Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Septiembre de 2010

Fecha de Resolución22 de Septiembre de 2010
EmisorJuzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAura Maribel Contreras
ProcedimientoNulidad De Documento De Condominio Y Pago De Daños

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 22 de Septiembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH15-V-2001-000044

PARTE ACTORA: L.M.O.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.972.182, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.304, quien actúa como Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, ubicado en la Avenida M.Á., Calle Caujaro, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: L.M.O.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.972.182, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.304; A.G., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.304..

PARTE DEMANDADA : F.C.M., VICENZA GARUFI DE COMUNIELLO y F.D.C.M., venezolano, italiana y venezolano, respectivamente, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.963.552, 796.699 y 5.434.444, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: A.R.A., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.706.

MOTIVO DEL JUICIO: Nulidad de Aclaratoria de Documento de Condominio.

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.

Comenzó la presente causa mediante libelo de demanda presentado por la abogada L.M.O.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.972.182, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.304, quien actúa como Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, ubicado en la Avenida M.A., Calle Caujaro, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, según Acta autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Bello Monte, el 14 de noviembre de 2000, anotada bajo el Nº 09, tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, acude por ante este órgano jurisdiccional a demandar a los ciudadanos F.C.M., VICENZA GARUFI DE COMUNIELLO y F.D.C.M., por nulidad de aclaratoria de documento de condominio.

Señala la demandante que el 20 de septiembre de 1978, F.C.M. y el ciudadano S.C.G., adquiere cada uno el 50% de la totalidad del edificio Caujaro; que el 16 de septiembre de 1981 el ciudadano S.C.g. vende a Inversiones Stefano, S.A. el 50% de su propiedad del edificio Caujaro; que el 27 de septiembre de 1999 el ciudadano F.C.M. e Inversiones Stefano, S.A. decidieron pasar la propiedad del edificio Caujaro al Régimen de Propiedad Horizontal; que para tal fin registraron el Documento de Condominio de dicho inmueble, el cual quedó protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 27 de septiembre de 1999, bajo el Nº 22, Tomo 22, Protocolo Primero. Que en fecha 17 de marzo de 2000, Inversiones Stefano, S.A. vende al ciudadano F.D.C.M., el 50% de los derechos de propiedad sobre el inmueble. Que en la misma fecha los ciudadanos BALTAR C.D.M. Y C.M.D. BASTOS MARQUES; RUI M.D.M. Y G.N.D.C.G., L.M.O.R., G.C.D.S., M.C.M.M. Y M.E.C.P., titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.274.413, E-81.977.329, E-81.274.414, V-7.948.428, V-5.972.182, e-1.010.563, E-80.896.304, E-80.896.305, V-6.906.006 y V-4.001.882, respectivamente, firmaron contrato de Opción de Compra Venta sobre los apartamentos 2, 6, 7, 8, 9, 11 y 13, basada en el documento y reglamento de condominio, autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal; que en fecha 31 de marzo de 2000 los ciudadanos F.c.M. y F.D.C.M. registraron la liquidación parcial y adjudicaciones amigables de la comunidad, según documento protocolizado por ante la mencionada oficina de registro anotada bajo el nº 33, Tomo 22 del Protocolo Primero; que en fecha 14 de abril de 2000 los demandados efectuaron una aclaratoria a los contratos de opción de compra venta, donde habían omitido la condición de propietario del ciudadano F.D.C.M., y allí lo especificaron; que en fecha 18 de mayo de 2000 los ciudadanos F.c.M. y F.D.C.M., registraron un documento denominado Aclaratoria y Complemento al Documento de Condominio, referida la aclaratoria al Capitulo III. Bienes Propios, del Documento de Condominio, quedando estos así: apartamentos, las áreas pavimentadas de todo el perímetro del edificio Cauajro, tanto delanteras, posteriores y laterales 8destiandas a estacionamiento) y el área de la terraza descubierta; que los contratos de compra venta se realizaron bajo este documento de Aclaratoria y Complemento del Documento de Condominio. Que en fecha 21 de mayo de 2000 los ciudadanos BALTAR C.D.M. Y C.M.D. BASTOS MARQUES; RUI M.D.M. Y G.N.D.C.G., M.C.M.M. Y M.A.C.M., firmaron la compra de los apartamentos ya señalados, donde los demandados anularon la opción firmada con antelación y firmaron la compra con la aclaratoria consignada, posteriormente se firmaron otras ventas correspondiente a los apartamentos 7,8,11,12 y 14 y por último el apartamento Nº 5; que en reiteradas ocasiones los demandados insistieron para que pagaran por concepto de estacionamiento la suma de siete millones de bolívares por cada puesto de estacionamiento; que posteriormente el ciudadano F.D.C.M. en su nombre y representación de los ciudadanos F.C.M. y VICENZA GARUFI DE COMUNIELLO, se reunió con los opcionantes de los apartamentos 7, 8, 11 y 13 y con los propietarios de los apartamentos 2, 6 y 9 y propone que del precio por el cual estaba ofertando los puestos de estacionamiento los rebajaría a la suma un mil quinientos bolívares a los opcionantes, que les hizo firmar tres letras de cambio cada uno por quinientos mil bolívares cada una, para comprar sus propias áreas comunes por indicarlo así la ley y la propia Alcaldía, que se vieron obligados a firmarlas ya que de lo contrario no firmaría la venta de los apartamentos, una vez hecha la venta se negaron a pagar las letras de cambio que aun conservan los demandados; que ante tal irregularidad formularon denuncias por ante la Junta reestructuradora del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, que dicha Alcaldía no dio respuesta favorable; que ante tal situación practicaron una inspección judicial en la Alcaldía donde se encuentra toda la permisología del edificio Caujaro, donde queda demostrado que dichas áreas son propiedad común del edificio y no como los demandados pretenden hacerlo ver mediante documentación; que el 26 de octubre de 2000 los demandados introducen por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda documento donde citan la aclaratoria y se adjudican los puestos de estacionamiento que se encuentran ubicados en las áreas comunes, señalado así por los planos de la Alcaldía de Baruta, a los apartamentos que aun no han vendido y que les pertenecen a ellos; que las áreas tales como estacionamiento y azotea, que los demandados se apropiaron mediante el documento de aclaratoria y complemento de documento de condominio, pertenece, la primera al área perimetral exigida por la ley para la construcción del edificio Caujaro y la segunda al área común; que en una de las alas de la azotea en la cual se encuentra ubicado un anexo distinguido con el Nº 16 destinado a vivienda, siendo área común la citada azotea.

Señala la demandante que la ley de propiedad horizontal en su artículo 5, literales a, c, i establece lo que forma parte de las ares comunes; que el artículo 31 de dicha ley señala que los registradores, jueces y notarios no podrán autorizar ningún documento que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5; que el parágrafo único del artículo 26 de la citada ley señala que al destinarse un inmueble parte actora reconvenida ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo porción de terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción; que de los planos de construcción se evidencia que son cosas comunes de todos los apartamentos las azoteas y puestos de estacionamiento, tal como fueron indicados en el Documento de Condominio y su Reglamento, en su totalidad todo el terreno que sirvió de base para obtener el permiso de construcción.

La demandante acompañó al libelo los siguientes documentos: copia certificada del Acta de Nombramiento de la Junta de Condominio de fecha 14 de noviembre de 2000; copia de documento de compra venta de fechas 20 de septiembre de 1978; copia de documento de venta de fecha 19 de septiembre de 1985; copia de documento de condominio de fecha 27 de septiembre de 1999; reglamento en copia de fecha 27 de septiembre de 1999; copia de documento de venta de fecha 17 de marzo de 2000; copias de tres contratos de opción de compraventa de fecha 17 de marzo de 2000; copia de liquidación parcial y adjudicaciones amigables de fecha 31 de marzo de 2000; copia de aclaratoria de Contratos de Opción de compra venta de fecha 14 de marzo de 2000; copia de aclaratoria y complemento al documento de condominio de fecha 18 de mayo de 2000; copia de tres documentos de compra de fecha 21 de mayo de 2000, originales de denuncias formuladas por ante la Alcaldía del Municipio Baruta de fechas 2 de noviembre, 13 de noviembre y 13 de diciembre de 2000; inspección judicial en copia certificada; en copia documento de adjudicación de los puestos de estacionamiento de fecha 26 de octubre de 2000.

