por la demandada, igualmente adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente por reconocidos y las mismas adquirieron carácter de plena pruebas, y con ellos queda demostrado que la actora pagó a la demandada las cuotas convenidas para ser pagadas en fechas 15/11/2000 y 15/12/2000; 15/01/2001, 15/02/2001, 15/03/2001, 15/04/2001 y 15/05/2001; y cuyo monto de dichos pagos asciende a la cantidad de Bs. 2.333.335,00.

Al folio 29 corre agregado un impreso publicitario que no tiene los datos de la empresa que lo diseñó y publicó, por lo que el mismo no puede ser considerado instrumento privado, ya que no fue suscrito por persona alguna y en consecuencia no se le concede valor probatorio.

Al folio 31 corre agregado instrumento privado emanado de Escritorio Jurídico Celis y Asociados, quien no es parte en la presente causa, no constando en autos que la persona natural que suscribe dicho instrumento haya sido promovido como testigo para ratificar su contenido y firma, de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le concede valor probatorio a dicho instrumento.

Al folio 33 corre agregado instrumento privado suscrito por la demandante y recibido por la demandada PROMOTORA VECTOR C.A. según sello que consta en el parte inferior derecha del instrumento, cuyo instrumento tampoco fue tachado ni desconocido, por lo que adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido y en consecuencia tiene carácter de plena prueba, según lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la demandante le participó a la demandada el 02/07/2001 que renunciaba a la opción de compra de la casa en la urbanización Bosques del Saman, autorizando a la demandada para que la suma pagada por ella, esto es Bs. 2.333.335,00 fueran imputados a la reservación de la vivienda en la Urbanización Norte de Paraparal.

De los folios 34 al 36 corre agregado original autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia el 13/07/2001, cuyo documento autenticado, no tachado por la demandada, tiene valor de plena prueba de conformidad con el articulo 1360 del Código Civil, y con el mismo queda establecido que el 13/07/2001 las partes en la presente causa materializaron la opción de compra venta. Que la parcela de terreno propiedad de la demandada y en la cual se construirían las viviendas objeto de la opción de compra, mide aproximadamente 20.838 Mts2, y está ubicada en el Municipio Los guayos, Sector Paraparal del Estado Carabobo.

En la cláusula segunda se estableció que se concedió opción de compra a la demandante sobre “UNA UNIDAD DE VIVIENDA A SER ASIGNADA AL MOMENTO DE LA FINALIZACIÓN DE LA CANCELACIÓN DE LA CUOTA INICIAL”, En la cláusula 4º se estableció que la actora convino en depositar en la cuenta de la demandada la cantidad de Bs. 5.350.000,00 en calidad de “aporte inicial” cuyos pagos se efectuarían mediante giros.

En la cláusula 8º se convino como plazo de duración de la opción un “lapso suficiente, o sea el tiempo que sea necesario para la construcción de las obras y el otorgamiento del crédito por parte del ente financiero a partir de la presente fecha… omissis…”.

A los folios 37 al 44 promovió ocho (8) letras de cambio, aceptadas por la demandante como obligada principal y libradas a la orden de la demandada PROMOTORA VECTOR C.A., cuyos efectos de comercio en su parte posterior tienen impresa la leyenda “cancelado”, con sello húmedo en el cual se lee PROMOTORA VECTOR C.A.

Estos instrumentos privados tampoco fueron desconocidos ni tachados por la demandada, igualmente adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente por reconocidos y las mismas adquirieron carácter de plena pruebas, y con ellos queda demostrado que la actora pagó a la demandada las cuotas convenidas para ser pagadas en fechas 30/07/2001, 30/08/2001, 30/09/2001, 30/10/2001, 30/11/2001 y 30/12/2001; 30/01/2002 y 28/02/2002; y cuyo monto de dichos pagos asciende a la cantidad de Bs. 2.011.120,00.

