Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Mayo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, tres (03) de mayo de 2012.

Años: 202º y 153º.

ASUNTO: AH1B-V-2008-000005

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• CONDOMINIOS ACTUALES G.R., de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1991, bajo el Nº 66, Tomo 16-A-Sgdo.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

• A.M.M. e Y.A.S., abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 31.551 y 63.856, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

• J.C.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio e identificado con la cedula de identidad Nº V-8.680.540.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

• M.C.P., abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 59.359.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.

I

ANTECEDENTES DEL PROCESO

Se dio inicio al presente procedimiento en virtud del escrito presentado por la ciudadana A.M.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.551, quien actuando como apoderada judicial de CONDOMINIOS ACTUALES G.R., procedió a demandar al ciudadano J.C.A., en virtud de la falta de pago de 48 cuotas mensuales de condominio de los apartamentos A-32 y A-34, respectivamente, motivo por el cual solicitó que de acuerdo a lo establecido en los artículos 630 y 638 del Código de Procedimiento Civil, del demandado en comento convenga o sea condenado por este Tribunal a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL SETECIENTOS NIOVENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 50.791,52), mas las costas procesales incluyendo honorarios de abogados.

En fecha 17 de marzo de 2008, este Tribunal dictó auto en el cual admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para su comparecencia dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en auto de su citación.

Cumplidos como fueron los trámites necesarios para la citación personal de la parte demanda, y habiéndose designado Defensora Ad litem de la parte demandada, a la Abogada M.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.359, quien aceptó el cargo y prestó juramento de ley, siendo la oportunidad procesal para ello, presentó escrito de contestación a la demanda en el cual dejó constancia de haberse trasladado haber enviado telegrama a la dirección indicada como domicilio de la parte demandada. Así mismo, procedió a negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho la demanda propuesta por la parte actora.

En fecha 15 de diciembre de 2009, se recibió escrito presentado por la ciudadana Greislee Moran, quien estando debidamente asistida por el Abogado O.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.587, manifestó ser propietaria de los inmuebles objetos de la presente demanda y consignó cheque de gerencia por la cantidad de VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.642,82).

En fecha 09 de diciembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales solicitó fuesen admitidas y apreciadas en la sentencia definitiva.

En fecha 14 de enero de 2010, la apoderada judicial de la parte actora estampó diligencia en la cual rechazó formalmente y no aceptó, el monto consignado en fecha 15 de diciembre de 2009.

En fecha 20 de junio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente expediente.

II

MOTIVA

Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, deferido como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto de la distribución de ley, quien aquí decide pasa a emitir pronunciamiento con base a las siguientes consideraciones:

Se trata de una demanda por Cobro de Bolívares incoada por la apoderada judicial de CONDOMINIOS ACTUALES G.R., contra el ciudadano J.C.A., en virtud de la falta de pago de 48 cuotas mensuales de condominio de los apartamentos A-32 y A-34, respectivamente.

A tal efecto el artículo 1.264 del Código Civil, establece:

Artículo 1.264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En tal sentido, este juzgador observa que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20 establece de manera expresa la facultad que tiene la Administradora, para ejercer en juicio en representación de los propietarios los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, siempre que haya sido autorizado, de la siguiente manera:

“Artículo 20º Corresponde al Administrador:

1. Cuidar y vigilar las cosas comunes;

2. Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

6. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

7. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,

3. Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

8. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (negritas y subrayado de este Tribunal.)“

En este sentido, este juzgador observa que estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la Defensora Ad litem designada, presentó escrito en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda presentada por la parte actora, y dejó constancia que pese al envío del telegrama y traslado hasta la dirección de la demandada, su ubicación fue infructuosa. Finalmente solicitó que la presente demanda fuese declarada Sin Lugar.

Seguidamente, estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas, solo lo hizo la apoderada judicial de la parte actora, por lo que este Órgano Judicial pasa de seguidas a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien aquí decide a analizar y emitir juicio sobre los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes el Contrato de Mandato de Administración celebrado entre su mandante y la Junta de Condominio del Conjunto Parque Residencial San Bernardino, en el cual se comprueba la legitimidad de su mandante para actuar y obrar en juicio, en nombre de la junta de condominio en comento, la cual por no haber sido impugnada por el adversario en la contestación de la demanda, por haber sido producida con el libelo, este Tribunal la tiene como fidedigna y le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes la Autorización para demandar dada por la Junta de Condominio, para probar que se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes Copia Certificada de Documento de Propiedad de los inmuebles objeto de la presente demanda, los cuales comprueban que pertenecen a J.C.Á., por lo que se otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, por cuanto el Funcionario competente ha dejado constancia que las mismas son traslado fiel y exacto de sus originales el cual hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes originales de los recibos de condominio adeudados e insolutos por las demandadas, los cuales no fueron tachados, desconocidos, ni impugnados por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil, dicha prueba es apreciada y valorada por este Juzgador como plena prueba de la cláusula penal que reconoció a su favor la parte demandada, por haber vencido el lapso y su prorroga para la protocolización definitiva del documento de compra venta. ASI SE ESTABLECE.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Del contenido de los artículos que anteceden, observa quien aquí decide que la Ley de Propiedad Horizontal establece que solo el Administrador tiene la facultad para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, tal como se evidencia tanto de Contrato de Mandato de Administración y Autorización para demandar dada por la Junta de Condominio, lo cual le atribuye la cualidad respectiva,

Ahora bien, este juzgador observa que en fecha 15 de diciembre de 2009 se recibió escrito presentado por la ciudadana GREISLEE MORAN, identificada con la cedula de identidad Nº V-12.422.640, quien estando debidamente asistida por el Abogado O.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.587, manifestó ser propietaria de los apartamentos objetos de la presente demanda distinguidos con las letras y números A-32 y A-34, los cuales poseen una deuda de condominio desde el mes de febrero de 2004, según lo evidenciado en estado de cuenta emitido por la Administradora Integral De igual manera manifestó que ante la negativa de la administradora en cuestión en recibirle los pagos, y luego de una revisión efectuada a la presente demanda, observó:

La parte actora estima la demanda en la cantidad de SESENTA MIL NOVECIENTOS DOS BOLIVARES FUERTES CON 01/100 (Bs. 60.902,01), por concepto de cobro de condominio de los apartamentos, incluyendo en el cobro los intereses.

Es mi intención en estos momentos, de cancelar la deuda total de los recibos de condominio adeudados por los dos inmuebles distinguidos con los Nros. A-32 y A-34, pero constatándose que existe una disparidad entre las cantidades que se reflejan en el estado de cuenta emitido por la administradora integral…Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto y a los fines de dar por terminado el presente juicio, consigno en este acto cheque de gererencia No. 00004494, por la cantidad de VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON 82/100 (Bs.F 20.462,82) por concepto de pago de los recibos de condominio de los inmuebles identificados con los Nos. A-32 y A-34, correspondiente al periodo comprendido de FEBRERO 2004 hasta ENERO 2008, que son los meses demandados por la Administradora, incluyendo las costas procesales causadas en el presente juicio, calculada en la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON 62/100 (Bs. 1.876,62), todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo quiero dejar constancia que me voy a dirigir a la Administradora a cancelar los restantes recibos de condominio adeudados.

(Subrayado y negritas de este Tribunal)

No obstante, en diligencia estampada en fecha 14 de enero de 2010, la apoderada judicial de la parte actora rechazó formalmente el monto consignado por la ciudadana GREISLEE MORAN por no ajustarse a la cantidad total demandada, razón por la cual no lo aceptó, y en consecuencia solicitó la continuación del procedimiento y que se declarara sentencia definitiva.

En este sentido, el artículo 13 de Ley de Propiedad Horizontal establece los lineamientos a seguir en estos casos, tal como sigue a continuación:

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Partiendo de lo anteriormente señalado, quien aquí decide observa que el artículo en comento expresa que el cumplimiento de la obligación puede ejercerse contra el propietario actual quien a consecuencia de la exigibilidad del pago de los gastos comunes adeudados por el antiguo propietario, puede a su vez intentar contra el las acciones civiles correspondientes; y la exigibilidad del cumplimiento de la obligación contra el propietario que después de haberse constituido en mora hubiese enajenado el inmueble.

Al respecto, Carnelutti divide la Capacidad jurídica en activa y pasiva, distinguiéndolas una de la otra entre la manera diferente como puede graduarse la capacidad activa según el tipo de relaciones de que se trate, y según se trate de determinar si un sujeto puede obligarse en virtud de determinado negocio jurídico, o por un acto ilícito.

En efecto, este juzgador observa que la demanda por Cobro de Bolívares ha sido intentada contra el ciudadano J.C.A., por ser quien aparecía como propietario de los inmuebles objeto de la presente demanda, y sobre quien recayó la cualidad pasiva por ser quien generó el incumplimiento de la obligación generada en virtud de los gastos comunes correspondientes a los apartamentos objeto de la presente demanda. Ahora bien, no obstante de ello se observa que la ciudadana GREISLEE MORAN, antes identificada, no solo ha manifestado ser la propietaria actual de los inmuebles objeto de la presente demanda, sino que además ha afirmado el hecho en el cual los mismos sostienen una deuda desde el mes de febrero de 2004 hasta enero del 2008, y su intención en pagar la deuda contraída, pues se evidencia que a tales efectos consignó Cheque de Gerencia Nº 00004494, del Banco Venezolano de Crédito, por la cantidad de VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.642,82), a pesar de haber manifestado su disconformidad con los montos expresados en el libelo de la demanda, motivo por el cual quien aquí decide considera que en atención a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación debe perseguir al propietario del apartamento. ASI SE DECLARA.-

Por tales motivos observa este juzgador, que luego de haber relacionado los montos totales a deber por cada apartamento y las erogaciones de las cuales se generaron, con los recibos consignados anexos como recaudos fundamentales a los fines de comprobar la falta de pago, este Tribunal ha llegado a determinar lo siguiente:

1. Que la Relación Mensual de Condominio del apartamento A-32, correspondiente a los meses de febrero de 2004 hasta el mes de enero del 2008 arrojó como saldo deudor a pagar la cantidad de VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.847,34).

2. Que la Relación Mensual de Condominio del apartamento A-34, correspondiente a los meses de febrero de 2004 hasta el mes de enero del 2008 arrojó como saldo deudor a pagar la cantidad de VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. 25.944,18).

3. Que en consecuencia, lo que corresponde como suma total adeudada por los dos apartamentos en cuestión, es la cantidad de CINCUENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 50.791,52), tal como aparece señalado por la parte actora en el libelo de la demanda. ASI SE ESTABLECE.-

Finalmente, por cuanto ha quedado comprobado a través de la Relación mensual de condominio, así como de la afirmación que hiciera la actual propietaria de los inmuebles en comento, es por lo que este Tribunal actuando de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente y ajustado a derecho resulta declarar CON LUGAR la presente demanda por Cobro de Bolívares incoada por la apoderada judicial de CONDOMINIOS ACTUALES G.R., la cual debe recaer contra la propietaria actual de de los apartamentos A-32 y A-34, conforme a lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ubicados en el piso 3 del Edificio Parque Residencial San Bernardino, ubicado en la Avenida F.J.U., Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la persona de la ciudadana GREISLEE MORAN, identificada con la cedula de identidad Nº V-12.422.640, subrogada como parte demandada. Así mismo, ordenar la Indexación mediante una Experticia Complementaria del fallo a los fines de determinar el incremento sufrido por efectos de la inflación. De igual manera la condenatoria en costas a la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Trànsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la presente demanda por Cobro de Bolívares incoada por la apoderada judicial de CONDOMINIOS ACTUALES G.R., la cual debe recaer contra la propietaria actual de de los apartamentos A-32 y A-34, conforme a lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ubicados en el piso 3 del Edificio Parque Residencial San Bernardino, ubicado en la Avenida F.J.U., Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la persona de la ciudadana GREISLEE MORAN, identificada con la cedula de identidad Nº V-12.422.640, subrogada como parte demandada. En consecuencia, se condena al pago de la cantidad de CINCUENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 50.791,52).

SEGUNDO

Se ordena la Indexación mediante una Experticia Complementaria del fallo a los fines de determinar el incremento sufrido en las cantidades de dinero condenadas a pagar, por efectos de la inflación.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de mayo de 2012. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. Á.V.R..

ABG. S.C.

En esta misma fecha, siendo las 10:42 am, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. LA SECRETARIA,

Asunto: AH1B-V-2008-000005 ABG. S.C.

AVR/ SC/ ecd