Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 23 de Noviembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintitrés de noviembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-V-2010-002506

PARTE ACTORA: C.L.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 13.618.143.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: M.V. y Zulennys Hernández, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros 104.184 y 102.116, respectivamente

PARTE DEMANDADA: A.D.C.O.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.524.412.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.A.P.Q., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.333.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de resolución de contrato, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, ya identificada, en el que expone como fundamento de su pretensión que en fecha 10 marzo de 2009 su representada contrajo un contrato privado de arras sobre un inmueble propiedad de la demandada. Que en la cláusula primera se determina que el objeto de la negociación está constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida con el Nº 15 que forma parte de la Urbanización Brisas de Carorita II, ubicada en la vía Carorita, Población El Cují, Jurisdicción del Municpio Iribarren del Estado Lara, con un área de terreno de Ciento Ochenta Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (180,20mts) y que está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en 10,60 metros con la calle 11; SUR: en 10,60 metros con la pardela Nº 145; ESTE: en 17 metros con la parcela Nº 154; y OESTE: en 17 metros con la parcela Nº 156. Que el Nº de Catastro es 13-03-08-UO1-815-0029-007-000, cuyas especificaciones constan en el documento de parcelamiento, Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Distrito Iribarren del Estado Lara, Nº 41, folios 232 al 392, Protocolo 1º, Tomo 2º, del primer trimestre del año 2002, y su posterior aclaratoria, protocolizada en la misma Oficina de Registro en fecha 23 de octubre de 2003, Nº 7, Tomo 6, Protocolo 1º. Indicó que el precio de la compra del inmueble es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,oo Bs.) y que el contrato establece que deberán ser pagados con la venta definitiva del bien. Que la compradora adicionalmente da por concepto de arras la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,oo Bs.) por concepto de garantía de la obligación asumida, los cuales promete la vendedora promitente imputar al precio del inmueble en la venta definitiva. Asimismo expuso que el plazo para cumplir con la obligación de compra definitiva del bien es por un lapso no mayor de 120 días, prorrogable por un período igual. Que en el contrato se establece la entrega de documentos necesarios para la tramitación del crédito. Expresó que todos los gastos de tramitación corren por cuenta de la compradora; que la penalidad a pagar por ambas partes por concepto de incumplimiento es de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,oo Bs.); que la promitente vendedora se compromete a no disponer de ninguna manera del bien en referencia y a transferirle la propiedad del mismo a la compradora para el momento de la protocolización de la venta definitiva. Relató que por acuerdo entre las partes y sin dejar sin efecto el primer contrato, en fecha 15 de diciembre de 2009 realizaron un segundo contrato privado de arras, suscrito bajo condiciones similares al primero con la salvedades que el inmueble objeto de la negociación tendrá un costo de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,oo Bs.) pagaderos con la protocolización de la venta definitiva; que la compradora entrega a la promitente vendedora la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.), en 04 cheques, los 02 primeros del Banco Provincial y Banco del Caribe a favor de Calzados Minerva, C.A., a petición de la promitente vendedora, ambos por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,oo Bs.) y que el resto, es decir, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,oo Bs.) fueron pagados a través de 02 cheques, uno del Banco Casa Propia E.A.P. y otro del Banco Provincial a favor del ciudadano F.A.R., a petición de la promitente vendedora. Alegó que a las cantidades pagadas en ese segundo contrato se le deben sumar los VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,oo Bs.) pagados a la Promitente Vendedora en el referido primer contrato. Continuó exponiendo que se estableció como palazo para la venta definitiva del inmueble 30 días calendario a partir de su firma con una prórroga de 30 días más. Adujo que suscritos estos contratos por su representada, la compradora, la misma procedió a realizar todas las gestiones pertinentes para que la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, procediera a financiarle la cantidad indicada en el último contrato por concepto del valor del inmueble a través de un préstamo hipotecario que fue aprobado, mediante documento visado en fecha 11 de enero de 2010 que debía ser firmado por las partes el 25 de febrero del mismo año, lo que se le hizo saber a la promitente vendedora a través de una comunicación tipo notificación recibida en su domicilio siendo que llegó el día de la firma y la promitente vendedora no entregó los documentos necesarios para darle curso a la digitalización del documento a protocolizar, y que esto acarreó la consecuencia a su representada de no poder adquirir su vivienda aunado al daño y perjuicio y menoscabo del patrimonio de su representada al no finiquitar la negociación tal como fue pactada. Expuso que demanda a la ciudadana A.O. por resolución de contrato solicitando el pago de daños y perjuicios causados por esta al haber desplegado una conducta omisiva, engañosa y negligente que trajo como consecuencia que no se cumpliera con la obligación tal como se estableció en los contratos de arras trayéndole como consecuencia a su representada un deterioro y menoscabo en su patrimonio por lo que solicita el pago de los daños y perjuicios sufridos con dicha negociación calculados al interés anual legal en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (95.000,oo Bs.). Fundamentó su pretensión en los artículos 26 y 257 Constitucionales; 340 y 502 del Código de Procedimiento Civil y 1.154, 1.157, 1.159, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.274 y 1.277 del Código Civil. Solicitó decreto de medida preventiva. Finalmente solicitó el pago de costos y costas y la indexación de las cantidades Señaladas, estimando la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (218.500,oo Bs.).

En fecha 08 de julio de 2011, se admitió la demanda.

En fecha 10 de marzo de 2011, la apoderada actora apeló del auto que negó el decreto de medida solicitada, ordenando este juzgado oír dicha apelación mediante auto de fecha 16 de marzo de 2011.

En fecha 28 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda. Convino en la suscripción de los contratos en fechas 19 de marzo de 2009 y 15 de diciembre de 2010, por el inmueble identificado en el libelo de la demanda. Negó, rechazó y contradijo los alegatos del escrito libelar. Continuó exponiendo que niega, rechaza y contradice que su representada suscribiera el contrato de fecha 15 de diciembre de 2009 sin dejar sin efecto el contrato de fecha 10 de marzo de 2009 exponiendo que la prórroga de este se venció en fecha 10 de noviembre de 2009 siendo que no canceló el resto del precio, exponiendo que los 30 días de prórroga del segundo contrato demandado, vencían el 15 de febrero de 2010 incumpliendo la actora con la obligación de pagar el resto del precio a su representada, por lo que no se llevó a cabo la venta definitiva y su protocolización, aunado a que la demandante alega que la fecha de firma era el 25 de febrero de 2010, alegando que en el contrato de fecha 15 de diciembre de 2009 el plazo fijado fue de 30 días mas 30 días de prórroga, siendo que debió cumplir con su obligación en fecha 15 de febrero de 2010 y que esto no sucedió. Continuó exponiendo que el precio de la venta establecido en el documento definitivo se estipula en TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,oo Bs.) y que este monto no se corresponde con lo pactado por las partes en el contrato suscrito en fecha 15 de diciembre de 2009. Que la demandante incumplió con su obligación principal de pagar el precio. Indicó que la demandante omite mencionar el hecho de que el 20 de marzo de 2009, 10 días después de suscribir el primer contrato, suscriben otro contrato de promesa bilateral de compra venta, aduciendo que este fue el contrato que debió ser demandado y que en este contrato la demandante le entregó a su representada la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,oo Bs.) mas por concepto de arras. Expuso que entregó a la demandada toda la documentación necesaria para la protocolización del documento de venta según copia fotostática expedida por la Gerencia del Servicio Municipal de Administración Tributaria, así como Registro de Información Fiscal y copia de la Cédula de Identidad de su representada. Desconoció la notificación alegada por la actora de la fecha de firma del documento definitivo, exponiendo que su representada no la firmó. Asimismo expuso que si la actora expone que el Registro había fijado una fecha para la firma, es porque ya tenía toda la documentación y tramitó el documento que se iba a otorgar. Que la cantidad entregada en arras fue de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) y no de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (95.000,oo Bs.). Que la representación judicial de la actora redactó un documento que consistía en un convenimiento de pago que contenía en su cláusula segunda que lo entregado en arras fue la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) y que este convenimiento no se firmó. Que la actora en el contrato de fecha 15 de diciembre de 2009 no estableció penalidad para ninguna de las partes. Que la actora no probó los daños y no demostró el incumplimiento de la demandada. Continuó exponiendo que las obligaciones pactadas por las partes eran simultáneas y era necesario para la entrega del inmueble el cumplimiento simultáneo de las mismas y que la demandante no realizó el pago por lo que opone la exceptio non adimpleti contractus ya que resultaba forzoso para su representada entregar el inmueble sin haber recibido el pago del precio. Seguidamente propuso reconvención basado en los hechos anteriormente narrados y exponiendo que la actora reconvenida ni ha demostrado la menor intención de haber querido cumplir al no intentar el procedimiento de Oferta Real de Pago y que trasgredió las cláusula segunda y tercera del contrato de fecha 15 de diciembre de 2009 y no actuó de buena fe. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.271 y 1.185 del Código Civil. Determinó los daños y perjuicios de la siguiente manera: 1) La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,oo Bs.) por concepto de la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato suscrito el 20/03/09; 2) la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,oo Bs.) por concepto de lucro cesante; y 3) CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) por concepto de indexación monetaria. Finalmente expuso que demanda a la ciudadana C.L.F. para que convenga o sea condenada por el Tribunal en reconocer que el contrato suscrito en fecha 20 de marzo de 2009 sustituyó y dejó sin efecto el contrato suscrito el 10 de marzo de 2009; en que voluntariamente incumplió dichos contratos en las circunstancias de modo, tiempo y lugar consignadas en la demanda de reconvención; a que declare con lugar la resolución del contrato de fecha 15 de diciembre de 2009 por el incumplimiento doloso de la demandante reconvenida; en pagarle a su representada la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,oo Bs.) por concepto de la penalidad establecida para el comprado en la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 20/03/09; en pagarle a su representada la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,oo Bs.) por concepto de lucro cesante; en pagarle a su representada CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) por concepto de indexación monetaria y que sea condenada en costas. Estimó la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (315.000,oo Bs.).

En fecha 04 de abril de 2011, este Tribunal admitió la Reconvención propuesta.

En fecha 11 de abril de 2011, la apoderada actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención. Convino en que es cierta la celebración de un primer contrato en fecha 10 de marzo de 2009. Expuso que el contrato marcado “E” fue consignado en original y que corre inserto a los folios 21 al 22 de autos y que este contrato fue el tercer contrato suscrito en el cual la compradora canceló la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) y la prórroga era de 30 días, pero que no hubo incumplimiento por parte de su representada, indicando que siempre se suscribían nuevos contratos donde se renovaban las fechas para el cumplimiento por estar consiente la promitente vendedora que no es fácil y mucho menos expedito que cualquier entidad financiera acuerde un crédito por LPH. Indicó que de estar anulado el contrato según lo afirma la parte demandada reconviniente mal podrían hablar de fecha de cumplimiento de la obligación de pagar y que el primer contrato fue sustituido por el segundo es otra cosa. Que el crédito fue aprobado por el banco y visado por abogado. Que la fecha de firma del documento definitivo era el 29 de febrero de 2010. Negó, rechazó y contradijo que su representada tenga que cancelar daños contractuales a la parte accionante puesto que fue ella quien se negó a firmar el documento de venta definitivo así como también se está beneficiando de los SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,oo Bs.) que recibió por concepto de arras y del usufructo del inmueble. Asimismo expuso que se hicieron 03 contratos a favor de ambas partes, aumentándose el precio en los mismos, siendo que el documento emitido por el banco fue por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (360.000,oo Bs.). Finalmente negó, rechazó y contradijo que tenga que pagar a la demandada reconviniente las cantidades reclamadas.

En fecha 13 de mayo de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 23 de mayo de 2011, este Tribunal agregó a los autos escrito de pruebas, promovido por la apoderada actora reconvenida advirtiendo que el mismo no surte efecto procesal por ser extemporáneo.

En fecha 27 de mayo de 2011, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.

En fechas 05 y 08 de agosto de 2011, los apoderados de las partes presentaron escrito de informes.

En fecha 23 de septiembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de observación a los informes.

En fecha 20 de diciembre de 2011, se ordenó agregar a los autos oficio de fecha 06/12/11 recibido de Banesco Banco Universal informando a este despacho que en atención al oficio en referencia la ciudadana C.L.F. gestionó en el primer trimestre del año 2010 un crédito hipotecario en cual el vendedor desistió del negocio en el mes de abril de 2010.

En fecha 17 de enero de 2012, se agregaron a los autos actuaciones provenientes de Banesco Banco Universal, informando que la ciudadana C.L. gestionó en el primer trimestre del año 2010 un crédito hipotecario el cual el vendedor desistió del negocio en el mes de abril de 2010.

En fecha 02 de marzo de 2012, se agregaron a los autos actuaciones provenientes de Banesco Banco Universal, informando que la solicitud ciudadana C.L. “asignado con el Nº 0416-A-2009-10280824432 Fue aprobado sin llegar a protocolizarse ante el registro principal para la fecha pautada de firma”.

En fecha 12 de julio de 2012, se agregaron a los autos actuaciones provenientes de Banesco Banco Universal, informando que la ciudadana C.L. no aparece registrada como cliente de esas Institución Bancaria.

Siendo la oportunidad procesal para dictar Sentencia definitiva, este Tribunal observa:

I.

Respecto de la fuerza vinculante del contrato, resulta siempre adecuado advertir los efectos que de él emanan, a tenor de lo establecido en la legislación sustantiva. Así, establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:

Artículo 1.133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:

Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En tanto que el mismo texto sustantivo en su artículo 1.264 señala:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante o bien por la demandada a través de la vía reconvencional.

Para ello, quien este fallo suscribe recuerda que, conforme expone el autor J.M.O., en su obra: “Doctrina General del Contrato” (Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993), acerca de este tipo de convenciones:

“El contrato, tal como lo hemos caracterizado, es un hecho que existe sólo en el Derecho y por el Derecho. Esto no significa afirmar que fuera de su consideración jurídica, eso que ha ocurrido como un hecho histórico o natural no tenga ninguna realidad, sino sólo que su transformación en un “hecho jurídico” deriva de la imputación de ciertos efectos jurídicos a tal hecho histórico o natural por obra del propio Derecho objetivo. Únicamente después de hacer esta aclaratoria puede tener sentido la afirmación de que el contrato es la causa de los efectos jurídicos que él está dirigido a producir. (p. 273)

La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra celebrado con la demandada. Sin embargo, aduce que se celebraron 02 contratos, uno en fecha 10 de marzo de 2009 y un segundo contrato de fecha 15 de diciembre de 2009, siendo que por efecto de los argumentos efectuados por la demandada reconviniente en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebraron los contratos de opción a compra mencionados, los cuales se valoran en consonancia con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que las pretensiones de cumplimiento y de resolución de contrato tienen su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.

Así pues, la representación judicial de la parte demandante aduce que el segundo de los contratos no dejó sin efecto el primero de ellos, siendo que este Juzgador evidencia del contrato sucrito en fecha 10/03/09 que se estableció en su cláusula tercera que el plazo fijado para la opción de compra venta es de CIENTO VEINTE (120) días calendario contados a partir de la fecha mencionada mas CIENTO VEINTE (120) días calendario de prórroga, venciéndose la misma en fecha 10 de noviembre de 2009, cantidad obtenida de un simple operación matemática de adición, por lo que el contrato que subsiste a efectos del presente debe ser el segundo de los sucritos, esto es, el de fecha 15 de diciembre de 2009, por cuanto los plazos estipulados en el primero de ellos habían transcurrido suficientemente; por manera que quien Juzga interpreta que la realización de una segunda convención en términos casi idénticos a la primeramente suscrita está llamada a regular las condiciones que no pudieron ser satisfechas en el primero de los contratos en referencia.

Ahora, la pretensión postulada originalmente por la parte actora pretende poner de manifiesto el incumplimiento de la parte demandada, quien, merced al instrumento a que se ha aludido precedentemente, ofreció dar en venta al hoy demandante, el inmueble, cuyas características fueron ya también descritas.

Por lo tanto, al tratarse en el presente de un contrato sinalagmático perfecto, esto es, aquél que engendra obligaciones por igual para ambas contratantes desde su suscripción, debe entenderse que la demandada tenía la obligación de hacer la transferencia de propiedad en tanto en cuanto la actora hubiere satisfecho las prestaciones a las que estaba obligada, en el presente caso, la obligación de pagar el precio del inmueble.

Para ello, dentro de la oportunidad procesal dispuesta para la promoción de los medios probatorios que tuvieren por cometido dar por ciertas las afirmaciones que sirvieron de sustento a la pretensión propuesta por la parte actora, la representación judicial de ésta promovió, además de los contratos de opción a compra ya valorados, el contrato de compra venta del inmueble por parte de la demandada de autos, al cual se le otorga valor probatorio como instrumento público en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte contrario.

Asimismo promovió, al folio 38 del expediente instrumental constituida por comunicación dirigida a la demandada de autos notificándole que la en fecha 25 de febrero de 2009 estaba pautada la firma de protocolización de la compra venta del inmueble pactado en el contrato de fecha 15 de diciembre de 2009, por manera que este medio de prueba no resulta, en verdad, adecuado para poder arribar a la conclusión que la demandante aspira, toda vez que, como es sabido, las reglas que distribuyen la carga de la prueba en los artículos 1354 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil disponen la demostración del cumplimiento de la obligación que le corresponde a quien reclama su pertinencia.

Así que siendo que en el contrato que subsiste, esto es, el celebrado en fecha 15 de diciembre de 2009, se estableció en su cláusula tercera que el plazo fijado para la opción de compra venta es de TREINTA (30) días calendario contados a partir de la fecha mencionada mas TREINTA (30) días calendario de prórroga, venciéndose la misma en fecha 15 de febrero de 2010 y no en fecha 25 de febrero de ese año como lo pretende ver la parte actora de autos.

Por lo tanto, si como han convenido las partes en el decurso de la presente, el instrumento del que deviene la relación sustantiva que el actor pretende materializar, ponía de cargo del eventual comprador la necesidad del pago del precio en la forma y condiciones allí estipuladas, esto es, el actor ha debido acreditar de manera incontrovertible que había cumplido con su obligación.

Tal aseveración se hace necesaria a efecto de establecer que, según lo expresado en el libelo de demanda, la demandada de autos no cumplió con su obligación de firma del documento definitivo de compra venta, sin que exista en el escrito libelar o en el resto de las actas procesales mención o razonamiento alguno por el que tal obligación no haya sido satisfecha por el sujeto compelido a ello, por cuanto la fecha de la mencionada firma no es la aducida por la parte actora.

Es de recordar que el derecho común establece la regla diez interpellat pro homine, dispuesta en la legislación sustantiva de la manera siguiente:

Artículo 1.269:

Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…

(Omissis)

De otra parte, el derecho adjetivo disciplina las condiciones de la sentencia que recaiga sobre contratos como el que origina el sub iudice, así lo establece el extracto pertinente del 531 del Código de Procedimiento Civil:

(Omissis) Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.(destacado añadido)

De lo que se sigue que, conforme a lo estipulado en el contrato ya tantas veces aludido, para el día 15 de febrero de 2010, la hoy demandante debía haber celebrado el contrato de venta por ella logrado y consecuentemente, ha debido transmitir la propiedad del inmueble tantas veces aludido, y, por lo tanto, mal puede proceder judicialmente a reclamar el cumplimiento de la prestación a cargo de su cocontratante, razón por la que su pretensión debe ser desestimada. Así se decide.

II.

Por su parte, la parte demandada reconviniente pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando la existencia de un tercer contrato de opción a compra celebrado con la demandante reconvenida en fecha 20 de marzo de 2009, promovido junto a su escrito de reconvención, y que siendo congruentes con lo explicado suficientemente en el capitulo precedente, es el contrato de fecha 15 de diciembre de 2009, el que subsiste a los efectos del presente juicio.

A beneficio de mayor precisión, la reconvención de la demandada a través de la que requiere la resolución contractual se sostiene en fundamento al incumplimiento de la actora. Dicho de otra manera, la pretensión reconvencional propuesta persigue como fin retrotraer las condiciones fácticas al estado inicial, como si nunca las partes hubiesen contratado.

De manera que, por cuanto la suscripción por vía auténtica del contrato que sirvió como fundamento de la pretensión del actor, es el mismo en el que se finca el demandado al reconocer íntegramente las disposiciones allí contenidas, debe quien juzga advertir que, de acuerdo a lo expuesto por la representación judicial de la demandada reconviniente, ella hizo entrega a la actora de los documentos necesarios para la firma, lo queda puesto de relieve en las instrumentales promovidas por la demandada reconviniente a los folios 147 al 151 de autos. Tal consideración es igualmente válida en lo que respecta a la respuesta que por vía informativa envió a este Tribunal la Entidad Bancaria, Banesco Banco Universal, C.A., haciendo del conocimiento de este despacho que la actora gestionó en el primer trimestre de 2010 un crédito hipotecario el cual el vendedor desistió en el mes de abril de 2010.

Además, expone que la fecha dispuesta para que tuviera lugar la suscripción del contrato de compra venta del inmueble no era el 25 de febrero de 2009 sino el 15 del mismo mes y año, pues así debe deducirse de la explicación hecha en el capítulo precedente respecto de cuál es el contrato que debe considerarse en vigor, pese a que la actora no cumplió con su obligación de pago del precio del inmueble en referencia.

Establecidos esos hechos sin que la actora reconvenida hubiere tampoco atacado la certidumbre de esas afirmaciones, no queda a quien esto decide sino concluir que, pese a que la ciudadana C.L. solicitó el crédito para el pago del precio pactado, no extremó sus deberes ni honró a cabalidad las obligaciones que estaban de su cargo para que pudiera procederse a la protocolización del instrumento que reflejara la transmisión de la propiedad del inmueble ya particularizado a lo largo de este fallo, en la fecha establecida en el contrato. En razón de lo que se debe declarar procedente en derecho la resolución del contrato de autos.

Ahora bien, como quiera que forma parte de la pretensión reconvencional del demandado, el pago de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,oo Bs.) por concepto de Cláusula Penal, según lo establecido en la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 20/03/09, resulta de particular importancia observa a parte que no es este el contrato objeto de la demanda sino el de fecha 15 de diciembre de 2009, que éste último no establece disposición referente a la cláusula penal.

Así establece este sentenciador cuanto dispone la legislación sustantiva sobre el particular:

Artículo 1.258:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

De suerte que lo establecido en el preinserto da lugar a que la parte que lo requiera pueda reclamar los daños y perjuicios allí establecidos, pero siendo que en el presente caso no se estableció en el instrumento del que dimana la relación sustantiva hoy controvertida (f. 21 y 22), una cláusula penal, mal puede ser reclamada la ejecución de la misma por resultar ella inexistente.

Sin embargo, la representación judicial de la parte demandada reconvinente solicita el pago del lucro cesante siendo que de la lectura de su escrito de reconvención, no se evidencia en sus afirmaciones y alegaciones el hecho de haber demostrado la existencia del mismo ni la pérdida de su utilidad económica, la cual no puede materializarse por el mero hecho del incumplimiento de pago del precio de un inmueble, pues la propietaria siempre quedará en posición de realizarlo por un precio en el que vea concretadas sus aspiraciones, como tampoco puede declararse procedente el pago de indexación alguna, habida cuenta que no hay condena que recaiga en el presente sobre cantidad líquida y exigible de dinero. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

1. SIN LUGAR la pretensión de Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 15 de Diciembre de 2009, instaurada por la ciudadana C.L.F. en contra de la ciudadana A.D.C.O.D.S., ya identificadas, y

2. Al propio tiempo declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención cuyo objeto es la RESOLUCIÓN DE ESE MISMO ACTO, propuesta por la última de las nombradas, en contra de la primera.

En consecuencia, se declara resuelto el Contrato suscrito privadamente en fecha 15 de Diciembre de 2.009 tocante a la Opción a Compra Venta sobre el bien constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida destinada a vivienda principal, distinguida con el Nº 15 que forma parte de la Urbanización Brisas de Carorita II, ubicada en la vía Carorita, Población El Cují, Jurisdicción del Municpio Iribarren del Estado Lara, con un área de terreno de Ciento Ochenta Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (180,20mts) y que está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en 10,60 metros con la calle 11; SUR: en 10,60 metros con la pardela Nº 145; ESTE: en 17 metros con la parcela Nº 154; y OESTE: en 17 metros con la parcela Nº 156. Que el Nº de Catastro es 13-03-08-UO1-815-0029-007-000, cuyas especificaciones constan en el documento de parcelamiento, Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Distrito Iribarren del Estado Lara, Nº 41, folios 232 al 392, Protocolo 1º, Tomo 2º, del primer trimestre del año 2002, y su posterior aclaratoria, protocolizada en la misma Oficina de Registro en fecha 23 de octubre de 2003, Nº 7, Tomo 6, Protocolo 1º.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber sido totalmente vencida en la pretensión por ella postulada, y en cuanto a la pretensión reconvencional no hay condenatoria en costas, por cuanto fue acogida parcialmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., en la ciudad de Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2012). Años 202º y 153º.

EL JUEZ

Abg. Oscar Eduardo Rivero López

El Secretario,

Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:21 p.m.

El Secretario,

OERL/mi