Decisión nº S-No. de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Tucacas. de Falcon (Extensión Tucacas), de 30 de Noviembre de 2006

en la nulidad de los cobros de las cuotas de la denominada ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE CIUDAD FLAMIMGO (APROCIFLA).

en anular todos los cobros que ha intentado realizar en los diversos recibos de condominio, no cancelados hasta la presente fecha y los que se emitan durante el transcurso del presente juicio.

Por tratarse de una obligación que persigue el bien inmueble no importando su propietario, sean reintegrados todos los pagos que se han hecho por este concepto al condominio, desde su inicio, por tratarse como un cobro de lo indebido, con la debida indexación a que hubiere lugar.

En eliminar el cobro de los intereses moratorios que han causado por la falta de pago justificada.

En cancelar los gastos y honorarios profesionales que causen el presente juicio.

Alegan los demandantes que adquirieron un apartamento distinguido como Pent House Uno (PH-1), del Edificio A, que forma parte del inmueble bajo régimen de propiedad horizontal denominado “Conjunto Residencial Flamingo Bay I”, construido sobre una parcela de terreno identificada como M-4, situada en la Avenida Principal, Primera Etapa de la Urbanización “Complejo Turístico Chichiriviche”, conocido igualmente como “Urbanización Flamingo”, ubicado en el cruce de la Carretera hacía Chichiriviche, que conduce de Sanare a San Juan de los Cayos, Municipio Monseñor Iturriza del Estado Falcón, cuyos linderos y medidas constan suficientemente en el Documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito S.d.E.F., en fecha 19 de diciembre de 1996, bajo el N° 32, folios 142 al 176, Tomo décimo noveno, Protocolo Primero; según consta de documento autenticado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito S.d.E.F., con funciones notariales, el día 23 de agosto de 2004, bajo el N° 23, Tomo IV, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Pública.

Que, según el mencionado documento, sólo se obligaron a “pagar la alícuota mensual que corresponde a los gastos generales se (sic) seguridad, conservación y mantenimiento de la urbanización que está a cargo de una Fundación denominada “Fundación Flamingo, creada para cumplir estos y otros fines beneficios de carácter general para la urbanización y sus habitantes…”.

Que en ningún momento existe una obligación de pagar una cuota especial a la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE CIUDAD FLAMINGO, APROCIFLA, que ha venido cobrando el condominio a lo largo del tiempo.

Fundamenta su pretensión en la norma del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

Estiman el valor de la cuantía de la demanda en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).

Por auto de fecha 03 de marzo de 2006 se admitió la demanda, cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó la citación de la parte demandada en cualquiera de sus representantes legales, para que compareciera a dar contestación a la demanda incoada en su contra, dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.

Citada que fue la parte demandada, ésta procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 05 de junio de 2006, en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo la demanda en su totalidad.

Como punto previo alegan la Falta de Cualidad e Interés de los demandantes para intentar y sostener el presente juicio, ya que éstos –los demandantes- pretenden ampararse en la fotocopia de un contrato de compra venta que no les da cualidad para intentar y sostener este juicio, en virtud que no cumple dicho contrato con el requisito de protocolización ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, indispensable para su validez ante terceros.

Con relación al fondo, alegó lo siguiente:

negó, rechazó y contradijo la demanda de nulidad de cobro de las cuotas de condominio que efectúa la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE CIUDAD FLAMINGO (APROCIFLA), pues esta Asociación fue creada por todos los copropietarios de la Urbanización Ciudad Flamingo, organizados civilmente para la defensa de sus derechos e intereses, así como los de todos los residentes de la Urbanización. Que la prenombrada APROCIFLA se encuentra debidamente inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio S.d.E.F., en fecha 25 de octubre de 2000, bajo el N° 39, Protocolo 1°, Tomo 3°, y en virtud de dicho documento cobran la alícuota mensual que corresponde a los gastos de seguridad, conservación y mantenimiento de la urbanización.

Que es insólito que se demande a una Asociación para que se declare la nulidad de un cobro que realiza otra Asociación que no ha sido demandada.

rechazó, negó y contradijo la pretensión de anular todos los cobros de condominio que se han intentado realizar y los diversos recibos de condominio no cancelados hasta la presente fecha y los que se emitan durante el transcurso del presente juicio, por cuanto el pago de condominio es una obligación inherente a todo propietario de inmueble en propiedad horizontal o comunidad.

La Junta de Condominio del Conjunto Residencial FLAMINGO BAY I no ha cometido ninguna violación a los derechos de los demandantes. De igual forma APROCIFLA nunca ha efectuado cobros ilegales o ilícitos a nadie; ésta es una asociación cuyo objetivo principal es velar por la defensa de los derechos e intereses de todos los copropietarios y residentes de la Urbanización Ciudad Flamingo. Que los actores no pueden repetir a su favor lo que no han pagado nunca.

La pretensión de los demandantes de eliminar el cobro de los intereses causados por la falta de pago, además de ser una pretensión contraria a derecho, es injusta, por cuanto los que se dicen propietarios sin serlo, están solicitándole al Tribunal que les elimine el cobro de los intereses de cantidades de dinero que de acuerdo a su propia confesión no han pagado.

Los demandantes han podido obtener la satisfacción de lo demandado mediante una acción diferente, por lo que éstos no tienen interés jurídico actual.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron medios de prueba.

En fecha 09 de noviembre de 2006 la parte demandada presentó Escrito de Informes. La parte actora no presentó Informes.

II

Siendo la oportunidad para que este Tribunal sentencie la presente causa, pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

Como Punto Previo, este Tribunal se pronuncia sobre la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar y sostener la presente causa y, en este sentido, se observa: es bien sabido que, para intentar una demanda judicial se requiere independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercida en la demanda, y que él tenga intereses, aunque sea eventual o futuro en ejercerla, a menos que la ley lo exija actual, lo cual es independiente, a la existencia o no del derecho reclamado.

En este orden de ideas, la cualidad consiste en la potestad o derecho para ejercitar determinada acción, mientras que, el interés consiste en la utilidad o el provecho que ésta pueda proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha Siete (7) de febrero de 1961, publicado en Gaceta Forense Número 31, Segunda Etapa, Pagina 19).

En este sentido, el autor patrio ARÍSTIDES RENGEL-ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, página 27, nos enseña que:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En la página 28, de la mencionada obra, el Dr. Rengel-Romberg nos sigue diciendo:

Sí las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa

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Ahora bien, observa quien aquí decide que la parte actora produjo a los autos copia certificada de documento notariado, en fecha 23 de agosto de 2004, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio S.d.E.F., con funciones notariales, bajo el N° 23, Tomo IV, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Pública. Se trata de un documento autentico el cual, al no haber sido tachado por la parte contra quien se hizo valer, adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con la norma del artículo 1.360 del Código Civil. Prueba que los ciudadanos M.M.G.P. y A.E.C.B. adquirieron en compra el inmueble constituido por un Penthouse distinguido como PH-1 del Edificio “A” del Conjunto Residencial Flamingo Bay I; lo cual adminiculado con la confesión de la parte demandada cuando en su escrito de contestación de la demanda admiten a los actores como morosos en el pago del condominio por años; y con el contenido de la comunicación enviada por el ciudadano L.E.A., en su carácter de Administrador del Condominio Flamingo Bay I al ciudadano A.C., en fecha 02 de mayo de 2006, que corre inserta al folio 210, comunicación que el Tribunal valora de conformidad con el contenido del artículo 1.371 del Código Civil, en la cual le notifica que está a la espera del depósito en la cuenta corriente N° 0105-0080-05-1080446923 del Banco Mercantil a nombre de Condominio Flamingo Bay I, tal como lo habían acordado en reunión; reunión que fue celebrada en fecha 29 de abril de 2006 y copia de la misma riela al folio 209 del expediente, siendo que la parte actora promovió la exhibición del documento original y la parte demandada no compareció en la oportunidad fijada a exhibirlo,(folio 221) por lo que se tiene por cierto y válido el contenido de dicha reunión. De manera que no existe ningún tipo de duda para quien aquí decide que los ciudadanos A.C.B. y M.P.G. si tienen cualidad e interés para intentar y sostener el presente juicio, como condóminos del Edificio “A” del Condominio Flamingo Bay I. Los argumentos de la parte demandada, según el cual el documento tenía que haber sido protocolizado para que surtiera efecto ante tercero no tiene lógica jurídica en el presente caso, ya que no existe una controversia entre diferentes personas que reclaman la titularidad del inmueble, sino sí la controversia en el presente proceso está circunscrita a determinar sí los demandantes están obligados a cancelar un concepto específico por concepto de condominio, lo cual será resuelto al fondo de la presente controversia, razón por la cual se desestima la defensa perentoria de la parte demandada de falta de cualidad e interés de los demandantes para intentar y sostener el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Con relación a que la parte actora podía satisfacer su pretensión mediante una acción diferente a la ejercida, este sentenciador observa que la parte demandada no especifica cuál sería esa otra acción mediante la cual la parte actora podría satisfacer la pretensión deducida. Este juzgador observa que la acción mero declarativa ejercida por la parte actora para que el órgano jurisdiccional determine sí ellos –los actores- están obligados a cancelar un concepto específico por condominio es una acción idónea para la mejor defensa de sus derechos e intereses razón por la cual se desestiman los alegatos de la parte demandada en este sentido. ASÍ SE DECIDE.