Al folio 46 corre agregada el original del documento administrativo que emana de la Dirección de desarrollo Urbano de la Alcaldía de Los Guayos, cuyo documento administrativo promovido en original, no tachado por la adversaria, ni desvirtuado su valor probatorio con otras pruebas de autos, se le concede valor probatorio y con él queda demostrado que la demandada PROMOTORA VECTOR C.A. en fecha 11/10/2000, presentó ante la Alcaldía una consulta preliminar respecto a dicho proyecto de urbanismo Norte de Paraparal, habiéndosele otorgado las variables urbanas fundamentales en fecha 12/03/2001, sin embargo el 24/05/2001 el ente municipal notificó a la demandada que el anteproyecto no había sido autorizado por incumplimiento de los parámetros que rigen la Ley de Ordenación urbanística, igualmente queda demostrado que para el 11/08/2003 la demandada PROMOTORA VECTOR C.A. aun no había presentado el proyecto de urbanismo y edificación.

A los folios 49 al 54 corre agregada copia certificada de documento publico, protocolizado el 14/08/2000, al cual se le concede pleno valor probatorio, y con el queda demostrado que la demandada PROMOTORA VECTOR C.A., adquirió de PROMOCIONES LOS GUAYOS C.A. el lote de terreno constante de 20.838,33 Mts2.

En el lapso probatorio la demandante ratificó los instrumentos aportados con el libelo, todos los cuales ya fueron suficientemente valorados.

Promovió marcados del A 1 al A 27 instrumentos privados consistentes en recibos de pago de cánones de arrendamiento, no observándose del escrito de pruebas de la demandante (folios 93 y 94 de la 2º pieza) que esta haya promovido como testigos, a la persona natural que suscribe dichos instrumentos, tal como lo exige el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.

La Casación Venezolana estableció:

...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

(Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696)

En consecuencia no se les concede valor probatorio a los recaudos acompañados por la actora.

Marcados de la B al B 19 promovió instrumentos privados que emanan de un tercero ajeno a la presente controversia, como lo es “Garaje España”, no constando en autos que la actora haya promovido como testigo a la persona natural que suscribe dichos instrumentos privados, tal como lo exige el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se hacen respecto de estas probanzas las mismas consideraciones realizadas a las pruebas analizadas en el párrafo anterior, no concediéndosele valor probatorio a las mismas.

Al folio 143 de la 2º pieza corre agregada la copia certificada del acta de matrimonio emitida por la Jefatura Civil del Municipio J.I.d.E.L., a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con el articulo 457 y 1360 del Código Civil, y con el queda demostrado que la demandante contrajo matrimonio con el ciudadano H.Z.P. el 06/12/1996.

Al folio 144 corre agregado instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre M.D.B. y H.Z., cónyuge de la demandante, no constando a los autos que la demandante haya promovido como testigo al ciudadano M.D.B., a los fines del reconocimiento en su contenido y firma del documento promovido, de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia no se le concede valor probatorio a dicho documento.

Al folio 145 y 146 corre agregada copia simple del documento administrativo emitido por la Coordinación de Planeamiento Urbano de la Alcaldía de Los Guayos, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Del folio 147 al 182 corren agregadas sendas inspecciones judiciales practicadas en fechas 23/09/2004 y 04/10/2004 por los juzgados Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San J.d.E.C. respectivamente; ambas inspecciones fueron inspecciones cuando ya la causa se encontraba en curso e incluso cuando ésta se encontraba en el lapso probatorio y sin embargo la demandante no promovió la inspección judicial como prueba en el proceso, sino que practicó las mismas extraprocesalmente, con lo cual impidió el derecho de la contraparte a ejercer el control de la prueba, de rango constitucional, y por lo tanto a dichas inspecciones judiciales practicadas a espaldas de la contraria, sin la intervención del juez de la causa, no se les concede ningún valor probatorio por tratarse de pruebas ilegalmente promovidas, ya que el legislador solo permite que se practiquen inspecciones judiciales extralitem, antes de iniciarse el juicio, única y exclusivamente en los casos en que pueda sobrevenir peligro por el retardo, y que desaparezcan los hechos o circunstancias de los que se quiere dejar constancia, tal como lo exige el articulo 1429 del Código Civil, pero fuera de tales condiciones, la inspección judicial debe promoverse y evacuarse dentro del proceso, con el debido control de la prueba por parte del adversario, tal como lo exige el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de no promoverse en tales condiciones dicha prueba deviene en inconstitucional y por ende nula.

Al folio 11 corre la declaración de H.S.Z., cuyo testigo a la primera repregunta Diga el testigo que relación o nexo le une con la demandante, contestó: “…Me une que es mi nuera, en ningún momento se puede negar..:”. El articulo 480 del Código de Procedimiento Civil que no pueden ser testigos a favor de las partes que los presenten, los parientes consanguíneos o afines, los primeros hasta el cuarto grado y los demás hasta el segundo grado, ambos inclusive. El testigo cuya declaración se examina declaró que la demandante es su nuera, es decir es la esposa de su hijo, por lo tanto, testigo y promovente son parientes afines en primer grado y en consecuencia, no se aprecia su declaración por prohibición expresa del articulo 480 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio corre agregada el acta levantada con motivo de la prueba de exhibición de documento promovido por la apoderada actora, y como quiera que el documento cuya exhibición se pide fue promovido como prueba en original por la parte demandada (folios 74 y 75 de la 2º pieza), dicha instrumental se valorará al a.l.p.d.l. parte demandada.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Promovió el valor probatorio que dimana del documento de opción de compra venta, el cual ya fue suficientemente valorado.

A los folios 7 al 9 de la 2º pieza promovió el contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda, el cual fue apreciado con anterioridad.

Al folio 10 corre agregado el documento administrativo emanado de la dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Los Guayos, al cual se le concede valor probatorio, por emanar de funcionario publico con competencia para emitirlo, y por no aparecer desvirtuado su valor con otras pruebas que cursen en autos, y con el mismo queda demostrado que el 12/03/2001 el ente municipal, dando respuesta a la consulta preliminar relacionada con el anteproyecto presentado por PROMOTORA VECTOR C.A., informó a dicha empresa cuales eran las variables urbanas fundamentales que rigen para la zona en la cual se proyectaba la construcción.

Al folio 11 corre agregado instrumento privado contentivo de plano de ante proyecto urbanístico de Urbanización Nortes de Paraparal, suscrito por YGILIO CRUZ. Al folio 28 de la 3º pieza corre la declaración de YGILIO C.M., el cual en la pregunta tercera reconoció en su contenido y firma que riela al folio 11 de la 2º pieza, por lo que al haberse dado cumplimiento al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio a la prueba documental – testifical, particularmente a la pregunta septima Diga el testigo si puede informar acerca de las líneas pespunteadas que aparecen en el plano y corresponden al proyecto de PROMOTORA VECTOR C.A. Contestó: Las líneas puntadas significa que por allí seria el acceso a la urbanización por la vía Los Guayos –Paraparal y la segunda parte de la pregunta, esos terrenos no pertenecían a PROMOTORA VECTOR C.A., para el momento, se iba a realizar una negociación con los dueños del terreno, con lo cual queda demostrado que para la fecha en que se comenzó a elaborar el anteproyecto y se elaboraron los planos del mismo, ya la demandada tenia conocimiento que el acceso a la urbanización tenia que ser por una parcela de terreno que no era de su propiedad.

Al folio 12 de la 2º pieza corre agregado instrumento privado contentivo de plano de ante proyecto urbanístico de Urbanización Nortes de Paraparal, suscrito por A.M. y el cual a pesar de haber sido promovido como testigo no compareció a rendir su declaración, por lo que no se le concede valor probatorio a dicho instrumento.