El Tribunal admitió la demanda el 27 de julio de 2001; ordenó el emplazamiento de la demandada.

El 3 de octubre de 2001, comparece la demandante y solicita al Tribunal se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre las áreas comunes, estacionamiento y azotea, del edificio Caujaro.

El 21 de enero de 2002, comparece la demandante y solicita el avocamiento. En la misma fecha la Juez designada se avoca al conocimiento de la causa.

El 20 de febrero de 2002, la parte actora consigna las copias a los fines de la elaboración de las compulsas de citación y solicita le sean entregadas según lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil (sic).

El 6 de marzo de 2002, el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado y ordena hacer entrega a la actora de las compulsas de citación libradas, de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

El 13 de marzo de 2002, la actora expone haberlas recibido.

El 22 de abril de 2002, la parte actora consigna las resultas de la citación, solicita que se practique mediante carteles, en virtud de que fue imposible realizarla de forma personal.

El 7 de junio de 2002, el Tribunal acuerda librar los carteles de citación solicitados.

En fecha 12 de mayo de 2002, la actora expone haber recibido el cartel librado a los fines de su publicación.

El 19 de junio de 2002, la parte actora consigna la publicación de los carteles de citación.

El 28 de junio de 2002, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haberlo fijado en la forma de ley.

El 12 de agosto de 2002, la actora solicita la designación de un defensor judicial a la parte demandada.

El 9 de octubre de 2002, comparece el Abogado A.R.A. consigna poder que le acredita como apoderado de la parte demandada y se da por citado.

En fecha 16 de octubre de 2002, la pare actora consigna escrito de Reforma del libelo de la demanda, en lo referente al petitorio, solicita la nulidad total del documento denominado Aclaratoria y Complemento al Documento de Condominio; que quede como documento de condominio vigente el que anexara al libelo marcado “D” y su reglamento marcado “E”, ambos de fecha 27 de septiembre de 1999; que se deje sin efecto el compromiso de pago de las letra de cambio; solicita el pago de daños y perjuicios; el pago de gastos extrajudiciales. Estiman el valor de la demanda en DOSCIENTOS VEINTE MILLONES QUINIETOS MIL BOLIVARES ( Bs. 220.500.000,oo); consigna documento de fecha 26 de octubre de 2000, mediante el cual los demandados adjudican los puestos de estacionamiento a diez (10) de los dieciséis apartamentos que conforman el edificio Caujaro.

El Tribunal admitió la reforma de la demanda el 15 de noviembre de 2002 y de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil se le concedió a la parte demandada nuevamente el lapso de veinte días para la contestación de la demanda y su reforma sin necesidad de nueva citación.

El 5 de febrero de 2003 comparece el apoderado judicial de la demandada, opone la falta de cualidad de quien se presenta como representante judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CAUJARO, parte actora, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, da contestación al fondo de la demanda y plantea reconvención contra la ciudadana L.O.R..

Rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho; alega la falta de cualidad y representación de quien se presenta como actora, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala que la bogada L.O.R., actúa en la presente demanda en su propio nombre y no en nombre la Comunidad del edificio Caujaro; Reconviene a la ciudadana L.O.R. por daños y perjuicios de de carácter material y/o económico y por Daño Moral.

La Reconvención planteada es admitida por el Tribunal el 21 de febrero, ordenando a la ciudadana L.O.R., como actora reconvenida comparecer el quinto día de despacho siguiente a dar la contestación a la misma.

El 14 de marzo de 2003 comparece el apoderado judicial de la demandada reconviniente y solicita computo de los días de despacho transcurridos entre el 21 de febrero de 2003, exclusive, y el 14 de marzo de 2003 inclusive y que se deje constancia que entre ambas fechas no se realizó ninguna actuación judicial en el expediente.

El 23 de abril de 2003 la parte actora consigna escrito de oposición al punto previo, en el cual señala que actúa de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé la representación del comunero por su condueño en lo relativo a la comunidad y escrito de promoción de pruebas.

En la misma fecha la actora señala que a las 2:30 p.m. , del día 23 de abril de 2003 no consta en el expediente escrito de promoción de pruebas de la demandada.