Con respecto al alegato de la parte demandada, según la cual la Asociación de Propietarios y Residentes de Ciudad Flamingo (Aprocifla) fue creada por todos los propietarios de la Urbanización Ciudad Flamingo este Tribunal observa que la parte demandada no probó, en forma alguna, sus afirmaciones en este sentido. Es más la parte demandada no produjo a los autos el Acta Constitutiva de APROCIFLA que le permitiera a este órgano jurisdiccional poder determinar quién o quiénes forman parte de dicha Asociación. Ahora bien, el artículo 1166 del Código Civil establece que: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley”. Así las cosas, el contrato mediante el cual un grupo de personas haya podido crear a una Asociación Civil como APROCIFLA no surte efectos jurídicos contra aquellos copropietarios o residentes de Ciudad Flamingo que no hayan suscrito dicho contrato y no se les puede imponer coactivamente, ya que sólo los afiliados a dicha Asociación están obligados a acatar lo convenido por ellos; pero jamás puede afectar intereses de terceros. ASÍ SE DECIDE.

Con relación al alegato de la parte demandada de que racionalmente y en sana lógica no se debe demandar a una asociación para que declare nulo o inexistente el cobro de las cuotas que realiza otra asociación que no ha sido demandada, este Tribunal observa que la parte demandante accionó contra la asociación (Condominio) que le está efectuando unos cobros que, a su decir, no están previstos en ningún documento por ellos suscritos, de manera que era al Condominio y no a otro ente a quien debían demandar los actores. Nada impedía a la parte demandada haber llamado a juicio a APROCIFLA, por los mecanismos que la ley adjetiva pone a sus disposición para que esta Asociación Civil acudiera a juicio a exponer sus argumentos; pero, en todo caso, la persona jurídica que le está efectuando unos cobros de condominio a los demandantes es la demandada, razón por al cual se desestiman los alegatos de la parte demandada en este sentido. ASÍ SE DECIDE.

La parte actora produjo a los autos, junto al libelo de la demanda, copia de Documento de Condominio de Flamingo Bay I, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito S.d.E.F., en fecha 19 de diciembre de 1996, bajo el N° 32, folios 142 al 176, Protocolo 1°, Tomo 19. Se trata de un documento emitido con las solemnidades exigidas por el artículo 1.357 del Código Civil para ser tenido por documento público; el cual, al no haber sido tachado por la parte contra quien se hizo valer, adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 ejusdem. De la revisión y análisis que este juzgador hace del contenido de dicho documento no se evidencia obligación alguna de los copropietarios de dicho Edificio de pagar cuotas de mantenimiento a APROCIFLA. La única obligación que los copropietarios asumen al adquirir un inmueble en dicho Edificio es el pago de los gastos comunes del Edificio; gastos que incluyen, según lo establecido en el documento mediante el cual los actores adquirieron el PENTHOUSE 01 del Edificio “A” del Condominio Flamingo Bay I, los gastos generales de seguridad, conservación y mantenimiento de la Urbanización Ciudad Flamingo, a cargo de una Fundación denominada “Fundación Flamingo”, fundada para cumplir estos y otros fines benéficos de carácter general para la Urbanización y sus habitantes. De manera que los conceptos que la parte demandada dice son atendidos por APROCIFLA están asignados convencionalmente a la Fundación Flamingo. De manera que existe una obligación contractual de los demandantes de cancelar a través del condominio a la Fundación Flamingo, para la seguridad, mantenimiento y conservación de la Urbanización; pero no existe ninguna norma legal ni convencional que obligue a los demandantes a cancelar por dichos conceptos a APROCIFLA. De manera que el cobro que hace el Condominio Flamingo Bay I a los copropietarios por concepto de pagos a APROCIFLA no tiene ningún asidero legal, salvo a los copropietarios que estén afiliados a APROCIFLA; no estando los demandantes obligados a cancelar dicho concepto. ASÍ SE DECIDE.

La parte actora produjo a los autos, junto al libelo de la demanda, copia de Documento de parcelamiento de Ciudad Flamingo, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito S.d.E.F., en fecha 07 de agosto de 1987, bajo el N° 08, folios 15 al 48, Protocolo 1°, Tomo 1°. Se trata de un documento emitido con las solemnidades exigidas por el artículo 1.357 del Código Civil para ser tenido por documento público; el cual, al no haber sido tachado por la parte contra quien se hizo valer, adquiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 ejusdem. De la revisión y análisis que este juzgador hace del contenido de dicho documento no se evidencia obligación alguna de los copropietarios de dicho Edificio de pagar cuotas de condominio por concepto de aportes a APROCIFLA, por el contrario, en la cláusula i) del documento de parcelamiento se lee: “Desarrollo Campestre Chichiriviche; c.a., se obliga a entregar al Concejo Municipal del Distrito S.d.E.F. las calles y demás zonas de uso público y será dicho cuerpo edilicio el encargado del mantenimiento de las mismas y del cobro de los impuestos correspondientes de cada parcelamiento se formaliza dicha entrega y a fin de evitar el deterioro de esas áreas, los servicios que correspondan prestar o sufragar por la municipalidad, según el caso, serán prestados por una empresa que se creará a tal efecto y sufragado por la totalidad de los propietarios de parcelas, mediante la distribución o aporte, cuyo monto será determinado oportunamente en base a los gastos de mantenimiento…”