Al folio 14 al 17 corren agregados originales de documentos administrativos que emanan de la C.A. HIDROLÓGICA DEL CENTRO y C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA, empresas en las cuales el estado tiene participación decisiva y en las cuales por lo tanto se consideran entes administrativos, estos instrumentos no fueron tachados por la adversaria y su valor probatorio no aparece desvirtuado con otros pruebas que cursen en autos y con ellas queda demostrado que el 1º de noviembre de 2000 la demandada recibió respuesta de HIDROCENTRO C.A. en relación a una consulta de servicio sanitario para un desarrollo habitacional previsto en el sector Los Cerritos, Río 300, vía Paraparal Los guayos Estado Carabobo, informando dicha empresa estar en capacidad de suministrar el caudal requerido, y que por lo tanto se les otorga la “factibilidad de servicios sanitarios”, la cual no podrá considerarse como una constancia de servicio, tal como lo señala el instrumento que riela al folio 15.

Con el instrumento que riela al folio 16 queda demostrado que el 17/12/2000 la empresa proveedora del servicio eléctrico informó estar en capacidad de suministrar el servicio eléctrico en el sector Los Cerritos, Conjunto Nortes de Paraparal, Los guayos Estado Carabobo, dicha carta de factibilidad tiene un periodo de duración de 6 meses.

Con los anteriores documentos administrativos queda demostrado que entre y octubre y diciembre de 2000 la demandada comenzó a formular las solicitudes para los servicios públicos del proyecto que planificaba construir denominado “Nortes de Paraparal”.

Del folio 18 al 61 corren agregados dos instrumentos denominados “proyectos”, los cuales no se encuentran suscrito por persona alguna, por lo que en consecuencia no se les concede valor probatorio, al no cumplir con los requisitos exigidos por el articulo 1381 del Código Civil.

A los folios 62 al 73 de la 2º pieza corren agregados instrumentos privados contentivos de planos de ante proyecto urbanístico de Urbanización Nortes de Paraparal, suscritos por A.M. y el cual a pesar de haber sido promovido como testigo no compareció a rendir su declaración, por lo que no se le concede valor probatorio a dichos instrumentos.

A los folios 74 y 75 corre agregado original del documento administrativo emanado de la Coordinación de Planeamiento U.d.M.L.G. de fecha 24/05/2000, signado Nro. DDU-125-01, cuyo documento administrativo se le concede valor probatorio por merecer fe en su contenido, y por no parecer desvirtuado su contenido con otras pruebas que cursen en autos, y con dicho instrumento queda demostrado que el 24/05/2001 el ente municipal le notificó a la demandada que en el anteproyecto para la construcción, en el lote de terreno ubicado en Paraparal se observaban irregularidades en lo relativo al espacio requerido para la trama vial y a la incorporación a la trama vial, arterial y conductora, procediendo a explicar el ente municipal que se entiende por sistema colector el conformado por la red de vías que conecta la red local con la red arterial, y que en consecuencia se consideraba factible la propuesta presentada por la demandada en lo relativo a la densidad, uso y áreas comunales, pero que debían solucionar lo relativo a los accesos viales y que hasta tanto no se corrigiera lo expuesto “NO ES ADMISIBLE CONTINUAR CON EL PROCESO DE PERMISOLOGÍA”.

Al folio 76 corre agregada la carta de renuncia a la primera opción de compra venta suscrita por la demandante de fecha 02/07/2001, la cual ya fue apreciada con anterioridad.

A los folios del 77 al 92 corren agregados instrumentos que fueron inadmitidos como medios probatorios, según auto que riela al folio 7 de la 3º pieza.

De la lectura de los escritos de los Informes, presentados por las partes y las observaciones, se observa que no se formularon solicitudes de nulidad o reposición, ni alegatos sobre hechos procesales sobrevenidos que ameriten pronunciamiento expreso del Juzgador, sino que las partes ratificaron sus respectivos alegatos y defensas.

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

Quedó establecido que entre las partes se celebró un contrato de opción de compra venta en el cual la demandada se obligó a vender a la actora, un inmueble en la urbanización NORTES DE PARAPARAL, y que dicho ANTEPROYECTO por ella presentado a las autoridades competentes, NO FUE AUTORIZADO.

En cuanto al alegato de la demandada de que no se fijó plazo para el cumplimiento de la obligación de la demandada se observa lo siguiente: La cláusula OCTAVA del contrato cuya resolución se pide, establece: “…OCTAVO: el plazo de vigencia de la presente opción lo han estimado las partes, en un lapso suficiente, o sea el tiempo que sea necesario para la construcción de las obras y el otorgamiento del crédito por parte del ente financiero a partir de la presente fecha. Si el INTERESADO no desea permanecer en el proyecto deberá manifestarlo expresamente y por escrito y estará sujeto a una deducción del 25% del monto aportado hasta el momento de su retiro, el monto que resultare a su favor será reintegrado al momento de protocolizar la totalidad de las ventas del desarrollo, dicha carta deberá ser consignada en las oficinas de PROMOTORA VECTOR C.A...”.

Las obligaciones pueden ser asumidas de manera pura y simple, o por el contrario, pueden estar sometidas a condición o a término.

El termino fija el momento de la exigibilidad o extinción de una obligación y se trata siempre de un acontecimiento futuro y cierto, el termino suspensivo suspende la exigibilidad de una obligación, y es el mas comúnmente empleado en las relaciones obligacionales, pues casi todas las obligaciones tienen fijado un termino comúnmente conocido como “fecha de vencimiento”.

El termino extintivo por su parte es el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la extinción de la obligación.

En el caso de autos, las partes expresamente establecieron que el plazo de duración del contrato sería el SUFICIENTE para la construcción de las obras, es decir, se convino en que la exigibilidad de las obligaciones contractuales de la demandada, dependía de un acontecimiento FUTURO E INCIERTO como lo es “el tiempo que sea necesario para la construcción de las obras y el otorgamiento del crédito por parte del ente financiero a partir de la presente fecha… omissis…”. Por lo tanto, la condición a que fue sometida la obligación de la demandada, depende no del hecho de un tercero, o del cumplimiento de un plazo, sino de un acontecimiento que depende EXCLUSIVAMENTE DE LA VOLUNTAD DE LA DEMANDADA, es decir, la demandada se obligó a cumplir, pero en el plazo en que ella y solo ella, lo considerase conveniente, pues lógicamente el inicio y finalización de la construcción solo dependen de la constructora, por lo que en consecuencia, se trata de una condición puramente potestativa para el obligado, la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.202 del Código Civil, es nula. En efecto, establece la norma:

Artículo 1.202

La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula.

La obligación de la demandada de entregar el inmueble, debe considerarse como sometida a un término o plazo razonable según la naturaleza de la obligación, según lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, pués la condición por ésta impuesta, puramente potestativa para ella, es nula a tenor del artículo 1202 eiusdem, y habiendo quedando demostrado que desde que se le negó el permiso a la demandada (mayo de 2001) hasta el 11 de agosto de 2003, esta ni siquiera había presentado al ente municipal el Proyecto de Urbanismo y Edificación (folio 46), es lógico concluir que dicho plazo “razonable” se encontraba suficientemente cumplido por el transcurso de mas de dos (2) años, sin haberse tan siquiera iniciado la construcción del proyecto.

De modo que la obligación de entregar el inmueble, asumida por la demandada, debía cumplirse en el plazo RAZONABLE para ello, tal como lo dispone el artículo 1.212 del Código Civil y que dicho plazo, para la fecha de la interposición de la demanda, se encontraba más que cumplido y así se decide.

Igualmente con las pruebas promovidas quedó establecido que la actora no obtuvo la permisología necesaria para construir la denominada Urbanización NORTES DE PARAPARAL, y que aun conociendo que no se le habían otorgado los permisos correspondientes, continuó promoviendo y celebrando negociaciones de compra venta sobre las futuras viviendas, pues para la fecha en que la actora recibió de la demandada las cantidades de dinero por concepto de parte de inicial de la vivienda objeto de la negociación celebrada entre las partes, esto es, para la fecha de celebración del contrato cuya resolución se demanda, 13 de julio de 2001, ya la demandada había recibido de la Alcaldía del Municipio Los Guayos del Estado Carabobo, la notificación de que el ANTEPROYECTO POR ELLA PRESENTADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA URBANIZACIÓN “NORTES DE PARAPARAL” NO HABÍA SIDO AUTORIZADO POR INCUMPLIMIENTO DE LOS PARÁMETROS QUE RIGEN LA LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA, de todo lo cual se concluye que habiéndose obligado la actora a construir o a vender una vivienda a la demandada, y habiéndose comprobado por parte de la demandada, que dicha construcción no se había realizado y lo que es más grave, que la misma no podría construirse por existir prohibición de los organismos correspondientes, ello le permitió considerar como definitivamente incumplida la obligación asumida por la demandada, pues dado que no existía termino para la ejecución de la obligación, la misma debía cumplirse en un plazo razonable para la construcción de un inmueble, contado a partir de la fecha de recibo de las sumas entregadas como cuota inicial, tal como lo dispone el articulo 1.212 del Código Civil.