El 28 de abril de 2003, la parte actora solicita computo de los días de despacho transcurridos desde el 14 de marzo de 2003 hasta el 23 de abril de 2003, ambas fechas inclusive.

El 28 de abril de 2003, la parte demanda consigna escrito de promoción de pruebas.

El 2 de mayo de 2003, la parte actora solicita se declaren inadmisibles las pruebas promovidas por la parte demandada.

En la fecha supra señalada la demandada reconviniente comparece y consigna diligencia rechazando lo argumentado por la actora reconvenida de que se solicitó un punto previo para definir la cualidad con la que actúa en la presente causa; rechazan el alegato de que actúa como comunera en la presente causa, ratifica que la actora reconvenida al no contestar oportunamente la reconvención aceptó los hechos allí establecidos.

El 2 de mayo de 2003, la parte actora reconvenida se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada reconviniente.

En fecha 26 de mayo de 2003, el Tribunal mediante computo practicado por Secretaría establece que los 15 días de despacho correspondientes a la promoción de pruebas en la presente causa transcurrieron desde el 12 de abril de 2003, exclusive hasta el 23 de abril de 2003, inclusive. Mediante auto de la misma fecha se negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente por extemporáneas y se admitieron las pruebas promovidas por la actora reconvenida.

El 4 de junio de 2003, la actora reconvenida señaló al Tribunal que no se pronunció en relación a la prueba promovida de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

En dicha fecha se declararon desiertos los actos de testigos fijados; la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad y se libraran boletas de citación.

El 11 de junio de 2003, el Tribunal difirió la práctica de la Inspección Judicial promovida y se fijó oportunidad para la evacuación de los testigos y se ordenó librar boletas de citación de los mismos.

El 9 de julio de 2003, la parte actora solicita nueva oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial. El 16 de julio de 2003, se fija la nueva oportunidad.

El 18 d julio de 2003, el Alguacil da cuenta de la gestión de citación de los testigos.

El 23 de julio de 2003 el Tribunal difiere la práctica de la Inspección Judicial.

El 25 de julio de 2003, el Tribunal se traslada con al finalidad de practicar la Inspección Judicial, la cual no pudo ser efectuada por falta de colaboración de los funcionarios de la Alcaldía de Baruta.

Solicitada nueva oportunidad para la práctica de la inspección, el Tribunal la acordó; en la oportunidad fijada 7 de agosto de 2003, la parte promovente no se hizo presente el Tribunal declaró desierto el acto. En la misma fecha la parte actora apela del acta levantada.

En fecha 8 de agosto de 2003, el Alguacil deja constancia de no haber podido practicar la citación del testigo A.O..

El 8 de agosto de 2003, la parte actora solicita que el Tribunal otorgue pleno valor probatorio a la inspección Judicial consignada, realizada extra litem por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, donde constan los hechos que pretendió probar con la promoción de la Inspección Judicial.

El 8 de agosto de 2003, la parte actora reconvenida consigna instrumentos señalados en el escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha la actora insiste en la apelación formulada contra el acta levantada con motivo de la inspección judicial. Solicita un auto para mejor proveer.

El 18 de agosto de 2003, la actora insiste en la apelación.

El 22 de agosto de 2003, el Tribunal niega la apelación formulada.

El 4 de septiembre de 2003, la demandada reconviniente presenta escrito de informes y anexos.

La parte actora reconvenida presenta informes y anexos en la fecha señalada.

En fecha 19 de septiembre de 2003, ambas partes presentan observaciones a los respectivos informes.

Ahora bien, vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la ciudadana L.O.R., quien demanda a nombre de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, situado en la calle Caujaro de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; en efecto, en el encabezado del libelo la ciudadana señalada se identifica como venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.972.182, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.304, quien actúa como Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, ubicado en la Avenida M.A., Calle Caujaro, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, según Acta de Asamblea de copropietarios del Edificio Caujaro, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Bello Monte, el 14 de noviembre de 2000, anotada bajo el Nº 09, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; de la narrativa del mismo se desprende que ella forma parte de la comunidad de propietarios, quienes la eligieron como Presidenta de la Junta de Condominio que conformaron en virtud de haber adquirido los respectivos inmuebles en el Edificio Caujaro. La accionante acompaña al libelo una copia autenticada del Acta de Asamblea de copropietarios en la cual se eligió a los integrantes de la Junta de Condominio.

En tal sentido se observa:

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La doctrina moderna ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio... (Omissis)

.

Ahora bien, la señalada Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio Caujaro, expresa lo siguiente:

En el día de hoy 24 de agosto del 2000, siendo las 8;00 horas de la noche … encontrándonos reunidos los copropietarios en la Sede del Edificio Caujaro, integrados por los ciudadanos: F.D.C.M. propietario de los apartamentos 10, 11, 12, 14 y 16, RUI M.D.M. y G.N.D.C.G. propietario del apartamento 6; BALTAR C.D.M. propietario del apartamento 2; L.M.O.R. propietaria del apartamento 7; B.S. y G.D.S. propietarios del apartamento 8; M.C.M.M. propietario del apartamento 9 y M.E.C.P. propietaria del apartamento 13…habiendo agotado la convocatoria establecida en la Ley de Propiedad Horizontal y no existiendo quórum en la primera y segunda convocatoria nos reunimos los presentas con el objeto de deliberar en relación a los siguientes puntos:

1. Nombrar a los integrantes que formarán la JUNTA DE CONDOMINIO del Edificio Caujaro.

2. Determinar prioridades del Edificio.

3. Determinar el destino que se le dará al apartamento Nº 15 (conserjería).

Una vez deliberados los puntos anteriormente señalados, la Asamblea de Propietarios decidió: en relación al punto 1. se nombró a los integrantes de la Junta de Condominio, la que quedó integrada por los siguientes propietarios:

. PRESIDENTA: L.M.O.R. siendo su suplente C.D.B..

. TESORERO: B.S. siendo su suplente BALTAR C.D.M..

. SECRETARIA: G.N.D.C.G. siendo su suplente G.D.S..

La propuesta de Copropietarios fue aprobada por los asistentes.

Respecto a la propuesta del punto No 2. se determinó que una de las prioridades del Edificio es el Sistema Eléctrico externo (pasillos, luces al frente y lateral del edificio), de lo cual se pedirá presupuestos; posteriormente se procederá a resolver acerca de los intercomunicadores, brazo a la puerta de entrada del Edificio y buzón.

La propuesta de Copropietarios fue probada por los asistentes.

Respecto a la propuesta del punto No 3 sobre el destino de la conserjería, se decidió que se determinará en otra reunión por cuanto se encuentra actualmente alquilada, alquiler este que diera los antiguos propietarios del Edificio Caujaro.

La propuesta de copropietarios fue aprobada por los asistentes.

No habiendo mas puntos que tratar se ordena la inserción de una copia cerificada de la misma acta. Es todo. Terminó se leyó y firman los presentes en señal de conformidad y aprobación de lo decidido por la Asamblea de copropietarios….Todos y cada uno de nosotros, autorizamos a L.M.O.R., quien es propietaria, abogada en ejercicio y en su condición de PRESIDENTA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO, para que nos represente en todos y cada uno de los actos donde se requiera nuestra presencia.

(sic)

Ahora bien, en relación a las Atribuciones del Administrador, la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:

  1. Cuidar y vigilar las cosas comunes;

  2. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

  3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

  4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

  5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; (negrillas del Tribunal)

  6. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

  7. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

  8. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

El Artículo 19 de la mencionada ley, expresa que la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato, las cuales están recogidas en el Código Civil.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2001, Expediente N° 000827, con ponencia del Magistrado Dr. F.A. ha establecido respecto de la falta de cualidad lo siguiente:

…El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (Omissis).

Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación y nada más…

…El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso…

(Subrayado de quien aquí decide).

También cabe citar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia fechada 14 de diciembre de 2004, dictada en el Expediente N° 03-1487, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, dejó sentado:

(…). Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión, a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar y c) en algunos casos, el cumplimiento de algunos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, la preparación de la vía ejecutiva, en algunos procedimientos especiales. La legitimatio ad causam, tal y como lo ha dejado sentado esta Sala en reiteradas oportunidades, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado, la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador, sobre la pretensión, para poder proveer a la pretensión en ella contenida. (…)

.

En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09/09/1989, sostuvo que:

… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada

.

Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539) .

En el mismo orden de ideas nuestro autor Patrio A.R.R. señala lo siguiente:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación

Así las cosas considera necesario este revisor traer a esta decisión el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 20. - Corresponde al Administrador:

(…) e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la junta de condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de condominio; (Negrillas del Tribunal).

La representación de la parte demandada reconviniente , como ya se dijo, alegó la falta de cualidad del sujeto accionante, ya que no consta de ningún documento, legalmente otorgado, que los copropietarios del edificio Caujaro la hubieren facultado a través de un mandato expreso para intentar el presente juicio, ya que el Acta de Asamblea de copropietarios del Edificio Caujaro, invocada como contentiva del mandato, no expresa que, en la Asamblea de Copropietarios que recoge, se haya discutido lo concerniente a la presente demanda, en todo caso se le dio facultades de administración, pero la instauración del presente proceso a nombre de los copropietarios del Edificio Caujaro, considera quien aquí decide, que excede las facultades conferidas en dicha reunión, tal como puede observarse del Acta parcialmente transcrita.

Ahora bien, la demandante señala que en todo caso, de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, asume la representación sin poder de sus comuneros, al respecto se observa:

La presente demanda involucra cuestiones pecuniarias, en la cual pueden verse afectados los intereses patrimoniales de los copropietarios del Edificio Caujaro que conforman la comunidad de propietarios, ya que lo que tienen en comunidad, valga la redundancia, son las llamadas áreas comunes del edificio en el cual residen, que pertenecen a todos y pueden ser usadas por todos, sin mas limitación que las que deriven de cada bien y de lo establecido en el documento de condominio.

La característica esencial de la representación en el Derecho Civil, consiste en el hecho de que el representante obra en nombre de otro y la voluntad propia del representante, manifestado en tal forma, es tratada por la ley como voluntad del representado.

Para Couture la representación procesal, es la relación jurídica de origen legal, judicial o voluntario, por virtud de la cual una persona, llamada representante, actuando dentro de los límites de su poder, realiza los actos procesales a nombre de la parte llamada representada, haciendo recaer sobre ésta los efectos jurídicos emergentes de su gestión.

El artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.

Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.

De igual manera, esta Juzgadora debe precisar que la representación sin poder no permite autorizar un acto de disposición de la cosa común, que exceda de la simple administración, por lo que mal podría la ciudadana L.M.O.R., como Presidenta de la Junta de Condominio, en nombre de los copropietarios, incoar la presente demanda, ya que dicha actuación constituye un acto que excede la simple administración.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 04 de abril de 2006 con ponencia del Magistrado ISBELIA P.V., en el Expediente Nº AA20-C-2005-000429, señaló lo siguiente:

”…Sobre la representación sin poder, la Sala en sentencia de fecha 11 de marzo de 2004, Caso: Centro Clínico San C.H.P., C.A. c/ P.G.M.C. y otro, estableció que “...la representación sin poder prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debe invocarse de forma expresa, y no surge de forma espontánea...”.

Asimismo, en decisión de fecha 3 de octubre de 2003, en el juicio de D.J.R.M. de Chávez y E.J.R.M. c/ la sociedad mercantil Multimetal C.A., la Sala dejó establecido que:

...Sobre este asunto (artículo 168 eiusdem), la Sala de Casación Civil, en fecha 24 de abril de 1998, en el juicio seguido por J.E.R.A. contra J.R.B.H., señaló:

En reiterada doctrina de la Sala establecida desde el 11 de agosto de 1966, interpretando los postulados de artículo 46 en su último párrafo del Código de Procedimiento Civil de 1916 derogado (hoy artículo 168), se expresó:

‘La representación prevista en el último párrafo del artículo 46 del Código de Procedimiento Civil no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación’ (Doctrina reiterada en sentencia de fecha 4 de junio de 1980. G.F.N° 108. Vol II. 3° Etapa. Pág. 1169).

En reciente sentencia de la Sala, de fecha 18 de junio de 1997... se ratificó la anterior doctrina de la Sala, así:

‘Es doctrina de este Supremo Tribunal que la representación sin poder a que se contrae el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil debe hacerse valer en forma expresa y no surge en forma espontánea. Así en sentencia del 24 de octubre de 1995 (Juan C.B.J. y otros contra Pan American World Airways, Inc.)... la Sala sostuvo:

‘Según el procesalista patrio A.R.R., la representación sin poder no surge de derecho, aún en quien se considere como tal y reúna las condiciones requeridas para ejercer poder en juicio, sino que debe ser invocada o hecha valer expresamente en el acto en que se pretende ejercer la representación sin poder.

La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 53, 2° Etapa. Pág. 306), ha señalado que la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación’ ...

Por consiguiente, la accionante tenía la carga de invocar expresamente en el libelo, la representación sin poder de sus comuneros, establecida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, de haber sido ese el caso, para que esta fuera procedente en derecho, y no pretender aprovecharse de tal figura por primera vez, luego que fuera opuesta la falta de cualidad, pretendiendo así enmendar su error, lo que constituye a juicio de quien aquí decide, una aceptación de lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada.

De lo expuesto, concluye esta sentenciadora con la convicción de que, quien se presenta a nombre de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro para demandar la Nulidad de la Aclaratoria del Documento de Condominio del Edificio Caujaro, ciudadana L.M.O.R., carece de cualidad para intentar y sostener la presente demanda, puesto que la Asamblea de copropietarios del mencionado edificio, no le facultó para ello como lo prevé el transcrito artículo 20 de la Ley de Propiedad horizontal.

Habiendo resultado procedente la falta de cualidad activa aducida por el apoderado judicial de los codemandados, irremediablemente se inhibe esta Juzgadora de entrar a revisar el fondo de lo controvertido por faltar uno de los presupuestos de la pretensión, pero que trae como consecuencia la declaratoria sin lugar de la demanda en este caso. Asi se establece.

En relación a la Reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, de forma personal, contra la ciudadana L.M.O.R., este Tribunal observa:

La reconvención ha sido conceptuada como la acción intentada por el demandado contra el actor, en el mismo juicio en que ha sido citado. Se le denomina también mutua petición porque en el juicio en que se propone, el actor y el demandado se reclaman o formulan petición entre sí, sus efectos son unificar los procedimientos de modo que tanto la demanda como la reconvención sigan un mismo procedimiento hasta su solución y definir la competencia pues corresponde al Juez que debe conocer seguir la cuantía de la reconvención.

La Reconvención en su contenido es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez y mediante un solo proceso.

La Reconvención es una demanda que no se propone por medio de libelo, porque la formula el demandado en el acto de la contestación de la demanda, no siendo necesario expresar el nombre, apellido y domicilio de las partes por ser ya conocido en el proceso, aunque sí debe llenar los requisitos exigidos por la Ley, en cuanto al objeto de la nueva acción, las razones e instrumentos en que se apoye el reconviniente, tal y como lo señala el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, considera quien aquí decide, que la persona reconvenida por la parte demandada, ciudadana L.M.O.R., comparece a este juicio en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, tal y como se desprende del encabezado del libelo de la demanda y la reforma del mismo; en ellos se identifica como que actúa en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio y nunca de forma personal, considera quien aquí juzga que la Reconvención propuesta por la parte demandada no puede prosperar en derecho por no ser la ciudadana L.M.O.R. , la parte actora, y así se establece.

Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil , del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: con lugar la falta de cualidad y representación de la ciudadana L.M.O.R., quien se presenta a demandar a nombre de la Junta de Condominio del Edificio Caujaro, alegada por la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil , en consecuencia se declara sin lugar la demanda incoada por Nulidad de Aclaratoria de Documento de Condominio; igualmente se declara sin lugar la reconvención formulada por la demandada ya que la persona reconvenida no es la parte actora.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas.

Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 233 eiusdem.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Tribunal Quinto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010), Años 200º y 151º.-

La Juez Titular

Dra. A.M.C. de Moy.

La Secretaria Titular ,

Abog. Leoxelys Venturini Méndez

En esta misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Leoxelys Venturini Méndez.

Asunto: AH15-V-2001-000044

AMCdeM/LEV.-

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