Decisión nº PJ0042014000002 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Enero de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 13 de enero de 2014

203º y 154º

ASUNTO: AH14-R-2008-000043

PARTE ACTORA: ciudadana C.V.J.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.293.655.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana F.B.D.R., abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 63.156.

PARTE DEMANDADA: ciudadana D.M.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-9.157.024.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano J.L.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.316.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

-I-

Suben las actuaciones de la presente causa a esta Instancia procedente del Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de octubre de 2008, por la ciudadana D.M.D., parte demandada, debidamente asistida por el abogado J.L., en contra de la sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2008, plenamente identificados, por el precitado Tribunal. Previo a los trámites administrativos de ley, fue asignado a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para su debida sustanciación y decisión; y revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a detallar los actos del proceso en los siguientes términos:

Se inició la presente controversia mediante demanda interpuesta por la ciudadana C.V.J.L., debidamente asistida de abogada, contra la ciudadana D.M.D., ambas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, por Desalojo.

Alegó la parte actora que consta de documento por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, de fecha 16 de diciembre de 1998, anotado bajo el No. 29, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 12 de febrero de 1999, anotado bajo el No. 46, Tomo 134, del Protocolo Primero, que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el no. 02, ubicado en el Primer Piso del edificio Scario, ubicado en la calle El Colegio de la urbanización Prado de María, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Caracas, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran señalados en el escrito libelar.

Que así mismo consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de fechas 20 de septiembre de 1990, anotado bajo el No. 76, Tomo 68, de los libros respectivos, que las ciudadanas O.C.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-51.457, y D.M.D., antes identificada, suscribieron contrato de arrendamiento por el inmueble supra identificado.

Que por cuanto devino su titularidad de propietaria posterior al contrato de arrendamiento antes mencionado, por mandato del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es la arrendadora de la ciudadana D.M.D..

Que es el caso, que la ciudadana D.M.D., su arrendataria, ha incurrido en violaciones al mencionado contrato, al no cumplir con las cláusulas contractuales y las disposiciones legales que taxativamente señalan las obligaciones del arrendatario.

Que en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se convino un canon por la cantidad de dos mil trescientos bolívares mensuales (Bs. 2.300,00); y en la Cláusula Novena se estableció que la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento vencido, la arrendataria daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato de arrendamiento y exigir su inmediata desocupación.

Que la arrendataria D.M.D., antes identificada, de manera unilateral y sin causa justificada, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes al mes de marzo 1999; enero a diciembre de los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007; y los meses de enero, febrero y marzo del 2008, respectivamente, lo que evidenció, según alega, una clara violación a la cláusula Novena del contrato de arrendamiento al no pagar el canon convenido en la oportunidad acordada.

Que dicho incumplimiento daría lugar al supuesto de acción de desalojo, previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) y los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.

Que por las razones antes expuestas, es por lo que acudió ante el Juzgado de causa a demandar como en efecto formalmente lo hizo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a), y 33 eiusdem, a la ciudadana D.M.D., antes identificada, en su carácter de arrendataria del inmueble descrito en autos, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal de causa, en el Desalojo por falta de pago en las circunstancias explanadas por la parte actora en su escrito libelar y adicionalmente el pago de las costas procesales del presente juicio.

Estimó la presente demanda en la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3.000,00), de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, a los efectos de practicar la citación respectiva, señaló como domicilio procesal en: Conde a Principal, edificio La Previsora, piso 3, oficina 3-C, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En fecha 22 de abril de 2008, el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto admitiendo la presente demanda por el procedimiento breve.

Por auto de fecha 14 de mayo de 2008, se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada ciudadana D.M.D., plenamente identificada.

En fecha 27 de mayo de 2008, compareció la ciudadana D.M.D., debidamente asistida por el abogado J.A.L., consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 3 de junio de 2008, compareció el apoderado demandado, y consignó escrito de de Pruebas.

Por auto de fecha 4 de junio de 2008, el Tribunal de causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 5 de junio de 2008, compareció la parte actora, y consignó escrito de Pruebas.

Por auto de fecha 5 de junio de 2008, el Tribunal de causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 19 de septiembre de 2008, el Tribunal de causa Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando Con Lugar la pretensión de Desalojo incoada por la ciudadana C.V.J.L.; y en consecuencia, la entrega material del inmueble arrendado a la ciudadana D.M.D., antes identificadas, asimismo a cancelar las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de octubre de 2008, compareció la ciudadana D.M.D., parte demandada, debidamente asistida de abogado, mediante diligencia apeló de la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo oída dicha apelación en ambos efectos, ordenándose en consecuencia la remisión de la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 10 de agosto de 2009, el abogado C.A.R., en su carácter de Juez Provisorio designado a este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa y en consecuencia, ordenó darle entrada y el trámite de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, fijándose al Décimo (10°) día de despacho siguiente a la notificación de las partes a los fines de dictar sentencia.

Por auto de fecha 14 de junio de 2010, se libró cartel de notificación a la parte demandada.

Mediante nota de Secretaría de fecha 2 de julio de 2010, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de septiembre de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa.

Por auto de fecha 21 de septiembre de 2011, se acordó suspender el presente juicio de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En fecha 1 de abril de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó el levantamiento de la suspensión de la causa y continuación de la misma hasta sentencia definitiva de conformidad con la Resolución emitida en fecha 26 de febrero de 2013, por el SUNAVI No. MC-0403/02-13.

En fecha 18 de junio de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa, ratificando la misma mediante diligencias sucesivas, siendo la última la consignada en fecha 25 de noviembre de 2013.

Por auto de fecha 28 de noviembre de 2013, el abogado C.A.R., se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

Quedó así trabada la litis.

-II-

Planteada en estos términos la presente controversia, este Sentenciador antes de decidir observa:

Conoce esta instancia del Recurso de Apelación interpuesto en fecha 10 de octubre de 2008, por la ciudadana D.M.D., debidamente asistida de abogado, contra la Sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaro: Con Lugar la demanda de Desalojo.

En cuanto a la demandada por desalojo incoada por la ciudadana C.V.J.L. contra la ciudadana D.M.D., ambas partes ut supra identificadas, se pudo constatar que la actora intentó la acción con el propósito de que la arrendataria desocupara el inmueble objeto fundamental de la causa por cuanto la misma se encontraba incursa en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, oportunos y consecuentes, correspondientes al mes de marzo 1999; enero a diciembre de los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007; y los meses de enero, febrero y marzo del 2008, respectivamente.

En la oportunidad para la fundamentación de la apelación, la parte accionada por medio de la representación judicial, solo se limitó como argumento al recurso, su absoluto desacuerdo con el contenido de la misma. Y mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2008, ratificó la apelación reservándose a través de su abogado asistente, esgrimir ante este Tribunal de alzada los alegatos respectivos que desvirtuarían el contenido de la sentencia proferida por el Juzgado de causa objeto del recurso de apelación planteado por esta.

Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones y defensas que hacen valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:

1º- Marcado con letra “A”, en copia certificada, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador de fecha 16 de diciembre de 1998, bajo el No. 29, tomo 103, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, del cual se desprende de su lectura que la ciudadana O.C.D.C., en nombre y representación de los ciudadanos F.C., Z.M.C.D.A., H.E.C., M.C.C., J.L.C., M.C.D.R. y O.A.C.D.P., respectivamente, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana C.V.J.L., antes identificada, el bien inmueble identificado en autos y objeto fundamental en la presente demanda. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, y la veracidad que emana el contenido del mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2º- Marcado con letra “B”, en copia fotostática, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de fecha 20 de septiembre de 1990, anotado bajo el No. 76, Tomo 68 de los libros respectivos llevados por dicha Notaría, mediante la cual desprende de su lectura, que las ciudadanas O.C.D.C. y D.M.D., antes identificadas, suscribieron el referido contrato por el inmueble supra identificado. Con respecto a la anterior probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, les otorga el valor de plena prueba. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así mismo la parte actora promovió en su escrito de promoción de pruebas lo siguiente:

1º- En el denominado capítulo II, de la confesión, la parte actora promovió la confesión hecha por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 27 de mayo de 2008, específicamente en lo alegado en los puntos Segundo y Tercero del referido escrito. Al respecto observa este Juzgador que la parte demandada efectivamente reconoce y acepta en su escrito de contestación a la demanda lo establecido en el canon de arrendamiento en cuanto al monto a cancelar; así como las consecuencias que éste acarrearía por la falta de pago de un (1) cuota vencida, tal como lo contempla el aludido contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que no puede ser considerada como una confesión de las partes, todo lo contrario considera este Juzgador que son hechos aceptados y no controvertidos. Y ASÍ SE DECIDE.

2º- En el punto denominado, De los Documentos, reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes, el documento que acompaña al escrito de la demanda marcado con letra “A”, que acredita la titularidad sobre el inmueble objeto de la causa a nombre de la ciudadana C.J.L.. Con respecto a esta probanza se aclara que la misma ya fue valorada por este Sentenciador cuando se valoraron las pruebas producidas por la parte actora junto el escrito libelar, por lo cual este Tribunal considera inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

3º- Promovió en su forma original, el documento identificado con la letra “A1”, consistente en la Inspección Ocular No. S-00098, de fecha 28 de febrero de 2000, evacuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitanas de Caracas, sobre el inmueble objeto fundamental de la presente causa. Al respecto observa este Sentenciador, que se trata de una diligencia procesal practicada por un funcionario judicial que merece fe pública, y al no estar desvirtuada de ninguna forma, se la otorga el valor de plena prueba. Y ASÍ SE ESTABLECE.

4º- Promovió en su forma original, los instrumentos identificados con las letras “A2”, “A4” y “A5”, respectivamente, consistente de comprobante de usuario, emitido por el Instituto Postal Telegráfico y cuyo destinatario fue la ciudadana D.M.D.; notificación de fecha 24 de febrero de 2000, emitido por la ciudadana C.J.L. a la demandada; y asimismo comunicación fechada 16 de marzo del año 2000.

En relación a estos instrumentos, considera quien aquí sentencia que los mismos se admiten para el proceso por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, valorándose de acuerdo con lo previsto en el artículo 1375 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1363 eiusdem, reputándolos el Tribunal en conjunto como documentos privados capaces de evidenciar la eficaz manifestación de voluntad del arrendador al arrendatario, de no prorrogar el contrato de arrendamiento accionado por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento en los plazos establecidos en el contrato en cuestión por parte de la ciudadana D.M.D., antes identificada, en su carácter de arrendataria, pues en ellos constan clara y ciertamente tanto el nombre y apellido de la destinataria como de la remitente, lugar de remisión, y la fecha de recepción, por lo que poca o ninguna importancia tiene el hecho de que no hayan sido recibidos personalmente por la propia arrendataria. En este mismo sentido, aunado el hecho de que la parte demandada en su escrito de contestación no desconoció en su contenido dichos instrumentos, no se constituyó en consecuencia ningún medio idóneo de impugnación sobre los mismos, pues evidentemente la demandada no intervino en su autoría; y tampoco produjo prueba alguna capaz de enervar la fidelidad de los originales del texto de la comunicaciones promovidas, que le fueren dirigidas por la remitente y accionante en la presente causa. Por otra parte del texto de los instrumentos en examen, emerge que fueron tramitados efectivamente al no ser desvirtuados por la parte interesada, lo cual arroja una presunción iuris tantum, en cuanto a que la arrendataria tenía conocimiento de la voluntad de la arrendadora, manifestada por dichas vías, de no querer mantener la relación arrendaticia por el incumplimiento de una de las partes contratantes. Y ASÍ SE DECIDE.

5º- En v.d.p. de la comunidad de la prueba, promovió e hizo valer en beneficio e intereses de su representada, depósito No. 984904, realizado por la ciudadana D.M.D., antes identificada, en fecha 15 de octubre de 2007, contentivo de pagos de cánones de arrendamiento por la cantidad de doscientos cuarenta y seis mil bolívares (Bs. 246.000,00).

Con relación al “mérito favorable de los autos” y al “principio de la comunidad de la prueba”, reiteradamente se ha sostenido que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia, y que, por ejemplo, una prueba producida por el demandante puede perjudicarle y beneficiar a la contraparte. Este principio está contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para que las partes, en sus informes ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa practica arraigada en los abogados por el formularismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, qué es la frase, que por regla general se utiliza y que, inclusive, quien suscribe en sus primeros años de ejercicio profesional también utilizó; de modo, que cuando en los escritos de prueba se señala que se reproduce “el merito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, que son las conclusiones que saca el Juez, de los indicios que arroja el expediente o simplemente se reproducen pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar, sino que éste, por ministerio de la Ley está obligado a valorar todas las pruebas concretas producidas por las partes, por muy mínimas sin necesidad de que éstos recurran a tal mecanismo, que tiene su origen en los epítomes o formularios jurídicos.

