Decisión nº PJ0042015000146 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Abril de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 24 de abril de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AH14-V-2006-000116

PARTE ACTORA: ciudadana M.T.V.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.403.009.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana I.C.T.H., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 216.445.-

PARTE DEMANDADA: ciudadanos E.F.N. y V.C.L.D., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-66.597 y V-16.943.260, respectivamente.-

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana L.E.P.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 79.656.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

Se da inicio al presente proceso por libelo de demanda interpuesto en fecha 7 de abril de 2006, por la abogada C.A.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.164, actuando para la fecha en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.T.V.P., en juicio de Retracto Legal seguido contra los ciudadanos E.F.N. y V.C.L.D., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.

Alegó la parte actora en su escrito libelar, que desde el 9 de marzo de 2002, posee en calidad de arrendataria, un inmueble constituido por un (1) apartamento que forma parte del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la urbanización S.F., sitio El Ble, Tinoco y S.F. (actualmente avenida J.M.V.), marcado con el No. 7-2, piso 7, Torre A, inmueble éste que habitaría con sus hijos M.T.Q.V. y R.Q.V..

Que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento verbal, se verificaría en la C.d.A. que le fuera expedido a su hija M.T., en fecha 30 de marzo de 2004, a fin de solicitar la instalación de servicio telefónico en el apartamento que ocupan como arrendatarios.

Que el pago de las mensualidades arrendaticias las habría venido haciendo puntualmente, estando solvente con sus alquileres; pagos que recibía el ciudadano A.Z., según comunicación que les enviaría el ciudadano E.F., en fecha 30 de marzo de 2005, en la cual se les notificaría que a partir de esa fecha los pagos de alquiler deberían ser hechos al ciudadano A.Z., hecho este que se venía cumpliendo normalmente, hasta que en el mes de marzo de 2006, el referido ciudadano no quiso recibir el pago correspondiente al período 9 de marzo al 9 de abril de 2006, por cuanto el inmueble había sido vendido, y en consecuencia, a fin de mantenerse solvente y de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se vio en la necesidad de consignar el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, según expediente No. 2006-0452.

Que en fecha 31 de octubre de 2005, se le pasaría una comunicación suscrita por el ciudadano A.Z., en la cual se le notificaría que a partir del 31 de octubre de 2005, el apartamento que ella ocupaba ya no sería administrado por la empresa S.F.S.G., C.A., y que una persona natural o jurídica, le iba a informar con quien debería mantener su relación arrendaticia.

Que de lo anterior se evidenciaría, que la actuación de su arrendador y de la compradora habría sido de tan palmaria mala fe que en ningún momento se le notificaría de la venta del inmueble, según lo exige el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por el contrario, para ocultar la venta ambos permitirían que ella siguiera pagando los cánones de arrendamiento en la forma habitual, esto es, pagarle al ciudadano A.Z., según la notificación, percibiendo y comportándose como si el vendedor-arrendador, todavía fuera el propietario, siendo claro que ni por un momento se imaginaría que se había vendido el inmueble, y continuó cancelando sus cánones de arrendamiento pues el contrato aun estaría vigente y ya tenía más de cuatro años de duración.

Que el apartamento que ocupa en calidad de arrendataria, fue vendido sin haberse cumplido con la formalidad exigida por la ley, ya que no se hizo la notificación auténtica, para que ella ejerciera su derecho preferente según lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según constaría en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2005, anotado bajo el No. 20, tomo 9, del Protocolo Primero.

Que en dicho documento se verificó la venta de los derechos de dos apartamentos, ambos en la torre “A” del Apartotel S.F.S.G., identificados con los Nos. 6-2 y el otro 7-2, respectivamente, del cual sería la arrendataria del último de los nombrados, estableciéndose como precio total de la venta del los derechos de los referidos inmuebles en la cantidad de Ochenta y Ocho Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.88.000.000, 00).

Que en ningún momento el ciudadano E.F.N., antes identificado, le ofrecería en venta el inmueble objeto de la relación arrendaticia que mantienen, según lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, muy por el contrario, seguiría cobrando los cánones de arrendamiento después de que se produjo la firma del contrato de venta anteriormente señalado.

Que el ciudadano E.F.N., al realizar la venta a un tercero del inmueble que posee en calidad de arrendataria violaría el derecho que tiene a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa desde el 9 de marzo de 2002, y en el cual se encontraría solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, además de poseer la capacidad económica para pagar el precio del referido inmueble en los términos y condiciones estipulados en el documento de compra-venta mencionado.

Que por cuanto el documento de venta ut-supra consta la operación de dos (2) inmuebles con características similares, ha de presumir que el inmueble que ocupa, el identificado 7-2 del Apartotel S.F.S.G., se le atribuyó el 50% de aquella operación, en consecuencia y por lo anteriormente expuesto, nacería a su favor el derecho de demandar el Retracto Legal Arrendaticio de los derechos de venta antes señalados para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, por cuanto disponía de la cantidad de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.44.000.000, 00), los cuales ofrecería al actor a los fines de cumplir con el requisito para materializar la subrogación arrendaticia y que se comprometió a pagar en el Registro Inmobiliario correspondiente al declararse el Retracto Legal Arrendaticio.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48, literal a, respectivamente; y en el artículo 50, contenidos en el Título VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las consideraciones anteriormente expuestas, es por lo que acudió por ante este Tribunal para demandar como en efecto lo hizo, al ciudadano E.F.N., antes identificado, en su carácter de Arrendador y a la ciudadana V.C.L.D., antes identificada, en su carácter de Compradora, a los fines de convenir o en defecto a ello condenados por este Tribunal por los particulares especificados por la parte accionante en su escrito libelar.

Solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda; y asimismo a los efectos de tramitar la correspondiente citación de la parte demandada, señaló como domicilio del ciudadano E.F.N., antes identificado, en: Urbanización S.F.N., avenida J.M.V., residencias S.F.S.G., Torre A, Pent House; y de la ciudadana V.C.L.D., antes identificada, solicitó se oficiara al Servicio Nacional de Identificación y Extranjería, a los fines de que dicho Ente informara sobre el último domicilio conocido de la misma; y como domicilio procesal de la parte actora en: Avenida Lecuna, Cipreses a Velásquez, No. 96-A, Caracas.

Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.200.000.000, 00).

Por auto de fecha 27 de abril de 2006, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a comparecer al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de contestar la demanda u oponer las defensas previas que consideran pertinentes.

En fecha 29 de junio de 2006, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se libraran las correspondientes compulsas a los fines de la citación de los demandados.

Mediante nota de Secretaría de fecha 3 de julio de 2006, se dejó constancia de haberse librado las correspondientes compulsas.

En fecha 19 de julio de 2006, compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se oficiara al Servicio Nacional de Identificación y Extranjería a los fines de informar sobre el último domicilio de la ciudadana co-demandada V.C.L.D., antes identificada, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 31 de julio de 2006.

En fecha 18 de septiembre de 2006, compareció el ciudadano M.P., en su carácter de Alguacil adscrito a este Juzgado y mediante diligencia consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano a citar E.F.N., antes identificado, dejando constancia de haber cumplido con la misión encomendada.

En fecha 31 de octubre de 2006, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se practicara la citación de la co-demandada ciudadana V.C.L.D., en la dirección suministrada por el Servicio Nacional de Identificación y Extranjería, asimismo le fuera entregada la boleta a los fines de realizar el trámite de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 6 de noviembre de 2006.

En fecha 31 de enero de 2007, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las resultas de la comisión de citación de la ciudadana V.C.L.D., antes identificada, dejando constancia el ciudadano Alguacil comisionado la imposibilidad de practicar la citación encomendada en virtud de no poder localizar a la referida ciudadana en la dirección suministrada en autos.

En fecha 6 de mayo de 2007, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se librara cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 7 de febrero de 2008.

En fecha 31 de marzo de 2008, compareció la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó ejemplares de carteles publicados en la prensa nacional.

Por auto de fecha 16 de julio de 2008, se acordó exhortar al Tribunal comisionado a fijar cartel de citación librado en el domicilio del demandado, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2009, el abogado C.A.R., en su carácter de Juez Provisorio designado de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

Por auto de fecha 29 de abril de 2010, se ordenó librar nuevo exhorto al Tribunal comisionado a los fines de la fijación del cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.

Por auto de fecha 13 de julio de 2010, se dio por recibida las resultas de la comisión librada consignada por la representación judicial de la parte actora y se ordenó agregarlas a los autos, desprendiéndose de la misma que en fecha 15 de junio de 2010, la Secretaria Titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se trasladó al domicilio de la parte demandada y procedió a fijar el cartel de citación con arreglo a la previsión legal establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 9 de agosto de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la designación del defensor judicial a la parte demandada, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 1 de marzo de 2011, recayendo dicha designación en la abogada L.E.P.M., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 77.656, a quien se acordó notificar mediante boleta.

En fecha 9 de junio de 2011, compareció la abogada L.E.P.M., antes identificada, en su carácter de defensora judicial designada, y juró cumplir bien y fielmente el cargo recaído en su persona.

Por auto de fecha 22 de julio de 2011, se acordó librar compulsa de citación a la defensora judicial de la parte demandada emplazándola a comparecer al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de su citación a los fines de contestar la demanda u oponer las defensas previas que considerara pertinente en nombre de sus defendidos.

En fecha 8 de diciembre de 2011, compareció la abogada L.E.P.M., antes identificada, en su carácter de defensora judicial designada de los ciudadanos E.F.N. y V.C.L.D., antes identificados y consignó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 4 de junio de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia en la presente causa, ratificando la misma en diligencias sucesivas, siendo la última de ellas la consignada en fecha 15 de abril de 2015.

Quedó así trabada la litis.

-II-

Planteados como han sido los términos en la presente controversia, este Juzgador procede a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo esto a los efectos de determinar si la partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente la pretensión y los medios de defensa que hacen valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE

La parte actora acompañó junto al libelo de demanda las siguientes documentales:

1. - Marcado con letra “A”, en copia fotostática, documento denominado C.d.A. expedida por el representante legal de “S.F.S.G.” abogado R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 65673, desprendiendo de su lectura que se hace constar que la ciudadana M.T.Q.V., titular de la cédula de identidad No. E-82.026.345, es Arrendataria de la residencia ubicada en la torre A, piso 7, apartamento No.72, desde marzo de 2002, y que el mismo se encontraba vigente a la fecha de expedición del referido documento.

2. - Marcado con letra “B”, en copia fotostática, documento denominado “Notificación”, dirigida a la ciudadana M.T.Q.V., antes identificada, apartamento 072, Torre A, mediante la cual hace de su conocimiento que el inmueble que ésta ocupa era administrado por la empresa S.F.S.G., C.A., propiedad del ciudadano E.F.N., antes identificado, dejando constancia en la misma que los pagos por cualquier concepto relativo al referido apartamento debían realizarse a nombre de la persona autorizada ciudadano A.Z., en su carácter de Contador y Director Suplente de S.F.S.G., C.A.

3. - Marcado con letra “C”, en copia fotostática, documento dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual la ciudadana M.T.Q.V., antes identificada, en calidad de arrendataria del inmueble objeto fundamental de la presente causa, solicitó se abriera expediente de consignación de alquileres a favor de S.F.S.G., C.A.

4. - Marcados con letra “D”, en copias fotostáticas, recibos o comprobantes de pago emitidos por M.T. VARGAS, por concepto de pago Suite 072, a favor de conjunto residencial S.F.S.G., C.A.

5. - Marcado con letra “E”, en copia fotostática, constancia emitida por el ciudadano A.Z., dirigida a la ciudadana M.T. VARGAS, antes identificada, apartamento 72, mediante el cual “Notifica”, que partir del 31 de octubre de 2005, el apartamento que la referida ciudadana ocupa, ya no sería administrado por la empresa S.F.S.G., C.A., dejando constancia que sería informada con posterioridad la persona natural o jurídica con quien a partir de ese momento se mantendría la relación arrendaticia.

6. - Marcado con letra “F”, en copia fotostática, documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2005, bajo el No. 20, tomo 9, del Protocolo Primero contentivo del Contrato de Compra Venta suscrito entre el ciudadano E.F.N., antes identificado, y la ciudadana V.C.L., antes identificada, sobre dos (2) bienes inmuebles cuyas características se encuentran especificadas en el referido instrumento, entre ellos el inmueble objeto fundamental de la presente causa; dejando probado así la existencia de la relación contractual sobre dichos bienes, suscrito por los ciudadanos antes mencionados.

   Al respecto observa este Tribunal, que los anteriores medios de pruebas al no haber sido tachados, ni impugnados en forma en alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil, merecen todo el valor probatorio que se desprende de sus contenidos, salvo su apreciación o no en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DESIDE.

   Por otro lado, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que la representación judicial de la parte demandada no consignó ni dentro, ni fuera del lapso establecido en el articulo 396 del Código de Procedimiento Civil, escrito de promoción de pruebas; de manera que es sencillo determinar para quien aquí decide, que en el caso de marras no existen probanzas alegadas por la Defensora Judicial designada, que puedan ser valoradas por este Sentenciador. Y ASÍ SE DECIDE.

   -III-

   Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.

   En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario por una parte la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable, así como también lograr el convencimiento en el iter procesal por medio de las probanzas traídas por el actor para ver satisfecho el derecho accionado, y por otro lado también apreciar y valorar las pruebas consignadas por su antagonista para lograr desvirtuar la acción incoada.

   Al respecto, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506 lo siguiente:

   …Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba…

   La norma transcrita se complementa con la disposición consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:

   …Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma...

   Las invocadas disposiciones ponen de relieve que el Juez, en virtud del principio dispositivo, se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, debiendo ceñirse estrictamente al principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a la formulación de sus alegatos y a la necesaria actividad de probar sus afirmaciones, de modo que resulten convincentes a la luz de la justicia y el debido conocimiento del juzgador.

   Conforme a tales principios procesales, el juzgador sabe que si no los cumple, el fallo que emita será nulo, a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones y pruebas, habrá de sucumbir en su acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Todo lo anterior apareja, que el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales esgrime su pretensión, sino que debe traer a los autos los elementos de prueba que conforme al principio de mediación se encuentra compelido a evidenciar en el expediente, a los fines de apoyar su petición.

   Entre tanto, y como ya se verificó anteriormente, no se observa que durante el lapso previsto para ello, los co-demandados hayan promovido prueba alguna que evacuar.

   Ahora bien, en cumplimiento de los extremos para la procedencia de este tipo de acciones la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que lo siguiente:

   Artículo 42

   …La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

   Artículo 43

   …El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

   A la luz de las normas transcritas que constituyen el fundamento legal de la pretensión contenido en autos, debemos extraer los requisitos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, para el caso que nos ocupa:

   El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de preferencia ofertiva también conocido como derecho de tanteo legal inquilinario, en este sentido fijamos sus requisitos:

1. - Que el propietario del inmueble arrendado haya celebrado una operación de venta del mismo con un tercero ajeno a la relación arrendaticia, sin notificar previamente al arrendatario, para que este ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

   Artículo 44

   …A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación...

2. - Que el arrendatario-demandante haya ejercido el Retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, (REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

3. - Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble vendido, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios anteriormente transcrita.

   Ahora bien, corresponde a este Juzgador determinar si en el caso de autos se cumplen con los requisitos de procedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio, establecidos anteriormente:

   En este sentido, conforme a las probanzas ya analizadas por parte de este juzgador logró demostrar la parte actora, en primer termino, que el ciudadano E.F.N., antes identificado, en su carácter de propietario-arrendador, del inmueble que ocupa actualmente la actora conforme se deriva de la c.d.a. igualmente valorada anteriormente, vendió a la ciudadana V.C.L., en fecha 28 de octubre de 2005, por documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No.20, Tomo 9, Protocolo Primero, por la suma de OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.88.000.000. 00), para la época, que es igual hoy día a la suma de OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 88.000, 00), de acuerdo a la reconversión monetaria establecida por el Gobierno Nacional a través del Banco Central de Venezuela, por la venta de dos (2) inmuebles, de los cuales la mitad de la referida cantidad, correspondería al bien objeto de este proceso. El citado instrumento, como ya fuera valorado, hace plena prueba en este sentido y como consecuencia de ello se encuentra satisfecho uno de los requisitos exigidos por la Ley, al no haber demostrado la parte demandada en la secuela del iter procesal que haya notificado previamente al arrendatario sobre la futura venta del inmueble, para que este ejerciera el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constando solo sendas notificaciones mediante las cuales se le informa al arrendatario los supuestos cambios en la relación arrendaticia, más no los detalles concernientes a la venta realizada sobre el bien inmueble objeto de la causa. Por tales motivos este juzgador concluye que se cumple con el primer requisito mencionado en la norma. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   En cuanto al segundo requisito establecido para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio contenido en autos, fue cumplido por la parte actora, ya que logró demostrar a través de sus dichos no desvirtuados por la parte demandada durante la secuela del proceso y que evidentemente se observa de autos, interpuso su derecho de retracto dentro del lapso de caducidad de cuarenta (40) días, conforme a la doctrina nacional, fijada en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, (REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), ya que al haberse enterado de la venta efectuada el día 28 de octubre de 2005, fecha cierta de la citada operación de compra venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y objeto de esta acción, en el mes de marzo de 2006, al exponer textualmente en su escrito libelar: “…El pago de las mensualidades arrendaticias las he venido haciendo puntualmente, estoy solvente con mis alquileres, estos pagos los recibía el ciudadano A.Z. según comunicación que nos envió el señor E.F. en fecha 30 de marzo de 2005 en la cual se nos notificó que a partir de esta fecha los pagos de alquiler deberían ser hechos al ciudadano A.Z., hecho este que se vino cumpliendo normalmente hasta que el pasado mes de marzo-2006, este señor no quiso recibir el pago correspondiente al período 09 de marzo al 09 de abril 2006, por cuanto el inmueble había sido vendido..”; siendo en consecuencia diligente al interponer su demanda el día 27 de abril de 2006; es decir, dentro de la oportunidad legal prevista en la normativa vigente, hecho que creó la presunción de que la actora pudo haberse enterado en esa oportunidad de tal negocio jurídico, y en ese sentido evidentemente dentro del lapso de 40 días, razón por la que es forzoso concluir que el retracto contenido en estos términos, fue ejercido en tiempo oportuno, antes del vencimiento del lapso de caducidad establecido por la doctrina patria. Y ASÍ SE DECIDE.

   El tercer y último requisito establecido para la procedencia de esta acción contenido en autos, fue cabalmente cumplido y en ese sentido quedó demostrado a lo largo de este fallo, que la demandante, si era arrendataria del inmueble vendido para el momento en que el propietario del mismo, lo vendiera a la co- demandada, ciudadana V.C.L.D., antes identificada, por cuanto este hecho aconteció y quedó demostrado en iter procesal, aún encontrándose vigente el contrato de arrendamiento suscrito originariamente entre el arrendador-propietario cedido y la actora-arrendataria, por espacio de más de dos (2) años para el momento de la venta del inmueble, logrando también demostrar en autos la accionante que se encontraba solvente en su obligación del pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual, como se mencionó anteriormente, consignó a los autos comprobantes o recibos como prueba del cumplimiento de esa obligación, los cuales no fueron objeto de impugnación o desconocimiento, así como tampoco fuera desvirtuado el alegato que pretendió demostrar la demandante con los mismos en el debate procesal, razón por la que debe entenderse como pruebas suficientes, y así fueron valoradas. Por último la arrendataria-demandante, manifestó en su escrito libelar su voluntad de satisfacer el pago del precio pactado en la venta del inmueble vendido para subrogarse en los mismos términos y condición de la compradora.

   Ahora bien, dentro de la oportunidad correspondiente se procedió a contestar la demanda en fecha 8 de diciembre de 2011, la cual de autos se evidencia que, si bien es cierto que la Defensora judicial designada rechazó y contradijo la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho invocado, también es cierto que no esgrimió argumento alguno en el cual basara sus alegatos y desvirtuara lo afirmado por la parte actora.

   En armonía con lo anteriormente descrito, el artículo 1354 del Código Civil establece:

   …Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…

   Es así, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido conteste al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, y de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate. Es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo 1354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por la Defensora Judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.

   En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra, tal como fue ejecutado por la parte accionante en la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio contenido en autos, considerando bajo tales circunstancias de hecho y de derecho declarar procedente la acción de retracto como efectivamente será confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

   -IV-

   DISPOSITIVA

   Con fundamento a las disposiciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas y contenidas en la presente decisión, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentó la ciudadana M.T.V.P., contra los ciudadanos E.F.N. y V.C.L.D., todos plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión.

SEGUNDO

Se subroga a la ciudadana M.T.V.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.403.099, como compradora en el lugar del tercero adquiriente, ciudadana V.C.L.D., antes identificada, en el documento relacionado con la COMPRA-VENTA protocolizada en fecha 28 de octubre de 2005, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 20, Tomo 9, Protocolo Primero, que tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: Un (1) apartamento identificado con el No. 7-2, Torre “A” piso 7 del inmueble denominado APARTOTEL S.F.S.G., ubicado en la urbanización S.F., sitio El Ble, Tinoco y S.F., en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie aproximada de CIENTO CUATRO METROS CON TREINTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (104,31 Mts.2) y consta de los siguientes ambientes: una (1) sala comedor, cuatro (4) dormitorios, tres (3) baños, una (1) cocina y está alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada Norte de la Torre “A”; SUR: con fachada Sur de la Torre “A”; ESTE: con fachada Este de la Torre “A”; y OESTE: en parte con apartamento No. 1, en parte con la caja de ascensores y en parte con pasillo de circulación. Al citado inmueble le corresponde una participación del UNO POR CIENTO (1%) sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios, además le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento para vehículos no determinado, según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 1984, registrado bajo el No. 19, Tomo 20, Protocolo Primero y sus reformas protocolizadas por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fechas 18 de septiembre de 1997, bajo el No. 34, tomo 59, Protocolo Primero; y en fecha 25 de febrero de 1999, bajo el No. 31, tomo 12, Protocolo Primero.

TERCERO

Se ordena al ciudadano E.F.N., antes identificado, reintegrarle a la ciudadana V.C.L.D., antes identificada, el precio que ésta última pagó por el bien inmueble antes descrito, y objeto fundamental de la presente demanda, según documento de COMPRA-VENTA, protocolizado en fecha 28 de octubre de 2005, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 20, Tomo 9, Protocolo Primero, esto es la suma hoy día equivalente al monto de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 44.000, 00), cuya cantidad deberá ser consignada por la actora en cheque de gerencia a nombre de este Tribunal a satisfacción del co-demandado ciudadano E.F.N., antes identificado.

CUARTO

Una vez firme la presente decisión se ordena oficiar lo conducente a dicha Oficina de Registro Inmobiliario a los fines de que proceda al registro del presente fallo. En caso de que la parte demandada no dé cumplimiento al mismo, la presente decisión servirá de titulo suficiente de propiedad a la ciudadana M.T.V.P., del inmueble antes identificado en virtud de la subrogación acordada a su favor y estampe la debida nota marginal.

QUINTO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.

SEXTO

Por cuanto la presente decisión ha sido proferida fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 24 días del mes de abril de 2015. Años 205º y 156º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Oscar L. Medina Coronado

En esta misma fecha, siendo las 12:38 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Oscar L. Medina Coronado

Asunto: AH14-V-2006-000116

CARR/OLMC/cj