Decisión nº 702 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 29 de Octubre de 2010

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana E.J.G.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.804.658 e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 33.747, y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, quien actúa como apoderada de los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.703.789 y V-706.996, respectivamente y de mismo domicilio en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 11 de Marzo de 2010, la cual declaró SIN LUGAR, la demanda, intentada por los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GÓMEZ, antes identificado, en contra de la ciudadana M.A.M.D.F..

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 21 de Septiembre de 2009, el Juzgado a quo admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda.

En fecha, 22 de Septiembre de 2009, la parte actora reforma la demanda y en la misma fecha el Juzgado a quo la admite.

En fecha, 25 de Septiembre de 2009, el Alguacil del Juzgado a quo, deja constancia de haber citado a la demandada M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.608.666 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

En fecha, 29 de Septiembre de 2009, la parte demandada presenta escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda.

En fecha, 1° de Octubre de 2009, la parte actora promueve pruebas y en fecha 2 de Octubre de 2009, son admitidas por el Juzgado a quo.

En fecha, 8 de Octubre de 2009, la parte demandada, promueve pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal de la causa.

En fecha, 15 de Diciembre de 2009, el Juzgado a quo dicta sentencia en la cual declara con lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem.

En fecha, 11 de Marzo de 2010, el Juzgado a quo dicta sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda intentada.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Fundamenta la parte actora la demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha, 14 de Agosto de 2008, su poderdante ciudadana C.A.O.D.G., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.A.M.D.F., actuando en este acto con el carácter de arrendataria, según consta en contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en la misma fecha 14 de Agosto de 2008, anotado bajo el No. 59, Tomo: 144 de los libros respectivos.

Que en la Cláusula Primera: “LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, ubicado en el Sector 02, Vereda 13, Casa 11, de la Urbanización LA MARINA (SAN JACINTO) en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á..”

Que establece la cláusula tercera: “La duración del contrato es de un (1) año contado a partir de la fecha cierta del presente instrumento”, esto es el 14 de Agosto de 2008.

Que se estableció en la cláusula sexta: “Es condición expresamente convenida que LA ARRENDATARIA, no podrá ceder el presente contrato, ni traspasar, ni subarrendar el inmueble objeto de este contrato, ni total ni parcialmente sin el consentimiento dado por escrito a LA ARRENDADORA.”

Que es el caso que justo a la fecha de vencimiento del término de duración del antes referido contrato de arrendamiento, establecido en la cláusula segunda, se da cuenta que la arrendataria había cedido el inmueble a personas ajenas a la relación contractual pues para ese día 13 de Agosto de 2009, se trasladó a hacerle entrega de la comunicación donde se participaba de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la fecha en la que correspondía hacer entrega del inmueble arrendado, y la persona que se encontraba en el inmueble manifestó que la ciudadana M.M., le dejo la casa a su esposo y le había dado ordenes de no recibir a nadie que no conociera y que no firmara ninguna comunicación, es decir, que la ciudadana M.M., les había cedido el inmueble objeto del contrato.

Que en fecha 7 de Marzo de 2009, su progenitora y su representada le había enviado una comunicación a la arrendataria ciudadana M.M., en la cual le participa que conforme a la cláusula segunda del referido contrato, le había delegado o encargado la administración del inmueble arrendado, sin embargo, tampoco en esa oportunidad pudo conversar con la arrendataria pues al llegar al inmueble la persona que los atendió quien se identificó como familiar de la ciudadana M.M., les dijo que se encontraba visitando un familiar enfermo y que le entregaría la comunicación en cuanto regresara.

Que el hecho cierto de que la arrendataria haya cedido o traspasado el inmueble arrendado y la violación expresa de la cláusula sexta del mencionado contrato, tiene como consecuencia o efecto jurídico el incumplimiento del contrato, pues en ningún momento se le participó a la arrendadora mucho menos ésta le entregó autorización alguna a la arrendataria para la cesión o traspaso del inmueble.

Que de allí que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, haya expirado en fecha 14 de Agosto de 2009, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de seis (6) meses es decir, hasta el 14 de Febrero de 2010, es por ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana M.A.M.D.F., por resolución del contrato para que entregue el inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en la cual lo recibió.

En fecha, 22 de Septiembre de 2009, presenta escrito de reforma de la demanda, en la cual fundamenta la misma además en la falta de pago de los cánones de arrendamiento todo de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por no ser ciertos los mismos y ser manifiestamente infundados.

Niega, rechaza y contradice que haya violado la cláusula sexta del contrato de marras, cediendo o traspasando el inmueble dado en calidad de arrendamiento a personas ajenas a la relación contractual, ya que, siempre ha habitado el inmueble con su familia y lo ha destinado a vivienda familiar desde el 30 de Septiembre de 2003.

Niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar algún canon de arrendamiento mensual, es falso que adeude por dichos conceptos alguna cantidad de dinero aún cuando la misma no fue determinada en la demanda.

Admite que la relación contractual comenzó en fecha 30 de Septiembre de 2003, mediante un contrato verbal tal y como se demostrará en la articulación probatoria.

Señala que con el discurrir del tiempo las partes convinieron en autenticar el contrato de arrendamiento de dicho inmueble lo cual se hizo en fecha 14 de Agosto de 2008, según consta del documento que se encuentra agregado a este expediente, siendo el canon mensual de arrendamiento vigente de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) que paga oportunamente, por lo que se encuentra totalmente solvente en el pago y en virtud de lo cual solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda.

IV

PUNTO PREVIO

Antes de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, considera pertinente este juzgador realizar el siguiente pronunciamiento previo, en relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En tal sentido, se evidencia de las actas procesales que la parte demandada ciudadana M.M., presenta escrito de contestación a la demanda, en el cual opone las cuestiones previas de los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas al defecto de forma de la demanda, y a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Al efecto, el Juzgado a quo mediante decisión de fecha 15 de Diciembre de 2009, dicta un punto previo en el cual esgrime las motivaciones referidas a las cuestiones previas, y declara sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y con lugar la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda, ordenando subsanar la misma a la parte actora en el lapso de cinco (5) días siguientes a la notificación de la decisión, el defecto del cual adolece el libelo, así la cosas la demandante presenta escrito indicando las pensiones de arrendamiento que se reputan insolutas.

De esta forma, una vez cumplida la carga impuesta a la representación judicial de los actores C.O.D.G. y SIFORIANO GOMEZ, por el Juzgado a quo, referida a la subsanación del libelo, las partes no ejercieron ningún medio de impugnación contra esta resolución del Tribunal, por lo que a juicio de quien suscribe la presente decisión, el pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas, ha quedo definitivamente firme, no pudiendo ser sometido a revisión por este órgano jurisdiccional. Así se establece.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

1. Acompañó a la demanda, poder especial de administración y disposición concedido por los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.703.789 y V-706.996, respectivamente, a la ciudadana E.J.G.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.804.658 y del mismo domicilio, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 18 de Septiembre de 2009, bajo el No. 85, Tomo: 111.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico, que no fue tachado por la parte demandada y del cual se desprende la autorización realizada por la arrendadora del inmueble a su hija para la administración del mismo. Así se establece.

2. Acompañó a la demanda contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos C.A.O.D.G. y la ciudadana M.A.M.D.F., sobre el inmueble ubicado en el Sector 2, Vereda 13, Casa 11 de la Urbanización La Marina (San Jacinto) en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo en fecha 14 de Agosto de 2008, bajo el No. 59, Tomo: 144, de los Libros de Autenticaciones.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico, que no fue tachado por la parte demandada y del cual se deduce la existencia de la relación arrendaticia, la duración de la misma y las obligaciones contraídas por los contratantes. Así se establece.

3. Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble ubicado en el Sector 2, Vereda 13, Casa 11 de la Urbanización La Marina (San Jacinto) en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Abril de 1992, bajo el No. 95, Protocolo: 1°, Tomo: 5°.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico, que no fue tachado por la parte demandada y del cual se evidencia que la ciudadana C.G., es la propietaria del inmueble arrendado, por venta que le hiciera el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI). Así se establece.

4. Promovió prueba de informes en el sentido que se oficiara al Servicio Autónomo de Identificación Migración y extranjería, (SAIME) a los fines que remitieran al Tribunal el movimiento migratorio de la ciudadana M.A.M.D.F., a partir del 14 de Agosto de 2008, hasta el 2 de Octubre de 2009.

   En este sentido el Juzgado a quo ofició al organismo respectivo, el cual mediante comunicación de fecha 15 de Octubre de 2009, informa que la ciudadana M.A.M., no registra movimientos migratorios en sus sistemas, por lo que esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Parte Demandada:

1. Promovió recibo de fecha 30 de Septiembre de 2003, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), actualmente CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) emitido por la ciudadana C.D.G., titular de la cédula de identidad No. V- 3.703.789, por concepto de dos meses de depósito y un mes adelantado de alquiler que comprende desde el 1° de Octubre de 2003, hasta el 31 de Octubre de 2003, de la vivienda situada en San J.S. 2 Vereda 13 Casa No. 11, y recibos de cánones de arrendamiento desde el mes de Noviembre de 2003, hasta el mes de Octubre del año 2009, que su mandante M.A.M.D.F., le cancelaba a la ciudadana C.O..

   En relación a estas pruebas la parte demandante desconoce los recibos emitidos a partir del mes de Agosto de 2008 hasta Octubre de 2009, ante lo cual la parte demandada promueve la prueba de cotejo y posteriormente desiste de la misma por no contar sus representados con los medios suficientes para el pago de los emolumentos a los expertos designados, en consecuencia, quedan desechados los referidos recibos del proceso, toda vez, que son documentos privados que quedaron desconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   En lo que respecta a los recibos de los meses de Noviembre de 2003 hasta Julio de 2008, los mismos son manifiestamente impertinentes toda vez, que tales cánones no fueron reclamados por la parte actora. Así se establece.

2. Promovió la testimonial de los ciudadanos G.M.P.D.C., A.A.D.S. y J.C.L., venezolanos, mayores de edad y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Estas testimoniales fueron evacuadas en fecha 14 de Octubre de 2009, ante el Juzgado a quo, declarando la ciudadana G.M.P.D.C., que conoce de vista a la ciudadana C.O.D.G., que es propietaria de una casa en la Urbanización San Jacinto, que le consta que en la misma vive alquilada la ciudadana M.M.D.F., desde el año 2003, que vive con su familia. Posteriormente al ser repreguntada declaró que le consta que M.M., siempre ha ocupado el inmueble arrendado, que le consta porque son vecinos.

   En la misma fecha, se evacuó la testimonial de la ciudadana A.A.D.S., quien declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana C.G., y a la ciudadana M.M.D.F., que C.O.D.G., es propietaria de una casa en la Urbanización San Jacinto, que le consta que en la misma vive alquilada la ciudadana M.M.D.F. desde el año 2003, que vive con su familia y le consta porque el patio de su casa queda justamente pegado al patio de la casa donde esta alquilada la señora Montoya. Posteriormente, al ser repreguntada declaró que la ciudadana M.M., siempre ha ocupado el inmueble arrendado, que las únicas veces que no la ha visto allí es porque viajo, pero su hijo siempre ha estado allí con su esposa y su hijo pequeño, que el tiempo de la duración del viaje no lo precisa que cuando ella se fue su hijo le dijo que su abuela estaba enferma y no se enteró sino al tiempo que la mamá había fallecido, y luego converso con ella cuando le fue a dar el pésame y le dijo que un familiar estaba muy enfermo por lo que tuvo la necesidad de extender el viaje, que la muerte de la mamá de la señora Montoya fue hace aproximadamente cuatro meses que no sabe exactamente el día, que su hija vio pasar al Señor Kenet hijo de la señora Montoya y le preguntó por su mamá y le manifestó que su abuela había fallecido, que luego vio a la señora Montoya el 25 de Octubre, cuando regreso.

   Por último declaró el ciudadano J.M.C.L., quien declaró que conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas C.O.D.G. y a la ciudadana M.M., que sabe que la segunda vive alquilada en una casa signada con el No. 11 del Sector 2, Vereda 13, Urbanización San Jacinto cuya dueña es C.O.D.G., que le consta que vive alquilada desde el año 2003, que vive con su hijo, su nuera y su nieto. Al ser repreguntado declaró que la ciudadana M.M.D.F., siempre ha ocupado el inmueble arrendado sin ningún tipo de interrupciones, que desde que lo alquilo siempre lo ha ocupado y que le consta porque siempre se ven en las reuniones comunales en la vereda cuando se va a trabajar.

   En relación a la testimonial de la ciudadana A.A.D.S., este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto de actas se evidencia que es un testigo referencial que tiene conocimiento de los hechos por comentarios emitidos por terceras personas. Así se establece.

   En lo referido a las declaraciones de la ciudadana G.P.D.C. y J.M.C., este juzgador las aprecia y le otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden por ser concordantes entre sí en sus declaraciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Con posterioridad a la subsanación realizada por la parte actora del libelo de demanda en la cual indica los cánones de arrendamiento reclamados incluyendo los cánones de Noviembre, Diciembre de 2009 y Enero de 2010 a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) cada uno, consigna recibos de cánones de arrendamiento expedido por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al mes de Enero de 2010, y recibos expedidos por la ciudadana C.D.G., a la ciudadana M.M., por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) cada uno, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2010.

   En relación al primer recibo, se evidencia que el mismo emana de una autoridad pública por lo cual se le otorga el valor probatorio, señalado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

   En cuanto a los recibos emitidos por la arrendadora, este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 por ser documentos privados que no fueron desconocidos por la parte demandada. Así se establece.

   VI

   DE LA DECISIÓN DEL JUZGADO A QUO

   En fecha, 11 de Marzo de 2010 el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando SIN LUGAR, la demanda incoada por los ciudadanos C.O.D.G. y SIFORIANO GOMEZ, en contra de la ciudadana M.M., con fundamento en las siguientes consideraciones:

   …omisiss…se observa, que la parte actora en fase de pruebas, promueve la Prueba de Informe para requerir del Departamento de Migraciones y Zonas Fronterizas de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, el movimiento migratorio de la ciudadana M.A.M.D.F., institución que mediante Oficio del 15 de octubre de 2009 informa al Tribunal, que dicha ciudadana durante el periodo requerido no registró movimientos migratorios. Adicionalmente al resultado de dicha prueba, se observa de actas como lo certifica el Alguacil del Tribunal, que la accionada en fecha 25 de septiembre de 2009, fue citada en el inmueble objeto de Resolución. Así las cosas del resultado de la Prueba de Informe, y de la fe publica que emerge de lo expuesto por el Alguacil del Despacho, en el sentido de que la Citación Personal de la demandada se practicó en el inmueble dado en arrendamiento, conduce al Juzgador a concluir que lo afirmado por la accionante en su demanda, en cuanto a la separación fáctica de la arrendataria del inmueble para darlo en subarrendamiento, no quedó probado durante el debate judicial, tomando especialmente en cuenta que tenia la carga de probar el hecho, y ante la ausencia de medios probatorios capaces de acreditarlo, no puede prosperar en derecho y tampoco puede estimarse a la arrendataria como infractora a las disposiciones contractuales, en consecuencia se Declara IMPROCEDENTE la Solicitud de Resolución con vista a la causal analizada. ASI SE DECIDE.

   DE LOS CANONES INSOLUTOS …omisiss…En lo que respecta a las pensiones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2009 señaladas como insolutas, se observa que tales medios de prueba no fueron desconocidos, ni cuestionados en forma alguna una vez incorporados al proceso, lo que nos lleva a inferir que la demandada realizó el pago de las referidas pensiones, al igual que las anteriores a ellas, por cuanto dichos recibos contentivos del pago arrendaticio cumplen con la formalidad de tracto sucesivo en el campo del derecho inquilinario y por aplicación de las máximas de experiencia, esta situación nos indica, que la arrendataria no es deudora de las pensiones de arrendamiento causadas a partir del 14 de agosto de 2008, hasta el 14 de enero de 2010, por cuanto los recibos en referencia prueban de manera inequívoca el estado de solvencia de la arrendataria, tomando en cuenta que al haberse expedido los recibos a los que hemos hecho referencia, hace presumir el pago de las pensiones precedentes. … omisiss…

   Por último, es menester analizar la Consignación Arrendaticia cursante en actas, correspondiente al mes de enero de 2010, la cual constituye una mensualidad causada durante el iter procesal, y consignada ante un Tribunal facultado por la Ley para la recepción del arrendamiento, y a pesar de estar contenido en copia el recibo expedido el 22 de enero de 2010, debe atribuírsele valor probatorio, al no haber sido impugnado por la parte contraria. Sobre este particular se precisa, que la consignación arrendaticia al estar contenida en copia emitido por un Juez de la Republica en ejercicio de sus funciones, tiene carácter de documento publico, de acuerdo al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia del 19 de mayo de 2006 Nº 1082, en consecuencia el recibo objeto de examen, constituye una prueba indiscutible e indubitable de la consignación y surte por tanto, plenos efectos jurídicos de carácter endoprocesal frente a la arrendadora. Aunado a ello, prueba la tempestividad y suficiencia de dicha consignación, por haberse efectuado dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de dicha mensualidad, como lo contempla el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por otra parte, la consignación efectuada presenta la característica de ser suficiente, por cuanto la arrendataria consignó la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 600,00), es decir, una cantidad superior a la indicada por la parte actora en su escrito de subsanación como monto del canon arrendaticio. Dicha cuantificación al relacionarla con los recibos de los meses de noviembre y diciembre de 2009, prueban que entre las partes se ha mantenido una estrecha relación en cuanto al cumplimiento de las obligaciones reciprocas o correspectivas, caracterizadas por la consensualidad en la ejecución del contrato, y especialmente en el incremento sucesivo del canon de arrendamiento, lo cual contrasta con lo expuesto por la parte actora en el escrito de subsanación, al inferir que los canones vencidos son a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (400,00), cuando realmente percibió una suma superior, esto es de SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (600,00), lo que lleva al Juzgador a la convicción, que los hechos controvertidos no fueron plasmados conforme a la verdad material.

   Atendiendo a las consideraciones expuestas en este fallo y tomando en cuenta que la parte actora no logró probar en su mérito su pretensión de Resolución de Contrato, se Declara Sin Lugar, como de manera expresa, positiva y precisa se hará constar en el Dispositivo del Fallo. ASI SE DECIDE.”

   VII

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Fundamenta la parte actora la demanda en el hecho que en fecha 14 de Agosto de 2008, su poderdante ciudadana C.A.O.D.G., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.A.M.D.F., con una duración de un (1) año contado a partir del 14 de Agosto de 2008.

   Aduce que a la fecha de vencimiento del término de duración del antes referido contrato de arrendamiento, establecido en la cláusula segunda, se da cuenta que la arrendataria había cedido el inmueble a personas ajenas a la relación contractual, es por ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana M.A.M.D.F., por resolución del contrato para que entregue el inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en la cual lo recibió.

   En fecha, 22 de Septiembre de 2009, presenta escrito de reforma de la demanda, en la cual fundamenta la resolución del contrato en la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

   Por su parte, la demandada niega, rechaza y contradice que haya violado la cláusula sexta del contrato de marras, cediendo o traspasando el inmueble dado en calidad de arrendamiento a personas ajenas a la relación contractual, ya que, siempre ha habitado el inmueble con su familia y lo ha destinado a vivienda familiar desde el 30 de Septiembre de 2003.

   Niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar algún canon de arrendamiento mensual, es falso que adeude por dichos conceptos alguna cantidad de dinero aún cuando la misma no fue determinada en la demanda.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 506.Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   El artículo precedentemente citado establece la distribución de la carga de la prueba y al efecto, dispone que las partes tienen la carga de probar, sus respectivos alegatos.

   En el mismo sentido, en sentencia Nº 170 de 26 de junio de 1991, caso: R.C.T. c/ G.L. D’ Amato y otros, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló lo siguiente:

   ...Reus in exceptione fit actor...

   se refiere a una actitud específica del demandado. En efecto, el reo puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, a saber:

   1. Convenir absolutamente o allanarse a la demanda. El actor queda exento de prueba.

   2. Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al Juez “decir” el derecho.

   3. Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.

   4. Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo. Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas...”.

   Los anteriores criterios fueron ratificados en sentencia Nº 00091 de fecha 12 de abril de 2005, caso: P.A.C.O., en la cual la Sala de Casación Civil, al referirse al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresó que “Esta n.r. la distribución de la carga de la prueba, correspondiéndole al actor probar los hechos constitutivos y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos”.

   Sobre la base de los criterios expuestos, en conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quien tiene el interés de afirmar un hecho tiene la carga de probarlo, esto es, al demandante corresponde probar los hechos constitutivos y al demandado corresponde probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos que haya alegado.

   En el caso que se a.i.a.l.p. actora, la carga de demostrar los elementos que a su juicio constituyen causales de resolución del contrato, toda vez, que la relación arrendaticia ha quedado reconocida y por lo tanto exenta del debate probatorio.

   De esta forma, establecida la pretensión de la demandante quien solicita la resolución del contrato, fundamentada en el subarrendamiento del inmueble no consentido por la arrendadora y en la falta de pago de los cánones, debe establecer este juzgador que incumbe a la parte actora demostrar la existencia del subarrendamiento alegado, por su parte incumbe a la parte demandada demostrar su solvencia respecto al pago de los cánones que se reclaman.

   En consecuencia de lo anterior, pasa este juzgador a analizar las causales de resolución del contrato y considera oportuno citar el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen:

   Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   En el mismo orden de ideas dispone el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   A tenor de las normas transcritas las cláusulas contractuales son ley entre las partes y deben cumplirse de buena fe, so pena de que la parte afectada por el incumplimiento de alguna de ellas pueda solicitar la resolución judicial del contrato.

   Establecido lo anterior pasa este juzgador a a.l.p.d. la demanda por el presunto incumplimiento de parte de la arrendataria de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, referida a la prohibición de subarrendar el inmueble, la misma establece:

   “SEXTA: Es condición expresamente convenida que LA ARRENDATARIA, no podrá ceder el presente contrato, ni traspasar o subarrendar el inmueble objeto de este contrato, ni total ni parcialmente sin el consentimiento dado por escrito por “LA ARRENDADORA”.

   Así las cosas, se verifica que la arrendataria solo podía subarrendar el inmueble previo consentimiento de la arrendadora, por lo que surge para la parte demandante el deber de demostrar que la parte demandada subarrendó el inmueble sin su autorización, en este sentido, luego del análisis de las pruebas promovidas se evidencia que a tal efecto promueve prueba de informes en el sentido que se oficie al Servicio Autónomo de Identificación y Extranjería (SAIME), a los efectos que remita el movimiento migratorio de la arrendataria, con relación a este punto consta en actas las resultas de la indicada probanza la cual determinó que la ciudadana M.M., no registró movimiento migratorio en el período solicitado.

   De esta manera, siendo esta la única prueba promovida por la parte demandante a los efectos de acreditar tal circunstancia y resultado la misma desfavorable a los fines de demostrar el abandono por parte de la arrendataria del inmueble, debe considerarse improcedente la resolución del contrato por el incumplimiento de la cláusula sexta, referida a la prohibición de subarrendar el inmueble. Así se establece.

   En lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en el presente caso se presenta una situación atípica generada por la falta de indicación de la parte actora de los cánones reclamados y que se reputan incumplidos por la parte accionada, en el libelo de demanda, ante tal circunstancia, la parte demandada, M.M., opone la cuestión previa referida al defecto de forma del libelo de de la demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual por la especialidad del procedimiento arrendaticio regulado en el Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, y que prevé que la decisión de las cuestiones previas se realice en la sentencia definitiva, lo cual motivó que el Juzgado a quo al declarar la procedencia de la cuestión previa ordenara la subsanación a la parte actora del libelo en el sentido que indicara los cánones reclamados, subsanación que tendría que llevarse a cabo dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación de la decisión del tribunal.

   En consideración a ello, la parte actora presenta en el lapso de cinco días su escrito de subsanación indicando que se reclaman los cánones correspondiente a los meses de Agosto a Diciembre de 2008, Enero a Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) cada uno, con lo cual se considera cumplida su carga.

   En este sentido, debe resaltarse que la demanda fue admitida el 22 de Septiembre de 2009, por lo que los cánones generados desde Agosto de 2009 hasta Febrero de 2010, fueron originados durante el transcurso del proceso, ante lo cual la parte demandada, presenta tres recibos de cánones correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero de 2010, los cuales no fueron desconocidos por la parte actora.

   Al respecto, es necesario enfatizar y advertir a la parte actora quien realiza especial mención de este hecho en sus conclusiones presentadas en esta instancia, que con posterioridad a la contestación de la demanda, no se admiten la incorporación de nuevos hechos al proceso, tal como lo preceptúa el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

   Artículo 364. Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa.

   No obstante, a pesar de la previsión antes señalada, en el procedimiento arrendaticio, dado el distintivo modo de tramitación de las cuestiones previas, al subsanar la parte actora el libelo de demanda en la fase de sentencia, incorporando un nuevo hecho como lo es la reclamación de nuevos cánones de arrendamiento presuntamente insolutos y causados durante el transcurso del proceso debe permitirse a la parte demandada, presentar la contraprueba de estos hechos para garantizar así el derecho a la defensa.

   Acorde con ello, dispone el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 15 Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.

   Como se deduce de la norma que antecede el Juez debe garantizar la igualdad de las partes en el proceso, de allí que ante la indicación de un nuevo hecho como lo es la existencia de otros cánones de arrendamiento insolutos, debe admitirse a la parte demandada la posibilidad desvirtuar tal alegato a través de los medios de prueba a su alcance.

   Determinado lo anterior, pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por la parte demandada, a los efectos de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento considerados insolutos, y de esta forma se evidencia que la ciudadana M.M., presenta recibos desde Septiembre de 2003 hasta el mes de Octubre del año 2009, desconociendo la parte actora, los recibos causados desde Agosto de 2008 hasta Octubre de 2009, quedando los mismos desechados del proceso, por cuanto de actas se evidencia que la parte demandada desistió de la prueba de cotejo promovida a los efectos de acreditar su autenticidad, sin embargo, con posterioridad al acto de subsanación del libelo de demanda, presenta tres (3) recibos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero de 2010, los cuales no fueron desconocidos, por la parte demandante y los cuales surten efectos probatorios en juicio.

   De esta manera, debe enfatizarse que a pesar que los recibos anteriores fueron desconocidos, ante el reconocimiento de los últimos debe aplicarse la presunción prevista en el artículo 1.296 del Código Civil, que establece:

   Artículo 1.296 Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario.

   En atención a la norma citada la cual establece una presunción iuris tantum, quedando reconocidos los tres últimos recibos promovidos por la parte demandada, los cuales demuestran el pago de los cánones de Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero de 2010, debe presumirse salvo prueba en contrario, pagadas las anteriores mensualidades, siendo así debe considerarse a la parte demandada solvente respecto a los cánones de arrendamiento, siendo así debe considerarse la decisión dictada por el Juzgado a quo ajustada a derecho debiendo ratificarse la misma en todas sus partes y declararse improcedente la apelación ejercida por la parte actora y sin lugar la demanda de resolución de contrato intentada. Así se decide.

   VII

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

   - SIN LUGAR, la apelación ejercida por la ciudadana E.J.G.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.804.658 e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 33.747, y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, quien actúa como apoderada de los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.703.789 y V-706.996, respectivamente y de mismo domicilio en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 11 de Marzo de 2010.

   - SE RATIFICA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 11 de Marzo de 2010, que declaró SIN LUGAR, la demanda intentada por los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GÓMEZ, antes identificado, en contra de la ciudadana M.A.M.D.F..

   - SIN LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos C.A.O.D.G. y SIFORIANO GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.703.789 y V-706.996, respectivamente y de mismo domicilio, contra de la ciudadana M.A.M.D.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.608.666 y del mismo domicilio.

   - SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Se deja constancia que la profesional del derecho E.J.G.O., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 33.747, actuó en el proceso como apoderada judicial de la parte actora, y los abogados en ejercicio Carolay Perea, L.S., Belice Rosales, L.D., M.U. y N.R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 110.733, 51.141, 19.496, 72.738, 25.306 y 99.849, respectivamente, actuaron en el proceso como apoderados judiciales de la parte demandada.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintinueve (29) días del mes de Octubre de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha siendo las 2:40 p.m, se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..