En tal sentido, este Tribunal no tiene porque admitir como medio probatorio “el mérito favorable de los autos” o el “principio de la comunidad de la prueba”, porque no son pruebas. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Produjo la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, las siguientes probanzas:

1º- En copia fotostática, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de fecha 20 de septiembre de 1990, anotado bajo el No. 76, Tomo 68 de los libros respectivos llevados por dicha Notaría, mediante la cual desprende de su lectura, que las ciudadanas O.C.D.C. y D.M.D., antes identificadas, suscribieron el referido contrato por el inmueble supra identificado. Con respecto a esta probanza se aclara que la misma ya fue valorada por este Sentenciador cuando se valoraron las pruebas producidas por la parte actora junto el escrito libelar, por lo cual este Tribunal considera inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

2º- En copia fotostática, expediente distinguido con el No. 9816009007, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento realizadas por la ciudadana D.M.D., antes identificada, en su carácter de arrendataria, a nombre de la ciudadana O.C.D.C.. Asimismo se deja constancia de la consignación de los recibos de depósitos en cuenta del Banco Industrial de Venezuela y de los comprobantes de ingresos de consignación por ante la jurisdicción correspondiente por concepto de cuotas de canon de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto fundamental de la presente causa.

Con respecto a estos medios de prueba, observa este Sentenciador que los mismos demuestran que se efectuaron consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana O.C.D.C., evidenciándose que efectivamente la demandada realizó consignaciones de los canon de arrendamiento, quedando por determinar en el pronunciamiento de fondo, si los mismos fueron realizados de conformidad con lo establecido en el aludido contrato sucrito por las partes y de conformidad con lo estipulado en la Ley correspondiente a la materia. En consecuencia, se les atribuyen todo el valor probatorio como documentos públicos, por ser tramitados y autenticados por funcionarios competentes de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el lapso de promoción:

1º- Ratificó el contenido de todos y cada uno de los recibos de pago de cánones de arrendamiento consignados, por ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Con respecto a las anteriores probanzas reproducidas, observa este Sentenciador que las mismas ya fueron objeto de valoración en su oportunidad correspondiente, por lo tanto se hace inoficioso emitir un nuevo pronunciamiento sobre las misas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

-III-

Analizadas las actas que conforman el cuerpo del presente expediente, y planteados los términos de la controversia, quien aquí decide pasa a dictar su correspondiente fallo, lo cual pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

La presente controversia viene dada en razón de una demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana C.V.J.L. contra la ciudadana D.M.D., por cuanto según aduce la parte demandante la misma incumplió con su obligación contraída en el contrato-convenio, traído a los autos por la parte actora, específicamente por dejar de cancelar las pensiones arrendaticias desde el año 1999 al 2007, respectivamente, especificadas con los meses y montos establecidos en el contrato mediante los instrumentos consignados a los autos, y en consecuencia a ello, la pretensión de entregar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria.

Por su parte, en el acto de la litis contestatio la parte demandada, por medio de representación judicial, argumentó entre otras cosas lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes en las pretensiones de la accionante, señalando que no es cierto que la arrendataria haya dejado de cancelar las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses señalados por la parte actora en el escrito libelar.

Que rechaza lo dicho por la parte actora por cuanto consta en el expediente distinguido con el No. 9816009007, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, todas las consignaciones correspondientes a los meses que la parte actora alegó no haber sido cancelados.

Que la ciudadana C.V.J.L., ya identificada, no es la legítima propietaria del aludido inmueble, en virtud de que la arrendataria en ningún momento fue notificada por parte de la arrendadora originaria, de que el inmueble había sido vendido a algún tercero, sin que se hubiese hecho la correspondiente notificación ofertiva.

Que la arrendataria tuvo conocimiento que el inmueble había sido vendido, una vez que fuera intimada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de octubre de 2007, en su carácter de Tercera poseedora en juicio de ejecución de hipoteca incoado en contra de la ciudadana C.V.J.L..

Ahora bien, siendo que resulta un elemento fundamental para intentar la acción de DESALOJO, la existencia previa de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminada; quien aquí decide pasa hacer las siguientes consideraciones:

El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios contempla lo siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales

a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas...

(Subrayado del Tribunal)

De la redacción del encabezado de este artículo se desprende que el legislador dispone que para que sea procedente la acción de desalojo, deberá versar ésta sobre un contrato de arrendamiento verbal o sobre un contrato escrito a tiempo indeterminado, y además dicha acción debe estar fundamentada en cualesquiera de las Siete (07) causales tipificadas en el artículo 34 eiusdem.

En el caso que nos ocupa se desprende del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado tal como quedara establecido en la Cláusula Tercera del contrato; por lo que se considera forzoso para este Juzgador; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por la actora en su libelo y confirmada por la demandada en su escrito de contestación al no haber negado la misma y así declarar como cierto el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito entre las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

A su vez, de marras se desprende que se tienen como cierto los siguientes hechos y que no son objeto de controversia en el presente litigio: primeramente que existe un contrato de arrendamiento entre las partes, y segundo que dicho contrato en virtud del transcurso del tiempo se convirtió en un contrato escrito a tiempo indeterminado.

Finalmente, estudiados como han sido los alegatos de las partes invocados en la presente causa; pasa ahora este Sentenciador a analizar el fondo de la controversia y lo hace en los siguientes términos:

Doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.

Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:

Artículo. 1159: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en v.d.P. de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

Articulo 1167: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. (Subrayado y Negrillas de este Despacho).

La parte demandante basa su pedimento en el hecho de existir contrato de arrendamiento con cánones vencidos, tal como lo refiere en el escrito libelar. Observa este Juzgador que efectivamente la arrendataria no dio cumplimiento con las obligaciones del contrato, en cuanto se refiere al pago de los cánones de arrendamiento en los lapsos estrictamente establecidos tal como lo confirmó el Tribunal de causa.

De la revisión realizada a las actas procesales que conforman el expediente, específicamente al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de septiembre de 1990, se estipuló, entre otras cosas: Cláusula Segunda: “…el canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), mensuales que LA ARRENDATARIA se compromete a pagar los días último de cada mes en el sitio señalado por la arrendadora…”; y por su parte la Cláusula Novena: “…la falta de pago de un canon de arrendamiento vencido o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume el presente contrato, LA ARRENDATARIA dará derecho a LA ARRENDADORA a dar por resuelto el contrato de arrendamiento y exigir su inmediata desocupación o a exigir el cumplimiento del contrato…”, constándose efectivamente que, si bien es cierto fueron consignados los cánones demandados por la parte actora por ante el Tribunal de consignaciones competente, no es menos cierto que estos fueron realizados por la arrendataria de manera acumulativa y extemporánea; y no mensualmente como lo establece el contrato, amen de la incongruencia de los montos calculados para dar cumplimiento a la cancelación de la totalidad de la deuda contraída y que fuera alegado igualmente como justificación para demandar el Desalojo del bien inmueble en cuestión por la parte accionante, razón por lo cuál considera quién aquí decide, que se evidencia claramente el incumplimiento de las obligaciones como arrendataria a que se está obligado, tal como lo señala el contrato suscrito entre las parte intervinientes en el presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

La sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, en recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C A. señaló:

…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos...”

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Y ASÍ SE DECIDE.

Corresponde a este Juzgado señalar, previo al estudio de las referidas consignaciones, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la parte demandada con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que en principio conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada y de acuerdo al criterio antes mencionado y sostenido por la sentencia de la sala constitucional de muestro m.t., el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago, es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el caso de marras que no se cumplió con lo antes mencionado para que tengan valides las consignaciones hechas, por cuanto se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignación hecha por ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo que se evidencia que la arrendataria consignó los depósitos de mensualidades atrasadas, como por ejemplo las cursantes a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y ocho (58), respectivamente, por lo que sacando un computo de cualquier forma como lo ha ordenado la jurisprudencia reiterada de nuestro M.T., no cabe la menor duda que están hechas las consignaciones fuera de todo tiempo legal. Y ASÍ SE DECIDE.

Aunado a lo anterior, con relación al argumento explanado por la parte demandada, de la falta de notificación por parte de la propietaria original de la operación de compra venta del inmueble en la nueva propietaria demandante, es menester hacer referencia a la figura de la “subrogación” en los siguientes términos:

El artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece que: “…Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley…”

De esta norma se desprende claramente que el comprador se subroga de pleno derecho en la condición del propietario-arrendador que le vendió el inmueble para todo lo que respecta a las relaciones con la inquilina existente para el momento de la venta, y siendo así, es necesario para la aplicación de la norma anteriormente transcrita que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que exista una relación de arrendamiento: Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Ahora bien de las actas procesales se desprende que corre inserto a los folios 15 al 17, ambos inclusive, del expediente, Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, cumpliéndose de ésta manera el requisito anteriormente señalado.

2. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado: En relación a este requisito tenemos que la obligación de la adquiriente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque de no serlo de tal manera, no se entiende cómo es que la adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada. En tal sentido en el caso de autos, claramente se desprende tal requisito pues corre inserto a los folios 15 al 17, ambos inclusive, documento de contrato de arrendamiento.

3. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida: El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser valido, en cuanto a trasmitir la propiedad del mismo. De igual menara debe este Juzgador hacer del conocimiento que se desprende de las actas procesales folios 9 al 14, ambos inclusive, documento de venta de donde surge la transferencia del inmueble arrendado, cumpliéndose de esta menara con el requisito anteriormente señalado.

4. Que se trate de una relación arrendaticia preexistente acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar el inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio. En relación a este requisito tenemos: Primero: Que del contrato de arrendamiento que corre a los folios 15 al 17 del presente expediente y el cual se acompañó al escrito libelar se evidencia que el mismo fue realizado en fecha 20 de septiembre de 1990.- Segundo: Del mismo modo del instrumento de compra venta que riela a los folios 9 al 14, se desprende que la transferencia de la propiedad del inmueble fue posterior al contrato de arrendamiento evidenciándose que el mismo ya existía para el momento de la enajenación del inmueble. De igual manera el presente requisito se tiene por cumplido en atención a los exigidos por el artículo 20 ejusdem.

Ahora bien, con respecto a lo alegado por la parte demandada sobre la no notificación de la subrogación del inmueble, considera acertado este Juzgador el criterio jurisprudencial, el cual señala que la subrogación regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

En consecuencia, de conformidad con lo anteriormente expuesto, e innecesaria como es la notificación de la subrogación del inmueble, dilucidada categóricamente la sustitución de la arrendadora en la persona de la ciudadana C.V.J.L., ya identificada, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro correspondiente, y verificado como ha quedado al conocimiento de la ciudadana D.M.D., de la subrogación de la nueva propietaria y arrendadora, con la prueba de Inspección Judicial realizada en el inmueble objeto fundamental de la causa, en fecha 24 de febrero del año 2000, considera quien decide que no existió motivo contundente para que se justificaran ni el desconocimiento de la nueva propietaria del inmueble, ni el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento demostrado mediante la acumulación y la extemporaneidad que la arrendataria pretendió librarse de la obligación contraída en el contrato tantas veces mencionado.

En consecuencia, determinada como ha sido la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias realizadas, las cuales este Juzgado -actuando en alzada en virtud al recurso de apelación planteado por la parte demandada- en contra de la sentencia proferida en fecha 19 de septiembre de 2008, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, se acoge a esta valoración; lo que permite concluir la verificación en la presente controversia del supuesto fáctico previsto en el literal a) del citado artículo 34, de la ley de arrendamiento inmobiliario vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que resulta forzoso para este Juzgador, declarar que la apelación planteada resulta improcedente en derecho, tal como será confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana D.M.D., parte demandada, contra la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2008, dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada y se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana C.V.J.L. contra la ciudadana D.M.D., sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el no. 02, ubicado en el Primer Piso del edificio Scario, ubicado en la calle El Colegio de la urbanización Prado de María, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Caracas, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran señalados en el escrito libelar.

SEGUNDO

Se condena a la ciudadana D.M.D., debidamente identificada, a desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a la parte actora, completamente desocupado, libre de personas y de bienes de su propiedad, y en las mismas condiciones en que lo recibió.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 días el mes de enero de 2014. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario Accidental

Abg. L.E.R.

En esta misma fecha, siendo las 12:25 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario Accidental

Abg. L.E.R.

Asunto: AH14-R-2008-000043

CARR/LERR/cj