De manera que correspondía a la empresa Desarrollo Campestre Chichiriviche C.A., crear una empresa para el mantenimiento de las áreas comunes de la Urbanización Ciudad Flamingo, hasta tanto la Alcaldía del Municipio Silva (ahora Monseñor Iturriza) asumiera el mantenimiento de las zonas verdes y la seguridad de la Urbanización. De la lectura y análisis del mencionado documento no se evidencia ninguna obligación de los demandantes de cancelarle concepto alguno a APROCIFLA; ya que, como quedó determinado, lo establecido por APROCIFLA sólo afecta jurídicamente a sus afiliados y no a terceros. ASÍ SE DECIDE.

Del análisis y valoración de las pruebas aportadas válidamente a los autos por la parte actora se determina de manera fehaciente que los demandantes no tienen ninguna obligación de cancelar ningún concepto de condominio a favor de APROCIFLA, ya que la obligación por ellos contraída es cancelarle a la Fundación Flamingo. Por otro lado, la parte demandada en forma alguna probó que APROCIFLA haya sido creada por la totalidad de los copropietarios y residentes de Ciudad Flamingo, ya que sólo produjo a los autos, del folio 141 al folio 199 del expediente una serie de recaudos emanados de APROCIFLA, tales como Memoria y Cuentas, convocatoria a asamblea extraordinaria a todos los afiliados a Aprocifla, que no a todos los copropietarios y residentes de Ciudad Flamingo, informes contables, balances de gestión y relaciones de gastos de Aprocifla; documentos que no aportan nada a la resolución del presente conflicto, ya que en forma alguna prueban que los ciudadanos A.C.B. y M.M.G.P. hayan suscrito algún compromiso con dicha Asociación. ASÍ SE DECIDE.

A mayor abundamiento sobre el hecho que el contrato de creación de Aprocifla sólo afecta a sus afiliados y no a la totalidad de los copropietarios y residentes de Ciudad Flamingo lo constituye el hecho que en la convocatoria hecha por dicha Asociación a una asamblea extraordinaria (folio 148 del expediente) se convoca “A TODOS LOS AFILIADOS DE APROCIFLA”; cuando lo lógico, de ser cierto lo afirmado por la parte demandada en su escrito de contestación, es que se hubiese convocado a “TODOS LOS COPROPIETARIOS Y RESIDENTES DE CIUDAD FLAMINGO”. ASÍ SE DECLARA.

Con relación a la pretensión de la parte actora de que le sean reintegrados todos los pagos que se han hecho por concepto de aporte a APROCIFLA el Tribunal observa que la presente acción es una acción mero declarativa y no una acción de condena, en la cual el Tribunal no puede pronunciarse sobre eventuales pagos hechos o dejados de hacer por los demandantes a CONDOMINIO FLAMINGO BAY I, razón por la cual se desestima la pretensión de la parte actora en este sentido. ASÍ SE DECIDE.

Con respecto a la eliminación del cobro de los intereses moratorios que se hayan podido causar por la falta de pago justificada, este Tribunal vista la declaratoria anterior, según la cual los demandantes no están obligados a cancelar el concepto de “aporte a Aprocifla”, encuentra ajustado a derecho la pretensión de los demandantes de que el interés de mora que deban los demandantes por ese concepto (aporte a Aprocifla), sea eliminado de los recibos correspondientes no cancelados aún; no así los intereses de mora que se hayan generado por el resto de los conceptos incluidos en los recibos de condominio y no pagados oportunamente por los demandantes ASÍ SE DECIDE.

III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos A.E.C.B. y M.M.G.P., contra CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, ambas partes plenamente identificados en la presente sentencia, por Acción Mero Declarativa. Se declara que los demandantes no tienen ninguna obligación de cancelar gastos de condominio por concepto de aportes a APROCIFLA. Como tampoco están obligados a cancelar intereses de mora por ese concepto.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total para ninguna de las partes del presente juicio.

Déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Publíquese, regístrese.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas. Tucacas, treinta (30) de noviembre del año dos mil seis (2006).

Años 196° y 147°.

EL JUEZ

Dr. LUIS B. ZAMBRANO ROA.

LA SECRETARIA

Abg. DÉLIDA YEPEZ DE QUEVEDO.

En la misma fecha, 30-11-2006, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 A.M.), se registró y publicó la presente sentencia.

LA SECRETARIA

LBZR/DYdeQ

EXP. 2.496