Decisión nº 265 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 28 de Mayo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 41.903.

Visto con informe de las partes.-

Consta en las actas del proceso que la presente causa, seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, inició mediante demanda incoada por la ciudadana Y.R.D., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 9.114.792, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por la abogada en ejercicio, ciudadana A.M.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 53.587, representación que consta de instrumento poder otorgado apud acta en fecha quince (15) de febrero de dos mil siete (2007); contra los ciudadanos H.J.C.F., M.D.C.C.F. y E.B.C.Q., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 7.799.154, 7.799.268 y 7.823.772, y domiciliadas igualmente en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados judicialmente por los abogados en ejercicio, ciudadanos J.M. y N.J.P.D., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 115.626 y 56.845, representación que consta de instrumento poder otorgado apud acta en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil doce (2012).

I.

DE LOS ACTOS Y HECHOS CONTROVERTIDOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES.

Sostiene la parte actora en el memorial de demanda haber perfeccionado un contrato de opción de compra con la parte demandada, tal como se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil cinco (2005), anotado bajo el número 56, tomo 67, sobre un apartamento ubicado en la Urbanización Urdaneta Centro, Bloque 5, Apartamento E-4, en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z.; inmueble que pertenece a los demandados de conformidad con documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil (2000), anotado bajo el número 36, tomo 4, protocolo primero del segundo trimestre, alinderado como se señala a continuación: Norte: fachada posterior del edificio, Sur: fachada principal del edificio, Este: pasillo y apartamento F-5 del indicado edificio, y Oeste: fachada lateral del edificio; teniendo una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con nueve decímetros cuadrados (65,09mts.2).

Continúa la parte actora esgrimiendo que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra se estableció que el precio convenido para la venta del inmueble en referencia fue la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 35.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 35.000,00), siendo entregados en ese acto a los promitentes vendedores la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 2.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 2000,00), en calidad de arras.

Asimismo, la accionante sostiene que la cláusula tercera del documento en cuestión, determina que el lapso de la opción de compra iniciaba el primero (1°) de agosto de dos mil cinco (2005), y fenecía en fecha primero (1°) de diciembre de dos mil cinco (2005), ambos inclusive, estipulándose adicionalmente que, si dentro del lapso antes indicado la parte actora no hubiera obtenido el crédito hipotecario solicitado ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (en adelante, IPAS-ME), los promitentes vendedores concederían un lapso de sesenta (60) días continuos para la realización de la venta definitiva.

Así las cosas, de la cláusula transcrita se desprende que el plazo para el perfeccionamiento de la venta fenecía en fecha primero (1°) de febrero de dos mil seis (2006); pero arguye la accionante que en fecha trece (13) de enero de dos mil seis (2006), fue notificada por el IPAS-ME sobre la aprobación del crédito hipotecario solicitado, en razón de lo cual se puso en contacto con los demandados a los fines de exigir la entrega de las solvencias municipales y los recibos emitidos por Hidrolago —requeridas por la Oficina Subalterna de Registro para la protocolización del documento de venta—, obteniendo por respuesta la negativa de vender el inmueble en referencia, cuya motivación gravitaba en torno al bajo precio en que fue acordada la venta.

Ahora bien, en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil seis (2006), alega la actora, fue remitido a la sede regional del IPAS-ME en el Estado Zulia, un cheque por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 27.139.500,00), equivalentes a la suma de VEINTISIETE MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 27.139,50), el cual fue enviado de regreso, por cuanto los promitentes vendedores se negaron a vender el inmueble objeto de litigio, así como a devolver a la parte actora las arras dadas en virtud del contrato de opción a compra, en contravención a la cláusula quinta del contrato, según la cual, de no realizarse la operación acordada entre las partes por causas imputables a los promitentes vendedores, sería devuelta la cantidad en referencia a la promitente compradora.

Así, pues, sobre la base de los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, ocurrió a este Órgano Jurisdiccional la parte actora, con miras de demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, a los ciudadanos indicados ut supra, ello a los efectos de que convengan en el cumplimiento del negocio acordado, o en su defecto sean constreñidos por el Estado de conformidad con los particulares señalados de seguida:

1) En venderme el referido inmueble, para lo cual debo tramitar nuevamente el préstamo al IPAS-ME.

2) Que me sea cancelada la cantidad de BOLÍVARES UN MILL[Ó]N QUINIENTOS MIL (Bs. 1.500.000,00) que gast[é] en tr[á]mites para el Préstamo, como son: Declaración Jurada de no Poseer vivienda (Notariada)[,] Certificación de Gravamen, Balance visado por un Contador Público, constancias, copias, etc[.], además de los viajes realizados a la Ciudad de Caracas para gestionar personalmente el Crédito en el IPAS-ME, los cuales debo gastar nuevamente para tramitar nuevamente el Préstamo[.]

3) Que sea condenado por este Tribunal en Costas y Costos del presente juicio

(Expediente número 41.903, folio 02).

Junto al escrito libelar, la parte actora presentó los documentos pormenorizados de seguida:

1. Copia cerificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil cinco (2005), anotado bajo el número 56, tomo 67.

2. Copia fotostática simple del cheque emitido por el IPAS-ME.

   Ahora bien, una vez citada la parte demandada, ésta ocurre al proceso dentro del lapso de emplazamiento para la contestación al fondo, presentando escrito por el cual no sólo niegan, rechazan y contradicen la pretensión delineada en el libelo, sino que reconvienen formalmente a la parte actora.

   Ahora bien, la parte contradictora precisa que los hechos narrados en el libelo y que hacen referencia a la fecha de la celebración del contrato de opción a compra, a la descripción del inmueble, al precio de venta, al lapso de vigencia del contrato, y al pago de las arras, son considerados ciertos y veraces. Sin embargo, la parte demandada sostiene que en su demanda la parte actora arguye que los contradictores no cumplieron con la entrega de las solvencias requeridas por el Registro para la protocolización del documento definitivo de venta, al hilo de lo cual esgrimió posteriormente que la negativa de vender el inmueble obedecía al bajo precio convenido para la venta. Al respecto, los contradictores sostienen que es falso que no hayan otorgado a la parte actora todos los documentos necesarios para la gestión del crédito hipotecario en las condiciones convenidas, toda vez que

   […] lo cierto y absolutamente verdadero es que nosotros esperamos hasta el día 01 de Febrero de 2.006 [sic], fecha en la cual finalizaba el término excepcional de prórroga, concedido de Sesenta [sic] (60) días continuos para realizar la venta definitiva, y recibir el saldo deudor del precio de la compra venta, sino que también, realizamos el pag[o] concerniente a la solvencia de Impuesto Inmobiliario por la Dirección de Catastro en dos oportunidades, conforme se acreditará en la secuela probatoria respectiva; los identificados instrumentos de pago que tienen como soporte la obtención de la solvencia municipal, los acompañamos en originales, y se gestionó el estado de cuenta del servicio por suministro de agua por ante el Instituto de Hidrolago para la cancelación de esto, y solicitar la solvencia correspondiente, pero en ningún momento, se proces[ó] el tr[á]mite de consignación del documento de compra venta, por ante el registro inmobiliario correspondiente para los cálculos y cancelación consiguiente por la parte actora, razón por la cual, paralizamos la gestión de la solvencia de hidrólogo [sic]

   (Expediente número 41.903, folios números 39-40).

   Y en este sentido, sostienen:

   «[…] nosotros hemos sido engañado[s] y defraudados por la Demandante [sic] en dos oportunidades: a) En fecha 11 de Diciembre de 2.003 [sic], la demandante suscribió con nosotros Contrato de Opción de Compra Venta, sobre el mi[s]mo inmueble, según se evidencia de documento autenticado por ante al Notar[í]a P[ú]blica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, [e]l cual qued[ó] anotado bajo el No. 49, tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notar[í]a, que anexamos marcado con la letra “A”, en esa oportunidad no logró la aprobación del crédito hipotecario requerido; ocupando el inmueble como Arrendataria mediante un[a] relación de hecho, que perdur[ó] hasta el día 06 de Agosto de 2.005 [sic].-

   2. Conllevando esto a realizar un nuevo Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notar[í]a P[ú]blica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día Cinco [sic] (05) de Agosto de 2.005 [sic], inserto bajo el No. 56, tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notar[í]a, el cual se anexa marcado con la letra “B”, asegurándonos por su dicho [sic] la Demandante, que en esta oportunidad si le aprobaría[n] la totalidad del crédito hipotecario solicitado.-» (Expediente número 41.903, folio número 40). (Énfasis de la parte).

   Ahora bien, en relación a los hechos restantes, la parte contradictora procede en su contestación a negarlos por no ser ciertos ni estar ajustados a derecho. Específicamente, los demandados sostienen:

   a) En efecto, negamos, rechazamos y contradecimos en forma absoluta y categórica por ser inciertos los hechos e improcedente el derecho alegado, que no hayamos cumplido con las obligaciones como Promitente Vendedores, de suministrarle la documentación requerida por el Instituto Gremial de Educación ante quien se gestionó el crédito hipotecario, por cuanto el crédito fue aprobado pero no en su totalidad, y no consta en autos la constancia de la elaboración de documento de compra venta, por ser una práctica reiterada [y] continua que los documento[s] de compra venta, con crédito financiado por la institución gremial de los asociados “Instituto de Previsión de Asistencia Social del Ministerio de Educación” (IPAS-ME), sean elaborados por los consultores jurídicos del instituto en cuestión, donde se establecen la modalidades, condiciones y demás estipulaciones contractuales, que le garantiza al instituto el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada, y [sic] como se evidencia de [los] documentos que se acompaña[n] a la presente Contestación, Solvencia emitida por la Alcaldía de Maracaibo, Dirección de Catastro[, etc.]

   b) Negamos, rechazamos y contradecimos de manera absoluta, que debamos pagar a la demandante las costas y costos del juicio.

   c) Negamos, rechazamos y contradecimos por su improcedencia en derecho, que seamos condenados a pagar la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL TRESCIENTOS [sic] BOLÍVARES (Bs. 36.500.000,00), que es la cantidad estimada en la presente y temeraria e injusta Demanda.-

   (Expediente número 41.903, folio número 40). (Énfasis de la parte).

   Asimismo, alegan que es falso que se hubieran negado a entregar las solvencias, documentos requeridos por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de venta, por cuanto les fueron otorgadas en dos oportunidades las solvencias por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, a saber, la solvencia número 22859, emitida en fecha siete (07) de noviembre de dos mil cinco (2005), con vencimiento en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil cinco (2005), y solvencia número 02162, emitida en fecha veintitrés (23) de enero de dos mil seis (2006), con vencimiento en fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil seis (2006), e igualmente se solicitó un estado de cuenta del servicio de agua, que presta Hidrolago, en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005), el cual se pagaría al momento de notificar la fecha de la firma o suscripción del documento definitivo de venta, por cuanto esta solvencia tiene una duración de validez de treinta (30) días, notificación que nunca fue recibida.

   En este orden de ideas, por los argumentos esbozados en las líneas que anteceden, los contradictores solicitan que el Tribunal se sirva en declarar sin lugar la demanda intentada. No obstante, como arriba se puntualizara, los demandados no sólo contestaron al fondo la pretensión de la parte actora, sino que reconvinieron por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, de acuerdo a las alegaciones que son transcritas infra:

   […] la ciudadana YALILI RAM[Í]REZ DUR[Á]N, no dio cabal y estricto cumplimiento a su Obligación Principal, por cuanto su crédito hipotecario no fue aprobado en el t[é]rmino preestablecido por la cantidad pendiente de pago, o saldo deudor, es decir, la suma de TREINTA Y TRES MILLONES [DE] BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00), y no consta en autos, la constancia d[e] la elaboración de[l] documento definitivo de compra venta, por ser una práctica reiterada [y] continua que los documento[s] de compra venta, con crédito financiado por la institución gremial de los asociados (IPAS-ME), sean elaborados por los consultores jurídicos del instituto en cuestión, donde se establecen la modalidades, condiciones y demás estipulaciones contractuales, que le garantiza al instituto el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada, y en consecuencia, nunca se presentó para el cálculo y protocolización el documento definitivo de compra venta, dentro del plazo establecido en el aludido contrato, en las condiciones establecidas por la Demandante en el mencionado contrato, ya que s[ó]lo le fue otorgado en crédito hipotecario la cantidad de VEINTISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 27.139.500,oo), sin embargo le otorgamos un t[é]rmino excepcional y adicional de prórroga que se acordó entre las partes, de Sesenta [sic] días (60) días [sic] continuos, para que pudiera logra la compra – venta [sic] del inmueble, mediante la obtención de la diferencia que no le fue otorgado [en el] respectivo crédito hipotecario, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.860.500,oo [sic]), término que se prolongó desde el 02 de Febrero del 2.006 [sic] hasta el 15 de Abril del 2.007 [sic], demostrando de esta forma nuestra buena fe y disposición de querer venderle el inmueble a la ciudadana YALILI RAM[Í]REZ DUR[Á]N, por cuanto nuestra intención de vender el inmueble se configuraba por la necesidad de sufragar los gastos [médicos originados] por la penosa enfermedad que padecía nuestro padre H[É]CTOR CHAC[Í]N, quien falleció en esta ciudad de Maracaibo el día 19 de Agosto de 2.007 [sic]; y que fue la disposición de colocar dicho inmueble en el mercado inmobiliario, pero su venta obedecía única y exclusivamente a la apremiante necesidad de obtener recursos económico[s] para cubrir los gastos m[é]dico[s], medicamento[s], hospitalización y demás gastos propio[s] de una enfermedad terminal que definitivamente extinguió la vida de nuestro padre, como se acreditará en la secuela probatoria correspondiente

   (Expediente número 41.903, folio número 43). (Énfasis de la parte).

   Así el estado de cosas, sobre las argumentaciones delineadas la parte contradictora

   reconviene por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA a la ciudadana Y.R.D., para que convenga en la referida pretensión o ello sea constreñida por el Estado, y al mismo tiempo sea condenada al pago de daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil vigente, estimados en la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 36.000.000,00), equivalentes a la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 36.000,00), que alegan los reconvinientes fueron dejados de percibir en la oportunidad de contraerse la obligación contractual, necesarios para sufragar los gastos médicos de su padre; y de daños morales, de conformidad con el artículo 1.196 del Código Civil, originados con ocasión de la demanda incoada, que ha conllevado la perturbación de las relaciones familiares, sociales y comerciales de los demandados, estimando los daños en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 5.000.000,00), equivalentes a la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 5.000,00).

   Junto al escrito de contestación-reconvención, la parte contradictora presentó los documentos señalados infra:

1. Copia certificada del contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha once (11) de diciembre de dos mil tres (2003), anotado bajo el número 49, tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por la indicada oficina notarial.

2. Copia certificada del contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil cinco (2005), anotado bajo el número 56, tomo 67 de los libros de autenticaciones.

3. Originales de las solvencias números 22859 y 02162, emitidas por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, en fechas siete (07) de noviembre de dos mil cinco (2005) y veintitrés (23) de enero de dos mil seis (2006), respectivamente.

4. Estado de endeudamiento del servicio de agua, emitido por Hidrolago, en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005).

   En la oportunidad procesal de dar contestación a la reconvención formulada, presenta la parte actora-reconvenida escrito por medio del cual expuso:

   Niego, rechazo y contradigo los hechos alegados en la Reconvención por no ser ciertos.

   1) Niego, rechazo y contradigo por No [sic] ser cierto Ciudadano Juez, que los demandados esperaron hasta el día 01 de febrero del 2006 para la realización de la venta definitiva, cuando lo realmente cierto es que el día 13 de enero del 2006, mi representada manifestó a los demandados que le habían aprobado el Crédito, para que sacaran las respectivas Solvencias, en esa oportunidad LOS PROMITENTES VENDEDORES manifiestan que No [sic] quieren vender porque estaba muy barato, posteriormente en fecha 25 de enero del 2006 fue remitido el Cheque [sic] a IPAS-ME Maracaibo, nuevamente mi representada se comunica con los vendedores manifestándoles que ya había llegado el Cheque pero por la cantidad de BOLÍVARES VEINTISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS (Bs. 27.139.500,oo) y que ella conseguiría prestado la cantidad que le faltaba, Ciudadano Juez, mi representada se moviliza y gestiona un Préstamo [sic] extra con una Prestamista [sic] por la cantidad de BOLÍVARES SEIS MILLONES (Bs. 6.000.000,oo), pero la cantidad que le faltaba realmente era de BOLÍVARES CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL QUINIENTOS (Bs. 5.860.500,oo) que sumado a la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES (Bs. 2.000.000,oo) que había dado como Opción a Compra, más la cantidad de BOLÍVARES VEINTISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS (Bs. 27.139.500,oo) que fue el Crédito otorgado por el IPAS-ME, [sumaba] la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y CINCO MILLONES (Bs. 35.000.000,oo), pero ellos manifestaron de una vez a la ciudadana Y.R. que no le venderían el inmueble, ya que estaba muy barato

   (Expediente número 41.903, folio número 67). (Énfasis de la parte).

   Niega por igual que los reconvinientes hubieran tenido el ánimo de cumplir con la obligación asumida, por cuanto nunca le manifestaron a la parte actora que ellos hubieran solicitado las solvencias municipales y el estado de cuenta del servicio de agua, en relación al cual puntualiza que el último recibo fue pagado en el mes de julio de dos mil cinco (2005), acto que para la parte reconvenida constituye un elemento de convicción sobre la ausencia de intención de los reconvinientes de terminar de pagar la deuda derivada del servicio de agua a los efectos de obtener la solvencia por Hidrolago; todo a lo que la parte actora suma el hecho de que la certificación de gravamen, requisito exigido por el IPAS-ME, fue solicitada y pagada ante el Registro Inmobiliario, por su persona.

   Asimismo, la parte actora rechaza los argumentos tejidos al hilo de la no elaboración del documento de venta, toda vez que los promitentes vendedores le habían manifestado su ánimo de no dar en venta el inmueble objeto de litigio. De igual forma, sostiene la parte actora que la venta en cuestión no estaba condicionada expresamente a la aprobación del crédito hipotecario por el IPAS-ME, y ello es la consecuencia de que en el documento de opción a compra se mencione que en caso de no otorgarse el crédito por el IPAS-ME, los promitentes concederían una prórroga de sesenta (60) días.

   Continúa esgrimiendo que es falso que hubiera habitado el inmueble en referencia como arrendataria hasta la fecha seis (06) de agosto de dos mil cinco (2005), por cuanto, de conformidad con un acuerdo pactado entre las partes de la presente causa por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, convinieron en que lo desocuparía para el mes de marzo de dos mil siete (2007), fecha en que efectivamente —sostiene— abandonara el inmueble.

   Rechaza igualmente la procedencia de los alegatos que gravitan en torno al supuesto hecho ilícito referido por los reconvinientes, por cuanto la demanda fue incoada por cumplimiento de contrato de opción a compra, y no por hecho ilícito. Y, finalmente, niega, rechaza y contradice la ocurrencia de los daños descritos por los reconvinientes, como consecuencia de la demanda incoada.

   En la etapa probatoria se presenta la parte actora incoando escrito por el cual, invocando el mérito favorable de las actas, ratificó lo que se transcribe de seguidas:

   1) Copia Certificada del Documento de Opción a Compra-Venta, consignado en [los] folios del 4 al 9, de fecha 05 de agosto del 2005.

   2) Fotocopia del Cheque consignado en el folio 10, mediante el cual le fue aprobado el Crédito a la ciudadana YALILI RAM[Í]REZ y solicit[ó] se oficie al IPAS-ME en Maracaibo (Departamento de Crédito Hipotecario) a los fines de que informen sobre la veracidad del mismo.

   3) La Solvencia Municipal emitida por el Departamento de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, consignada en Original, por los demandados, inserta en los folios 56 y 57 la cual nunca le manifestaron a mi representada Y.R. que ya la tenían y mucho menos le fue entrega[da] a ella.

   4) Relación de la deuda con Hidrolago, consignada también por los demandados, inserta en los folios del 58 al 61, en lo cual podrá Usted Observar Ciudadana Juez que el último recibo fue pagado en Julio del 2005, es decir[,] que se evidencia que jamás tuvieron la más remota intención de terminar de cancelar a Hidr[o]lago, para poder obtener la Solvencia, exigida por la Oficina Subalterna de Registro Público para la Protocolización del Documento.

   5) La misma exposición de los demandados en la Contestación a la demanda en la cual mencionan una Jurisprudencia mal interpretada que textualmente dice así: “que en el contrato de Opción a Compra hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, tiene simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no”[.] Ciudadano Juez, uno de los requisitos esenciales para la existencia de los Contratos es que “EL CONTRATO ES BILATERAL, surgen obligaciones para ambas partes. En la interpretación a la mencionada Jurisprudencia contenida en los folios 41 y 42, se demuestra que los demandados no tenían intenciones de venderle a YALILI RAM[Í]REZ.

   6) Invoco también como [p]rueba [l]o expuesto por los mismos demandados en la [c]ontestación a la demanda, en el cual mencionan la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción a Compra que establece que: “quedar[á] en beneficio de los Promitentes Vendedores el 50% de la cantidad dada en opción a compra, esto como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento, los cuales en ningún caso deberán ser probados o demostrados por los Promitentes Vendedores”[.]

   Pero el caso fue ciudadano Juez que tampoco le devolvieron el cincuenta por ciento (50%), de la cantidad dada en Opción a Compra, es decir UN MILL[Ó]N DE BOL[Í]VARES (Bs. 1.000.000,oo) es prueba Ciudadano Juez que no tenían intenciones de devolverle nada, ya que ni siquiera le ofrecieron la devolución de la cantidad de Bolívares Un Millón (Bs. 1.000.000,00)

   (Expediente número 41.905, folio número 73). (Énfasis de la parte).

   Asimismo, promovió los documentos puntualizados infra:

   1) Promuevo en dos (02) folios útiles, fotocopia de la Certificación de gravamen, solicitada por [l]a Abogada ESPERANZA P[É]REZ, contratada por mi representada YALILI RAM[Í]REZ, y cancelado por mi representada, aun cuando eso correspondía a los Promitentes Vendedores, no le reconocieron nada.

   2) Promuevo en un (01) folio útil el c[á]lculo de lo que cuesta en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro, una Certificación de gravamen.

   3) Promuevo en dos (02) folios útiles fotocopia de la declaración Jurada de [n]o [p]oseer vivienda, visada por la Abogada ESPERANZA P[É]REZ, que es prueba de los gastos realizados por mi [p]oderdante y que mencionamos en el libelo de la demanda

   (Expediente número 41.903, folios números 73-73). (Énfasis de la parte).

   Finalmente, promueve prueba testimonial de las personas precisadas a continuación:

   1) IRENE MEL[É]NDEZ, titular de la [c]édula de [i]dentidad N° Va 4.147.164[.]

   2) A.C., titular de la [c]édula de [i]dentidad N° Va 12.694.322[.]

   3) R.Z., titular de la c[é]dula de identidad N° Va 11.295.709[.]

   Todos venezolanos, mayores de edad y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, […]

   (Expediente número 41.903, folio número 74). (Énfasis de la parte).

   Igualmente, la parte contradictora ocurre al proceso presentando escrito de pruebas, a través del cual, invocando primeramente el mérito favorable, y ratificando los documentos presentados junto a la contestación de la demanda; promovió prueba de informes a los fines de que se oficie a la oficina del IPAS-ME en Maracaibo, para que ésta precise la fecha en que fue recibido el documento de venta con garantía hipotecaria del inmueble en referencia; y al Registro Inmobiliario del Tercer Circuito, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informe sobre la fecha de recepción del documento de venta definitivo elaborado por el IPAS-ME, consignado con miras de su protocolización.

   Promueve también prueba testimonial en relación a los ciudadanos N.D.C.H.V., E.A.B.M. y H.M.D.L.E., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 2.621.128, 5.055.129 y 1.097.875, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   II.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

   Esta Juzgadora observa que del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil cinco (2005), anotado bajo el número 56, tomo 67, se desprende que el plazo para hacer efectivo el perfeccionamiento de la venta sobre el inmueble objeto de litigio, corría desde el primero (1°) de agosto hasta el primero (1°) de diciembre de dos mil cinco (2005), teniendo un lapso de sesenta días continuos adicionales en virtud del cual, de no haber recibido el préstamo con garantía hipotecaria por el IPAS-ME, la parte actora tendría aún la posibilidad de adquirir el inmueble de acuerdo a las estipulaciones del contrato de opción a compra. Es necesario, no obstante, hacer un estudio más detallado sobre la cláusula tercera del contrato de opción a compra, que a la sazón determina:

   TERCERA: El lapso o t[é]rmino de la presente Opción de Compra [V]enta es desde el día Primero de Agosto de 2005 hasta el día Primero de Diciembre de 2005, ambos inclusive. Si en el término antes señalado LA PROMITENTE COMPRADORA no ha obtenido el Crédito Hipotecario solicitado ante el IPASME, LOS PROMITENTES VENDEDORES concederán un término de sesenta (60) días continuos para la realización de la venta definitiva

   (Expediente número 41.903, folio número cinco). (Énfasis del original).

   En este sentido, menester es puntualizar que cuando la cláusula sub examine concede un lapso adicional de sesenta (60) días a la promitente compradora para perfeccionar la venta en cuestión, ello procedería sólo bajo el supuesto del no otorgamiento del préstamo por el IPAS-ME durante el lapso primigenio, lo cual, sin embargo, no debe entenderse como negación de la posibilidad de pagar el precio de la venta con el dinero proveniente del préstamo en referencia, bajo el supuesto de que éste sea aprobado dentro del lapso de sesenta (60) días adicionales, ni tampoco como la prohibición de pagar el precio con dinero preveniente de una fuente distinta al préstamo en cuestión, pues lo contrario haría nugatoria la ratio essendi de la norma.

   En este orden de ideas, en cuanto a la diligencia de la parte actora con miras del otorgamiento del crédito hipotecario, del oficio número 253, código 311553, remitido por el IPAS-ME en fecha siete (07) de mayo de dos mil ocho (2008), se constata que la documentación de la ciudadana Y.R.D. fue recibida por la coordinación del departamento de créditos del referido instituto en el mes de septiembre de dos mil cinco (2005), enviando para la sede administrativa del IPAS-ME en Caracas, apoyo crediticio en el oficio número 318 de fecha veintisiete (27) de agosto de dos mil cinco (2005), el cual entró en el sistema en fecha siete (07) de noviembre de dos mil cinco (2005), todo lo que permite afirmar que la parte actora fue proba y diligente al momento de solicitar el préstamo en cuestión.

   Ahora bien, es necesario puntualizar que del oficio número 041/311553, emitido por el IPAS-ME en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil nueve (2009), por medio del cual hace del conocimiento de este Tribunal que el cheque número 39532738, librado contra la cuenta número 0134-0389-93-3891072227, a nombre del ciudadano H.C.F., fue recibido por el departamento de crédito de la sede regional del referido instituto en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil seis (2006); mientras que, del oficio número 607, remitido igualmente por el IPAS-ME, en fecha diez (10) de noviembre de dos mil diez (2010), se desprende que fue recibido por la aludida institución el documento de venta con garantía hipotecaria para la adquisición del inmueble en litigio, a razón del crédito solicitado por la ciudadana Y.R.D., siendo firmado el indicado documento por los ciudadanos H.J.C., M.D.C.C. y E.B.C., y la aludida ciudadana Y.R.D., puntualizando que no reposa en los archivos de la institución la fecha y hora exacta en que fue entregado el documento por parte de los indicados ciudadanos, por cuanto actualmente no se poseen archivos del año dos mil seis (2006).

   Sin embargo, adicionalmente informa que el cheque elaborado para otorgar el préstamo en cuestión, estaba identificado con el número 39532738, librado en fecha trece (13) de enero de dos mil seis (2006), a favor del ciudadano H.C.F., por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 27.139.500,00), equivalentes a la cantidad de VEINTISIETE MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 27.139,50), y recibido por el departamento de crédito en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil seis (2006).

   De lo anterior se desprende, en definitiva, que el préstamo solicitado por la parte actora fue otorgado antes del fenecimiento del lapso para el perfeccionamiento de la venta e, inclusive, que el documento de venta sí había sido elaborado y las partes, tanto demandante como demandada, conocían su existencia.

   Sin embargo, el hilo conductual de los hechos delineados hace que esta Jurisdicente penetre en serias dudas sobre la diligencia de la parte actora a los efectos del perfeccionamiento del contrato. De hecho, según oficio número 607 remitido a este Órgano Jurisdiccional por el IPAS-ME, debería tenerse como cierto el conocimiento de todas las partes de la existencia del documento de venta, el cual, según la referida prueba informativa, fue firmado por los ciudadanos en cuestión, al tenor de lo cual debería entenderse, en principio, perfeccionado el indicado negocio jurídico.

   Ante esta situación, de ser verdaderos los hechos narrados en la aludida comunicación, por qué la parte actora no llevó el documento de venta firmado por las partes a una oficina subalterna de registro para iniciar los trámites de su protocolización. Inacción que se desprende de la comunicación número 04-0281-0609-334, remitida por la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiuno (21) de abril de dos mil ocho (2008).

   Más aún, esta Sentenciadora considera, al menos curioso, que la accionante, conociendo la existencia del documento de venta elaborado por el IPAS-ME, habiendo recibido el préstamo del referido instituto y gestionado el préstamo de la cantidad dineraria restante, según la misma parte aduce; no haya presentado el documento ‘firmado’ a la oficina de registro. Hechos que deben ser adminiculados con la diligencia de la parte contradictora en solicitar oportunamente los requisitos necesarios para la protocolización del documento de venta, tal como se desprende de los originales de las solvencias números 22859 y 02162, emitidas por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, en fechas siete (07) de noviembre de dos mil cinco (2005) y veintitrés (23) de enero de dos mil seis (2006), respectivamente, y el estado de endeudamiento del servicio de agua, emitido por Hidrolago, en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005).

   Todo lo anterior son, pues, elementos de convicción que esta Juzgadora no puede ignorar, sobre todo, en consideración de la letra del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, transcrito de seguidas:

   Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

   En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse

   (Subrayado de este Tribunal).

   En este sentido, quien suscribe considera que la parte actora no condujo al proceso pruebas, alegatos o elementos de convicción suficientes para demostrar el incumplimiento de los contradictores, de dar en venta el inmueble objeto de litigio; por el contrario, de las actas sólo se desprende que la accionante no fue lo suficientemente proba con miras del perfeccionamiento del negocio jurídico. Así se decide.

   En cuanto a la prueba testimonial, esta Jurisdicente la desecha por considerar que un análisis concomitante de las declaraciones producidas arroja ineludiblemente testimonios contradictorios. Tampoco se le reconoce valor probatorio, por impertinente, a la copia certificada del contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha once (11) de diciembre de dos mil tres (2003), anotado bajo el número 49, tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por la indicada oficina notarial, toda vez que, la existencia previa de un contrato de opción a compra entre las partes de la presente causa, sobre el mismo inmueble, no guarda una relación lógica con el contradictorio trabado, por cuanto la pretensión de la parte actora se cimienta sobre la base de un documento posterior del que nacen obligaciones ineludibles.

   En relación al pedimento de la parte actora, de que los demandados le resarzan la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 1.500,00), por concepto de los gastos en que incurrió para la tramitación del préstamo ante el IPAS-ME, esta Juzgadora considera que la carga de estas gestiones es enteramente de la parte actora, por cuanto se originan con ocasión de diligencias para la obtención del dinero que sería utilizado con miras del pago del precio de la venta, y por tanto, mal podría pretender la demandante que la parte contradictora deba reparar algún daño al respecto. Así se decide.

   Por otro lado, como quiera que la parte actora no solicitó a este Tribunal la devolución de la cantidad dineraria dada en arras al momento de perfeccionarse el contrato de opción a compra, esta Jurisdicente se ve imposibilitada de realizar pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   Finalmente, en relación a la reconvención formulada, quien suscribe debe precisar que del contrato de opción a compra surgen obligaciones recíprocas para las partes, en el entendido de que tanto se encuentran obligados los promitentes vendedores a vender el bien objeto de contrato, como los promitentes compradores a adquirirlo mediante el pago del precio convenido. Sin embargo, igualmente sobre la base del citado artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo a las argumentaciones tejidas al hilo de su análisis; esta Sentenciadora sostiene que no existen de autos elementos de convicción suficientes para determinar que los promitentes vendedores exigieron el cumplimiento del contrato en cuestión a la parte actora-reconvenida, máxime si se considera que la parte contradictora tuvo conocimiento de la aprobación del crédito por el IPAS-ME, aunque no haya sido otorgado por el monto total de la venta. Así se decide.

   III.

   DISPOSITIVA.

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: