Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Septiembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 23 de Septiembre de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AH1A-V-2006-000174

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: Definitiva

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA:

C.C.V.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.538.528.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA:

F.L.R.G., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 33.494.

PARTE DEMANDADA:

F.J.N.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.360.636.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA:

W.A.T.G., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 80.023. –

-II-

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante el Juzgado Distribuidor de Turno de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado, contentivo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana C.C.V.V. contra el ciudadano F.J.N.V.; en cuya demanda se requiere sea condenada a la parte demandada al cumplimiento del Contrato y la entrega material del inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 4101 y su respectivo puesto de estacionamiento, ubicado en el Conjunto Residencial La Villa, Residencias “Villa Cuatro”, piso 4, Urbanización Montalbán Dos, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital; así como los daños y perjuicios ocasionados por la cantidad cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 50,00), por cada día que ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga, al pago de costos del proceso y honorarios profesionales de abogado.

Se admitió la demanda en fecha 30 de enero de 2007, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra. (f.68).

En esa misma fecha 30 de enero de 2007, la parte actora consignó fotostatos y emolumentos a los fines de la práctica de la citación ordenada. (f.69, 70).

Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2007, se ordenó abrir el correspondiente Cuaderno de Medidas. (f.71).

En fecha 16 de febrero de 2007 se libró compulsa. (f.72).

En fecha 8 de marzo de 2007, el abogado W.A.T.G., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 80.023, consignó escrito de Contestación a la demanda y Reconvención, así como anexos. (f. 73-102).

Por auto de fecha 15 de marzo de 2007, el Tribunal admitió la reconvención planteada, fijándose para el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se hiciera de dicha admisión, para que la parte actora compareciera a dar contestación a la reconvención. (f.105).

Luego de notificadas las partes de la admisión de la Reconvención, a saber la parte actora mediante diligencia de fecha 11 de mayo de 2007 –cursante al folio 108-, y la parte demandada en fecha 17 de mayo de 2007 mediante c.d.A. –cursante al folio 109-, la parte actora compareció el día 18 de mayo de 2007 a oponer cuestiones previas, relativas a la acumulación prohibida prevista el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y la el defecto de forma de la demanda conforme al ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, ambas cuestiones previas previstas en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (f. 111-119).

Por auto de fecha 21 de abril de 2009, la abogada M.C.Z. se abocó al conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de la parte demandada del referido auto de abocamiento, en fecha 12 de noviembre de 2009, cumplida la misma según c.d.A. de este Circuito Judicial en fecha 10 de febrero de 2010. (f. 166, 183, 185).

Mediante auto de fecha 11 de mayo de 2010, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa. (f.195).

Por auto de fecha 12 de mayo de 2010, se ordenó la notificación del abocamiento ocurrido en autos, siendo librada la respectiva boleta a la parte demandada en fecha 4 de junio de 2010. (f. 196, 199).

Posteriormente, y en virtud de la constancia de fecha 15 de octubre de 2010, del Alguacil referente al resultado negativo del trámite de notificación de abocamiento, se ordenó el desglose de la boleta de notificación a los fines correspondientes en fecha 11 de noviembre de 2010. (f.204, 208).

Luego, y en virtud del requerimiento efectuado por este Juzgado a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, concerniente a las resultas de la notificación del abocamiento ordenada, se informó que no habría sido impulsada la notificación por no haberse consignado los emolumentos correspondientes. (f.215, 218).

En fecha 10 de mayo de 2012, la parte actora consignó emolumentos a los fines de la práctica de la notificación del abocamiento ordenada. (f.220).

Seguidamente, en fecha 18 de mayo de 2012, quedó constancia en autos de la notificación del abocamiento efectuada a la parte demandada. (f.221).

-III-

SOBRE EL ITER PROCESAL

Se inicio este proceso, en vigencia de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y por ello su trámite se acordó por aplicación de lo dispuesto en el artículo 33 de la misma, conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

En ese sentido por aplicación de lo dispuesto en el artículo 35 de la mencionada ley “ En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.” Y en esa oportunidad “….el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.”

En tal sentido la parte demandada dio contestación a la demanda y propuso RECONVENCION y admitida la misma la parte actora-reconvenida opuso cuestiones previas a la RECONVENCION y otras defensas previas, cuya oposición si bien es negada en el juicio ordinario, por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, es permitida en el juicio breve por el artículo 888 ejusdem, no obstante al ser un procedimiento hibrido entre Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley adjetiva Civil, se imponen las modalidades previstas en el artículo 35 de la primera y en consecuencia las defensas de fondo y las cuestiones previas opuesta a la reconvención deben ser decididas en la sentencia que dirima el fondo de la controversia, lo cual para a realizar este juzgador:

-IV-

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

DEL LIBELO DE LA DEMANDA:

Señaló la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:

o Que consta de contrato de Arrendamiento privado de fecha 31 de mayo de 2003, el cual acompaña marcado “B”, que la cedente de su poderdante, cuya cesión consta de documento anexo marcado con la letra “C”, la empresa INMOBILIARIA TUKUY S.R.L., representada por su Director, la ciudadana L.M.V.D.S., titular de la cédula de identidad Nº V- 5.538.527, entregó bajo la figura de Arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano F.J.N.V., un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4101 y su respectivo puesto de estacionamiento, ubicado en el Conjunto Residencial La Villa, Residencias “Villa Cuatro”, piso 4, Urbanización Montalbán Dos, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital.

