Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Julio de 2008

Al desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y en consecuencia a la entrega del inmueble constituido por un (1) anexo independiente que forma parte de una (1) Casa-Quinta identificada con el número TRESCIENTOS NOVENTA Y UNO (391), denominada Quinta "ECHERRE", la cual se encuentra ubicada en la Calle Yaracuy de la Urbanización El Marques, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

A pagar lo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio y agosto del 2.006 y enero del 2.007, ambos meses inclusive, lo que suma la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/CÉNTIMOS (Bs. 3.600.000,00).

A pagar las costas procesales y honorarios profesionales que cause este juicio.

Solicita que en la sentencia se ordene aplicar la correspondiente indexación.

Pide al Tribunal que decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.

Y finalmente solicita que la demanda sea declarada con lugar.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

El Código de Procedimiento Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regulan lo relativo a la oportunidad en la cual debe contestarse la demanda en los juicios de arrendamiento:

Artículo 883.- “El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código”.

En el caso de las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Artículo 35.- “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía...”.

Ahora bien, en fecha 31 de Octubre de 2007, el ciudadano F.V.L., asistido del abogado L.F.G., se dio por citado y conjuntamente opuso cuestiones previas y contestó la demanda incoada en su contra.

En cuanto a la actuación que realizó el ciudadano F.V.L. en fecha 31 de Octubre de 2007, debe pronunciarse este Tribunal en el sentido de considerar si la contestación de la demanda fue oportunamente presentada o si por el contrario debe considerarse que la misma resulta extemporánea por anticipada, toda vez que la doctrina de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil en aras de preservar el derecho a la defensa que asiste a ambas partes, han venido delineando los supuestos en los cuáles puede aceptarse este proceder anticipado y considerar que la actuación del demandado ha sido diligente, siempre y cuando ese actuar no lesione el derecho a la defensa de su contraparte.

Así es como en reciente decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Octubre de 2007 signada bajo el Nº 1.811, se aclara el punto en cuestión y se establece que en los juicios que han de seguirse por el procedimiento breve sólo puede tenerse como oportunamente presentada aquella contestación donde el demandado no opone cuestiones previas, porque en caso de oponer cuestiones previas se le causaría una indefensión a la parte actora al cercenarle su derecho a contradecir tales cuestiones previas, lo que expresó en los términos que se transcriben a continuación:

...en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).

Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas.

En el caso de autos, siendo que el demandado dio contestación a la demanda y opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 8 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (prejudicialidad y prohibición expresa de la ley para la admisión de la demanda), el mismo día en que se dio por citado, incurrió en una interposición extemporánea de las mismas; de lo que se colige que el tribunal accionado no lesionó derecho constitucional alguno del accionante. Así se declara.

Como de la lectura de la contestación de la demanda se tiene que el accionante opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 conjuntamente con la contestación de la demanda, ésta debe tenerse como extemporáneamente presentada y en consecuencia como no presentada, por lo que se hace necesario verificar si en este caso se produjo la confesión ficta del demandado. Así se decide.

El dispositivo previsto en el Artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

Artículo 887.- “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”.

Al no comparecer la parte demandada en la oportunidad que tiene para contestar la demanda, nace una presunción iuris tantum sobre la veracidad de los hechos narrados por la parte actora en el libelo de demanda, que sólo podrá ser desvirtuada por una prueba en contrario en el lapso probatorio.

Por su parte el Artículo 362 eiusdem, dispone:

Artículo 362.- “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

Entonces, para que se configure el supuesto de la confesión ficta tienen que cumplirse tres requisitos, a saber:

1. Que el demandado no comparezca a contestar la demanda.

2. Que el demandado no aporte pruebas que puedan desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos aducidos en la demanda.

3. Que no sea contraria a derecho la petición del demandante: Según la jurisprudencia significa que la petición de sentencia condenatoria o declarativa no debe estar prohibida por la ley sino amparada por ella.

   Como en este caso ambas partes promovieron pruebas en la oportunidad procesal correspondiente y estas fueron admitidas por el Tribunal a quo, se hace necesario analizar las pruebas que cursan en el expediente, a los fines de determinar si éste logró desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad que pesaba sobre los hechos afirmados por la parte actora.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

   Pruebas aportadas por la parte actora con el libelo de la demanda y promovidas en el lapso probatorio:

1. Folios 6 al 17, original de copia certificada de documento de compraventa por el cual el ciudadano J.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº E-248.068, adquirió una parcela de terreno situada en la urbanización el Marques, Distrito Sucre del estado Miranda, distinguida con el Nº 391 en el plano general de la urbanización y situada en la zona B-Sur, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 28 de Marzo de 2007, bajo el Número 24, Tomo 26, Protocolo 1.

2. Folios 18 al 20, copia fotostática simple de título supletorio sobre bienhechurías construidas en el terreno situado en la urbanización el Marques, Distrito Sucre del estado Miranda, distinguida con el Nº 391 en el plano general de la urbanización y situada en la zona B-Sur, emanado del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de Septiembre de 1980.

3. Folios 21 y 25, original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Enero de 2003 entre el ciudadano J.M.C.M., en su carácter de arrendador, y, el ciudadano F.V.L., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un (1) anexo independiente que forma parte de una (1) Casa-Quinta identificada con el número TRESCIENTOS NOVENTA Y UNO (391), denominada Quinta "ECHERRE", la cual se encuentra ubicada en la Calle Yaracuy de la Urbanización El Marques, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda el 10-01-2003, bajo el Nº 41, Tomo 01.

4. Folios 26 al 54, copia certificada del expediente de consignaciones Nº 2006-0606 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por el ciudadano F.V. a favor de el ciudadano J.C.M., de los meses demandados como insolutos, las cuales se relacionan a continuación:

   MENSUALIDAD MONTO DEPOSITADO FECHA DEL DEPOSITO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN FECHA LIMITE CONSIGNACIÓN

   MARZO 2006 600.000,00 27-04-2006 27-04-2006 02-04-2006

   ABRIL 2006 600.000,00 27-04-2006 27-04-2006 03-05-2006

   MAYO 2006 600.000,00 23-05-2006 08-06-2006 02-06-2006

   JUNIO 2006 600.000,00 13-07-2006 14-07-2006 03-07-2006

   AGOSTO 2006 600.000,00 25-08-2006 21-09-2006 02-09-2006

   ENERO 2006 600.000,00 24-01-2006 24-01-2007 02-02-2007

   Pruebas promovidas por la parte demandada durante el lapso probatorio:

   1. Folios 107 al 130, originales de recibos pagados de cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2004 y 2005.

   2. Folios 131 al 178, copia certificada del expediente de consignaciones Nº 2006-0606 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por el ciudadano F.V. a favor del ciudadano J.C.M., de los meses demandados como insolutos.

   Vistas las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a realizar la valoración de la siguiente manera:

   En cuanto al contrato de arrendamiento que fue presentado en documento auténtico e identificado con el número 3), conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil se les otorga valor probatorio. Dicho contrato demuestra la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes y en el mismo se estableció que su vigencia sería desde el 10 de Enero de 2002 hasta el 10 de Enero de 2004 sin prórrogas, de lo que concluye este sentenciador que este contrato que nació a tiempo determinado pasó a ser a tiempo indeterminado por disposición de la Ley, toda vez que el contrato de arrendamiento venció el 10 de Enero de 2004 y el arrendatario continuó y se le dejó en posesión del inmueble a partir de esa fecha pagando el canon de arrendamiento hasta Febrero de 2006. Asimismo el arrendatario se comprometió a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas dentro de los primeros 8 días de cada mes. De lo anterior se concluye que al entrar en vigencia el contrato de arrendamiento en fecha 10 de Enero, el canon de arrendamiento era exigible al arrendatario a los 8 días siguientes, es decir, los días 18 de cada mes, por lo que a partir de esa fecha el arrendatario contaba con 15 días consecutivos para consignar el canon de arrendamiento de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de allí que el canon correspondiente al mes de Marzo de 2006 debía ser consignado hasta el día dos (2) de Abril de 2006; el mes de Abril de 2006 debía ser consignado hasta el tres (3) de Mayo de 2006, el mes de Mayo de 2006 debía ser consignado hasta el día dos (2) de Junio de 2006, el mes de Junio de 2006 debía ser consignado hasta el día tres (3) de Julio de 2006, el mes de Agosto de 2006 debía ser consignado hasta el día dos (2) de Septiembre de 2006 y el del mes de Enero de 2007 debía ser consignado hasta el día 02 de Febrero de 2006, respectivamente, pues tal como lo señaló el Tribunal A quo en su sentencia, en aquellos meses de treinta (30) días se podía hacer la consignación hasta el día tres (3) del mes calendario siguiente y en aquellos meses de treinta y un (31) días se podía hacer la consignación hasta el día dos (2) del mes calendario siguiente. De lo anterior y del cuadro anexo Up Supra, donde se indican las fecha en las cuales el arrendatario depósito y consignó los cánones de arrendamiento, se evidencia que éste consignó extemporáneamente por demoradas las mensualidades correspondientes a los meses de marzo, mayo, junio y agosto de 2006. Así se Decide.

   En cuanto al título supletorio que fue identificado con el número 2), que fue valorado por el Tribunal a quo haciendo la salvedad de que en este juicio no se discute la propiedad del bien y que otorga a su titular una presunción de propiedad, sólo resta agregar que el mismo no fue ratificado y no aparece registrado, por lo que al no ser necesario a las resultas del juicio, este juzgador lo desecha y no le otorga valor probatorio.

   Sobre los recibos pagados de los cánones de arrendamiento que se señalaron con la letra A), por cuanto se refieren a meses distintos a aquellos que fueron demandados como insolutos y sobre los cuales hay a favor del demandado una presunción de pago en virtud de la Ley, se desechan del proceso por ser impertinentes a las resultas del juicio.

   Los documentos públicos reseñados con los números y letras 1), 4) y B), de conformidad con al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se les otorga valor probatorio: el documento de compraventa del terreno por cuanto no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente y el expediente de consignaciones porque fue consignado e invocado su valor probatorio por ambas partes. Del documento de compraventa del terreno se evidencia el carácter de propietario del ciudadano J.M.C.M. del terreno donde está la casa de la cual forma parte el inmueble arrendado. En cuanto al expediente de consignaciones se evidencia que el ciudadano F.V. consigna a favor del ciudadano J.C.M., los cánones de arrendamiento a partir del mes de Marzo por la cantidad de Bs. 600.000,00 mensuales y que de los meses que fueron demandados como insolutos que fueron los correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y Agosto de 2006 así como Enero de 2007, el ciudadano F.V.L. sólo consignó extemporáneamente aquellos correspondientes a los meses de Marzo, Mayo, Junio y Agosto de 2006. Así se Decide.

   En el presente caso se evidencia que el petitorio de la parte actora no es contrario a derecho y que el Artículo 1.167 del Código Civil prevé que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y en el mismo sentido el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la posibilidad de interponer una demanda de desalojo para dar por terminada la relación arrendaticia cuando la acción se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de dicha Ley, que incluye la falta de pago por parte del arrendatario de dos (2) mensualidades consecutivas.

   De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales, siendo una de ellas el pago del alquiler.

   El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.

   La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

   Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario.

   En consecuencia, a criterio del Tribunal si bien no se configuró la confesión ficta de la parte demandada, pues logró demostrar que había realizado oportunamente algunos pagos, de acuerdo con el dispositivo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige la concurrencia de dos (2) mensualidades consecutivas para poder declarar con lugar la demanda de desalojo y visto que eso ocurrió durante los meses de Mayo y Junio de 2006, se configura la causal de desalojo prevista en el literal a) del Artículo 34 de la Ley Especial. Así se decide.

   En cuanto al pedimento de la parte actora para que el ciudadano F.V.L. sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y Agosto de 2006 así como Enero de 2007, se observa que el demandado sólo consignó extemporáneamente los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Mayo, Junio y Agosto de 2006, sólo se condenará al demandado a pagar tales cánones de arrendamiento, a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 600.000,00) ahora equivalente a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 600,00) mensuales en virtud de la reconversión monetaria, lo que suma la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) ahora equivalente a DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 2.400,00) en virtud de la referida reconversión. En el entendido que tales cantidades se encuentran a disposición del arrendador en la cuenta que mantiene el Juzgado Especial de Consignaciones para tales efectos, como beneficiario de las mismas. Así se decide.

   En relación con el pedimento de la parte actora para que se indexe la cantidad que sea condenado a pagar la parte demandada, tal pedimento resulta improcedente, por cuanto la indexación pretende reparar el perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación, sin embargo, en materia de arrendamientos los perjuicios que sufre el arrendador son aquellos cánones que con el transcurso del tiempo se han venido causando y no otros, de suerte que la indexación de ser acordada significaría una doble indemnización, cuestión que la hace improcedente. Así se Declara.

   Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, juzga que no se demostró plenamente el hecho alegado en el escrito libelar debe declarar parcialmente con lugar la pretensión tal como lo determinó el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y consecuencialmente sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte actora, quedando así confirmado el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

   DE LA DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado del ciudadano F.V.L., identificado en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada en fecha 25 de Febrero de 2008 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por el apoderado del ciudadano J.M.C.M. contra el ciudadano F.V.L., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto se evidenció a los autos la falta de pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas de los meses de Mayo y Junio de 2006, e insolvente además en el pago de los meses de Marzo y Agosto de 2006, en tal sentido se condena all ciudadano F.V.L., a pagar la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) ahora equivalente a DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00) en virtud de la reconversión monetaria, a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 600.000,00) ahora equivalente a SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales en virtud de la reconversión monetaria. Así se decide.

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena al ciudadano F.V.L. entregar al ciudadano J.M.C.M., el inmueble constituido por un (1) anexo independiente que forma parte de una (1) Casa-Quinta identificada con el número TRESCIENTOS NOVENTA Y UNO (391), denominada Quinta "ECHERRE", la cual se encuentra ubicada en la Calle Yaracuy de la Urbanización El Marques, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

IMPROCEDENTE el petitorio relativo al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril de 2006 y Enero de 2007 así como el pago de la indexación.

se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se confirma la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al tribunal a quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los VEINTITRÉS (23) días del mes de JULIO de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. J.C.V.R.

LA SECRETARIA,