En consecuencia, la excepción de cumplimiento de contrato invocada por la demandante como argumento para haber dejado de cumplir con los pagos convenidos en el contrato, con fundamento en el articulo 1168 del Código de Procedimiento Civil es procedente en derecho y así declara.

Asimismo, al haberse demostrado que fue la demandada quien incumplió las obligaciones por ella asumidas, al celebrar una negociación de compra venta sobre una futura vivienda, con pleno conocimiento de que ya le había sido negado el permiso del anteproyecto por ella presentado, la pretensión de la demandante de que se resuelva el contrato celebrado, por incumplimiento de la demandada, es igualmente procedente en derecho y así se declara.

Igualmente al haberse demostrado en juicio que la demandada pagó la suma de Bs. 5.044.455,00 a la demandada, e igualmente demostrado como fue el incumplimiento contractual de la demandante, es procedente la DEVOLUCIÓN de dicha suma de dinero, con los respectivos de intereses moratorios, a tenor de lo establecido en los artículos 1271 y 1277 del Código Civil, los cuales deberá pagar la demandada a la actora, calculados a la tasa del 1% mensual desde la fecha de la admisión de la demanda, esto es desde el 13 de noviembre de 2003, hasta la fecha del dictamen de los expertos.

Asimismo es procedente la corrección monetaria de las sumas de dinero que la demandante entregó a la actora a titulo de cuota inicial, esto es, de la suma de Bs. 5.044.455,00, dado el incumplimiento contractual injustificado, incurrido por ésta.

No habiendo la actora logrado demostrar los daños emergentes invocados por concepto de pago de cánones de arrendamiento, dicha pretensión es improcedente y así se declara.

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana M.C.M.P. actuando en su propio nombre y representación, contra PROMOTORA VECTOR C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

SEGUNDO

RESUELTO EL CONTRATO celebrado entre PROMOTORA VECTOR C.A. y la ciudadana M.C.M.P., en fecha 13 de Julio de 2001, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia, bajo el Nro. 4, tomo 67.

TERCERO

SE CONDENA A LA EMPRESA PROMOTORA VECTOR C.A. pagar a la demandante la siguiente cantidad:

1. Bs. 5.044.455,00 por concepto reintegro de sumas entregadas a cuenta de inicial.

2. Los intereses moratorios causados por dicha suma.

CUARTO

SE DECLARA CON LUGAR LA INDEXACIÓN O CORRECCIÓN MONETARIA SOLICITADA. Se ordena la realización de la experticia complementaria del fallo, a los fines de que los expertos determinen:

1. La corrección monetaria de la suma de Bs. 5.044.455,00 para lo cual los expertos tomaran como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda, esto es el octubre de 2003, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos.

2. Los intereses moratorios causados por el capital adeudado, a la tasa del 1% mensual, desde la fecha de admisión de la demanda, esto es noviembre de 2003, hasta la fecha del dictámen de los expertos.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 251 eiusdem.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006)

Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.,

La Secretaria,

Abog. E.C.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 1:00 minutos de la tarde.

La Secretaria,

/aurelia.

EXPEDIENTE: 16.543

DEMANDANTE: M.M.

DEMANDADO: PROMOTORA VECTOR C.A.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA

FECHA: 06/03/2006

JUEZ: RORAIMA BERMÚDEZ

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO