Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 27 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Wendy Yanez Rodriguez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J.
DEL ESTADO YARACUY
EXPEDIENTE 4989
PARTE ACTORA Ciudadana Chadia Abboud Martínez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.695.345 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL
PARTE ACTORA Abogado B.R.N.,
Inpreabogado N° 34.902
PARTE DEMANDADA Ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 11.278.499 y 14.336.928 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES
PARTE DEMANDADA Abogado L.M.B., R.R.R. y J.P., Inpreabogado Nros. 121.587, 34.930 y 86.292 respectivamente.
MOTIVO
DESALOJO ( A L Z A D A )
SUBIERON LOS AUTOS A ESTA ALZADA con motivo de Apelación interpuesta por el Abogado R.R.R.G., actuando con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., contra decisión dictada por el A-QUO JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en fecha 25 de mayo de 2007, cursante la misma a los folios 52 al 61, ambos inclusive del presente expediente.
Distribuida como fuera la causa la misma fue recibida en este Tribunal en fecha 8/6/2007, dándosele entrada en fecha 13/6/2007, anotándose en el Libro de Causas bajo el Nro. 4989.
DE LA REVISION DE LAS ACTAS PROCESALES QUE CONFORMAN EL PRESENTE EXPEDIENTE SE EVIDENCIA QUE:
En el escrito libelar, el apoderado actor alega que su mandante es actual propietaria de dos locales comerciales distinguidos con los números 01 y 02 que forman parte de un inmueble mayor denominado edificio San Juan, ubicado en la calle 8, entre avenidas 4 y 5 sector centro de Nirgua, Estado Yaracuy. Asimismo alega, que dichos inmuebles habían sido ya arrendados por el anterior propietario, mediante contrato de locación a tiempo indeterminado celebrado el día 25/02/2005 a las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., quienes tienen aposentado en los ya señalados locales, negocio de venta de artículos de piratería y dulces. Seguidamente aduce que en dicho contrato, de acuerdo a la cláusula TERCERA se establece que el canon mensual a pagar por las inquilinas demandadas sería la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) que sería pagados por ellas en la manera que se le indicara y cada día tres (03) del mes disfrutado en el inmueble, siendo expreso que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría lugar a la terminación del contrato y que por cuanto las arrendatarias, para la fecha 12 de abril de 2007 (fecha en la cual es introducida la demanda por ante el Tribunal del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy) presentan un atraso en el pago de tres meses de arrendamiento, correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2007, es por los que procede a demandar a las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B. por desalojo por falta de pago de los locales que se le diera en arrendamiento, para que convenga o a ello sean condenadas a ENTREGAR el inmueble arrendado totalmente desalojado y libre de cosas y personas. Fundamentando la presente acción en los artículos 33 y 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la misma en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Acompañó igualmente al libelo de la demanda con poder debidamente autenticado, otorgado por su persona al abogado B.R.N.; contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Hassib H.A.R. (Arrendador) y las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B. (Arrendatarias) y documento Propiedad del inmueble, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, en fecha 30/03/2005 y anotado bajo el N° 271, folio 231 a 232 del protocolo primero, tomo primero adicional tres, del primer trimestre del año dos mil cinco (2005).
Por auto de fecha 16 de abril de 2007, (folio 11), se admitió la demanda y se ordenó emplazar a las demandadas ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., para la contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última citación practicada.
A los folios del 12 al 15, ambos inclusive, el alguacil del Tribunal A QUO dejó constancia de haber practicado las citaciones correspondientes.
En fecha 02 de mayo de 2007, el apoderado actor consigna escrito contentivo de Reforma de Demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, “…para REFORMAR la demanda que antecede sólo en lo que respecta al cánon actualizado de arrendamiento…”, por cuanto establece que el canon de arrendamiento de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), se ajustó a la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 540.000,00). Siendo debidamente admitida dicha reforma por auto de esta misma fecha.
Debidamente citada, en fecha 25 y 27 de abril de 2007, la parte demandada consigna escrito de Contestación de la Demanda, tal como consta a los folios del 19 al 22, ambos inclusive, en los términos siguientes:
Como punto previo, oponen como cuestión de fondo la falta de cualidad de la actora, por cuanto alegan que nunca tuvieron conocimiento de la supuesta venta que se le hizo a la demandante de inmueble objeto de este proceso. Asimismo, niegan, rechazan y contradicen el hecho de que se encuentren insolventes frente a la ciudadana Chadia Abboud Martínez, en el pago de los meses de enero, febrero y marzo de 2007, ni por un monto ni por el ajustado por la demandante en la suma de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 540.000,00); niegan, rechazan y contradicen el hecho de que tengan que pagar a la demandante las costas solicitadas y los tres meses de arrendamiento a razón de cuatrocientos mil bolívares cada uno por concepto de presunto incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento.
En cuanto a los hechos admitidos, las ciudadanas demandadas alegan que ciertamente son arrendatarias de los dos locales comerciales descrito por la actora en el libelo de demanda, según se evidencia del contrato celebrado entre ellas y el ciudadano Hassib H.A.R. (Arrendador), y que por ser éste su arrendador, las demandadas siempre han hecho el pago de los cánones de arrendamiento a través de depósitos bancarios a nombre de los ciudadanos Hassib Hasan Abboud Rched y F.A.M., seguidamente alegan que por cuanto el ciudadano F.A.M., les pidió de manera verbal y acordó con las demandadas lo siguiente: “…que como el local se encuentra en perfecto estado de conservación y no iba a requerir el dinero que le entregamos en calidad de depósito para realizar ninguna reparación al mismo, siendo que además de ello no disponía de ese dinero para devolverlo, sino que de allí iba a ir descontando los cánones correspondientes a cada mes del plazo que nos otorgó, es decir enero, febrero y marzo de 2007…”, es por lo que les extraña que hayan sido demandadas por falta de pago de cánones de arrendamiento y además por una persona distinta al de su arrendador. Finalmente impugnan la estimación de la demanda presentada.
Al folio 29 y 30 cursa Poder Apud Acta otorgado por las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., a los abogados L.M.B., R.R.R. Y J.P..
A los folios del 33 al 37, ambos inclusive, consta escrito de PROMOCION DE PRUEBA, promovido por la parte demandada. Al folio 47, el cual fue admitido por el Tribunal A Quo por auto de fecha 14 de mayo de 2007.
A los folios del 52 al 61, ambos inclusive, consta DECISION dictada en la presente causa, en la cual se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el abogado B.R.N., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Chadia Abboud Martínez, contra las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., todos plenamente identificados en autos.
Al folio 62, consta diligencia presentada por el apoderado demandado, mediante la cual apela de la anterior decisión. El Tribunal vista la diligencia, OYE APELACION EN AMBOS EFECTOS y acuerda la remisión del expediente al Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, a los fines legales.
En fecha 15/6/2007 (folio 67), de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijo la causa para decidir.
CUMPLIDOS LOS TRÁMITES PROCEDIMENTALES DE LA INSTANCIA, PASA ESTE TRIBUNAL DE ALZADA A DECIDIR LA MATERIA SOMETIDA A SU CONOCIMIENTO, A CUYOS F.O.L.S.:
El desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En el presente caso, la parte actora alega dentro de las causales del desalojo judicial, la contenida en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto “…las Ciudadanas: Y.T.A.D. Y L.D.C.M.D.B. … se encuentran INSOLVENTES en el pago de los meses de enero, febrero y marzo del año 2.007…”; aunado a ello, señala igualmente la actora que las inquilinas demandadas de autos debían pagar el canon mensual “…cada día tres (03) del mes disfrutado en el inmueble…”.
Al respecto, cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas para poder solicitar el desalojo. Siendo esta situación una insolvencia inquilinaria estando el arrendatario en un estado de mora cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago.
Tenemos que el demandado al contestar la demanda alega:
…Negamos, rechazamos y contradecimos que tengamos que pagar a la demandante en cuestión tres meses de arrendamiento a razón de cuatrocientos mil bolívares cada uno por concepto de presunto incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento…
Asimismo alegan que por cuanto el segundo contrato realizado fue con el ciudadano F.A.M., titular de la cédula de identidad N° 13.695.346 y que por ser éste su ultimo arrendatario, el pago de los cánones de arrendamiento siempre lo hacían a través de depósitos bancarios a nombre de éste.
Seguidamente, aducen que:
…el ciudadano F.A.M., antes identificado, nos pidió de manera verbal y acordó con nosotras que como el local se encuentra en perfecto estado de conservación y no iba a requerir el dinero que le entregamos en calidad de depósito para realizar ninguna reparación al mismo, siendo que además de ello no disponía de ese dinero para devolvérnoslo, sino que de allí iba a ir descontando los cánones correspondientes a cada mes del plazo que nos otorgó, es decir, enero, febrero y marzo de 2007 y es así como se ha hecho hasta la presente fecha, razones por las que nos extraña que hoy nos encontremos demandadas por falta de pago de cánones de arrendamiento…
Al respecto el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
…En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda…
De la norma transcrita anteriormente, se evidencia que se requiere de una consignación legítimamente efectuada. Pues bien, la consignación inquilinaria se entiende como una forma excepcional de pago judicial establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler. Ahora bien, la simple consignación del pago no produce la liberación y solvencia del arrendatario, en cambio si la produce la consignación realizada cumpliéndose los requisitos esenciales a que se contrae la Ley, y mientras el arrendador no objete esa consignación en su oportunidad, la presunción de pago funciona en beneficio del arrendatario hasta tanto el Tribunal no declare lo contrario, es decir, que esa consignación no fue legítimamente efectuada. Se evidencia de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que no aparece consignación de canon arrendaticio efectuado por la parte demandada ante los Tribunales competentes.
Asimismo, se señala que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado para determinar la insolvencia del arrendatario corresponde a la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, tal como lo señala el artículo 34 en su causal “a” ejusdem, en consecuencia, es obligación del arrendatario en la presente causa pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos por las partes, en la cláusula tercera del contrato suscrito entre ellas, es decir, “…pagará “La Arrendatario” a “El Arrendador” por mensualidades vencidas cada día TRES del mes…”.
Ahora bien, la consignación deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por la demora. La consignación después del tiempo, preclusiva o por retardo, como se deduce de su propia expresión es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado o su consumación. La preclusión consignataria la podemos entender en dos sentidos; uno que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el plazo legal de los quince (15) días del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y otro de haberse efectuado la misma después de agotado el plazo convencional.
El pago constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones consagradas en nuestra legislación, mas en el ámbito arrendaticio tiene una especificidad propia mediante la utilización de un mecanismo especial orientado a la protección no solo del arrendatario para que se encuentre en estado de solvencia, sino también al arrendador a fin de que este pueda conocer el Tribunal donde el arrendatario puede pagarle a través de ese modo. Por ello, la consignación es conducente al pago judicial de conformidad con las exigencias que establece la Ley.
De los autos se evidencia que la parte demandada, consigna en tres folios úties (foilios 38, 39 y 40) recibo de Resultado de Transferencia a cuenta de terceros en el Banco de Venezuela de fecha 10/9/2006, 8/10/2006 y 4/5/2007; y una copia de recibo de depósito bancario cursante al folio 41 y signado con N° 57731140 de fecha 9/08/2006, efectuado en la cuenta N° 010203112801 del Banco de Venezuela a favor de HASSID HASAN ABBOUD RCHED, por la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000,00), no siendo tal documentación desconocida por la parte actora; pero es el caso que tal documentación no surte efectos probatorios con el objeto concreto que aquí se ventila por cuanto las fechas que corresponde a la documentación no guarda relación con las fechas por las cuales se demanda la falta de cumplimiento y que corresponden a los meses de enero, febrero y marzo de 2007; y en cuanto a la última gestión bancario al cual se hizo referencia, como lo es el Resultado de Transferencia a Cuenta de Terceros en el Banco de Venezuela signado con el N° 09509169, este si se quiso hacer valer para liberar la deuda, no se hizo oportunamente ni con los extremos exigidos por la Ley; es por lo que considera quien Juzga que la parte demandada no consignó las pensiones arrendaticias oportunamente correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2007, tal como lo manifestó en su escrito de contestación de la demanda, consignando un recibo de transferencia en fecha 4 de mayo de 2007, es decir, vencido los meses de enero, febrero y marzo del año 2007 y ya habiendo sido intentada la demanda y admitida la misma y diez días (10) antes de presentar su escrito de promoción de pruebas, por lo que se demuestra el incumplimiento a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que consta en autos, por lo que esta Juzgadora considera el pago realizado por la parte demandada extemporáneo Y ASÍ SE ESTABLECE.
De la revisión minuciosa de autos se evidencia que la parte actora no consignó pruebas o elementos que demostraran que el canon de arrendamiento por acuerdo de las partes se haya ajustado a la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 540.000,00) mensuales, tal como lo expresó en el escrito de reforma de la demanda inserto a los folios 16 y 17, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil Venezolano, considera quien Juzga que dicha solicitud no fue probada en autos, por lo tanto se desecha.
Ahora bien, igualmente de los autos quedó demostrado que las demandadas no consignaron legalmente como lo establece la Ley las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2007, por lo que esta Juzgadora comparte el criterio dirimido por el Juzgado A QUO. Y ASÍ SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente explanados, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Estado Yaracuy, actuando como Tribunal de Alzada dentro de su poder jurisdiccional de revisión, y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado R.R.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., contra la Decisión dictada por el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 25 de mayo de 2007; en consecuencia, se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO interpuesta por el abogado B.R.N., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Chadia Abboud Martínez, contra las ciudadanas Y.T.A.D. y L.d.C.M.d.B., a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales.
QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes.
DE CONFORMIDAD con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda notificar a las partes o a sus apoderados judiciales de la presente decisión. Líbrese boletas de notificación.
BAJESE LOS AUTOS en su oportunidad a su Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Estado Yaracuy. En San Felipe a los 27 días del mes de Noviembre de 2007. Años: 197° y 148°.
La Jueza,
Abog. W.C. YÁNEZ RODRÍGUEZ
La Secretaria Temporal,
T.S.U. I.M.
En esta misma fecha y siendo las 3:25 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,
T.S.U. I.M.
