Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 20 de Junio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 8 de febrero de 2.006, bajo el Nro.67, Tomo 6-A, con domicilio en la calle Fermín, Nro. 16-75 de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, representada por los ciudadanos J.R.F. y T.D.V.R.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.543.456 y V-13.274.301, actuando en su carácter de Presidente y Vicepresidente, respectivamente.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados R.F.M. y O.J.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.499 y 27.461, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: FADI EL MAJZOUB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-26.326.745, domiciliado en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta. D.D.V.N.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.045.146, actuando en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil CCCP, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de este Estado, en fecha 19 de agosto de 1997, bajo el Nro. 1.337, Tomo 1, Adicional 26, y domiciliada en el sector Ochenta de la población de San Antonio, calle principal, casa sin número, jurisdicción del Municipio García de este Estado.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inició por ante este Juzgado demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por los ciudadanos J.R.F. y T.D.V.R.R., en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la empresa mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A en contra del ciudadano FADI EL MAJZOUB y la ciudadana D.D.V.N.V., en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil CCCP, C.A, todos identificados.

   Recibida para su distribución en fecha 5.03.2013 (f.21) por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de ésta Circunscripción Judicial y correspondió a éste tribunal conocer del presente asunto.

   Por auto de fecha 12.03.2013 (f.22 y 23), se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a que constara en autos la última citación que de los demandados se hiciera a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Se aperturó cuaderno de medidas.

   En fecha 13.03.2013 (f.24 al 37), compareció el abogado O.J.A. en su carácter de apoderado de la parte actora y mediante diligencia consignó instrumento poder marcado con la letra “A” que acredita su representación y del abogado R.F.M. y documento de venta debidamente protocolizado.

   Por auto de fecha 19.03.2013 (f.39), se ordenó reformar el auto de admisión solo en lo que respectaba a que la presente demanda se admitió por el procedimiento del juicio ordinario y debió hacerse por el juicio breve, ordenándose la citación de la parte demandada, para que compareciera dentro al segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en el expediente la última citación que de los demandados se hicieran con el objeto que dieran contestación a la demandada incoada en su contra.

   En fecha 26.03.2013 (f.41) se libraron las respectivas compulsas.

   En fecha 3.04.2013 (f.42 al 45), compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó los recibos de citación debidamente firmados por los ciudadanos D.D.V.N.V. y FADI EL MAJZOUB.

   En fecha 5.04.2013 (f.46 al 48), compareció la ciudadana D.D.V.N.V. en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, asistida de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley.

   En fecha 5.04.2013 (f.49 al 58), compareció el ciudadano FADI EL MAJZOUB, asistido de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda con sus respectivos anexos y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley.

   En fecha 5.04.2013 (f.59), compareció el ciudadano FADI EL MAJZOUB, asistido de abogado y por diligencia alega que en cuanto a la cuestión previa alegada en el escrito de contestación en relación al lapso transcurrido desde el 23.01.2013 y la oportunidad para presentar el actor su acción, debió hacerlo a más tardar el día 4.03.2013 y no el día 5.03.2013 como lo había expuesto en su contestación.

   En fecha 5.04.2013 (f.60), compareció la ciudadana D.D.V.N.V. asistida de abogado y por diligencia alega que en cuanto a la cuestión previa alegada en el escrito de contestación en relación al lapso transcurrido desde el 23.01.2013 y la oportunidad para presentar el actor su acción, debió hacerlo a más tardar el día 4.03.2013 y no el día 5.03.2013 como lo había expuesto en su contestación.

   En fecha 16.04.2013 (f.61 al 63), compareció la ciudadana D.D.V.N.V. asistida de abogado y presentó escrito de promoción de pruebas y un anexo.

   En fecha 16.04.2013 (f.64 al 86), compareció el ciudadano FADI EL MAJZOUB, asistido de abogado y presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos.

   Por auto de fecha 17.04.2013 (f.87 y 88), se admitieron las pruebas promovidas por la codemandada D.D.V.N. en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A., dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   Por auto de fecha 17.04.2013 (f.89 y 90), se admitieron las pruebas promovidas por el codemandado FADI EL MAJZOUB, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   En fecha 22.04.2013 (f. 91), compareció el ciudadano J.R.F. asistido de abogado y por diligencia negó y desconoció el documento privado contentivo supuestamente de oferta de venta promovido el 16.4.2013 por la codemandada D.D.V.N., por no ser su rubrica, ni firma, ni muchos menos la supuesta cédula de identidad allí enunciada coincide con la que es titular por lo que solicitaba que fuese desechado dicho documento por carecer de validez jurídica.

   En fecha 24.4.2013 (f.92 y 133), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos.

   En fecha 24.04.2013 (f. 134 al 139), compareció la ciudadana D.D.V.N.V. asistida de abogado y mediante diligencia promovió la prueba de cotejo y consignó para dicha prueba los instrumentos indubitados firmados por el ciudadano J.F..

   Por auto de fecha 25.04.2013 (f.140 y 141), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   Por auto de fecha 25.04.2013 (f. 142 y 143), se fijó el segundo día de despacho siguiente a las 11:00a.m, a objeto de que se llevara a cabo la designación de expertos grafotécnicos, quienes se encargarían de efectuar el cotejo.

   Por auto de fecha 29.04.2013 (f. 144 al 147), se nombró como expertos grafotécnicos a los ciudadanos M.S.M., C.A.G. y N.J.Z., acordándose notificar a los dos últimos en razón que se consignó en el mismo acto carta de aceptación de la primera mencionada.

   En fecha 30.04.2013 (f.148 al 150), compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó boleta de notificación debidamente firmada por los ciudadanos C.G. y N.Z..

   Por auto de fecha 2.05.2013 (f.151), se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 3.04.13 exclusive al 5.04.13 inclusive, desde el 5.4.13 exclusive al 24.04.13 y desde el 24.04.13 exclusive al 2.05.13 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 2, 10 y 5 días de despacho respectivamente.

   Por auto de fecha 2.05.2013 (f. 152), se le advirtió a las partes que una vez precluida la articulación probatoria se procedería a dictar el fallo correspondiente.

   En fecha 3.05.2013 (f. 153), compareció la ciudadana D.N. en su carácter de autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia señaló a los expertos que se tuviera como documentos indubitados para el cotejo la notificación judicial de fecha 23.01.2013 donde aparece la firma del ciudadano J.F., así como la diligencia de fecha 22.04.2013.

   En fecha 3.05.2013 (f.154), la ciudadana M.S.M. prestó el juramento de ley.

   En fecha 6.05.2013 (f.155), el ciudadano C.A.G.C. prestó el juramento de ley.

   En fecha 6.05.2013 (f.156), el ciudadano N.J.Z. prestó el juramento de ley.

   En fecha 6.05.2013 (f.157), comparecieron los expertos M.S., N.Z. y C.G. y mediante diligencia solicitaron se le concedieran un lapso de diez (10) días de despacho para consignar el dictamen pericial resultante, que se le acordaran credenciales y que darían inicio a sus actuaciones periciales el día de despacho siguiente a la presente fecha a las 10:00a.m en la sede de este tribunal en el área de revisión y consulta de expedientes.

   Por auto de fecha 7.05.2013 (f. 158), se negó el planteamiento efectuado por la ciudadana D.N. en su diligencia del 3.05.13 por cuanto debió hacerlo en la oportunidad de promover la prueba de cotejo.

   Por auto de fecha 7.05.2013 (f.159), se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 25.04.13 exclusive al 7.05.13 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 7 días de despacho.

   Por auto de fecha 7.05.2013 (f.160 al 163), se extendió el lapso probatorio de la incidencia de cotejo hasta por quince (15) días y concedió ocho días de despacho contados a partir de ese día exclusive para que los expertos presentaran el respectivo informe. Se libraron las credenciales a los expertos.

   En fecha 8.05.2013 (f.164 al 176), comparecieron los expertos designados y mediante diligencia consignaron el informe de experticia grafotécnica.

   En fecha 8.05.2013 (f.177), comparecieron los expertos designados y mediante diligencia estimaron sus honorarios profesionales por la función pericial en la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.36.000,00), a razón de DOCE MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs.12.000,00) para cada uno de los expertos y expresaron que ya se le habían cancelado sus honorarios incluso la experto M.S. había recibido sus viáticos que incluyen gastos de traslados (boleto aéreo, Caracas-Porlamar-Caracas), transporte interno, alimentación y hospedaje, estimados en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00), por lo cual declaraban que nada se le adeudaba por ningún concepto de honorarios ni viáticos ni ningún otro concepto derivado de la actividad pericial.

   En fecha 16.05.2013 (f.178 y 179), compareció el ciudadano FADI EL MAJZOUB asistido de abogado y mediante escrito presentó sus conclusiones.

   En fecha 16.05.2013 (f.180 al 182), compareció la ciudadana D.N. acreditada en autos, debidamente asistida de abogado y mediante escrito presentó sus conclusiones.

   En fecha 20.05.2013 (f. 183 al 186), compareció el apoderado de la parte actora, abogado O.A. y mediante escrito presentó sus informes.

   Por auto de fecha 21.05.2013 (f. 187), se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 25.04.13 exclusive al 20.05.13 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 15 días de despacho.

   Por auto de fecha 21.05.2013 (f.188), se aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive se iniciaban los cinco días para dictar sentencia en la presente causa.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 12.03.2013 (f. 1 al 3), se aperturó cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida atípica solicitada y a tal efecto, se ordenó ampliar la prueba con mira a acredita los extremos del periculum in mora y el periculum in damni.

   Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   Parte Actora:

   Documentos traídos a los autos al momento de incoarse la presente demanda:

   1. - Copia fotostática (f.5 y 6), de documento autenticado en fecha 9 de marzo de 2006 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, anotado bajo el Nro.38, Tomo 36, de donde se infiere que la ciudadana D.D.V.N.V. dio en arrendamiento a la Compañía Anónima CORRE CAMINO JORGE, C.A, representada por el ciudadano J.F., en su condición de presidente, un inmueble constituidos por seis (6) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial C. C. C., en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta; que se estableció como canon de arrendamiento la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) mensuales; que el arrendatario efectuaría unas reparaciones en el Centro Comercial C. C. C., tales como: techo, locales, baños, pintura, piso, luz y agua y le sería descontados del canon de arrendamiento la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) y el otro millón de bolívares debía pagarlos con toda puntualidad a los cinco primeros días de cada mes en la oficina de la arrendadora o en el lugar que éste le indicara; que el plazo de duración del contrato sería de cuatro (4) años fijo contados a partir del día 15 de febrero del 2005 hasta el 15 de febrero del 2009, que se le concedían seis meses de gracia por la reparación del Centro Comercial C. C. C que no sería imputado para el plazo estipulado de este contrato y no operaría en ningún caso la tácita reconducción. La anterior copia fotostática al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar la relación contractual entre la ciudadana D.D.V.N.V. y la Compañía Anónima CORRE CAMINO JORGE, C.A desde el 9 de marzo de 2006. Y así se decide.

   2. - Copia fotostática (f.7) del escrito presentado ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado por el ciudadano FADI EL MAJZOUB y recibido por la secretaria de dicho tribunal según sello húmedo y firma ilegible, el 21.02.2013, con el fin de notificarle al ciudadano J.F., quien se encontraba ocupando los locales 9 y 10 en el Centro Comercial, CCCP, C.A, donde funciona la Compañía Anónima Corre Camino George, C.A., que no sería renovado el contrato de arrendamiento que vencía el 15 de mayo del 2013 y que debía ser entregado los inmuebles libre de bienes y personas. La anterior copia fotostática al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar tales circunstancias, esto es que el ciudadano FADI MAJZOUB presentó ante el referido Tribunal notificación judicial a los fines de hacer del conocimiento de la empresa arrendataria de los locales 9 y 10 que no le sería renovado su contrato luego de vencerse el día 15 de mayo del 2013. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f.8) del escrito presentado ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado por el ciudadano FADI EL MAJZOUB y recibido por la secretaria de dicho tribunal según sello húmedo y firma ilegible, el 4.12.12, con el fin de notificarle al ciudadano J.F., quien se encontraba ocupando los locales 9 y 10 en el Centro Comercial, CCCP, C.A, donde funciona la Compañía Anónima Corre Camino George, C.A., que en lo sucesivo todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serían tratados con el nuevo propietario de los locales antes mencionados. La anterior copia fotostática al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar tales circunstancias, esto es que el ciudadano FADI MAJZOUB presentó ante el referido Tribunal notificación judicial a los fines de hacer del conocimiento de la empresa arrendataria de los locales 9 y 10 que en lo sucesivo todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serían tratados con su persona como nuevo propietario. Y así se decide.

   4. - Copia fotostática (f.9 al 15) de documento inscrito en fecha 8 de febrero de 2006 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, bajo el Nro. 67, Tomo 6-A, de donde se infiere que los ciudadanos J.R.F. y T.D.V.R.R. convinieron en constituir una compañía bajo la denominación de COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, la cual tendría su domicilio en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, su objeto de Cyber Café, la importación, exportación, distribución, venta y servicio técnico de equipos de oficina tales como, fotocopiadora, fax, máquina de escribir, equipos de computación, todos los materiales consumibles necesarios para el funcionamiento de los equipos, centros de navegación, agencias de loterías, máquinas traganíqueles, hipotecas, venta de uniformes, venta de muebles y artículos de oficinas, venta de juguetes, e igualmente explotaría el ramo de venta de comida, bebidas gaseosas y alcohólicas nacionales e internacionales al mayor y al detal; que para el primer ejercicio administrativo se habían designados a las siguientes personas: Presidente J.R.F., vicepresidente T.D.V.R.R., comisario Lic. LUIS FAJARDO BRUIITRIAGO. La anterior copia fotostática al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar la constitución de la compañía denominada COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, y sus estatutos que la rigen. Y así se decide.

   5. - Copia fotostática (f.16 al 20), de documento autenticado en fecha 1 de julio de 2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, anotado bajo el Nro.62, Tomo 37, de donde se infiere que la ciudadana D.D.V.N.V. dio en arrendamiento a la Compañía Anónima CORRE CAMINO JORGE, C.A, representada por J.F., en su condición de presidente, un inmueble constituidos por seis (6) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial C. C. C., en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta; que se estableció como canon de arrendamiento la suma de CUATRO MIL DE BOLÍVARES (Bs.4.000,00) mensuales, el cual cancelaría con toda puntualidad a los cinco primeros días de cada mes en la oficina de la arrendadora o en el lugar que ésta le indicara; que el plazo de duración del contrato sería por cuatro (4) años fijos contados a partir del día 15 de mayo del 2009 hasta el 15 de mayo del 2013. La anterior copia fotostática al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar la relación contractual entre la ciudadana D.D.V.N.V. y la Compañía Anónima CORRE CAMINO JORGE, C.A desde el 15 de mayo de 2009. Y así se decide.

   6. - Copia fotostática certificada (f.28 al 37), de documento protocolizado en fecha 9 de noviembre del año 2012, en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, bajo el Nro. 2012.2476, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.3923, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, número 2012.2477, asiento registral 1 del inmueble con el Nro.398.15.6.1.3924, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, número 2012.2478, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.3925 y correspondiente al Folio Real del año 2012, de donde se infiere que la ciudadana D.D.V.N.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil C. C. C. P., C.A., dio en venta al ciudadano FADI EL MAJZOUB un inmueble constituido por tres locales Nº. 1, 9 y 10, se compone de planta baja y mezzanina, el área de Local Nro. 1 es de CIENTO OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO (187,68 mts2), Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, tiene un porcentaje en el documento de condominio de 18,58% cuyos linderos y medidas y demás determinaciones son las siguientes: PLANTA BAJA con baño incorporado y escaleras con las que se comunica internamente con el nivel mezzanina, tiene un área de Ochenta metros cuadrados con Dieciocho centímetros (80,18 mts2), los linderos son: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con casa de la ciudadana C.D.C. de López; ESTE: con calle Mariño que es su frente; OESTE: con local Nº 10. Planta Mezzanina: tiene un área de CIENTO SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (107,50mts2), los linderos son: NORTE: con local Nº 3; SUR: con casa de la ciudadana C.D.C. de L.E.: con calle Mariño; OESTE: en parte con local Nº 10 y Local Nº 2; Local Nro. 9, se compone de una planta baja, se encuentra situado en la calle Igualdad Municipio Mariño de este Estado, con un área total del Local Nº 9, es de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (256,74mts2), tiene un porcentaje de condominio de 17,61% y comprendido dentro de los siguientes linderos: Planta Baja: NORTE: con locales Nros. 4, 5 y 6; SUR: pasillo de circulación; ESTE: en parte con locales Nros. 3 y 2; y OESTE: con pasillo de circulación; y el local Nro. 10, se compone de la planta baja y planta mezzanina, con un área total de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (368,10Mts2), Planta Baja, con un área de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5mts2), tiene un porcentaje de condominio de 14% y alinderado así: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con baños públicos; la Planta Mezzanina tiene un área total de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5 Mts2), con los siguientes linderos: NORTE: vacío que da al pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con casa de P.J.C.; que se constituyó a favor de la vendedora hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de Un Millón Quinientos bolívares (Bs.1.500.000,00) sobre el inmueble que por este documento adquiere el comprador. La anterior copia fotostática certificada al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.360 del Código Civil para comprobar dicha venta. Y así se decide.

      En la etapa probatoria, promovió:-

   1. - Todo el valor probatorio que emergía de los autos, y muy especialmente lo siguiente: De los contratos de arrendamientos consignados conjuntamente con la demanda de autos, de la copia del escrito presentado por parte del ciudadano FADI EL MAJZOUB al Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado donde se le notifica de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento que vence el 15 de mayo de 2013; De la copia fotostática del escrito presentado por parte el ciudadano FADI EL MAJZOUB al Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado donde se le notifica que en lo sucesivo todo lo relacionado con los contratos de arrendamientos serían tratado directamente con el nuevo propietario; y de la copia certificada del contrato de venta debidamente protocolizado. Las cuales ya han sido analizadas por este Tribunal al inicio del presente fallo, por lo que resulta innecesario volver a emitir consideración al respecto. Y así se decide.

   2. - Originales de tres (3) (f.94) recibos de pagos identificados con los Nros. 3/12, 4/12 y 5/12 emitidos los días 31.10.2012, 30.11.2012 y 31.12.2012, mediante los cuales se infiere que la empresa CORRE CAMINO GEORGE pagó las sumas de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,00) cada uno por concepto de canon de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2012, los cuales se encuentran firmados ilegibles en su renglón “Recibí”. Los anteriores recibos se le niegan valor probatorio por cuanto los mismos constituyen documento privados que emanan del mismo promovente. Y así se decide.

   3. - Copia certificada (f.95 al 133), del expediente Nro.13.465 llevado por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, relacionado con las consignaciones realizadas por el ciudadano J.R.F. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, a la beneficiaria D.D.V.N.V. en fecha 18.02.2013, el canon correspondiente al mes de febrero del 2013 por la suma de Bs.4.000,00 por concepto de canon de arrendamiento; que el 8.4.2013 consignó la suma de Bs.4.000,00 correspondiente al canon del mes de marzo de 2013. La anterior copia certificada al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar que el representante de la empresa CORMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A., el día 15.2.13 consignó ante ese Tribunal el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero y el día 8.4.13 el mes de marzo de 2013 a favor de la ciudadana D.N.. Y así se decide.

      Parte Codemandada D.N.:-

      En la etapa probatoria, promovió:

   1. - Original (f.63) de comunicación suscrita en fecha 8.6.2012 por la ciudadana D.D.V.N.V. en su condición de propietaria mediante la cual le participa al ciudadano J.F., que el inmueble que ocupa como inquilino, ubicado en la calle Igualdad y M.d.P., Municipio Mariño de este Estado compuesto por seis locales comerciales que ha decidido vender dicho local y le hacía oferta formal de venta del local por el precio de CUATRO MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500.000,00), que de estar interesado en la adquisición del local debía notificárselo en un plazo no mayor de ocho días contador a partir de la presente fecha, con el objeto de fijar dicha negociación con relación a las condiciones de pago, que si transcurrido dicho plazo sin haber recibido la notificación de compra, se entendería que no se deseaba adquirir el inmueble y quedara libre de vender a terceros interesados, bajo las condiciones que creyere conveniente. Se deja constancia que dicha comunicación en su parte final contiene dos firmas ilegibles, la primera en el renglón de quien suscribe la comunicación y la segunda en el renglón de recibido. El anterior documento fue objeto de desconocimiento en su oportunidad por parte del representante de la parte actora, y consta que a raíz de ello, se promovió el cotejo del mismo el cual fue debidamente tramitado, evidenciándose de la prueba de experticia grafotécnica evacuada por los expertos M.S.M., N.J.Z. y C.A.G.C., que éstos concluyeron que la firma de carácter cuestionado, que como de “J.F.”, cédula de identidad No.954356, aparece suscrita en la Comunicación, inserta al folio 63 del Expediente Nº 11.480/13, fue ejecutada por la misma persona que, identificándose como “J.R.F.” y/o “J.F.”, titular de la cédula de identidad No. 9.543.456, suscribió los siguientes documentos: 1.- Con el carácter de socio “PRESIDENTE”, el acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Compañía COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha: “La a.O. (08) de FEBRERO del Dos Mil Seis (2006)”, anotada bajo el No.67, Tomo 6-A; cuya Copia certificada cursa a los folios 9 al 15 del Expediente Nº 11.480/13; y 2.- Con el carácter de uno de “LOS OTORGANTES”,. como “EL ARRENDATARIO”, actuando como Presidente de la COMPAÑÍA ANÓNIMA CORRE CAMINO GEORGE, C.A., el Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, de fecha: “Porlamar, PRIMERO (01) de J.d.D.M.N. (2009)”.-, documento que en original riela de los folios 136 al 139 del Expediente Nº 11.480/13 que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas, responden a un mismo origen o autoría. En definitiva concluyen que la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona identificándose como J.R.F. y/o J.F. suscribió los documentos indubitados. Lo anterior revela que el documento consistente en una comunicación debe ser valorado, y que por ende se tiene como cierta, real y valedero no solo su contenido, sino las firmas que aparecen en el cuerpo del mismo suscribiéndolo, para demostrar que la ciudadana D.N. como propietaria participó en esa oportunidad al arrendatario de los locales su intención de vender y que a tal efecto le hacía oferta formal del mismo y que de estar interesado debía participarlo en un plazo no mayor de ocho días. Y así se decide.

      Parte Codemandada, FADI EL MAJZOUB:-

      Conjuntamente con la contestación.-

   1. - Copia fotostática (f.53 al 58), de documento protocolizado en fecha 9 de noviembre del año 2012, en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, bajo el Nro. 2012.2476, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.3923, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, número 2012.2477, asiento registral 1 del inmueble con el Nro.398.15.6.1.3924, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, número 2012.2478, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.6.1.3925 y correspondiente al Folio Real del año 2012, de donde se infiere que la ciudadana D.D.V.N.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P., C.A., dio en venta al ciudadano FADI EL MAJZOUB un inmueble constituido por tres locales Nº. 1, 9 y 10, se compone de planta baja y mezzanina, el área de Local Nro. 1 es de CIENTO OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO (187,68 mts2), Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, tiene un porcentaje en el documento de condominio de 18,58% cuyos linderos y medidas y demás determinaciones son las siguientes: PLANTA BAJA con baño incorporado y escaleras con las que se comunica internamente con el nivel mezzanina, tiene un área de Ochenta metros cuadrados con Dieciocho centímetros (80,18 mts2), los linderos son: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con casa de la ciudadana C.D.C. de López; ESTE: con calle Mariño que es su frente; OESTE: con local Nº 10. Planta Mezzanina: tiene un área de CIENTO SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (107,50mts2), los linderos son: NORTE: con local Nº 3; SUR: con casa de la ciudadana C.D.C. de L.E.: con calle Mariño; OESTE: en parte con local Nº 10 y Local Nº 2; Local Nro. 9, se compone de una planta baja, se encuentra situado en la calle Igualdad Municipio Mariño de este Estado, con un área total del Local Nº 9, es de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (256,74mts2), tiene un porcentaje de condominio de 17,61% y comprendido dentro de los siguientes linderos: Planta Baja: NORTE: con locales Nros. 4, 5 y 6; SUR: pasillo de circulación; ESTE: en parte con locales Nros. 3 y 2; y OESTE: con pasillo de circulación; y el local Nro. 10, se compone de la planta baja y planta mezzanina, con un área total de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (368,10Mts2), Planta Baja, con un área de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5mts2), tiene un porcentaje de condominio de 14% y alinderado así: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con baños públicos; la Planta Mezzanina tiene un área total de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5 Mts2), con los siguientes linderos: NORTE: vacío que da al pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con casa de P.J.C.; que se constituyó a favor de la vendedora hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de Un Millón Quinientos bolívares (Bs.1.500.000,00) sobre el inmueble que por este documento adquiere el comprador. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al inicio del presente fallo resulta innecesario volver a emitir consideración al respecto. Y así se decide.

      En la etapa probatoria, promovió:

   1. - Copia fotostática (f. 66 al 75), de actuaciones correspondientes a la consignación efectuada por el ciudadano J.R.F. en su condición de presidente de la empresa mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A, en fecha 18.2.2013 ante el Tribunal Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2013, según contrato que suscribió con la ciudadana D.D.V.N.V. y donde hacer notar que había recibido la visita de la secretaria y del Juez Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado con el fin de notificarle que en lo sucesivo todo lo concerniere a la relación arrendaticia debía tratarlo con el ciudadano FADI EL MAJZOUB quien asumía la condición de propietario de los locales arrendados. La anterior copia fotostática certificada al no haber sido objeto de impugnación en la oportunidad consagrada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna y se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar esa circunstancia. Y así se decide.

   2. - Original (f.76 al 86), de la solicitud de notificación judicial identificada con el Nro. 1.358-12 nomenclatura del Tribunal Tercero Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, de donde se infiere que a petición del ciudadano FADI EL MAJZOUB en fecha 23.1.2013 se notificó al ciudadano J.F. en su carácter de arrendatario del local comercial donde funciona el Centro Hípico Correcaminos George, C.A, que en lo sucesivo todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serian tratados con el nuevo propietario de los locales 9 y 10 que tenía arrendado, se anexó a la misma copia fotostática del documento de propiedad. El anterior documento se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para comprobar dicha circunstancia, esto es que el 23.1.2013 el ciudadano FADI EL MAJZOUB notificó al ciudadano J.F. que como nuevo propietario todo lo relacionado con el arrendamiento se debía tratar con su persona. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente demanda los ciudadanos J.R.F. y T.D.V.R.R. en su carácter de presidente y vicepresidente de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A., debidamente asistidos de abogado señalaron lo siguiente:

      - que en fecha 15 de febrero del año 2005 su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana D.D.V.N.V. debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 9 de marzo del año 2006, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 36, con un lapso de duración de cuatro (4) años y con un canon de arrendamiento de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000,00) (sic), equivalente hoy a DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000,00).

      - que posteriormente suscribió un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de cuatro años, contados a partir del día 15 de mayo de 2009 y un canon de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,00) mensuales, el cual se encontraba debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha primero de julio del año 2009, anotado bajo el Nro. 62, Tomo 37, sobre unos inmuebles constituidos por seis (6) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial C.C.C., en la calle Mariño de la ciudad de Porlamar del estado Nueva Esparta.

      - que la arrendadora protocolizó documento de condominio por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado en fecha 5 de octubre del año 2012, bajo el Nro. 32, folios 184 de los Tomos 21, Protocolo de Transcripción y los seis (6) locales, objeto del contrato de arrendamiento fueron modificados y convertidos en dos (2) locales comerciales (no físicamente) identificados con los Nros. 9 y 10.

      - que de acuerdo al documento de condominio el local Nro. 9, ubicado en la planta baja con un área total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMETROS (256,74Mts2), tiene un porcentaje de condominio de 17,61% y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con locales nros. 4, 5 y 6; SUR: pasillo de circulación; ESTE: en parte con locales Nros. 3 y 2; y OESTE: con pasillo de circulación; y el local Nro. 10, se compone de la planta baja y planta mezzanina, con un área total de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS (368,10Mts2), distribuidos así: Planta Baja, con un área de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5mts2), tiene un porcentaje de condominio de 14% y alinderado así: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con baños públicos; la Planta Mezzanina tiene un área total de CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS (184,5 Mts2), con los siguientes linderos: NORTE: vacío que da al pasillo de circulación; SUR: con casa de C.D.C. de López; ESTE: con local Nro. 1; y OESTE: con casa de P.J.C..

      - que a su representada durante la relación arrendaticia nunca se le había notificado ni verbal, ni por escrito, mucho menos mediante documento autenticado, tal como lo expresa el artículo 44 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención por parte de la arrendadora de vender el inmueble arrendado.

      - que en fecha reciente y en la oportunidad de encontrarse su representada en horario de ejecución de sus actos de comercio, se presentó el Juez y Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, a los fines de hacer la notificación correspondiente a la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por parte de la arrendadora D.D.V.N.V., actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, al ciudadano FADI EL MAJZOUB.

      - que posteriormente se dirigieron a la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta a los fines de constatar el motivo de la visita del Juzgado antes mencionado y efectivamente corroboraron la veracidad de esas actuaciones y procedieron a exigir copias certificadas del referido contrato de venta, el cual se protocolizó por ante la mencionada Oficina de Registro, en fecha 9 de noviembre del año 2012, bajo el Nro. 2012.2476, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 398.15.6.1.3923, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, número 2012-2477, asiento registral 1 del inmueble con el Nro.398.15.6.1.3925 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, a los fines de ejercer las acciones legales a que hubiera lugar.

      - que su representada se encuentra legitimada para ejercer la presente acción legal de Retracto Legal Arrendaticio, toda vez que es arrendataria del inmueble, se mantenía a la fecha actual en la posesión del inmueble dentro del lapso contractual, y tenía la preferencia del mismo por haberlo ocupado en condición de Arrendataria por más de dos (2) años, por encontrarse en total solvencia con todas las obligaciones contractuales, y perfectamente podía satisfacer todas las aspiraciones del propietario, amén cuando en el referido contrato de compra venta del inmueble se acordó la finalización del pago de precio mediante cuotas, es decir, venta a plazo o a crédito.

      - que desde el 15 de febrero del año 2012 su representada se encontraba todos los días de la semana abierta al público (clientela general) a los fines de realizar sus actos de comercio, que en toda la sociedad general Nueva Espartana es ampliamente conocido que expende comidas, bebidas y se explota actividades de apuestas de juegos lícitos (Centro Hípico), no ocurriendo ausencias o cierres cortos mucho menos largos precisamente por ser una de las exigencias del Instituto Nacional de Hipódromos en mantenerse durante las actividades hípicas abierto al público en general, a objeto que el arrendador, pudieran dar la notificación de venta del inmueble, al no proceder de esta manera, era obvio de que actuaron en perjuicio de los derechos e intereses legítimos de su representada por lo que se halla legitimada para intentar la presente demanda por retracto legal arrendaticio y subrogarse al comprador, permitir lo contrario sería consagrar el Fraude a la Ley por parte de las personas involucrada en el contrato de compra venta a espaldas de la empresa mercantil COMERCIALIZADORA CORRE CAMINO GEORGE, C.A.

      Por su parte consta que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana D.D.V.N.V., en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, asistida de abogado, argumentó:

      - que oponía la cuestión previa, contenida en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, en virtud de que el arrendatario solicitante del Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió ejercer su acción dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la negación celebrada le haga el adquiriente, en el caso que les ocupaba el adquiriente notificó vía judicial, el día 23 de enero del presente año de ser el nuevo propietario del bien inmueble objeto de esta acción, en consecuencia el actor debió intentar su acción a más tardar el día 4 de marzo inclusive, y de las actas que integran el presente expediente se podía ver claramente que la acción fue admitida en fecha 12 de marzo de 2013, es decir, una vez caducado su plazo.

      - negaba, rechazaba y contradecía la presente demanda, tanto en los hechos como en cuanto al derecho.

      - que no era cierto que el arrendatario se le haya vulnerado sus derechos preferente para adquirir el inmueble, ya que le fue ofertada la venta del inmueble e hizo caso omiso a la oferta.

      - que no era cierto que el arrendatario se enterara de la venta del inmueble cuando el nuevo propietario le notificara de la misma en fecha 23 de enero de 2013, a través del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

      - que alegaba la insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento del local objeto de la presente acción.

      - que rechazaba y contradecía la estimación de la demanda por exagerada.

      Asimismo, el codemandado FADI EL MAJZOUB, asistido de abogado dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

      - que oponía la cuestión previa, contenida en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, en virtud de que el arrendatario solicitante del Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió ejercer su acción dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la negación celebrada le haga el adquiriente, en el caso que les ocupaba el adquiriente notificó vía judicial, el día 23 de enero del presente año de ser el nuevo propietario del bien inmueble objeto de esta acción, en consecuencia el actor debió intentar su acción a más tardar el día 4 de marzo inclusive, y de las actas que integran el presente expediente se podía ver claramente que la acción fue admitida en fecha 12 de marzo de 2013, es decir, una vez caducado su plazo.

      - rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

      - que admitía el señalamiento realizado por la parte demandante en el libelo de la demanda, cuando señala que en fecha reciente y en la oportunidad de encontrarse su representada en horario de ejecución de sus actos de comercio se había presentado el Juez y la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, a los fines de hacer la notificación correspondiente a la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por parte de la arrendadora, ciudadana D.D.V.N.V., actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, y que había constatado por motivo de la visita del Juzgado el contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García del estado Nueva Esparta en fecha 9 de noviembre del año 2012, bajo el Nro.2012.2476, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.396.15.6.1.3923, correspondiente al Libro de Folio Real del año 20121, número 2012.2477, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.5.1.3924, correspondiente al Libro Real del año 2012, número 2012.2478, asiento registral 1 del inmueble con el Nro. 398.15.6.1.3925 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, venta realizada al ciudadano FADI EL MAJZOUB.

      - que no era cierto que el arrendatario se enterara de la venta del inmueble cuando el nuevo propietario le notifica de la misma en fecha 23 de enero de 2013, a través del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta.

      - que alegaba la insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento del local objeto de la presente acción.

      - que rechazaba y contradecía la estimación de la demanda por exagerada.

      PUNTOS PREVIOS.-

      a.- RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente:

      ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

      Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”.

      Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.

      En este asunto se desprende que el rechazo planteado por los accionados se hizo de forma tempestiva, sin embargo la misma no cubre las expectativas establecidas en el fallo precedentemente apuntado, dado que se limitaron a expresar para sustentar dicho medio de ataque que la estimación de la demanda es exagerada, lo cual obliga a que inexorablemente sea desestimada por este Tribunal y que por vía de consecuencia, se tenga como válida la estimación que le asignó el actor a la demanda. Y así se decide.

      b.- CUESTIÓN PREVIA.-

      En lo que respecta a la cuestión previa del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la caducidad de la acción opuesta por la ciudadana D.D.V.N.V. actuando como presidenta de la sociedad mercantil CCCP, C.A, y el ciudadano FADI EL MAJZOUB, ambos debidamente asistidos por la abogada A.B.C., se observa que como sustento de hecho se indicó que el arrendatario - solicitante del Retracto Legal Arrendaticio de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ejerció la acción en forma intempestiva, ya que debió ejercerla dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la notificación judicial que se le hizo por intermedio del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y no en un momento posterior al vencimiento del mismo.

      Ahora bien, a los efectos de discernir sobre el planteamiento efectuado se tiene que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículo 42 al 50 ejusdem), estableciendo a que a tal efecto, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo. Sobre esta misma figura del retracto legal el artículo 1.547 del Código Civil dispone como requisitos para el ejercicio de dicha acción los siguientes, a saber: - Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente; -una vez realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, cuando quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, el ejercicio de la tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

      Como se desprende nos encontramos ante dos disposiciones legales que regulan de una forma diferente dicha acción, estipulando lapsos de caducidad disímiles entre sí. Al respecto, la Sala de Casación Civil del alto Tribunal mediante sentencia Nº RC- 00260 emitida en fecha 20 de Mayo el 2005, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez (expediente Nº 04807) aclaró esa disyuntiva, estableciendo en forma determinante en torno al término para recurrir por vía del Retracto Legal Arrendaticio, lo siguiente:

      …En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

      (…)

      Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…

      (Resaltado de la Sala).

      Del fragmento transcrito emerge sin que exista lugar a dudas, que la Sala luego de considerar que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios, con el propósito de dar cumplimiento a los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estableció que para todos los casos el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

      Delimitado lo anterior el thema decidendum en este caso estará centrado en dilucidar primariamente lo concerniente a la caducidad de la acción argumentada y luego, dependiendo de la resolución que se dicte, en torno a la procedencia de la acción de retracto legal propuesta. Y así se decide.

      Ahora bien, analizado como ha sido todo el material probatorio que fue aportado por los sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso, a los efectos de determinar la oportunidad o el momento en que la parte accionante adquirió noción sobre la venta del inmueble que ocupa como arrendataria resulta imperioso instituir dos circunstancias, la primera que el ciudadano J.F. en su condición de representante legal de la empresa CORRE CAMINO GEORGE, C.A, fue notificado mediante comunicación privada fechada 8 de junio de 2012 que éste firmo en señal de su conocimiento sobre la intención de ofrecer en venta los locales que éste ocupa en calidad de arrendatario (vid documento que riela al folio 63), y la segunda, que según emerge de la notificación judicial cursante a los folios 76 al 80 efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente 1.358-12, en fecha 23 de enero de 2013 que se constituyó y trasladó en compañía del ciudadano FADI EL MAJZOUB debidamente asistido de la abogada A.B.C. en un local comercial denominado CORRECAMINO, ubicado en la calle Igualdad entre calles Arismendi y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado y que procedió a notificarle al ciudadano J.R.F. en su carácter de arrendatario del local comercial donde funciona el Centro Hípico Correcaminos George, C.A, que a raíz de la compraventa efectuada sobre los locales 9 y 10 del Centro Comercial CCCP, C.A a su favor mediante documento protocolizado, en lo sucesivo, todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos será tratado con su persona, por ser el nuevo propietario de éstos, todo lo cual revela sin que exista lugar a dudas, que la co-demandada Sociedad Mercantil C.C.C.P., C.A., a través de su presidenta la ciudadana D.D.V.N.V. cumplió con la carga que le impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que se refiere a la obligación de ofrecer la venta del bien arrendado a su arrendatario, sin que éste manifestara en tiempo legal su disposición de adquirirlo, y más aún, que es lo más importante para dilucidar la defensa previa opuesta, que la parte actora obtuvo noción sobre la venta que su arrendador le efectuó al ciudadano FADI EL MAJZOUB el día 23.1.2013, momento en el cual – se reitera – el precitado Tribunal cumpliendo los requerimientos del solicitante procedió a emitir la referida notificación judicial.

      Así las cosas, estima quien decide que bajo los anteriores señalamientos en este caso en particular se configuró efectivamente la caducidad de la acción, toda vez que a juicio de quien resuelve existe certeza de que, contrario a lo expresado por la demandante en el libelo de la demanda, la noción sobre la venta la obtuvo, no en la fecha invocada en el libelo, sino desde el día 23 de enero del año 2013, que fue la oportunidad en que fue notificado judicialmente por el precitado Juzgado sobre la realización de la venta de los ya referidos locales que ocupa la empresa accionante en calidad de arrendataria. De tal manera que es evidente conforme a lo antes expuesto que en este asunto operó infaliblemente la caducidad de la acción por cuanto -se insiste- desde la fecha expresada hasta el 05 de marzo de 2013, fecha en la que fue presentada la presente demanda ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado a los efectos de que la misma fuera sometida al procedimiento de distribución de causas, transcurrieron más de los cuarenta (40) días continuos a que hace referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      En atención a las circunstancias precedentemente establecidas es incuestionable señalar que al haber operado la caducidad de la acción, la presente demanda debe ser desestimada, tal como se hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta decisión. Y así se decide.

      Por último, conviene puntualizar que en virtud del anterior pronunciamiento resulta innecesario emitir juicio sobre el resto de los alegatos y defensas que fueron planteados en este caso, pero si exhortar a la parte accionante, especialmente al ciudadano J.R.F. y a su abogado O.J.A. toda vez que propició una incidencia de tacha incidental a sabiendas que la misma carecía de sustento legal, y por esa razón éste Tribunal lo previene para que en lo sucesivo actúe con lealtad y probidad de conformidad con lo previsto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues en caso de reincidencia tomará las medidas que sean conducentes, haciendo uso de las facultades que se le otorgan al Juez conforme al artículo 17 eiusdem. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: