Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2006

Fecha de Resolución14 de Agosto de 2006
EmisorJuzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLisbeth Segovia Petit
ProcedimientoResoución De Contrato

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA RECONVENIDA: C.T.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-3.179.036.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA RECONVENIDA: R.M.L. y J.P.S.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 26.782 y 60.068, respectivamente.

PARTE. DEMANDADA RECONVINIENTE: J.L.K., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.274.811

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: M.C.C. P., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No.59.359.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE : 11.046.

SENTENC IA: DEFINITIVA

-I-

Proviene esta causa del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, en fecha de 30 de abril de 2002, en contra de la sentencia de fecha veintiséis (26) de marzo de 2002, dictada por el prenombrado Juzgado, y revisadas como han sido las actas que conforman el cuerpo del presente expediente, esta juzgadora pasa a detallar los actos del proceso; a saber:

La Litis tiene origen, con motivo de la demanda que interpuso la ciudadana C.T.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-3.179.036, contra el ciudadano J.L.K., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.274.811, por motivo de la Resolución de Contrato de Arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, constituido por la planta baja, anexo de la quinta denominada “Daunía”, ubicada en la avenida principal de la Urbanización S.M., en Caracas, conjuntamente con los Bienes Muebles que se identifican en el anexo del contrato suscrito por las partes y la línea telefónica Nro. 991.90.18.

Señala la actora, que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se estableció un canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.190.000,oo) mensuales, que el Arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; que el plazo del contrato fue convenido en un año fijo, la cual comenzó a regir a partir del primero (01) de Febrero de 1997, hasta el 31 de Enero de 1998, conviniendo ambas partes que se renovaría por períodos sucesivos de un (1) año, si con sesenta (60) días de anticipación al final del primer plazo de un año y de cada renovación anual, una de las partes no manifestaré por escrito a la otra su intención de poner fin al contrato. Igualmente acordaron las partes que el canon sería incrementado a partir del Primero de Agosto de 1997, a un monto que resultare de aplicar el porcentaje promedio en el año que establezca el índice de precios al consumidor para consumidores urbanos, para el Área Metropolitana de Caracas, publicada por el Banco Central de Venezuela, en su boletín mensual del mes inmediatamente anterior a aquel en que deba iniciarse el aumento. El incremento lo notificaría a el Arrendatario el Arrendador por escrito, dentro de los 30 días siguientes a la publicidad del índice, en el entendido de que para la fecha de la publicación del índice ya hubiera vencido una mensualidad.

Así mismo, expresa la accionante en su escrito libelar que pese al derecho que tenia a obtener el aumento según la base convenida, no se determinó el canon en la fecha señalada, logrando acuerdos con su arrendatario, y, por ello entre el mes de Agosto de 1999 y e1 31 de Enero del 2000, el canon de arrendamiento se había incrementado a la suma DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 287.500,oo), cantidad que pago el arrendatario hasta el mes de enero del 2000, correspondiendo en consecuencia un nuevo incremento desde el mes de febrero del 2000, según los índices de precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas, suministrados por el Banco Central de Venezuela, es decir que no pagó el nuevo canon de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES ( BS. 337.600,oo), ni el anterior, alegando que el demandado ha incumplido con su obligación principal del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Febrero hasta junio, ambos del año 2000, a razón de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 337.600,oo) cada uno, lo cual suma la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (BS. 1.688.000,00), aduciendo además que también dejó de pagar el servicio telefónico, originando que eliminaran el serial telefónico No. 991.90.18, perjudicando por tal hecho; igualmente expresó que el demandado dejó de pagar la parte que le corresponde con respecto a los servicios de Agua y Gas, cuya proporción le corresponde en una tercera parte o en un Treinta y Tres coma Treinta y Tres por Ciento (33,33%), conceptos que suman la cantidad de SESENTA Y UN MIL NOVENCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON DIECISIETE CENTIMOS ( Bs. 61.956,17), que le corresponde pagar al arrendatario, más los meses que continúen venciéndose, de igual manera, el arrendatario se comprometió a pagar la Energía Eléctrica y Aseo U.D., que debe solventar con la entrega definitiva del inmueble.

Señaló igualmente que el Arrendatario no le notificó su deseo de entregar o desocupar el inmueble con sus accesorios, antes de los sesenta (60) días previos al vencimiento siguiente, esto es, el 31 de Enero del 2000, por lo que quedó obligado a cumplir con el plazo siguiente y por tanto con todas obligaciones derivadas, hasta el próximo término natural del contrato, el cual concluye el día 31 de Enero del 2001.

En vista de lo anteriormente expuesto, es por lo que procedió a demandar al Arrendatario por la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito, y en consecuencia solicitó al tribunal que en caso de no convenirlo el demandado, sea condenado en lo siguiente:

1) La Desocupación del Inmueble con sus muebles en buen estado y la entrega solvente de los Servicios de Electricidad, de Aseo U.D., Agua y Luz.

2) La condena al pago de los Alquileres vencidos desde Febrero hasta junio del año 2.000, los cuales suman la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 1.688.000,00) más los que se sigan venciendo hasta la fecha de la terminación próxima del plazo establecido contractualmente a razón de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEICIENTOS BÓLIVARES ( 337.600,oo) cada mes a titulo de compensación por los daños y perjuicios, que corresponde a siete (7) mensualidades, desde Julio del 2000 hasta Enero del 2001, por un monto de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.363.200,oo), totalizando ambos conceptos en la suma de CUATRO MILLONES CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES.(BS. 4.051.200,00) que debe pagar el demandado.

3) La entrega solvente de una línea telefónica en sustitución de la que le fue entregada con el contrato y perdida por su incumplimiento con la CANTV.

4) El compensar el depósito que fue dado en garantía con la firma del Contrato que ascendió a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,00) para solventar los servicios públicos del Inmueble arrendado y los eventuales deterioros.

5) las costas y costos del proceso.

Por último estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.1l3.156,17). Así mismo, solicitó se admitiera la presente acción por los tramites del juicio Breve, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente solicitó medida precautelativa de secuestro sobre el inmueble autos, y fuera fijado el monto de la caución a ser constituida a fin de que se decrete igualmente medida preventiva de Embargo, sobre los bienes muebles propiedad de la demandada.

Se observa de autos que en fecha 14 de Junio del 2000, a través de diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora procedió a consignar los recaudos expresados en el escrito libelar, los cuales fueron debidamente agregados a los autos, a decir:

  1. Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría pública Novena del municipio Libertador del distrito Federal.

  2. Original del contrato de arrendamiento del inmueble, el cual fundamenta esta acción, constante de cuatro (4) folios útiles.

  3. Un (1) Original y seis (6) copias simples de recibos emanados de la empresa HIDROCAPITAL, por concepto del servicio de agua potable prestado al inmueble arrendado.

  4. Un recibo de comprobante de PDVSA GAS, S.A., correspondiente al periodo de 3-10-1998.

En fecha 18 de Julio del 2000, es admitida la demanda por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siguiéndose la causa por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación del demandado, JOZSEF LAJOS KOVACS, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación ordenada, observándose de autos que al día siguiente, es decir el 19-07-00, fue librada la respectiva compulsa.

En fecha 04 de Agosto del 2 000, el Alguacil del Tnbunal consignó compulsa y recibo de citación en virtud de que no fue posible practicar la citación personal del demandado, y en fecha 07 del mismo mes y año, el apoderado de la actora solicitó el traslado nuevamente del Alguacil a practicar la citación personal del demandado.

En fecha 14 de Agosto del 2000, el Apoderado de la actora consignó documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, con la finalidad de que fuere decretada medida preventiva de secuestro y le fuera designado a su mandante como depositario judicial del inmueble en cuestión. Así mismo, solicitó en esa fecha fuera oficiada a la compañía la Electricidad de Caracas, con la finalidad de que fuera suspendido el servicio de suministro de energía eléctrica al inmueble que ocupa el demandado, en virtud de la falta de pago.

En fecha 05 de Septiembre del 2000, solicitó la actora la entrega de la compulsa para practicar la citación con otro Alguacil, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 345 del Código de Procedimiento Civil y al día siguiente dicho apoderado recibió la compulsa de citación, observándose que en la misma fecha fue consignada por ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para practicar la citación antes referida.

En fecha 07 de Septiembre del 2000, previo cumplimiento de las formalidades de ley, el Alguacil del citado Juzgado Sexto de Municipio, se trasladó a la dirección suministrada por la actora para gestionar la citación y una vez en el precitado lugar dejó constancia de haberse entrevistado con él demandado y de haberlo impuesto de los motivos de su comparecencia, concluyendo en su informe consignado a los autos que el demandado se negó a firmar, consignando a los autos la respectiva compulsa.

En fecha 19 de Septiembre del 2000, fueron agregadas las resultas de la citación en el Tribunal de la causa para ese momento, y en fecha 21 del corriente mes y año, dicho Tribunal previa solicitud de parte libró boleta de notificación, de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 25-09 del 2000, la secretaria dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades de la citada norma.

Cumplidos legalmente los trámites de citación, y llegada la oportunidad a que se contrae el artículo 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para la contestación a la demanda, se evidencia de autos que mediante escrito de fecha 27/09/00, compareció la parte demandada a través de su Apoderada Judicial, la abogada en ejercicio M.C. CANCINO PRADO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 59.359, y con tal carácter consignó a los autos en doce (12) folios útiles y varios anexos, escrito de contestación a la demanda, en la cual también reconvino a la actora por los daños y perjuicios, repartidos entre los siguientes conceptos: por las últimas reparaciones efectuadas recientemente y por los daños morales ocasionados en virtud de haber ejercido la presente acción temeraria.

Siguiendo en el mismo orden procesal en que se desarrolló el proceso, se evidencia de autos que en fecha 02 de Octubre del 2.000, el Tribunal de la causa admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente y fijó el segundo (2º) día de despacho para su contestación.-En fecha cuatro (04) de octubre del 2.000, la parte actora reconvenida contestó dicha reconvención, según consta del escrito consignado constante de cinco (5) folios útiles, observándose entre otras cosas que la representación judicial de la reconvenida negó, rechazó y contradijo que su presentada haya causado daño alguno a la parte demandada, así mismo, impugnó la validez de la inspección realizada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Igualmente negó, rechazó y contradijo que a su representada se le haya realizado alguna notificación en relación a los daños existentes en el inmueble, expresó desconocer las supuestas reparaciones que dice haber realizado el demandado al inmueble arrendado, y niega en tal caso que ella esté obligada a su reembolso, solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar y se opuso las medidas solicitadas en la reconvención y pidió al Tribunal considere que el demandado en su contestación confiesa que no pagó el alquiler desde febrero de 2.000, finalmente solicitó se declarara sin lugar la reconvención y con lugar la demanda.

En fecha 10 de Octubre del 2.000, la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual reprodujo el mérito favorable de los autos en especial el contrato de arrendamiento objeto fundamental de la demanda intentada. Así mismo promovió inspección judicial a realizarse sobre el inmueble arrendado, (ver folio 31 de la segunda pieza del cuaderno principal), y en fecha 13 de octubre de 2000, la demandada reconviniente consignó igualmente su escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas tal como consta del auto proferido en fecha 13-10-00.

En fecha 17 de Octubre de 2000, la demandada presentó nuevo escrito de promoción de pruebas, (ver folios 88, 89 y 90, de la segunda pieza del cuaderno principal), las cuales fueron debidamnte admitidas por el Tribunal en fecha 19 de Octubre del 2.000.

En fecha 19 de Octubre del 2.000, la apoderada de la demandada consignó otro escrito de promoción de pruebas, ( ver folio 102 ), y en esa misma fecha tuvo lugar el acto de la declaración testimonial del ciudadano A.M.P.C., titular de la cédula de identidad No. 8.208.840.

En fecha 23 de Octubre del 2.000, se trasladó y constituyó el citado juzgado de Municipio a la dirección donde se encuentra situado el inmueble objeto del presente juicio cuya resolución se solicita, a los fines de evacuar la inspección judicial promovida por la parte actora, la cual, tal como consta del acta levantada para tal fin, se dejo constancia de no haberse podido evacuar en vista de la ausencia de persona alguna en el interior del inmueble.

En fecha 24 de Octubre del 2.000, la demandada reconviniente recusó al juez del Tnbunal Décimo Séptimo de Municipio y en fecha 30 de Octubre del 2.000, el referido Juzgado dictó auto a través del cual, en vista de la recusación presentada por la demandada, ordenó oficiar y remitir al Tribunal Distribuidor de Municipio el expediente en cuestión. Igualmente fueron remitidas copias certificadas de las actuaciones contentivas de la recusación interpuesta al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, para que el juzgado a quien corresponda proceda a decidir acerca de la incidencia interpuesta. Seguidamente y una vez realizado el sorteo de distribución realizado, se observa de autos que la causa quedó asignada al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha 8-11-00, se abocó al conocimiento de la misma, librándose a tal efecto, oficio al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitando la practica de un cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el 25 de Septiembre del 2.000 (fecha en que la parte demandada quedó debidamente citada) hasta el 30 de Octubre del 2.000, ambas fechas inclusive, evidenciándose de autos que en fecha 30 de Noviembre de 2.000, fueron agregadas a los autos las resultas del cómputo solicitado al precitado juzgado.

En fecha 22 de diciembre de 2.000, el A-quo dictó auto a través del cual se pronunció sobre la prueba de cotejo promovida, y fijó oportunidad para que tuviere lugar el acto de nombramiento de los expertos, y en fecha 22 de enero del 2.001, la parte demandada señaló los documentos indubitados a los fines de la prueba antes mencionada, y en fecha 23-01-01, se llevó a cabo el acto de nombramiento de los expertos, recayendo dicha designación en la persona de los ciudadanos LILIANA GRANADILLO C., M.S.M. e ITAMALK GUEDEZ DEL CASTILLO, plenamente identificados en autos, quienes una vez al haber prestado el juramento de ley, tal como consta a los autos, se les concedió un lapso de diez (10) días de despacho para que consignaran las resultas del informe pericial, evidenciándose de autos que en fecha 12 de Marzo del 2.001, una vez cumplido con lo encomendado fueron consignadas las resultas de las pruebas de cotejo, a los autos del presente expediente.

En fecha 13 de Marzo del 2.001, la actora reconvenida, asistida de la abogada Y.S.Y., otorgó Poder Apud Acta a la referida abogada y a la abogada J.D., revocando el poder conferido al abogado P.R..

En fecha 14 de marzo de 2.001, la parte demandada promovió posiciones juradas y en fecha 16 de Marzo del 2.001, se declaró la extemporaneidad de las posiciones juradas promovidas y fue negada su admisión, auto éste que fue apelado en fecha 21 de Marzo del mismo año y oído en un solo efecto por el referido Tribunal

En otro contexto, se evidencia de autos que fecha 2 de Marzo del 2.001, se abrió el correspondiente Cuaderno de Medidas y a los fines de proveer acerca de la medida de embargo solicitada por la actora, fue requerida por el Tribunal Fianza suficiente o caución real para su decreto, auto este que fue apelado por la demandada y fue oído en un solo efecto.

En fecha 28 de Marzo del 2.001, la representación judicial de la parte actora consignó a los autos la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción, mediante la cual se evidencia que el citado juzgado declaró Sin Lugar la recusación ejercida por la demandada y en fecha 29 de Marzo del 2.001, el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la referida decisión, remitió el expediente al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, donde fue recibido en fecha 18 de Abril del 2.001.

En fecha 25 de Abril del 2.001, la Juez del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio se inhibió de seguir conociendo del presente juicio, remitiendo la causa al Tribunal Distribuidor de Municipio de turno, correspondiéndole nuevamente el conocimiento del mismo al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 17 de Mayo del 2.001, se le dio entrada nuevamente al expediente, abocándose al conocimiento del mismo al Juez Suplente Especial designado en dicho Tribunal, quien ordenó la notificación de las partes del referido auto, lográndose la ultima de las notificaciones en fecha 6 de Junio del 2001, y en fecha 19 de Junio del 2.001, se dictó auto a través del cual se difirió la oportunidad para dictar sentencia, para ser dictada dentro de los diez (10) días de despacho, siguientes a la citada fecha.

En fecha 24 de Septiembre del 2.001, previa solicitud de parte, se abocó nuevamente al conocimiento de la presente causa la Dra. C.G., Juez Temporal del Juzgado Tercero de Municipio, ordenando la notificación de las partes, lográndose la última de ellas en fecha 8 de Octubre del 2.001.

En fecha 11 de Octubre del 2.001, la Apoderada del demandado reconviniente, mediante escrito consignado a los autos solicitó al Tribunal se abstuviera de sentenciar la causa, en virtud de la existencia de tres (3) recursos de apelación intentados en el presente Juicio y un Recurso de Hecho, de los cuales hay que esperar las respectivas decisiones.

En fecha 6/12/2.001, la Apoderada Judicial de la actora, consignó copia fotostática de la sentencia, mediante la cual se evidencia que se declaró con lugar la inhibición planteada en la presente causa.

En fecha 26 de Marzo de 2002, el Tribunal A-quo, dicto el fallo correspondiente en el presente Juicio y por cuanto la decisión fue dictada fuera de la oportunidad legal, ordenó notificar a las partes, siendo que en fecha 4 de Abril del 2002, la apoderada Judicial de la parte Actora Reconvenida, se dio por notificada y solicitó se notificara a la parte demandada en el Hotel Caracas Hilton, Torre Sur, piso 3, Oficina 312; siendo librada dicha boleta de notificación en fecha 8 de abril de 2002.

En fecha 25 de Abril de 2002, el Alguacil del Tribunal A-quo mediante diligencia consignada en autos en la citada fecha, expresó que se trasladó en tres oportunidades a la dirección señalada en la boleta, y no logó notificar a la parte demandada, en virtud de ello consignó la respectiva boleta. Seguidamente mediante diligencia de Fecha 29 de Abril de 2002, la apoderada de la Actora, solicitó, que en virtud de la imposibilidad de la notificación del demandado, fuera efectuada dicha notificación a través de un cartel, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En Fecha 30 de Abril del 2002, la representación judicial del Demandado Reconviniente Apeló formalmente de la Sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa en fecha 26 de Marzo del 2002, con la excepción de sus partes que se refieren al monto del alquiler aplicable que se encuentra vigente, o sea la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) y a la solicitud de la actora para la compensación en el depósito dado en garantía; sin que esto signifique el reconocimiento de deuda alguna por parte de su representado a favor de ella, ni que con el ejercicio de la presente apelación o el hecho de convenir en parte del contenido del fallo, en la forma antes señalada convalidare cualquier error judicial o defecto de la sentencia.

Mediante auto proferido por el A-quo, de fecha 6 de Mayo de 2002, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la demandada y en consecuencia remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplidos como fueron los trámites administrativos de distribución de expedientes, fue asignada a esta alzada el conocimiento de la presente causa, la cual se le dio entrada en fecha cinco (5) de Junio del 2002, fijándose el respectivo lapso contemplado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dictar el correspondiente fallo en alzada.

Mediante diligencia presentada y suscrita en fecha 12-06-02, compareció la representación judicial de la parte demandada reconviniente, y promovió ante este Tribunal actuando en alzada, de conformidad con lo previsto en el artículo 403 eiusdem posiciones juradas, acordándose dicha prueba y fijándose lapso y hora para que tuviere lugar la absolución de las posiciones juradas acordadas, tal como se desprende del auto dictado en fecha 19-06-02. Librándose a tal efecto boleta de citación a nombre de la actora reconvenida C.D.V..

-II-

Analizadas como han sido las actas que conforman el cuerpo del presente expediente, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia tomando en cuenta para ello las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

Observó esta juzgadora, en su decisión de fecha 29 de julio de 2003, que el A-quo, al pronunciar el fallo definitivo en fecha 26 de Marzo de 2002, fuera del lapso de ley, ordenando por consiguiente la notificación a las partes de esa decisión, se consideró que en ese sentido de acuerdo a lo dispuesto articulo 251 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone en su parte -in fine- en cuanto a las sentencias dictadas fuera del lapso de diferimiento deberán ser notificada a las partes, sin lo cual no correrá el lapso para interponer los recursos. La suspensión o paralización de la causa, es, pues, un estado del juicio que tiene su fundamento en la Ley, y origina la ruptura del principio de que las partes están a derecho, por lo cual se requiere una notificación para la reanudación de la Causa (citatio ad reassumendum litis) de oficio por el Juez, que vuelve a poner a derecho a las partes, sin que corra ningún término mientras no conste haberse practicado la notificación contemplada en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. teoría general del proceso. Rengel Romberg. Tomo II, Teoría General del Proceso. Pág. 270).

Por lo anteriormente expuesto, resultó imperativo en esa oportunidad para esta juzgadora, en principio expresar y haber declarado en la dispositiva del fallo emitido el 29 de julio de 2003, que la demandada al haber apelado ante el Tribunal que dictó la sentencia definitiva, sin que previamente se haya dado por notificada de dicha decisión, incurrió en una apelación extemporánea por anticipada, por lo cual, se declaró sin lugar la apelación interpuesta, decisión ésta que fue objeto de un Recurso de A.C. interpuesto por la demandada reconviniente, cuya acción fue sustanciada y decidida por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 9 de febrero de 2004, declaró con lugar dicha acción, la cual fue confirmada en fecha 29 de octubre de 2004, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ordenándose la reposición al estado dictar nueva sentencia de fondo, en segundo grado.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende a través de la presente acción la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 30 de enero de 1.997 con el ciudadano JOZSEF LAJOS KOVACS, el cual tuvo como objeto un inmueble destinado a vivienda, constituido por la planta baja, anexo de la quinta denominada “DAUNIA”, ubicada en la avenida principal de la Urbanización S.m., en caracas, conjuntamente con los bines muebles que se especifican en el anexo del contrato. En este sentido, el articulo 1. 167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter impone el contrato ó el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

En el caso sub iudice la parte actora alegó que el demandado había incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos entre los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, todos del año 2.000, a razón de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 337.600,oo) cada mensualidad, lo que en hace un total equivalente a la suma de UN MILLON SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 1.688.000,oo), incumpliendo así mismo con su obligación de pagar los servicios públicos prestados al inmueble, tales como teléfono, agua, gas. electricidad y aseo u.d., tal como quedó convenido en el contrato suscrito.

Cumplidos con los tramites legales de citación y llegada la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, en fecha 27 de septiembre de 2000, compareció la parte accionada a través de su representante judicial constituida en autos, abogada M.C. CANCINO PRADO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 59.359, quien a través del contenido íntegro de su escrito contentivo de doce (12) folios útiles, entre otras cosas argumento lo siguiente: Mi representado, el ciudadano JOZSEF LAJOS KOVACS, en fecha 1 de Febrero de 1.997, celebró un Contrato de Arrendamiento con la parte actora, mediante el cual, ella dio en arrendamiento a mi representado, un inmueble, constituido por un apartamento en la planta baja, anexo a la quinta Daunia, ubicado en la avenida principal de la Urbanización S.M., con calle “A”, Caracas, conjuntamente con unos bienes muebles también señalados en el contrato. Señaló que recibió el inmueble, objeto del contrato, en buen estado salvo las filtraciones que se debían a fallas de la tubería de agua blanca y negra y fallas de la construcción original. Que según la nota firmada al final del documento del contrato quedó convenido que las mejoras mayores de SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 76.000.oo), serían a cargo de la arrendadora. Que el arrendatario correrá con todos los gastos de luz, agua, aseo urbano y teléfono. Que su representado no tuvo que cancelar por el uso de gas, evidentemente por la razón de ser un servicio relativamente económico y por ello quedó incluido en el canon de arrendamiento. Al firmar el contrato él entregó la cantidad de Bs. 570.000. Que la demandada incumplió con su obligación asumida en la Cláusula Cuarta del contrato que la obliga a correr con los gastos de mantenimiento y reparación mayores a lo estipulado en dicha cláusula. Que en vista del deterioro progresivo de las paredes y frisos su representado en el año 1.998, tuvo que gastar la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CUANRENTA Y UN MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 1.341.924), para las reparaciones, y que adicionalmente ha gastado la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES. Manifestó también la representante judicial expresamente en su escrito de contestación a la demandada, que su representado solamente desde el mes de Febrero de este año no ha cancelado mas cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento y suministro de agua. Igualmente negó rechazó y contradijo los alegatos falsos de la presente demanda manifiestamente temeraria, en tanto que la actora fue la que incumplió lo convenido en el contrato de arrendamiento y por ello él no tiene que entregar el inmueble arrendado antes del vencimiento del mismo, y que al contrario la arrendadora debe indemnizarlo por su negligencia al respecto de las reparaciones realizadas por él. Igualmente negó que tuvo que pagar por el uso de gas ya que dicho pago fue entendido como incluido en la mensualidad; igualmente negó que haya incumplido con su obligación de la cancelación por concepto del servicio de agua potable prestado por Hidrocapital. Así mismo expresó que su representado no ha cancelado mas alquileres. Que anteriormente y durante toda la vigencia del contrato cumplió con toda puntualidad. Aduciendo y tiene que destacar que su representado, el ciudadano JOZSEF LAJOS KOVACS al no pagar más de las mensualidades, actuaba correctamente, ejerciendo sus derechos que le otorga la ley. Igualmente negó y rechazó en su contestación que el retiro de la línea telefónica, la cual -a su decir- se debe a que la arrendadora no entregó las facturas al arrendatario, supuestamente por que no estaba recibiendo las mismas regularmente, circunstancia que hizo imposible la cancelación de las facturas en tiempo, alegando además que la línea se encuentra solvente y que su restitución está sujeta a reclamo formulado por él, en representación de la parte actora.

Alegó la parte demandada como excepción de su incumplimiento, que la arrendadora había incumplido con su obligación de realizar las reparaciones en el inmueble arrendado, a las que estaba obligada según el contrato de arrendamiento, por lo que al dejar de pagar los cánones de arrendamiento estaba obrando en ejercicio de sus derechos basándose en el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Así mismo la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, interpuso demanda de reconvención en contra de la actora C.d.V., la cual, su representación judicial la fundamentó en el hecho de que su representado ha tenido que realizar una serie de reparaciones las cuales alcanzan la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) en virtud de los daños causados por los frisos y pinturas provenientes de la humedad presentada en el inmueble que habita, señalando que la actora reconvenida a través de la acción de resolución interpuesta, no cumplió con su obligación de reparar el inmueble, y que procedió a demandar al ciudadano JOZSEF LAJOS KOVACS, ya identificado, cuya acción le ha causado daños, los cuales aduce deben ser resarcidos de conformidad con el artículo 1.185 del Código Civil, por lo que procedió a demandar a la ciudadana C.d.V. por daños y perjuicios, solicitando en consecuencia: el pago de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.700.000,oo), los cuales corresponden a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), por las ultimas reparaciones realizadas y la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,oo), como parte de lo que le correspondería a los daños mora1es causados; el pago de los gastos en que se incurrió con motivo de este proceso y las costas, así como los gastos en que incurra hasta la cancelación definitiva de las indemnizaciones derivada de los daños y perjuicios causados; y por último que efectué o provea los fondos necesarios para las reparaciones que faltan realizar en el inmueble o en su defecto sea exonerado de pagar mensualidades por el arrendamiento del inmueble hasta que la actora cumpla con su obligación.

De esta manera quedó trabada la Litis.

Ahora bien, este Tribunal antes de entrar a resolver el fondo de la controversia, así como de la reconvención interpuesta, procede a seguidas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a realizar un análisis y valoración a las pruebas aportadas a los autos por ambas partes.

PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA:

-Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador en fecha 25 de febrero de 1.998, el cual quedo anotado bajo el Nº 59, tomo 42 de los libros de autenticaciones. Con respecto a este instrumento el cual no fue atacado por la parte contraria en forma alguna dentro del lapso contemplado para ello, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 y 1.360, ambos del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio.

-Original del Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre las partes, el cual fue reconocido por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, motivo por el cual se le otorga el valor probatorio de todo el contenido que de él emana, quedando las partes sujetas a las estipulaciones realizadas por ellas en la mencionada convención y con el cual quedó demostrado el vínculo contractual existente entre ellas.

-Factura No. 19111132859, emitida por la empresa Hidrocapital por concepto del servicio de agua, comprendido entre el periodo del 22 de octubre de 1.999 al 22 de noviembre de 1.999, por un monto de VEINTISIETE MIL SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 27.769,50), documento éste que por emanar de un tercero ajeno a la controversia, el cual al no ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno.

-Recibo de servicio de PDVSA GAS S.A., de fecha 03 de octubre de1998, por un monto de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 32,592,oo), documento este que por emanar de un tercero debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial de conformidad el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal desecha la mencionada factura, así se declara.

-Copias de recibos emitidos por la empresa Hidrocapital por el servicio de agua correspondiente a los periodos 22-10-99 al 22-11-99, 22-11-99 al 23-12-99, 24-01-00 al 22-02-00, 22-02-00 al 24-03-00, 24-03-00 al 25-04-00, 25-04-00 al 23-05-00, los cuales por ser documentos privados en copia simple, no suscritos por persona alguna y que emanan de un tercero son desechados por el Tribunal, y así se declara.

-Original de recibo de la Administradora SERDECO, C.A., por consumo de energía eléctrica, documento este que no se encuentra suscrito por persona alguna, y por emanar de un tercero ajeno a la controversia debió ser ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del de arrendamiento, el cual no fue impugnado en forma alguna, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio del contenido que de el emana, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se evidencia que la parte actora es la propietaria del inmueble arrendado.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

- Poder autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 11 de febrero de 1998, el cual quedó anotado bajo el Nº 46, tomo 10 de los libros de autenticaciones, el cual no fue tachado, ni impugnado en forma alguna por la parte actora-reconvenida, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio, del cual emana la representación ejercida por la abogada M.C.C., ya identificada, y así se establece.

- Original del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes, ya analizado y reconocido; a través del cual la parte demandada alega la existencia de una nota al pie del mismo y la cual está firmada por la parte actora, en la cual se dejó constancia: “de la existencia de filtraciones en la sala y en la cocina, producto de problemas anteriores y por ello el arrendatario no tendrá ninguna responsabilidad al respecto”, nota esta fue desconocida en su contenido y firma por la parte actora-reconvenida, siendo así objeto de cotejo, la cual arrojó como resultado que la palabra conforme, firma completa y media firma estampada en la misma ha sido producida por la misma persona que como CARTERINA TURCHIARIJLO de VIERGUTZ, ya identificada, suscribe el instrumento poder de fecha 25 de febrero de 1998, otorgado en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 59, tomo 42 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En cuanto a esta probanza del cual se evidencia que tanto la arrendataria como el arrendador para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento conocían de la existencia de las filtraciones, aceptando celebrar el contrato de arrendamiento bajo conocimiento de la existencia de esas filtraciones, quedando por ello liberado el arrendatario de responsabilidad alguna en ese sentido. En este sentido el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.

-Inspección judicial Extra Litem practicada en el interior inmueble arrendado en fecha 9 de Octubre de 1998, por el extinto Juzgado Segundo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial.

En cuanto a esta probanza cabe la oportunidad de citar expresamente lo que establece el artículo 1.429 del Código Civil, el cual dispone “en los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer demostrar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el Transcurso del tiempo”.

Se desprende de la norma transcrita que con la práctica de la Inspección Ocular lo que se persigue es conservar o anticipar la prueba ante el peligro de desaparición de los hechos o circunstancias objeto de la misma, antes de la proposición de la demanda, es decir, su promoción anticipada resulta de la necesidad y urgencia de proceder anticipadamente al aseguramiento y conservación de la prueba, pero dicha promoción anticipada debe ser próxima a la interposición de la demanda, y no distar de un periodo de tiempo prolongado entre la practica de la misma y la interposición de la demanda, por cuanto en un periodo prolongado de tiempo los hechos que se pretenden demostrar mediante la inspección pueden fácilmente desaparecer o modificarse. En el caso de autos se aprecia que la inspección fue practicada el 9 de Octubre de 1.998 y que la demanda fue intentada en fecha 14 de julio de 2.000, es decir que existe entre una y otra fecha un periodo prolongado de tiempo, lo cual a criterio de esta sentenciadora atenta contra el principio de control de la prueba. Aunado al hecho de que este tipo de prueba desestimada de plano por nuestra doctrina y jurisprudencia se haya evacuado para dejar constancia de circunstancias anteriores a la introducción de la demanda, como se mencionó anteriormente, esta última deberá siempre ser analizada y apreciada conforme a las reglas de la sana critica, en concordancia con las particulares de ese medio probatorio, sin que constituya requisito alguno al efecto el que sea “ratificada” en el juicio, por lo que es forzoso para este Tribunal desecharla del presente juicio y no otorgarle valor probatorio alguno, debido a que no consta en autos se haya cumplido con dicho requisito.

-Inspección Extra Litem practicada en fecha 21 de julio de 2.000, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el inmueble arrendado, en el cual se dejó constancia; que existen manchas de humedad en las paredes de la sala-comedor, del pasillo, del baño, de la cocina y de la habitación; que la parte inferior de las paredes esta desconchado y levantado el friso, observándose manchas de humedad hasta una altura entre los 1.20 metros y 1.50 metros; que al momento de entrar al inmueble se percibía olor a humedad; que se observa una fractura en el piso del porche desde la pared medianera hasta el borde del jardín al igual que en la rampa de acceso al inmueble; que en el área de estacionamiento existen dos rollos de manto de impermeabilización; que existe un sistema de iluminación con faros de color verde para iluminar las matas; que en la parte posterior de la casa en su extremo izquierdo inferior en la pared con revestimiento de piedra se aprecia un hueco donde se observa una tubería de aguas blancas de aducción al baño no existiendo servicio de agua en estos momentos, y se aprecia toda la pared en sus juntas con rastros de humedad y desprendimiento del material adhesivo de las losas de piedra y que la casa carece tanto en su interior como en su exterior de brequera de electricidad, prueba que fue promovida por la parte demanda a los fines de demostrar la existencia de filtraciones en el inmueble arrendado, no siendo a juicio de esta juzgadora la prueba idónea para tal demostración, por cuanto la determinación real y concreta de la existencia de filtraciones en un inmueble es a través de la prueba de experticia realizada por personas con conocimiento técnico y científico al respecto. No obstante aprecia este Juzgado que la existencia de filtraciones en el inmueble objeto del presente proceso quedó expresamente reconocido y aceptado por las partes al momento de celebrar el contrato, y así se establece.

-Carta de fecha 29 de enero de 1.998, documento este que fue sometido a prueba de cotejo, arrojando como resultado de la experticia que la media firma estampada en dicho documento ha sido producida por la misma persona que como CARTERINA TURCHIARULO de VIERGUTZ, ya identificada, suscribe el instrumento poder de fecha 25 de febrero de 1998, otorgado en lo Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 59, tomo 42 de los libios de autenticaciones. De acuerdo al contenido de este documento se impertinente, toda vez que en su contenido no aporta a los autos elemento alguno que demuestre la veracidad o no de los hechos debatidos, y así se decide.

-Autorización, firmada por la ciudadana TURCHIARULO DE VIERGUTZ CATERINA, de fecha 4 de agosto de 1 .998, a través de la cual se evidencia que autorizó al ciudadano LAGOS KOVACS JOSSEF, para realizar trabajos de reparaciones al inmueble, la cual fue al ser desconocida en su contenido y firma por la parte actora reconvenida fue objeto de una prueba de cotejo promovida por la parte demandada, arrojando que la firma completa estampada en la misma ha sido producida por la misma persona que como CARTERINA TURCHIARULO de VIRGIJTZ, ya identificada, suscribe el instrumento poder de fecha 25 de febrero de l.998, otorgado en la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N 59, tomo 42 de los libros de autenticaciones, llevado por esa Notaria, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documento, del cual se evidencia en su contenido y firma que la parte actora autorizó al demandado a las reparaciones que considerara pertinentes en el interior del inmueble arrendado, y así se declara.

-Recibo de la Administradora Serdeco, ca., por consumo de electricidad y aseo urbano correspondiente al periodo 01-03-00 al 01-04-00, recibo este que es desechado del presente juicio ya que no se encuentra suscrito por persona alguna, por lo que este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, aunado al hecho que por ser un documento emanado de un tercero ajeno a la controversia que se ventila ha debido ser ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no constar en autos tal requisito, es forzoso desechar dicha prueba.

-Carta de fecha 27 de noviembre de 1.999, dirigida a la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela por la arte actora, documento este que fue desconocido en su contenido y firma por la parte demandada, siendo el mismo objeto de una prueba de cotejo en la que se concluyó, como resultado que la firma completa estampada en la misma ha sido producida por la misma persona que como CARTERINA TURCHIARULO de VIERGUTZ, ya identificada, suscribe el instrumento poder de fecha 25 de Febrero de 1.998, otorgado en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 59, tomo 42 de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaria, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al mismo. y así se declara.

-Comunicación de fecha 01 de diciembre de 1.999, presentada por la apoderada judicial de la parte demandada en las oficinas de CANTV, por medio de la cual pretende demostrar que la falta de pago que ocurrió alguna veces y que conllevó el retiro de la línea telefónica, se debía a la falta de facturación, documento que se encuentra suscrito por una persona diferente a las partes involucradas en el presente juicio, por lo que siendo así no puede ser opuesta a ninguna de ellas, quedando dicha prueba desechada del presente proceso, y así se declara.

-Factura emitida por la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela de fecha 01 de abril de 2.000, correspondiente al mes de abril 2000, la cual se desecha en virtud de que se encuentran suscrita por una persona ajena al juicio, y al no haber sido ratificado en juicio, no puede surtir efecto legal alguno, al igual que el recibo de fecha 30 de octubre y la copia simple de la factura No. 0048, emitidos ambos por la empresa CONTEMORARTE DISEÑO INTERIOR, S.A., las cuales no fueron ratificadas en juicio por el tercero que las emite, por lo que este Tribunal desecha las mismas, no surtiendo efecto alguno.

- Recibos emitidos por el ciudadano J.S.V., uno por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), y otro por la suma de QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 524.960,00), documentos estos que por emanar de un tercero ajeno a la controversia ventilada debieron ser ratificado en juicio por vía testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual al no cumplir con tal requisito, quedan desechados del juicio.

- Legajo de facturas que corren insertas del folio 91 al folio 110, ambos inclusive, emitidas por deferentes empresas, tales como Epa, Ferretería Morelos, Ferretería Arca, etc., documentos estos que por emanar de terceros debieron ser ratificados en juicio por vía testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno a ninguno de los mencionados recibos y los desecha del proceso.

- Factura por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) de fecha 26 de septiembre de 2.000, por concepto de reparación frisos y pintura de paredes realizadas en el inmueble arrendado. Al igual que un recibo por la misma cantidad de dinero, suscrito por el ciudadano A.P., quien fue llamado a ratificar en juicio, tal como se evidencia del acta para tal fin en fecha 19-10-00, evidenciándose del contenido de la testimonial rendida, que éste ciudadano se limitó a afirmar en forma vaga y genérica la única pregunta formulada por la apoderada judicial de la demandada reconviniente, es decir, que se limitó a afirmar que reconocía la firma y contenido de los documentos o facturas puestas a su vista sin exponer razón o motivo alguno que justifique sus dichos, por lo que es forzoso para este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no otorgar valor alguno a esta probanza por no merecer confianza alguna el testigo en decir la verdad, por lo que al no otorgarle valor alguno, quedan desechados igualmente los recibos que se pretendían hacer valer en juicio con la mencionada testimonial.

-facturas emitidas de diferentes establecimientos comerciales por concepto de compra de materiales que fueron utilizadas en las reparaciones en el apartamento arrendado, legajo de facturas que al no encontrarse suscritas por persona alguna, y que no habiendo sido ratificadas en juicio de conformidad con las normas establecidas para ello, este juzgado no les otorga valor probatorio alguno y por lo tanto quedan desechas del juicio.

- Recibo por concepto de servicio de gas, emitido por PDVSA GAS S.A., de fecha 7 de julio de 1.998, documento este que por emanar de un tercero debió ser ratificado en juicio por vía testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al adolecer de este requisito sine quanon, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno y por lo tanto desecha dicha prueba, y así se declara.

- Constancia firmada por la arrendadora reconvenida, la cual al no ser desconocida o impugnada en la oportunidad correspondiente para ello, se le otorga pleno valor probatorio del contenido que de ella emana. En su íntegro contenido se evidencia que la parte actora reconvenida hace constar que el demandado JOZSEF D.K., para la fecha 30 de noviembre de 1.999, ha observado buena conducta y puntualidad en sus obligaciones, y así se declara.

Igualmente en su prueba de informes a la Administradora Serdeco, C.A., la cual fue admitida por el Tribunal, librándose el correspondiente oficio, prueba que este Tribunal considera pertinente y le otorga el valor probatorio del contenido que de él emana, de la cual se aprecia que el titular de pago del servicio eléctrico identificado con el numero 444867201-7, es la parte demandada en el presente juicio, y que a la referida cuenta se le presta el servicio de suministro eléctrico, quedando demostrada la solvencia en el pago del servicio, así como que dicho número de cuenta corresponde al inmueble arrendado al cual se le presta el servicio eléctrico, y así se declara.

También promovió prueba de informes a la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela, para que informe si existe deuda alguna en la cuenta que corresponde a la línea de teléfono 991-90-18, prueba que fue admitida librándose el respectivo oficio y recibido en la Gerencia General de Consultaría Jurídica de la citada empresa en fecha 18 de octubre de 2.000, sin que conste en autos que la mencionada compañía haya rendido el informe solicitado por el A-quo, y la demandada promovente no le dio, ni le ha dado hasta la fecha el correspondiente impulso procesal, para obtener respuesta de ello, siendo así considera este Tribunal no tener merito alguno para poder otorgarle valor probatorio o no, se repite, por no constar en autos sustento alguno.

- Prueba de Informes a la Policía del Municipio Baruta, a la Inspectora D.Z., jefa del Modulo de Policía de Chuao, prueba que fue admitida por el Tribunal de la causa, librándose el correspondiente oficio el cual fue entregado a la ciudadana D.Z. en fecha 20 de octubre de 2000, informe este que no consta en autos haya sido rendido, y a falta de impulso o insistencia del promoverte de la prueba, no consta en autos haberse evacuado dentro de la oportunidad respectiva, sin lo cual no pudo, ni puede ser valorado por este Juzgado de alzada.

-Carta dirigida a la parte actora por la empresa Contemporarte Diseño Interior S.A., instrumento que este Tribunal desecha por considerarlo impertinente, toda vez que dicho documento no aporta a los autos elemento alguno que demuestre la veracidad o no de los hechos debatidos, y así se decide.

En fecha 04 de diciembre de 2.001, la parte demandada a través de su apoderada judicial, consignó adjunto a su escrito contentivo de siete (7) folios útiles, anexo a una factura sin número por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.200.000,00) por concepto –a su decir- de reparaciones varias de las paredes internas y externas del inmueble desechados igualmente por considerar este Tribunal, al igual que el A-quo, que los mismos fueron presentados fuera de la oportunidad procesalmente valida para ello, aunado al hecho que debieron ser ratificados en juicio por vía testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que adoleciendo de tal requisito legal no se les otorga valor probatorio alguno.

Analizadas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas a autos tanto por la parte actora como por la parte demandada, pasa este tribunal a emitir su pronunciamiento.

Tal y como se desprende del contenido integro del escrito de contestación, la parte demandada al admitir que: “...solamente es que desde el mes de Febrero de este año que el ciudadano JOZSEF LAJOS KOVACS no ha cancelado más cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento y suministro de agua...” (...) “...no ha cancelado mas alquileres que anteriormente y durante toda la vigencia del contrato cumplió con toda puntualidad...”.

Observando lo anterior considera esta juzgadora que el demandado expresamente admite la falta de pago de los cánones de arrendamiento y del servicio de agua, a partir del mes de febrero de 2.000, alegando como causa de dicho incumplimiento la exceptio non adimpleti contractus, contemplado en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señalando que la actora no ha cumplido con su obligación de realizar las reparaciones mayores a SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 76.000,00)), según lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento que hoy se pretende resolver.

En este sentido la doctrina ha manifestado que la Exceptio non Adimpleti Contractus solo se da en los contratos bilaterales, es decir, en aquellos contratos en los que existe correspectividad de obligaciones que deriven simultáneamente del mismo contrato y aunado al hecho de que dichas obligaciones sean dependientes la una de la otra, no solo en la fase del nacimiento sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación.

Igualmente ha manifestado la doctrina que el incumplimiento que motive la oposición de la mencionada excepción, debe ser un incumplimiento de importancia, es decir, que debe tratarse del incumplimiento de una obligación principal, ya que no es suficiente para justificar la exceptio non adimpleti contractus el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato, considerándose como obligaciones principales aquellas determinantes en el consentimiento de la otra parte.

En el caso de los contratos de arrendamientos, la obligación principal del arrendador es la de entregar el inmueble, proporcionando de esta manera el goce y disfrute de la cosa arrendada, lo que a la final es el determinante del consentimiento del arrendatario, siendo la obligación principal del arrendatario el pago de la pensión de arrendamiento, lo que viene a ser la causa determinante del consentimiento del arrendador.

En el caso bajo estudio el demandado argumentó y fundó su defensa de la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos y la falta de pago del servicio de agua potable, en la Exceptio non Adimpleti Contractus, contemplada como se mencionó anteriormente en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando el incumplimiento por parte de la actora, de realizar las reparaciones al inmueble arrendado, que en principio podría considerarse una obligación accesoria o secundaria, ya que el arrendador ha cumplido con su obligación principal, de mantenerlo en posesión del inmueble arrendado y por lo tanto en el goce y disfrute de la cosa dada en arrendamiento, sin embargo de la confesión espontánea que realizó el demandado en la contestación de la demanda, se observa tal como en efecto fue declarado por el A-quo en su de decisión de fondo, que el arrendador ha dejado de percibir el fruto proveniente del arrendamiento de la cosa, extinguiéndose en consecuencia de esta manera la razón que determina el consentimiento del arrendador. Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, la parte demandada a los fines de fundamentar su defensa así como la reconvención propuesta por ella con base, según su dicho, a unas reparaciones que tuvo que realizar en el inmueble arrendado en virtud de las filtraciones existentes en el mismo, consignó junto a su escrito de contestación y reconvención el contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y la parte actora, el cual posee con nota marginal con media firma de la parte actora, nota ésta que copiado al pie de la letra lo siguiente “Se deja constancia de la existencia de filtraciones en la sala y en la cocina, producto de problemas anteriores y por ello el arrendatario no tendrá ninguna responsabilidad al respecto” nota que fue desconocida en su contenido y firma por la parte actora, siendo sometida la misma a la prueba de cotejo, y que ya fueron valorados, de los cuales se aprecia que ciertamente la media firma que aparece en la mencionada nota es la que corresponde a la ciudadana C.T.D.V., desprendiéndose que las partes para el momento de la celebración del contrato consintieron en la existencia de filtraciones en el inmueble, y que a pesar de ello convinieron en la celebración del mismo, aceptando de esta manera la parte actora que el arrendatario quedaba exento de responsabilidad por las filtraciones existentes en el inmueble y su arrendatario en cumplir con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el contrato, entre ellas el pago del canon de arrendamiento, por lo que no podía la parte arrendataria cesar en su obligación de pago, alegando la existencia de filtraciones conocidas por él para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, por lo que se considera que no debe prosperar la excepción contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil alegada por la representación judicial de la parte demandada, Y ASI SE ESTABLECE..

Así mismo de las pruebas producidas se evidencia que la parte actora autorizó a la parte demandada a realizar las reparaciones que considerara pertinentes en el inmueble arrendado, sin que a criterio de esta sentenciadora el arrendatario pudiese demostrar en autos los gastos realizados con ocasión a dichas reparaciones ni el daño moral , ni los daños y perjuicios invocado, por lo que considera este Tribunal reafirmar, tal como lo hizo el A-quo, que la reconvención propuesta no debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Alegó así mismo la parte actora que la parte demandada no cumplió con obligación de pagar el servicio de telefónico, a lo cual estaba obligada según desprende del contrato de arrendamiento, originando que la empresa eliminara el servicio en forma definitiva del serial 991.90.18, hecho este que fue expresamente admitido por la parte demandada al señalar en su escrito de contestación a la demanda y reconvención que el retiro de la línea telefónica se debió a que la arrendadora no le entregó las facturas supuestamente por que no estaba recibiendo las mismas regularmente, circunstancia que hizo imposible la cancelación de las facturas en tiempo, alegando además que la línea se encuentra solvente y que su restitución estaba sujeta a reclamo formulado por su persona, de lo que se evidencia que la parte demandada incumplió con esta obligación lo que originó que fuera retirado el servicio del mismo, por lo que de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Quinta del contrato suscrito entre las partes el arrendatario es responsable del pago de la tarifa mensual del mencionado servicio, por lo que siendo así y en base a tal incumplimiento, el arrendatario se encuentra obligado contractualmente a reponerla por otra línea telefónica nueva.

En cuanto a los servicios públicos prestados al inmueble, igualmente demandados por la actora reconvenida, como ya fue declarado previamente, la parte demandada admitió el incumplimiento del mismo a partir del mes de febrero de 2.000. Ahora bien de acuerdo a lo convenido en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes hoy en juicio, mas específicamente en la cláusula DÉCIMA SEXTA, quedó convenido que El Arrendatario hace entrega en este acto a la Arrendadora como garantía y calidad de deposito la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000.oo), para garantizar el pago de los servicios existentes en el inmueble y garantizar cualquier daño que le ocasionare al inmueble arrendado… El Arrendatario otorga mandato a la arrendadora para que por su cuenta y orden, una vez desocupado el inmueble, pague cualesquiera cantidades que se adeuden y que correspondan a consumos efectuados por el arrendatario durante el periodo que ocupe el inmueble por servicios de teléfono, gas, suministro de agua, electricidad, aseo urbano”. De la cláusula parcialmente trascrita se desprende que la parte demandada otorgó mandato a la parte actora, para que esta última a cuenta y a orden de la primera, pagare de la cantidad dada en depósito los servicios utilizados por él y que para el momento de la terminación del contrato de arrendamiento se encuentren insolventes, dentro de los cuales se encuentra el servicio por concepto de gas, de lo que se evidencia que el arrendatario estaba en la obligación de pagar el servicio por ese concepto. Y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto a los servicios por concepto energía eléctrica y aseo u.d., se evidencia y quedó demostrado que la parte demandada se encuentra solvente en el pago de dichos servicios.

Alegó así mismo la parte actora por intermedio de su apoderado judicial que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días del mes y que el mismo se incrementaría a partir del 1° de agosto de 1.997, a un monto que resulte de aplicar el porcentaje promedio en el año que establezca el indice de precios al Consumidor, el cual sería notificado por escrito dentro de los treinta días siguientes a la publicación del índice, en el entendido que si para la fecha de publicación del índice ya hubiere vencido alguna mensualidad el arrendatario pagaría las sumas de las diferencias que resultaren de aumentar dichas mensualidades, pero que a pesar de la forma de aumento pactada, no se determinó el canon de dicha forma, sino a través de acuerdos con e1 arrendatario por lo que entre el mes de agosto de 1.999 al 31 de enero de 2000, el canon de arrendamiento se había incrementado a la suma de Doscientos Ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,oo) mensuales, y que a partir del mes de febrero de 2.000, el arrendatario no pagó el nuevo aumento el cual era de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 337.600,oo), ni el canon que venia pagando solicitando al demandado el pago los cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de febrero de 2.000 y los que sigan venciendo hasta la terminación natural del contrato, es decir, hasta el mes de enero de 2.001, cada uno a razón de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 337 600,oo).

En tal sentido, este Tribunal observa que las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento establecieron la forma en que debían realizarse los aumentos en el canon de arrendamiento, y que dichos aumentos debían ser notificados por escrito al arrendatario, no constando en autos que la actora haya realizado a la parte demandada algún tipo de notificación referente al aumento de los cánones de arrendamiento, por lo que el canon aplicable al caso de marras y que se encuentra vigente hasta la presente fecha es el establecido en la cláusula segunda del contrato, es decir, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00), Y ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la compensación en el depositó dado en garantía este Tribunal considera que al no haberse demostrado en el decurso del juicio aumento del canon de arrendamiento alegado y habiendo sido declarado que el canon aplicable era el establecido en el contrato arrendamiento suscrito, la solicitud de compensación no debe prosperar Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el caso de autos al haber desconocido la parte demandada los cánones de arrendamientos insolutos demandados por la parte actora, así como el incumplimiento de otros servicios básicos prestados al inmueble arrendado, los cuales pretendió enervar la pretensión del actor le correspondían a esta demostrar que efectivamente los pagos aducidos ingresaron al patrimonio del actor y no constando en autos tales consignaciones y encontrándose los méritos procesales parcialmente a favor de la parte actora, es forzoso declarar parcialmente con lugar la pretensión de la actora. Y ASI SE DECIDE.

III

Por los razonamientos expuestos, este tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en contra de la decisión de fecha 26 de Marzo de 2.002, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada por la ciudadana C.T.D.V. en contra del ciudadano J.L.K., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

TERCERO

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de enero de 1.997, entre la ciudadana C.T.D.V. y el ciudadano J.L.K., el cual tuvo como objeto el inmueble constituido por la planta baja, anexo de la quinta denominada DAUNIA, ubicada en la avenida principal de la Urbanización S.M., Caracas.

CUARTO

Se ordena a la parte demandada a desalojar libre de bienes muebles y de personas el inmueble antes identificado. Así mismo la parte demandada debe hacer entrega a la actora de los bienes muebles arrendados junto con el inmueble, los cuales se encuentran plenamente identificados y detallados en el anexo del contrato de arrendamiento dado aquí por resuelto.

QUINTO

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del mes de Agosto de dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.

LA JUEZ TEMPORAL

Abg. LISBETH SEGOVIA PETIT LA SECRETARIA

LSP/LC/ X3 Abg. LISRAYLI CORREA

EXP.11-046

En esta misma fecha, siendo las 1:00 pm., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. LISRAYLI CORREA

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