o Que conforme al Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su mandante, en fecha 6 de mayo de 2004, antes del vencimiento el contrato de marras, el cual se verificaba el 31 del mismo mes y año, procedió a notificar notarialmente al ciudadano F.J.N.V., que a partir de la fecha de vencimiento del contrato, gozaría de la prórroga de 6 meses establecida en el literal “a” del Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

o Que pese a los múltiples y reiterados requerimientos extrajudiciales, que ha hecho su representada al Arrendatario, para que cumpliera y cumpla con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de marras, en concordancia con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e hiciera entrega del inmueble dado en Arrendamiento en la fecha de vencimiento de la prórroga, es decir, en fecha 01 de Noviembre de 2004, y aunado ello pagara lo correspondiente a la cláusula penal por daños y perjuicios, es decir, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios por cada día que ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga, esto le ha sido imposible.

o En el petitorio de la demanda se requiere: PRIMERO: el cumplimiento o ejecución del contrato de Arrendamiento de marras, y en consecuencia, la entrega material del inmueble objeto de la demanda, libre de personas y bienes muebles, y solvente en el pago de todos los servicios que contractualmente se encuentran bajo su responsabilidad; SEGUNDO: que pague a su mandante la cantidad de treinta y seis millones quinientos mil bolívares (Bs. 36.500.000,00), hoy TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 36.500,00), por concepto de Daños y perjuicios, es decir, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios por cada día que ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga, desde el 01 de junio de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2006, más los que se sigan causando hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

La representación judicial de la parte demandada expresó lo siguiente:

o Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la ciudadana C.C.V.V., en contra de su representado.

o Que niega, rechaza y contradice tantos los hechos como el derecho, en el que fundamenta la demanda interpuesta.

o Que niega, rechaza y contradice que el contrato de Arrendamiento privado celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, entre su mandante y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., sea válido por las causas siguientes:

o Que su mandante celebró un Contrato de Arrendamiento con la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., a través del cual recibió en arrendamiento el inmueble objeto de litigio, cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 05, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que anexa marcado con la letra “B”.

o Que el término de duración del referido contrato señalado, fue establecido entre las partes de mutuo y amistoso acuerdo, por un período de un año, contados a partir del 31 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por un período de 1 año, siempre y cuando alguna de las partes no manifestase por escrito a la otra, con 30 días de anticipación, por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado, como señala la Cláusula Tercera del contrato.

o Que el supuesto contractual establecido en la prenombrada cláusula, a los fines de que no se produzcan las prórrogas contractuales del referido contrato de arrendamiento, no se ha verificado entre las partes, es decir, que ninguna de las partes ha notificado a la otra por escrito, con 30 días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado.

o Que de la lectura de la Cláusula Tercera, se puede inferir forzosamente que el término de la duración de la referida relación contractual, de 1 años fijo contados a partir del 31 de mayo de 2002, se ha prorrogado sucesivamente entre las partes del 31 de mayo de 2003 hasta el 30 de mayo de 2004; del 31 de mayo de 2004 hasta el 30 de mayo de 2005; del 31 de mayo de 2005 hasta el 30 de mayo de 2006; desde el 31 de mayo de 2006 hasta el 30 de mayo de 2007; por lo que a menos que se produzca una causal de resolución de contrato de arrendamiento, sería inoficiosa, inexistente y nula la celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes, estando en vigencia el referido contrato de arrendamiento anteriormente citado.

o Que entre las partes se produjo la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 31 de mayo de 2003, que agrega marcado con la letra “C”, que tuvo por objeto el inmueble objeto de la demanda.

o Que el referido contrato de arrendamiento, tenía por finalidad desconocer y desmejorar la relación contractual arrendaticia ya existente entre su representado y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., suscrito entre las partes en fecha 17 de mayo de 2002, en virtud de los señalado en la Cláusula Tercera del nuevo contrato de arrendamiento,

o Que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, entre su mandante y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., el cual fue celebrado con posterioridad a la autenticación del contrato de arrendamiento primigenio de fecha 17 de mayo de 2002, es nulo de nulidad absoluta, por cuanto, con el mismo se pretende no solo desconocer la relación contractual ya existente entre su mandante y la citada empresa, sino que además, se pretende desmejorar la condición arrendaticia de su representado, inicialmente convenida.

o Que el referido contrato de arrendamiento de fecha 31 de mayo de 2003, es nulo de nulidad absoluta, por cuanto el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que los derechos para beneficiar o proteger al inquilino son irrenunciables, por tanto, será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.

o Que siendo ambos contratos reguladores de una misma relación contractual, relacionada con un mismo bien inmueble, en un mismo período de tiempo; el contrato de arrendamiento válido y existente entre las partes es el primigenio, es decir, el celebrado el 17 de mayo de 2002, y en lo que respecta al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, el mismo es nulo de nulidad absoluta y por tanto inexistente; por cuanto, además de regular una relación arrendaticia ya regulada por un contrato anterior que se encuentra vigente, el mismo desmejora los derechos arrendaticios establecidos a favor del arrendatario en el Primer contrato de arrendamiento.

o Que dos contratos con estas características no pueden coexistir, por cuanto a la hora que alguna de las partes intente hacer valer alguno de ellos, la otra parte podrá alegar la vigencia del otro contrato, por tanto el contrato válido es el primigenio.

o Que conviene en que la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., le cedió el contrato de arrendamiento objeto de litigio a la ciudadana C.C.V.V..

o Que niega, rechaza y contradice que su representado esté obligado a cumplir alguna de las solicitudes o pedimentos realizados por la parte actora a través de la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada planteó reconvención en los siguientes términos:

o Que su mandante es arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4101 y su respectivo puesto de estacionamiento, ubicado en el Conjunto Residencial La Villa, Residencias “Villa Cuatro”, piso 4, Urbanización Montalbán Dos, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital; tal y como consta de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 05, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L, que agrega marcado con la letra “B”.

o Que el término de la duración del referido contrato de arrendamiento, fue establecido entre las partes de mutuo acuerdo por un período de 1 año fijo, contados a partir del 31 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por un período de 1 año, siempre y cuando alguna de las partes no manifiesta por escrito a la otra, con treinta días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado, como lo señala la Cláusula Tercera del mencionado contrato.

o Que el supuesto contractual establecido en la precitada Cláusula, a los fines de que no se produzcan las siguientes prórrogas del referido contrato de arrendamiento, no se ha verificado entre las partes, es decir, que ninguna de las partes ha notificado a la otra por escrito con treinta días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado. Que de la lectura de la mencionada Cláusula, se puede inferir forzosamente que el término de la duración de la referida relación contractual, de 1 años fijo contados a partir del 31 de mayo de 2002, se ha prorrogado sucesivamente entre las partes del 31 de mayo de 2003 hasta el 30 de mayo de 2004; del 31 de mayo de 2004 hasta el 30 de mayo de 2005; del 31 de mayo de 2005 hasta el 30 de mayo de 2006; desde el 31 de mayo de 2006 hasta el 30 de mayo de 2007; por lo que a menos que se produzca una causal de resolución de contrato de arrendamiento, sería inoficiosa, inexistente y nula la celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes, estando en vigencia el referido contrato de arrendamiento anteriormente citado.

o Que es el caso que entre su representado y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., se produjo por error de derecho la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento del inmueble que era objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 5, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría), antes del vencimiento de éste último.

o Que el arrendador le hizo creer a su representado que el contrato de arrendamiento primigenio era a tiempo determinado no prorrogable, lo cual es falso, por cuanto el mismo establece en su cláusula tercera la prórroga automática por períodos iguales de un año, a menos que cualquiera de las partes, notifique por escrito a la otra su deseo de darlo por terminado, supuesto que nunca se habría verificado entre las partes contratantes.

o Que el contrato celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, tuvo como finalidad desconocer y desmejorar la relación contractual arrendaticia ya existente entre su representado y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L, suscrito en fecha 17 de mayo de 2002.

o Que el contrato de arrendamiento de fecha 31 de mayo de 2003, celebrado entre su mandante y la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., es nulo.

o Que el segundo contrato de arrendamiento entró en vigencia antes de la culminación del término de duración del anterior contrato.

o Que siendo ambos contratos reguladores de una misma relación contractual, relacionada con un mismo bien inmueble, en un mismo período de tiempo; el contrato de arrendamiento válido y existente entre las partes es el primigenio, es decir, el celebrado en fecha 17 de mayo de 2002, y el contrato de fecha 31 de mayo de 2003, es nulo e inexistente.

o Que dos contratos con las mismas características no pueden coexistir.

o Fundamenta la acción en el Artículo 1.147 del Código Civil.

o En el petitorio de la reconvención se demanda: PRIMERO: que la reconvenida convenga, en que es nulo de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L y su representado, en fecha 31 de mayo de 2003. SEGUNDO: como consecuencia del particular anterior, que la reconvenida convenga, en que es inexistente el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L y su representado, en fecha 31 de mayo de 2003. TERCERO: como consecuencia de los particulares Primero y Segundo, que la reconvenida convenga en que el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 05, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; se encuentra vigente por haberse verificado la prórroga contractual establecida en la cláusula tercera del mismo. CUARTA: que la reconvenida convenga o en su defecto a ello sea condenado de forma expresa por este Tribunal, en pagar los honorarios profesionales de abogados que se causen en el presente juicio, calculados éstos en la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000,00), lo cual represente el 30% de la estimación del valor de la demanda.

-V-

APORTE PROBATORIO

De las pruebas presentadas por la parte actora reconvenida cuestionante:

o Copia certificada de Instrumento Poder: autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el N° 22, Tomo 19, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. (f.120-121).

Este instrumento al no ser impugnado, corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Original de Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003. Marcado con la letra “B”. (f.20-23).

Este Tribunal, conforme a lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-

o Origina de Cesión de Derechos, suscrita en forma autentica en fecha 01 de diciembre de 2003, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, entre ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y C.V.V., derivados del contrato de arrendamiento suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003, cuyo cumplimiento se demanda. (f.24, 25).

Este instrumento al no ser impugnado, corre en autos con todo su valor probatorio y adicionalmente esta cesión fue reconocida por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.

o Original de Notificación Privada, emitida por C.V. dirigida a F.J.N.V., relativa a la Cesión de Derechos de Contrato de Arrendamiento, suscrita en forma autentica en fecha 01 de diciembre de 2003, entre ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y C.V.V., derivados del contrato de arrendamiento suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003. (f.26).

Este Tribunal, conforme a lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-

o Notificación mediante Notaría Pública, de fecha 30 de abril de 2004, en la que la ciudadana C.C.V.V., le informa al ciudadano F.J.N.V., que el contrato de arrendamiento suscrito por éste último y ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. en fecha 31 de mayo de 2003, finalizaba el 31 de mayo de 2004 y por ende la prorroga legal de seis meses comenzaría a partir del 1 de junio de 2004. (f.27-30).

Constituye este instrumento documento autentico, que corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

o Reproducción en formato impreso de mensaje de datos, Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 7 de septiembre de 2004. (f.40).

Las sentencias de los Tribunales de la República no forman parte del mundo probatorio sino que son abarcadas por el principio IURA NOVIT CURIA.

o Reproducción en formato impreso de mensaje de datos, de Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, de fecha 19 de mayo de 2006, N° 1094, expediente N° 04-1197. (f.122-132).

Las sentencias de los Tribunales de la República no forman parte del mundo probatorio sino que son abarcadas por el principio IURA NOVIT CURIA.

o Reproducción en formato impreso de mensaje de datos, de Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, de fecha 8 de agosto de 2006, N° RC-00615, expediente N° 06-174. (f.133-146).

Las sentencias de los Tribunales de la República no forman parte del mundo probatorio sino que son abarcadas por el principio IURA NOVIT CURIA.

De las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente:

o Copia simple de Cesión de Derechos, suscrita en forma autentica en fecha 01 de diciembre de 2003, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, entre ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y C.V.V., derivados del contrato de arrendamiento suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003, cuyo cumplimiento se demanda. (f.85, 86).

Este instrumento ya fue valorado supra.

o Copia simple de Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2002, inserto en los libros de autenticaciones bajo el No. 05, tomo v 40. (f.87-97).

Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.

o Original de Contrato de Arrendamiento, suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003. (f.99-102).

Este instrumento ya fue valorado supra.

-VI-

SOBRE LA ACUMULACION PROHIBIDA DE PRETENSIONES EN LA RECONVENCION POR ESTAR INCORPORADO RECLAMO POR HONORARIOS PROFESIONALES DE ABOGADOS

La parte demandada-reconviniente propone la reconvención con el siguiente petitorio:

• PRIMERO: que la reconvenida convenga, en que es nulo de nulidad absoluta el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L y su representado, en fecha 31 de mayo de 2003.

• SEGUNDO: como consecuencia del particular anterior, que la reconvenida convenga, en que es inexistente el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L y su representado, en fecha 31 de mayo de 2003.

• TERCERO: como consecuencia de los particulares Primero y Segundo, que la reconvenida convenga en que el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 05, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; se encuentra vigente por haberse verificado la prórroga contractual establecida en la cláusula tercera del mismo.

• CUARTA: que la reconvenida convenga o en su defecto a ello sea condenado de forma expresa por este Tribunal, en pagar los honorarios profesionales de abogados que se causen en el presente juicio, calculados éstos en la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000,00), lo cual represente el 30% de la estimación del valor de la demanda.

De lo anterior se desprende que la parte demandada-reconviniente propone conjuntamente con la declaratoria de nulidad e inexistencia de un contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de mayo de 2006 el cobro de HONORARIOS PROFESIONALES DE ABOGADOS, cuyos tramites son incompatibles, tal como lo ha sostenido la jurisprudencia patria desde vieja data, en múltiples sentencias entre las que destaca la dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 11 de febrero de 2010, con ponencia del Magistrado Dr. L.O.H., Exp. AA20-C-2009-000527, que analizó y dispuso lo siguiente:

….omisis…

Ahora bien, vista la naturaleza de este fallo, esta Sala de Casación Civil estima necesario descender al estudio de las actas del expediente y al respecto observa, que el libelo de la demanda en su petitum expresa textualmente lo siguiente:

…CAPITULO IV

DEL PETITUM

Por todas estas consideraciones ciudadano Juez, y en virtud de los fundamentos de hecho y de derecho ya expuestos en el presente libelo de la demanda, es que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago mediante el procedimiento monitorio previsto en el artículo 640 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano J.L.G.B., antes identificado, para que pague o en su defecto sea condenado por este tribunal con todos los pronunciamientos de Ley a que hubiere lugar, ya que lo que se pretende es el pago de una cantidad de dinero líquida, cierta y exigible y donde el derecho que se está alegando no se encuentra sujeto a ningún tipo de contraprestación o condición.

Del mismo modo y de conformidad con lo establecido en el artículo 456 del Código de Comercio en concordancia con el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, se precisan las cantidades de dinero exigibles en la presente acción y las cuales solicito ciudadano Juez muy respetuosamente ante su digno despacho, sean condenadas:

PRIMERO: La cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.150.000.000,oo) (sic) o lo que es igual a CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.150.000.oo), (sic) cantidad señalada en el instrumento cambiario.

SENGUNDO: (sic) El derecho de comisión que en defecto de pactos se estima en un sexto por ciento (1/6 %) del principal de la letra de cambio, de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 456 del Código de Comercio y el cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.240,oo) (sic)

TERCERO: Los intereses moratorios producidos desde la fecha de vencimiento del instrumento mercantil, es decir, el día 15 de Diciembre (sic) del 2007, hasta la fecha en que se produzca la sentencia que ponga fin al presente juicio, calculados prudencialmente a la rata del cinco por ciento (5%) anual; y que hasta la presente ascienden a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.2.460,oo). (sic)

CUARTO: Los honorarios profesionales de los abogados, calculados prudencialmente en un 25 % del monto adeudado, los cuales intimo en este mismo acto al demandado y/o intimado y que ascienden hasta la presente fecha a la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f.37.500,oo). (sic)

…omisis….

(Negrillas subrayadas de la Sala y demás destacados del libelo).

De donde se desprende palmariamente y sin lugar a dudas, que en el petitum del libelo de la demanda antes transcrito, se pretende el pago de una cantidad cierta de dinero expresada en la letra de cambio demandada (instrumento cartular) y adicionalmente se “intima” al pago de unos honorarios profesionales de abogado y se demanda el pago de las costas y costos del proceso.

Ahora bien, en conformidad con los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes transcritos, esta Sala de Casación Civil evidencia que las pretensiones invocadas por el demandante no podían ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto, en el procedimiento por cobro de bolívares (vía intimación), se suprime la fase cognoscitiva y se acude a una ejecución anticipada del fallo por la presencia de un título calificado previamente por la ley; mientras que el procedimiento previsto para el cobro de los honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sea judiciales o extrajudiciales.

De tal modo, en este caso al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide.

Por lo tanto, esta Sala concluye que el ad quem infringió además el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, por no haber garantizado el derecho de defensa del intimado; el artículo 208 eiusdem, al no declarar la inepta acumulación de pretensiones y la subsecuente inadmisibilidad de la acción; y el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al no decretar la nulidad de todas las actuaciones en el presente juicio. Así se decide.

En consecuencia, las anteriores consideraciones conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, ya que las pretensiones acumuladas en el presente juicio, deben ser tramitadas por procedimientos distintos.

Lo anterior hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declara inadmisible la demanda incoada por la ciudadana M.A., asistida por el abogado en ejercicio de su profesión F.A.D.S., en contra del ciudadano J.L.G.B., por infracción de los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, anulándose en consecuencia el auto de admisión de la demanda de fecha 9 de mayo de 2007, proferido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en la ciudad de S.A.D.C., así como todas las actuaciones posteriores al mismo. Así se decide.

Este Juzgador asume el anterior criterio, y advierte que en el caso de marras, la parte demandada-reconviniente propone la pretensión por la declaratoria de nulidad e inexistencia de un contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de mayo de 2006, cuyo tramite correspondía para ese tiempo al juicio breve contenido en el Código de Procedimiento Civil, bajo las modalidades de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de ese Cuerpo Legal y adicionalmente y en forma conjunta propone pretensión por cobro de HONORARIOS PROFESIONALES DE ABOGADOS, que debe tramitarse conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sea judiciales o extrajudiciales, por mandato de la Ley de abogados y bajo las modalidades previstas en esta ley, cuyos tramites son incompatibles de conformidad con lo dispuesto en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, originando necesariamente su INADMIBIBILIDAD y así será declarado en la dispositiva de este fallo.

Dada la particular circunstancia de que se declarara en este fallo la inadmisibilidad de la reconvención por contener la proposición acumulada prohibida de pretensiones, por tener tramites por procedimientos incompatibles, este juzgador a los efectos de afirmar la procedencia de oficio de tal declaratoria, considera necesario transcribir lo expresado por el Dr. J.E.C.R., en su trabajo “Los efectos de la Inasistencia a la Contestación de la Demanda en el CPC” XIV Jornadas J.M. D.E., Derecho Procesal Civil, Febrero 1989, Págs. 41 a la 59, quien expuso lo siguiente:

.......... Conforme a una autorizada opinión, también estimo, por tratarse de presupuestos de validez del proceso, que el demandado puede demostrar y hasta el juez dictar de oficio, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad o interés.

En virtud de la inadmisibilidad de la RECONVENCION propuesta, este Tribunal no hará en este fallo, pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas por la parte actora-reconvenida.

-VII-

MOTIVACION SOBRE EL FONDO DE LA DEMANDA

Luego de haberse realizado el estudio de las actas procesales que integran el expediente, este Juzgado, procede a su análisis y decisión de la siguiente manera:

Debe señalarse que, la representación judicial de la parte actora, interpuso una demanda por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de Prórroga legal. En la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada además de negar y rechazar la pretensión del actor, propuso reconvención, sobre la cual la parte actora opuso cuestiones previas, que ya han sido decididas en la parte superior de este fallo.

Tenemos que la parte demandada en la contestación de la demanda alega que el contrato válido es aquel celebrado en fecha 17 de mayo de 2002, y no el segundo contrato de fecha 31 de mayo de 2003, porque el mismo desmejora la relación arrendaticia ya regulada en el contrato anterior, basándose en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Artículo 1.147 del Código Civil; además ha señalado que el término de la duración del contrato de fecha 17 de mayo de 2002, fue establecido entre las partes de mutuo y amistoso acuerdo, por un período de un año, contados a partir del 31 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por un período de 1 año, siempre y cuando alguna de las partes no manifestase por escrito a la otra, con 30 días de anticipación, por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado, como señala la Cláusula Tercera del contrato celebrado en fecha 17 de mayo de 2002; y que el supuesto contractual establecido en la prenombrada cláusula, a los fines de que no se produzcan las prórrogas contractuales del referido contrato de arrendamiento, no se ha verificado entre las partes, es decir, que ninguna de las partes ha notificado a la otra por escrito, con 30 días de anticipación por lo menos, al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado.

Además, señaló que en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de mayo de 2002, se estableció lo siguiente:

TERCERA

la vigencia o lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, a partir del día 31 de mayo del año 2002, prorrogable automáticamente por un período de un (1) año, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o la de cualquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado (…)

Y que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 31 de mayo de 2003, se indica lo siguiente:

TERCERA

la vigencia o lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, sin prórroga, que comenzará a regir, para ambas partes, a partir del día 31 de mayo del año 2003, y “EL ARRENDATARIO” así lo acepta, por consiguiente no será necesaria ninguna clase de notificación a “EL ARRENDATARIO”, para la entrega física del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibe (…)

Tenemos así que no constituye punto controvertido que ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 17 de mayo de 2002, y que en fecha 31 de mayo de 2003 suscribieron un nuevo contrato, (f.20-23), que no fue desconocido por la parte demandada.

Tampoco constituye punto controvertido, la cesión suscrita en forma autentica ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de diciembre de 2003, entre ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y C.V.V., derivados del contrato de arrendamiento suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003, (f.24, 25); ya que ambas partes lo reconocen y promueven pruebas al respecto.

Por tanto, en vista que, por otra parte, la demandada reconviniente alega que el contrato de arrendamiento celebrado con la ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., en fecha 31 de mayo de 2003, (f.20-23), está viciado de nulidad conforme al Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y el Artículo 1.147 del Código Civil; entonces lo que procede a continuación es determinar si existe, conforme al Artículo 1.147, un vicio en el consentimiento inducido en error al contratar, para lo cual se deben revisar los principios que rigen la contratación y los elementos esenciales del contrato para determinar si hubo o no el error en la contratación alegada.

Al respecto es pertinente señalar, que conforme al Artículo 1.141 del Código Civil, “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- consentimiento de las partes. 2.-Objeto que pueda ser materia de contrato y 3.- causa Licita.”, observándose que en el caso de marras, el contrato señalado no fue desconocido por la parte demandada, por lo cual la relación jurídica contractual arrendaticia quedó reconocida, verificándose así el consentimiento de las partes para realizar el acto jurídico; tenemos también que el objeto puede ser materia de contrato, y la causa es lícita, ya que se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico.

También es pertinente señalar, que conforme al Artículo 1.142 del Código Civil, el contrato puede ser anulado por: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento; en el presente caso, la parte demandada reconviniente requiriere la nulidad del contrato celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, haciendo alusión al Artículo 1.147 del mismo Código que indica “El error de derecho produce la nulidad del contrato sólo cuando ha sido la causa única o principal”, motivo por el cual se debe efectuar el siguiente señalamiento:

La nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz, o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes, clasificándose entre nulidad absoluta y nulidad relativa del contrato. La nulidad absoluta se produce cuando se han violado normas imperativas o prohibitivas que lesionen el orden público o las buenas costumbres (causa ilícita). La nulidad relativa es la sanción a la infracción de una norma que viola el interés particular de una de las partes (incapacidad, vicio del consentimiento).

La nulidad alegada en el presente caso, producto de un error de derecho como vicio del consentimiento, es relativa, ya que la norma supuestamente infringida atiende al interés particular de una de las partes.

En este sentido, se distinguen en nuestro Código Civil dos categorías del error, a saber: el error de derecho y el de hecho; el error de derecho se encuentra previsto en el Artículo 1.147 del Código Civil, y es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica; si bien no es aceptado en aquellos casos en que se violen o desconocen normas en que esté interesado el orden público, si es admitido cuando se invoca con el ánimo de hacer respetar dichas normas.

El autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, señala lo siguiente: “Conforme a lo dispuesto por el artículo 1.147 del Código Civil, el error de derecho produce la nulidad del contrato cuando ha sido su causa única y principal. La redacción del dispositivo legal mencionado limita los casos de nulidad de este tipo de error a los casos en que es única y principal del contrato y rechaza los efectos de nulidad en cualquier otro supuesto distinto del mencionado. No todo error de derecho produce a nulidad de un contrato, no basta la simple circunstancia de la existencia del error de derecho; es necesario que el error de derecho sea determinante de la celebración del contrato, de modo que influya a la parte que en él incurre como motivo único principal de su voluntad de contratar.”

El error de derecho, consagrado como causa de nulidad de un contrato no constituye una excepción al principio general de que la ignorancia de la ley no excusa ni exime de su cumplimiento. En efecto, dicha presunción tiene por objeto que nadie pretenda desconocer los efectos de una norma jurídica, alegando su ignorancia. Cuando la ley permite alegar el error de derecho como causa de anulabilidad del contrato, no se está persiguiendo la violación del orden jurídico, sino por el contrario su cumplimiento. Se trata de anular un contrato por una causa prevista en la ley

.

Por tanto, no es admisible alegar el error de derecho para sustraerse de las consecuencias de una norma jurídica o de las obligaciones contraídas. Una persona no puede pretender haber incurrido en un error de derecho por desconocer ni las normas del orden público, ni las normas supletorias, porque en tales casos el error carece del requisito de ser esencial; no ha sido la causa única o principal para celebrar el contrato.

En el caso bajo estudio no se observa el error de derecho denunciado, toda vez que de la revisión del contrato celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, no se evidencia que el mismo infrinja las normas de la Ley de Arrendamiento, ni que incurra en un error en cuanto al alcance, existencia o la permanencia en vigor de las normas que regulan el contrato de Arrendamiento; por el contrario, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula tanto las relaciones arrendaticias a tiempo determinado y sin determinación de tiempo, concediéndoles tanto al arrendador como al arrendatario, la facultad de convenir el tiempo de duración de los contratos; estipulándose en la ley que el beneficio de la prórroga legal solo es aplicable a contratos escritos con tiempo determinado, la cual opera de pleno derecho.

En este sentido tenemos que, para que se configuren estipulaciones arrendaticias nulas, deben implicar una renuncia del derecho tutelado, que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio, y debe además implicar una disminución o menoscabo del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley; lo cual no se ha verificado de la revisión de las cláusulas del contrato celebrado en fecha 31 de mayo de 2003; ya que lo que se observa es, sin duda, la voluntad de las partes en celebrar una nueva convención en los términos y condiciones que se fijaron de mutuo y común acuerdo, que pone en evidencia la libertad y autonomía contractual, pues si bien el Arrendador y el Arrendatario se vincularon en arrendamiento por contrato escrito de fecha 17 de mayo de 2002, nada impedía que las mismas, suscribieran antes de la preclusión del lapso establecido en tal documento, nuevas convenciones para mantenerse unidas en arrendamiento; modificando, reglando y/o fijando las condiciones y términos bajo los cuales se desarrollaría su relación contractual, lo cual ocurrió con la celebración de un nuevo contrato en fecha 31 de mayo de 2003.

Por tanto, si bien es cierto que, conforme al Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos previstos en dicho texto legal, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de tales derechos; no es menos cierto que, en el caso bajo estudio, no se aprecia que, en el contrato celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, se haya menoscabado en forma alguna, los beneficios que a la demandada reconviniente le asisten en calidad de inquilina, por cuanto fue la intención de las partes establecer un lapso de duración de la relación arrendaticia, en virtud de ello, lo alegado por los demandantes de que la celebración del nuevo contrato le desmejora los beneficios otorgados en la ley, resulta improcedente, motivo por el cual a juicio de este juzgador no hay motivo o causa de nulidad del contrato objeto de controversia. Y así se decide.

Respecto del alegato que el contrato vigente es el primigenio celebrado en fecha 17 de mayo de 2002, y no el celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, es pertinente señalar que éste último vino a constituir un nuevo contrato de arrendamiento que sustituyó al celebrado originariamente, y quedo debidamente reconocido ya que no fue objeto de desconocimiento por parte de la accionada reconviniente.

El contrato de arrendamiento sucrito en fecha 17 de mayo de 2002, dio paso a la celebración de un nuevo contrato, celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, que no fue desconocido, considera quien juzga que es éste último el que surte pleno efecto legal, así como las cláusulas allí establecidas, entre ellas la que indica el tiempo de duración del contrato.

Dirimido lo anterior, este Tribunal pasa a definir la pretensión deducida en el libelo de la demanda.

El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

Se desprende del citado artículo que cuando el arrendatario haya gozado de la prórroga legal, el arrendador tendrá derecho a exigirle la entrega de la cosa arrendada.

Por su parte el Artículo 1.160 del Código Civil, establece:

Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Aunado a ello, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Sustantivo Civil, consagra el principio de la “Autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual”, estableciendo la fuerza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiéndose que las partes deben observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los limites de actividad contractual fijada por el antes trascrito Artículo 1.160 eiusdem.

De igual manera, el Dr. H.D.P., en su obra “Traite Elementaire De Droit Belge”, Tomo II, N° 467, pág. 434, señala:

El Juez, pues siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se derivan para alguna de las partes…

Trabada la litis en la forma expuesta, este juzgador advierte que cursa a los autos Original de Contrato de Arrendamiento privado, suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003, (f.20-23), que se tiene por reconocido por las partes del proceso, por no haber sido objeto de desconocimiento; del cual se desprende los siguientes hechos:

• Que ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 17 de mayo de 2002, y luego en fecha 31 de mayo de 2003, suscribieron un nuevo contrato que no fue desconocido por la parte demandada reconviniente.

• Que en fecha 01 de diciembre de 2003, se efectuó la cesión entre ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y C.V.V., del contrato de arrendamiento suscrito por ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L. y F.J.N.V., con fecha 31 de mayo de 2003, lo cual no constituye punto controvertido en este asunto, ya que fue reconocido por las partes.

• Que según la cláusula TERCERA la vigencia o lapso de duración del contrato es de un (1) año fijo, sin prórroga, quedando entendido que es un contrato a tiempo determinado, que concluye el día prefijado, y que la arrendataria está obligada a restituir el inmueble objeto del contrato al vencimiento del término fijado en el mismo, sin necesidad de alguna notificación al Arrendatario.

En este sentido, y aún cuando no fue convenida alguna notificación respecto a la no prórroga del contrato, tenemos que cursa a los autos, Notificación mediante Notaría Pública de fecha 30 de abril de 2004 (f.27-30), en la que la ciudadana C.C.V.V., le informa al ciudadano F.J.N.V., que el contrato de arrendamiento suscrito por éste último y ADMINISTRADORA TUKUY S.R.L., en fecha 31 de mayo de 2003, que fue objeto de cesión, finalizaba el 31 de mayo de 2004 y por ende la prorroga legal de seis meses comenzaría a partir del 1 de junio de 2004.

En este sentido, este juzgador advierte, que el lapso de vigencia de la prórroga del contrato de arrendamiento, con vigencia de un (1) año a partir del 31 de mayo de 2003, terminó el 31 de mayo de 2004, conforme convinieron las partes en la cláusula TERCERA del contrato, de modo que, esa prorroga contractual operó desde el 1 de junio de 2004 hasta el 30 de noviembre de 2004. Así se establece.

En cuanto a la prorroga legal, señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Así mismo el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Aplicando las normas antes transcritas, y como quiera que no se ha alegado y menos probado que el arrendatario estuviere incurso en algún incumplimiento contractual, operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia. Así se establece.

Establecido lo anterior, surge a partir del 30 de noviembre de 2004, la obligación del arrendatario (demandado reconviniente) de devolverle a su arrendador (demandante reconvenido), el inmueble arrendado, sin embargo no lo ha hecho hasta la presente fecha, conforme lo alegó la parte demandante; entendiéndose que tal obligación esta consagrada en el artículo 1.594 del Código Civil, así como en la cláusula TERCERA del contrato de fecha 31 de mayo de 2003, al establecerse en la misma:

“TERCERA: la vigencia o lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, sin prórroga, que comenzará a regir, para ambas partes, a partir del día 31 de mayo del año 2003, y “EL ARRENDATARIO” así lo acepta, por consiguiente no será necesaria ninguna clase de notificación a “EL ARRENDATARIO”, para la entrega física del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibe (…)

Por otra parte, establece la cláusula DÉCIMA SÉPTIMA, del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de mayo de 2003, una penalidad que debe pagar EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA, en caso de no devolver el inmueble una vez vencida su vigencia, establecida en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) hoy CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50) por cada día de retardo en la entrega del inmueble, cuyo pago demanda la parte actora.

Establecido lo anterior, la demanda propuesta debe prosperar, toda vez que el derecho a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, se encuentra concebido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda, resulta menester para este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda interpuesta.

-VIII-

DECISIÓN:

En fuerza de los razonamientos y consideraciones antes expuestas, este Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO:, CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana C.C.V.V. contra el ciudadano F.J.N.V.; en consecuencia, a) Se condena al ciudadano F.J.N.V., a entregar a la ciudadana C.C.V.V. libre de bienes y de personas, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 4101 y su respectivo puesto de estacionamiento, ubicado en el Conjunto Residencial La Villa, Residencias “Villa Cuatro”, piso 4, Urbanización Montalbán Dos, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital; y b) Se condena a la parte demandada al ciudadano F.J.N.V., a pagarle a la ciudadana C.C.V.V., la cantidad de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios por cada día que ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga, desde el 30 de noviembre de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2006, más los que se sigan causando hasta que se produzca a favor de la parte actora la entrega, libre de bines y de personas del inmueble que fue objeto de arrendamiento, especificado en el liberal “a” en este mismo numeral, por concepto de cláusula penal establecida en el contrato en la cláusula Décima Séptima; SEGUNDO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN incoada por el ciudadano F.J.N.V. contra la ciudadana C.C.V.V., por NULIDAD DE CONTRATO Y COBRO DE HONORARIOS PREFESIONALES ABOGADOS, por contener ACUMULACION PROHIBIDA DE PRETENSIONES. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas judiciales, dada la naturaleza del presente fallo.

Notifíquese a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 10º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 de Septiembre de 2015. 205º y 156º.

El Juez,

Abg. L.E.G.S.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

En esta misma fecha, siendo las ________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

Asunto: AH1A-V-2006-000174